近兩(liang)年(nian)來(lai)央行(xing)(xing)高層就早(zao)已對(dui)樓市(shi)發了狠(hen)話“對(dui)房地產炒作必須減(jian)下(xia)來(lai)”，這是對(dui)于中國(guo)房地產進行(xing)(xing)一次嚴厲的(de)打壓。相(xiang)反，如今(jin)(jin)泰國(guo)，泰國(guo)政(zheng)府(fu)為了大力支持(chi)海外的(de)投(tou)資客入泰進行(xing)(xing)購置房產，從只能購買公寓到(dao)如今(jin)(jin)調整為投(tou)資政(zheng)府(fu)指定的(de)項(xiang)目(mu)可以進行(xing)(xing)土地永久持(chi)有制，加上別墅購買從只有20年(nian)的(de)租(zu)賃產權(quan)到(dao)如今(jin)(jin)可以進行(xing)(xing)持(chi)有最高50年(nian)的(de)產權(quan)。此外，為了引進先(xian)進的(de)技術(shu)人才，泰國(guo)推出精英簽(qian)證，讓更多的(de)海外投(tou)資客可以進入泰國(guo)進行(xing)(xing)投(tou)資創業。

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曼谷租賃市場，空置率低高租金

曼(man)谷的(de)(de)絕大(da)多(duo)平均公寓對(dui)外(wai)超(chao)過(guo)了(le)70％出租率(lv)(lv)，甚至(zhi)市中(zhong)心(xin)(xin)的(de)(de)位置(zhi)，幾乎可達到了(le)90％最高出租率(lv)(lv)。對(dui)長期生活在曼(man)谷的(de)(de)外(wai)籍人士來說，商(shang)業中(zhong)心(xin)(xin)區和(he)沿著sukhumvit路地區是(shi)最深(shen)受外(wai)籍人士歡迎(ying)，這(zhe)些地方的(de)(de)平均出租率(lv)(lv)都已超(chao)過(guo)80％，原因(yin)是(shi)因(yin)為該區域擁有完善的(de)(de)生活配套設施和(he)便(bian)捷的(de)(de)交通工具與購(gou)物中(zhong)心(xin)(xin)等，這(zhe)其(qi)中(zhong)包括輕(qing)軌BTS與BRT路線(xian)。而在調查租賃的(de)(de)合(he)同(tong)中(zhong)發現，這(zhe)些空置(zhi)率(lv)(lv)超(chao)低的(de)(de)公寓中(zhong)，租客(ke)不會有太大(da)的(de)(de)波動，大(da)多(duo)數(shu)客(ke)戶都是(shi)長期的(de)(de)租賃合(he)同(tong)。

截至2018年第一季度，曼谷所有地區的平均租金與上一年的比率保持接近。由于市場競爭激烈，sukhumvit上半段中心絕大多數項目平均每月租金將超過每平方米800泰銖，沿湄南沿線的rama 3路和Sathon、silom路，每月租金平均在每平方米每月640泰銖左右。而對于中央商務區和Lumpini中心一帶，最高的月租金率已經超過每平方米每月1,200泰銖以上，因為該區域有很多豪華和大型開發商的公寓項目在這些區域。

供應量2016年開始，逐年增加

2018年(nian)(nian)(nian)第一季(ji)度新增(zeng)(zeng)約14,050個(ge)單位，項目總(zong)價(jia)值約為546.36億泰(tai)銖，遠遠高(gao)于2017年(nian)(nian)(nian)第一季(ji)度新增(zeng)(zeng)單位數量的(de)(de)(de)35％左(zuo)右，這也是過去幾(ji)年(nian)(nian)(nian)達到最高(gao)的(de)(de)(de)量。新推(tui)出的(de)(de)(de)單位數量大幅增(zeng)(zeng)加是由于泰(tai)國在(zai)2017年(nian)(nian)(nian)第四季(ji)度的(de)(de)(de)整體經濟形勢(shi)(shi)呈現(xian)積(ji)極趨勢(shi)(shi)，公寓市場需求強勁有所增(zeng)(zeng)加。并且在(zai)2018年(nian)(nian)(nian)第一季(ji)度，約70％的(de)(de)(de)新公寓是在(zai)曼谷臨近郊區，而這些開發的(de)(de)(de)新項目中都基本位于現(xian)有的(de)(de)(de)BTS和(he)MRT線路之處或位于未來(lai)軌(gui)道交通規劃沿線。

截至2018年3月，在土地(di)部(bu)門完成并登記(ji)的(de)(de)(de)公(gong)寓單元(yuan)數(shu)量(liang)約為(wei)548,367個單元(yuan)（其(qi)中不(bu)包括由國家(jia)房屋管理局開發(fa)的(de)(de)(de)公(gong)寓單元(yuan)）。曼谷(gu)公(gong)寓市(shi)(shi)(shi)場(chang)的(de)(de)(de)供應量(liang)在第一季度顯著(zhu)(zhu)增加，這對于(yu)海外投(tou)(tou)資客來(lai)說無疑不(bu)是一個很好(hao)的(de)(de)(de)投(tou)(tou)資選(xuan)擇的(de)(de)(de)機(ji)會，曼谷(gu)房產市(shi)(shi)(shi)場(chang)的(de)(de)(de)強勁，對前兩年投(tou)(tou)資泰(tai)國房地(di)產的(de)(de)(de)投(tou)(tou)資客來(lai)說，這不(bu)僅(jin)僅(jin)已(yi)經(jing)撈到了第一桶黃(huang)金，更是預(yu)示(shi)未來(lai)五年里(li)更迎來(lai)一次新商機(ji)。城(cheng)市(shi)(shi)(shi)的(de)(de)(de)規劃對房產市(shi)(shi)(shi)場(chang)更是有強大的(de)(de)(de)吸引力(li)，曼谷(gu)的(de)(de)(de)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)發(fa)展(zhan)基本都靠著(zhu)(zhu)交通沿線而立，本土的(de)(de)(de)開發(fa)商隨著(zhu)(zhu)市(shi)(shi)(shi)場(chang)的(de)(de)(de)客戶需求，加大對于(yu)交通規劃線路的(de)(de)(de)項目開發(fa)，這更是暗示(shi)著(zhu)(zhu)市(shi)(shi)(shi)場(chang)的(de)(de)(de)投(tou)(tou)資方向的(de)(de)(de)轉變。

新開發量將沿軌道線發展，房價暴漲

曼(man)谷(gu)黃(huang)金地(di)(di)塊的(de)(de)樓市來講，市中(zhong)心地(di)(di)段(duan)現(xian)可(ke)開發(fa)量的(de)(de)土地(di)(di)很少，加(jia)上(shang)昂貴(gui)的(de)(de)租金直接導致現(xian)今(jin)很多(duo)商(shang)務白(bai)領開始(shi)往新(xin)(xin)開發(fa)的(de)(de)熱(re)門區域涌，依照(zhao)曼(man)谷(gu)的(de)(de)城市規劃建(jian)設來說，以(yi)現(xian)有(you)的(de)(de)BTS和MRT站為主，這些優質的(de)(de)地(di)(di)段(duan)直接導致地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)上(shang)漲(zhang)因(yin)素(su)。而高地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)也直接影響到曼(man)谷(gu)新(xin)(xin)公(gong)(gong)寓(yu)(yu)的(de)(de)售(shou)(shou)價(jia)(jia)(jia)，平(ping)均新(xin)(xin)推出的(de)(de)公(gong)(gong)寓(yu)(yu)價(jia)(jia)(jia)格大約以(yi)每平(ping)方(fang)米(mi)750泰(tai)銖(zhu)。當然，這些售(shou)(shou)價(jia)(jia)(jia)也取決于(yu)地(di)(di)點。2018年(nian)一(yi)季度新(xin)(xin)公(gong)(gong)寓(yu)(yu)的(de)(de)平(ping)均價(jia)(jia)(jia)格為每平(ping)方(fang)米(mi)13.3萬泰(tai)銖(zhu)左右(you)，增長大約3％-5%，由于(yu)這些地(di)(di)段(duan)與(yu)市中(zhong)心相比(bi)，并非屬(shu)于(yu)高端項(xiang)目(mu)或者頂級的(de)(de)奢(she)華(hua)項(xiang)目(mu)，基(ji)本屬(shu)于(yu)中(zhong)端的(de)(de)品牌(pai)開發(fa)商(shang)住宅。

相(xiang)比之下(xia)的(de)(de)曼谷BTS市(shi)區(qu)的(de)(de)新公寓(yu)(yu)開(kai)發，從(cong)2017年(nian)(nian)第(di)三季度至今(jin)，平均(jun)豪(hao)宅售(shou)(shou)(shou)價已經突破(po)250,000泰銖/平方米(mi)，這個價格還將會在未(wei)來隨著市(shi)場(chang)的(de)(de)熱度增(zeng)(zeng)長。在過(guo)去幾年(nian)(nian)里，這些地(di)段(duan)的(de)(de)公寓(yu)(yu)平均(jun)以5%-10%的(de)(de)年(nian)(nian)增(zeng)(zeng)長率爆發。二手(shou)房市(shi)場(chang)中(zhong)，有些地(di)段(duan)的(de)(de)售(shou)(shou)(shou)價甚至比新盤的(de)(de)售(shou)(shou)(shou)價還要(yao)低，這也導致了在相(xiang)同地(di)段(duan)上，二手(shou)市(shi)場(chang)與(yu)一(yi)手(shou)市(shi)場(chang)的(de)(de)銷售(shou)(shou)(shou)競爭。土地(di)價格的(de)(de)變化也將影(ying)響市(shi)場(chang)上公寓(yu)(yu)價格的(de)(de)主要(yao)因素。

新(xin)的(de)(de)城市(shi)(shi)交通規(gui)劃線(xian)是直接影響了曼谷房產市(shi)(shi)場(chang)的(de)(de)主要因素，開(kai)發商為了尋求更好(hao)的(de)(de)地段，直接在軌(gui)道交通沿線(xian)中進行選擇，整(zheng)體的(de)(de)樓市(shi)(shi)發展方向中，曼谷房產市(shi)(shi)場(chang)將會沿著(zhu)藍色（ MRT 地鐵線(xian)）與綠色線(xian)（BTS 輕(qing)軌(gui)）以及(ji)橙色線(xian)（湄南河(he)版塊--市(shi)(shi)中心(xin)）的(de)(de)區(qu)域(yu)大量開(kai)發，這些區(qu)域(yu)將成(cheng)為2018年(nian)和未來幾年(nian)新(xin)公(gong)寓開(kai)發的(de)(de)核心(xin)區(qu)域(yu)。

外匯管制下的海外貸款，尋求出路

泰國在過去一(yi)年以(yi)來，受中(zhong)國外(wai)(wai)匯管(guan)制，盡管(guan)駐泰的中(zhong)國銀(yin)(yin)行(xing)與工商(shang)銀(yin)(yin)行(xing)在內的主要銀(yin)(yin)行(xing)完(wan)全停止了(le)向海(hai)外(wai)(wai)人士(shi)發放(fang)(fang)(fang)住(zhu)房(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)后，但仍(reng)然有一(yi)些(xie)銀(yin)(yin)行(xing)及非(fei)銀(yin)(yin)行(xing)金融機(ji)構并未放(fang)(fang)(fang)棄這一(yi)重(zhong)要房(fang)貸(dai)(dai)市場上。部分貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)機(ji)構推出新的政策(ce)，包(bao)括提(ti)供(gong)較低的利率條件以(yi)吸(xi)引(yin)海(hai)外(wai)(wai)人士(shi)這一(yi)特(te)殊貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)客戶群。其(qi)(qi)中(zhong)也會遇(yu)到審核的嚴格導致絕客戶放(fang)(fang)(fang)棄貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)操作(zuo)而選擇全額支(zhi)付(fu)模式，當(dang)然，這其(qi)(qi)中(zhong)也不缺乏有很多(duo)客戶在靜觀其(qi)(qi)變(bian)等待銀(yin)(yin)行(xing)對(dui)外(wai)(wai)放(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)的開放(fang)(fang)(fang)政策(ce)。政府(fu)為(wei)了(le)吸(xi)引(yin)更大力(li)度海(hai)外(wai)(wai)精英(ying)人士(shi)赴泰工作(zuo)，目(mu)前對(dui)于(yu)泰國本地銀(yin)(yin)行(xing)通常可(ke)提(ti)供(gong)個(ge)人貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)，這其(qi)(qi)中(zhong)包(bao)括信用卡貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)，商(shang)業貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)，個(ge)人教育或醫療(liao)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)以(yi)及一(yi)般(ban)用途的個(ge)人貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)，如購買公寓，購車等。這些(xie)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)政策(ce)僅限對(dui)于(yu)泰國生(sheng)活或者工作(zuo)了(le)多(duo)年的海(hai)外(wai)(wai)人士(shi)，則可(ke)以(yi)提(ti)供(gong)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)申請。

那么(me)最為主要(yao)的問(wen)題來了，海(hai)外人士只(zhi)是(shi)(shi)在泰國購(gou)置一(yi)(yi)(yi)套房(fang)產，這些能否享受到與前兩年一(yi)(yi)(yi)樣，與中(zhong)行(xing)和工行(xing)進(jin)行(xing)申請(qing)貸(dai)款，這一(yi)(yi)(yi)點(dian)是(shi)(shi)一(yi)(yi)(yi)個赴泰投資者(zhe)心中(zhong)目(mu)前割舍不下(xia)的痛。在去年中(zhong)央行(xing)長(chang)周小川接受采(cai)(cai)訪時候表(biao)示，針(zhen)對目(mu)前外匯(hui)管理資本(ben)外流(liu)需要(yao)對用匯(hui)進(jin)行(xing)管制， 采(cai)(cai)取一(yi)(yi)(yi)定措(cuo)施進(jin)行(xing)把控，而外匯(hui)管制又使(shi)對外開放(fang)的門打不太開，或是(shi)(shi)打開一(yi)(yi)(yi)點(dian)后又合(he)上(shang)一(yi)(yi)(yi)點(dian)，甚(shen)至(zhi)重新關(guan)上(shang)，這樣一(yi)(yi)(yi)來，時間(jian)長(chang)了就逼你下(xia)一(yi)(yi)(yi)步做(zuo)出(chu)鮮明的體制選擇。

減(jian)少(shao)外(wai)(wai)匯(hui)(hui)管制，方便對(dui)外(wai)(wai)經(jing)濟活(huo)動，并逐(zhu)步(bu)實現(xian)人民幣可(ke)自(zi)由使用或者較高(gao)可(ke)兌換性。自(zi)中國改革開(kai)放的(de)進程(cheng)始(shi)終(zhong)伴(ban)隨著外(wai)(wai)匯(hui)(hui)管制的(de)逐(zhu)步(bu)減(jian)少(shao)和匯(hui)(hui)率(lv)走向合理化。