從車間主任到業務員

在(zai)恢復高考(kao)的(de)第二年(nian)，許家印考(kao)上了武漢鋼(gang)鐵學(xue)院，學(xue)習(xi)4年(nian)鋼(gang)鐵專(zhuan)業，然后被(bei)分配到(dao)河(he)南省的(de)舞(wu)陽鋼(gang)鐵公(gong)司(si)，在(zai)這里(li)一呆就是(shi)10年(nian)。

“舞鋼(gang)是大(da)型國(guo)企，我(wo)一去就主動申請到了第(di)一線(xian)——熱處理(li)車(che)(che)間(jian)，當(dang)(dang)時(shi)學鋼(gang)鐵的大(da)學生比較少，所以(yi)受到重視，幫忙協助車(che)(che)間(jian)主任，一年后升為車(che)(che)間(jian)副主任，再(zai)后來做了車(che)(che)間(jian)主任。”許(xu)家印說自己當(dang)(dang)時(shi)是工作狂(kuang)人，在做車(che)(che)間(jian)主任的7年里(li)，他沒有(you)休息過一天，年三(san)十都會跑去車(che)(che)間(jian)。

1992年(nian)初，許家印破例休假了，他(ta)南下深圳找工作去了。他(ta)沒料到是23天過去，投出(chu)的(de)簡(jian)歷都撞(zhuang)了白板。

后(hou)來經別(bie)人提醒才(cai)知道原(yuan)來是(shi)簡(jian)歷(li)(li)做(zuo)得太厚了(le)(le)，50頁(ye)，根本(ben)不(bu)會有人去看。于是(shi)許就(jiu)把簡(jian)歷(li)(li)改短，從50頁(ye)改到了(le)(le)10頁(ye)還(huan)是(shi)沒用(yong)，再(zai)改，三四次易稿后(hou)，只剩了(le)(le)2頁(ye)，這時效果也立竿(gan)見影——有了(le)(le)5個候選單位(wei)。

精挑細(xi)選之后(hou)，許家(jia)印選擇了一(yi)家(jia)剛成立不過一(yi)年、只有幾個(ge)(ge)連鎖店規模的(de)小企(qi)業，許選擇它的(de)原(yuan)因很簡單——是(shi)覺得這個(ge)(ge)企(qi)業有前(qian)景(jing)，最(zui)主要的(de)是(shi)它有一(yi)個(ge)(ge)好老板。

他(ta)的(de)新職業是業務員。曾做過車間主(zhu)任、管(guan)理300多號(hao)人的(de)他(ta)開(kai)始(shi)一切重新來過。那時許家印(yin)就(jiu)連見到公(gong)司里20歲的(de)小(xiao)女生，都會喊“師傅”。3個月后，許家印(yin)做成第(di)一個單(dan)子(zi)，為公(gong)司帶來10萬元的(de)業務額，這讓老板對他(ta)另眼相看，他(ta)也(ye)從此不用再東奔西(xi)跑，當上了辦公(gong)室的(de)負責人。

1993年，這(zhe)個(ge)企(qi)業又注(zhu)冊了一個(ge)貿易公(gong)司，要和舞鋼合作，許(xu)家印于是很(hen)自然地兼任了這(zhe)個(ge)新公(gong)司的老總，不過這(zhe)個(ge)“老總”只(zhi)是個(ge)虛職，公(gong)司注(zhu)冊完以后(hou)老板再沒投進去分錢，無(wu)奈之(zhi)下，許(xu)家印只(zhi)能(neng)東挪西湊借(jie)了10萬元，開始了第(di)一次創業。不過這(zhe)次折騰一年，也(ye)無(wu)起色。

珠島花園：許家印第一次飛躍

1994年，老(lao)板本要派許家(jia)印(yin)去(qu)長春(chun)分公司做老(lao)總，但(dan)許家(jia)印(yin)卻選擇了去(qu)廣州(zhou)——這(zhe)(zhe)個當(dang)時還是公司市場空(kong)白(bai)地打天下。這(zhe)(zhe)年的國慶節，許家(jia)印(yin)帶著一個司機，一個出(chu)納，還有兩個員工(gong)，總共5個人，從深圳來到廣州(zhou)，開(kai)始(shi)了他人生中的第(di)二次創業。

許(xu)家印在廣州的(de)(de)(de)第一個落腳點是(shi)價廉物美的(de)(de)(de)城(cheng)(cheng)中(zhong)村。城(cheng)(cheng)中(zhong)村里(li)的(de)(de)(de)這間不(bu)見陽光的(de)(de)(de)房子，白(bai)天是(shi)辦公室(shi)，晚上就是(shi)5人(ren)的(de)(de)(de)住(zhu)處(chu)。人(ren)生(sheng)地不(bu)熟(shu)，再加上辦公環境實(shi)在難登大雅之堂，這家位于城(cheng)(cheng)中(zhong)村的(de)(de)(de)微型小公司，生(sheng)意自(zi)然好不(bu)到哪里(li)。

當時，許家印(yin)的(de)5人(ren)團隊(dui)，通過相關渠道收(shou)購(gou)了(le)一(yi)家公(gong)司，取得了(le)一(yi)個名為珠(zhu)島花園的(de)地產項目(mu)，這個對(dui)許家印(yin)乃至恒大開發、營銷風格影響深遠(yuan)的(de)項目(mu)，可謂許家印(yin)創(chuang)業路(lu)上的(de)第一(yi)次飛躍(yue)。

當時廣州樓市盛行的(de)是大戶型之(zhi)風(feng)，一(yi)棟樓都是三(san)房，只有拐角的(de)地方才會做小面積。許家印(yin)卻(que)反其道(dao)而行之(zhi)，1995年(nian)珠島(dao)花園第一(yi)期的(de)幾(ji)百(bai)套房子全做小戶型，效果出奇的(de)好，房子全部熱銷，在(zai)廣州樓市轟動(dong)一(yi)時。

不過，當1997年5月珠島花(hua)園二期銷售了(le)一半的時候，許家印選擇了(le)離(li)開。

臨走時(shi)，許家印向老板提出(chu)了自(zi)己的(de)觀(guan)點一(yi)個人(ren)的(de)價(jia)值，應該體(ti)現出(chu)他的(de)能力水平與(yu)貢獻。許家印離開(kai)深(shen)圳老板的(de)時(shi)候(hou)，項目通過審計(ji)，價(jia)值2個多(duo)億(yi)，也(ye)就是說許家印花了2年半(ban)的(de)時(shi)間(jian)，從零(ling)開(kai)始，為公(gong)司創造(zao)了2個多(duo)億(yi)的(de)現金(jin)流(liu)，而在當時(shi)，許的(de)工資是每月3000多(duo)元。

許家印的個性和價值觀(guan)，在他(ta)人(ren)生第一(yi)次跳槽中已經略有(you)體現“我(wo)這個人(ren)要(yao)強(qiang)，該我(wo)做(zuo)的事我(wo)會(hui)做(zuo)好，沒做(zuo)好是(shi)一(yi)回(hui)事，但做(zuo)好了(le)(le)就要(yao)有(you)體現。舞(wu)鋼(gang)10年(nian)當了(le)(le)7年(nian)車間主任，總是(shi)不提(ti)拔，我(wo)肯(ken)定要(yao)走。”許家印說(shuo)。

第—槍要打響

1996年(nian)，許家(jia)印(yin)在(zai)廣州注冊了恒(heng)大地(di)產，開始了第三(san)次創業。許家(jia)印(yin)認為“用(yong)最(zui)少的(de)錢拿更(geng)多的(de)地(di)，發展的(de)時間持續(xu)更(geng)長(chang)”，所(suo)以他把恒(heng)大的(de)第一個項目鎖定在(zai)海珠區廣州工業大道的(de)原廣州農藥(yao)廠地(di)塊(kuai)上。

現在的工業大道板塊已是小區云集(ji)，房價(jia)過萬(wan)，而在當時這里還是工廠林立(li)、污染嚴重、市政配套都滯后的遠郊區。不過，即便(bian)這個地(di)塊，首(shou)期也需500萬(wan)元的地(di)價(jia)款(kuan)，恒大最多只能從銀(yin)行貸到(dao)300萬(wan)元，而且(qie)一窮二(er)白的恒大還未必拿(na)得到(dao)。

為了(le)(le)獲得(de)這個(ge)項目，許(xu)家印(yin)又再一次發揮了(le)(le)他的(de)商(shang)務(wu)談判技能，既描繪了(le)(le)個(ge)恒太的(de)宏偉藍(lan)圖(tu)，也詳細描述怎(zen)么付款方便(bian)。憑(ping)著三寸不爛之舌，300萬(wan)元終于到手(shou)，于是許(xu)家印(yin)立(li)即開發，并復制珠島花園的(de)模(mo)式——小戶型，薄利多銷，快速回籠資(zi)金。

1996年6月8日(ri)(ri)，金碧花(hua)園(yuan)破土(tu)動工，8月8日(ri)(ri)正式(shi)公(gong)開(kai)(kai)發售，開(kai)(kai)盤價定為28D。元(yuan)／平方(fang)米(mi)，這個價位對于(yu)屬于(yu)廣州老(lao)城區(qu)的(de)(de)海珠樓盤而言(yan)，十分(fen)具有(you)誘惑力。當天上午(wu)首期的(de)(de)323套住宅就全(quan)部賣完(wan)，一共回款8000多(duo)萬元(yuan)。第(di)二(er)期開(kai)(kai)發的(de)(de)時候，有(you)了(le)現金流的(de)(de)恒(heng)大(da)開(kai)(kai)始注重環境和(he)配套，環境好了(le)，售價自然(ran)也就高了(le)，于(yu)是(shi)第(di)二(er)期的(de)(de)售價漲(zhang)到了(le)3500元(yuan)／平方(fang)米(mi)。

1998年6月23日，在廣州(zhou)市首次的(de)(de)國有土地使(shi)用(yong)(yong)權拍賣會上，恒大集(ji)團(tuan)以1.34億元的(de)(de)價格一舉(ju)投得位于原農藥廠周邊的(de)(de)5.3萬平方米的(de)(de)土地使(shi)用(yong)(yong)權，在此之前還進行過幾(ji)次征地。至此，5次擴地，實現了金碧花園占地52萬平方米的(de)(de)發展目標。

金(jin)碧花園首期銷售額8000多萬元，一(yi)下子(zi)就(jiu)徹底解決(jue)了恒(heng)大現金(jin)流的(de)問題。金(jin)碧花園的(de)成(cheng)功是(shi)恒(heng)大發展關(guan)鍵(jian)的(de)一(yi)步。

多年后(hou)，許家印(yin)話(hua)當年，說金碧花園的實(shi)踐讓他明白：無論何時，企業運作最重要的問題(ti)都是(shi)(shi)現金流(liu)，尤其是(shi)(shi)剛起(qi)步階段。或許這個信(xin)念(nian)，是(shi)(shi)許家印(yin)在恒大此(ci)后(hou)的幾次資金危機中(zhong)得以(yi)脫身的根基。例如，大刀闊斧降價(jia)、敢于引進戰略合(he)作者(zhe)：2006年A股高潮伊始出讓綠景地(di)產，而后(hou)又籌(chou)劃香港上市，均是(shi)(shi)此(ci)哲學的繼續。

意識的轉變

接(jie)下來，恒大(da)的(de)運轉(zhuan)就自(zi)然(ran)而然(ran)轉(zhuan)入(ru)了(le)高速奔跑階段。當時(shi)(shi)廣(guang)州有1600多家房(fang)地產公司(si)。而恒大(da)成(cheng)立(li)的(de)時(shi)(shi)候，絕大(da)部分(fen)公司(si)都是在(zai)上世紀90年代初成(cheng)立(li)，比恒大(da)要早五六年。恒大(da)采取(qu)的(de)是在(zai)廣(guang)州快馬圈地的(de)策略。到了(le)1999年，僅僅用3年時(shi)(shi)間，恒大(da)就進(jin)入(ru)了(le)30強(qiang)的(de)第(di)七位(wei)，到了(le)2004年，恒大(da)進(jin)入(ru)中國百強(qiang)房(fang)企前10，并于2004、2005、2006年，連續(xu)3年時(shi)(shi)間蟬聯前十強(qiang)。

了解恒(heng)(heng)大(da)的(de)人都知道，2004年對恒(heng)(heng)大(da)而(er)言是(shi)個分水嶺：在此之前，恒(heng)(heng)大(da)是(shi)以(yi)規模(mo)取勝(sheng)，之后(hou)度過資(zi)本(ben)原始積累的(de)初創(chuang)階段(duan)后(hou)，恒(heng)(heng)大(da)開始走(zou)“規模(mo)+品牌”路線(xian)。

2004年(nian)后，恒大逐漸開始從產品上進(jin)行改革：金碧花園四期設計完后，他把(ba)全體員工拉到(dao)現場開會，許(xu)家印高呼“從今以后，公司都(dou)要(yao)宣傳打(da)造精品，創(chuang)立(li)品牌”的口號。

許家印首先動刀的是樣板房，裝(zhuang)修標準(zhun)從(cong)最初金碧(bi)花園的每平(ping)方米400元一直提高到(dao)今天的2000元、3000元。

許家印稱(cheng)之為(wei)“意識的轉變”，不管是中端還是高(gao)(gao)端產(chan)品(pin)，只要樓盤素(su)質好(hao)，投入產(chan)出比就會高(gao)(gao)。于是再后來就有了如今(jin)媒(mei)體(ti)圈熟(shu)知(zhi)的恒(heng)大(da)(da)精品(pin)戰略：恒(heng)大(da)(da)在全(quan)國中高(gao)(gao)端產(chan)品(pin)有恒(heng)大(da)(da)城、恒(heng)大(da)(da)綠洲、高(gao)(gao)端產(chan)品(pin)有恒(heng)大(da)(da)華府，旅游地產(chan)則有恒(heng)大(da)(da)金碧天下。

危機之下應變術

當然，恒(heng)大也無法逃(tao)避2008年金(jin)融危機的第一個(ge)寒冬。

當時恒大全國有32個(ge)樓(lou)盤(pan)、906萬平方米在建(jian)，加上大規模拿地，100多(duo)億(yi)元(yuan)的缺口對企業而言(yan)影響(xiang)非常大。

地產圈有時是(shi)充滿戲劇性的(de)。每(mei)一個潮(chao)流過去(qu)，有人(ren)說(shuo)(shuo)最艱難的(de)時候已經過去(qu)了：有人(ren)說(shuo)(shuo)最艱難的(de)時候才剛剛開始。許(xu)家(jia)印卻說(shuo)(shuo)：“我(wo)的(de)理(li)念就是(shi)要(yao)員工(gong)艱苦創(chuang)業，當然這(zhe)個條件也不艱苦。我(wo)的(de)面子不值錢，別人(ren)說(shuo)(shuo)你好又(you)怎么(me)樣，不好又(you)怎么(me)樣? 別人(ren)說(shuo)(shuo)恒大都沒有自己的(de)寫字樓，沒有就沒有吧。”追求實惠是(shi)許(xu)家(jia)印的(de)生存(cun)之道。

在2007、2008年(nian)最難熬(ao)的(de)那段時間(jian)內，許家印(yin)一方面重拾(shi)薄(bo)利多銷(xiao)的(de)發家之本，全(quan)國幾十個樓盤搞聯動(dong)促銷(xiao)，快速(su)回籠了海量資(zi)金，一方面與(yu)國際投行(xing)、香港富豪秘(mi)簽融資(zi)協(xie)議，盡管條件苛(ke)刻(ke)甚至兇險，但畢竟幫(bang)助(zhu)恒大熬(ao)過一個最艱(jian)難的(de)地產寒冬。

“市場永遠是正確的(de)(de)，行情不好，你想賣(mai)高，人家(jia)也不買，蕭(xiao)條的(de)(de)時候，只能便(bian)宜賣(mai)，我(wo)們去年賣(mai)的(de)(de)房，到現在我(wo)都心痛。不過沒辦法，賣(mai)房要根據當時的(de)(de)市場情況(kuang)。”

當下恒大已(yi)經(jing)走(zou)(zou)到(dao)第(di)四(si)個發(fa)展目標走(zou)(zou)向(xiang)國(guo)(guo)際，跨(kua)越發(fa)展。這(zhe)個公司(si)從2006年開始用一年半的時間，從一個廣州走(zou)(zou)向(xiang)了全(quan)國(guo)(guo)23個城(cheng)市。