房屋租賃合同糾紛 房屋裝(zhuang)飾費用處理

下面，我們(men)根據(ju)承租(zu)人進(jin)行(xing)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修是(shi)否經過出租(zu)人同意(yi)，分兩大類情況(kuang)進(jin)行(xing)討論：

1、第(di)一種情況，承租人經(jing)出(chu)租人同意裝飾裝修(xiu)的，在合同無效(xiao)、解除、履行期間屆(jie)滿后(hou)，該(gai)裝飾裝修(xiu)物如(ru)何處(chu)理？

2、第二(er)種情況，承(cheng)租人未經出租人同意裝飾裝修的，在(zai)合同無(wu)效(xiao)、解(jie)除、履行期間屆滿后，該裝飾裝修物如何(he)處理？

一、承租人經出租人同意裝飾裝修的

如果承租人(ren)經(jing)出租人(ren)同(tong)意裝飾裝修，可根據租賃合同(tong)效力情(qing)況，大致分以下幾種情(qing)形處(chu)理：

（一）合同無效

條(tiao)文：租賃合同無效時，

（1）未形成附(fu)合的裝飾裝修物，

1）出租人同意利用的，可折價歸出租人所(suo)有；

2）出租(zu)人不(bu)同意(yi)利用的，可由承租(zu)人拆(chai)除。因拆(chai)除造(zao)成房屋毀損的，承租(zu)人應(ying)當恢復原(yuan)狀。

（2）已形(xing)成附合的裝飾裝修物(wu)，

1）出(chu)租人同意利(li)用的，可折價歸出(chu)租人所(suo)有(you)；

2）出租人不(bu)同意利用的，由(you)雙方(fang)各(ge)自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。F9

對上述條(tiao)文內容(rong)，要注(zhu)意把握以下幾(ji)點：

1、出租(zu)人(ren)同(tong)意利用(yong)裝飾(shi)裝修物——可(ke)折(zhe)價歸出租(zu)人(ren)所有

合同無效時(shi)，出租人同意利(li)用的(de)(de)裝飾(shi)裝修，“可折價歸出租人所(suo)有”的(de)(de)原(yuan)因是(shi)基于約定而不(bu)是(shi)基于不(bu)當得利(li)對承租人進行(xing)補償。

所謂不當得利，根據《中華人民共和國民法通則》第92條(tiao)規定(ding)，沒(mei)有合法根(gen)據，取得不(bu)當(dang)(dang)(dang)利(li)益(yi)，造成(cheng)他人損失(shi)的(de)(de)，應當(dang)(dang)(dang)將取得的(de)(de)不(bu)當(dang)(dang)(dang)利(li)益(yi)返還受損失(shi)的(de)(de)人。在(zai)租賃合同無效時，出租人同意利(li)用裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)的(de)(de)，這就說明，雙方(fang)當(dang)(dang)(dang)事(shi)人對(dui)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)物的(de)(de)處理(li)做出了約定(ding)，因此(ci)，出租人獲得的(de)(de)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)的(de)(de)利(li)益(yi)并非無合法根(gen)據，而(er)是當(dang)(dang)(dang)事(shi)人的(de)(de)約定(ding)，在(zai)此(ci)情況下，就不(bu)是依據不(bu)當(dang)(dang)(dang)得利(li)進行補償。

2、出租(zu)人不(bu)同意(yi)利用裝飾裝修物——（1）拆除；（2）恢復原狀或（3）按(an)過錯分擔現(xian)值損(sun)失

由(you)于合同無效(xiao)，因此之前同意裝修裝飾的約(yue)定一般也無效(xiao)，視(shi)為未約(yue)定。在此情況(kuang)下：

（1）未形成附合的(de)，要拆(chai)除(chu)。由(you)于拆(chai)除(chu)所造(zao)成的(de)房(fang)(fang)屋損害的(de)侵權責任，由(you)承租人承擔。所以司法解(jie)釋(shi)規定，因拆(chai)除(chu)造(zao)成房(fang)(fang)屋毀(hui)損的(de)，承租人應當恢復原(yuan)狀。

注意(yi)：除了恢復原狀的侵權責任之外，因拆除裝飾(shi)裝修(xiu)物導(dao)致房屋(wu)無法使用(yong)的時間，出租(zu)人(ren)還可以根據當地同類(lei)房屋(wu)同類(lei)用(yong)途的租(zu)金計算損(sun)失賠償(chang)。

（2）形成附合(he)(he)(he)的(de)，不能(neng)拆除，所(suo)(suo)有(you)權按照物權法的(de)規定，歸出(chu)租人，即動(dong)產與不動(dong)產附合(he)(he)(he)，動(dong)產所(suo)(suo)有(you)權歸不動(dong)產所(suo)(suo)有(you)權人。由雙方各自按照導致合(he)(he)(he)同無效的(de)過錯分(fen)擔現(xian)值損(sun)失。

形成(cheng)附(fu)合(he)的(de)(de)情(qing)況下，如果出租人不同(tong)意利用(yong)的(de)(de)，這(zhe)里并(bing)沒有采取物權法的(de)(de)規(gui)則(ze)，即由(you)出租人取得所有權，但是按照不當得利的(de)(de)規(gui)則(ze)對承租人進行返還。而(er)是根據締約(yue)過失責任分配現值(zhi)損失。主要理由(you)是：

由(you)于很(hen)多租(zu)賃合(he)同中(zhong)的(de)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修是針對承租(zu)人的(de)特定用途的(de)，所以，這些(xie)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修物(wu)雖然仍然可(ke)以使用，客觀上也具有一定的(de)價值，但(dan)是往往對出租(zu)人不具有利(li)(li)用價值。甚至出租(zu)人還會造成出租(zu)人收回(hui)房屋后再(zai)行(xing)處分上的(de)負擔。因此(ci)，不符合(he)不當得(de)利(li)(li)規則中(zhong)“取得(de)不當利(li)(li)益”這一標準。

注意：1）這(zhe)里的(de)不(bu)(bu)當利益不(bu)(bu)是(shi)(shi)社會一般評價標(biao)(biao)準而(er)是(shi)(shi)從出租人(ren)(ren)主觀(guan)評價標(biao)(biao)準出發(fa)，通過(guo)出租人(ren)(ren)不(bu)(bu)同(tong)意利用(yong)這(zhe)一標(biao)(biao)準將出租人(ren)(ren)認為“未取得不(bu)(bu)當利益”外在化、客觀(guan)化。2）在合(he)同(tong)已(yi)(yi)到(dao)期情(qing)形(xing)下(xia)，承租人(ren)也不(bu)會因(yin)(yin)此受有損失(shi)。因(yin)(yin)為(wei)其在確定租賃期限時(shi)，承租人(ren)已(yi)(yi)考慮了(le)裝飾裝修(xiu)物(wu)價值攤銷問(wen)題。也即(ji)在訂立合(he)同(tong)時(shi)，其已(yi)(yi)主觀認為(wei)，裝飾裝修(xiu)物(wu)已(yi)(yi)作為(wei)成本在期限內(nei)將價值攤銷完(wan)畢。

（二(er)）租賃期間屆滿或合(he)同解除時未形成附合(he)的裝飾(shi)裝修物的處理(li)。

條(tiao)文(wen)：租賃(lin)期間屆滿(man)或合同(tong)解除(chu)時，

未形成(cheng)附合(he)的(de)，可由承租人拆除(chu)。因拆除(chu)造(zao)成(cheng)房(fang)屋毀損的(de)，承租人應當恢復原狀。

未形成附合的，承(cheng)租人(ren)對裝飾裝修(xiu)物(wu)仍(reng)有所有權(quan)，故可以(yi)拆(chai)除(chu)，取回裝飾裝修(xiu)物(wu)。由于拆(chai)除(chu)所造(zao)成的房屋(wu)損害的侵權(quan)責任(ren)，由承(cheng)租人(ren)承(cheng)擔。因拆(chai)除(chu)造(zao)成房屋(wu)毀損的，承(cheng)租人(ren)應當恢(hui)復原狀。

（三）合同解除時，已(yi)形成附合的(de)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)物處理。

條文：1）因出租(zu)人(ren)違約(yue)導致(zhi)合同解除，承租(zu)人(ren)請求出租(zu)人(ren)賠(pei)償剩余租(zu)賃期(qi)內裝(zhuang)飾裝(zhuang)修殘值損失的，應予支(zhi)持；

2）因承租人(ren)(ren)違約導致合同(tong)解除，承租人(ren)(ren)請(qing)求出(chu)租人(ren)(ren)賠償(chang)剩(sheng)余租賃期內(nei)裝飾裝修殘值(zhi)損(sun)失(shi)的，不予(yu)支持。但出(chu)租人(ren)(ren)同(tong)意(yi)利(li)用的，應在(zai)利(li)用價值(zhi)范圍內(nei)予(yu)以(yi)適當補償(chang)；

3）因雙(shuang)方(fang)違(wei)約導致合同解除，剩余租賃期(qi)內的裝飾裝修殘(can)值損失(shi)，由雙(shuang)方(fang)根據各自(zi)的過錯承擔相(xiang)應(ying)的責(ze)任；

4）因不可歸(gui)責于雙方(fang)的(de)事由導致合同解除的(de)，剩余租賃期內的(de)裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修殘值損失(shi)，由雙方(fang)按照公平原則分擔。法律另(ling)有規定的(de)，適用其規定。

這里的合同解除主要是指法定解除，這就有必要區分：1、出租(zu)人違約(yue)、2、承租人違約、3、雙(shuang)方違約和(he)4、不可抗力導致合同解除的四種情況。

1、基本的(de)原則(ze)是，裝修(xiu)裝飾物的(de)處理應當有利于守約(yue)人(ren)(ren)一(yi)方(fang)；雙(shuang)方(fang)違約(yue)的(de)，根據各自(zi)過錯分擔。因(yin)不可歸(gui)責于當事人(ren)(ren)雙(shuang)方(fang)原因(yin)導(dao)致合同解除的(de)，按(an)照(zhao)公平原則(ze)分擔。

注意：第4項中，“法(fa)律(lv)另(ling)有規定的(de)，適用其(qi)規定。”是指(zhi)租賃合(he)同(tong)因(yin)租賃房屋被依法(fa)拆遷(qian)或(huo)他人侵(qin)權(quan)無法(fa)繼續履行，解除合(he)同(tong)。此時，根據物(wu)權(quan)法(fa)等法(fa)律(lv)，對裝(zhuang)飾裝(zhuang)修物(wu)的(de)賠償(chang)或(huo)補償(chang)，應分配給承(cheng)租人，而不是按公平(ping)原則(ze)分擔。

2、這(zhe)里所(suo)謂(wei)的剩余租賃(lin)期內(nei)的裝修裝飾物(wu)(wu)殘(can)值主要是指裝修裝飾物(wu)(wu)的折(zhe)舊價(jia)值。也即《合(he)同法》F97中的(de)賠償損失。

3、如果出租(zu)人同(tong)意(yi)利用或者已(yi)經利用承(cheng)租(zu)人裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修(xiu)的(de)(de)，這(zhe)說明裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修(xiu)物對出租(zu)人有(you)價(jia)值。故應依據不當(dang)得利理論(lun)，對承(cheng)租(zu)人進行補償。但這(zhe)里的(de)(de)補償有(you)兩個限制(zhi)條件(jian)：

（1）在利用價(jia)值范(fan)圍內(nei)——使用范(fan)圍內(nei)

（2）適當補償——不是(shi)充(chong)分補償的(de)原因(yin)是(shi)承租(zu)人有違約行(xing)為

（四）租賃期間(jian)屆滿時，已形成(cheng)附合的裝飾裝修物(wu)處理。

法條：形成附(fu)(fu)合(he)的(de)裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修物，承租(zu)人請求出租(zu)人補(bu)償附(fu)(fu)合(he)裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修費用的(de)，不予(yu)支持。但當事人另(ling)有約定的(de)除外。

1、房屋(wu)租(zu)賃(lin)合同中(zhong)，出租(zu)人(ren)到期收回出租(zu)房屋(wu)取得(de)裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修物(wu)的所有(you)權未必會獲益，承租(zu)人(ren)也未必會有(you)損失(shi)。因(yin)為(wei)承租(zu)人(ren)將裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修物(wu)早在租(zu)賃(lin)期間內(nei)，作(zuo)為(wei)成本攤(tan)銷完(wan)畢(bi)。

2、根據《合同法》F235，承租(zu)人(ren)(ren)返還的房屋應符合(he)按照約定(ding)使(shi)用(yong)后的狀(zhuang)態。既然承租(zu)人(ren)(ren)進行裝飾裝修經過出租(zu)人(ren)(ren)同(tong)意，說明承租(zu)人(ren)(ren)對租(zu)賃(lin)房屋進行裝飾裝修物并(bing)進行使(shi)用(yong)屬于按約定(ding)使(shi)用(yong)。相應地，承租(zu)人(ren)(ren)到期后應根據《合(he)同(tong)法》F235將按(an)約定使用的房屋連同裝飾(shi)裝修(xiu)物一并(bing)返還歸出租(zu)人所有。故(gu)出租(zu)人不得要求恢復原狀，承租(zu)人也不得要求補償(chang)。

二、出租人不同意裝飾裝修的

法(fa)條：承租(zu)(zu)人(ren)未經出租(zu)(zu)人(ren)同(tong)意裝飾裝修或(huo)者(zhe)擴建發生的(de)(de)費(fei)用，由承租(zu)(zu)人(ren)負擔。出租(zu)(zu)人(ren)請求承租(zu)(zu)人(ren)恢復原狀(zhuang)或(huo)者(zhe)賠償損失的(de)(de)，人(ren)民(min)法(fa)院(yuan)應予(yu)支持。

三、對裝飾裝修是否獲得出租方同意存在爭議的處理

司(si)(si)法解釋未對同(tong)(tong)(tong)意(yi)(yi)的具體形式(shi)進行明(ming)確規定，導(dao)致實踐中雙方當事人(ren)對裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)是(shi)否獲得出(chu)租(zu)(zu)方同(tong)(tong)(tong)意(yi)(yi)往往存在爭議。經(jing)常出(chu)現的情形是(shi)，承租(zu)(zu)人(ren)在房屋租(zu)(zu)賃合(he)同(tong)(tong)(tong)履行過程中，因自身需要(yao)向出(chu)租(zu)(zu)人(ren)征求對房屋進行裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)的同(tong)(tong)(tong)意(yi)(yi)。但出(chu)租(zu)(zu)人(ren)基于各(ge)種(zhong)原因，并(bing)未對此(ci)明(ming)確表(biao)態，但其行為又表(biao)明(ming)其已(yi)經(jing)同(tong)(tong)(tong)意(yi)(yi)。也即(ji)默(mo)示(shi)同(tong)(tong)(tong)意(yi)(yi)。因此(ci)，司(si)(si)法實務必須對是(shi)否構成默(mo)示(shi)同(tong)(tong)(tong)意(yi)(yi)做出(chu)判斷：

1、如何理解默示同意

根據《民通意見》第66條：“一(yi)方(fang)當事(shi)人(ren)(ren)向(xiang)對(dui)方(fang)當事(shi)人(ren)(ren)提(ti)出(chu)民事(shi)權利的(de)(de)要(yao)求，對(dui)方(fang)未用語言或(huo)者文字(zi)明確(que)表(biao)(biao)示(shi)意見，但(dan)其行為(wei)(wei)表(biao)(biao)明已(yi)接(jie)受(shou)的(de)(de)，可(ke)(ke)以認(ren)定(ding)(ding)(ding)為(wei)(wei)默示(shi)。不作為(wei)(wei)的(de)(de)默示(shi)只有(you)(you)在(zai)法律有(you)(you)規定(ding)(ding)(ding)或(huo)者當事(shi)人(ren)(ren)雙方(fang)有(you)(you)約定(ding)(ding)(ding)的(de)(de)情(qing)況下(xia)，才可(ke)(ke)以視為(wei)(wei)意思表(biao)(biao)示(shi)。”之(zhi)規定(ding)(ding)(ding)，如果出(chu)租(zu)(zu)人(ren)(ren)雖未對(dui)裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)(shi)(shi)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)事(shi)宜明確(que)表(biao)(biao)示(shi)意見，但(dan)其行為(wei)(wei)已(yi)經(jing)表(biao)(biao)明其已(yi)同意裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)(shi)(shi)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)的(de)(de)，則(ze)可(ke)(ke)認(ren)定(ding)(ding)(ding)出(chu)租(zu)(zu)人(ren)(ren)對(dui)裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)(shi)(shi)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)已(yi)經(jing)默示(shi)同意。至于出(chu)租(zu)(zu)人(ren)(ren)的(de)(de)同意是事(shi)先同意抑(yi)或(huo)事(shi)后追認(ren)同意則(ze)在(zai)所不問。對(dui)此，試(shi)舉兩(liang)則(ze)典型(xing)情(qing)形加(jia)以說明：

一(yi)是，出租人雖未明確(que)表(biao)(biao)態(tai)，但有(you)證據證明其曾前往裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)現場了解情況，并發表(biao)(biao)如何裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)的意見，事后對此也(ye)未提出反對意見；

二是，出(chu)租(zu)人(ren)雖未(wei)明確表態，但根據(ju)雙方約定(ding)(ding)房屋出(chu)租(zu)用途(tu)及所出(chu)租(zu)房屋的(de)現狀(zhuang)，可推知(zhi)承(cheng)租(zu)人(ren)必(bi)然要(yao)進行裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)(xiu)才能(neng)達到(dao)租(zu)賃目(mu)的(de)的(de)。例(li)如，租(zu)賃毛(mao)坯房開酒店、賓(bin)館，出(chu)租(zu)人(ren)應該(gai)知(zhi)道必(bi)定(ding)(ding)要(yao)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)(xiu)，仍簽(qian)訂合(he)同的(de)，應推定(ding)(ding)出(chu)租(zu)人(ren)已(yi)經默示同意裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)(xiu)。

反之，如果出租(zu)人(ren)知道(dao)承租(zu)人(ren)有裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修(xiu)行為(wei)后，未明確表示意見(jian)且無任何行為(wei)足以(yi)表明其已接受(shou)的(de)，則一(yi)般不得認(ren)為(wei)出租(zu)人(ren)已經默示表示同意。

注意(yi)：出租人(ren)的行為(wei)同意(yi)應限定在積極作為(wei)范疇，而不是消極不作為(wei)。

2、如何正確理解“同意”的意思表示(shi)范圍

在(zai)出租人(ren)作(zuo)出同(tong)意承租人(ren)進行(xing)裝飾裝修的(de)的(de)意思表示前提下，仍(reng)有以下兩點需(xu)要進一步明確：

第一，出租人對承(cheng)租人裝飾(shi)裝修的(de)概括性同(tong)意是(shi)否(fou)包括對承(cheng)租人任意裝飾(shi)裝修行為的(de)授權。

現(xian)實中，經常(chang)會出現(xian)出租(zu)人同(tong)意承(cheng)租(zu)人對(dui)出租(zu)房屋進行裝修但(dan)未明(ming)確說明(ming)允許裝飾(shi)裝修的范(fan)圍(wei)和(he)程(cheng)度(du)。一(yi)旦事后因(yin)裝飾(shi)裝修事項(xiang)發生糾(jiu)紛，則雙(shuang)方往往會就(jiu)同(tong)意裝飾(shi)裝修的范(fan)圍(wei)和(he)程(cheng)度(du)各執(zhi)一(yi)詞(ci)。

對此，我們(men)認為應以(yi)房屋(wu)類(lei)型(xing)作為主(zhu)要判(pan)斷(duan)標準，并結合租賃合同中(zhong)雙方約定的(de)出租房屋(wu)用途、出租人(ren)作出同意(yi)意(yi)思表示時的(de)裝飾裝修進展情況等諸多因素綜合加以(yi)判(pan)斷(duan)同意(yi)的(de)范(fan)圍。

1、如果雙(shuang)方(fang)(fang)未對(dui)裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)的工(gong)藝(yi)方(fang)(fang)法、裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)的面(mian)積等事先(xian)作出明確約定，則一般應認為出租人對(dui)裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)的同意應僅限于出租房屋(wu)所屬類(lei)別的通常用途可能涉及的范圍。

一般(ban)而(er)言，房屋(wu)按(an)用(yong)途可分(fen)為住宅(zhai)用(yong)房屋(wu)、工(gong)業用(yong)房屋(wu)和商業用(yong)房屋(wu)等類(lei)別。

2、如果出租(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)對承租(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)的裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修是實行(xing)事后(hou)同意，則還應(ying)綜(zong)合(he)出租(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)作出同意意思(si)表示時承租(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修的進展情況加以(yi)把握。

這是因為，此時承(cheng)租(zu)人期望(wang)的(de)(de)裝飾裝修(xiu)范圍和(he)程(cheng)度(du)可能(neng)(neng)已通過(guo)現場(chang)陳列等(deng)方式為出租(zu)人所知(zhi)曉，出租(zu)人在明知(zhi)其(qi)裝飾裝修(xiu)可能(neng)(neng)的(de)(de)后(hou)果情形下(xia)，仍作出同意(yi)其(qi)裝飾裝修(xiu)的(de)(de)意(yi)思表(biao)示。故可考慮認(ren)定其(qi)已對承(cheng)租(zu)人的(de)(de)裝飾裝修(xiu)范圍加以認(ren)定。

第二，承租人在租賃期間內對租賃房屋(wu)多次進(jin)行裝飾(shi)裝修是否(fou)每次均要經出租人同意。

現實裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)糾(jiu)紛中經常出(chu)現的(de)情況是承租(zu)人經出(chu)租(zu)人同(tong)(tong)意進行裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)后，又因房屋使用(yong)目(mu)的(de)的(de)改變，未(wei)經出(chu)租(zu)人同(tong)(tong)意再(zai)次(ci)進行裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)。此時，出(chu)租(zu)人能否主張其(qi)再(zai)次(ci)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)未(wei)經其(qi)同(tong)(tong)意而主張要(yao)求(qiu)恢復原(yuan)狀或賠償(chang)損(sun)失？

對此，我們(men)認為，除非(fei)雙方當(dang)事人(ren)對此另有約定，否則(ze)，出租(zu)人(ren)對承(cheng)租(zu)人(ren)裝飾裝修的(de)同(tong)意一(yi)般應該被(bei)看(kan)做是一(yi)種(zhong)租(zu)賃合同(tong)期(qi)限內的(de)概(gai)括性、持(chi)續性授權。其理(li)由在(zai)于：

1，這是由房屋(wu)(wu)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)的特點決定。房屋(wu)(wu)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)的時(shi)間一(yi)般較長，其間經常可能(neng)出現裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾(shi)的返(fan)工、重作甚至裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾(shi)風(feng)格的整體(ti)改變。因此(ci)，現實中(zhong)有時(shi)很難區分(fen)是兩次裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)還是一(yi)次裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)的延續；

2，從日常生活經驗(yan)而言，既(ji)然出(chu)租(zu)人(ren)同(tong)意承租(zu)人(ren)進行裝(zhuang)飾裝(zhuang)修，也就意味著允(yun)許承租(zu)人(ren)基(ji)于裝(zhuang)飾裝(zhuang)修需(xu)要而對出(chu)租(zu)房屋(wu)進行處分。這種處分的(de)可能后果，并(bing)不因裝(zhuang)修裝(zhuang)飾的(de)次數(shu)多少而有實(shi)質區別(bie)。

3，在(zai)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)租(zu)賃合(he)同(tong)的很(hen)多情形中，雖然雙方都未用條(tiao)款明示(shi)，但從承租(zu)人締約目的、支付(fu)的租(zu)金對價以及出租(zu)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)的現狀均可推知(zhi)，對出租(zu)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)在(zai)合(he)同(tong)約定(ding)的房(fang)(fang)屋(wu)(wu)用途(tu)范(fan)圍內進行多次裝飾裝修本身(shen)就(jiu)是合(he)同(tong)的默示(shi)條(tiao)款；

4，對于合(he)同履行期(qi)間較長的(de)房屋租賃(lin)合(he)同而言(yan)，出租人(ren)的(de)概括同意也會給(gei)承租人(ren)合(he)理預期(qi)，使其(qi)有理由相信約定范(fan)圍內(nei)的(de)多次裝飾(shi)裝修本身也在出租人(ren)概括同意的(de)輻射(she)范(fan)圍之(zhi)內(nei)。否則，出租人(ren)完全可以通(tong)過(guo)特別聲明(ming)要求(qiu)承租人(ren)對每一次裝飾(shi)裝修事先(xian)都應(ying)經其(qi)同意。

注(zhu)意(yi)(yi)：對(dui)“經(jing)出租(zu)(zu)人(ren)同(tong)(tong)意(yi)(yi)”中的(de)“同(tong)(tong)意(yi)(yi)”二字(zi)解(jie)(jie)釋不能(neng)無限(xian)擴大。這是因為(wei)對(dui)當事(shi)人(ren)意(yi)(yi)思表示的(de)解(jie)(jie)釋必須斟酌交易習(xi)慣，探究(jiu)當事(shi)人(ren)的(de)真意(yi)(yi)，而不得拘泥于詞句的(de)字(zi)面(mian)意(yi)(yi)義。也(ye)即這里(li)的(de)“同(tong)(tong)意(yi)(yi)”一(yi)般(ban)(ban)只能(neng)按日常(chang)生活經(jing)驗理解(jie)(jie)，限(xian)定(ding)在出租(zu)(zu)房(fang)(fang)屋(wu)的(de)通常(chang)用途可能(neng)涉(she)及的(de)范圍。如(ru)果(guo)沒有特別明示，一(yi)般(ban)(ban)不能(neng)理解(jie)(jie)為(wei)同(tong)(tong)意(yi)(yi)承租(zu)(zu)人(ren)對(dui)所租(zu)(zu)賃房(fang)(fang)屋(wu)進行改變房(fang)(fang)屋(wu)建筑(zhu)主(zhu)體、承重結構(gou)的(de)裝飾裝修。否則，只能(neng)依據司法解(jie)(jie)釋中有關出租(zu)(zu)人(ren)的(de)合同(tong)(tong)解(jie)(jie)除權(quan)部分的(de)規定(ding)處理。

四、除了上述問題外，在具體案件的審理中還存在以下爭議：

一是對裝飾裝修(xiu)物是否構成附合存在爭(zheng)議(yi)。

根據房(fang)屋(wu)租(zu)賃合(he)(he)同(tong)司(si)法(fa)解(jie)釋規定，房(fang)屋(wu)租(zu)賃合(he)(he)同(tong)糾(jiu)紛中的裝飾(shi)裝修物(wu)可分為形(xing)成(cheng)附合(he)(he)和未形(xing)成(cheng)附合(he)(he)兩種(zhong)情形(xing)，處理(li)方(fang)(fang)式各(ge)不相同(tong)。司(si)法(fa)實務中，房(fang)屋(wu)出租(zu)方(fang)(fang)通(tong)常(chang)認(ren)為裝飾(shi)裝修物(wu)未形(xing)成(cheng)附合(he)(he)而要求承租(zu)方(fang)(fang)拆除，房(fang)屋(wu)承租(zu)方(fang)(fang)則通(tong)常(chang)認(ren)為形(xing)成(cheng)了附合(he)(he)而要求出租(zu)方(fang)(fang)折價補償。

二是(shi)對裝飾裝修物(wu)的價值認(ren)定存(cun)在爭議。

因(yin)涉及賠償或補償問題，實踐中雙方當(dang)事人對裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)物(wu)的(de)(de)價(jia)(jia)值認(ren)定經(jing)常產(chan)生爭議，如承租方通常依進(jin)行裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)時所耗(hao)費的(de)(de)材(cai)料、人工費等確(que)定裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)物(wu)的(de)(de)價(jia)(jia)值，而出租方則(ze)對此不予認(ren)可。而且在某些案(an)件中裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)物(wu)價(jia)(jia)值較低，委(wei)托專業機構進(jin)行評(ping)估(gu)花費成(cheng)本過高，給法院確(que)定裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)物(wu)的(de)(de)價(jia)(jia)值帶來困(kun)難(nan)。

針對以上問題，采取以下對策：

一是依法準確認(ren)定裝飾裝修(xiu)物(wu)的(de)性質(zhi)。要求法官積極(ji)采(cai)取現場勘驗(yan)等方式，結合當(dang)事(shi)人(ren)提交的(de)證(zheng)據等準確認(ren)定裝飾裝修(xiu)物(wu)是否形成附合。

二是綜(zong)合運用調解及司法評估(gu)等(deng)方(fang)式確定裝飾裝修物價(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)。對(dui)(dui)于當事人(ren)對(dui)(dui)價(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)認定差異不大，或價(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)較低而(er)司法評估(gu)成(cheng)本(ben)過高(gao)的，應注(zhu)重調解手(shou)段的運用，促成(cheng)當事人(ren)對(dui)(dui)價(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)的認定達成(cheng)一致；而(er)對(dui)(dui)于當事人(ren)對(dui)(dui)價(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)認定差距(ju)過大的，應及時(shi)進行司法評估(gu)確定裝飾裝修物價(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)。