一、什么是商品房

所謂商品(pin)房就是指經政府有(you)關部門批準，由房地產開(kai)發(fa)運營公司開(kai)發(fa)的，建(jian)成后用(yong)于商場出(chu)售出(chu)租的房子，包(bao)含住所、商業用(yong)房以及其他建(jian)筑物。

二、什么是回遷指標房

回遷房就是開發商征(zheng)收土地時(shi)，補(bu)償給拆遷戶的房子。大家都知道深(shen)圳土(tu)地少，土(tu)地供應(ying)量(liang)逐漸緊張，這(zhe)就(jiu)迫(po)使深(shen)圳不得不以城市更新(xin)的方式(shi)獲得大量(liang)的土(tu)地。這(zhe)種舊改的方式(shi)，造就(jiu)回遷指(zhi)標房(fang)。這(zhe)是深(shen)圳特(te)殊時(shi)期、特(te)殊條件下(xia)形成的產物。

三、商品房和回遷房的差異有哪些

1、房子價格不同

無完整的產權或(huo)只(zhi)有回遷(qian)合同的回遷(qian)房一(yi)般是依(yi)據(ju)國家方針(zhen)(zhen)締造和出(chu)售的，在拆(chai)遷(qian)過程中(zhong)拆(chai)遷(qian)戶會享受到一(yi)定程度的優惠方針(zhen)(zhen)，因此房價(jia)(jia)價(jia)(jia)格會變(bian)得便宜。而商品(pin)房受到市場(chang)的影(ying)響，之間的聯系非常(chang)大(da)，價(jia)(jia)格也(ye)會隨之變(bian)高。

2、房子權利不同

符合(he)銷售條件的(de)商品可以(yi)隨時(shi)上市，也(ye)能(neng)在銀(yin)行做典當進(jin)(jin)行借款(kuan)(kuan)。而無完(wan)整產(chan)權(quan)(quan)或(huo)只有回遷合(he)同(tong)的(de)回遷房是無法滿足銷售條件上市，也(ye)無法進(jin)(jin)行典當借款(kuan)(kuan)，而且(qie)還存(cun)在部分(fen)小產(chan)權(quan)(quan)房子，不(bu)能(neng)享用商品房的(de)權(quan)(quan)力。

3、買賣關系不同

商(shang)品房(fang)以購房(fang)者和開發商(shang)簽定的《商(shang)品房(fang)生(sheng)意合(he)(he)同》為(wei)購買根據，一般(ban)房(fang)子價格在合(he)(he)同中(zhong)進(jin)行約(yue)定。而回遷房(fang)的購買基礎則是由拆(chai)(chai)遷單位和被拆(chai)(chai)遷人簽定的拆(chai)(chai)遷補償協(xie)議，在協(xie)議中(zhong)進(jin)行約(yue)定。

4、再次買賣難易不同

商品房(fang)(fang)能夠獲得房(fang)(fang)產證，可以進(jin)行二次出(chu)售，便利過戶。而受方(fang)針(zhen)影響回遷(qian)房(fang)(fang)往(wang)往(wang)會受到政府(fu)規(gui)則的種(zhong)種(zhong)約束條件，例如(ru)：寓居滿必(bi)定年限、補齊土地出(chu)讓(rang)金等，因而再次買賣的難(nan)度較(jiao)大。

在購買(mai)回遷房的(de)時候一(yi)(yi)定檢(jian)查下是(shi)(shi)否(fou)(fou)符合上市條件，是(shi)(shi)否(fou)(fou)有(you)房產(chan)證，一(yi)(yi)定要留意(yi)核驗該套房子(zi)(zi)的(de)產(chan)權是(shi)(shi)否(fou)(fou)有(you)問題而且(qie)仔細(xi)檢(jian)查房子(zi)(zi)的(de)悉數細(xi)節(jie)，盡(jin)量(liang)去(qu)挑(tiao)選一(yi)(yi)些有(you)信用的(de)大型中(zhong)介(jie)公司(si)進行咨詢，避免造(zao)成不必要的(de)損失。

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四、回遷指標房有哪幾類

A類(lei)，業主有房(fang)產證：這種回遷指標房(fang)可(ke)(ke)以(yi)正常(chang)在交易(yi)所過戶更名，接受相關部門(men)的認可(ke)(ke)和(he)(he)監督，對于購房(fang)者來說和(he)(he)普通二手房(fang)交易(yi)一樣，非常(chang)安全。缺點是需(xu)要購房(fang)指標、價格(ge)高（跟市場商品房(fang)同價）。

B類，業主只有開發(fa)商的(de)回(hui)遷安置(zhi)補(bu)償協議，買賣的(de)是(shi)回(hui)遷權（期房(fang)），而非真正(zheng)的(de)房(fang)屋(wu)過戶。

B類回遷指標房具體有(you)兩種(zhong)交易形式：

1、直接(jie)和(he)業主(zhu)簽訂協議(yi)，先(xian)付(fu)部分(fen)房(fang)(fang)款(kuan)給(gei)到業主(zhu)，約定在(zai)房(fang)(fang)產(chan)證(zheng)出來(lai)后進行過(guo)戶，屆(jie)時付(fu)清剩(sheng)余房(fang)(fang)款(kuan)。這種交易不能貸款(kuan)，需要(yao)名額(e)，且先(xian)付(fu)款(kuan)比例很高，一(yi)般在(zai)總房(fang)(fang)款(kuan)的(de)七八成，有(you)一(yi)定風險，且業主(zhu)也不能保(bao)證(zheng)什么時候能夠(gou)真正過(guo)戶，后續爭議(yi)隱患(huan)大，雖(sui)然(ran)有(you)律師(shi)見證(zheng)，但小編不建(jian)議(yi)入(ru)手。

2、交易時直接通過開發商更名確權，一次性付給原業主所有房款，房產證上就直接是購買者的名字。購買者也成為原有回遷村民的一員，這種權屬變更還會得到開發商承認、政府認可，在國土部門備案，有國家信用背書，相當于買了一套期房。這種交易(yi)很安(an)全，但周期(qi)還是(shi)關鍵問題(ti)，周期(qi)合(he)適、價格合(he)適的(de)項目非常少。

目前買家市場上交易活躍的回遷房主體就屬于這一類，購買前買家(jia)要核查清楚以(yi)下幾個問題(ti)：

1、通(tong)過開發(fa)商發(fa)放的拆遷(qian)政(zheng)策中對回(hui)遷(qian)指標(biao)房(fang)性(xing)質(zhi)的說(shuo)明或者去住房(fang)和城鄉建設委員會查詢確定回(hui)遷(qian)指標(biao)房(fang)的性(xing)質(zhi)；

2、要(yao)求賣方提供回遷(qian)協議(yi)及(ji)其(qi)身份證明，并(bing)對回遷(qian)指標(biao)房的真實(shi)性進(jin)行核(he)實(shi)（在(zai)村委(wei)、開發(fa)商以及(ji)測(ce)量部門三部門核(he)實(shi)）；

3、明確(que)該房是(shi)屬于危改回(hui)遷(qian)，還(huan)是(shi)屬于商(shang)品房回(hui)遷(qian)，不投資危房改造；

4、明確該(gai)回遷指標房所占用(yong)土(tu)地(di)是劃撥(bo)用(yong)地(di)還是出讓用(yong)地(di)，如果是劃撥(bo)用(yong)地(di)在辦理(li)回遷指標房的產權過戶手(shou)續時需由(you)買受(shou)人補交土(tu)地(di)出讓金；

以(yi)上情(qing)況都清(qing)楚了，是不是就解決(jue)問題了？當然還(huan)沒有(you)，因為一個開始拆遷的(de)又有(you)人愿意出(chu)售的(de)回遷項目(mu)，出(chu)售面(mian)積畢竟很(hen)少，所以(yi)就要抓緊(jin)溝通、抓緊(jin)購(gou)買，一旦購(gou)買的(de)人多了，價格就會上漲，而(er)如果找(zhao)新的(de)地方，同(tong)時符(fu)合潛力大、不需要名額、又安全(quan)、周期短，這么優質(zhi)的(de)投(tou)資項目(mu)就難(nan)了。所以(yi)好產品不是隨時都有(you)的(de)，抓緊(jin)時間先來了解，才能抓住(zhu)機會。

業界最近推(tui)出了多(duo)個(ge)項目的(de)回(hui)遷指(zhi)標(biao)房(fang)。市場反(fan)(fan)響熱(re)烈、購買熱(re)情高漲(zhang)，但由于房(fang)價太(tai)低，利潤太(tai)高，有一些投(tou)資(zi)者內心充滿疑慮，這時非常(chang)正常(chang)的(de)反(fan)(fan)應。

五、回遷指標房交易安全嗎

房子交易百分百安全(quan)，回遷指標房在深(shen)圳是一個非常成熟的(de)市(shi)場，內(nei)部(bu)有非常成熟、確定性的(de)運作方式(shi)，是開發商加速(su)拆遷的(de)潤滑劑，是公開的(de)市(shi)場行為。第一當(dang)然要和村民（業主）簽(qian)合(he)(he)(he)同，第二要和開發商簽(qian)合(he)(he)(he)同，第三要在開發商備案，第四在國(guo)土資源局備案。合(he)(he)(he)理合(he)(he)(he)法合(he)(he)(he)規，受到國(guo)家層面的(de)保護，安全(quan)性極高(gao)，國(guo)家信用背(bei)書。

六、投資回遷房買的確定是商品房嗎?

確定是百(bai)分百(bai)的商(shang)(shang)品房，這種案例并不(bu)鮮見，早就(jiu)普及整個(ge)深圳了，比如早期的崗廈村(cun)、田(tian)面村(cun)、蔡屋圍村(cun)、大(da)沖村(cun)等不(bu)勝枚(mei)舉。這些村(cun)在(zai)拆遷(qian)之前，當時(shi)都有許多(duo)村(cun)民把自己的房子賣給外(wai)地人(ren)，如今，這些外(wai)地人(ren)當時(shi)買(mai)到的農民回遷(qian)指標房早已(yi)變成紅本商(shang)(shang)品房，身價倍增，個(ge)個(ge)賺得盆滿缽滿，充分享受到深圳城市更新(xin)二次再開(kai)發(fa)的紅利(li)。

因(yin)此(ci)，業界才大力推(tui)薦。但請朋友們放心，凡是經過政府獲批拆遷舊(jiu)改(gai)的、所(suo)有(you)區域的回遷房最(zui)后在交樓時(shi)都會(hui)變成正規紅本商(shang)品房，這是常識問(wen)題，不必擔心。

七、回遷指標房這么賺錢，村民為什么還要賣呢

拆遷、建設(she)、回(hui)遷是(shi)需(xu)要(yao)時間進度的(de)，拿到(dao)房快的(de)三(san)年，如(ru)今普遍四到(dao)五(wu)年，有(you)(you)些村民手里(li)有(you)(you)大量回(hui)遷房指標(biao)，但是(shi)目前缺(que)(que)錢、需(xu)要(yao)用到(dao)錢，缺(que)(que)錢用的(de)人(ren)等(deng)的(de)來嗎？很(hen)明顯，那是(shi)等(deng)不(bu)來的(de)，所以手里(li)回(hui)遷指標(biao)才(cai)拿出(chu)來賣，回(hui)籠資(zi)金也(ye)快，如(ru)果立馬能拿房，就不(bu)會拿出(chu)來賣了，這樣各位投(tou)資(zi)客戶又(you)少了個投(tou)資(zi)渠道，懂的(de)人(ren)自然懂，投(tou)資(zi)講究(jiu)就是(shi)把握(wo)機會。

八、回遷指標房價格會不會很高

回遷指(zhi)標(biao)房(fang)(fang)價格基本(ben)是周邊房(fang)(fang)價的(de)6折左右，有些比商品(pin)房(fang)(fang)還(huan)貴，價格看回遷指(zhi)標(biao)房(fang)(fang)投資的(de)熱度、市場(chang)關注程(cheng)度以及(ji)投資周期。

九、回遷指標房投資周期大概多久

周(zhou)期在3-5年(nian)左右(you)，根(gen)據拆遷進展不同地方周(zhou)期不同。

十、回遷指標房是否限制名額？是否限購？

不限購，不限制名(ming)額(e)。

十一、回遷指標房投資成本大概有多少？

150萬起~不(bu)(bu)上限(xian)，看購(gou)買(mai)面積和(he)單價。區域不(bu)(bu)同(tong)價格也不(bu)(bu)同(tong)！

十二、回遷指標房利潤有多大？

利潤不一定(ding)，收益高就(jiu)需(xu)要(yao)精(jing)挑細選(xuan)，有些地方(fang)的回(hui)遷指(zhi)標房(fang)(fang)只(zhi)是(shi)解決一個購房(fang)(fang)名(ming)額的問(wen)題，但有些地方(fang)的回(hui)遷指(zhi)標房(fang)(fang)利潤就(jiu)能達到一倍至兩倍，兩萬多(duo)(duo)的單價，而(er)周邊的商品房(fang)(fang)是(shi)四(si)萬多(duo)(duo)（關外）。

十三、回遷指標房還有什么補償沒有？

每(mei)月每(mei)平(ping)方還會補償30-100元(yuan)每(mei)平(ping)米的(de)租金(jin)補償，還有裝修補償，搬遷(qian)費，積極簽約獎勵等(deng)等(deng)。

十四、回遷指標房確定是住宅嗎?

確(que)定是住宅。這(zhe)些(xie)在開發商(shang)提供的【拆遷安置補(bu)償(chang)協(xie)議(yi)】合同中都有明文規定，毫無爭議(yi)可言。

十五、回遷指標房確定能過戶到我的名下嗎?

確(que)定(ding)可以(yi)過戶到(dao)私人散戶買家(jia)的(de)(de)(de)名(ming)下，不(bu)(bu)管(guan)你(ni)有無(wu)名(ming)額(e)購買，不(bu)(bu)管(guan)你(ni)目(mu)前持有多少房(fang)產都能夠購買，而且不(bu)(bu)占用你(ni)現有的(de)(de)(de)購房(fang)指標。具體過戶的(de)(de)(de)流(liu)程是開(kai)(kai)發(fa)商與(yu)散戶買家(jia)簽署(shu)拆遷(qian)安(an)置補償協議后(hou)，將會根(gen)(gen)據(ju)協議內的(de)(de)(de)姓名(ming)、身份(fen)證(zheng)號(hao)碼等(deng)資料(liao)向房(fang)管(guan)局備案。交房(fang)后(hou)，房(fang)管(guan)局會根(gen)(gen)據(ju)開(kai)(kai)發(fa)商提(ti)供的(de)(de)(de)資料(liao)制(zhi)作(zuo)房(fang)產證(zheng)，確(que)定(ding)是紅本住宅商品房(fang)。

十六、回遷指標房戶型怎么選?

戶型是根(gen)據自己需要的面(mian)積匹配，比如(ru)(ru)想買大三房則選100平(ping)(ping)米(mi)左右，屆時等戶型公開(kai)后再來(lai)挑(tiao)選，如(ru)(ru)果沒有100平(ping)(ping)米(mi)的戶型可以選擇，則選擇最貼近(jin)100平(ping)(ping)米(mi)的面(mian)積，如(ru)(ru)106或95平(ping)(ping)米(mi)。根(gen)據合(he)同(tong)的規定，實(shi)行多退(tui)少(shao)補(bu)原則。

十七、回遷指標房朝向與樓層怎么選?

目前不確定那個朝(chao)向與樓層，待交樓時與眾多的(de)回遷戶進(jin)行統(tong)一選房(fang)，采取(qu)公開、公平、公正的(de)抽簽形式(shi)進(jin)行，完全靠運氣，運氣好抽到朝(chao)南(nan)的(de)則(ze)會比(bi)較值錢，至少比(bi)市(shi)場(chang)價(jia)會高(gao)出(chu)5%左右，抽到朝(chao)西北的(de)也不能有意見，城市(shi)更新(xin)舊(jiu)改(gai)的(de)回遷房(fang)就是這個游戲規則(ze)，你既然選擇了購買(mai)舊(jiu)改(gai)回遷房(fang)就得接(jie)受。

十八、回遷指標房如果爛尾怎么辦?

城市更新(xin)舊改(gai)的(de)回遷(qian)房不存在爛尾。

其一，品(pin)牌(pai)(pai)保證，信心標志。你(ni)有聽說過佳(jia)兆(zhao)業、華潤、恒大、星河、萬科等大品(pin)牌(pai)(pai)開發的房(fang)(fang)子存在過爛(lan)尾(wei)的現象嗎?市場(chang)從來(lai)都是一線品(pin)牌(pai)(pai)收購中(zhong)小品(pin)牌(pai)(pai)的爛(lan)尾(wei)樓，不曾看見一線大品(pin)牌(pai)(pai)的房(fang)(fang)子爛(lan)尾(wei)被人(ren)收購。

其二，舊(jiu)改回遷(qian)(qian)指(zhi)標房(fang)(fang)開發商(shang)(shang)在對(dui)舊(jiu)改房(fang)(fang)拆遷(qian)(qian)之前需(xu)要(yao)向當(dang)地政(zheng)府打(da)10%以上的(de)(de)保(bao)證金(jin)。不怕(pa)一(yi)萬，就怕(pa)萬一(yi)，萬一(yi)開發商(shang)(shang)中途(tu)出(chu)現(xian)了資金(jin)危機怎么(me)辦，這(zhe)時政(zheng)府就會拿(na)出(chu)開發商(shang)(shang)早期被監管的(de)(de)保(bao)證金(jin)進行輸血(xue)，確保(bao)回遷(qian)(qian)戶的(de)(de)房(fang)(fang)子優先(xian)建好(hao)，順利交樓(lou)。否(fou)則，回遷(qian)(qian)戶村民一(yi)鬧(nao)事，當(dang)官的(de)(de)日子就不好(hao)過了，維穩(wen)是一(yi)項政(zheng)治任務。因(yin)此(ci)，在實(shi)力、品(pin)牌、保(bao)證金(jin)、政(zheng)府監督等多(duo)項措施疊加(jia)下，開發商(shang)(shang)的(de)(de)舊(jiu)改回遷(qian)(qian)指(zhi)標房(fang)(fang)根本不存在爛尾的(de)(de)可能性(xing)。

十九、回遷指標房如果合同期內交不了樓怎么辦?

交(jiao)樓(lou)一事(shi)確(que)實不能保(bao)證(zheng)百分百，即使(shi)去買市場上(shang)的(de)新房，發(fa)展商也不能保(bao)證(zheng)百分百交(jiao)樓(lou)時(shi)間(jian)，要么延遲，要么提前(qian)，這是很正(zheng)常的(de)現(xian)象，這點務(wu)必理(li)解。

但是，延遲交樓(lou)開(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)的(de)(de)(de)損失比我們(men)(men)(men)更大，我們(men)(men)(men)只是小投資(zi)(zi)，開(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)才是大投資(zi)(zi)，試想，幾十(shi)個億(yi)投下去了，如(ru)果開(kai)發(fa)(fa)(fa)的(de)(de)(de)時(shi)間周期拉長(chang)，那(nei)開(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)的(de)(de)(de)財務(wu)(wu)成本(ben)(ben)將陡然增(zeng)加(jia)(jia)，要(yao)知道(dao)，任何開(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)都需要(yao)快速銷售，快速回(hui)(hui)籠資(zi)(zi)金，減少財務(wu)(wu)壓力。另外，本(ben)(ben)地的(de)(de)(de)回(hui)(hui)遷(qian)村(cun)(cun)民(min)(min)也會找(zhao)開(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)的(de)(de)(de)麻煩，根本(ben)(ben)用不(bu)著我們(men)(men)(men)這些小眾(zhong)群(qun)體的(de)(de)(de)投資(zi)(zi)客戶出頭，村(cun)(cun)民(min)(min)是占有回(hui)(hui)遷(qian)房數量的(de)(de)(de)主體，他們(men)(men)(men)比我們(men)(men)(men)更急，會監督好開(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)，再說(shuo)，舊改房政府也占有一(yi)定的(de)(de)(de)比例(li)。因此，不(bu)論從開(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)本(ben)(ben)身的(de)(de)(de)利(li)益(yi)出發(fa)(fa)(fa)，還(huan)是從回(hui)(hui)遷(qian)村(cun)(cun)民(min)(min)的(de)(de)(de)利(li)益(yi)出發(fa)(fa)(fa)，開(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)都有迫切加(jia)(jia)快工期的(de)(de)(de)需要(yao)，不(bu)可能(neng)為了我們(men)(men)(men)區區幾十(shi)上百(bai)戶回(hui)(hui)遷(qian)房的(de)(de)(de)投資(zi)(zi)客戶去拖(tuo)延交樓(lou)時(shi)間。

要知(zhi)道，開發商、村民、政府、我們四方(fang)是一條(tiao)船上(shang)的命(ming)運共同體(ti)。