【地鐵(tie)對(dui)房(fang)(fang)價(jia)的(de)影響】地鐵(tie)沿(yan)線房(fang)(fang)價(jia)受哪些因素影響 地鐵(tie)對(dui)房(fang)(fang)價(jia)的(de)影響到底(di)有多大

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2016年1月的(de)《商業(ye)(ye)地(di)產地(di)鐵(tie)效應專題報告》顯示，地(di)鐵(tie)通車(che)后，北京、上海、廣州(zhou)地(di)鐵(tie)周(zhou)邊物(wu)業(ye)(ye)價(jia)值(zhi)均得到(dao)大幅度的(de)提升(sheng)，具體為：離地(di)鐵(tie)站(zhan)0-500米的(de)近郊區物(wu)業(ye)(ye)價(jia)值(zhi)提升(sheng)20%—25%，而(er)遠郊區物(wu)業(ye)(ye)價(jia)值(zhi)則提升(sheng)10%—15%。而(er)深圳更(geng)為明顯，這兩組數據分(fen)別(bie)為26%和18%。

武漢：地鐵(tie)“首末站”房價漲幅最大，最高30%。地鐵(tie)開通(tong)前1年(nian)(nian)和開通(tong)后2年(nian)(nian)，沿線區域房產升值速度最快。

長沙：地鐵(tie)開通后(hou)，房價(jia)上(shang)漲(zhang)15%。

杭州：有地(di)鐵盤上漲(zhang)超100%，不(bu)僅比非地(di)鐵盤漲(zhang)得快，也抗跌。

北京：地鐵5號(hao)線開(kai)通(tong)半個月沿線住(zhu)宅價格(ge)暴漲(zhang)2367元/平米(mi)，10號(hao)線在建設的兩(liang)年期間周邊物業價格(ge)平均(jun)上漲(zhang)一倍多。

天津：地鐵的開通帶來的交通便利和經濟元素大(da)流通，導(dao)致周(zhou)邊(bian)物業(ye)漲幅高達30%-40%。

廣州：地鐵一號線(xian)開通(tong)后，沿線(xian)的(de)樓盤二(er)手(shou)售價對比推出市(shi)場時的(de)一手(shou)售價，基本(ben)上漲15%以上，租金回報率10%以上。

地鐵沿線樓盤升值空間大

地鐵(tie)對于沿線(xian)樓市價格產生直接影響，如距(ju)離地鐵(tie)站點(dian)步行5分(fen)(fen)種內的房(fang)子(zi)，稱(cheng)之為(wei)“正地鐵(tie)房(fang)”；10分(fen)(fen)鐘(zhong)(zhong)內稱(cheng)為(wei)“準(zhun)地鐵(tie)房(fang)”；15分(fen)(fen)鐘(zhong)(zhong)內稱(cheng)之為(wei)“近地鐵(tie)房(fang)”，距(ju)離不(bu)同，房(fang)價、升值空間也不(bu)一樣(yang)。

一般來(lai)(lai)說(shuo)，地鐵(tie)站臺周邊的(de)樓盤價格增(zeng)幅每年大約在(zai)10%左右，但地鐵(tie)對其(qi)影(ying)響主(zhu)要體(ti)現在(zai)地鐵(tie)規劃和建設初期，等(deng)地鐵(tie)建成之后，漲幅會(hui)迅速(su)回落，升值放緩。通常來(lai)(lai)說(shuo)，距離地鐵(tie)越近，受到地鐵(tie)影(ying)響程度越高，價格水(shui)平(ping)越高。

地鐵對房價的影響可以從空間、時間、結構等三方面來分析：

1、價格變動的空間特征：已(yi)發展(zhan)成熟的(de)城(cheng)市(shi)中心區(qu)(qu)由于原有區(qu)(qu)位(wei)條(tiao)件已(yi)相當(dang)優(you)越(yue)，在用地(di)(di)(di)強度或性質未改變時，修建地(di)(di)(di)鐵(tie)對(dui)房(fang)地(di)(di)(di)產價格的(de)影(ying)響不是很(hen)明顯；而接近城(cheng)市(shi)的(de)邊緣地(di)(di)(di)區(qu)(qu)，由于區(qu)(qu)位(wei)條(tiao)件的(de)改善幅度很(hen)大(da)，土地(di)(di)(di)集聚利用比較(jiao)顯著(zhu)，故房(fang)地(di)(di)(di)產價值的(de)增長受地(di)(di)(di)鐵(tie)的(de)影(ying)響非常(chang)明顯。所(suo)以(yi)越(yue)是交通(tong)不成熟的(de)區(qu)(qu)域，地(di)(di)(di)鐵(tie)投資(zi)對(dui)周(zhou)邊地(di)(di)(di)區(qu)(qu)產生的(de)效(xiao)益(yi)越(yue)大(da)，房(fang)地(di)(di)(di)產價格的(de)升(sheng)幅也越(yue)大(da)。

2、價格變動的時間特征：一般來說，城(cheng)市中心(xin)(xin)區，由(you)于其商(shang)業氛(fen)圍已經形成，其增(zeng)值(zhi)的(de)周(zhou)期(qi)很短；而新(xin)開(kai)(kai)發區，增(zeng)值(zhi)周(zhou)期(qi)則較長。 地(di)鐵對(dui)房(fang)(fang)地(di)產產生的(de)增(zeng)值(zhi)可視(shi)為開(kai)(kai)通(tong)前預期(qi)心(xin)(xin)理的(de)增(zeng)值(zhi)和事(shi)后實(shi)質(zhi)效益兩部分(fen)的(de)合計(ji)。由(you)于預期(qi)心(xin)(xin)理的(de)增(zeng)值(zhi)容易(yi)受市場等因(yin)素感染，所以(yi)，地(di)鐵開(kai)(kai)通(tong)前是開(kai)(kai)發商(shang)炒作房(fang)(fang)地(di)產價值(zhi)的(de)最佳時(shi)期(qi)。但在(zai)此時(shi)入市的(de)個人投資(zi)者，往往容易(yi)被套(tao)牢。所以(yi)對(dui)投資(zi)者而言，要警惕在(zai)前期(qi)過(guo)多透支地(di)鐵對(dui)房(fang)(fang)價的(de)影響。

3、價格變動的結構特征：決定(ding)房(fang)地(di)(di)產的(de)(de)價(jia)值(zhi)有多方面的(de)(de)因素(su)，除(chu)交(jiao)通(tong)條件外，還有市場、政(zheng)策、規劃水(shui)平、周(zhou)邊環境和(he)配套水(shui)平等(deng)。房(fang)地(di)(di)產的(de)(de)升值(zhi)不能單(dan)靠(kao)地(di)(di)鐵(tie)來拉動，最終還要看(kan)樓盤自身質素(su)、周(zhou)邊配套、人文、環境等(deng)因素(su)。可(ke)見，地(di)(di)鐵(tie)只會給高(gao)品(pin)質的(de)(de)樓盤“錦上添花”，而不會給品(pin)質低(di)下的(de)(de)產品(pin)“雪中(zhong)送炭”。

但是房產的升值不能單靠地鐵來拉動。從(cong)宏(hong)觀(guan)上(shang)看，還(huan)跟政治、市場、經濟、產業結構(gou)等(deng)(deng)因素(su)有關；而從(cong)微(wei)觀(guan)上(shang)看，還(huan)要(yao)看樓盤自身品質(zhi)、內部配套、環(huan)境等(deng)(deng)因素(su)。

對于“地鐵房”的(de)增值，要有清(qing)晰的(de)認識，地鐵會對高品(pin)質(zhi)的(de)樓盤(pan)“如(ru)虎(hu)添翼”，提升項目附加值，而(er)不會給低(di)品(pin)質(zhi)的(de)產品(pin)“濟困(kun)解(jie)危”。

對于(yu)購(gou)房(fang)(fang)者而(er)言，購(gou)買地鐵(tie)物業更要(yao)切忌跟(gen)風(feng)，而(er)忽略(lve)物業本身(shen)是否契(qi)合居住(zhu)實際需(xu)要(yao)。如是否存在地鐵(tie)噪音、震動等問題也(ye)是影響其升(sheng)值(zhi)空(kong)間的關鍵要(yao)素。購(gou)房(fang)(fang)者可時(shi)刻關注地鐵(tie)規劃(hua)進程和環境影響，適當取舍(she)，在適當時(shi)候出手(shou)投資或甩賣，才能(neng)規避(bi)不(bu)必要(yao)的風(feng)險。