二手房(fang)交房(fang)注(zhu)意(yi)事項(xiang) 避免(mian)掉入陷阱區
一、確認產權的可靠度
注(zhu)意(yi)產權(quan)證上的房主是(shi)(shi)否與(yu)賣房人是(shi)(shi)同一個(ge)人;產權(quan)證所(suo)確認的面積與(yu)實(shi)際面積是(shi)(shi)否有不(bu)符(fu)之處;一定要(yao)驗看產權(quan)證的正(zheng)本,并且到房管局(ju)查詢此產權(quan)證的真實(shi)性。
二、考察原單位是否允許轉賣
確認標準價購買的公房出讓時是否已經按成本價補足費用或者與原單位按比例分成;大部分公房進行房改時原單位都保留優先回購權,因此要確認原單位是否同意出讓;一般來說,軍產、院(醫院)產、校(學校(xiao))產(chan)的(de)公房必須要原單(dan)位(wei)蓋章后才能出讓。
三、查看是否有私搭私建部分
是(shi)(shi)否有占用(yong)屋(wu)頂的(de)(de)平臺(tai)、走廊的(de)(de)情況;或者屋(wu)內(nei)是(shi)(shi)否有搭建的(de)(de)小閣樓;是(shi)(shi)否改動過房(fang)(fang)屋(wu)的(de)(de)內(nei)、外部結(jie)構,如將(jiang)陽(yang)臺(tai)改成臥室或廚房(fang)(fang)、將(jiang)一間分隔成兩間;陽(yang)臺(tai)是(shi)(shi)不是(shi)(shi)房(fang)(fang)主自己封閉的(de)(de),這牽涉到陽(yang)臺(tai)面(mian)積應該怎么計算的(de)(de)問(wen)題。
四、確認房屋的準確面積
包括建筑面(mian)(mian)(mian)積(ji)、使(shi)用(yong)面(mian)(mian)(mian)積(ji)和戶(hu)內的(de)(de)實(shi)際面(mian)(mian)(mian)積(ji);產權證上一(yi)般標明(ming)的(de)(de)是建筑面(mian)(mian)(mian)積(ji);最保險的(de)(de)辦法是測(ce)量一(yi)下房屋(wu)內從一(yi)端(duan)墻(qiang)角到另一(yi)端(duan)墻(qiang)角的(de)(de)面(mian)(mian)(mian)積(ji),即(ji)所謂地毯面(mian)(mian)(mian)積(ji)。
五、觀察房屋的內部結構
戶(hu)型是(shi)(shi)否(fou)(fou)(fou)合理,有(you)沒有(you)特(te)別不(bu)適合居(ju)住的(de)缺點;管線是(shi)(shi)否(fou)(fou)(fou)太多或(huo)者走線不(bu)合理;天(tian)花板(ban)是(shi)(shi)否(fou)(fou)(fou)有(you)滲(shen)水的(de)痕跡,墻(qiang)壁是(shi)(shi)否(fou)(fou)(fou)有(you)裂(lie)紋(wen)或(huo)者脫皮等明(ming)顯(xian)問題。
六、考核房屋的市政配套
打開水龍頭觀察水的質量、水壓;打開電視看一看圖像是否清楚,能收視多少個臺的節目;確認房子的供電容量,避免出現夏天開不了空調的現象;觀察戶內、外電線是否有老化的現象;電話線的接通情況,是普通電話線還是ISDN電話線。
煤氣(qi)(qi)的(de)接通情況,是(shi)否已經(jing)換用天然氣(qi)(qi);小(xiao)區有(you)無熱(re)水供應(ying),或者房(fang)屋(wu)本身是(shi)否帶有(you)熱(re)水器;冬天暖(nuan)氣(qi)(qi)的(de)供應(ying)以及費用的(de)收(shou)取,暖(nuan)氣(qi)(qi)片數夠不夠,暖(nuan)氣(qi)(qi)溫度(du)夠不夠。
七、了解裝修的狀況
原房屋是(shi)(shi)否帶(dai)裝修,裝修水平(ping)和程度(du)如何,是(shi)(shi)不是(shi)(shi)需要全(quan)部打掉(diao);了解住宅的內部結構圖,包括管線的走向、承重墻(qiang)的位置(zhi)等,以便(bian)重新裝修。
八、查驗物業管理的水平
水(shui)、電(dian)、煤、暖的(de)費用如何(he)收(shou)取,是(shi)上門(men)代收(shou)還是(shi)自己去(qu)繳,三表是(shi)否出戶;觀察(cha)電(dian)梯(ti)的(de)品牌、速度(du)及管(guan)理(li)方式,觀察(cha)公共樓道的(de)整潔程度(du)及布(bu)局;小(xiao)區是(shi)否封閉,保(bao)安水(shui)平(ping)怎(zen)樣(yang),觀察(cha)一下(xia)保(bao)安人員的(de)數量(liang)和責任心;小(xiao)區綠化工作(zuo)如何(he),物業管(guan)理(li)公司提供哪些(xie)服務(wu)。
五、觀察房屋的內部結構
戶(hu)型是否合理,有(you)(you)沒有(you)(you)特別不適合居住的(de)缺點;管線是否太多(duo)或(huo)者走線不合理;天花板是否有(you)(you)滲水的(de)痕跡(ji),墻壁(bi)是否有(you)(you)裂(lie)紋或(huo)者脫皮等明顯問題。
六、考核房屋的市政配套
打開水龍頭觀察水的質量、水壓;打開電視看一看圖像是否清楚,能收視多少個臺的節目;確認房子的供電容量,避免出現夏天開不了空調的現象;觀察戶內、外電線是否有老化的現象;電話線的接通情況,是普通電話線還是ISDN電話線(xian)。
煤氣的接通情況,是(shi)否(fou)已(yi)經換(huan)用(yong)天(tian)然氣;小區有(you)無熱(re)水供應,或者房屋本身是(shi)否(fou)帶有(you)熱(re)水器;冬天(tian)暖(nuan)氣的供應以及費用(yong)的收取,暖(nuan)氣片數夠不夠,暖(nuan)氣溫度夠不夠。
七、了解裝修的狀況
原房屋是(shi)(shi)否帶(dai)裝(zhuang)修,裝(zhuang)修水平(ping)和程度(du)如(ru)何,是(shi)(shi)不(bu)是(shi)(shi)需要全部打掉(diao);了解住(zhu)宅的內部結(jie)構圖,包括管線的走(zou)向、承重墻的位置等,以便重新(xin)裝(zhuang)修。
八、查驗物業管理的水平
水、電、煤、暖的費用如(ru)(ru)何收(shou)取,是(shi)上(shang)門代收(shou)還(huan)是(shi)自己去繳,三表是(shi)否(fou)出戶;觀(guan)察(cha)(cha)電梯的品牌、速度及(ji)管理方式,觀(guan)察(cha)(cha)公共樓道的整潔程度及(ji)布(bu)局;小區是(shi)否(fou)封閉(bi),保(bao)安水平怎(zen)樣,觀(guan)察(cha)(cha)一下保(bao)安人員(yuan)的數量(liang)和責任(ren)心;小區綠(lv)化工作如(ru)(ru)何,物業管理公司提供哪些服(fu)務。
十三、考察代理公司是否可靠
有效的當地(di)工商(shang)局頒(ban)發(fa)的營業(ye)執照,當地(di)房屋土地(di)管理局頒(ban)發(fa)的中介代(dai)理行資質(zhi)證(zheng)(zheng)書(shu);資質(zhi)證(zheng)(zheng)書(shu)是行業(ye)管理部(bu)門頒(ban)發(fa)的,對保證(zheng)(zheng)代(dai)理行的可靠性(xing)更(geng)有作用。
十四、產權是否完整
確認產權的完整性,有沒有抵押(包括(kuo)私下(xia)抵(di)押)、共有人(ren)等等。要知道(dao)即使(shi)在法律(lv)十分完善的香港(gang),也會出現這樣的糾(jiu)紛;只(zhi)可(ke)相信自己的(de)眼睛,一(yi)定(ding)要在(zai)過完戶以后(hou)才能將房(fang)款(kuan)轉移到原戶主手上。
十五、房款和產權的交接
不要隨便(bian)相信(xin)對方的信(xin)譽,先交錢再過(guo)戶(hu)還是(shi)先過(guo)戶(hu)再交錢是(shi)一個重要問題;可以考(kao)慮將房款押在(zai)一個雙方都(dou)信(xin)得過(guo)的單位(wei),如律師樓或信(xin)譽較好的代理(li)公司(si)處,等過(guo)戶(hu)完(wan)成后(hou),再將房款轉入(ru)賣方的賬戶(hu)。
十六、保證產權順利過戶
必須要經當地房屋土地管理局辦理完產權才算完成過戶手續。有代理公司、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程;從買房的角度來說,一定是產權過完戶以后這套房才真正屬于你,在此之前,賣方隨時可以毀約。