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人物簡介

山姆·澤爾(er)是(shi)股本集團投(tou)資（Equity Group Investments）的(de)主席，該(gai)集團是(shi)私人股本和公(gong)開發行公(gong)司的(de)混合體，包括了住(zhu)宅地(di)產（Equity Residential），一家業(ye)(ye)內領先(xian)的(de)住(zhu)宅公(gong)司；生活時尚置業(ye)(ye)（Equity LifeStyle Properties），一家由300個(ge)度假和工廠預(yu)制(zhi)住(zhu)房協會(hui)的(de)公(gong)司；資產信托公(gong)司（Capital Trust），一家商業(ye)(ye)房地(di)產金融(rong)公(gong)司。

澤爾愛抽煙，愛騎自行(xing)車，愛穿開領襯衫。早在上(shang)(shang)學(xue)(xue)期間，他(ta)就頗(po)有投機意識，曾經購買了一(yi)批《花花公子》雜志，然后(hou)高(gao)價(jia)轉(zhuan)手(shou)賣給(gei)小伙伴們。上(shang)(shang)世紀 60年代中期，正(zheng)在讀(du)大(da)學(xue)(xue)，之(zhi)后(hou)成(cheng)為密歇根大(da)學(xue)(xue)法學(xue)(xue)院學(xue)(xue)生的(de)澤爾已開始在安娜堡（Ann Arbor）購入房產(chan)。之(zhi)后(hou)他(ta)與同父(fu)異(yi)母的(de)兄弟(di)羅(luo)伯特·勞(lao)瑞(rui)(rui)合伙，直至1990年勞(lao)瑞(rui)(rui)48歲時死于癌癥，兩人共同建(jian)立起了一(yi)個地產(chan)王國(guo)“墳墓舞者”山姆·澤爾：“一(yi)切都是(shi)供與求”山姆·澤爾（Sam Zell）是(shi)一(yi)位將資產(chan)建(jian)立在業(ye)界周期之(zhi)上(shang)(shang)的(de)地產(chan)投資大(da)師，他(ta)最近(jin)指出，金融市(shi)場的(de)現時動蕩實則是(shi)市(shi)場對新(xin)一(yi)輪經濟(ji)過剩的(de)感(gan)性回應，而非真正(zheng)的(de)信貸(dai)危機。

在沃頓商學院的(de)一(yi)次由地產(chan)學教(jiao)授彼得·利曼（Peter Linneman）主(zhu)持，涉及廣泛的(de)講座中，這位公司總部(bu)位于芝加(jia)哥(ge)的(de)地產(chan)投資人(ren)談(tan)到(dao)，現在的(de)市(shi)場正受美國次級信(xin)貸(dai)市(shi)場的(de)問題所(suo)困擾(rao)，但是(shi)，人(ren)們仍有(you)足夠的(de)資金(jin)周轉(zhuan)，這與其(qi)它地產(chan)蕭條時期(qi)現金(jin)流(liu)極度緊縮的(de)情(qing)況大有(you)不(bu)同。

“我(wo)(wo)們(men)并非(fei)真正處于大家所說的‘信貸(dai)危機’之中，我(wo)(wo)認(ren)為大家陷(xian)入的是一場(chang)‘信心(xin)危機’”澤爾說道，他是沃頓商學院塞繆(mou)爾和羅(luo)伯特勞瑞(rui)房地產研究(jiu)中心(xin)的贊(zan)助(zhu)者。“我(wo)(wo)的觀(guan)點是，兩個月前存(cun)在的流(liu)動性過剩問題，現(xian)在仍然(ran)存(cun)在。雖然(ran)風險溢價不(bu)同了，但實(shi)際(ji)的流(liu)動性量仍未(wei)改(gai)變。”

澤爾還提到，經濟的滑坡(po)應在預料之中：“過去(qu)的三年里，人們(men)表現(xian)得(de)過分輕率。他(ta)們(men)想要什么便買什么，并且(qie)毫不考慮自(zi)己的購買能力并以(yi)此為榮(rong)。我想這些人現(xian)在都該懊喪無(wu)比，而且(qie)嚇(xia)得(de)不知如何是好了吧(ba)。”

教父的要約

根(gen)據澤(ze)(ze)爾的(de)(de)(de)觀(guan)點，資金充沛的(de)(de)(de)私人(ren)股本投資公(gong)司有能力從“荒謬”的(de)(de)(de)杠(gang)桿收(shou)購(gou)中得利(li)，并高(gao)價收(shou)購(gou)公(gong)開發行的(de)(de)(de)房(fang)產(chan)公(gong)司。澤(ze)(ze)爾將這(zhe)(zhe)樁買賣稱(cheng)為(wei)“教父(fu)的(de)(de)(de)要(yao)約”，因為(wei)沒有一家公(gong)開發行公(gong)司能拒絕這(zhe)(zhe)一誘人(ren)的(de)(de)(de)要(yao)求。果(guo)不其然，今年(nian)二月，澤(ze)(ze)爾以390億(yi)美元(yuan)的(de)(de)(de)高(gao)價將他的(de)(de)(de)旗艦公(gong)司，辦公(gong)物業公(gong)司（Equity Office Products ，簡稱(cheng)EOP)，連同其資產(chan)組合中的(de)(de)(de)540幢(chuang)高(gao)級辦公(gong)樓出售(shou)給了黒石集團(tuan)（Blackstone Group）。這(zhe)(zhe)是當時(shi)為(wei)止所完成的(de)(de)(de)數(shu)額最大的(de)(de)(de)一筆私營股權收(shou)購(gou)案例了。澤(ze)(ze)爾預(yu)測市(shi)場會(hui)馬上穩定下來(lai)，盡管(guan)與(yu)近(jin)幾(ji)年(nian)相比，市(shi)場會(hui)加(jia)倍進行風險規避，更少地利(li)用杠(gang)桿。“今天(tian)，無人(ren)能再次(ci)復制黒石的(de)(de)(de)交易了。”

賣掉(diao)了(le)EOP之(zhi)后，澤(ze)爾又將其注(zhu)意力(li)轉到了(le)另一樁主(zhu)要的收(shou)購(gou)上(shang)。八月，論(lun)(lun)壇(tan)(tan)公(gong)(gong)司（Tribune Co.）的股東們同(tong)意了(le)澤(ze)爾開出的82億美元收(shou)購(gou)報(bao)價(jia)，該公(gong)(gong)司擁有(you)(you)《芝(zhi)加哥論(lun)(lun)壇(tan)(tan)報(bao)》，《洛杉磯時報(bao)》和其它的媒體公(gong)(gong)司。這次的收(shou)購(gou)澤(ze)爾將芝(zhi)加哥小熊棒球隊(dui)（Chicago Cubs）也收(shou)入囊中，但他說自己計劃將棒球隊(dui)轉售。論(lun)(lun)壇(tan)(tan)公(gong)(gong)司的交易(yi)正在規定的審查之(zhi)中，有(you)(you)望(wang)于年底完成整(zheng)個交易(yi)過程。

對這(zhe)樁(zhuang)交易，澤(ze)爾并未直接提及，但他(ta)卻談(tan)到(dao)了(le)自己作為逆勢(shi)(shi)投資(zi)人的(de)(de)名聲。他(ta)回憶起第(di)一(yi)次親歷(li)市(shi)場(chang)的(de)(de)轉機。上(shang)世紀(ji)七十年(nian)(nian)代，房地(di)產市(shi)場(chang)被(bei)普遍看好且長勢(shi)(shi)逼(bi)人。澤(ze)爾無(wu)法預料在房地(di)產市(shi)場(chang)未發育(yu)完(wan)整時(shi)(shi)，到(dao)底多少供應量才能(neng)滿(man)足市(shi)場(chang)的(de)(de)缺(que)口。因此他(ta)不(bu)(bu)再(zai)做新(xin)的(de)(de)交易，轉而建立了(le)一(yi)家專注(zhu)于蕭(xiao)條地(di)產市(shi)場(chang)的(de)(de)公司(si)。“那(nei)時(shi)(shi)所有人都(dou)在批評說(shuo)：‘山(shan)姆，你不(bu)(bu)知就(jiu)里。’這(zhe)些話陪伴了(le)我的(de)(de)整個職業生涯(ya)。甚至在2007年(nian)(nian)我購(gou)買報(bao)業時(shi)(shi)，也(ye)是人人都(dou)在議(yi)論，‘從前說(shuo)你不(bu)(bu)明白，現在你可是真糊(hu)涂了(le)。’”

澤(ze)爾是股本(ben)集(ji)團投資（Equity Group Investments）的(de)(de)(de)(de)主席，該集(ji)團是私人(ren)股本(ben)和公(gong)開發行公(gong)司的(de)(de)(de)(de)混合體，包括了住(zhu)(zhu)宅地產(chan)（Equity Residential），一(yi)(yi)(yi)家業(ye)內領先(xian)的(de)(de)(de)(de)住(zhu)(zhu)宅公(gong)司；生活時尚置業(ye)（Equity LifeStyle Properties），一(yi)(yi)(yi)家由(you)300個度(du)假和工廠預(yu)制住(zhu)(zhu)房(fang)協會的(de)(de)(de)(de)公(gong)司；和資產(chan)信(xin)托公(gong)司（Capital Trust），一(yi)(yi)(yi)家商業(ye)房(fang)地產(chan)金融公(gong)司。澤(ze)爾告(gao)訴(su)沃(wo)頓的(de)(de)(de)(de)聽眾們(men)，他還未從經濟學(xue)的(de)(de)(de)(de)第一(yi)(yi)(yi)堂課(ke)中“緩過神來”，那時他正(zheng)在(zai)學(xue)供求關系。“我想告(gao)訴(su)你們(men)的(de)(de)(de)(de)是，無論(lun)身(shen)處何種行業(ye)—地產(chan)業(ye)、駁船業(ye)、軌道(dao)列車業(ye)—都(dou)是市場的(de)(de)(de)(de)供應和需求決(jue)定(ding)一(yi)(yi)(yi)切。”

上世紀六十年代中期，正在讀大(da)學，之后(hou)成為密歇根大(da)學法學院(yuan)學生的澤爾已開始在安阿伯（Ann Arbor）購入房產。之后(hou)他與同父異母的兄弟羅伯特勞瑞（Robert Lurie）合伙，直至1990年勞瑞48歲時死于(yu)癌(ai)癥，兩人共同建(jian)立起了一(yi)個(ge)地產王(wang)國(guo)。

在(zai) 1973年市場(chang)崩(beng)盤之后，澤(ze)爾(er)(er)用了(le)之后的(de)(de)(de)三年時(shi)間收(shou)購(gou)(gou)了(le)近30億資產的(de)(de)(de)地產資本(ben)，其(qi)中大部分只需一(yi)(yi)美元首付。通過承擔出(chu)租(zu)人(ren)在(zai)未(wei)來的(de)(de)(de)管(guan)理中可能(neng)損失的(de)(de)(de)費(fei)用，澤(ze)爾(er)(er)以此向他(ta)們(men)換取股權(quan)。他(ta)有能(neng)力(li)維系這(zhe)些物業，直至(zhi)(zhi)他(ta)們(men)回到—甚至(zhi)(zhi)超過—先前購(gou)(gou)買(mai)時(shi)的(de)(de)(de)價值。“事實證(zheng)明，我們(men)因次而大賺了(le)一(yi)(yi)筆，”。從80年開(kai)始，房地產市場(chang)又一(yi)(yi)次顯(xian)現出(chu)強勁(jing)的(de)(de)(de)承租(zu)漲勢，發展前景豁然明朗。澤(ze)爾(er)(er)說：“我的(de)(de)(de)投資理念就(jiu)(jiu)是建立起資產組合，然后就(jiu)(jiu)會有人(ren)來購(gou)(gou)買(mai)，這(zhe)些人(ren)指的(de)(de)(de)就(jiu)(jiu)是日(ri)本(ben)人(ren)。”

大廈情節

當被利曼提問他為何沒有(you)成為地產(chan)開(kai)發商時(shi)，這位(wei)滿臉胡(hu)茬(cha)，嗓音沉厚的(de)地產(chan)大(da)亨回(hui)答道，地產(chan)開(kai)發對于他來(lai)(lai)說風險太大(da)。“從事開(kai)發，需(xu)要有(you)種樓宇情(qing)結(jie)，”澤(ze)爾說道。“至少半數的(de)回(hui)報(bao)率(lv)來(lai)(lai)自你(ni)親眼見著大(da)樓逐漸高(gao)聳(song)的(de)心(xin)理成就(jiu)感。我卻(que)毫(hao)不受這痛苦的(de)情(qing)結(jie)所困。”

考慮到市場可能無法消化(hua)巨額投資(zi)，澤爾和勞瑞在1980年花(hua)了大半(ban)年時間將他(ta)們(men)的(de)投資(zi)進行(xing)多元化(hua)，開(kai)始關注其他(ta)的(de)一些行(xing)業(ye)。他(ta)們(men)的(de)策略與地產業(ye)曾(ceng)使(shi)用的(de)如出一轍，在人們(men)忽視供求規則的(de)地方尋找機(ji)會。“我們(men)覺得如果自己(ji)是(shi)合格(ge)的(de)地產人，那(nei)也(ye)算得上是(shi)出色的(de)商人。”澤爾說(shuo)道。

房產(chan)專業(ye)人士具(ju)備了嫻(xian)熟的(de)交(jiao)易(yi)技能(neng)，他(ta)補(bu)充道，但他(ta)們(men)往往缺(que)少(shao)運(yun)用策略(lve)的(de)遠(yuan)見卓識。“如果要請(qing)人代理(li)進行交(jiao)易(yi)協商(shang)，我(wo)一定會找一名房產(chan)商(shang)人而非(fei)公(gong)司經理(li)人。 ”澤爾(er)說道。但另(ling)一方面，地產(chan)人缺(que)乏(fa)“在轉(zhuan)角(jiao)尋找機遇”的(de)能(neng)力，在他(ta)們(men)看來，面前(qian)的(de)永遠(yuan)是筆直的(de)道路。正(zheng)因此，我(wo)們(men)的(de)行業(ye)缺(que)乏(fa)周期性，直至今日都(dou)顯得反復無常且大(da)起(qi)大(da)落。”

上世紀九十年代初，美國的大多數商業房產(chan)公(gong)司都被掌控于大約50至60家大型私人(ren)投資公(gong)司手(shou)中(zhong)。然而，市(shi)場(chang)又一(yi)次(ci)出現了逆轉，這些(xie)公(gong)司紛紛陷入(ru)嚴重的信貸緊縮，大量資產(chan)被了結抵(di)押，銀行(xing)發生擠兌，貸款(kuan)市(shi)場(chang)幾近崩潰。澤(ze)爾(er)解釋道，出路(lu)就(jiu)是向公(gong)共市(shi)場(chang)要錢，通過(guo)一(yi)種之(zhi)前鮮(xian)為人(ren)知的金融工(gong)具，即房地產(chan)投資信托基金（Real Estate Investment Trust）進行(xing)，簡稱(cheng)REIT。據澤(ze)爾(er)說，REIT從此(ci)成為商業房產(chan)市(shi)場(chang)的長(chang)期驅(qu)動(dong)力(li)，直(zhi)至過(guo)去一(yi)年左右，通過(guo)類似他的這次(ci)黑石公(gong)司的交(jiao)易，私人(ren)股(gu)本的收購重將許多股(gu)份(fen)購回(hui)到私人(ren)手(shou)中(zhong)。

黑石公司和(he)沃納(na)多(duo)房地產(chan)信托公司（Vornado Realty Trust）為(wei)(wei)爭奪EOP公司進行(xing)了(le)三周的(de)要價戰，澤爾(er)描(miao)述了(le)他在其間所使(shi)用(yong)的(de)策略。沃納(na)多(duo)作為(wei)(wei)美(mei)國第二大房地產(chan)投資信托基金(jin)，向澤爾(er)的(de)公司提供了(le)一套現(xian)金(jin)與股(gu)票(piao)相混組合(he)的(de)收購(gou)報價。澤爾(er)說道，收購(gou)的(de)關鍵在于為(wei)(wei)EOP和(he)其母(mu)公司準備一筆7億(yi)2千(qian)萬(wan)美(mei)金(jin)的(de)“分手費”，另(ling)外他還補充，股(gu)票(piao)的(de)交易可(ke)能(neng)需要花費數月(yue)完成，并且(qie)事后他也認識到，股(gu)票(piao)的(de)交割可(ke)能(neng)因之后八月(yue)形成的(de)市(shi)場震蕩而出現(xian)嚴(yan)重(zhong)問題。