買房簽合同流程及注意事項全(quan)介(jie)紹 詳解九大陷阱(jing)與對策

先了解購房合同內容。購房合同的主要內容包括以下幾方面：

1.甲(jia)方土(tu)地使用(yong)依據(ju)及商品房(fang)狀況，包括(kuo)(kuo)位(wei)置、面積、現房(fang)、期房(fang)、內(nei)銷房(fang)、外(wai)銷房(fang)等(deng);2.房(fang)價(jia)，包括(kuo)(kuo)稅費、面積差(cha)異的(de)(de)處理(li)(li)、價(jia)格與費用(yong)調整的(de)(de)特殊約(yue)定(ding)(ding)等(deng);3.付(fu)款(kuan)約(yue)定(ding)(ding)，包括(kuo)(kuo)優(you)惠條件(jian)、付(fu)款(kuan)時間、付(fu)款(kuan)額、違約(yue)責(ze)(ze)任(ren)(ren)等(deng);4.交付(fu)約(yue)定(ding)(ding)，包括(kuo)(kuo)期限(xian)、逾期違約(yue)責(ze)(ze)任(ren)(ren)、設(she)(she)計變更的(de)(de)約(yue)定(ding)(ding)、房(fang)屋交接與違約(yue)方責(ze)(ze)任(ren)(ren)等(deng);5.質量標準(zhun)，包括(kuo)(kuo)裝(zhuang)飾(shi)、設(she)(she)備的(de)(de)標準(zhun)、承(cheng)諾及違約(yue)責(ze)(ze)任(ren)(ren)和基礎設(she)(she)施、公共配套建筑正(zheng)常運(yun)轉的(de)(de)承(cheng)諾、質量爭議(yi)(yi)的(de)(de)處理(li)(li)等(deng);6.產權登記和物業管理(li)(li)的(de)(de)約(yue)定(ding)(ding);7.保修責(ze)(ze)任(ren)(ren);8.乙方使用(yong)權限(xian);9.雙方認(ren)定(ding)(ding)的(de)(de)爭議(yi)(yi)仲裁機構;10.違約(yue)賠償責(ze)(ze)任(ren)(ren);11.其他(ta)相關(guan)事項及附(fu)件(jian)，包括(kuo)(kuo)房(fang)屋平面圖、裝(zhuang)飾(shi)、設(she)(she)備標準(zhun)等(deng)。

在簽定上述各項條款前，購房者需要關注合同中的以下幾項基本問題：

1、購房合同(tong)(tong)的(de)各項內容要(yao)盡可能全(quan)面、詳細(xi)，各項規(gui)定(ding)之間(jian)要(yao)避免相互沖(chong)(chong)突，尤其是不能與國家的(de)政策法規(gui)相沖(chong)(chong)突;文(wen)(wen)字表(biao)述(shu)要(yao)清晰、準確;簽訂合同(tong)(tong)的(de)買賣雙方身份、責(ze)任要(yao)明(ming)確，如(ru)合同(tong)(tong)中的(de)甲方(賣方)不能是代(dai)(dai)理商或律師樓，而應(ying)是項目立項批準文(wen)(wen)件的(de)投資(zi)建(jian)設單(dan)位，也不能以上(shang)(shang)級主管單(dan)位或下屬機構(gou)的(de)名義簽訂合同(tong)(tong)，簽字人(ren)(ren)應(ying)是法人(ren)(ren)代(dai)(dai)表(biao)本人(ren)(ren)或公司章(zhang)程上(shang)(shang)授權的(de)主要(yao)負責(ze)人(ren)(ren)。

2、合同上的項(xiang)(xiang)目(mu)名稱(cheng)，一(yi)定要(yao)與項(xiang)(xiang)目(mu)位置(zhi)聯系在(zai)一(yi)起，以(yi)免(mian)日后(hou)有出入。標明項(xiang)(xiang)目(mu)位置(zhi)時，一(yi)定要(yao)具(ju)體、明確，如××市××區××街××號(hao)××花園××號(hao)樓××層××房。 房屋的戶型(xing)、面(mian)積(ji)(ji)(ji)一(yi)定要(yao)標示清(qing)楚(chu)，建筑面(mian)積(ji)(ji)(ji)、使用面(mian)積(ji)(ji)(ji)及公用面(mian)積(ji)(ji)(ji)分攤原則等要(yao)明確說(shuo)明。

3、房屋(wu)的檔次和裝修(xiu)標準(zhun)一(yi)般采用附件形式附在購房合同之后(hou)，這一(yi)內容的表述一(yi)定要(yao)詳(xiang)細、具體。如技術的等(deng)(deng)級(ji)、材料的品牌、內部設(she)施的種類(lei)、負荷標準(zhun)、供應能(neng)力(li)等(deng)(deng)要(yao)一(yi)一(yi)予以說明。水、暖、電(dian)、通訊等(deng)(deng)設(she)施，要(yao)說明安裝到什么程度(du)。

4、其它如付款(kuan)方式、產權(quan)保證等(deng)都應詳細、具體(ti)地加以說明。并(bing)對房(fang)屋(wu)整(zheng)體(ti)結構(gou)、各(ge)部(bu)位配(pei)套(tao)設施及其部(bu)件的(de)保修期(qi)給予明確規定(ding)。

5、違(wei)(wei)約(yue)(yue)責任的(de)約(yue)(yue)定一定要對等，否(fou)則最終吃虧的(de)是購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)。在購(gou)房(fang)(fang)合(he)同中，一般承(cheng)擔(dan)違(wei)(wei)約(yue)(yue)責任的(de)違(wei)(wei)約(yue)(yue)事項包括：簽訂認購(gou)書后，購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)不(bu)買(mai)房(fang)(fang)或(huo)要求(qiu)換房(fang)(fang)，開發商不(bu)賣(mai)房(fang)(fang)或(huo)要求(qiu)換房(fang)(fang);購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)不(bu)按(an)期(qi)(qi)付款;開發商不(bu)按(an)期(qi)(qi)交房(fang)(fang);面(mian)積變動(dong)超過約(yue)(yue)定幅度(du);房(fang)(fang)屋裝修(xiu)(xiu)標準、質量(liang)不(bu)合(he)要求(qiu)，保修(xiu)(xiu)不(bu)到位;產權過戶手續不(bu)全或(huo)不(bu)能按(an)期(qi)(qi)辦理。

簽(qian)訂購房協(xie)議注意事項還有哪些?在購房簽(qian)合同(tong)時這(zhe)些問題需要重(zhong)點關注下(xia)。

1、要對合同中的交房(fang)(fang)(fang)條件(jian)及期限、逾期交房(fang)(fang)(fang)的違約(yue)罰金、交房(fang)(fang)(fang)方式(shi)等，一定要寫清(qing)楚(chu)。

2、對辦(ban)房產權(quan)證的期限，逾(yu)期違約的罰(fa)金(jin)等要(yao)寫清楚。

3、合同(tong)中(zhong)應有還有房屋周(zhou)圍設施及室內設施及裝修情況。

4、簽合同后，還要(yao)記住合同中自己(ji)違(wei)約的(de)條款(kuan)及罰金。避免違(wei)約。

在(zai)簽訂商(shang)品房(fang)買(mai)賣(mai)(mai)合(he)同(tong)時，因為(wei)買(mai)賣(mai)(mai)雙方在(zai)專業(ye)知識上信(xin)息不(bu)對稱(cheng)，有時買(mai)方并非出于本意或者(zhe)不(bu)知道如(ru)何把握合(he)同(tong)，以(yi)致最后在(zai)合(he)同(tong)履行中處于被(bei)動地位。購房(fang)者(zhe)在(zai)簽訂《商(shang)品房(fang)買(mai)賣(mai)(mai)合(he)同(tong)》前，應對合(he)同(tong)條(tiao)款及(ji)專業(ye)詞語仔細閱讀、理解，必要(yao)(yao)時可向房(fang)地產(chan)專業(ye)律(lv)師以(yi)及(ji)房(fang)地產(chan)開(kai)發主管部門進行咨(zi)詢。下(xia)(xia)面就(jiu)合(he)同(tong)主要(yao)(yao)條(tiao)款說明如(ru)下(xia)(xia)：

(1)關于房屋面積方面的條款。

商品房以(yi)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)計(ji)算房款，建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)由套(tao)內(nei)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)與分(fen)攤的共有面(mian)(mian)積(ji)兩部(bu)分(fen)成。應在(zai)合同中約定套(tao)內(nei)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)和分(fen)攤的共有面(mian)(mian)積(ji)多少，并約定建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)不變而套(tao)內(nei)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)發生誤差以(yi)及建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)與套(tao)內(nei)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)均發生誤差的處(chu)理(li)方式。

目前交付房(fang)(fang)屋時，往往建筑面(mian)積增大，且不(bu)(bu)(bu)超(chao)過(guo)3%，但套(tao)內建筑面(mian)積減少(shao)，公攤(tan)面(mian)積增大。為避免(mian)此種對買房(fang)(fang)人不(bu)(bu)(bu)利的情況出(chu)現，合同中有必要約(yue)定套(tao)內建筑面(mian)積不(bu)(bu)(bu)得減少(shao)多(duo)(duo)少(shao)，公攤(tan)面(mian)積不(bu)(bu)(bu)得增大多(duo)(duo)少(shao)等(deng)等(deng)，比(bi)如(ru)：2%，并約(yue)定超(chao)出(chu)此范圍(wei)怎(zen)么辦，退(tui)(tui)房(fang)(fang)或(huo)不(bu)(bu)(bu)退(tui)(tui)房(fang)(fang);退(tui)(tui)房(fang)(fang)包括哪些費(fei)用(yong)，不(bu)(bu)(bu)退(tui)(tui)房(fang)(fang)如(ru)何承擔(dan)違(wei)約(yue)責(ze)任等(deng)。

另一(yi)種按(an)套內建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積計算房(fang)款，套內建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積與合同約(yue)定不(bu)符時，一(yi)般(ban)按(an)照(zhao)最高(gao)院司法解釋(shi)確立的(de)一(yi)般(ban)原則即是否超過3%處理。

(2)關于價格、收費、付款額同的條款。

價格條(tiao)款應比較明(ming)確，應有細(xi)項約束發展商不(bu)得(de)隨意加價，不(bu)應包括其他各種不(bu)合理費用。在付(fu)款方式條(tiao)款中(zhong)，應明(ming)確、詳細(xi)規定(ding)付(fu)款方式，如繳(jiao)納定(ding)金的(de)時(shi)(shi)間、數額、分期付(fu)款的(de)步驟(zou)、時(shi)(shi)間、數額等。

可注明買方在合(he)同(tong)生(sheng)效的幾天之內(nei)向金(jin)融(rong)機構(gou)申(shen)請貸款(kuan)，如果不能通過(guo)的話，買方可以取消合(he)同(tong)，全(quan)數取回(hui)定金(jin)。建議買方無論有無貸款(kuan)的必要(yao)，最好爭取加(jia)入此條款(kuan)，達到(dao)留給自己一(yi)個冷靜期的效果。

(3)關于房屋質量的條款。

購(gou)房者(zhe)在簽合(he)同時一定(ding)要詳細地把質(zhi)量(liang)要求(qiu)寫進合(he)同。如：臥室、廚(chu)房、衛(wei)生間(jian)的裝(zhuang)修標準、等(deng)級;建材配備清(qing)單、等(deng)級;屋(wu)(wu)內設(she)備清(qing)單;水、電、氣(qi)、管線通暢;門、窗、家具瑕疵;房屋(wu)(wu)抗震等(deng)級等(deng)質(zhi)量(liang)要求(qiu)都(dou)應涉及到。合(he)同中還可以(yi)規定(ding)房屋(wu)(wu)的保質(zhi)期(qi)、附屬設(she)備保持期(qi)等(deng)。

雙(shuang)方(fang)合(he)同中表述(shu)為“大(da)理(li)石(shi)地(di)面(mian)、花崗石(shi)外墻與進口潔具(ju)(ju)(ju)、廚具(ju)(ju)(ju)”，而(er)(er)實際入住時(shi)業主發現，大(da)理(li)石(shi)地(di)面(mian)材料實為人造大(da)理(li)石(shi)，而(er)(er)進口潔具(ju)(ju)(ju)、廚具(ju)(ju)(ju)實際上是國內產品(pin)，只是貼上外國商(shang)標。在(zai)案件審(shen)理(li)時(shi)，開(kai)發商(shang)使(shi)用人造大(da)理(li)石(shi)沒有(you)(you)違約，因為當初在(zai)簽合(he)同時(shi)并(bing)未講明一(yi)定要天(tian)然大(da)理(li)石(shi)。而(er)(er)進口潔具(ju)(ju)(ju)是合(he)資(zi)廠生產，確是外國品(pin)牌，也符合(he)約定。當然，使(shi)用這(zhe)些產品(pin)使(shi)造價和裝(zhuang)修(xiu)檔次與業主所想象的(de)差距較(jiao)大(da)。對這(zhe)種裝(zhuang)修(xiu)條(tiao)款約定不明確，雙(shuang)方(fang)解(jie)釋(shi)(shi)條(tiao)款意見不一(yi)的(de)情形，對格式條(tiao)款按(an)《合(he)同法》有(you)(you)關(guan)規定以(yi)不利于合(he)同提供方(fang)即開(kai)發商(shang)的(de)解(jie)釋(shi)(shi)為準。

有(you)(you)些購(gou)房(fang)人認為，商(shang)(shang)品房(fang)竣工后已經過政府主管部(bu)門組織(zhi)的竣工驗收(shou)，驗收(shou)合格(ge)后才(cai)允許交付(fu)使用，因此(ci)商(shang)(shang)品房(fang)不(bu)應當(dang)出現質(zhi)量(liang)(liang)問題(ti)。而且還(huan)有(you)(you)《住(zhu)宅質(zhi)量(liang)(liang)保證書(shu)(shu)》和(he)《住(zhu)宅使用說明書(shu)(shu)》，這兩書(shu)(shu)已對商(shang)(shang)品房(fang)質(zhi)量(liang)(liang)的細(xi)節作(zuo)了規定(ding)，因此(ci)也就沒有(you)(you)必要在(zai)合同(tong)中約(yue)定(ding)商(shang)(shang)品房(fang)的質(zhi)量(liang)(liang)問題(ti)。但(dan)事實并非如此(ci)。

商(shang)品(pin)房(fang)(fang)竣工驗收(shou)(shou)是以(yi)抽(chou)查的(de)(de)方(fang)式進行驗收(shou)(shou)，因而不能保證每一套商(shang)品(pin)房(fang)(fang)的(de)(de)質(zhi)量都(dou)(dou)合格，而且竣工驗收(shou)(shou)的(de)(de)質(zhi)量標(biao)準和(he)購房(fang)(fang)人所希望的(de)(de)質(zhi)量要求(qiu)也可能有差距(ju)。至于(yu)(yu)《住宅質(zhi)量保證書》和(he)《住宅使用說明書》關于(yu)(yu)房(fang)(fang)屋質(zhi)量的(de)(de)規定，都(dou)(dou)是由開(kai)發商(shang)擬訂，側(ce)重(zhong)保護開(kai)發商(shang)的(de)(de)利(li)益，因此有必要在購房(fang)(fang)合同中約定房(fang)(fang)屋的(de)(de)質(zhi)量問(wen)題。

墻(qiang)體、地面(mian)、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛(wei)生間防水情況，表面(mian)裂(lie)縫等進行必要約定。

(4)關于售后物業管理的條款。

這是購房人在簽合(he)同時容(rong)易(yi)忽略的內(nei)容(rong)，要注意防(fang)止物(wu)業管理(li)公司變更物(wu)業費。

自2001年6月1日起施(shi)行(xing)的(de)(de)(de)《商品(pin)(pin)房(fang)(fang)銷(xiao)售管理辦(ban)法》第十三條規定：“商品(pin)(pin)房(fang)(fang)銷(xiao)售時(shi)，房(fang)(fang)地(di)產(chan)開發(fa)企業(ye)選聘了物(wu)業(ye)管理企業(ye)的(de)(de)(de)，買受人應當(dang)在(zai)訂立(li)商品(pin)(pin)房(fang)(fang)買賣合同時(shi)與房(fang)(fang)地(di)產(chan)開發(fa)企業(ye)選聘的(de)(de)(de)物(wu)業(ye)管理企業(ye)訂立(li)有關物(wu)業(ye)管理的(de)(de)(de)協議(yi)。”

但是，在實際簽約時(shi)，很多(duo)房地產(chan)公(gong)司不同(tong)意在訂立商品房買賣合同(tong)時(shi)與買受人簽訂有關物(wu)(wu)(wu)業(ye)管理協(xie)議。對此(ci)，買受人應該據理力爭，防止交(jiao)房時(shi)物(wu)(wu)(wu)業(ye)公(gong)司變更物(wu)(wu)(wu)業(ye)費。

(5)關于履行合同的期限和方法的條款。

應寫明房屋交(jiao)付(fu)的(de)日(ri)期，房屋價(jia)金(jin)的(de)交(jiao)付(fu)日(ri)期、金(jin)額和方法(fa)。例(li)如(ru)交(jiao)付(fu)房價(jia)款，是一次付(fu)清(qing)，還(huan)是分期付(fu)清(qing)。

(6)關于產權登記的條款。

由(you)雙方(fang)依規定(ding)的(de)(de)日期會同辦(ban)理，或(huo)委托代理人辦(ban)理。在辦(ban)理產權(quan)過戶手(shou)續時，賣方(fang)應出具(ju)申請房屋產權(quan)移(yi)轉給(gei)買受(shou)人的(de)(de)書面報告，以(yi)及(ji)繳納的(de)(de)稅單(dan)。

按照《商品房(fang)銷售管理(li)(li)辦法(fa)》的(de)規定(ding)，約定(ding)辦理(li)(li)產權證的(de)期(qi)限應為60日(ri)(ri)。但(dan)是，實際簽約時，出賣(mai)人(ren)往往將此期(qi)限延長，通(tong)常(chang)有(you)90日(ri)(ri)、180日(ri)(ri)等(deng)等(deng)。買房(fang)人(ren)應力爭在合同中，將出賣(mai)人(ren)為買受(shou)人(ren)辦理(li)(li)產權證的(de)期(qi)限約定(ding)為60日(ri)(ri)，不(bu)宜太長。如果(guo)此期(qi)限時間過(guo)長，如：365天(tian)以上，表明此項目的(de)土地或房(fang)屋很可能(neng)被設定(ding)了抵押擔保，短期(qi)內不(bu)能(neng)解除抵押，對買受(shou)人(ren)采用公積(ji)金貸(dai)款和盡快取得房(fang)產證有(you)很大影響(xiang)。

(7)關于稅費負擔的條款。

房屋(wu)買賣中(zhong)應(ying)(ying)繳(jiao)納的一切(qie)捐稅、費用，應(ying)(ying)按法律(lv)規定(ding)，各自(zi)承(cheng)擔，并明(ming)確載入合同(tong)。

(8)關于違約責任的條款。

包括出賣人(ren)(ren)逾期交付(fu)房(fang)屋(wu)應負(fu)的(de)(de)(de)責任(ren)(ren)，或不(bu)(bu)能或不(bu)(bu)履行(xing)(xing)交付(fu)房(fang)屋(wu)應負(fu)的(de)(de)(de)責任(ren)(ren);買(mai)(mai)受(shou)人(ren)(ren)逾期付(fu)款(kuan) 應負(fu)的(de)(de)(de)責任(ren)(ren)，以及毀約不(bu)(bu)買(mai)(mai)應負(fu)的(de)(de)(de)責任(ren)(ren)等。房(fang)產(chan)(chan)銷售合(he)同(tong)有關(guan)違約責任(ren)(ren)的(de)(de)(de)條款(kuan)一(yi)般都有“銷售方(fang)遇不(bu)(bu)可(ke)抗力(li)(li)(li)導至(zhi)逾期交房(fang)，不(bu)(bu)承(cheng)擔(dan)責任(ren)(ren)”這(zhe)樣的(de)(de)(de)表述。根據我國(guo)《民(min)法通則》第一(yi)百五十三條規定，“不(bu)(bu)可(ke)抗力(li)(li)(li)”，是指不(bu)(bu)能預見、不(bu)(bu)可(ke)避免(mian)(mian)并不(bu)(bu)能克服的(de)(de)(de)客觀情況，如地震、火災、戰爭等。依(yi)照此(ci)規定，房(fang)產(chan)(chan)買(mai)(mai)賣合(he)同(tong)中設(she)定有關(guan)了(le)延伸、擴張。但售房(fang)方(fang)不(bu)(bu)能把發(fa)展(zhan)商自己的(de)(de)(de)過錯，如：對市場判斷不(bu)(bu)準確(que)投資失誤、項目設(she)計(ji)不(bu)(bu)周密修改方(fang)案等因素(su)歸之(zhi)為(wei)(wei)不(bu)(bu)可(ke)抗力(li)(li)(li)，同(tong)時(shi)也不(bu)(bu)能把應該預計(ji)到而(er)沒有預計(ji)到的(de)(de)(de)季節影響、上級行(xing)(xing)為(wei)(wei)、政府行(xing)(xing)為(wei)(wei)等因素(su)歸之(zhi)為(wei)(wei)不(bu)(bu)可(ke)抗力(li)(li)(li)，從而(er)免(mian)(mian)除(chu)自己理(li)應承(cheng)擔(dan)的(de)(de)(de)違約責任(ren)(ren)。因此(ci)簽訂合(he)同(tong)時(shi)，應特別注意“不(bu)(bu)可(ke)抗力(li)(li)(li)”在合(he)同(tong)中是如何界定的(de)(de)(de)。

現在(zai)開(kai)發商在(zai)購房(fang)合同中，關于(yu)逾期交房(fang)的(de)(de)違約(yue)責任(ren)一(yi)般約(yue)定為每遲延一(yi)日承擔全部(bu)房(fang)款萬(wan)分之二或(huo)三的(de)(de)違約(yue)金(jin)。這個違約(yue)金(jin)的(de)(de)比例偏低(di)，與支付(fu)房(fang)款的(de)(de)銀行貸款利息相當，違約(yue)金(jin)的(de)(de)懲(cheng)罰(fa)性體現不夠(gou)，買房(fang)者應爭取提高該比例，可以(yi)考慮(lv)在(zai)千(qian)分之0.5至(zhi)1之間(jian)。

(9)關于不可抗拒力。

簽訂合(he)(he)同(tong)時，注意“不(bu)可(ke)抗(kang)力(li)”在合(he)(he)同(tong)中是如何界定的。

“不(bu)可抗力”指不(bu)能預見、不(bu)能避免并(bing)不(bu)能克服的客觀情況(kuang)(僅指自然災害，不(bu)包括政府(fu)行為或社會異常事件)。任何一方(fang)不(bu)得就此做擴大(da)解(jie)釋，否則(ze)，該解(jie)釋不(bu)具(ju)有約束(shu)力。并(bing)應約定(ding)一個告知(zhi)期(qi)限。

出賣人(ren)有(you)時提出以下免責條款，買受人(ren)最(zui)好不(bu)要同意：非出賣人(ren)原因，有(you)關部(bu)門延遲發(fa)出有(you)關批(pi)準文件(jian)的;施工中遇到異常惡劣(lie)天(tian)氣、重大技(ji)術問題不(bu)能及時解決的。

(10)補充協議別嫌煩

《商(shang)品房買賣(mai)合同》補充(chong)協議內容(rong)一(yi)般(ban)包(bao)括付款(kuan)方(fang)式、房屋(wu)平面圖、公共(gong)面積與公用房屋(wu)分攤面積說(shuo)明(ming)、裝修標準(zhun)、遲延交房特殊原因的(de)說(shuo)明(ming)、公建配套設施以及花園(yuan)綠地(di)的(de)權屬、物業管理等。建議購房者在簽約時(shi)一(yi)定(ding)不要(yao)局限于格式條款(kuan)的(de)內容(rong)，對有(you)損(sun)于自己利(li)益的(de)條款(kuan)要(yao)與賣(mai)方(fang)協商(shang)重新擬訂，對遺漏的(de)事(shi)項(xiang)要(yao)加以補充(chong)。

買受人在簽訂合(he)同(tong)時(shi)一定要將自(zi)己與開發商所(suo)約定的(de)事項在合(he)同(tong)中加以(yi)體現，只有(you)這(zhe)樣(yang)才能(neng)在日后發生爭議的(de)情況下(xia)，有(you)據可(ke)尋，最(zui)大(da)限度地維護當(dang)事人的(de)合(he)法權(quan)益。買受人盡可(ke)能(neng)要求開發商提供電(dian)氣、供水(shui)、供暖以(yi)及其(qi)他線(xian)路和裝修(xiu)的(de)平面圖。這(zhe)既(ji)是購房(fang)人的(de)一個基本知情權(quan)，也是今后解(jie)決爭議的(de)主要依據。

房(fang)屋(wu)平面圖作為合(he)同(tong)的(de)(de)(de)附(fu)件一(yi)，是(shi)當(dang)事人(ren)意思(si)一(yi)致的(de)(de)(de)表示，也是(shi)日后發生爭議的(de)(de)(de)解決(jue)依據。由于(yu)劉先生在簽訂合(he)同(tong)時并(bing)沒有(you)(you)仔細審(shen)查自(zi)己合(he)同(tong)的(de)(de)(de)附(fu)件，所以(yi)并(bing)沒有(you)(you)意識到開發商(shang)(shang)所提供(gong)的(de)(de)(de)房(fang)屋(wu)平面圖與(yu)雙方(fang)實際約(yue)定的(de)(de)(de)并(bing)不一(yi)致，并(bing)且存(cun)在許多缺(que)陷，而當(dang)雙方(fang)發生爭議時，起到證據作用的(de)(de)(de)卻只(zhi)能是(shi)合(he)同(tong)附(fu)件中(zhong)(zhong)的(de)(de)(de)平面圖，所以(yi)，希望廣(guang)大消費者在與(yu)開發商(shang)(shang)簽訂商(shang)(shang)品房(fang)買(mai)賣合(he)同(tong)時，一(yi)定要(yao)仔細審(shen)查房(fang)屋(wu)平面圖的(de)(de)(de)方(fang)向(xiang)、尺寸、比例等具體(ti)細節(jie)是(shi)否在圖中(zhong)(zhong)標明。

避免商住(zhu)混用(yong)引(yin)發糾(jiu)紛(fen)。隨著(zhu)商品房(fang)的交付使用(yong)，因(yin)商住(zhu)混用(yong)產生(sheng)糾(jiu)紛(fen)的現象(xiang)時有發生(sheng)，可(ke)在合同(tong)中約定出(chu)賣人保證(zheng)本(ben)幢(chuang)商品房(fang)只作為住(zhu)宅(zhai)出(chu)賣，不得作為商業用(yong)房(fang)出(chu)賣，否則承擔違約責任。

約定(ding)“五證”復印(yin)件的真實(shi)性，否則開發商(shang)應承擔(dan)相應的責(ze)任選(xuan)擇賣方出示《建(jian)設工(gong)程竣工(gong)驗收備案表(biao)》作為(wei)房屋交付的條件。交房時(shi)出示實(shi)測面積。

從市場(chang)的(de)(de)(de)角度(du)來說(shuo)，適銷(xiao)對路的(de)(de)(de)產(chan)品供不應(ying)(ying)求，仍處于(yu)(yu)賣(mai)方(fang)(fang)市場(chang)，賣(mai)方(fang)(fang)就會利用市場(chang)的(de)(de)(de)優勢(shi)，在(zai)履行合(he)同的(de)(de)(de)過程中(zhong)不做(zuo)出太(tai)多讓步(bu)。至于(yu)(yu)市場(chang)需(xu)求少或積壓商品房(fang)(fang)，因(yin)存在(zai)這(zhe)樣(yang)那樣(yang)的(de)(de)(de)問(wen)題，賣(mai)方(fang)(fang)寧死(si)也不肯讓步(bu)。從司法(fa)(fa)(fa)(fa)的(de)(de)(de)角度(du)看(kan)，房(fang)(fang)地產(chan)市場(chang)剛(gang)(gang)剛(gang)(gang)形成(cheng)并高速(su)發(fa)展，立法(fa)(fa)(fa)(fa)者(zhe)、管理者(zhe)從觀念上(shang)(shang)和實際(ji)操作(zuo)上(shang)(shang)都不能(neng)適應(ying)(ying)房(fang)(fang)地產(chan)市場(chang)快速(su)發(fa)展的(de)(de)(de)需(xu)要(yao)，且又(you)無(wu)經驗及先例可循，導(dao)致(zhi)立法(fa)(fa)(fa)(fa)和管理相對于(yu)(yu)房(fang)(fang)地產(chan)業的(de)(de)(de)快速(su)發(fa)展來說(shuo)比較滯后;在(zai)幾種因(yin)素的(de)(de)(de)綜合(he)作(zuo)用下，短期內買方(fang)(fang)與賣(mai)方(fang)(fang)是(shi)無(wu)法(fa)(fa)(fa)(fa)抗衡的(de)(de)(de)，無(wu)法(fa)(fa)(fa)(fa)達(da)到權利義務趨向(xiang)于(yu)(yu)真實一(yi)致(zhi)。那么(me)在(zai)這(zhe)種買方(fang)(fang)明(ming)顯處于(yu)(yu)弱勢(shi)及不利的(de)(de)(de)情況下，怎(zen)么(me)能(neng)盡(jin)最(zui)大可能(neng)為自(zi)己爭(zheng)得一(yi)些應(ying)(ying)屬于(yu)(yu)自(zi)己的(de)(de)(de)但(dan)實際(ji)上(shang)(shang)卻被(bei)侵(qin)犯或被(bei)忽視的(de)(de)(de)權利呢?

買(mai)方(fang)聘請律(lv)師幫助簽(qian)訂購房合(he)同(tong)的，在(zai)就合(he)同(tong)條款(kuan)進(jin)行協商(shang)、談(tan)判的時候，買(mai)方(fang)要(yao)(yao)與自己的律(lv)師站在(zai)一個立場，要(yao)(yao)表(biao)示出對律(lv)師的高(gao)度(du)信任，這樣(yang)才(cai)有利(li)于(yu)爭取到最大的合(he)同(tong)合(he)法權(quan)益，最大程度(du)減少合(he)同(tong)內容不利(li)于(yu)買(mai)方(fang)甚至對買(mai)方(fang)不公的結(jie)果。在(zai)開發(fa)商(shang)表(biao)示不簽(qian)就算(suan)了的情況下，即使(shi)你(ni)很想買(mai)這個房子，你(ni)也要(yao)(yao)沉著，不要(yao)(yao)輕易放棄律(lv)師為你(ni)提出的談(tan)判條件，要(yao)(yao)知道很多談(tan)判不是一蹴而就的，要(yao)(yao)有各自爭取的過程。

總之，購(gou)房(fang)人(ren)在簽(qian)訂商品(pin)房(fang)買(mai)賣(mai)合同時，不要著(zhu)急，盡可能多(duo)咨(zi)詢一些專(zhuan)業人(ren)士(shi)，這(zhe)樣才能簽(qian)訂一份權利、義務對等的商品(pin)房(fang)買(mai)賣(mai)合同。

(11)簽字蓋章祝圓滿

北京已(yi)出(chu)現了同一(yi)房屋買賣合(he)同竟有(you)三個版本(ben)的(de)案(an)件糾紛，開發商(shang)擅改(gai)合(he)同是出(chu)現三個版本(ben)的(de)合(he)同原因。

堅持賣方先(xian)蓋章，買方后(hou)簽字，不在(zai)合同上留空白。建議在(zai)合同上由加蓋騎縫章、過頁章，個人買主(zhu)過頁簽字。

簽訂商(shang)品房買(mai)(mai)賣合(he)同(tong)應(ying)該是雙方(fang)(fang)對合(he)同(tong)的(de)條款(kuan)達(da)成(cheng)一致(zhi)意見(jian)并(bing)以書面形(xing)式表達(da)后(hou)(hou)同(tong)時(shi)(shi)簽字蓋章(zhang)，然后(hou)(hou)合(he)同(tong)才(cai)能生效。但實(shi)際上(shang)一些(xie)開(kai)發(fa)商(shang)要求(qiu)買(mai)(mai)方(fang)(fang)先簽字，然后(hou)(hou)才(cai)去(qu)(qu)蓋章(zhang)。開(kai)發(fa)商(shang)這樣做(zuo)有很多理由，比如開(kai)發(fa)商(shang)委托(tuo)中(zhong)介機構售(shou)樓時(shi)(shi)，中(zhong)介機構并(bing)無權在合(he)同(tong)上(shang)蓋章(zhang)，所(suo)以必(bi)須(xu)將談好的(de)合(he)同(tong)送到開(kai)發(fa)商(shang)那(nei)里(li)去(qu)(qu)蓋章(zhang);還(huan)有的(de)是開(kai)發(fa)商(shang)的(de)公章(zhang)歸某個人掌管(guan)，為了(le)提高開(kai)發(fa)商(shang)自(zi)己的(de)效率或(huo)自(zi)己方(fang)(fang)便(bian)或(huo)者其它的(de)原因，開(kai)發(fa)商(shang)一般在湊足了(le)幾份買(mai)(mai)方(fang)(fang)已(yi)事先簽字的(de)合(he)同(tong)后(hou)(hou)，才(cai)集(ji)中(zhong)起來去(qu)(qu)蓋章(zhang)。

賣方(fang)(fang)蓋章和買(mai)方(fang)(fang)簽字的(de)(de)時(shi)間差，對于(yu)誠信的(de)(de)開(kai)發(fa)商(shang)來(lai)說無需(xu)多慮，但對于(yu)個別存在有(you)意欺詐(zha)的(de)(de)開(kai)發(fa)商(shang)，買(mai)方(fang)(fang)就不得(de)不防了，比(bi)如開(kai)發(fa)商(shang)利(li)(li)用這(zhe)個時(shi)間差，將一式四份的(de)(de)合同修改，在空白處增(zeng)加對自己有(you)利(li)(li)的(de)(de)內容，對事(shi)先談好的(de)(de)補充協議不認可(ke)，可(ke)這(zhe)時(shi)買(mai)方(fang)(fang)已簽字了，首付(fu)款大(da)都交(jiao)了，這(zhe)會使買(mai)方(fang)(fang)處于(yu)一個不利(li)(li)的(de)(de)地(di)位。

為了防(fang)止這種(zhong)概率雖小但(dan)對買方殺傷力卻極(ji)強(qiang)的細節，建議買方事先將合同的空(kong)白處劃掉，并將已選擇(ze)的條款用漢字(zi)在合同的空(kong)白處表述出(chu)來(lai)，以防(fang)被改(gai)動。

最好堅持雙(shuang)方同時蓋(gai)章簽字(zi)，這(zhe)開發商不(bu)是不(bu)能(neng)做到，同時也是對(dui)買方的一種(zhong)尊(zun)(zun)重，對(dui)合同嚴肅(su)性的尊(zun)(zun)重。

在簽(qian)(qian)署購(gou)買(mai)房(fang)(fang)產合同時，了(le)解了(le)買(mai)房(fang)(fang)簽(qian)(qian)合同注(zhu)意事項(xiang)，也(ye)應(ying)該謹防簽(qian)(qian)訂(ding)購(gou)房(fang)(fang)合同時容易遇到(dao)的(de)陷(xian)阱。簽(qian)(qian)訂(ding)購(gou)房(fang)(fang)合同時容易遇到(dao)的(de)陷(xian)阱對策。

陷阱一：在認購書里沒有注明因何種原因退房以及后果

購房者與開發商簽訂認(ren)購書(shu)后(hou)，就要交一(yi)(yi)定(ding)額度的定(ding)金，這是無可非議的。但(dan)有時購房者在交付定(ding)金后(hou)因(yin)種種原因(yin)得不到(dao)銀(yin)行的貸款而無法購買該房產時，發展(zhan)商一(yi)(yi)般都只退購房款而不退定(ding)金，理由是買家沒(mei)有履行合同，所(suo)以沒(mei)收定(ding)金。

對策：律師建議買(mai)家(jia)最好與(yu)發展商(shang)在協(xie)議中約定，若買(mai)家(jia)得不到貸款時，定金該(gai)如何返還或是否要扣除部分作為手續費等，這(zhe)樣(yang)就避免了很大(da)的(de)麻煩。 同時，開(kai)發商(shang)是沒(mei)(mei)有權利沒(mei)(mei)收(shou)定金的(de)，這(zhe)本身是沒(mei)(mei)有法律依據的(de)。

陷阱二：合同主體認定不明

購(gou)房者(zhe)(zhe)由于缺乏法律常識，往(wang)往(wang)會犯(fan)一些比較(jiao)初(chu)級(ji)的錯誤(wu)。有(you)時(shi)代(dai)表(biao)發展商簽約的人(ren)并(bing)不是法人(ren)代(dai)表(biao)，或者(zhe)(zhe)合同(tong)上的開(kai)發商并(bing)不是該房產土地(di)擁有(you)者(zhe)(zhe)，這些都有(you)可能產生問題(ti)。 另外，也有(you)可能該項目是A公(gong)司開(kai)發的，實(shi)際上卻是由B公(gong)司投資，作為買家還(huan)是應(ying)與A公(gong)司簽約，否則(ze)也會帶來一系列的麻煩(fan)，以后辦理各種手續會很麻煩(fan)。

對策：在簽(qian)約前您(nin)最好查明代表發(fa)展(zhan)商簽(qian)字的人(ren)是否是法人(ren)代表，如果(guo)不是，則是否持(chi)有“授權委托(tuo)書”。否則，這(zhe)個人(ren)的簽(qian)字是無效的，同(tong)時要(yao)注意(yi)合(he)同(tong)上(shang)的公章，這(zhe)樣(yang)可以避(bi)免發(fa)展(zhan)商推卸責任。

陷阱三：不要輕易在開發商提供的補充協議上簽字

簽補充(chong)協議在(zai)(zai)購房(fang)交(jiao)易(yi)中很(hen)有必要(yao)。但是要(yao)提醒(xing)購房(fang)者的(de)是，開發(fa)商提供的(de)補充(chong)協議一定要(yao)看清楚(chu)。現在(zai)(zai)有的(de)發(fa)展(zhan)商在(zai)(zai)與客戶簽約時，會(hui)主動向客戶出(chu)示一份補充(chong)合同，主要(yao)目(mu)的(de)在(zai)(zai)于表明由于某些特定原因(yin)造成不能(neng)(neng)(neng)按(an)期交(jiao)房(fang)的(de)免賠(pei)責任(ren)以及面積丈(zhang)量誤差率差異過大在(zai)(zai)哪(na)些情況(kuang)下能(neng)(neng)(neng)免賠(pei)。這(zhe)是發(fa)展(zhan)商為(wei)了(le)(le)保護自(zi)己(ji)在(zai)(zai)一些非人力能(neng)(neng)(neng)控制的(de)情況(kuang)下造成違約規(gui)避(bi)風險的(de)一種方式。 善良的(de)購房(fang)者不要(yao)僅(jin)僅(jin)把開發(fa)商的(de)免責條款都(dou)簽了(le)(le)，而(er)忘記保護自(zi)己(ji)的(de)利益(yi)。

對策：看(kan)清楚(chu)補充協議的(de)條款，最好的(de)辦法是找(zhao)一個(ge)律師來幫你(ni)的(de)忙。

陷阱四：“最短時間”與“最好”

合同是(shi)雙方(fang)意思一(yi)致的(de)表達。但是(shi)，實踐中開發商往(wang)往(wang)會給(gei)購房(fang)者很(hen)多諸如(ru)“如(ru)果(guo)發生(sheng)問題，在(zai)最(zui)短時(shi)(shi)間內解決”，“在(zai)裝修(xiu)材(cai)料(liao)上(shang)，選擇最(zui)好的(de)國外進口的(de)”等一(yi)些看上(shang)去很(hen)誘(you)人但沒有(you)實際(ji)意義的(de)承諾。最(zui)短是(shi)多長時(shi)(shi)間，什(shen)么樣的(de)才算最(zui)好的(de)?不(bu)知道。 合同里(li)出現這種(zhong)模糊的(de)概(gai)念時(shi)(shi)，法律也(ye)沒有(you)辦法，因此產生(sheng)的(de)糾(jiu)紛購房(fang)者根本打不(bu)贏官(guan)司。

對策：購(gou)房者一(yi)定(ding)要把每一(yi)個(ge)具(ju)體(ti)的時間、具(ju)體(ti)的地點(dian)、具(ju)體(ti)的材(cai)料以及開發商的口頭承諾落實在合同里。

陷阱五：約定提前交納部分費用

開發(fa)商(shang)是(shi)做(zuo)商(shang)人的(de)，而房(fang)地產(chan)開發(fa)又是(shi)一件對資(zi)金要(yao)(yao)求很高(gao)的(de)行業。開發(fa)商(shang)面臨(lin)資(zi)金壓力是(shi)很正常的(de)，但(dan)并(bing)不能以此為(wei)理由要(yao)(yao)求購房(fang)者提(ti)前(qian)(qian)交納(na)(na)不該交的(de)錢。而在(zai)合同或是(shi)補充協議中，開發(fa)商(shang)常會將一些不該預先交納(na)(na)的(de)費(fei)用寫(xie)進去，要(yao)(yao)求購房(fang)者提(ti)前(qian)(qian)交納(na)(na)，這是(shi)顯失公平(ping)的(de)。 比如有些發(fa)展商(shang)在(zai)尚未(wei)確定物業管理公司(si)及服(fu)務(wu)標準、收費(fei)情況的(de)前(qian)(qian)提(ti)下，就要(yao)(yao)求買家在(zai)預售契約(yue)中承諾接(jie)受物業管理服(fu)務(wu)，并(bing)接(jie)受相關約(yue)束，這就是(shi)對消費(fei)者的(de)侵害。

對策：購房者應該將物業(ye)管(guan)理(li)條(tiao)款與預售契(qi)約分開簽署，或另(ling)外設置條(tiao)款確定物業(ye)管(guan)理(li)的費用標準。

陷阱六：賣方解除合同

在一些發展(zhan)商(shang)制定(ding)的(de)(de)售(shou)樓契(qi)約(yue)或契(qi)約(yue)附(fu)件中，往往有(you)這(zhe)樣的(de)(de)條(tiao)款(kuan)：“買(mai)方(fang)無故逾期(qi)付(fu)款(kuan)，經(jing)賣方(fang)催告(gao)仍(reng)不支付(fu)欠(qian)款(kuan)的(de)(de)，賣方(fang)可以解除合同并沒收(shou)買(mai)方(fang)全部(bu)已(yi)付(fu)價款(kuan)。” 這(zhe)顯然是不公(gong)平條(tiao)款(kuan)，假如(ru)(ru)買(mai)家已(yi)經(jing)支付(fu)95%的(de)(de)價款(kuan)，只剩5%的(de)(de)價款(kuan)逾期(qi)未(wei)付(fu)，如(ru)(ru)果發展(zhan)商(shang)以此為由，沒收(shou)其已(yi)付(fu)95%的(de)(de)價款(kuan)，豈非很不公(gong)平。況且，沒收(shou)實際(ji)上是個(ge)行政處罰(fa)或刑(xing)事處罰(fa)行為，作為當事人(ren)一方(fang)的(de)(de)發展(zhan)商(shang)并沒有(you)權利來沒收(shou)他人(ren)的(de)(de)財物(wu)。

對策(ce)：依據(ju)《合同(tong)法》第四(si)十條規定(ding)，本合同(tong)條款(kuan)是無效條款(kuan)。當然，還有(you)其他一些類似的(de)合同(tong)條款(kuan)存在著這樣的(de)問題，購(gou)房(fang)者可以(yi)依據(ju)法律(lv)的(de)規定(ding)來更(geng)好地維護自己(ji)的(de)權益。

陷阱七：處理結果不明確

很多(duo)合同中常可以看(kan)到這樣(yang)的(de)條(tiao)款，“應于××日前(qian)如(ru)何如(ru)何”，但(dan)是并沒(mei)有(you)(you)約定如(ru)果(guo)沒(mei)有(you)(you)在(zai)“××日前(qian)如(ru)何如(ru)何”后該怎樣(yang)處理。這樣(yang)，即使最(zui)后認定是開發商的(de)過錯，你(ni)也很難制裁他，最(zui)多(duo)是調解了(le)事(shi)。

對策(ce)：購房者與發(fa)展(zhan)商(shang)簽署的合(he)同中要明確對開發(fa)商(shang)如果沒有履行承諾、不(bu)按設(she)計圖紙施工和達不(bu)到(dao)質量等級等等的處理辦法，做到(dao)越詳細越好(hao)。

陷阱八：以偏蓋全

這(zhe)里所(suo)說的(de)以偏蓋(gai)全是(shi)個泛指的(de)概(gai)念。有(you)時(shi)會出現這(zhe)樣令(ling)人哭(ku)笑不得的(de)問題(ti)，開發商承諾臥室的(de)玻(bo)璃是(shi)中空的(de)，到了交房時(shi)發現臥室窗戶(hu)只(zhi)有(you)下面(mian)的(de)部分是(shi)中空，而上(shang)面(mian)卻(que)是(shi)普通玻(bo)璃等等。

對策：對于(yu)這類問(wen)題(ti)沒有(you)更好的(de)解決辦法，就(jiu)是要把合同寫得越細(xi)越好。不給開(kai)發商一點空隙。當然也需要購房(fang)者有(you)非常廣(guang)泛的(de)建筑、建材方面的(de)知識。

陷阱九：拒簽補充協議

前面(mian)說了，開(kai)發商(shang)(shang)在(zai)(zai)簽(qian)約時(shi)會主(zhu)動(dong)出(chu)具一份對自(zi)己(ji)有利的(de)(de)(de)(de)(de)補(bu)充(chong)(chong)協(xie)議(yi)，購房者(zhe)同樣(yang)也(ye)可(ke)以出(chu)具一份對自(zi)己(ji)有利的(de)(de)(de)(de)(de)補(bu)充(chong)(chong)協(xie)議(yi)。最(zui)好將開(kai)發商(shang)(shang)在(zai)(zai)其廣告宣傳(chuan)中的(de)(de)(de)(de)(de)條款(kuan)和樓書(shu)里關于裝修、物(wu)業管理中的(de)(de)(de)(de)(de)承(cheng)諾都(dou)簽(qian)進補(bu)充(chong)(chong)協(xie)議(yi)中，不要(yao)怕麻煩(fan)。舉個簡單(dan)的(de)(de)(de)(de)(de)例子(zi)，你買的(de)(de)(de)(de)(de)塔樓(或板樓)里有幾(ji)(ji)部(bu)電(dian)梯(ti)，是(shi)(shi)否會全(quan)部(bu)同時(shi)開(kai)通，如果有不開(kai)的(de)(de)(de)(de)(de)怎(zen)么(me)辦?不要(yao)小看這(zhe)個問題，為了出(chu)面(mian)積(ji)、增利潤(run)，現在(zai)(zai)的(de)(de)(de)(de)(de)高(gao)(gao)層住宅只安(an)裝幾(ji)(ji)部(bu)電(dian)梯(ti)，而且平時(shi)還(huan)不全(quan)開(kai)，在(zai)(zai)上下班(ban)高(gao)(gao)峰時(shi)間(jian)極為不便，這(zhe)種情況(kuang)業主(zhu)是(shi)(shi)否有權拒(ju)付部(bu)分電(dian)梯(ti)費呢? 但是(shi)(shi)，就像你可(ke)以拒(ju)簽(qian)開(kai)發商(shang)(shang)的(de)(de)(de)(de)(de)補(bu)充(chong)(chong)協(xie)議(yi)一樣(yang)，開(kai)發商(shang)(shang)也(ye)同樣(yang)可(ke)以拒(ju)簽(qian)購房者(zhe)的(de)(de)(de)(de)(de)補(bu)充(chong)(chong)協(xie)議(yi)。這(zhe)種現象在(zai)(zai)北京是(shi)(shi)很普遍(bian)的(de)(de)(de)(de)(de)，特別是(shi)(shi)一些賣得很好的(de)(de)(de)(de)(de)樓盤都(dou)是(shi)(shi)如此。

對策：不(bu)管開發商態度(du)如何，購房者還是要爭(zheng)取這個權益。實在不(bu)行，又覺得沒有(you)把握，那就只好放棄了。