一、經濟適用房(fang)和限價(jia)商品房(fang)的區別

（一）什么(me)是商品房？

商(shang)品房(fang)只(zhi)是(shi)特指經政府(fu)有關(guan)部門批(pi)準，由房(fang)地產(chan)(chan)開(kai)(kai)發(fa)(fa)經營(ying)公司開(kai)(kai)發(fa)(fa)的(de)，建成后用(yong)(yong)于市(shi)場出(chu)售出(chu)租的(de)房(fang)屋(wu)(wu)，包括(kuo)住宅、商(shang)業用(yong)(yong)房(fang)以(yi)及其他建筑(zhu)物(wu)，而自建、參建、委托建造，又是(shi)自用(yong)(yong)的(de)住宅或其他建筑(zhu)物(wu)不屬于商(shang)品房(fang)范圍。它是(shi)開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)開(kai)(kai)發(fa)(fa)建設(she)的(de)供銷售的(de)房(fang)屋(wu)(wu)，能(neng)辦產(chan)(chan)權證(zheng)和(he)國土證(zheng)，可以(yi)自定價(jia)格出(chu)售的(de)產(chan)(chan)權房(fang)。如(ru)今，我(wo)們市(shi)面上買到的(de)一般都是(shi)商(shang)品房(fang)。

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（二）什么是經(jing)濟適用(yong)房？

經濟適用房是指具有(you)社會保(bao)障性(xing)(xing)質的(de)(de)(de)商品住宅，它是根據國家經(jing)濟(ji)適用(yong)(yong)住房建設計劃(hua)(hua)安排建設的(de)(de)(de)，是由國家統一下達計劃(hua)(hua)、用(yong)(yong)地(di)實行(xing)由地(di)方(fang)政府行(xing)政劃(hua)(hua)撥方(fang)式(shi)，免收(shou)土地(di)出讓(rang)金、對(dui)各種經(jing)批準的(de)(de)(de)收(shou)費(fei)實行(xing)減半(ban)征收(shou)、出售價格按保(bao)微利的(de)(de)(de)原則確定的(de)(de)(de)，具有(you)經(jing)濟(ji)性(xing)(xing)和(he)適用(yong)(yong)性(xing)(xing)的(de)(de)(de)特點(dian)。

（三）什么是(shi)限(xian)價房？

限(xian)(xian)價(jia)(jia)(jia)房(fang)(fang)(fang)，又稱限(xian)(xian)房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)、限(xian)(xian)地(di)價(jia)(jia)(jia)的(de)(de)(de)“兩限(xian)(xian)”商品房(fang)(fang)(fang)，是(shi)(shi)一(yi)種限(xian)(xian)價(jia)(jia)(jia)格(ge)限(xian)(xian)套型(xing)（面積）的(de)(de)(de)商品房(fang)(fang)(fang)，主要(yao)解決中低(di)收入家庭的(de)(de)(de)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)困難，是(shi)(shi)目前限(xian)(xian)制高房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)的(de)(de)(de)一(yi)種臨(lin)時(shi)性舉措，并不是(shi)(shi)經濟適用房(fang)(fang)(fang)。限(xian)(xian)價(jia)(jia)(jia)商品房(fang)(fang)(fang)按照“以房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)定地(di)價(jia)(jia)(jia)”的(de)(de)(de)思路，采用政府組織監管、市場化(hua)運作的(de)(de)(de)模式(shi)。與(yu)一(yi)般商品房(fang)(fang)(fang)不同的(de)(de)(de)是(shi)(shi)，限(xian)(xian)價(jia)(jia)(jia)房(fang)(fang)(fang)在土(tu)地(di)掛牌出(chu)(chu)讓時(shi)就(jiu)已(yi)被限(xian)(xian)定房(fang)(fang)(fang)屋價(jia)(jia)(jia)格(ge)、建(jian)設標準(zhun)和銷(xiao)售對(dui)(dui)象，政府對(dui)(dui)開(kai)發(fa)商的(de)(de)(de)開(kai)發(fa)成本和合理(li)利潤(run)進(jin)行測(ce)算(suan)后(hou)，設定土(tu)地(di)出(chu)(chu)讓的(de)(de)(de)價(jia)(jia)(jia)格(ge)范圍(wei)，從源(yuan)頭(tou)上對(dui)(dui)房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)進(jin)行調(diao)控。

（四(si)）商品房(fang)和經濟(ji)適用住房(fang)有什么區別？

商(shang)品房的特點(dian)，如下：

1、性質：商品性質，售價(jia)高低不等。

2、 產權(quan)：完全產權(quan)。

3、 銷(xiao)售(shou)許可：商品(pin)房銷(xiao)售(shou)許可證(zheng)等五證(zheng)。

4、土地(di)證：出讓國有土地(di)使用證。

5、價(jia)格：企業自定，浮(fu)動空(kong)間大。

6、建(jian)設標準：企業自(zi)定。

7、規劃(hua)設計：招投標或議標。

8、開發建設：招投標(biao)或議標(biao)。

9、工程監理、驗收入住：按國(guo)家規定。

10、工(gong)程質(zhi)量：《建筑工(gong)程質(zhi)量許(xu)可證(zheng)》、《住(zhu)宅(zhai)質(zhi)量保證(zheng)書》、《住(zhu)宅(zhai)使用說(shuo)明書》。

11、物業管理(li)：按國(guo)家規定(ding)，偏高，服務附加(jia)項目多。

12、抵押貸款：按規定，視情況(kuang)不同而(er)定。

經濟適用(yong)房的(de)特(te)點，如下(xia)：

1、性質：微利(li)商品房，售價低。

2、產權：不完(wan)全(quan)產權。

3、銷(xiao)售許可：經濟適用住房銷(xiao)售證等(deng)五證。

4、土(tu)地證：劃(hua)撥(bo)國(guo)有土(tu)地使(shi)用權(quan)證及政(zheng)府批準的年度計(ji)劃(hua)。

5、價格：政(zheng)府限價，浮(fu)動(dong)空間不(bu)大。

6、建設標準：戶型、面積、檔次等具有政府指(zhi)導(dao)性。

7、規(gui)劃(hua)設(she)計：招(zhao)投標。

8、開發(fa)建(jian)設：招投標(biao)（不得轉包(bao)）。

9、工程監理、驗收入住：按國家規定。

10、工(gong)(gong)程(cheng)質量：《建(jian)筑(zhu)工(gong)(gong)程(cheng)質量許可證》、《住宅質量保證書》、《住宅使用(yong)說(shuo)明書》。

11、物業管理：同普通(tong)商品房，偏低(di)，保(bao)證基本服務。

12、抵押貸款(kuan)：可(ke)以。

（五）限價(jia)房與經濟適用房有(you)什么區別？

經(jing)(jing)濟(ji)適用(yong)(yong)(yong)房是指(zhi)具有社(she)會保(bao)障(zhang)性質(zhi)的(de)(de)商品住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)，具有經(jing)(jing)濟(ji)性和適 用(yong)(yong)(yong)性的(de)(de)特(te)點(dian)。經(jing)(jing)濟(ji)性是指(zhi)住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)價格相對于(yu)市場價格比較適中(zhong)(zhong)(zhong)，能夠適應中(zhong)(zhong)(zhong)低(di)收入家(jia)庭(ting)的(de)(de)承受(shou)能力；適用(yong)(yong)(yong)性是指(zhi)在住(zhu)(zhu)(zhu)房設(she)計及其建(jian)(jian)筑標準上強調住(zhu)(zhu)(zhu)房的(de)(de)使用(yong)(yong)(yong)效(xiao)果，而非建(jian)(jian)筑標準。 經(jing)(jing)濟(ji)適用(yong)(yong)(yong)房是國家(jia)為解決中(zhong)(zhong)(zhong)低(di)收人家(jia)庭(ting)住(zhu)(zhu)(zhu)房問題而修建(jian)(jian)的(de)(de)普通住(zhu)(zhu)(zhu)房，這(zhe)類住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)因(yin)減免了(le)工(gong)程報建(jian)(jian)中(zhong)(zhong)(zhong)的(de)(de)部分費(fei)用(yong)(yong)(yong)，其成本略低(di)于(yu)普通商品房，故又稱(cheng)為經(jing)(jing)濟(ji)適用(yong)(yong)(yong)房。現在購買經(jing)(jing)濟(ji)適用(yong)(yong)(yong)房，需年收入小于(yu)等于(yu)6萬的(de)(de)家(jia)庭(ting)，當地(di)戶口(kou)才(cai)可購買。

限價房(fang)就(jiu)(jiu)是國家給的硬性指示，就(jiu)(jiu)是死(si)的價格，開發商(shang)沒有權利更改。簡單理解，就(jiu)(jiu)是限房(fang)價、限地價的“兩限”商(shang)品房(fang)。其價格比經濟適用房(fang)高，如(ru)前者6750一平(ping)，后者2650一平(ping)。

限(xian)價(jia)(jia)(jia)房(fang)(fang)(fang)(fang)作(zuo)為政(zheng)府在一定(ding)時期(qi)內調控房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產市(shi)(shi)場、調節住房(fang)(fang)(fang)(fang)供(gong)需(xu)矛盾(dun)的(de)有效手段，由政(zheng)府成立(li)的(de)全資國(guo)有公司負責建(jian)設。銷(xiao)售價(jia)(jia)(jia)格(ge)實(shi)行(xing)政(zheng)府定(ding)價(jia)(jia)(jia)，定(ding)價(jia)(jia)(jia)原則按(an)照(zhao)比周邊同(tong)類(lei)商(shang)品(pin)住房(fang)(fang)(fang)(fang)低20%-25%確(que)定(ding)。銷(xiao)售價(jia)(jia)(jia)格(ge)在預售時向社(she)會公布(bu)(bu)，公布(bu)(bu)價(jia)(jia)(jia)格(ge)應為該(gai)限(xian)價(jia)(jia)(jia)房(fang)(fang)(fang)(fang)樓盤的(de)最高價(jia)(jia)(jia)。購(gou)(gou)(gou)買限(xian)價(jia)(jia)(jia)房(fang)(fang)(fang)(fang)應自(zi)購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)合同(tong)備案5年后方可上市(shi)(shi)交(jiao)易(yi)。經(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)適(shi)用(yong)(yong)房(fang)(fang)(fang)(fang)屬(shu)于(yu)政(zheng)策性住房(fang)(fang)(fang)(fang)，購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)擁有有限(xian)產權(quan)。經(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)適(shi)用(yong)(yong)房(fang)(fang)(fang)(fang)自(zi)購(gou)(gou)(gou)買合同(tong)備案之日(ri)起，不(bu)滿5年不(bu)得直(zhi)接上市(shi)(shi)交(jiao)易(yi)。購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)因各種原因確(que)需(xu)轉讓經(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)適(shi)用(yong)(yong)房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)，由住房(fang)(fang)(fang)(fang)儲備機構按(an)照(zhao)屆時同(tong)類(lei)經(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)適(shi)用(yong)(yong)房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)格(ge)進行(xing)回購(gou)(gou)(gou)。

二、商品房和經濟適用房產權證有什么區別？

（一）商品房

商(shang)品(pin)房(fang)擁有完整的(de)(de)房(fang)屋(wu)(wu)所有權(quan)(quan)包括四個部分：房(fang)屋(wu)(wu)使用權(quan)(quan)、占有權(quan)(quan)、處置權(quan)(quan)和(he)收益權(quan)(quan)。普通商(shang)品(pin)房(fang)的(de)(de)產(chan)權(quan)(quan)證書(shu)擁有全部的(de)(de)這(zhe)四項權(quan)(quan)利，在不(bu)違反法(fa)律規定的(de)(de)情況下，可以自由的(de)(de)轉(zhuan)讓(rang)、出租(zu)或(huo)(huo)贈與，不(bu)受任何單位或(huo)(huo)個人的(de)(de)限(xian)制和(he)干涉(she)，其(qi)收益全部歸個人所有，購(gou)買人除稅費外不(bu)需(xu)要交其(qi)他的(de)(de)費用。

（二）經(jing)濟(ji)適用房(fang)

建造經濟適(shi)用(yong)房所用(yong)的土地(di)是國家以劃撥方式無償給開(kai)發商使用(yong)的，這就(jiu)是經濟適(shi)用(yong)房價格低的主(zhu)要原因。

根據北京市的規定：職工個人購買的經濟適用房，房屋產權歸職工個人所有，已取得合法產權證書，即可依法進入二級市場上市交易。上市后，其收益全部歸個人所有。這就是說，經濟適用房的產權證書所擁有的權利和普通商品房基本一樣，惟一不同的是，經濟適用房在出售時，購買人要按經濟適用房所在地標定地價的10%交(jiao)納土地(di)出讓金(jin)，沒有標定地(di)價的，土地(di)出讓金(jin)的價款暫按(an)房屋售價的3%交納。這樣，在辦理完產權過戶(hu)手續后，購買人所得到的就(jiu)是(shi)普通商品房的產權證書，再次交易的時(shi)候，就(jiu)無需交納土地(di)出讓(rang)金了。