最高人民法院關于適用《中華人民共和國物權法》若干問題的解釋（一）

法釋〔2016〕5號(hao)

《最(zui)高人(ren)民(min)法(fa)院(yuan)關于適用〈中華人(ren)民(min)共和國物權法(fa)〉若(ruo)干問(wen)題的解釋（一(yi)）》已(yi)于2015年(nian)12月(yue)10日由最(zui)高人(ren)民(min)法(fa)院(yuan)審判委(wei)員會(hui)第1670次會(hui)議通過(guo)，現予公布，自2016年(nian)3月(yue)1日起施行。

最高人民法院

2016年2月(yue)22日

為正(zheng)確(que)審(shen)理物(wu)權(quan)(quan)糾(jiu)紛案件，根據(ju)《中華人民共和國物(wu)權(quan)(quan)法(fa)》的相關(guan)規定，結合(he)民事(shi)審(shen)判實(shi)踐，制(zhi)定本解(jie)釋(shi)。

第一條 因(yin)不動(dong)產物權的歸屬，以及作為不動(dong)產物權登記(ji)基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議，當事(shi)人(ren)提起民事(shi)訴訟的，應當依法受(shou)理(li)。當事(shi)人(ren)已經在行(xing)政訴訟中(zhong)申請(qing)一并解決上述民事(shi)爭議，且人(ren)民法院一并審理(li)的除外。

第二條 當事(shi)人有(you)證據(ju)證明不(bu)動產登記簿(bu)的(de)記載與真(zhen)實權利狀態(tai)不(bu)符、其為(wei)該不(bu)動產物權的(de)真(zhen)實權利人，請求確認其享有(you)物權的(de)，應予支持。

第(di)三條 異議(yi)(yi)登記(ji)因物權(quan)(quan)法第(di)十九條第(di)二款規(gui)定的(de)(de)事(shi)由失效后，當(dang)事(shi)人提起民事(shi)訴訟，請(qing)求(qiu)確認(ren)物權(quan)(quan)歸屬的(de)(de)，應當(dang)依法受理(li)(li)。異議(yi)(yi)登記(ji)失效不(bu)影響人民法院對案(an)件的(de)(de)實體(ti)審(shen)理(li)(li)。

第(di)四條 未經(jing)預告登記的權(quan)利人同意，轉移不動產所有權(quan)，或者設(she)定建設(she)用地(di)(di)使用權(quan)、地(di)(di)役權(quan)、抵押權(quan)等其他(ta)物權(quan)的，應(ying)當依照(zhao)物權(quan)法第(di)二十(shi)條第(di)一款(kuan)的規定，認定其不發生物權(quan)效(xiao)力。

第(di)五條 買賣不(bu)動產物權的協(xie)議(yi)被(bei)認(ren)定無(wu)效(xiao)、被(bei)撤銷、被(bei)解除，或者預告登記(ji)的權利人(ren)放棄債(zhai)權的，應當認(ren)定為(wei)物權法第(di)二(er)十條第(di)二(er)款(kuan)所稱的“債(zhai)權消(xiao)滅(mie)”。

第六條 轉(zhuan)讓人轉(zhuan)移船舶、航空器和機動車等所(suo)有權(quan)，受(shou)讓人已經(jing)支付對價并取得占有，雖(sui)未經(jing)登(deng)記，但轉(zhuan)讓人的(de)(de)債權(quan)人主張其為物權(quan)法(fa)第二十(shi)四條所(suo)稱的(de)(de)“善意第三人”的(de)(de)，不予支持，法(fa)律另(ling)有規定的(de)(de)除外。

第七(qi)條(tiao) 人民(min)(min)法院、仲裁(cai)(cai)委員會在(zai)分割共有(you)不動產或者動產等案件(jian)中(zhong)作出并依法生效的改(gai)變原有(you)物(wu)權關系的判決書(shu)(shu)(shu)、裁(cai)(cai)決書(shu)(shu)(shu)、調(diao)解書(shu)(shu)(shu)，以及(ji)人民(min)(min)法院在(zai)執行程序(xu)中(zhong)作出的拍(pai)賣成交裁(cai)(cai)定書(shu)(shu)(shu)、以物(wu)抵債裁(cai)(cai)定書(shu)(shu)(shu)，應當認定為物(wu)權法第二十八(ba)條(tiao)所稱導(dao)致(zhi)物(wu)權設立、變更、轉讓或者消滅的人民(min)(min)法院、仲裁(cai)(cai)委員會的法律文書(shu)(shu)(shu)。

第(di)八(ba)(ba)條(tiao) 依(yi)照物(wu)(wu)權(quan)(quan)法第(di)二十八(ba)(ba)條(tiao)至第(di)三(san)十條(tiao)規定享(xiang)有物(wu)(wu)權(quan)(quan)，但尚未完成(cheng)動產交付或者不(bu)動產登記的物(wu)(wu)權(quan)(quan)人，根據(ju)物(wu)(wu)權(quan)(quan)法第(di)三(san)十四條(tiao)至第(di)三(san)十七(qi)條(tiao)的規定，請求保護其物(wu)(wu)權(quan)(quan)的，應(ying)予支(zhi)持。

第(di)九條 共有(you)份額的(de)權利主體因繼承(cheng)、遺(yi)贈等原因發(fa)生變化時，其他(ta)按(an)份共有(you)人主張優先購買的(de)，不予(yu)支(zhi)持，但按(an)份共有(you)人之間另有(you)約定的(de)除外。

第十條 物權法(fa)第一百零一條所稱(cheng)的(de)“同等條件”，應當綜合共(gong)有份額的(de)轉讓價格、價款履行方式及(ji)期限等因素確定。

第十一條 優先購買權的(de)(de)行使期間(jian)，按份共(gong)有人之(zhi)間(jian)有約(yue)定(ding)的(de)(de)，按照約(yue)定(ding)處理；沒有約(yue)定(ding)或者約(yue)定(ding)不明的(de)(de)，按照下列情形確定(ding)：

（一）轉(zhuan)讓人(ren)向其他按份共(gong)有人(ren)發出(chu)的(de)包(bao)含同等條(tiao)件內容的(de)通知(zhi)中載明行使期間的(de)，以(yi)該(gai)期間為準；

（二(er)）通知(zhi)中(zhong)未載明行使期間(jian)，或者載明的期間(jian)短于通知(zhi)送達之日(ri)起(qi)十五(wu)日(ri)的，為十五(wu)日(ri)；

（三）轉讓(rang)人未通知(zhi)的，為其他按份共有人知(zhi)道或者應(ying)當知(zhi)道最終(zhong)確定的同等條件之日起十五日；

（四）轉讓人未通知，且無法確定其他按份共(gong)(gong)有(you)(you)人知道或者應當知道最(zui)終(zhong)確定的同(tong)等(deng)條(tiao)件的，為共(gong)(gong)有(you)(you)份額權屬(shu)轉移之日起(qi)六個月。

第十二條(tiao) 按(an)份(fen)共(gong)有人(ren)(ren)向共(gong)有人(ren)(ren)之外的人(ren)(ren)轉讓其(qi)份(fen)額(e)，其(qi)他按(an)份(fen)共(gong)有人(ren)(ren)根據(ju)法律、司法解釋規定，請求按(an)照同(tong)等條(tiao)件(jian)購買該共(gong)有份(fen)額(e)的，應予支持。

其他按(an)份共有人的請(qing)求具(ju)有下列情形之一的，不(bu)予支持：

（一(yi)）未(wei)在本解釋第十(shi)一(yi)條規(gui)定的(de)期間(jian)內主張(zhang)優先購(gou)買，或者雖主張(zhang)優先購(gou)買，但提出減(jian)少轉讓價款(kuan)、增加轉讓人(ren)負擔等實質(zhi)性變更(geng)要求；

（二(er)）以其(qi)優先購買權(quan)受到侵害為由，僅請求撤銷(xiao)共有份額轉讓(rang)合同(tong)或者認定該合同(tong)無(wu)效(xiao)。

第十三條 按(an)(an)份共有(you)(you)人(ren)(ren)之間(jian)轉讓共有(you)(you)份額(e)，其他按(an)(an)份共有(you)(you)人(ren)(ren)主張(zhang)根據物權法(fa)第一(yi)百(bai)零一(yi)條規(gui)定優先購買的(de)，不予支持(chi)，但按(an)(an)份共有(you)(you)人(ren)(ren)之間(jian)另有(you)(you)約定的(de)除外。

第(di)十四條 兩個以上按(an)份共有人主張優(you)先購(gou)買(mai)且協商不成(cheng)時(shi)(shi)，請求按(an)照轉讓時(shi)(shi)各(ge)自份額比例行使優(you)先購(gou)買(mai)權的，應予(yu)支(zhi)持。

第十五條 受(shou)讓人(ren)(ren)受(shou)讓不動(dong)(dong)產(chan)或(huo)者動(dong)(dong)產(chan)時，不知道(dao)轉讓人(ren)(ren)無處分權，且無重大過失的，應當(dang)認定受(shou)讓人(ren)(ren)為(wei)善意(yi)。

真實權利(li)人主(zhu)張受(shou)讓人不構(gou)成善意的，應當承(cheng)擔舉證證明(ming)責(ze)任。

第十六條 具(ju)有(you)下列情形之一的，應當(dang)認(ren)定不動產受讓(rang)人(ren)知道轉讓(rang)人(ren)無處分權(quan)：

（一(yi)）登(deng)記(ji)簿上存在有效的(de)異議登(deng)記(ji)；

（二）預(yu)告登(deng)記(ji)有效期內，未經預(yu)告登(deng)記(ji)的權利人同意；

（三）登記簿上已經記載司法機關或者行政機關依法裁(cai)定、決定查封或者以其他形式限(xian)制不(bu)動產權利的有(you)關事項；

（四）受(shou)讓人(ren)知道登記(ji)簿上記(ji)載的權利(li)主體錯誤；

（五）受讓人(ren)知道他(ta)人(ren)已經依法享有(you)不(bu)動產物權。

真實權利(li)人有(you)證據證明不(bu)動產(chan)受讓(rang)人應(ying)當知道轉讓(rang)人無處分(fen)權的，應(ying)當認(ren)定受讓(rang)人具(ju)有(you)重大過(guo)失(shi)。

第(di)十七條 受(shou)讓人(ren)受(shou)讓動(dong)產時，交易的對象、場所或者時機等不符合交易習慣的，應當認定(ding)受(shou)讓人(ren)具有(you)重大過失。

第十八(ba)條 物權法(fa)第一(yi)百零六條第一(yi)款第一(yi)項所稱的(de)“受讓人(ren)受讓該不(bu)動產(chan)或者動產(chan)時”，是指依法(fa)完成(cheng)不(bu)動產(chan)物權轉移登記或者動產(chan)交付之時。

當(dang)事人以物權法第(di)二(er)(er)十(shi)五條規(gui)定(ding)的方式(shi)交(jiao)付動產的，轉讓動產法律行為(wei)生(sheng)(sheng)效時(shi)為(wei)動產交(jiao)付之時(shi)；當(dang)事人以物權法第(di)二(er)(er)十(shi)六(liu)條規(gui)定(ding)的方式(shi)交(jiao)付動產的，轉讓人與受讓人之間有關轉讓返還原物請求權的協議(yi)生(sheng)(sheng)效時(shi)為(wei)動產交(jiao)付之時(shi)。

法(fa)律對不動(dong)產(chan)、動(dong)產(chan)物權的設立另有規定(ding)(ding)的，應當按照(zhao)法(fa)律規定(ding)(ding)的時間(jian)認(ren)定(ding)(ding)權利(li)人(ren)是(shi)否為善意。

第(di)十九條 物(wu)權法(fa)第(di)一(yi)(yi)百(bai)零六條第(di)一(yi)(yi)款第(di)二項(xiang)所稱“合(he)理的價格”，應當根(gen)據轉讓標(biao)的物(wu)的性質、數量以及付款方式等(deng)具體(ti)情況(kuang)，參考轉讓時交易地市場價格以及交易習慣等(deng)因素綜合(he)認(ren)定(ding)。

第二(er)十條(tiao) 轉讓人(ren)將物權(quan)法(fa)第二(er)十四條(tiao)規定(ding)的(de)船(chuan)舶、航(hang)空器和機動車等交付給受讓人(ren)的(de)，應當認定(ding)符合物權(quan)法(fa)第一百零(ling)六條(tiao)第一款(kuan)第三項規定(ding)的(de)善(shan)意取(qu)得(de)的(de)條(tiao)件。

第二(er)十一條 具有下列情形之一，受讓人主張(zhang)根據物權法第一百零六條規定(ding)取(qu)得所有權的，不(bu)予支(zhi)持：

（一）轉讓合同(tong)因(yin)違(wei)反合同(tong)法(fa)第五十二條規定被認定無效；

（二）轉讓(rang)合同(tong)因受(shou)讓(rang)人(ren)存在欺詐、脅迫或者乘人(ren)之危等(deng)法定事由(you)被撤銷。

第二十二條(tiao) 本解釋(shi)自2016年(nian)3月(yue)1日起(qi)施行(xing)。

本解(jie)釋(shi)施行(xing)后人民法院(yuan)新受理的一(yi)審案件，適用本解(jie)釋(shi)。

本解釋(shi)施行前(qian)人民法院已經受(shou)理、施行后尚未(wei)審(shen)結的一(yi)審(shen)、二(er)審(shen)案(an)件(jian)，以及本解釋(shi)施行前(qian)已經終審(shen)、施行后當(dang)事人申(shen)請再審(shen)或者按照審(shen)判監督(du)程(cheng)序決定再審(shen)的案(an)件(jian)，不適用本解釋(shi)。