寫(xie)字樓類型 樓盤(pan)建筑類型哪(na)種(zhong)好(hao)

寫字樓的類型

目前，我國寫字(zi)樓分類尚無統一的標準，專業人員主要依照其所處的位置、規模、功能(neng)進行分類。

1.按建筑面積大小，可以分為四種：

(1)小型(xing)寫字樓：建筑面(mian)積一般(ban)在1萬平(ping)方米以下;

(2)中型(xing)寫字樓：建筑面積(ji)一(yi)般在1～3萬(wan)平方米(mi);

(3)大型寫字樓：建筑面積一(yi)般在3萬(wan)平方米以(yi)上;

(4)超大型寫字樓：建筑面積一般在十幾萬(wan)甚至(zhi)幾十萬(wan)平方米以上。

例如：美國紐約的世界貿易中(zhong)心(xin)大廈、香港的中(zhong)環中(zhong)心(xin)大廈等。還有美國芝加哥市將(jiang)于2004年建成使用的南(nan)迪(di)波恩大廈，高達(da)609.75米(mi)，建筑面(mian)(mian)積達(da)17.65萬平方米(mi)，共108層(ceng)，其中(zhong)最高的13個層(ceng)面(mian)(mian)為(wei)數字電視設備樓，32個層(ceng)面(mian)(mian)為(wei)辦公區(qu)，40個層(ceng)面(mian)(mian)為(wei)公寓(yu)套房，11個層(ceng)面(mian)(mian)為(wei)停車場(chang)，其余是購物及商務區(qu)。

2.按寫字樓的功能劃分，可以分為以下三種：

(1)單(dan)純(chun)性寫字(zi)樓：就是指其基本上只(zhi)有辦公一種功(gong)能，而沒(mei)有其他功(gong)能;

(2)商(shang)住型寫(xie)字(zi)樓：是指(zhi)即能提(ti)供(gong)辦公(gong)，同時(shi)又能提(ti)供(gong)宿舍的(de)寫(xie)字(zi)樓;

(3)綜(zong)合性(xing)的(de)寫字樓：是指以辦公為主，同時又具備其他多(duo)種功(gong)能，如公寓(yu)、商場、展廳、餐廳等多(duo)功(gong)能的(de)綜(zong)合性(xing)樓宇。

3.按照現代化程度劃分，可分為兩種：

(1)非智能型的寫(xie)字(zi)樓：指一般的寫(xie)字(zi)樓;

(2)智(zhi)能型的寫字樓(lou)：指具有高度自(zi)動(dong)化功(gong)能的大樓(lou)，通常包括通信自(zi)動(dong)化、辦(ban)公自(zi)動(dong)化、建筑(zhu)設備自(zi)動(dong)化、大樓(lou)管理自(zi)動(dong)化等功(gong)能。

4.按國際慣例劃分，可分為三個等級：

(1)甲級寫字樓：是指具有優越的(de)(de)地理(li)位置和交(jiao)通環境，建(jian)筑物的(de)(de)自(zi)然狀況良(liang)好，建(jian)筑質量達(da)到或(huo)超過(guo)有關建(jian)筑條例或(huo)規(gui)范的(de)(de)要求;其(qi)收益(yi)能力與(yu)新近(jin)成(cheng)的(de)(de)寫字樓相管;有完善的(de)(de)物業管理(li)服務(wu)(wu),包括24小時的(de)(de)維(wei)護維(wei)修與(yu)保安服務(wu)(wu)。

(2)乙級寫字(zi)樓(lou)：是(shi)指具(ju)有(you)良(liang)好的(de)地理位(wei)置，建筑(zhu)物的(de)自然狀況良(liang)好，建筑(zhu)質(zhi)量達到有(you)關(guan)建筑(zhu)條例或規范的(de)要求;但建筑(zhu)物的(de)功能不是(shi)最先進的(de)，有(you)自然磨(mo)損存在，收(shou)益(yi)能力低于新建落成的(de)同(tong)類建筑(zhu)物。

(3)丙級寫字樓：是指物(wu)(wu)業的使(shi)用年限已較(jiao)長(chang)，建筑物(wu)(wu)在(zai)某(mou)些方面(mian)不能(neng)(neng)滿足新(xin)的建筑條例或規(gui)范的要(yao)求(qiu);建筑物(wu)(wu)存在(zai)較(jiao)明顯(xian)的物(wu)(wu)理磨損和功能(neng)(neng)陳舊，但仍能(neng)(neng)滿足低(di)收入(ru)承租(zu)(zu)人的需求(qiu)，因(yin)租(zu)(zu)金較(jiao)低(di)，尚可保持(chi)一個合理的出租(zu)(zu)率。

寫字樓的特點

(一)寫字樓大多建于城市中心的繁華地段

由(you)于大(da)城市交通方便、經貿(mao)活動頻繁、信息集中(zhong)通暢，所以，各(ge)類(lei)機構均(jun)傾向于在大(da)都市的(de)中(zhong)心地帶建造或租用寫字樓，以便集中(zhong)辦公(gong)(gong)、處理公(gong)(gong)務和經營等事項。以金融(rong)、貿(mao)易、信息為(wei)中(zhong)心的(de)大(da)城市繁華地段，寫字樓更為(wei)集中(zhong)。

(二)建筑規模大，辦公單位集中，人口密度大

寫字(zi)樓多(duo)為高層建筑，樓體(ti)高、層數多(duo)、建筑面(mian)積大(da)，辦(ban)公(gong)單位集中，期間可以(yi)擁(yong)有幾十(shi)甚至上(shang)百家(jia)租(zu)賃單位，工作(zuo)人(ren)(ren)員(yuan)以(yi)及往來客人(ren)(ren)將形成巨大(da)的(de)人(ren)(ren)流。這些(xie)將會無疑增加(jia)管理工作(zuo)的(de)難度。

(三)建筑、設備即現代又先進

為(wei)了顯示(shi)富有(you)與(yu)事(shi)業(ye)成功(gong)，也為(wei)了吸(xi)引有(you)實力的(de)公司機構進駐辦公，滿(man)足他們體(ti)現身份、高(gao)效(xiao)辦公的(de)要(yao)求，寫(xie)字樓(lou)一般所選用的(de)建(jian)筑材料都(dou)(dou)較(jiao)為(wei)高(gao)檔先進，外部裝飾大都(dou)(dou)會(hui)有(you)獨特的(de)格局、色彩(cai)，內(nei)部一般都(dou)(dou)配(pei)有(you)先進的(de)設施設備，如給(gei)排水系(xi)統、供電(dian)系(xi)統、中央空調、高(gao)速(su)電(dian)梯、保安(an)消防(fang)系(xi)統、通訊系(xi)統、照明(ming)系(xi)統等。因此(ci)，給(gei)其維(wei)修(xiu)養(yang)護與(yu)管理帶來了較(jiao)大的(de)難度(du)。

(四)功能齊全，自成體系

現代寫字樓一般(ban)還擁(yong)有自(zi)己的(de)設備層、停車(che)場(chang)，以及商(shang)場(chang)、會議、商(shang)務、娛樂、餐飲(yin)、健身房等(deng)工作與生活(huo)輔(fu)助設施。進而(er)滿足(zu)租戶(hu)在樓內(nei)高(gao)效(xiao)率工作的(de)需(xu)要(yao)。因(yin)此，造成其管理與服(fu)務內(nei)容的(de)復雜化。同時(shi)也為(wei)客戶(hu)的(de)工作和生活(huo)提供很多方(fang)便，滿足(zu)他們(men)高(gao)效(xiao)辦(ban)公工作的(de)需(xu)要(yao)。

(五)使用時間集中，人員流動性大

一般(ban)來(lai)說，寫(xie)字樓(lou)物業使用時間(jian)比較集中，多數都在早8點(dian)以后(hou)、下午6點(dian)以前。上班時間(jian)，整個物業是人(ren)來(lai)人(ren)往(wang)，川流(liu)不(bu)息，下班后(hou)是人(ren)去(qu)樓(lou)空，冷清異常。這一特點(dian)決定了寫(xie)字樓(lou)物業管理(li)也必須有相應的 特殊安排。

(六)經營管理要求高、時效性強

由于現代寫字樓本身(shen)規(gui)模大、功(gong)能(neng)多、設備復(fu)雜先進，加之進駐的多為大型客(ke)(ke)戶，自(zi)然(ran)各方面的管(guan)理(li)要求都(dou)較高;另(ling)外，由于寫字樓具有收(shou)益性(xing)物業的特性(xing)，高的出(chu)租(售(shou))率(lv)是其獲得良好穩定收(shou)益的保證。經(jing)營管(guan)理(li)不(bu)當(dang)，就不(bu)能(neng)贏得客(ke)(ke)戶，甚(shen)至會(hui)馬上失(shi)去(qu)已有的客(ke)(ke)戶，而當(dang)期空(kong)置(zhi)即意(yi)味著當(dang)期損失(shi)，所以其經(jing)營管(guan)理(li)的時效(xiao)性(xing)極強。