然(ran)而(er)(er)，海外置業的(de)人群中(zhong)除了土(tu)豪們出于(yu)規避(bi)風(feng)險(xian)的(de)目的(de)而(er)(er)進行(xing)海外資產配置以外，還有相當一部(bu)分是(shi)中(zhong)國精英是(shi)為了移民(min)而(er)(er)自住的(de)購買(mai)行(xing)為。

為此，社長今天特意為大家(jia)綜合(he)海(hai)外各(ge)國的各(ge)方面條件，羅列出了(le)這七個最值得海(hai)外置業的的國家(jia)。

美國

根據某個英(ying)國(guo)網站在(zai)2015年進行的(de)一次調查(cha)顯(xian)示(shi)，中(zhong)國(guo)42%的(de)高(gao)凈值人(ren)士的(de)受訪者表示(shi)美(mei)國(guo)是海(hai)外(wai)置業的(de)首選(xuan)。隨著美(mei)國(guo)經濟的(de)持續復蘇(su)，中(zhong)國(guo)人(ren)在(zai)2015年間(jian)共(gong)計(ji)花(hua)費220億元在(zai)美(mei)國(guo)買(mai)房，環比增長(chang)72%，成(cheng)為(wei)第一大外(wai)國(guo)購(gou)房群體。

為啥美國能(neng)成為首選？

1.永(yong)久產權：在美(mei)國房屋的(de)買(mai)賣是私(si)有制，你買(mai)房的(de)同時也永(yong)久地買(mai)下了蓋房子(zi)的(de)那塊(kuai)地

2.租(zu)賃需(xu)求大：由于當前次貸風波的(de)影響(xiang)，部分無力(li)購買房子(zi)的(de)美(mei)國(guo)住戶(hu)在美(mei)國(guo)部分推升了租(zu)賃需(xu)求。

3.租(zu)金回報(bao)(bao)率(lv)高：在加州等地區，房(fang)子(zi)出租(zu)后(hou)的(de)毛租(zu)金回報(bao)(bao)率(lv)一(yi)般可達(da)到 7-9%。相比(bi)于中國的(de)租(zu)屋(wu)市場租(zu)金回報(bao)(bao)率(lv)只(zhi)有 1-3%，更有價值優勢。

4.人民幣(bi)匯率升(sheng)高(gao)：自2005年匯改以來，已經(jing)人民幣(bi)升(sheng)值(zhi)了近(jin)17%, 使得在(zai)美(mei)(mei)國買房更(geng)為劃算。而最(zui)近(jin)的宏觀經(jing)濟形勢，美(mei)(mei)元有重新走(zou)強的可能，投(tou)資(zi)者可間接獲取額外的外匯受益。

5.教育(yu)資源優良：在福(fu)布(bu)斯2015-2016年世界學(xue)校排行榜，前十排行榜中(zhong)美國大(da)學(xue)占據6席，有14所(suo)大(da)學(xue)。

澳大利亞

在社(she)長搜到(dao)的(de)榜單里，如果(guo)說美(mei)國牢(lao)牢(lao)占據(ju)海外置(zhi)業老(lao)大的(de)位置(zhi)的(de)話，那么澳大利亞就是“千年老(lao)二”了。

據澳大利(li)亞投資(zi)審查委(wei)員會(hui)（FIRB）公(gong)布的(de)數(shu)據顯示(shi)，中(zhong)國人在(zai)(zai)過去5年在(zai)(zai)澳大利(li)亞總共(gong)買入價值509億(yi)澳元(yuan)（約合人民幣2521億(yi)人民幣）的(de)房(fang)產，而最近(jin)兩年（2013年7月1日-2015年6月30日）買入額(e)就貢獻了其(qi)中(zhong)的(de)72%，即(ji)1818億(yi)元(yuan)人民幣。

為何勢頭(tou)這么猛？

1.十年(nian)(nian)來(lai)房價(jia)(jia)幾乎(hu)都(dou)在(zai)漲(zhang)(zhang)(zhang)：根據易居房地產研究(jiu)院(yuan)的數據，從上(shang)圖的房價(jia)(jia)指數來(lai)看，澳大(da)利(li)亞的房價(jia)(jia)在(zai)過(guo)(guo)去十年(nian)(nian)是(shi)除卻08年(nian)(nian)下半年(nian)(nian)和2011年(nian)(nian)下半年(nian)(nian)稍微跌過(guo)(guo)一下，其(qi)余時間(jian)都(dou)在(zai)上(shang)漲(zhang)(zhang)(zhang)。尤其(qi)是(shi)2013年(nian)(nian)至2015年(nian)(nian)，連續(xu)大(da)漲(zhang)(zhang)(zhang)三年(nian)(nian)，其(qi)中(zhong)悉尼房價(jia)(jia)指數漲(zhang)(zhang)(zhang)幅最大(da)，超過(guo)(guo)50%

雖然說(shuo)一定程度上，澳大(da)利亞房產價格的(de)(de)不斷攀(pan)升有一部分原因是因為華(hua)人買房軍團的(de)(de)資金涌入造成的(de)(de)輕微“泡沫”，但從數據(ju)上來看，澳大(da)利亞房產的(de)(de)投資潛力的(de)(de)確亮眼(yan)。

2.租金(jin)回報率(lv)高(gao)：據澳(ao)(ao)(ao)洲權(quan)威地產(chan)研究機構(gou)SQM《2016澳(ao)(ao)(ao)洲房(fang)地產(chan)繁榮(rong)與衰(shuai)退(tui)報告》預測(ce)， 2016年(nian)墨爾本將成為澳(ao)(ao)(ao)洲房(fang)價增值最(zui)大的首(shou)府城(cheng)市， 最(zui)高(gao)漲幅可能達13%， 租金(jin)回報率(lv)最(zui)高(gao)為7%， 清盤率(lv)將維持在(zai)70%左(zuo)右。

3.移民的(de)好去處：同(tong)時(shi)，澳洲所擁有的(de)政治穩定、經濟發達、法律完善(shan)、銀行(xing)體系安(an)全、金(jin)融(rong)透明度高、生活品質佳的(de)社會環境，自然就成(cheng)為了

加拿大

提(ti)到(dao)去(qu)加(jia)(jia)(jia)拿(na)大買房(fang)(fang)，就不得不提(ti)到(dao)溫哥華(hua)。根據加(jia)(jia)(jia)拿(na)大國(guo)家銀行(xing)金融分析師彼(bi)得·勞特(te)利奇在(zai)一份報告顯(xian)示，中國(guo)買家去(qu)年共花(hua)費127億(yi)加(jia)(jia)(jia)元（約(yue)合96億(yi)美元）在(zai)溫哥華(hua)購置(zhi)房(fang)(fang)產(chan)，占當地房(fang)(fang)產(chan)銷售總額的33%。

1.房(fang)子不斷(duan)增值：在華人大肆搶購下，據大溫哥華房(fang)產局(ju)提供(gong)的數據，過去五年(nian)中(zhong)，溫哥華住宅售價中(zhong)值躍升了57%至(zhi)110萬加(jia)元(yuan)。

2.受益高(gao)：據(ju)(ju)摩(mo)根士丹(dan)利的(de)數據(ju)(ju)顯示，投資溫哥華房產2015年的(de)凈(jing)回報率達11%,高(gao)出(chu)加拿大(da)整體樓市(shi)三個百分點。

3.低(di)廉的房產(chan)稅(shui):房地產(chan)研究中心主管Tsur Somerville說：“溫哥華(hua)物(wu)業(ye)的持有成本相對較低(di)。”去年，溫哥華(hua)市的住宅稅(shui)稅(shui)率為(wei)每1000美元(yuan)（根(gen)據物(wu)業(ye)的應稅(shui)價值）征收3.54美元(yuan)。

4.加幣(bi)匯(hui)率(lv)(lv)走(zou)低：由上圖可見，加幣(bi)匯(hui)率(lv)(lv)的(de)不斷走(zou)低也是激勵華(hua)人(ren)買家“買下(xia)”溫哥華(hua)的(de)重要因素之一。

英國

據英(ying)國(guo)(guo)(guo)官方數(shu)據顯示，未來10年，英(ying)國(guo)(guo)(guo)的基建(jian)投(tou)資(zi)缺口將達(da)5000億(yi)英(ying)鎊，中國(guo)(guo)(guo)將向英(ying)國(guo)(guo)(guo)投(tou)資(zi)1050億(yi)英(ying)鎊(約為10500億(yi)人民幣(bi))，其中英(ying)國(guo)(guo)(guo)房(fang)產是最大投(tou)資(zi)對象之一，投(tou)資(zi)約達(da)360億(yi)英(ying)鎊(3600億(yi)人民幣(bi))。

為何(he)英國(guo)總是備受(shou)青睞(lai)？

1.購(gou)房(fang)無限制：英(ying)國(guo)對(dui)全球購(gou)房(fang)者(zhe)無任何限制，是全世界最(zui)(zui)開放、最(zui)(zui)自由的投資市場之一。

2.綜合(he)條件佳：英國房產具有成(cheng)熟的私有財產法律保障，建筑質量上乘，房產購買(mai)和持有的稅費較低(di)，且(qie)絕大部分(fen)屬(shu)于永久性產權。

3.房(fang)(fang)子升值空間大(da)： 據Rightmove英國房(fang)(fang)價指(zhi)數(shu)顯示預計到2020年倫敦平均(jun)房(fang)(fang)價或(huo)(huo)漲至100萬英鎊，漲幅或(huo)(huo)高達47%。

新加坡

在中國購房者海外置(zhi)業的(de)(de)國家中，新加(jia)坡(po)(po)一直是(shi)熱點區域。根據新加(jia)坡(po)(po)市區重建(jian)局(ju)的(de)(de)統計情況(kuang)，2014年上(shang)半年，新加(jia)坡(po)(po)置(zhi)業的(de)(de)外國人中，來自中國置(zhi)業者比例占到35%，超過馬來西(xi)亞，成為新加(jia)坡(po)(po)最大的(de)(de)外籍買家。

1.房價不斷(duan)攀(pan)升：從2009年(nian)以來，新加(jia)(jia)坡房地產(chan)市場一直(zhi)呈現上升勢頭，這是中國買家最(zui)看好新加(jia)(jia)坡房產(chan)的(de)重(zhong)要原(yuan)因之一。

2.永(yong)久(jiu)產權：新加(jia)坡的房子產權最(zui)短99年，長(chang)的有999年，更長(chang)的還有永(yong)久(jiu)產權。

3.租金(jin)回報率(lv)高：在(zai)新加(jia)坡一套(tao)總價100萬(wan)新幣（約476萬(wan)人民幣元(yuan)）左右的房子，年化(hua)租金(jin)回報率(lv)在(zai)3.8%-4.5%左右，月租金(jin)能達到(dao)3000元(yuan)-3500元(yuan)。

4.租賃需求(qiu)高：新(xin)加坡擁有(you)53萬(wan)永久居民及(ji)149萬(wan)外籍流動人口，人口增(zeng)長(chang)速度超過(guo)住宅存(cun)量(liang)增(zeng)長(chang)，租金回(hui)報率會日(ri)趨攀升。

5.貸款利率(lv)低：相比于國內 6%以上的年(nian)利率(lv)，新加坡的貸款年(nian)利率(lv)只有(you)1.5%左右。

6.附帶福利多(duo)：與國內相比，新加坡(po)物業普遍贈送車位(wei)、衣(yi)櫥、空調(diao)、廚衛(wei)設施，而且(qie)沒有(you)遺(yi)產稅。

葡萄牙

這(zhe)感覺既沒有很(hen)高的投(tou)資回報又不能給子女提供(gong)很(hen)好(hao)的教育資源的國家(jia)，社(she)長把它列入(ru)榜單的原因是葡(pu)萄牙自2012年始推出了個“黃金居留(liu)”投(tou)資移民政(zheng)策，這(zhe)給很(hen)多(duo)投(tou)資者通過買房投(tou)資這(zhe)種簡單的方式來(lai)拿到歐洲的綠卡，打開(kai)通往(wang)歐洲大門的鑰匙。

只要主申請人年(nian)滿(man)18周歲且(qie)無犯(fan)罪(zui)記(ji)錄，只要購買50萬歐(ou)元以上的當地房產，且(qie)第(di)一年(nian)住7天，之后(hou)每天共住14天，并且(qie)持有居(ju)留證(zheng)滿(man)5年(nian)、具(ju)備基本葡萄牙語知識和無犯(fan)罪(zui)記(ji)錄即可獲得永久居(ju)留證(zheng)。

值得(de)注意的是，葡萄牙法(fa)律允許申請(qing)人雙(shuang)方(fang)父(fu)母都(dou)可(ke)同時申請(qing)移民；獲得(de)身份后可(ke)享受葡萄牙本國公(gong)民同等(deng)(deng)的工作、教(jiao)育(yu)、醫療等(deng)(deng)社會福利；由(you)于葡萄牙是歐(ou)盟申根國，持(chi)黃金居留卡可(ke)免簽(qian)暢游歐(ou)洲26個(ge)申根國。

而且(qie)該政(zheng)策對所購房屋類(lei)型、數量(liang)無限制，但主(zhu)要是(shi)別墅和(he)公寓,且(qie)永久產權，世代相傳。

但是。社長(chang)必須提醒一句(ju)的是，雖然這個政策利(li)好，但大前提是葡(pu)萄牙的房地產最(zui)近幾(ji)年一直低迷，最(zui)高的降幅達(da)到(dao)了60%，少(shao)量的也有20%，而且(qie)歐洲的經濟發展(zhan)差(cha)，所以葡(pu)萄牙才不得(de)己出(chu)動房子和居留證(zheng)來(lai)吸引外資。

日本

中國(guo)房地產(chan)投資者開始心儀日本房產(chan)，原因有很多。

1.日元不斷下跌：日元現已(yi)跌至22年低(di)點

2.看好2020年(nian)東京(jing)(jing)奧(ao)運，認定這一題材有望推高房價，復制2008北(bei)京(jing)(jing)奧(ao)運帶(dai)動(dong)當地房價上漲(zhang)的輝煌。

3.房地(di)產市場(chang)逐(zhu)步回(hui)暖：據不動產經濟研究所稱(cheng)，東京的(de)公寓(yu)價(jia)格現(xian)已(yi)漲(zhang)至1990年代初(chu)以來的(de)最高水平，兩年漲(zhang)幅達到(dao)了(le)11%

4.永久產權

5.100%得房(fang)率(lv)： 在(zai)日本購房(fang)不用承擔公攤面積(ji)(ji)，連房(fang)屋的陽(yang)臺(tai)面積(ji)(ji)也不算在(zai)內，確保100%得房(fang)率(lv)，因此購房(fang)總價降低不少(shao)，而大阪的均價更是接(jie)近上(shang)海的2/3。

6.租(zu)賃(lin)市場成熟(shu)：日本房(fang)(fang)地產租(zu)賃(lin)市場成熟(shu)，收(shou)獲金相對更穩定。搜(sou)房(fang)(fang)網數據顯示，上(shang)海的租(zu)金收(shou)入金約(yue)2%～3%，而日本可達(da)6%～12%。

7.購房手續(xu)簡化(hua)：日本在(zai)近幾年修(xiu)改了(le)相關(guan)法律政策(ce)，外國人在(zai)日本購房不(bu)再有(you)任何限制，事先申(shen)請已變為事后報批也可以。