【地鐵對(dui)房價(jia)的影響(xiang)】地鐵沿(yan)線房價(jia)受哪些因(yin)素(su)影響(xiang) 地鐵對(dui)房價(jia)的影響(xiang)到底有多大

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2016年1月(yue)的(de)(de)《商業(ye)地(di)產(chan)地(di)鐵效(xiao)應專(zhuan)題報告》顯示，地(di)鐵通車(che)后(hou)，北京、上(shang)海、廣州地(di)鐵周邊(bian)物業(ye)價值均得(de)到大(da)幅度的(de)(de)提升(sheng)(sheng)，具體為：離地(di)鐵站0-500米的(de)(de)近郊(jiao)區(qu)物業(ye)價值提升(sheng)(sheng)20%—25%，而(er)遠郊(jiao)區(qu)物業(ye)價值則提升(sheng)(sheng)10%—15%。而(er)深(shen)圳更(geng)為明顯，這兩組數據分別為26%和(he)18%。

武漢：地鐵“首末站(zhan)”房價漲幅最(zui)大，最(zui)高30%。地鐵開通前(qian)1年和(he)開通后(hou)2年，沿線區域房產升值速度最(zui)快。

長沙：地(di)鐵開通后，房價上漲15%。

杭州：有地鐵盤上漲超100%，不僅比非地鐵盤漲得快(kuai)，也(ye)抗跌。

北京：地鐵5號(hao)線(xian)開(kai)通半個月沿線(xian)住宅價格暴漲(zhang)2367元(yuan)/平米，10號(hao)線(xian)在(zai)建設(she)的(de)兩年期間周邊物業價格平均(jun)上漲(zhang)一倍多。

天津：地鐵(tie)的開通帶來的交(jiao)通便利(li)和經濟元素大流通，導致周邊物業漲幅高達30%-40%。

廣州：地(di)鐵一號線開通后，沿線的樓盤(pan)二手售價對比推出市場時的一手售價，基(ji)本上(shang)漲15%以上(shang)，租(zu)金回報(bao)率(lv)10%以上(shang)。

地鐵沿線樓盤升值空間大

地(di)鐵(tie)對于沿線樓市價格產生直接影響，如距(ju)離地(di)鐵(tie)站點(dian)步行5分種內的房(fang)子，稱之(zhi)(zhi)為“正地(di)鐵(tie)房(fang)”；10分鐘(zhong)內稱為“準(zhun)地(di)鐵(tie)房(fang)”；15分鐘(zhong)內稱之(zhi)(zhi)為“近地(di)鐵(tie)房(fang)”，距(ju)離不同，房(fang)價、升值空間也(ye)不一樣(yang)。

一(yi)般來說，地(di)鐵(tie)站臺周邊的樓(lou)盤價格增幅(fu)每年大(da)約在(zai)10%左右，但地(di)鐵(tie)對其影響主要體現在(zai)地(di)鐵(tie)規劃(hua)和(he)建設初期，等地(di)鐵(tie)建成之后，漲幅(fu)會迅速回落，升值(zhi)放緩(huan)。通常來說，距(ju)離(li)地(di)鐵(tie)越近，受到地(di)鐵(tie)影響程度越高(gao)，價格水平越高(gao)。

地鐵對房價的影響可以從空間、時間、結構等三方面來分析：

1、價格變動的空間特征：已發展成熟(shu)的(de)城市(shi)中(zhong)心區(qu)(qu)(qu)(qu)由(you)于原有區(qu)(qu)(qu)(qu)位條件已相當優越(yue)，在用(yong)地(di)強度或(huo)性質未(wei)改變時(shi)，修(xiu)建地(di)鐵對房地(di)產(chan)價格的(de)影響(xiang)不是很明(ming)顯(xian)；而接近城市(shi)的(de)邊(bian)緣地(di)區(qu)(qu)(qu)(qu)，由(you)于區(qu)(qu)(qu)(qu)位條件的(de)改善幅度很大，土地(di)集聚(ju)利用(yong)比較(jiao)顯(xian)著，故(gu)房地(di)產(chan)價值的(de)增長受地(di)鐵的(de)影響(xiang)非(fei)常明(ming)顯(xian)。所以越(yue)是交通不成熟(shu)的(de)區(qu)(qu)(qu)(qu)域，地(di)鐵投資對周邊(bian)地(di)區(qu)(qu)(qu)(qu)產(chan)生(sheng)的(de)效益(yi)越(yue)大，房地(di)產(chan)價格的(de)升(sheng)幅也越(yue)大。

2、價格變動的時間特征：一般來說(shuo)，城市中心區(qu)，由于其商(shang)業氛圍已(yi)經形成(cheng)，其增值(zhi)的(de)周期很短；而(er)新開(kai)發區(qu)，增值(zhi)周期則較長。 地(di)(di)鐵對房(fang)(fang)地(di)(di)產產生(sheng)的(de)增值(zhi)可(ke)視為(wei)開(kai)通(tong)前預期心理的(de)增值(zhi)和事(shi)后實(shi)質效(xiao)益兩部(bu)分(fen)的(de)合計(ji)。由于預期心理的(de)增值(zhi)容(rong)易(yi)受市場等(deng)因素感染，所以(yi)，地(di)(di)鐵開(kai)通(tong)前是開(kai)發商(shang)炒作房(fang)(fang)地(di)(di)產價(jia)值(zhi)的(de)最佳時(shi)期。但在(zai)此時(shi)入市的(de)個人投(tou)資(zi)者，往往容(rong)易(yi)被套牢。所以(yi)對投(tou)資(zi)者而(er)言，要警惕在(zai)前期過多(duo)透支地(di)(di)鐵對房(fang)(fang)價(jia)的(de)影(ying)響。

3、價格變動的結構特征：決定房地產的(de)價值(zhi)有(you)(you)多方面(mian)的(de)因(yin)素(su)(su)，除交(jiao)通條件外，還有(you)(you)市場、政策(ce)、規劃水(shui)平、周邊環境和配套(tao)水(shui)平等。房地產的(de)升值(zhi)不能單靠地鐵(tie)來(lai)拉動，最終(zhong)還要(yao)看樓盤自身質素(su)(su)、周邊配套(tao)、人文、環境等因(yin)素(su)(su)。可見(jian)，地鐵(tie)只(zhi)會給高品質的(de)樓盤“錦上添(tian)花(hua)”，而不會給品質低下的(de)產品“雪中送炭”。

但是房產的升值不能單靠地鐵來拉動。從(cong)宏觀(guan)上看，還跟政(zheng)治(zhi)、市場(chang)、經濟、產業結構等(deng)因素(su)有關；而從(cong)微觀(guan)上看，還要看樓(lou)盤自身品(pin)質、內部配套、環(huan)境等(deng)因素(su)。

對于“地鐵房”的增值(zhi)，要有清(qing)晰的認識(shi)，地鐵會對高品質的樓盤“如(ru)虎添(tian)翼”，提升項目附加值(zhi)，而(er)不會給低品質的產品“濟困解危”。

對(dui)于購(gou)房者而(er)言，購(gou)買地(di)鐵物業更要(yao)切忌跟(gen)風(feng)，而(er)忽略物業本(ben)身(shen)是(shi)(shi)否契合居住實際需要(yao)。如是(shi)(shi)否存在地(di)鐵噪(zao)音、震動(dong)等問題也是(shi)(shi)影響其升值空間的關鍵要(yao)素(su)。購(gou)房者可時刻關注地(di)鐵規劃進程和環境影響，適當取舍(she)，在適當時候出(chu)手投資(zi)或甩(shuai)賣，才(cai)能規避不必(bi)要(yao)的風(feng)險。