一、以房養老政策是什么?

以房(fang)(fang)養老(lao)也被稱為住(zhu)房(fang)(fang)反向抵(di)押(ya)貸(dai)款或者倒(dao)按揭。投(tou)保(bao)人將房(fang)(fang)屋(wu)產權作抵(di)押(ya)，按月(yue)(yue)從保(bao)險公(gong)司(si)領(ling)取現(xian)金直(zhi)到身故，相當于(yu)(yu)保(bao)險公(gong)司(si)通過分期(qi)付款（按月(yue)(yue)支付）的(de)形式，收(shou)買投(tou)保(bao)人的(de)房(fang)(fang)屋(wu)產權，類似于(yu)(yu)把住(zhu)房(fang)(fang)抵(di)押(ya)貸(dai)款反過來做。

二、以房養老的好處

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以房養老政策的好處包括有效補償老年生活、它可以有效解除老年人對生活沒有保障(zhang)的擔心、可(ke)以讓老年人增強(qiang)生活自信，保持社會(hui)(hui)尊重(zhong)、可(ke)以保護弱勢群(qun)體，有利于社會(hui)(hui)穩(wen)定(ding)、實行遺產稅后，可(ke)以依法避(bi)稅。

三、以房養老的缺點

1、不利于家庭關系的穩定，容易引發代際矛盾

中國人(ren)的(de)(de)(de)(de)關念就(jiu)是養兒防老，子(zi)(zi)女有(you)義務贍養父母，而(er)子(zi)(zi)女也(ye)(ye)要繼承父母的(de)(de)(de)(de)財產。受中國傳(chuan)統家(jia)(jia)庭(ting)觀(guan)念的(de)(de)(de)(de)影響，人(ren)們(men)普遍認為子(zi)(zi)女應該照顧(gu)老年(nian)人(ren)的(de)(de)(de)(de)晚年(nian)生活，而(er)老人(ren)的(de)(de)(de)(de)所(suo)有(you)財產，在其去(qu)世(shi)后(hou)(hou)也(ye)(ye)理應歸子(zi)(zi)女所(suo)有(you)。但是“以房養老”的(de)(de)(de)(de)模式打破了傳(chuan)統的(de)(de)(de)(de)家(jia)(jia)庭(ting)關系，使老年(nian)人(ren)將自(zi)己的(de)(de)(de)(de)產權房抵押換取(qu)一定(ding)(ding)數額的(de)(de)(de)(de)養老金，在其去(qu)世(shi)后(hou)(hou)住宅歸金融機構(gou)所(suo)有(you)。這種情況極容易(yi)引發子(zi)(zi)女對父母的(de)(de)(de)(de)不滿，導致家(jia)(jia)庭(ting)矛盾，總(zong)體上不利于整個(ge)社會的(de)(de)(de)(de)和諧穩定(ding)(ding)。

2、以房養老的不確定性使交易雙方都承擔很大的風險

任何(he)交(jiao)易都有風(feng)(feng)險，以房(fang)養老這種方式也是(shi)有風(feng)(feng)險的(de)(de)。房(fang)屋價(jia)(jia)格(ge)的(de)(de)波(bo)動性和人生(sheng)壽命長短的(de)(de)不(bu)確定性是(shi)以房(fang)養老產品面臨(lin)兩個主(zhu)要的(de)(de)風(feng)(feng)險。如果房(fang)屋價(jia)(jia)格(ge)上(shang)漲，金融(rong)機(ji)構收獲頗豐，但是(shi)老年(nian)人從(cong)金融(rong)機(ji)構獲得(de)的(de)(de)養老金收入將小于抵押(ya)產權房(fang)之(zhi)前房(fang)屋本身所能獲得(de)的(de)(de)收益，這就造(zao)成(cheng)老年(nian)人承擔一定的(de)(de)價(jia)(jia)值風(feng)(feng)險。如果房(fang)屋價(jia)(jia)格(ge)下跌，金融(rong)機(ji)構將面臨(lin)巨大(da)的(de)(de)貶值風(feng)(feng)險。而要讓(rang)房(fang)價(jia)(jia)十幾年(nian)甚至幾十年(nian)保持平穩，一成(cheng)不(bu)變的(de)(de)狀(zhuang)態是(shi)很難的(de)(de)。

3、導致抵押貸款融資機構管理和發展的混亂

以(yi)房養老(lao)(lao)(lao)要有一(yi)個機(ji)(ji)構(gou)來為老(lao)(lao)(lao)年(nian)人做房屋(wu)抵押，來支(zhi)付老(lao)(lao)(lao)年(nian)人每(mei)月的(de)(de)(de)養老(lao)(lao)(lao)金(jin)(jin)。“以(yi)房養老(lao)(lao)(lao)”的(de)(de)(de)推行包括三種模(mo)式：公積金(jin)(jin)管理中心(xin)模(mo)式，銀行、保險公司等金(jin)(jin)融機(ji)(ji)構(gou)模(mo)式，養老(lao)(lao)(lao)機(ji)(ji)構(gou)模(mo)式。但是公積金(jin)(jin)管理中心(xin)沒(mei)有買賣和租賃(lin)房屋(wu)的(de)(de)(de)職能，金(jin)(jin)融機(ji)(ji)構(gou)不能將(jiang)保險資金(jin)(jin)投資不動(dong)產并進行“混業經(jing)營”，養老(lao)(lao)(lao)機(ji)(ji)構(gou)能否提供與老(lao)(lao)(lao)年(nian)人房產價(jia)值相符的(de)(de)(de)服務有待考究。這些問(wen)題(ti)都阻礙著以(yi)房養老(lao)(lao)(lao)方(fang)式的(de)(de)(de)實施，三家(jia)機(ji)(ji)構(gou)中的(de)(de)(de)任(ren)何一(yi)家(jia)實施以(yi)房養老(lao)(lao)(lao)都會涉及到國家(jia)政策不允(yun)許的(de)(de)(de)領域(yu)，最(zui)終損害老(lao)(lao)(lao)年(nian)人的(de)(de)(de)利益。

四、以房養老模式

1、租售換養

適合人群：城(cheng)市(shi)居(ju)民擁有1套(tao)以上住房且該住房不需子女繼承或無子女繼承的中(zhong)低收入者；城(cheng)市(shi)居(ju)民對住房有較高升值(zhi)預期、追(zhui)求退休(xiu)后高品質生活的中(zhong)高收入者。

2、以大換小

適合人群：大(da)(da)中城市僅擁有1套較大(da)(da)住房且(qie)該(gai)住房不(bu)需子女繼承(cheng)或無子女繼承(cheng)的中低收入者；大(da)(da)中城市退休(xiu)后(hou)追求高品質生活的中等(deng)水平收入者。

3、售后返租

適合人(ren)群：大(da)中(zhong)城市(shi)僅擁有一套住(zhu)房且(qie)該住(zhu)房不需子(zi)女繼(ji)承或無子(zi)女繼(ji)承的中(zhong)低收入者；大(da)中(zhong)城市(shi)退休后追(zhui)求高品質生(sheng)活(huo)但不愿意搬離原住(zhu)處(chu)的中(zhong)等水(shui)平收入者。

4、倒按揭

適合人群：大(da)中(zhong)(zhong)(zhong)城市(shi)擁有住(zhu)房(fang)且該住(zhu)房(fang)不需子女繼承或無子女繼承的中(zhong)(zhong)(zhong)低收(shou)入(ru)者；大(da)中(zhong)(zhong)(zhong)城市(shi)退休(xiu)后追(zhui)求高品質(zhi)生活(huo)的中(zhong)(zhong)(zhong)高水平收(shou)入(ru)者。

五、以房養老的條件

1、自有住房(fang)并擁(yong)有完全(quan)產(chan)權(quan)。養老家庭(ting)必須對(dui)其居住的房(fang)屋擁(yong)有完全(quan)的產(chan)權(quan)，才有權(quan)也才有可(ke)能對(dui)該房(fang)屋做出(chu)(chu)售、出(chu)(chu)租或(huo)轉讓的處置。

2、獨立住房(fang)。在以(yi)房(fang)養老(lao)模式中，只有老(lao)年父母與子女分開居(ju)(ju)住，該模式才(cai)有可能得以(yi)運作(zuo)，否則，老(lao)人亡故后，子女便無處可居(ju)(ju)。

3、經(jing)濟狀況適中。當老(lao)年人(ren)(ren)的(de)(de)經(jing)濟物(wu)質基礎甚為(wei)雄(xiong)厚(hou)時，就不(bu)會(hui)也不(bu)必(bi)考慮用(yong)房(fang)產養(yang)老(lao);而老(lao)人(ren)(ren)的(de)(de)經(jing)濟物(wu)質條件較差(cha)，或(huo)者沒有自(zi)己獨立的(de)(de)房(fang)屋，或(huo)者房(fang)屋的(de)(de)價(jia)值過低，也很(hen)難(nan)指望將其作為(wei)自(zi)己養(yang)老(lao)的(de)(de)資(zi)本。

4、地(di)處城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)或(huo)城(cheng)(cheng)郊。老(lao)人(ren)身居城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)或(huo)城(cheng)(cheng)郊，尤其(qi)是(shi)欣(xin)欣(xin)向(xiang)榮、經濟(ji)快速增(zeng)長的(de)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)或(huo)城(cheng)(cheng)郊，住房的(de)價(jia)值很高，且在不斷增(zeng)值之中(zhong)，住房的(de)變現轉讓也較為(wei)容(rong)易，適合房屋反向(xiang)抵(di)押貸款養老(lao)。但如果住房地(di)處農村(cun)，或(huo)經濟(ji)發展緩慢，增(zeng)值幅(fu)度(du)不大(da)的(de)不發達地(di)區，因價(jia)值低(di)、不易變現等，將很難(nan)適用這一模(mo)式(shi)(shi)。需要強調的(de)是(shi)，房屋反向(xiang)抵(di)押貸款養老(lao)方式(shi)(shi)尤其(qi)適合有獨立(li)產權房的(de)、沒有直接繼(ji)承(cheng)人(ren)的(de)、中(zhong)低(di)收入水平的(de)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)老(lao)人(ren)。

六、以房養老形式有哪些

1、子女(nv)養老，房產由子女(nv)繼承；

2、撫養人養老，房產由(you)撫養人繼承；

3、租出大(da)房(fang)再租入小(xiao)房(fang)，用房(fang)租差價款養(yang)老；

4、將房子出租(zu)出售，自己(ji)住老年公(gong)寓，用租(zu)金或(huo)售房款養老；

5、售出大(da)房(fang)，換購(gou)小房(fang)，用(yong)差價款養(yang)老；

6、將住(zhu)房(fang)(fang)出售(shou)，再租回原住(zhu)房(fang)(fang)，用該筆(bi)款(kuan)項交納房(fang)(fang)租和養老；

7、將房(fang)屋(wu)抵押(ya)給有資質的銀行、保險公司等(deng)機構(gou)，每(mei)個月從該(gai)機構(gou)取得(de)貸款作為養老(lao)金，老(lao)人繼(ji)續在原房(fang)屋(wu)居住，去世(shi)后則用該(gai)住房(fang)歸還(huan)貸款。

七、以房養老面臨哪些問題

1、觀念障礙

中(zhong)國人的(de)傳統(tong)是(shi)“但存方寸地，留于(yu)子(zi)孫(sun)耕(geng)”。老(lao)人將(jiang)自己的(de)房產抵(di)押出去而無(wu)法(fa)留給子(zi)女，這樣的(de)現實，國人恐怕一(yi)下(xia)(xia)子(zi)難以(yi)接受。在當(dang)前經濟還不(bu)怎么(me)發達、貧(pin)富差距還比較大的(de)情況下(xia)(xia)，許(xu)多老(lao)百姓辛(xin)苦一(yi)輩子(zi)也(ye)難以(yi)攢下(xia)(xia)一(yi)套房子(zi)，到(dao)老(lao)了(le)，卻又不(bu)得不(bu)將(jiang)房子(zi)抵(di)押給銀行，以(yi)貸(dai)款養(yang)老(lao)，這怎么(me)都讓人感覺銀行似(si)乎在“搶錢(qian)”。有(you)評論者指出，“以(yi)房養(yang)老(lao)”折射出的(de)是(shi)中(zhong)低收入群體深(shen)深(shen)的(de)無(wu)奈(nai)。

2、法治環境

評(ping)(ping)估(gu)不規范(fan)，公正難(nan)保證(zheng)。“以(yi)房(fang)(fang)養(yang)老”需要透明、公正的(de)(de)法(fa)(fa)治環境。“以(yi)房(fang)(fang)養(yang)老”牽(qian)涉到房(fang)(fang)地(di)產(chan)業、金(jin)融業、社會保障、保險以(yi)及相(xiang)關(guan)政府部(bu)(bu)門，對這(zhe)(zhe)些領域的(de)(de)運作質量要求相(xiang)當高。如何保證(zheng)這(zhe)(zhe)些行業、部(bu)(bu)門公平、公正地(di)經營、管理(li)和執法(fa)(fa)，在當前法(fa)(fa)治不健全(quan)的(de)(de)條件下是個極(ji)大(da)的(de)(de)挑戰。就拿房(fang)(fang)地(di)產(chan)評(ping)(ping)估(gu)來說(shuo)，由于(yu)起步較(jiao)晚，中(zhong)國房(fang)(fang)地(di)產(chan)評(ping)(ping)估(gu)機構(gou)還極(ji)不規范(fan)，不但整體素質偏低，而且市場(chang)存在惡性競(jing)爭，有爭議的(de)(de)評(ping)(ping)估(gu)結果，尤其對于(yu)弱勢群體來說(shuo)，更難(nan)以(yi)得到及時、公正、合理(li)的(de)(de)處理(li)。

3、產權問題

70年是(shi)大限，之后(hou)怎么(me)辦？有網友指出，在中國買(mai)房(fang)(fang)子(zi)，不(bu)像(xiang)在美國，買(mai)過來(lai)的(de)房(fang)(fang)子(zi)就是(shi)私有財(cai)產，永遠(yuan)都神圣不(bu)可侵(qin)犯了(le)。基(ji)于目前(qian)的(de)地權(quan)(quan)制度，我們對住(zhu)宅(zhai)的(de)使用(yong)(yong)權(quan)(quan)只(zhi)有70年。根據(ju)《房(fang)(fang)地產管理(li)法(fa)》，土(tu)地使用(yong)(yong)權(quan)(quan)的(de)續期(qi)必(bi)須(xu)重(zhong)新批準(zhun)，重(zhong)新繳納土(tu)地出讓金(jin)，否(fou)則土(tu)地使用(yong)(yong)權(quan)(quan)及其附著的(de)建筑物，都將被政府無償收回。也就是(shi)說，我們無法(fa)“買(mai)斷”任何一間房(fang)(fang)屋(wu)。在這種情況下，怎么(me)去大面(mian)積地推廣(guang)住(zhu)房(fang)(fang)反抵(di)押貸款?

4、購買力問題

房(fang)價飛漲，百姓難承受(shou)。以(yi)房(fang)養老的(de)前提是(shi)大家(jia)手里(li)(li)有(you)房(fang)子，可近年來房(fang)價非理性的(de)上漲已經大大超出了(le)百姓的(de)承受(shou)能力，目前，中國城鎮(zhen)的(de)人均(jun)年收入也(ye)不過是(shi)萬(wan)把塊(kuai)錢，在(zai)城里(li)(li)買(mai)套能住的(de)房(fang)子最少也(ye)要四五十(shi)萬(wan)(郊區便宜(yi)點但還(huan)得配車(che)，更不現實)，如果現在(zai)人到中年，即使不吃不喝到60歲也(ye)還(huan)不上貸(dai)款，60歲之后人養房(fang)都成問題，別說(shuo)房(fang)養人了(le)。