一、以房養老政策是什么?

以房養老(lao)也被稱為住房反向抵(di)押貸款或者倒按(an)揭。投保人將房屋(wu)產權作抵(di)押，按(an)月(yue)從(cong)保險(xian)公司(si)領取現(xian)金直到身故，相當于保險(xian)公司(si)通過分期付(fu)款（按(an)月(yue)支付(fu)）的形(xing)式(shi)，收買投保人的房屋(wu)產權，類似于把住房抵(di)押貸款反過來做。

二、以房養老的好處

該圖片由注冊用戶"仰望星空"提供，版權聲明反饋

以房養老政策的好處包括有效補償老年生活、它可以有效解除老年人對生(sheng)活沒有保障的擔心、可以(yi)讓(rang)老年人增強生(sheng)活自信，保持社會尊重、可以(yi)保護弱勢(shi)群體，有利(li)于社會穩定、實(shi)行遺產稅后，可以(yi)依法避稅。

三、以房養老的缺點

1、不利于家庭關系的穩定，容易引發代際矛盾

中(zhong)國人的(de)(de)(de)(de)關(guan)(guan)念就(jiu)是養兒防老，子(zi)女(nv)有(you)義務贍養父母(mu)，而(er)子(zi)女(nv)也要繼(ji)承父母(mu)的(de)(de)(de)(de)財(cai)產。受中(zhong)國傳(chuan)統(tong)家(jia)庭(ting)觀念的(de)(de)(de)(de)影響，人們普遍認為子(zi)女(nv)應該照顧老年(nian)人的(de)(de)(de)(de)晚(wan)年(nian)生活，而(er)老人的(de)(de)(de)(de)所有(you)財(cai)產，在其去世(shi)后(hou)也理應歸(gui)子(zi)女(nv)所有(you)。但是“以房養老”的(de)(de)(de)(de)模式(shi)打破了傳(chuan)統(tong)的(de)(de)(de)(de)家(jia)庭(ting)關(guan)(guan)系，使老年(nian)人將(jiang)自己的(de)(de)(de)(de)產權房抵押換取(qu)一(yi)定(ding)數(shu)額的(de)(de)(de)(de)養老金(jin)，在其去世(shi)后(hou)住宅歸(gui)金(jin)融機構所有(you)。這種情況極(ji)容易引發子(zi)女(nv)對父母(mu)的(de)(de)(de)(de)不滿，導致家(jia)庭(ting)矛盾，總體上(shang)不利于整個(ge)社會(hui)的(de)(de)(de)(de)和(he)諧穩定(ding)。

2、以房養老的不確定性使交易雙方都承擔很大的風險

任何交易(yi)都有(you)風險(xian)(xian)，以(yi)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)養(yang)老(lao)(lao)這種方(fang)式(shi)也是(shi)有(you)風險(xian)(xian)的(de)。房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)價(jia)格的(de)波動性和(he)人(ren)生壽(shou)命長(chang)短(duan)的(de)不確定性是(shi)以(yi)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)養(yang)老(lao)(lao)產品面臨(lin)兩個主要的(de)風險(xian)(xian)。如(ru)果房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)價(jia)格上漲(zhang)，金(jin)融機構(gou)收(shou)獲(huo)頗(po)豐，但是(shi)老(lao)(lao)年(nian)(nian)人(ren)從(cong)金(jin)融機構(gou)獲(huo)得的(de)養(yang)老(lao)(lao)金(jin)收(shou)入將小于抵押產權房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)之前房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)本(ben)身(shen)所能(neng)獲(huo)得的(de)收(shou)益，這就造(zao)成老(lao)(lao)年(nian)(nian)人(ren)承擔一定的(de)價(jia)值(zhi)風險(xian)(xian)。如(ru)果房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)價(jia)格下跌，金(jin)融機構(gou)將面臨(lin)巨大的(de)貶(bian)值(zhi)風險(xian)(xian)。而要讓房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)十幾年(nian)(nian)甚至幾十年(nian)(nian)保持平(ping)穩(wen)，一成不變的(de)狀態是(shi)很難的(de)。

3、導致抵押貸款融資機構管理和發展的混亂

以(yi)房(fang)養(yang)(yang)老(lao)(lao)要有(you)一個機(ji)構(gou)來為老(lao)(lao)年(nian)人(ren)(ren)(ren)(ren)做(zuo)房(fang)屋(wu)抵押，來支付老(lao)(lao)年(nian)人(ren)(ren)(ren)(ren)每月(yue)的(de)(de)養(yang)(yang)老(lao)(lao)金(jin)。“以(yi)房(fang)養(yang)(yang)老(lao)(lao)”的(de)(de)推(tui)行(xing)(xing)包括三種模(mo)(mo)式：公(gong)積(ji)金(jin)管(guan)理(li)中心模(mo)(mo)式，銀(yin)行(xing)(xing)、保(bao)(bao)險公(gong)司等金(jin)融機(ji)構(gou)模(mo)(mo)式，養(yang)(yang)老(lao)(lao)機(ji)構(gou)模(mo)(mo)式。但(dan)是(shi)公(gong)積(ji)金(jin)管(guan)理(li)中心沒有(you)買賣和租賃房(fang)屋(wu)的(de)(de)職能(neng)，金(jin)融機(ji)構(gou)不能(neng)將保(bao)(bao)險資金(jin)投資不動產(chan)并(bing)進行(xing)(xing)“混業經營”，養(yang)(yang)老(lao)(lao)機(ji)構(gou)能(neng)否(fou)提(ti)供與(yu)老(lao)(lao)年(nian)人(ren)(ren)(ren)(ren)房(fang)產(chan)價值相符的(de)(de)服務有(you)待考究。這些問題都阻礙著(zhu)以(yi)房(fang)養(yang)(yang)老(lao)(lao)方式的(de)(de)實施，三家機(ji)構(gou)中的(de)(de)任何一家實施以(yi)房(fang)養(yang)(yang)老(lao)(lao)都會涉及到國家政策(ce)不允許的(de)(de)領(ling)域(yu)，最終(zhong)損害老(lao)(lao)年(nian)人(ren)(ren)(ren)(ren)的(de)(de)利(li)益。

四、以房養老模式

1、租售換養

適(shi)合人(ren)群(qun)：城市居民擁有1套以上住(zhu)房(fang)且該住(zhu)房(fang)不需子女(nv)(nv)繼承或無(wu)子女(nv)(nv)繼承的中低收(shou)入者(zhe)；城市居民對住(zhu)房(fang)有較(jiao)高(gao)升值預期、追求退休后高(gao)品質生活的中高(gao)收(shou)入者(zhe)。

2、以大換小

適合人群：大(da)中(zhong)城(cheng)市(shi)僅擁(yong)有1套(tao)較大(da)住(zhu)房且該住(zhu)房不需子女繼承(cheng)(cheng)或無子女繼承(cheng)(cheng)的中(zhong)低收(shou)入者(zhe)；大(da)中(zhong)城(cheng)市(shi)退休后追求高品質生(sheng)活的中(zhong)等(deng)水平(ping)收(shou)入者(zhe)。

3、售后返租

適合人群：大(da)中(zhong)(zhong)城市僅擁有(you)一套住房且該住房不(bu)需子女繼承(cheng)或無(wu)子女繼承(cheng)的中(zhong)(zhong)低收入者(zhe)(zhe)；大(da)中(zhong)(zhong)城市退休(xiu)后追(zhui)求高品質生活但(dan)不(bu)愿意(yi)搬離原住處的中(zhong)(zhong)等(deng)水平收入者(zhe)(zhe)。

4、倒按揭

適合人群：大中城市(shi)擁有(you)住房且該(gai)住房不需(xu)子女繼(ji)承(cheng)(cheng)或無子女繼(ji)承(cheng)(cheng)的中低(di)收入(ru)者；大中城市(shi)退休后(hou)追求(qiu)高(gao)品(pin)質(zhi)生活的中高(gao)水平收入(ru)者。

五、以房養老的條件

1、自(zi)有(you)住(zhu)房(fang)并擁有(you)完全產權(quan)。養老家(jia)庭必須對(dui)其居住(zhu)的(de)房(fang)屋擁有(you)完全的(de)產權(quan)，才有(you)權(quan)也才有(you)可能對(dui)該房(fang)屋做出售、出租或(huo)轉讓的(de)處置。

2、獨立住(zhu)房。在以(yi)房養(yang)老模(mo)式中，只(zhi)有(you)老年父母(mu)與子女(nv)分開居(ju)住(zhu)，該模(mo)式才有(you)可(ke)(ke)能得以(yi)運作(zuo)，否則，老人亡故后，子女(nv)便(bian)無處可(ke)(ke)居(ju)。

3、經(jing)濟狀況適(shi)中。當老年人的(de)經(jing)濟物質基(ji)礎甚為雄厚(hou)時(shi)，就(jiu)不(bu)會(hui)也不(bu)必(bi)考慮用房產養老;而老人的(de)經(jing)濟物質條(tiao)件(jian)較差，或者沒有(you)自己(ji)獨立的(de)房屋，或者房屋的(de)價值(zhi)過(guo)低，也很難指望將其作為自己(ji)養老的(de)資本。

4、地處城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)或城(cheng)(cheng)(cheng)郊(jiao)。老人(ren)身居城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)或城(cheng)(cheng)(cheng)郊(jiao)，尤(you)其是欣欣向(xiang)榮、經濟(ji)快速增長的(de)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)或城(cheng)(cheng)(cheng)郊(jiao)，住房(fang)的(de)價(jia)值很高，且在不斷(duan)增值之中(zhong)，住房(fang)的(de)變現轉讓也較為容易，適合房(fang)屋反向(xiang)抵(di)押貸款養老。但如(ru)果住房(fang)地處農村(cun)，或經濟(ji)發(fa)展緩(huan)慢，增值幅度(du)不大的(de)不發(fa)達地區(qu)，因價(jia)值低、不易變現等，將很難適用這一模式。需要強調的(de)是，房(fang)屋反向(xiang)抵(di)押貸款養老方式尤(you)其適合有獨立產權房(fang)的(de)、沒有直接繼承人(ren)的(de)、中(zhong)低收入水平(ping)的(de)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)老人(ren)。

六、以房養老形式有哪些

1、子(zi)女養老，房產由子(zi)女繼承；

2、撫養(yang)人養(yang)老，房產由撫養(yang)人繼承；

3、租(zu)出大(da)房(fang)再租(zu)入小房(fang)，用房(fang)租(zu)差價款(kuan)養老；

4、將房子(zi)出租出售(shou)，自己住老(lao)年公寓，用租金或售(shou)房款養(yang)老(lao)；

5、售出大房，換購小房，用差價款養老；

6、將住(zhu)房(fang)出售，再租回原住(zhu)房(fang)，用該(gai)筆款(kuan)項交納房(fang)租和養老(lao)；

7、將(jiang)房屋抵押給有資質的銀(yin)行、保險(xian)公(gong)司等機構，每個月從該機構取得貸(dai)款作為養老(lao)金，老(lao)人(ren)繼續(xu)在原房屋居住，去世后則用該住房歸還貸(dai)款。

七、以房養老面臨哪些問題

1、觀念障礙

中國(guo)(guo)人(ren)的(de)傳統是“但存方寸地(di)，留于子(zi)孫耕”。老人(ren)將自己的(de)房(fang)產(chan)抵(di)押出(chu)去而無法留給(gei)子(zi)女，這樣的(de)現實，國(guo)(guo)人(ren)恐(kong)怕一下子(zi)難以(yi)接受。在(zai)當(dang)前(qian)經濟還不怎么發達、貧富差(cha)距還比(bi)較大的(de)情況下，許(xu)多(duo)老百姓辛苦一輩子(zi)也難以(yi)攢(zan)下一套房(fang)子(zi)，到老了，卻又不得(de)不將房(fang)子(zi)抵(di)押給(gei)銀行(xing)，以(yi)貸(dai)款(kuan)養老，這怎么都讓人(ren)感(gan)覺銀行(xing)似乎在(zai)“搶錢”。有評論(lun)者指出(chu)，“以(yi)房(fang)養老”折射出(chu)的(de)是中低收入群體深(shen)深(shen)的(de)無奈(nai)。

2、法治環境

評估(gu)(gu)不(bu)規范，公(gong)(gong)正難保證。“以(yi)房(fang)養老”需要透明(ming)、公(gong)(gong)正的(de)法治(zhi)環境(jing)。“以(yi)房(fang)養老”牽涉(she)到房(fang)地(di)產業、金融業、社會保障、保險以(yi)及相關政府部(bu)門，對(dui)這些(xie)領域的(de)運作質量要求相當高。如何保證這些(xie)行業、部(bu)門公(gong)(gong)平、公(gong)(gong)正地(di)經(jing)營、管理(li)和執法，在(zai)當前法治(zhi)不(bu)健(jian)全的(de)條(tiao)件(jian)下(xia)是個極大的(de)挑(tiao)戰。就拿(na)房(fang)地(di)產評估(gu)(gu)來(lai)說，由于起步(bu)較晚(wan)，中國房(fang)地(di)產評估(gu)(gu)機構還極不(bu)規范，不(bu)但整(zheng)體素質偏低，而且市場存(cun)在(zai)惡性競爭，有(you)爭議的(de)評估(gu)(gu)結果，尤其對(dui)于弱(ruo)勢群體來(lai)說，更難以(yi)得到及時(shi)、公(gong)(gong)正、合理(li)的(de)處理(li)。

3、產權問題

70年(nian)是大限，之后怎(zen)么辦？有網友指出，在中國(guo)買房(fang)子，不像在美(mei)國(guo)，買過來(lai)的(de)房(fang)子就(jiu)(jiu)是私有財產，永(yong)遠都神圣不可侵犯了(le)。基于目前的(de)地(di)(di)(di)權(quan)制度，我們對(dui)住宅的(de)使用(yong)權(quan)只有70年(nian)。根(gen)據《房(fang)地(di)(di)(di)產管(guan)理法(fa)》，土(tu)地(di)(di)(di)使用(yong)權(quan)的(de)續期(qi)必須重新批準，重新繳納土(tu)地(di)(di)(di)出讓金，否則土(tu)地(di)(di)(di)使用(yong)權(quan)及(ji)其(qi)附著的(de)建筑物，都將(jiang)被政府(fu)無償收回。也就(jiu)(jiu)是說(shuo)，我們無法(fa)“買斷”任(ren)何(he)一間房(fang)屋(wu)。在這種情況下，怎(zen)么去大面積地(di)(di)(di)推廣住房(fang)反抵(di)押貸款(kuan)?

4、購買力問題

房價飛漲，百(bai)姓(xing)難(nan)承受。以房養(yang)(yang)老的前提是大家手(shou)里有房子，可近年來房價非理性的上漲已經大大超出了百(bai)姓(xing)的承受能力，目前，中國城鎮(zhen)的人(ren)均(jun)年收入也不(bu)(bu)過(guo)是萬把(ba)塊錢，在城里買套能住的房子最少也要(yao)四五十(shi)萬(郊區便宜點但(dan)還得配車，更不(bu)(bu)現實)，如果現在人(ren)到(dao)中年，即使(shi)不(bu)(bu)吃不(bu)(bu)喝(he)到(dao)60歲也還不(bu)(bu)上貸款，60歲之后人(ren)養(yang)(yang)房都成問題，別(bie)說房養(yang)(yang)人(ren)了。