新房(fang)收(shou)房(fang)手續及流程 新房(fang)收(shou)房(fang)有需滿足哪些條(tiao)件

一、新房交房要滿足哪些條件?

按(an)照規定開發商交付商品房屋必須符合以下條件(jian)：

1、經建設工程質量監督機構核驗合格

商品房一般(ban)是由所在區(qu)、縣建設工程質量監督站(zhan)核(he)驗(yan)，出具是否合(he)(he)格的書面證明，如果驗(yan)收合(he)(he)格，還須說明質量等級，如合(he)(he)格、優良(liang)等。

2、住宅房屋所屬的樓必須取得了住宅交付使用許可證

住宅(zhai)房(fang)(fang)屋所屬的樓需取得住宅(zhai)交付(fu)使用(yong)許(xu)(xu)可(ke)證(zheng)，住宅(zhai)交付(fu)使用(yong)許(xu)(xu)可(ke)證(zheng)是由市或(huo)區(qu)房(fang)(fang)屋土地管理(li)局(ju)頒(ban)發的。未取得許(xu)(xu)可(ke)證(zheng)的房(fang)(fang)屋，不允許(xu)(xu)交付(fu)，公(gong)安戶籍管理(li)部門(men)不予辦理(li)入戶手續。可(ke)以通過登錄房(fang)(fang)管局(ju)網站(zhan)查詢。

3、取得了新建商品房房地產權證(大產證)

實際上只要取得"大產證"，就必須具備一、二條所列條件(jian)。沒(mei)有“大產證"的(de)，開(kai)發商不能辦理交(jiao)房(fang)手續，開(kai)發商向買方預先交(jiao)付房(fang)屋(wu)交(jiao)鑰匙(chi)的(de)，買方應拒絕接(jie)受。

不少購房者在開發商房屋不具備合法交房條件時，就提前進房裝修，等交房期屆滿，開發商卻交不出符合合同約定標準的房屋;或配套(tao)不到位;或質量存在問題或產權有糾紛(fen);或有些費用未(wei)繳付，導致不能按時取(qu)得住宅交(jiao)付使用許可證和商品房房地產權證。

這時(shi)購房(fang)者(zhe)(zhe)只能是(shi)左右為難：退房(fang)吧(ba)，已投入大量裝(zhuang)修(xiu)資(zi)金和時(shi)間、精力；不(bu)退吧(ba)，住下去(qu)確有諸多(duo)不(bu)便(bian)，或干脆(cui)無(wu)法居住，再說，即使是(shi)要(yao)求(qiu)退房(fang)，購房(fang)者(zhe)(zhe)也(ye)(ye)(ye)無(wu)法要(yao)求(qiu)開發商賠償自(zi)己的全部經濟(ji)損(sun)失(shi)，因(yin)(yin)為購房(fang)者(zhe)(zhe)也(ye)(ye)(ye)有過(guo)錯，也(ye)(ye)(ye)應(ying)對(dui)提前裝(zhuang)修(xiu)造(zao)成的損(sun)失(shi)承擔一定責任。因(yin)(yin)此，在(zai)收房(fang)時(shi)一定要(yao)審核開發商是(shi)否符合上面(mian)的條件。

二、新房交付的一般流程

1、通知

開發商取得商品房房地產權證后，應以書面形式通知購房者在約定時間內對房屋進行驗收交接。開發商約定的收樓時限一般在收樓通知書寄出30天內(nei)，按有關(guan)(guan)規定(ding)，如購房者在(zai)約定(ding)時間內(nei)沒有到(dao)指定(ding)地(di)點辦理相關(guan)(guan)手續，則(ze)一般(ban)被(bei)視為開發商已實際將(jiang)該房交(jiao)付(fu)買家使用。

2、驗收

購(gou)房(fang)者應根據(ju)購(gou)房(fang)合同(tong)約定的標準對(dui)房(fang)屋工程質量及配套設(she)施一(yi)一(yi)進(jin)(jin)行(xing)驗收，并做好記(ji)錄，同(tong)時，不要忽視對(dui)房(fang)屋產權(quan)是否清晰進(jin)(jin)行(xing)核驗。

驗收(shou)時，開(kai)發(fa)商(shang)(shang)應主動向(xiang)購房者出(chu)示(shi)(shi)建設工(gong)程(cheng)質量(liang)檢驗合格單和商(shang)(shang)品房房地產(chan)權(quan)證。開(kai)發(fa)商(shang)(shang)不出(chu)示(shi)(shi)的(de)，購房者可以拒絕驗收(shou)，由開(kai)發(fa)商(shang)(shang)承(cheng)擔(dan)責任(ren)。

3、提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

根據《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》等相關法規，商品房交付使用時，應當提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。該法規規定，《住宅質量保證書》是開發商對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件，可以作為商品房預、出售合同的補充約定，與合同具有同等效力。開發商應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。開發商不提供的，購房者可以拒簽房屋交接書。商品住宅售出后，委托物業管理公司等單位維修的，應在《住宅質量保證書》中明示所委托的單位；而《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位(部件(jian))的類型、性(xing)能(neng)、標(biao)準(zhun)等作(zuo)出說明，并提(ti)出使用注意(yi)事項。

4、簽署房屋交接書

購房(fang)者對(dui)房(fang)屋及其產權進行(xing)檢(jian)驗，認(ren)為符(fu)(fu)合(he)合(he)同(tong)約(yue)(yue)定條(tiao)件(jian)的，應與開發(fa)商簽訂房(fang)屋交(jiao)接(jie)書；對(dui)不符(fu)(fu)合(he)合(he)同(tong)約(yue)(yue)定的，應做(zuo)好記錄(lu)，要求開發(fa)商簽字，直至(zhi)開發(fa)商的房(fang)屋完全符(fu)(fu)合(he)交(jiao)房(fang)標準，再簽署房(fang)屋交(jiao)接(jie)書。

三、業主收房時需注意的要點

1、在(zai)驗房(fang)之(zhi)前，如果開發(fa)商要求(qiu)交費或者是簽署文件，那業主一定不(bu)要答(da)應(ying)，否則(ze)在(zai)驗房(fang)時(shi)業主發(fa)現的質量問題，就只能自己(ji)付(fu)錢解決了。

2、如(ru)(ru)果開(kai)發(fa)商提出代辦(ban)產(chan)權(quan)(quan)證(zheng)，業主是可(ke)以拒(ju)絕的，因為產(chan)權(quan)(quan)證(zheng)業主完全可(ke)以自己辦(ban)，如(ru)(ru)果交給開(kai)發(fa)商，那業主還要給開(kai)發(fa)商交代辦(ban)費。

3、必須先驗房后收(shou)住宅鑰(yao)匙

購房者在沒有驗收房屋之前，不能簽署《住宅鑰匙收到書》，領取住宅鑰匙，辦理入住手續。因為根據《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱商品(pin)房買(mai)賣司法解釋)的(de)規定，“交鑰匙(chi)”就算(suan)房(fang)(fang)屋交付使用。因此領取住宅鑰匙(chi)以后驗房(fang)(fang)發(fa)現問題，開發(fa)商只承(cheng)擔(dan)房(fang)(fang)屋質量(liang)包修責任(ren)，而(er)沒有(you)逾期交房(fang)(fang)的(de)壓力(li)。

4、驗房(fang)中所(suo)發現(xian)的質(zhi)量問(wen)題一定要(yao)(yao)白紙黑字寫(xie)在(zai)紙面上，不能聽信開(kai)發商的口頭承諾，并且(qie)在(zai)房(fang)屋(wu)問(wen)題的后(hou)面，還要(yao)(yao)寫(xie)明開(kai)發商承諾的解決時間，這樣業主才(cai)不會在(zai)開(kai)發商無限期拖延之后(hou)毫無辦(ban)法。

5、收房(fang)時必(bi)須仔細查看(kan)的文件。律師說，在正常(chang)交(jiao)房(fang)過程中，業主應該查看(kan)以(yi)下文件：

第一、房產開發商必須已經取(qu)得《建筑工(gong)程(cheng)竣工(gong)備(bei)案(an)表》，這(zhe)是國家(jia)強制要求的。

第二、常說的"兩書"---"質量(liang)保證(zheng)書"和"使用說明(ming)書"，這(zhe)是建設部《商品房銷售管理(li)辦法》中要求的(de)，現在交(jiao)房時(shi)開發商都應提供。

第三(san)、開(kai)發商已取(qu)得國家認可的專業(ye)測(ce)繪單位對面積的實(shi)測(ce)數據，看是否與購房合同中(zhong)約定的有(you)出(chu)入(ru)，以便盡早(zao)使問(wen)題(ti)獲(huo)得解決。

6、接收房(fang)屋后仍可(ke)追(zhui)究開放(fang)商違約(yue)責任(ren)

擔心(xin)開發(fa)商(shang)逾(yu)期交房(fang)，擔心(xin)一旦(dan)接收(shou)房(fang)屋(wu)后，就不(bu)能再追究開發(fa)商(shang)違約責任是(shi)沒有(you)必要的。原因如下：

第一、接(jie)收(shou)房屋(wu)與追究開(kai)(kai)發(fa)商逾期交房責任(ren)之間(jian)并無法定的(de)先后(hou)順序，也沒(mei)有(you)任(ren)何法律規定接(jie)收(shou)房屋(wu)后(hou)就不能再追究開(kai)(kai)發(fa)商違約責任(ren)；

第(di)二(er)、在(zai)開發商(shang)已經逾期交房(fang)且(qie)不存(cun)在(zai)免責事由的(de)(de)情(qing)況下，是否追(zhui)究以及何時(shi)追(zhui)究開發商(shang)違(wei)約(yue)責任完(wan)全是購房(fang)者(zhe)自身的(de)(de)權利；

第三、除購房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發商違約責任。當然，追究開發商違約責任受到訴訟時效限制，購房者應當在開發商實際交房之日起兩年內主張自己的權利。