商業地產策劃案例

第一部分

商業市場調研

影(ying)響商(shang)(shang)(shang)場(chang)物業開發成功的因素很多，如市民(min)的收入(ru)水平(ping)、消費(fei)水平(ping)與(yu)消費(fei)結構(gou)，商(shang)(shang)(shang)業圈(quan)半徑，新(xin)舊商(shang)(shang)(shang)業格局，商(shang)(shang)(shang)業貿易的繁榮程度及其影(ying)響力(li)(li)，商(shang)(shang)(shang)場(chang)物業所處區域（或商(shang)(shang)(shang)業圈(quan)）的商(shang)(shang)(shang)業環境，競(jing)爭對手的實(shi)力(li)(li)與(yu)策略等。因此(ci)，在(zai)操作商(shang)(shang)(shang)業地(di)產時，市場(chang)調研成了商(shang)(shang)(shang)場(chang)成敗(bai)的橋(qiao)頭堡。

國民經(jing)濟主要技術經(jing)濟指標。 政府有(you)關舉措(cuo)與城市遠景規劃、社(she)會因素分析等。

一、市場調研概況

調研時間、地(di)點區(qu)域、回收問卷、調查(cha)方法（消費者座談(tan)會、實地(di)考察法、分區(qu)域隨機抽樣法等）與(yu)基本結論(lun)。

二、宏觀背景分析

1、周(zhou)邊(bian)主要城市(shi)商業物業發展水(shui)平的比(bi)較(jiao)；

2、國民(min)經濟主要技術經濟指標；

3、政府有(you)關舉措(cuo)與城(cheng)市遠景規(gui)劃、社會因素(su)分析等；

三、區域商業市場研究

（一）、區域商圈研究

1、城市(shi)發展狀況：GDP指(zhi)數(shu)、人口(kou)分布(bu)、產業結構等。

2、項目區(qu)域商(shang)貿狀況：交易狀況、恩格爾(er)系數、居民收入及消(xiao)費結構等。

3、人流研究：人流包(bao)括垂直(zhi)人流及水平人流，研究范(fan)圍包(bao)括：人流類量、停留時間、每(mei)次消費、對(dui)不同類別的需求（吃、喝、玩(wan)、樂(le)）等。

4、商(shang)圈(quan)輻射(she)范(fan)圍：一級商(shang)圈(quan)、次級商(shang)圈(quan)輻射(she)范(fan)圍、商(shang)圈(quan)內的競(jing)爭項目等。

（二）、終端消費者研究

1、消費習慣：地域(yu)的(de)差異性，不同(tong)宗教、不同(tong)民族、不同(tong)年(nian)齡、性別等。

2、逛商場頻度：是影響商場人流(liu)的關鍵。

3、偏愛商場：包括尋找出消費者(zhe)偏(pian)愛程度高的商場(chang)吸(xi)引(yin)點及其原(yuan)因。

4、對項(xiang)目商圈評價(jia)(jia)：包括區域(yu)商品價(jia)(jia)格、對商場(chang)滿意度(du)等。

（三）、投資客戶研究

1、經(jing)營范圍：找(zhao)出(chu)研究(jiu)范圍包括百貨(huo)店、大連鎖店或(huo)快餐集團的(de)個別需要(yao)。

2、投資動向：包(bao)括(kuo)投資類(lei)型、租金范圍及交(jiao)納方式等。

3、商圈內商鋪經營(ying)狀況：包括(kuo)經營(ying)時間(jian)、營(ying)業(ye)(ye)時間(jian)、經營(ying)業(ye)(ye)績等。

（四）、競爭對手研究

1、競爭者基本(ben)狀況：包括資金實(shi)力、性質、優、劣勢等。

2、競爭(zheng)項目：包(bao)括面積、特色、經營范圍、業(ye)態、主(zhu)要客戶(hu)、輻(fu)射范圍等(deng)。

四、消費者消費習性探討

1、基本結論 ： 消費(fei)群體對商(shang)(shang)場業態構成、消費(fei)品要(yao)(yao)求、地段要(yao)(yao)求、消費(fei)心態、對商(shang)(shang)場規劃與配套的(de)要(yao)(yao)求、信息來源、購買方式、消費(fei)習慣等

2、專題研究 專題一：不同消費群體消費意向(xiang)（例：民營企業老板、公務員、個體工商業者、白領階層、工薪階層等(deng)等(deng)）

專題二：消費者收入水平與商場消費傾向及習慣

五、項目經營方式論證

1、項目與同(tong)類型物業的比較論證

2、項目業態(tai)探討與可持(chi)續發(fa)展論證

3、項目消費(fei)者群體(ti)分析及引(yin)導性消費(fei)行為(wei)論(lun)證

4、項目的商業價(jia)值(zhi)及租(zu)金價(jia)值(zhi)風(feng)險(xian)性論(lun)證

5、項目設計標準及經營管理水(shui)平的論證

二、商場管理制度制訂

1、招商處(chu)管理(li)制(zhi)度

2、商場經營(ying)管理制(zhi)度(du)的擬訂

3、商場裝修及設施安裝管理制(zhi)度

4、商場各部室經理及分區主(zhu)任崗位職責

三、商場經營管理人員的選聘和培訓

1、商場各(ge)級管理(li)人員的選聘

2、商場經營管(guan)理培訓資料

四、商場管理

1、制定商(shang)場經(jing)營管(guan)理目標及(ji)計劃(hua)

2、制定商場管理標(biao)準

3、客戶資(zi)料分(fen)析

4、各項資料及文件建檔

第六部分 項目標識系統

品(pin)牌是21新(xin)世(shi)紀房地產(chan)市(shi)(shi)場市(shi)(shi)場致勝的一張王牌。在市(shi)(shi)場競(jing)爭時代，沒有(you)VI識別系統(tong)的企業或樓盤，就(jiu)如同沒有(you)國旗的國家。

一、基本要素系統

1、樓盤標志

2、標志最(zui)小尺寸，空(kong)間(jian)限定及方格制圖法(fa)

3、中(zhong)文(wen)標準字體（簡(jian)稱(cheng)、全稱(cheng)）

4、英文(wen)標準字體（簡(jian)稱(cheng)、全稱(cheng)）

5、中英文標準字體(ti)制作

6、常用字體

7、標準色

8、輔助色

9、標志輔(fu)助圖(tu)形

10、標志標準字體使用規范、廣告語(yu)應用規范

二、基本要素組合系統

1、標志(zhi)與簡稱的組合

2、標志與簡稱的特殊組合(he)

3、中文簡(jian)稱與英文簡(jian)稱的組合

4、標志與(yu)全(quan)稱的組合(he)

三、實際應用系統

1、案旗

2、禮儀旗、徽章(zhang)

3、中英文名片

4、胸卡

5、手提袋

6、服裝：售樓人(ren)員、保(bao)安人(ren)員、管理人(ren)員

7、信封、信箋

8、旗桿

9、物管識別(bie)標志

四、導示系統

1、售樓招牌

2、售樓指引牌

3、工地形象墻（圍墻）

4、交通工具

五、廣告系統

1、路牌、燈箱廣(guang)告(gao)

2、廣告旗

3、形象展板

4、標志(zhi)英(ying)文簡稱組合

5、標準(zhun)顏色(se)、輔(fu)助(zhu)顏色(se)