房屋租賃合同糾紛 房屋裝飾費用處理

下面，我們根據(ju)承(cheng)租(zu)(zu)人進行裝飾裝修(xiu)是否經過出租(zu)(zu)人同意，分(fen)兩大(da)類情況進行討(tao)論：

1、第一種情(qing)況，承租人經出租人同(tong)意裝飾裝修的，在合同(tong)無效、解除(chu)、履行(xing)期間屆滿后，該裝飾裝修物如何處理？

2、第(di)二種情況，承租(zu)人未經出(chu)租(zu)人同意裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修的，在合同無效(xiao)、解除、履(lv)行期間屆滿后，該(gai)裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修物如(ru)何處(chu)理(li)？

一、承租人經出租人同意裝飾裝修的

如果(guo)承租(zu)人(ren)經(jing)出(chu)租(zu)人(ren)同(tong)意裝(zhuang)飾裝(zhuang)修，可根據(ju)租(zu)賃合同(tong)效力情況，大(da)致分以下(xia)幾(ji)種情形處(chu)理：

（一）合同無效

條文：租賃合同無效時(shi)，

（1）未(wei)形成(cheng)附合的(de)裝飾裝修物，

1）出租人同意利用(yong)的，可折(zhe)價歸出租人所有；

2）出租(zu)人不同意利(li)用的，可由承租(zu)人拆除。因拆除造成房(fang)屋毀損的，承租(zu)人應當(dang)恢復原狀(zhuang)。

（2）已形成附合的裝(zhuang)飾裝(zhuang)修物，

1）出租(zu)人同意利(li)用的(de)，可折價歸出租(zu)人所有；

2）出租人不同意利用(yong)的(de)，由雙方各自按照導致(zhi)合同無(wu)效的(de)過錯分擔現值損失。F9

對上述條文內容，要注意把握以下幾點：

1、出(chu)租人(ren)同意利用裝飾(shi)裝修物(wu)——可折價歸(gui)出(chu)租人(ren)所(suo)有

合(he)同(tong)(tong)無效時，出租(zu)(zu)(zu)人同(tong)(tong)意利用的裝(zhuang)飾裝(zhuang)修，“可折價歸出租(zu)(zu)(zu)人所有”的原因是基于約定而不是基于不當得(de)利對承租(zu)(zu)(zu)人進行補償。

所謂不當得利，根據《中華人民共和國民法通則》第92條規定(ding)，沒有合(he)(he)法根據(ju)(ju)，取得(de)不(bu)當(dang)利(li)益(yi)(yi)，造(zao)成他人(ren)(ren)損失的(de)(de)，應當(dang)將取得(de)的(de)(de)不(bu)當(dang)利(li)益(yi)(yi)返還受損失的(de)(de)人(ren)(ren)。在租賃(lin)合(he)(he)同(tong)無效時(shi)，出租人(ren)(ren)同(tong)意利(li)用裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修的(de)(de)，這就說明，雙方當(dang)事(shi)人(ren)(ren)對裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修物的(de)(de)處理做出了約(yue)定(ding)，因此，出租人(ren)(ren)獲得(de)的(de)(de)裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修的(de)(de)利(li)益(yi)(yi)并非無合(he)(he)法根據(ju)(ju)，而是(shi)當(dang)事(shi)人(ren)(ren)的(de)(de)約(yue)定(ding)，在此情況下(xia)，就不(bu)是(shi)依據(ju)(ju)不(bu)當(dang)得(de)利(li)進行補償。

2、出(chu)租人(ren)不(bu)同(tong)意(yi)利用裝(zhuang)飾裝(zhuang)修物(wu)——（1）拆除；（2）恢(hui)復原(yuan)狀(zhuang)或(huo)（3）按(an)過錯分擔現值損(sun)失

由(you)于合同無效(xiao)，因此之(zhi)前同意裝(zhuang)修裝(zhuang)飾的約定一般也無效(xiao)，視為未約定。在此情況下：

（1）未形成附合的，要拆除(chu)。由于拆除(chu)所(suo)造成的房(fang)屋損(sun)害的侵權責任，由承租(zu)人(ren)承擔(dan)。所(suo)以司法(fa)解(jie)釋規定，因(yin)拆除(chu)造成房(fang)屋毀損(sun)的，承租(zu)人(ren)應當(dang)恢復原狀。

注意：除了恢復原狀的(de)侵權(quan)責任(ren)之外，因拆除裝飾(shi)裝修物導致房屋無法使用的(de)時間(jian)，出租人(ren)還可以根據當(dang)地同(tong)(tong)類房屋同(tong)(tong)類用途的(de)租金計算(suan)損失賠(pei)償。

（2）形成附(fu)合(he)的(de)，不(bu)能拆(chai)除，所有權(quan)(quan)(quan)按照物權(quan)(quan)(quan)法(fa)的(de)規(gui)定，歸出租人(ren)，即(ji)動(dong)產(chan)與(yu)不(bu)動(dong)產(chan)附(fu)合(he)，動(dong)產(chan)所有權(quan)(quan)(quan)歸不(bu)動(dong)產(chan)所有權(quan)(quan)(quan)人(ren)。由雙(shuang)方各自(zi)按照導致(zhi)合(he)同(tong)無效(xiao)的(de)過錯分(fen)擔(dan)現值損失。

形(xing)成附合(he)的(de)(de)情況(kuang)下，如果出租人(ren)不同意利(li)用(yong)的(de)(de)，這(zhe)里并沒有(you)(you)采取物權(quan)(quan)法的(de)(de)規則，即由(you)出租人(ren)取得(de)所有(you)(you)權(quan)(quan)，但是按(an)照不當得(de)利(li)的(de)(de)規則對承租人(ren)進行返還(huan)。而是根(gen)據締約過失責任分(fen)配(pei)現值(zhi)損失。主要(yao)理由(you)是：

由于很多租(zu)(zu)賃合同中(zhong)的(de)(de)裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)是針對承(cheng)租(zu)(zu)人的(de)(de)特定(ding)用(yong)途(tu)的(de)(de)，所以，這(zhe)些裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)物雖然(ran)仍然(ran)可以使(shi)用(yong)，客(ke)觀上也具有一定(ding)的(de)(de)價值，但是往往對出(chu)(chu)租(zu)(zu)人不具有利用(yong)價值。甚(shen)至出(chu)(chu)租(zu)(zu)人還會(hui)造(zao)成(cheng)出(chu)(chu)租(zu)(zu)人收(shou)回房屋(wu)后再行處分上的(de)(de)負(fu)擔。因此，不符合不當(dang)得利規則中(zhong)“取得不當(dang)利益(yi)”這(zhe)一標準(zhun)。

注意：1）這里的不(bu)(bu)(bu)當利(li)益(yi)不(bu)(bu)(bu)是(shi)社會一(yi)般評價標(biao)準而是(shi)從出(chu)租(zu)人主觀評價標(biao)準出(chu)發，通過出(chu)租(zu)人不(bu)(bu)(bu)同意(yi)利(li)用這一(yi)標(biao)準將出(chu)租(zu)人認(ren)為“未取(qu)得(de)不(bu)(bu)(bu)當利(li)益(yi)”外在(zai)化(hua)、客觀化(hua)。2）在合同已到期(qi)情形下，承(cheng)租(zu)(zu)人(ren)也(ye)不(bu)會因(yin)此(ci)受有(you)損失。因(yin)為(wei)其(qi)在確定租(zu)(zu)賃期(qi)限(xian)時，承(cheng)租(zu)(zu)人(ren)已考慮(lv)了裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修物(wu)價(jia)值攤銷問題。也(ye)即在訂立合同時，其(qi)已主觀(guan)認(ren)為(wei)，裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修物(wu)已作為(wei)成本在期(qi)限(xian)內將(jiang)價(jia)值攤銷完畢。

（二）租賃期(qi)間(jian)屆滿或(huo)合(he)同解(jie)除時未形(xing)成附合(he)的裝飾(shi)裝修物(wu)的處理(li)。

條(tiao)文：租賃(lin)期間屆滿或合同解除(chu)時(shi)，

未形成附合(he)的，可由承租人(ren)拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人(ren)應當恢復(fu)原狀。

未形(xing)成附合的(de)(de)(de)，承(cheng)租(zu)人(ren)對裝飾(shi)裝修物仍有(you)所有(you)權(quan)，故可以拆除，取回裝飾(shi)裝修物。由于拆除所造(zao)成的(de)(de)(de)房(fang)屋(wu)損(sun)害(hai)的(de)(de)(de)侵權(quan)責任，由承(cheng)租(zu)人(ren)承(cheng)擔(dan)。因(yin)拆除造(zao)成房(fang)屋(wu)毀(hui)損(sun)的(de)(de)(de)，承(cheng)租(zu)人(ren)應當(dang)恢復原狀。

（三(san)）合(he)同解除時，已(yi)形成附合(he)的裝飾裝修物處理。

條文：1）因出租(zu)人違約導致合(he)同解除，承租(zu)人請(qing)求出租(zu)人賠(pei)償(chang)剩(sheng)余(yu)租(zu)賃期內裝飾(shi)裝修殘值損失的，應予支持；

2）因承租(zu)(zu)人(ren)違(wei)約導致合同解除，承租(zu)(zu)人(ren)請求(qiu)出租(zu)(zu)人(ren)賠償剩余租(zu)(zu)賃期內裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修殘(can)值損失的，不予支持。但出租(zu)(zu)人(ren)同意利用的，應在利用價值范圍內予以(yi)適當補償；

3）因雙方違約導致(zhi)合同解除，剩余租賃期(qi)內的裝飾裝修殘值損失，由(you)雙方根據各自的過錯承(cheng)擔(dan)相應(ying)的責任；

4）因不可歸責于(yu)雙方的(de)(de)事由導致合(he)同解除的(de)(de)，剩余租賃(lin)期內(nei)的(de)(de)裝飾(shi)裝修殘值損(sun)失，由雙方按照公平原則分擔。法(fa)律另(ling)有規定(ding)的(de)(de)，適用其規定(ding)。

這里的合同解除主要是指法定解除，這就有必要區分：1、出租人(ren)違約、2、承租人違約、3、雙方違約和(he)4、不可抗力導致合(he)同解除的四種(zhong)情況。

1、基本的(de)原(yuan)則是(shi)，裝修裝飾物的(de)處(chu)理應當有利于(yu)守約(yue)人(ren)一(yi)方(fang)(fang)；雙(shuang)(shuang)方(fang)(fang)違約(yue)的(de)，根(gen)據各自過錯分擔(dan)。因不(bu)可歸(gui)責于(yu)當事人(ren)雙(shuang)(shuang)方(fang)(fang)原(yuan)因導致合同解除的(de)，按照公(gong)平原(yuan)則分擔(dan)。

注意：第4項中，“法(fa)律另有規定的，適用其規定。”是指(zhi)租(zu)賃(lin)合同因租(zu)賃(lin)房屋(wu)被(bei)依法(fa)拆遷(qian)或他人侵權無法(fa)繼續履行，解除合同。此時，根據(ju)物(wu)權法(fa)等法(fa)律，對(dui)裝飾(shi)裝修物(wu)的賠償(chang)或補償(chang)，應分(fen)配給承租(zu)人，而不是按公平原則分(fen)擔。

2、這里所謂的(de)剩(sheng)余(yu)租(zu)賃期內的(de)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)裝(zhuang)(zhuang)飾物殘值主要是(shi)指裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)裝(zhuang)(zhuang)飾物的(de)折舊價值。也即(ji)《合同法》F97中的賠(pei)償損失。

3、如果(guo)出租人同意利(li)用或者已經(jing)利(li)用承租人裝飾(shi)(shi)裝修的，這說明裝飾(shi)(shi)裝修物對出租人有(you)(you)價值。故應依據不(bu)當得利(li)理論，對承租人進行(xing)補償。但這里的補償有(you)(you)兩個限制條件：

（1）在利用價值范(fan)圍內——使用范(fan)圍內

（2）適當補(bu)償(chang)——不(bu)是充分(fen)補(bu)償(chang)的(de)原因是承租(zu)人有違(wei)約行為

（四(si)）租賃期(qi)間屆滿時，已形成(cheng)附合的裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修物處(chu)理。

法條：形成附合(he)的(de)裝飾裝修物(wu)，承租人(ren)請(qing)求出租人(ren)補(bu)償附合(he)裝飾裝修費用的(de)，不予支持(chi)。但(dan)當事人(ren)另有約(yue)定(ding)的(de)除外。

1、房(fang)屋(wu)租(zu)賃(lin)合同中，出租(zu)人到期收回出租(zu)房(fang)屋(wu)取得裝飾(shi)裝修物的所有權未(wei)必會獲益，承租(zu)人也(ye)未(wei)必會有損失。因為承租(zu)人將裝飾(shi)裝修物早在租(zu)賃(lin)期間(jian)內(nei)，作為成本攤銷(xiao)完畢。

2、根(gen)據《合(he)同法》F235，承(cheng)租(zu)人返還的房(fang)屋應(ying)(ying)符合按(an)照約(yue)定使用后的狀態。既然承(cheng)租(zu)人進行(xing)(xing)裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)經過出租(zu)人同意，說明(ming)承(cheng)租(zu)人對租(zu)賃房(fang)屋進行(xing)(xing)裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)物并(bing)進行(xing)(xing)使用屬于按(an)約(yue)定使用。相(xiang)應(ying)(ying)地，承(cheng)租(zu)人到期后應(ying)(ying)根據(ju)《合同法》F235將按約定使用的房(fang)屋連同裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修(xiu)物一并返還歸出租(zu)人(ren)所有。故出租(zu)人(ren)不(bu)(bu)得要(yao)求恢復原(yuan)狀(zhuang)，承(cheng)租(zu)人(ren)也不(bu)(bu)得要(yao)求補償。

二、出租人不同意裝飾裝修的

法(fa)條：承租人未經出(chu)租人同意裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修或者擴建發生(sheng)的(de)費用，由承租人負(fu)擔。出(chu)租人請求承租人恢復原(yuan)狀或者賠償損失(shi)的(de)，人民(min)法(fa)院應予支持。

三、對裝飾裝修是否獲得出租方同意存在爭議的處理

司法解釋未對(dui)同(tong)意的(de)具體形式進行(xing)明確規定，導致實踐中雙方(fang)當事人(ren)(ren)對(dui)裝飾裝修是否獲得(de)出(chu)租(zu)(zu)方(fang)同(tong)意往(wang)(wang)往(wang)(wang)存在爭議。經(jing)常出(chu)現的(de)情形是，承租(zu)(zu)人(ren)(ren)在房屋租(zu)(zu)賃合同(tong)履行(xing)過程中，因(yin)自身需要向出(chu)租(zu)(zu)人(ren)(ren)征求對(dui)房屋進行(xing)裝飾裝修的(de)同(tong)意。但出(chu)租(zu)(zu)人(ren)(ren)基于(yu)各種原因(yin)，并(bing)未對(dui)此明確表(biao)態，但其行(xing)為又表(biao)明其已(yi)經(jing)同(tong)意。也(ye)即默示同(tong)意。因(yin)此，司法實務(wu)必(bi)須對(dui)是否構成默示同(tong)意做出(chu)判(pan)斷：

1、如何(he)理解默示同意

根據《民通意見》第66條：“一方(fang)當事(shi)人(ren)(ren)向對方(fang)當事(shi)人(ren)(ren)提出(chu)民事(shi)權利的(de)(de)要求，對方(fang)未(wei)用語(yu)言或者文字(zi)明(ming)(ming)確(que)表(biao)示(shi)意(yi)見，但其(qi)行(xing)為(wei)表(biao)明(ming)(ming)已接受的(de)(de)，可(ke)以認定為(wei)默示(shi)。不作為(wei)的(de)(de)默示(shi)只有(you)在(zai)法律有(you)規定或者當事(shi)人(ren)(ren)雙方(fang)有(you)約定的(de)(de)情(qing)(qing)況(kuang)下，才可(ke)以視(shi)為(wei)意(yi)思表(biao)示(shi)。”之規定，如果出(chu)租人(ren)(ren)雖未(wei)對裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)事(shi)宜明(ming)(ming)確(que)表(biao)示(shi)意(yi)見，但其(qi)行(xing)為(wei)已經表(biao)明(ming)(ming)其(qi)已同(tong)意(yi)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)的(de)(de)，則可(ke)認定出(chu)租人(ren)(ren)對裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)已經默示(shi)同(tong)意(yi)。至于出(chu)租人(ren)(ren)的(de)(de)同(tong)意(yi)是(shi)事(shi)先同(tong)意(yi)抑或事(shi)后追認同(tong)意(yi)則在(zai)所不問。對此，試舉兩則典型情(qing)(qing)形(xing)加以說明(ming)(ming)：

一(yi)是，出租(zu)人雖未明(ming)確表態，但有證(zheng)據(ju)證(zheng)明(ming)其(qi)曾前往裝飾裝修現場了解情況，并發表如何(he)裝飾裝修的意見，事后(hou)對(dui)此也未提出反對(dui)意見；

二是，出租(zu)人雖(sui)未明確表態(tai)，但(dan)根據(ju)雙方約(yue)定房(fang)屋出租(zu)用途及(ji)所(suo)出租(zu)房(fang)屋的(de)現(xian)狀，可推知(zhi)承租(zu)人必然要(yao)進(jin)行裝(zhuang)修(xiu)才(cai)能達到租(zu)賃目(mu)的(de)的(de)。例如，租(zu)賃毛坯房(fang)開酒(jiu)店、賓(bin)館，出租(zu)人應(ying)該(gai)知(zhi)道(dao)必定要(yao)裝(zhuang)修(xiu)，仍(reng)簽(qian)訂合同的(de)，應(ying)推定出租(zu)人已經默(mo)示同意裝(zhuang)修(xiu)。

反之，如果出租(zu)人知道承(cheng)租(zu)人有裝飾裝修(xiu)行(xing)為(wei)后，未明(ming)確表示(shi)意見且無(wu)任何(he)行(xing)為(wei)足以表明(ming)其已(yi)接受的，則(ze)一般不得認(ren)為(wei)出租(zu)人已(yi)經(jing)默示(shi)表示(shi)同意。

注意(yi)：出租人的行為(wei)(wei)同(tong)意(yi)應(ying)限定在積極(ji)作(zuo)為(wei)(wei)范疇，而不是消極(ji)不作(zuo)為(wei)(wei)。

2、如何正確理(li)解“同意”的意思表示范(fan)圍

在(zai)出租人作出同(tong)意承(cheng)租人進行裝飾裝修的的意思表示前提下，仍(reng)有以下兩點需要進一步(bu)明確(que)：

第一，出租(zu)人對(dui)(dui)承(cheng)租(zu)人裝(zhuang)飾裝(zhuang)修的概括性同(tong)意(yi)是否包括對(dui)(dui)承(cheng)租(zu)人任意(yi)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修行為(wei)的授(shou)權。

現(xian)實(shi)中，經(jing)常會出現(xian)出租(zu)(zu)人(ren)同意承(cheng)租(zu)(zu)人(ren)對出租(zu)(zu)房屋進行裝(zhuang)(zhuang)修但未明確說(shuo)明允許裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修的(de)范圍和程度(du)。一旦事后因裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修事項發生糾紛，則雙方往往會就(jiu)同意裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修的(de)范圍和程度(du)各執一詞(ci)。

對此，我們認(ren)為應以房屋類型作(zuo)為主(zhu)要判斷標準，并結合租賃合同(tong)中(zhong)雙方約定的(de)出(chu)租房屋用途、出(chu)租人作(zuo)出(chu)同(tong)意意思表示時的(de)裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修進展情況等諸多(duo)因素綜合加以判斷同(tong)意的(de)范圍。

1、如果雙方(fang)未(wei)對(dui)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)的(de)工(gong)藝方(fang)法(fa)、裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)的(de)面積(ji)等事先作出明確約定，則(ze)一般應認(ren)為(wei)出租人對(dui)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)的(de)同意(yi)應僅限于出租房屋所屬類別(bie)的(de)通常(chang)用途可能涉及的(de)范圍。

一般而言，房屋按用(yong)(yong)途可(ke)分為(wei)住(zhu)宅(zhai)用(yong)(yong)房屋、工業用(yong)(yong)房屋和商業用(yong)(yong)房屋等類別。

2、如(ru)果(guo)出租(zu)人(ren)對承租(zu)人(ren)的裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)是實(shi)行事后同意，則還(huan)應綜(zong)合出租(zu)人(ren)作出同意意思表示時承租(zu)人(ren)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)的進展情況加以(yi)把(ba)握。

這是(shi)因為，此時(shi)承(cheng)(cheng)租人(ren)期(qi)望(wang)的裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)(xiu)范(fan)圍(wei)(wei)和程度(du)可能已(yi)通(tong)過現(xian)場陳列等方式為出(chu)租人(ren)所知(zhi)曉，出(chu)租人(ren)在明知(zhi)其裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)(xiu)可能的后果情形下，仍作出(chu)同(tong)意其裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)(xiu)的意思表示。故可考慮(lv)認定(ding)其已(yi)對承(cheng)(cheng)租人(ren)的裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)(xiu)范(fan)圍(wei)(wei)加以認定(ding)。

第二，承(cheng)租(zu)(zu)人在(zai)租(zu)(zu)賃期(qi)間內(nei)對租(zu)(zu)賃房屋多次進行裝飾裝修是否(fou)每次均要經出租(zu)(zu)人同意。

現實裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)修糾紛中經(jing)常出現的(de)(de)情況(kuang)是承租人經(jing)出租人同意進(jin)行裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)修后，又因房屋使用目的(de)(de)的(de)(de)改(gai)變，未(wei)經(jing)出租人同意再(zai)次進(jin)行裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)修。此時，出租人能否主(zhu)張(zhang)其再(zai)次裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)修未(wei)經(jing)其同意而主(zhu)張(zhang)要求恢復原狀或賠償(chang)損失？

對(dui)此，我們認(ren)為(wei)，除非雙(shuang)方當事人(ren)對(dui)此另有(you)約(yue)定(ding)，否則(ze)，出租(zu)人(ren)對(dui)承租(zu)人(ren)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修的(de)同(tong)意(yi)一(yi)(yi)般應該被看(kan)做是一(yi)(yi)種租(zu)賃合同(tong)期限(xian)內(nei)的(de)概(gai)括性(xing)、持(chi)續性(xing)授權。其理由在于：

1，這是由房屋(wu)裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修的(de)特點決定。房屋(wu)裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修的(de)時間一般較長，其間經(jing)常可能(neng)出現裝(zhuang)修裝(zhuang)飾(shi)的(de)返工、重(zhong)作(zuo)甚(shen)至裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)飾(shi)風格的(de)整體(ti)改變(bian)。因此(ci)，現實中(zhong)有時很難(nan)區分是兩(liang)次裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修還是一次裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修的(de)延續；

2，從日常生活經驗而言，既然(ran)出租(zu)(zu)人同意承租(zu)(zu)人進(jin)(jin)行裝(zhuang)飾裝(zhuang)修，也就意味著(zhu)允許承租(zu)(zu)人基于裝(zhuang)飾裝(zhuang)修需要(yao)而對出租(zu)(zu)房屋進(jin)(jin)行處分。這種(zhong)處分的(de)可能后(hou)果，并不因裝(zhuang)修裝(zhuang)飾的(de)次數多少而有(you)實質(zhi)區別。

3，在房屋(wu)租(zu)賃合同(tong)(tong)的很多情形中，雖然雙方都未用條款明示，但從承(cheng)租(zu)人(ren)締約目的、支(zhi)付的租(zu)金對價以(yi)及出租(zu)房屋(wu)的現狀均可推知，對出租(zu)房屋(wu)在合同(tong)(tong)約定的房屋(wu)用途范圍內進行多次裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)本(ben)身就是合同(tong)(tong)的默示條款；

4，對于合同(tong)履行期間較長的(de)房屋租賃合同(tong)而言(yan)，出(chu)租人(ren)的(de)概(gai)括同(tong)意(yi)也會給承(cheng)租人(ren)合理預期，使其有理由相信約定范圍內(nei)的(de)多次裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)本(ben)身也在出(chu)租人(ren)概(gai)括同(tong)意(yi)的(de)輻射范圍之(zhi)內(nei)。否則，出(chu)租人(ren)完(wan)全可以通過(guo)特別(bie)聲明要求承(cheng)租人(ren)對每一(yi)次裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)事(shi)先都應經(jing)其同(tong)意(yi)。

注意(yi)(yi)(yi)：對(dui)“經出租(zu)人(ren)同(tong)(tong)意(yi)(yi)(yi)”中的(de)“同(tong)(tong)意(yi)(yi)(yi)”二字(zi)解(jie)(jie)釋(shi)不(bu)能(neng)(neng)無限(xian)擴大(da)。這是因為對(dui)當(dang)事人(ren)意(yi)(yi)(yi)思表示的(de)解(jie)(jie)釋(shi)必(bi)須斟酌交易(yi)習慣(guan)，探(tan)究當(dang)事人(ren)的(de)真意(yi)(yi)(yi)，而不(bu)得拘泥于(yu)詞句(ju)的(de)字(zi)面意(yi)(yi)(yi)義。也即這里的(de)“同(tong)(tong)意(yi)(yi)(yi)”一般只能(neng)(neng)按日常生活經驗(yan)理解(jie)(jie)，限(xian)定(ding)在出租(zu)房(fang)屋(wu)的(de)通(tong)常用途可能(neng)(neng)涉及的(de)范圍。如果沒有特別明示，一般不(bu)能(neng)(neng)理解(jie)(jie)為同(tong)(tong)意(yi)(yi)(yi)承(cheng)租(zu)人(ren)對(dui)所租(zu)賃房(fang)屋(wu)進(jin)行(xing)改變房(fang)屋(wu)建(jian)筑(zhu)主(zhu)體、承(cheng)重結構的(de)裝飾裝修。否(fou)則，只能(neng)(neng)依據司法解(jie)(jie)釋(shi)中有關出租(zu)人(ren)的(de)合同(tong)(tong)解(jie)(jie)除權部分的(de)規定(ding)處理。

四、除了上述問題外，在具體案件的審理中還存在以下爭議：

一是對裝飾(shi)裝修(xiu)物是否(fou)構成附合(he)存在爭議(yi)。

根據房(fang)(fang)屋(wu)租賃(lin)(lin)合(he)同司法(fa)解釋規定，房(fang)(fang)屋(wu)租賃(lin)(lin)合(he)同糾紛(fen)中的裝飾(shi)(shi)裝修(xiu)物可分為(wei)(wei)形(xing)成(cheng)(cheng)附(fu)合(he)和未(wei)形(xing)成(cheng)(cheng)附(fu)合(he)兩種(zhong)情形(xing)，處理方(fang)(fang)式各不相同。司法(fa)實務中，房(fang)(fang)屋(wu)出租方(fang)(fang)通常認為(wei)(wei)裝飾(shi)(shi)裝修(xiu)物未(wei)形(xing)成(cheng)(cheng)附(fu)合(he)而要(yao)求(qiu)承租方(fang)(fang)拆除，房(fang)(fang)屋(wu)承租方(fang)(fang)則通常認為(wei)(wei)形(xing)成(cheng)(cheng)了(le)附(fu)合(he)而要(yao)求(qiu)出租方(fang)(fang)折(zhe)價補償(chang)。

二是(shi)對裝飾(shi)裝修物的(de)價值認定存(cun)在(zai)爭議。

因涉及賠償或補償問題，實踐中雙方當事(shi)人對裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)物的(de)價(jia)(jia)值認定經常(chang)產生爭議，如承租方通常(chang)依(yi)進行裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)時所耗(hao)費的(de)材(cai)料、人工費等確(que)定裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)物的(de)價(jia)(jia)值，而出(chu)租方則對此不予認可。而且在某(mou)些案件中裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)物價(jia)(jia)值較低，委托(tuo)專業機構進行評估(gu)花費成本過高，給法院確(que)定裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)物的(de)價(jia)(jia)值帶來困難。

針對以上問題，采取以下對策：

一是依法(fa)準(zhun)確認定裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修(xiu)物的性質。要求法(fa)官積(ji)極采(cai)取現場勘驗等方式，結合當事人提交的證據等準(zhun)確認定裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修(xiu)物是否形成附合。

二是綜合運用(yong)調(diao)(diao)解(jie)及司(si)法評估等方(fang)式確定(ding)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)物(wu)價(jia)值(zhi)。對(dui)于當(dang)(dang)事人對(dui)價(jia)值(zhi)認定(ding)差(cha)異不大(da)，或價(jia)值(zhi)較低而(er)(er)司(si)法評估成(cheng)本過高的(de)，應注重調(diao)(diao)解(jie)手段的(de)運用(yong)，促成(cheng)當(dang)(dang)事人對(dui)價(jia)值(zhi)的(de)認定(ding)達成(cheng)一致(zhi)；而(er)(er)對(dui)于當(dang)(dang)事人對(dui)價(jia)值(zhi)認定(ding)差(cha)距過大(da)的(de)，應及時進行司(si)法評估確定(ding)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)物(wu)價(jia)值(zhi)。