商業地產策劃案例

第一部分

商業市場調研

影(ying)響商(shang)(shang)(shang)場物業開發成(cheng)功的(de)(de)因(yin)素很多，如市民的(de)(de)收(shou)入水(shui)平(ping)、消費(fei)水(shui)平(ping)與消費(fei)結構(gou)，商(shang)(shang)(shang)業圈半(ban)徑，新(xin)舊商(shang)(shang)(shang)業格局，商(shang)(shang)(shang)業貿(mao)易的(de)(de)繁(fan)榮(rong)程(cheng)度及其影(ying)響力，商(shang)(shang)(shang)場物業所處區(qu)域(yu)（或商(shang)(shang)(shang)業圈）的(de)(de)商(shang)(shang)(shang)業環境，競爭對手的(de)(de)實力與策略(lve)等(deng)。因(yin)此，在操作商(shang)(shang)(shang)業地產時(shi)，市場調研成(cheng)了商(shang)(shang)(shang)場成(cheng)敗的(de)(de)橋頭堡(bao)。

國民經(jing)濟(ji)主要技術(shu)經(jing)濟(ji)指標。 政府(fu)有(you)關舉措與城市遠景規劃、社會因素分析等。

一、市場調研概況

調研時間、地(di)點(dian)區域、回收問卷、調查方(fang)法（消費者座談(tan)會、實地(di)考察法、分(fen)區域隨(sui)機抽樣法等）與(yu)基本結論。

二、宏觀背景分析

1、周(zhou)邊主要城市(shi)商業物業發展水(shui)平的比較；

2、國(guo)民經濟主要技術經濟指標；

3、政府有(you)關(guan)舉(ju)措與城市遠景規劃、社會因素(su)分析(xi)等；

三、區域商業市場研究

（一）、區域商圈研究

1、城市發展狀況：GDP指數、人口分布、產業結(jie)構等(deng)。

2、項目(mu)區域商貿狀況：交易(yi)狀況、恩格爾(er)系數(shu)、居民收入(ru)及消費結構等。

3、人(ren)流研究(jiu)：人(ren)流包括(kuo)垂直人(ren)流及水平(ping)人(ren)流，研究(jiu)范圍(wei)包括(kuo)：人(ren)流類量、停(ting)留時間、每次消費、對不同類別的(de)需求（吃(chi)、喝、玩、樂）等(deng)。

4、商(shang)(shang)(shang)圈輻(fu)射(she)范圍(wei)：一級(ji)商(shang)(shang)(shang)圈、次級(ji)商(shang)(shang)(shang)圈輻(fu)射(she)范圍(wei)、商(shang)(shang)(shang)圈內(nei)的競爭項目等。

（二）、終端消費者研究

1、消(xiao)費習慣(guan)：地(di)域的差異性(xing)，不(bu)同宗教、不(bu)同民族、不(bu)同年齡、性(xing)別等(deng)。

2、逛商場(chang)頻度：是影響商場(chang)人(ren)流(liu)的關鍵。

3、偏愛商場：包(bao)括尋找出消費者偏愛程度高的商(shang)場(chang)吸(xi)引點及其原因。

4、對(dui)項(xiang)目(mu)商(shang)圈評價：包括區(qu)域商(shang)品價格、對(dui)商(shang)場(chang)滿意度等(deng)。

（三）、投資客戶研究

1、經(jing)營范(fan)圍(wei)：找出(chu)研究范(fan)圍(wei)包括百(bai)貨店、大連鎖店或快餐集團的個別需(xu)要(yao)。

2、投資動向：包(bao)括投資類(lei)型、租金范(fan)圍(wei)及(ji)交納方式等。

3、商圈內商鋪經營(ying)狀況(kuang)：包括(kuo)經營(ying)時間(jian)、營(ying)業時間(jian)、經營(ying)業績等。

（四）、競爭對手研究

1、競爭者基本狀況(kuang)：包括資金實力、性質、優、劣勢等。

2、競爭項目：包括面積、特色、經營范圍(wei)、業態、主要客戶、輻(fu)射范圍(wei)等。

四、消費者消費習性探討

1、基(ji)本(ben)結論(lun) ： 消費(fei)群體對商場業態(tai)(tai)構(gou)成、消費(fei)品要(yao)(yao)求(qiu)、地段要(yao)(yao)求(qiu)、消費(fei)心態(tai)(tai)、對商場規劃與配套的要(yao)(yao)求(qiu)、信(xin)息來(lai)源、購買(mai)方式(shi)、消費(fei)習(xi)慣等

2、專(zhuan)題研究 專(zhuan)題一：不同消(xiao)費群體消(xiao)費意向（例(li)：民(min)營(ying)企業老板、公務員、個體工商業者、白領(ling)階(jie)層、工薪階(jie)層等(deng)等(deng)）

專題二：消費者收入水平與商場消費傾向及習慣

五、項目經營方式論證

1、項目與同類型物業的(de)比較論證

2、項目業態探討(tao)與可持(chi)續發(fa)展論證

3、項(xiang)目(mu)消費(fei)者(zhe)群(qun)體分析及引導性消費(fei)行為論證

4、項目的商業價(jia)值及租金價(jia)值風險(xian)性(xing)論證

5、項目設(she)計標準及經營管理水平的論證

二、商場管理制度制訂

1、招商處管理制(zhi)度

2、商場經營管理(li)制度(du)的擬(ni)訂

3、商場裝修及設(she)施(shi)安(an)裝管理制度

4、商場各(ge)部室經理(li)及分區(qu)主任崗(gang)位職責

三、商場經營管理人員的選聘和培訓

1、商場各級管理(li)人(ren)員(yuan)的選聘

2、商場經(jing)營管(guan)理培訓資料(liao)

四、商場管理

1、制定商場經營(ying)管理目(mu)標及(ji)計劃

2、制定(ding)商(shang)場管理標準

3、客戶資(zi)料分析(xi)

4、各項資(zi)料及文件建檔

第六部分 項目標識系統

品牌是(shi)21新世紀房地產市場(chang)市場(chang)致勝(sheng)的一張王牌。在市場(chang)競爭時代，沒(mei)有VI識別系統的企業或(huo)樓盤，就(jiu)如同沒(mei)有國(guo)旗的國(guo)家。

一、基本要素系統

1、樓盤標志

2、標志最小尺寸，空間限定及方(fang)格制圖法

3、中文(wen)標準字體（簡稱、全(quan)稱）

4、英文(wen)標準字體（簡稱(cheng)、全稱(cheng)）

5、中(zhong)英文標準字體制作

6、常用字體

7、標準色

8、輔助色

9、標志(zhi)輔助圖形

10、標志標準字(zi)體使用(yong)規范(fan)、廣告語應用(yong)規范(fan)

二、基本要素組合系統

1、標志與簡稱(cheng)的(de)組合

2、標志與簡(jian)稱的特殊(shu)組合

3、中(zhong)文簡稱(cheng)與英文簡稱(cheng)的(de)組(zu)合

4、標志(zhi)與全稱(cheng)的組(zu)合

三、實際應用系統

1、案旗

2、禮(li)儀(yi)旗、徽章

3、中英文名片

4、胸卡

5、手提袋

6、服裝(zhuang)：售樓人(ren)(ren)員、保安人(ren)(ren)員、管理人(ren)(ren)員

7、信封、信箋

8、旗桿

9、物(wu)管(guan)識別(bie)標志

四、導示系統

1、售樓招牌

2、售樓指引牌

3、工地形象墻（圍墻）

4、交通工具

五、廣告系統

1、路(lu)牌(pai)、燈(deng)箱(xiang)廣(guang)告

2、廣告旗

3、形象展板

4、標(biao)志英文(wen)簡稱組合

5、標準顏色、輔助顏色