最高人民法院關于適用《中華人民共和國物權法》若干問題的解釋（一）

法釋〔2016〕5號

《最(zui)高人民(min)法(fa)院關于適(shi)用〈中(zhong)華(hua)人民(min)共和國物(wu)權法(fa)〉若干問(wen)題的(de)解釋（一(yi)）》已于2015年12月10日(ri)由(you)最(zui)高人民(min)法(fa)院審判委員會第1670次會議通過，現(xian)予公(gong)布(bu)，自2016年3月1日(ri)起施(shi)行。

最高人民法院

2016年2月22日

為正確審(shen)理物權(quan)糾紛(fen)案件(jian)，根據《中華人(ren)民共和國(guo)物權(quan)法(fa)》的(de)相關規定，結合民事審(shen)判(pan)實踐，制定本解釋(shi)。

第(di)一條 因(yin)不動產(chan)(chan)物權的(de)(de)歸屬，以及作為不動產(chan)(chan)物權登記基(ji)礎的(de)(de)買賣(mai)、贈與、抵押等產(chan)(chan)生(sheng)爭議，當(dang)(dang)事人提起(qi)民(min)事訴訟(song)的(de)(de)，應當(dang)(dang)依法(fa)受理(li)。當(dang)(dang)事人已經在行政訴訟(song)中申(shen)請一并解決上述民(min)事爭議，且人民(min)法(fa)院一并審(shen)理(li)的(de)(de)除外。

第二條 當(dang)事(shi)人(ren)有證據證明(ming)不(bu)動(dong)產登記簿的(de)(de)記載與真實(shi)(shi)權利狀態(tai)不(bu)符、其為(wei)該(gai)不(bu)動(dong)產物權的(de)(de)真實(shi)(shi)權利人(ren)，請求確認其享有物權的(de)(de)，應予(yu)支(zhi)持。

第三條 異議登記因物權法第十(shi)九條第二款(kuan)規定的(de)事由失(shi)效后(hou)，當事人提起民事訴(su)訟，請求(qiu)確認物權歸屬的(de)，應當依法受(shou)理。異議登記失(shi)效不影響人民法院(yuan)對(dui)案件的(de)實體審理。

第(di)四條(tiao) 未經預告登記的(de)權(quan)利人同意，轉移(yi)不動(dong)產(chan)所有權(quan)，或者(zhe)設定(ding)(ding)建設用地使用權(quan)、地役權(quan)、抵押(ya)權(quan)等其他物(wu)權(quan)的(de)，應當依照物(wu)權(quan)法(fa)第(di)二十條(tiao)第(di)一款的(de)規定(ding)(ding)，認(ren)定(ding)(ding)其不發(fa)生物(wu)權(quan)效力。

第(di)五條 買賣不動產物權的協議被(bei)認定無(wu)效、被(bei)撤銷、被(bei)解除(chu)，或(huo)者預告登記(ji)的權利人(ren)放棄(qi)債(zhai)權的，應當認定為物權法第(di)二十條第(di)二款所稱的“債(zhai)權消滅”。

第六條 轉讓人(ren)轉移船舶、航(hang)空(kong)器和機(ji)動車等所(suo)(suo)有(you)權(quan)，受讓人(ren)已經(jing)支付對(dui)價并取得占有(you)，雖未(wei)經(jing)登記(ji)，但(dan)轉讓人(ren)的(de)債權(quan)人(ren)主張其為物(wu)權(quan)法(fa)第二十四(si)條所(suo)(suo)稱的(de)“善意第三人(ren)”的(de)，不予支持，法(fa)律另有(you)規(gui)定的(de)除外(wai)。

第(di)七(qi)條 人(ren)民法院、仲裁(cai)委(wei)員(yuan)會在分割共有不動產或者動產等案(an)件中作(zuo)出并依法生(sheng)效的改變(bian)原(yuan)有物(wu)權關系的判決(jue)書、裁(cai)決(jue)書、調解書，以及人(ren)民法院在執行程序中作(zuo)出的拍賣成交(jiao)裁(cai)定(ding)書、以物(wu)抵(di)債裁(cai)定(ding)書，應當認定(ding)為物(wu)權法第(di)二(er)十八(ba)條所稱導(dao)致(zhi)物(wu)權設立(li)、變(bian)更、轉讓(rang)或者消(xiao)滅的人(ren)民法院、仲裁(cai)委(wei)員(yuan)會的法律(lv)文書。

第(di)八條(tiao) 依照物(wu)權(quan)法第(di)二十八條(tiao)至第(di)三十條(tiao)規定享有物(wu)權(quan)，但尚未完成動(dong)產(chan)交付或者不動(dong)產(chan)登(deng)記的物(wu)權(quan)人，根據物(wu)權(quan)法第(di)三十四條(tiao)至第(di)三十七(qi)條(tiao)的規定，請求保護其物(wu)權(quan)的，應予(yu)支(zhi)持。

第(di)九條 共(gong)有份(fen)額(e)的(de)(de)權利主(zhu)體(ti)因繼承、遺贈(zeng)等(deng)原因發(fa)生(sheng)變化時，其他按份(fen)共(gong)有人主(zhu)張(zhang)優先(xian)購買的(de)(de)，不予支持，但按份(fen)共(gong)有人之間另有約定的(de)(de)除外。

第十條(tiao) 物權(quan)法(fa)第一(yi)百零一(yi)條(tiao)所稱(cheng)的“同(tong)等條(tiao)件”，應當綜(zong)合共有份額(e)的轉(zhuan)讓價格、價款(kuan)履行方式(shi)及期限等因(yin)素(su)確定。

第(di)十一條 優先購買(mai)權的(de)行使期間，按份(fen)共(gong)有人之間有約定(ding)(ding)的(de)，按照約定(ding)(ding)處理(li)；沒有約定(ding)(ding)或者約定(ding)(ding)不明(ming)的(de)，按照下列(lie)情形確定(ding)(ding)：

（一）轉讓人向其他按份共有人發出的包含(han)同等條(tiao)件(jian)內容的通知(zhi)中載明行(xing)使期間(jian)的，以該期間(jian)為準；

（二）通(tong)知中未載明(ming)行使期(qi)間(jian)，或者載明(ming)的(de)期(qi)間(jian)短于通(tong)知送(song)達(da)之日起十五日的(de)，為十五日；

（三）轉讓人未通知的(de)，為其他按(an)份共(gong)有人知道(dao)(dao)或(huo)者應當知道(dao)(dao)最終確定(ding)的(de)同等條件之日起十五(wu)日；

（四）轉讓人未通知，且(qie)無法確定其他按份共(gong)有人知道(dao)或(huo)者應當知道(dao)最終(zhong)確定的同等條件的，為共(gong)有份額權屬轉移之日起(qi)六個月。

第十二條(tiao) 按份(fen)(fen)共(gong)有(you)人向(xiang)共(gong)有(you)人之(zhi)外的(de)人轉讓其份(fen)(fen)額，其他(ta)按份(fen)(fen)共(gong)有(you)人根據法律、司法解釋(shi)規定(ding)，請求按照同等條(tiao)件購買(mai)該共(gong)有(you)份(fen)(fen)額的(de)，應予(yu)支持。

其他(ta)按份共有人的(de)請(qing)求具有下(xia)列情形之一的(de)，不予支持：

（一）未在(zai)本解(jie)釋第十一條規定的期間內主張優先購買，或者雖主張優先購買，但提出減少轉讓(rang)價款、增加轉讓(rang)人(ren)負擔等實質性變更要求；

（二(er)）以其優(you)先購買權受到(dao)侵(qin)害為由(you)，僅請求撤(che)銷共有(you)份額(e)轉讓合同(tong)或(huo)者認定該合同(tong)無效。

第(di)十(shi)三(san)條 按(an)份共(gong)有(you)人之(zhi)間(jian)轉讓共(gong)有(you)份額，其他按(an)份共(gong)有(you)人主(zhu)張根(gen)據物權法第(di)一(yi)百零一(yi)條規定優先購買的，不予支持，但按(an)份共(gong)有(you)人之(zhi)間(jian)另有(you)約定的除外(wai)。

第(di)十四條 兩(liang)個(ge)以上按(an)份共(gong)有(you)人主張優先購買且協商不(bu)成時(shi)，請求按(an)照轉讓時(shi)各自份額比例(li)行使優先購買權的(de)，應予支持(chi)。

第十(shi)五條 受(shou)讓人(ren)(ren)(ren)受(shou)讓不動產或者動產時，不知道轉讓人(ren)(ren)(ren)無(wu)處(chu)分(fen)權，且無(wu)重大過失的(de)，應當認定(ding)受(shou)讓人(ren)(ren)(ren)為善意。

真實權利人主(zhu)張受讓(rang)人不構成(cheng)善(shan)意的，應當承(cheng)擔舉證證明責任。

第十六條 具(ju)有下列情(qing)形之一的，應當認定不動產(chan)受讓人知道(dao)轉讓人無(wu)處(chu)分權：

（一）登(deng)(deng)記簿上存在有效(xiao)的異議登(deng)(deng)記；

（二）預(yu)告登(deng)記(ji)有(you)效期內，未經預(yu)告登(deng)記(ji)的權利(li)人同意；

（三(san)）登記(ji)簿(bu)上已經記(ji)載司法(fa)機關(guan)(guan)或者行政機關(guan)(guan)依法(fa)裁定(ding)、決定(ding)查封或者以其他(ta)形式限(xian)制不動產權利的有(you)關(guan)(guan)事項；

（四）受讓人知道登記簿上記載的(de)權利主體錯誤；

（五）受讓人知(zhi)道他(ta)人已經依法(fa)享有(you)不(bu)動產物(wu)權。

真實權利人(ren)(ren)有(you)證據(ju)證明不動產受讓(rang)人(ren)(ren)應(ying)當知道(dao)轉讓(rang)人(ren)(ren)無處分權的，應(ying)當認(ren)定受讓(rang)人(ren)(ren)具有(you)重大過失。

第十七條 受讓(rang)(rang)人受讓(rang)(rang)動(dong)產時(shi)，交易(yi)的對象、場所或(huo)者時(shi)機等不符合交易(yi)習慣的，應當認定(ding)受讓(rang)(rang)人具有重大過失。

第十八條(tiao) 物權(quan)法第一百零六條(tiao)第一款第一項所稱的(de)“受讓人受讓該不(bu)動(dong)產(chan)或者(zhe)動(dong)產(chan)時(shi)(shi)”，是(shi)指依法完成不(bu)動(dong)產(chan)物權(quan)轉(zhuan)移登(deng)記(ji)或者(zhe)動(dong)產(chan)交付之(zhi)時(shi)(shi)。

當事人(ren)(ren)以物權法(fa)第(di)二十(shi)五條規定的方式(shi)(shi)交付(fu)動(dong)產的，轉(zhuan)讓(rang)動(dong)產法(fa)律行(xing)為生(sheng)(sheng)效時為動(dong)產交付(fu)之(zhi)時；當事人(ren)(ren)以物權法(fa)第(di)二十(shi)六條規定的方式(shi)(shi)交付(fu)動(dong)產的，轉(zhuan)讓(rang)人(ren)(ren)與(yu)受讓(rang)人(ren)(ren)之(zhi)間(jian)有(you)關轉(zhuan)讓(rang)返還原物請求權的協議生(sheng)(sheng)效時為動(dong)產交付(fu)之(zhi)時。

法(fa)律對(dui)不動產、動產物權的設(she)立另有(you)規(gui)定(ding)的，應(ying)當按(an)照(zhao)法(fa)律規(gui)定(ding)的時(shi)間認(ren)定(ding)權利人是否(fou)為善意(yi)。

第(di)十九條 物(wu)權法(fa)第(di)一百零六條第(di)一款第(di)二項所稱(cheng)“合理(li)的價格”，應當根據(ju)轉(zhuan)(zhuan)讓標的物(wu)的性質、數量以及付款方式等具體情況，參(can)考轉(zhuan)(zhuan)讓時交易地市場(chang)價格以及交易習慣等因素綜合認定。

第(di)(di)二十條(tiao) 轉讓(rang)人將物權法第(di)(di)二十四條(tiao)規(gui)定的(de)(de)船舶、航(hang)空器和(he)機動車等交付給受讓(rang)人的(de)(de)，應(ying)當認定符(fu)合物權法第(di)(di)一百(bai)零六條(tiao)第(di)(di)一款第(di)(di)三(san)項規(gui)定的(de)(de)善意取得的(de)(de)條(tiao)件。

第二十一(yi)條 具有下列情(qing)形(xing)之一(yi)，受讓人主張根據物(wu)權(quan)法第一(yi)百零(ling)六(liu)條規(gui)定(ding)取得所有權(quan)的，不予(yu)支持(chi)：

（一(yi)）轉讓合同因違反合同法第(di)五十二條規定(ding)被(bei)認(ren)定(ding)無效；

（二）轉讓合同因(yin)受讓人(ren)存在欺詐、脅迫(po)或者乘人(ren)之危等法定事由被(bei)撤銷。

第(di)二十二條 本解釋自2016年3月1日起施行。

本(ben)(ben)解釋施行后人民法(fa)院新(xin)受理的一審(shen)案(an)件，適用本(ben)(ben)解釋。

本解釋施行(xing)(xing)前人(ren)民法院(yuan)已(yi)經(jing)受(shou)理、施行(xing)(xing)后(hou)尚未審結的(de)一審、二審案(an)件，以(yi)及本解釋施行(xing)(xing)前已(yi)經(jing)終審、施行(xing)(xing)后(hou)當事(shi)人(ren)申請(qing)再審或者(zhe)按照審判(pan)監督(du)程序(xu)決定再審的(de)案(an)件，不適(shi)用本解釋。