【房(fang)地(di)產廣(guang)(guang)告策劃】房(fang)地(di)產廣(guang)(guang)告策劃流(liu)程房(fang)地(di)產廣(guang)(guang)告策劃方案

房地產廣(guang)告(gao)(gao)(gao)從其籌備到真正(zheng)落(luo)實(shi)是一(yi)個非常復(fu)雜的(de)(de)過程，只有(you)切實(shi)掌握好其中每(mei)一(yi)步的(de)(de)關(guan)鍵(jian)，才能最終得到理想的(de)(de)結果，其流(liu)程通常分為四個階段(duan)：準(zhun)備階段(duan)：拿地，規劃設計(ji)(ji)出產(chan)品(pin)（開(kai)發公司廣(guang)告(gao)(gao)(gao)部）—→確定(ding)預算—→尋找(zhao)廣(guang)告(gao)(gao)(gao)公司實(shi)施階段(duan)：廣(guang)告(gao)(gao)(gao)公司了解項目(mu)及購買對象(xiang)信息廣(guang)告(gao)(gao)(gao)公司出媒(mei)體計(ji)(ji)劃—→確定(ding)廣(guang)告(gao)(gao)(gao)目(mu)標—→主(zhu)題確定(ding)及創意表(biao)現—→廣(guang)告(gao)(gao)(gao)投放(fang)時間的(de)(de)確定(ding)—→媒(mei)體選擇(ze)傳播階段(duan)：各(ge)項活動和(he)廣(guang)告(gao)(gao)(gao)的(de)(de)正(zheng)式推廣(guang)評估(gu)階段(duan)：測(ce)定(ding)廣(guang)告(gao)(gao)(gao)投放(fang)的(de)(de)效率。

準備階段

拿地，規劃出產品

一般來說，從拿地到規劃出產品都是開發商的事，廣告公司在這階段是不介入的，但若是開發公司本身就有廣告部，廣告部的創意總監從一開始就介入項目的運作，包括土地拿下前后的前期市場調研，產品的規劃與設計等，由于廣告部在項目初就緊密參與，因而對項目的了解是非常透徹的，非常利于項目以后一系列的推廣。對于是自己組建廣告還是(shi)對外尋(xun)找廣(guang)告(gao)(gao)公司這(zhe)一(yi)點(dian)上，則是(shi)各有各的(de)(de)優缺點(dian)。若是(shi)開(kai)發(fa)商自己組(zu)建廣(guang)告(gao)(gao)部(bu)，則對項目(mu)(mu)(mu)的(de)(de)了(le)解(jie)會(hui)更(geng)加(jia)透徹，前期準備也就(jiu)更(geng)加(jia)充分，同時在整個項目(mu)(mu)(mu)的(de)(de)運作中內部(bu)溝通會(hui)非(fei)常流暢，缺點(dian)就(jiu)是(shi)廣(guang)告(gao)(gao)部(bu)受公司上層及其(qi)他部(bu)門制約(yue)比較大，始終從開(kai)發(fa)公司的(de)(de)角(jiao)度(du)(du)出(chu)發(fa)，視野狹小，具有一(yi)定的(de)(de)局限性。對外選擇廣(guang)告(gao)(gao)公司，一(yi)方面(mian)廣(guang)告(gao)(gao)公司會(hui)更(geng)加(jia)專(zhuan)業，經驗(yan)也更(geng)為豐富，另外廣(guang)告(gao)(gao)公司從局外人的(de)(de)角(jiao)度(du)(du)介入項目(mu)(mu)(mu)，可以(yi)發(fa)現更(geng)加(jia)適合的(de)(de)產品(pin)主題；其(qi)缺點(dian)就(jiu)是(shi)對項目(mu)(mu)(mu)有可能(neng)會(hui)理解(jie)不透徹，與開(kai)發(fa)商之間溝通和信任(ren)度(du)(du)不夠，費用比較高之類。

確定預算

廣告預算內容

常(chang)見的房地產(chan)廣告預(yu)算內容包括(kuo)以下幾項：

A．廣告調查費用

包括廣告(gao)(gao)(gao)前(qian)期的市場研究、廣告(gao)(gao)(gao)效果調查、廣告(gao)(gao)(gao)咨(zi)詢費用(yong)(yong)、媒介(jie)調查費用(yong)(yong)等

B．廣告制作費用

包括照相(xiang)、制版(ban)、印刷(shua)、錄音、攝影、錄像、文案操作、美術設計、廣告禮(li)品等直(zhi)接的(de)制作費用

C．廣告媒體費用

購買報紙(zhi)和雜志版面、電視和電臺播出頻道和時段、租用(yong)戶外看板等其(qi)他(ta)媒體(ti)的費用(yong)

D．其他相關費用

是與廣(guang)告活(huo)動(dong)有(you)關的公共活(huo)動(dong)、SP活(huo)動(dong)、直效營銷等(deng)費用

確定廣告預算的方法

如果(guo)是對外尋找(zhao)廣(guang)告公司(si)，開發商會(hui)(hui)在產品出來后根(gen)據項目的大小和性質來初步(bu)確定(ding)廣(guang)告推(tui)廣(guang)的預算，廣(guang)告預算的制定(ding)還會(hui)(hui)受(shou)到其他(ta)一些因(yin)素的影響(xiang)，如市場競爭程度、廣(guang)告投放(fang)頻率(lv)的選擇、銷(xiao)售速度的制定(ding)、企業品牌(pai)的知名(ming)程度等。通常測定(ding)廣(guang)告預算會(hui)(hui)采(cai)取以(yi)下幾種方(fang)式(shi)

A．量(liang)入(ru)為出法(fa)。即(ji)根據開(kai)發商本身資金(jin)的承受能力(li)來確定(ding)廣告預算(suan)，帶有一定(ding)的片面性(xing)

B．銷售百分比法。即開發商根據既定的銷售額的百分(fen)比來決定廣告費用的大小。

C．競(jing)爭對等法。即根據(ju)競(jing)爭對手大致投(tou)入的廣告費用(yong)來確定自(zi)己項目(mu)的預算。

D．目標任務(wu)法。即開發商首先確定促(cu)(cu)銷目標，根據所要(yao)(yao)完成的(de)(de)(de)促(cu)(cu)銷目標決(jue)定必須執行(xing)的(de)(de)(de)工(gong)作(zuo)任務(wu)，然后(hou)估算每項任務(wu)所需要(yao)(yao)的(de)(de)(de)促(cu)(cu)銷支出(chu)(chu)，這些促(cu)(cu)銷支出(chu)(chu)的(de)(de)(de)總和(he)就是計劃促(cu)(cu)銷預算。

通常大的房地產開(kai)(kai)發商會(hui)(hui)把銷售百(bai)分比法和競爭對等法相結(jie)(jie)合來確定廣(guang)告(gao)預算(suan)，一(yi)(yi)般(ban)廣(guang)告(gao)預算(suan)大致控制在(zai)樓盤銷售總(zong)金額的1%—3%之間，而(er)小的開(kai)(kai)發商則會(hui)(hui)根(gen)(gen)據銷售狀況(kuang)階段性的滾動(dong)執行(xing)，銷售結(jie)(jie)果一(yi)(yi)旦(dan)不如意(yi)，廣(guang)告(gao)預算(suan)便會(hui)(hui)停止。在(zai)初步確定下廣(guang)告(gao)預算(suan)后(hou)，開(kai)(kai)發商也會(hui)(hui)在(zai)找到廣(guang)告(gao)公司后(hou)與廣(guang)告(gao)公司再次協(xie)商，根(gen)(gen)據廣(guang)告(gao)公司方面對產品的定義和見解也會(hui)(hui)作出相應的調整。預算(suan)費用的編(bian)排最后(hou)會(hui)(hui)由(you)廣(guang)告(gao)公司與開(kai)(kai)發商一(yi)(yi)起(qi)協(xie)商制訂(ding)。

尋找廣告公司

通常廣告(gao)代理公司(si)的選擇會采取以(yi)下兩種方式：

廣告招標

即向多家廣告公(gong)(gong)司發(fa)標，征集(ji)廣告策劃書、平面(mian)影視創意及報價。其優點在于創意結果直(zhi)觀(guan)，易于判斷，并(bing)且收費情況清(qing)晰；缺點是周期長，使實質性策劃工作的(de)時(shi)間較為倉(cang)促，同時(shi)一些規(gui)模大(da)、定力強的(de)公(gong)(gong)司不(bu)愿參加招標。

經驗選擇

根(gen)據(ju)廣(guang)告(gao)(gao)(gao)公(gong)(gong)司以前的(de)作(zuo)(zuo)品及業內(nei)(nei)的(de)地(di)位(wei)名(ming)聲來初步選定(ding)一(yi)家，請其在(zai)一(yi)定(ding)時(shi)間內(nei)(nei)出策劃(hua)草案，如小區的(de)形象設計或(huo)者SLOGAN之(zhi)類的(de)，然后憑借其作(zuo)(zuo)品確定(ding)合作(zuo)(zuo)意向。其優點在(zai)于(yu)比廣(guang)告(gao)(gao)(gao)招標周期短，廣(guang)告(gao)(gao)(gao)公(gong)(gong)司有(you)較多的(de)時(shi)間展開實質性(xing)工作(zuo)(zuo)，深化創意，并且多數廣(guang)告(gao)(gao)(gao)公(gong)(gong)司樂(le)于(yu)接受(shou)；而缺點在(zai)于(yu)比選的(de)依據(ju)不充分不直(zhi)觀，廣(guang)告(gao)(gao)(gao)個案差異(yi)性(xing)大，存在(zai)一(yi)定(ding)風險。

不同(tong)(tong)項目會根據其大(da)小性質來選擇不同(tong)(tong)方式(shi)尋找廣告(gao)公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)，有很多公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)會和(he)廣告(gao)公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)結(jie)成長期合作(zuo)關系，這種(zhong)模(mo)式(shi)也為開發商(shang)節省了很多斟選方面的(de)時間，并且長期的(de)合作(zuo)關系也利于廣告(gao)公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)和(he)開發商(shang)就項目進行透徹的(de)了解和(he)合作(zuo)。

實施階段

廣告公司了解(jie)項(xiang)目及購(gou)買(mai)對象信息。

只有(you)透(tou)徹的(de)了(le)解項(xiang)(xiang)目(mu)后(hou)才能制作(zuo)出成功的(de)廣(guang)告(gao)(gao)作(zuo)品，廣(guang)告(gao)(gao)公司(si)在接(jie)到(dao)項(xiang)(xiang)目(mu)后(hou)需(xu)要(yao)對(dui)產品進(jin)行徹底的(de)研(yan)究，其內(nei)容(rong)包(bao)括：項(xiang)(xiang)目(mu)周(zhou)邊情況，樓盤(pan)分(fen)析(xi)，近(jin)期樓市動向，項(xiang)(xiang)目(mu)地理位置分(fen)析(xi)，小區(qu)規劃，設計特色，價格策略(lve)，競爭對(dui)手分(fen)析(xi)，消費(fei)者調查等(deng)。其中(zhong)開發商(shang)會向廣(guang)告(gao)(gao)公司(si)提供(gong)大部分(fen)資料，但處于(yu)對(dui)項(xiang)(xiang)目(mu)的(de)把(ba)握(wo)程度，大部分(fen)優秀(xiu)的(de)廣(guang)告(gao)(gao)公司(si)會就(jiu)已給(gei)的(de)資料進(jin)行更深入的(de)調查，只有(you)在吃透(tou)了(le)整個產品及(ji)消費(fei)對(dui)象后(hou)，廣(guang)告(gao)(gao)公司(si)才會進(jin)行下一步的(de)工(gong)作(zuo)。

廣告公司出媒體計劃

確定廣告目標。

房地(di)產廣(guang)告(gao)(gao)(gao)的(de)(de)成功與否(fou)，關鍵在(zai)于它能否(fou)在(zai)恰(qia)當的(de)(de)地(di)點(dian)以(yi)恰(qia)當的(de)(de)方(fang)式(shi)傳達給恰(qia)當的(de)(de)人(ren)，廣(guang)告(gao)(gao)(gao)目標(biao)(biao)不能泛泛而談，包括開發商在(zai)內經常會走(zou)入誤區，把廣(guang)告(gao)(gao)(gao)目標(biao)(biao)制定為提高(gao)知(zhi)名度、促進銷售(shou)、建立品(pin)牌等，事實上以(yi)上這些目標(biao)(biao)是一(yi)個(ge)(ge)房地(di)產廣(guang)告(gao)(gao)(gao)或多(duo)或少必然會達到的(de)(de)效果(guo)，想要(yao)對廣(guang)告(gao)(gao)(gao)公司進行有(you)效的(de)(de)指導(dao)，必須使廣(guang)告(gao)(gao)(gao)公司明白(bai)一(yi)個(ge)(ge)確(que)實可行的(de)(de)廣(guang)告(gao)(gao)(gao)目標(biao)(biao)需要(yao)注(zhu)意如下幾點(dian)：

A．所要(yao)賣(mai)的(de)房(fang)子的(de)特點(dian)是什(shen)么？最重(zhong)要(yao)的(de)特點(dian)即賣(mai)點(dian)是什(shen)么？

B．目標(biao)消費者是(shi)誰？目標(biao)消費者為什么(me)會選(xuan)擇本項目？

C．要傳達給消費者的(de)信(xin)息(xi)是什(shen)么？怎么樣才能(neng)有效(xiao)的(de)傳達這(zhe)些信(xin)息(xi)？

D．用(yong)什么來測定傳達消息(xi)的效(xiao)果？

主題確定及創意表現

房(fang)地產(chan)廣告(gao)策略的(de)出(chu)發(fa)點(dian)是引起消(xiao)費(fei)者(zhe)的(de)注意和(he)興(xing)趣，激發(fa)消(xiao)費(fei)者(zhe)的(de)購(gou)買欲(yu)，并(bing)最終促使消(xiao)費(fei)者(zhe)購(gou)買該(gai)產(chan)品(pin)，因此(ci)在房(fang)地產(chan)廣告(gao)一定要充分表現產(chan)品(pin)的(de)優點(dian)，易(yi)于消(xiao)費(fei)者(zhe)理解記(ji)憶和(he)接受(shou)。

廣告投放時間的確定

一般來(lai)說，小型(xing)項(xiang)目的(de)廣告期間以一個月(yue)(yue)到兩(liang)個月(yue)(yue)為(wei)最多(duo)。中、大(da)型(xing)的(de)項(xiang)目（營業額在二、三億以上）時間會更加(jia)長一些，有的(de)甚(shen)至達到了一兩(liang)年，而房地產廣告時間的(de)節(jie)奏(zou)通常(chang)可以分為(wei)如下四種：

（1）集(ji)(ji)中型。是(shi)指廣告(gao)集(ji)(ji)中一(yi)段(duan)時(shi)間發布(bu)，以在短時(shi)間內迅速形成強大的(de)廣告(gao)攻勢。優(you)點(dian)在于能(neng)在短時(shi)期內給予消費者(zhe)強烈(lie)而有(you)效(xiao)的(de)刺激，以達到(dao)廣告(gao)的(de)效(xiao)果，并(bing)能(neng)促成銷售；缺點(dian)為廣告(gao)費用(yong)集(ji)(ji)中于一(yi)段(duan)時(shi)間大批量的(de)投入，發布(bu)時(shi)機的(de)選(xuan)擇非(fei)常(chang)重要，若(ruo)廣告(gao)未達到(dao)預期的(de)效(xiao)果，則很(hen)難進行補救。

（2）連(lian)續型。指在(zai)(zai)一定時期內，均勻安(an)排廣(guang)告(gao)的發布時間，使(shi)廣(guang)告(gao)經(jing)常性(xing)反復(fu)在(zai)(zai)目(mu)標市場(chang)出現，以逐步(bu)加深消費(fei)者(zhe)印象。優(you)點(dian)在(zai)(zai)于(yu)不(bu)斷(duan)刺(ci)激(ji)消費(fei)者(zhe)，并(bing)節省廣(guang)告(gao)費(fei)用；在(zai)(zai)于(yu)不(bu)可能每次都達到(dao)刺(ci)激(ji)消費(fei)者(zhe)的目(mu)的，而且預(yu)算也(ye)決(jue)定了連(lian)續性(xing)廣(guang)告(gao)無法進(jin)行大規(gui)模(mo)、長時間的廣(guang)告(gao)攻勢。

（3）間歇性。指間斷使用廣告(gao)的(de)(de)(de)(de)一(yi)種方式，即做(zuo)一(yi)段(duan)時(shi)間廣告(gao)，停一(yi)段(duan)時(shi)間，再(zai)做(zuo)一(yi)段(duan)時(shi)間廣告(gao)，反復進(jin)行(xing)。優點(dian)在于(yu)(yu)根據(ju)項目(mu)的(de)(de)(de)(de)進(jin)程來進(jin)行(xing)廣告(gao)分配，做(zuo)到有的(de)(de)(de)(de)放(fang)矢；點(dian)在于(yu)(yu)需要(yao)注意廣告(gao)發(fa)布的(de)(de)(de)(de)時(shi)機，注意銷售對于(yu)(yu)廣告(gao)的(de)(de)(de)(de)滯后型，還要(yao)考慮消(xiao)費者的(de)(de)(de)(de)遺忘速(su)度(du)。

（4）脈(mo)動型(xing)(xing)(xing)。脈(mo)動型(xing)(xing)(xing)集(ji)中了(le)連(lian)續型(xing)(xing)(xing)和(he)間(jian)歇型(xing)(xing)(xing)的(de)特征，即在一段時(shi)間(jian)內不(bu)斷(duan)保持廣告發布，又在某些時(shi)機加大(da)發布力度，形成廣告攻勢，集(ji)中了(le)連(lian)續型(xing)(xing)(xing)和(he)間(jian)隙型(xing)(xing)(xing)的(de)優(you)點(dian)，能夠(gou)不(bu)斷(duan)刺(ci)激消費者，還能刺(ci)激短(duan)期(qi)的(de)購買欲望。缺點(dian)就(jiu)是費用(yong)太高。

而廣告時(shi)間的安排即廣告周期的擬(ni)定，通常分為三個期間：

（1）引導期。作初期的訊(xun)息傳播(bo)，重點(dian)在引起消費(fei)者的好(hao)奇與期待，吸引購買者的注目和行動

（2）公開期(qi)。樓盤被(bei)正式推向市場，一切媒(mei)體運作(zuo)及印刷資(zi)料皆已準備就緒(xu)，一旦開盤，隨(sui)著強銷(xiao)(xiao)期(qi)的(de)(de)來臨，大(da)量(liang)的(de)(de)報紙廣告，結合(he)強有力的(de)(de)業務推廣，如人員拜訪、電話追蹤、派報郵寄(ji)等，立(li)體的(de)(de)促銷(xiao)(xiao)攻擊全面(mian)展開。

（3）續(xu)(xu)銷(xiao)期。為公開(kai)期后的(de)續(xu)(xu)銷(xiao)行為，將廣(guang)告(gao)后期所余的(de)房屋產品進行重新修(xiu)正廣(guang)告(gao)策(ce)略，改變已不適或不當的(de)廣(guang)告(gao)方向，作最(zui)后的(de)沖刺，以達最(zui)圓滿(man)的(de)成績。

廣告(gao)(gao)公司在擬(ni)定廣告(gao)(gao)時間的同(tong)時，即制定廣告(gao)(gao)節奏的安排，同(tong)時預(yu)先(xian)估算每段時間需要投(tou)入的費(fei)用。

在(zai)這(zhe)里，選擇廣告投放節奏通常與一個項(xiang)目(mu)大(da)小(xiao)性質有關，小(xiao)項(xiang)目(mu)宜(yi)采取(qu)(qu)集中型(xing)，以(yi)短平快(kuai)形式的(de)最大(da)限度(du)的(de)提高項(xiang)目(mu)的(de)知名度(du)。而(er)一些大(da)盤(pan)則更適合采取(qu)(qu)脈(mo)動型(xing)的(de)方式。

媒體選擇

房(fang)地產廣(guang)告媒(mei)(mei)體(ti)是(shi)用來傳播房(fang)地產廣(guang)告信息的(de)工(gong)具，通常會接觸的(de)媒(mei)(mei)體(ti)有：報(bao)紙、雜志(zhi)、廣(guang)播、電視、戶外廣(guang)告、售點廣(guang)告、DM直投、傳單海(hai)報(bao)、網絡、空(kong)中飛行物等。選擇不(bu)同(tong)的(de)媒(mei)(mei)體(ti)以及如何(he)正確的(de)組合(he)不(bu)同(tong)媒(mei)(mei)體(ti)是(shi)極(ji)其重要的(de)。

一般廣(guang)告(gao)公司(si)會根(gen)據項目(mu)的(de)大小、樓盤的(de)檔次、目(mu)標客戶的(de)定位(wei)、項目(mu)的(de)區域、開發商(shang)的(de)資(zi)金實力(li)來選(xuan)擇(ze)媒體。比如說在北(bei)(bei)京，中低檔的(de)項目(mu)主力(li)媒體選(xuan)擇(ze)是(shi)《北(bei)(bei)青(qing)》《北(bei)(bei)晚》《晨報》之類的(de)報紙及(ji)廣(guang)播，高(gao)檔項目(mu)除了在《北(bei)(bei)青(qing)》，更多的(de)會選(xuan)擇(ze)《經濟觀察報》及(ji)《三聯生活周刊》《IT經理(li)人》《商(shang)業(ye)周刊》等這類有針對性的(de)報紙雜志上(shang)刊登(deng)。

大多數房地產的(de)(de)廣告媒(mei)(mei)體(ti)會采用戶外媒(mei)(mei)體(ti)、印刷媒(mei)(mei)體(ti)、和報刊(kan)媒(mei)(mei)體(ti)三種形式，戶外媒(mei)(mei)體(ti)因為位置固定(ding)，比較(jiao)偏重于樓(lou)盤周圍的(de)(de)區域性(xing)(xing)客源；印刷媒(mei)(mei)體(ti)可以定(ding)向派發(fa)，針(zhen)對(dui)性(xing)(xing)和靈(ling)活性(xing)(xing)都比較(jiao)強(qiang)；報刊(kan)媒(mei)(mei)體(ti)和廣播電視則覆蓋面廣，客源層(ceng)多。為了更好地發(fa)揮媒(mei)(mei)體(ti)的(de)(de)效(xiao)率，使有(you)限的(de)(de)廣告經費收到(dao)最(zui)大的(de)(de)經濟效(xiao)益，應該對(dui)不同類(lei)型的(de)(de)媒(mei)(mei)體(ti)在綜合(he)(he)比較(jiao)的(de)(de)基(ji)礎上，加以合(he)(he)理(li)的(de)(de)篩選、組合(he)(he)，以期取長補短，以優補拙。

傳播階段

在(zai)此(ci)階(jie)段(duan)，前期各項(xiang)準(zhun)備(bei)已(yi)經(jing)非常(chang)具體充沛，一(yi)旦項(xiang)目開始(shi)運作，就(jiu)(jiu)啟(qi)動(dong)整個(ge)廣(guang)告(gao)計劃(hua)。在(zai)這個(ge)階(jie)段(duan)里需(xu)要(yao)注意的(de)(de)(de)(de)是，雖然前期已(yi)經(jing)準(zhun)備(bei)的(de)(de)(de)(de)非常(chang)詳細，但是市場是不(bu)斷變化及(ji)不(bu)可預知的(de)(de)(de)(de)，因此(ci)在(zai)這個(ge)階(jie)段(duan)，廣(guang)告(gao)公(gong)司(si)(si)需(xu)要(yao)和銷售(shou)總監密切(qie)配(pei)合，根(gen)據(ju)(ju)銷售(shou)第一(yi)線(xian)及(ji)時反(fan)饋(kui)的(de)(de)(de)(de)情況來(lai)盡心廣(guang)告(gao)計劃(hua)的(de)(de)(de)(de)修(xiu)(xiu)改(gai)(gai)，若(ruo)銷售(shou)情況基本(ben)符合當初(chu)(chu)預制的(de)(de)(de)(de)，則廣(guang)告(gao)計劃(hua)改(gai)(gai)動(dong)不(bu)大；若(ruo)有(you)一(yi)定的(de)(de)(de)(de)差距(ju)，可以(yi)(yi)就(jiu)(jiu)內容和推(tui)廣(guang)節奏上(shang)根(gen)據(ju)(ju)客戶(hu)反(fan)饋(kui)的(de)(de)(de)(de)情況加(jia)以(yi)(yi)修(xiu)(xiu)改(gai)(gai)；但若(ruo)銷售(shou)情況極差就(jiu)(jiu)需(xu)要(yao)及(ji)時更(geng)改(gai)(gai)廣(guang)告(gao)計劃(hua)，不(bu)要(yao)使失誤犯的(de)(de)(de)(de)更(geng)大。若(ruo)廣(guang)告(gao)效果(guo)不(bu)佳有(you)些開發(fa)商會采(cai)取更(geng)換廣(guang)告(gao)公(gong)司(si)(si)的(de)(de)(de)(de)形式，其實(shi)如(ru)果(guo)問題不(bu)是出在(zai)廣(guang)告(gao)公(gong)司(si)(si)業務水平上(shang)的(de)(de)(de)(de)話(hua)，更(geng)換廣(guang)告(gao)公(gong)司(si)(si)即(ji)勞神費力，同(tong)時也不(bu)見得會換到(dao)稱心如(ru)意的(de)(de)(de)(de)公(gong)司(si)(si)。在(zai)這種情況下(xia)，一(yi)是有(you)可能產(chan)品(pin)(pin)本(ben)身(shen)有(you)問題，另外就(jiu)(jiu)是當初(chu)(chu)廣(guang)告(gao)公(gong)司(si)(si)和開發(fa)商就(jiu)(jiu)產(chan)品(pin)(pin)溝通的(de)(de)(de)(de)不(bu)夠(gou)，因此(ci)可以(yi)(yi)根(gen)據(ju)(ju)市場反(fan)饋(kui)對產(chan)品(pin)(pin)作出相應的(de)(de)(de)(de)修(xiu)(xiu)改(gai)(gai)，同(tong)時就(jiu)(jiu)產(chan)品(pin)(pin)及(ji)目標客戶(hu)進行(xing)更(geng)為詳盡的(de)(de)(de)(de)研究，重新包裝項(xiang)目上(shang)市，爭取打個(ge)翻身(shen)仗。

評估階段

營銷學上通(tong)常說(shuo)：廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)主(zhu)們都(dou)知道自己(ji)投放的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)里有一(yi)半(ban)是(shi)(shi)無效(xiao)(xiao)(xiao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)，但(dan)是(shi)(shi)誰也(ye)(ye)不知哪(na)一(yi)半(ban)是(shi)(shi)無效(xiao)(xiao)(xiao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)。房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)也(ye)(ye)是(shi)(shi)如此，房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)和日用品(pin)廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)效(xiao)(xiao)(xiao)果(guo)反饋的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)最大(da)不同(tong)(tong)點(dian)就(jiu)(jiu)(jiu)是(shi)(shi)：房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)可以(yi)在(zai)(zai)廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)投放后(hou)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)當天就(jiu)(jiu)(jiu)能(neng)直接(jie)在(zai)(zai)來(lai)(lai)電來(lai)(lai)訪上得到(dao)體(ti)現(xian)。大(da)部分(fen)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)項(xiang)(xiang)目已(yi)經能(neng)夠通(tong)過(guo)客(ke)戶的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)第一(yi)次來(lai)(lai)電的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)渠道建(jian)立廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)效(xiao)(xiao)(xiao)果(guo)跟蹤制度，來(lai)(lai)電數(shu)(shu)(shu)量(liang)也(ye)(ye)成為廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)投放效(xiao)(xiao)(xiao)果(guo)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)重(zhong)要(yao)(yao)標準。在(zai)(zai)不同(tong)(tong)項(xiang)(xiang)目的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)反復實踐中發現(xian)，來(lai)(lai)電數(shu)(shu)(shu)量(liang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)確能(neng)在(zai)(zai)一(yi)定(ding)程度上反映廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)投放效(xiao)(xiao)(xiao)果(guo)，但(dan)是(shi)(shi)過(guo)分(fen)強調來(lai)(lai)電數(shu)(shu)(shu)量(liang)就(jiu)(jiu)(jiu)像完全(quan)忽視(shi)來(lai)(lai)電數(shu)(shu)(shu)量(liang)一(yi)樣(yang)，走向另一(yi)個誤區(qu)。房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)效(xiao)(xiao)(xiao)果(guo)體(ti)現(xian)有三種層次：一(yi)是(shi)(shi)直接(jie)到(dao)訪；二(er)是(shi)(shi)電話詢(xun)問；三是(shi)(shi)留下(xia)印象。因(yin)此電話數(shu)(shu)(shu)量(liang)就(jiu)(jiu)(jiu)成了廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)銷售(shou)力的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)直接(jie)體(ti)現(xian)。但(dan)是(shi)(shi)檢測不同(tong)(tong)項(xiang)(xiang)目，可以(yi)發現(xian)同(tong)(tong)樣(yang)都(dou)是(shi)(shi)非(fei)常優秀的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)表現(xian)，同(tong)(tong)樣(yang)都(dou)是(shi)(shi)無可挑剔的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)媒體(ti)選擇，甚(shen)至(zhi)同(tong)(tong)屬于(yu)同(tong)(tong)一(yi)檔次的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)項(xiang)(xiang)目，但(dan)是(shi)(shi)兩者正常的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)后(hou)來(lai)(lai)電數(shu)(shu)(shu)量(liang)也(ye)(ye)不同(tong)(tong)。可以(yi)看(kan)出，相對于(yu)廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)表現(xian)來(lai)(lai)說(shuo)，產(chan)(chan)(chan)品(pin)本身更(geng)為重(zhong)要(yao)(yao)。其中最重(zhong)要(yao)(yao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)因(yin)素是(shi)(shi)地(di)理位置、價格(ge)、銷售(shou)時間段(duan)。通(tong)常來(lai)(lai)說(shuo)，主(zhu)要(yao)(yao)干(gan)道附近(jin)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)項(xiang)(xiang)目來(lai)(lai)電量(liang)低(di)，因(yin)為容(rong)易描述，容(rong)易到(dao)達，客(ke)戶更(geng)多會選擇直接(jie)到(dao)達；高檔項(xiang)(xiang)目（別(bie)墅，TOWNHOUSE，高檔公(gong)寓）來(lai)(lai)電率低(di)，因(yin)為目標客(ke)戶群總(zong)量(liang)低(di)；進入銷售(shou)后(hou)期的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)老項(xiang)(xiang)目低(di)，因(yin)為市場認知度高，電話詢(xun)問不再成為最主(zhu)要(yao)(yao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)了解(jie)手段(duan)。只有根據不同(tong)(tong)項(xiang)(xiang)目的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)特(te)性做好來(lai)(lai)電來(lai)(lai)人給人留下(xia)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)印象程度以(yi)及與(yu)最終成交量(liang)相結合的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)評估，才能(neng)正確測定(ding)一(yi)個廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)成果(guo)與(yu)否。使(shi)得廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)(gao)公(gong)司能(neng)夠更(geng)好的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)配合項(xiang)(xiang)目進行相應(ying)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)調整(zheng)與(yu)修改。

房地產廣告策劃方案

篇一：房地產廣告策劃方案

任何的廣(guang)(guang)(guang)告(gao)策劃方案的目的和宗旨都(dou)是在于(yu)提(ti)高產(chan)品的銷售(shou)，塑造(zao)、提(ti)升(sheng)品牌形象。本方案在于(yu)為“站(zhan)前(qian)廣(guang)(guang)(guang)場(chang)”提(ti)供一個準確的定(ding)位與(yu)廣(guang)(guang)(guang)告(gao)方向，作出(chu)全程(cheng)戰(zhan)略性的指導。在對婁底房(fang)地產(chan)市場(chang)現狀進行了深入細致(zhi)的了解和研究(jiu)分析的前(qian)提(ti)下，找(zhao)出(chu)“站(zhan)前(qian)廣(guang)(guang)(guang)場(chang)”項(xiang)目的資源(yuan)問題與(yu)機會，以達(da)到或超出(chu)“站(zhan)前(qian)廣(guang)(guang)(guang)場(chang)”原(yuan)定(ding)銷售(shou)計劃，并為婁底定(ding)興房(fang)地產(chan)公(gong)司塑造(zao)品牌。

第一節市場分析

一、婁底市房地產市產基本狀況

（一）20XX年以來房地產開發投資大幅(fu)增長(chang)。

20XX年(nian)１－8月全市房地產開發(fa)投(tou)資達(da)16457萬元，同(tong)比增長87.4%，是(shi)近年(nian)來(lai)增長較快的。

（二）房(fang)地產業(ye)開發(fa)(fa)的三個組成要素即房(fang)地產開發(fa)(fa)的土地、資金、市場(chang)同(tong)步(bu)增長。

１、土(tu)地(di)(di)前期(qi)投入增(zeng)加。20XX年１－8月(yue)，房地(di)(di)產開發企(qi)業購(gou)置(zhi)土(tu)地(di)(di)面積10.88萬(wan)平方米，土(tu)地(di)(di)購(gou)置(zhi)費3057萬(wan)元，分別比(bi)去(qu)年同期(qi)增(zeng)長14.5%和19.9%；土(tu)地(di)(di)開發投資1250萬(wan)元，已(yi)完成土(tu)地(di)(di)開發面積9.7萬(wan)平方米。

２、開(kai)(kai)發(fa)規模擴大(da)，開(kai)(kai)發(fa)投(tou)(tou)資(zi)(zi)高速增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長。2003年(nian)１－8月份，全市(shi)(shi)(shi)房地產施工面積(ji)(ji)43.23萬(wan)平(ping)(ping)方米(mi)，比(bi)去年(nian)同(tong)期增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)加18萬(wan)平(ping)(ping)方米(mi)，本年(nian)新開(kai)(kai)工面積(ji)(ji)13.3萬(wan)平(ping)(ping)方米(mi)，比(bi)去年(nian)同(tong)期增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)加7.9萬(wan)平(ping)(ping)方米(mi)，增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長145%。全市(shi)(shi)(shi)房地產開(kai)(kai)發(fa)完成投(tou)(tou)資(zi)(zi)16457萬(wan)元，比(bi)去年(nian)同(tong)期增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)加7674萬(wan)元，增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長87.4%，對全市(shi)(shi)(shi)國有及其它經濟投(tou)(tou)資(zi)(zi)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長貢獻(xian)率為2.1%。從投(tou)(tou)資(zi)(zi)用途看，住宅投(tou)(tou)資(zi)(zi)完成6630萬(wan)元，增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長1.2倍，辦公樓(lou)房完成投(tou)(tou)資(zi)(zi)542萬(wan)元，增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長3.9倍。

３、企(qi)業(ye)(ye)融(rong)資(zi)(zi)(zi)能力有所(suo)增強，資(zi)(zi)(zi)金(jin)到(dao)位狀況較好。20XX年１-8月房地產開(kai)發共到(dao)位資(zi)(zi)(zi)金(jin)22266萬(wan)元，同比增長2.6倍，從(cong)其(qi)(qi)構成看，利用(yong)外(wai)(wai)資(zi)(zi)(zi)資(zi)(zi)(zi)金(jin)增長最快，企(qi)業(ye)(ye)自籌(chou)資(zi)(zi)(zi)金(jin)最多。１－8月企(qi)業(ye)(ye)自籌(chou)資(zi)(zi)(zi)金(jin)13152萬(wan)元，增長3.8倍；利用(yong)外(wai)(wai)資(zi)(zi)(zi)資(zi)(zi)(zi)金(jin)1050萬(wan)元，增長69倍，其(qi)(qi)他資(zi)(zi)(zi)金(jin)8004萬(wan)元，增長2.5倍。

４、住(zhu)房(fang)銷售(shou)高(gao)(gao)速增(zeng)長(chang)(chang)。今年全(quan)市(shi)商品房(fang)現房(fang)銷售(shou)，在去年增(zeng)長(chang)(chang)27.8％的(de)高(gao)(gao)基(ji)數基(ji)礎上(shang)，保持高(gao)(gao)增(zeng)長(chang)(chang)勢(shi)頭，20XX年１－8月份(fen)全(quan)市(shi)共銷售(shou)現房(fang)1.79萬(wan)平方米，同比增(zeng)長(chang)(chang)82.7%，其中住(zhu)宅銷售(shou)1.72萬(wan)平方米，比去年同期增(zeng)長(chang)(chang)1.2倍。

5、房地產業的(de)發展(zhan)(zhan)與城市(shi)化建設(she)緊(jin)密，城市(shi)化建設(she)促(cu)進(jin)了(le)房地產業的(de)發展(zhan)(zhan)，我市(shi)北擴(kuo)(kuo)南(nan)移(yi)的(de)外(wai)延(yan)式(shi)城市(shi)擴(kuo)(kuo)展(zhan)(zhan)建設(she)促(cu)進(jin)了(le)房地產業的(de)快速發展(zhan)(zhan)，在我市(shi)今年(nian)從事房地產開(kai)發的(de)20家(jia)(jia)企(qi)業中，婁(lou)星區(qu)內集中了(le)14家(jia)(jia)，新化縣3家(jia)(jia)，雙峰縣2家(jia)(jia)，漣源(yuan)市(shi)1家(jia)(jia)。

二、房地產發展所面臨的困難和挑戰

一是商(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)空(kong)置(zhi)(zhi)(zhi)面(mian)(mian)積(ji)增(zeng)加。今年１－8月份全市商(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)竣(jun)工面(mian)(mian)積(ji)超過商(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)銷售面(mian)(mian)積(ji)0.6萬平方米(mi)，商(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)空(kong)置(zhi)(zhi)(zhi)面(mian)(mian)積(ji)達1.1萬平方米(mi)(其中住宅空(kong)置(zhi)(zhi)(zhi)0.61萬平方米(mi))，占(zhan)(zhan)當年施(shi)工面(mian)(mian)積(ji)總量的(de)2.5%，空(kong)置(zhi)(zhi)(zhi)面(mian)(mian)積(ji)增(zeng)長63.6%。從商(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)空(kong)置(zhi)(zhi)(zhi)時(shi)(shi)間來(lai)看，空(kong)置(zhi)(zhi)(zhi)時(shi)(shi)間在一年以上商(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)面(mian)(mian)積(ji)占(zhan)(zhan)全部空(kong)置(zhi)(zhi)(zhi)面(mian)(mian)積(ji)的(de)比例(li)增(zeng)長，比上年提高4.4個(ge)百(bai)分點(dian)，空(kong)置(zhi)(zhi)(zhi)房(fang)(fang)(fang)增(zeng)多占(zhan)(zhan)用了企(qi)業的(de)開發資金，對房(fang)(fang)(fang)地產企(qi)業的(de)開發產生不利(li)的(de)影響。

二(er)是房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)企(qi)業(ye)(ye)(ye)素質良莠不齊，企(qi)業(ye)(ye)(ye)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)規模小、持續開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)能力(li)低(di)，競爭力(li)差。近幾年來城市化建設的(de)發(fa)(fa)(fa)展推動了(le)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)的(de)發(fa)(fa)(fa)展，存在一個(ge)項目(mu)孵出一個(ge)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)企(qi)業(ye)(ye)(ye)的(de)問題，其開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)規模小。20XX年全(quan)市參加(jia)年檢的(de)企(qi)業(ye)(ye)(ye)達65家(jia)，而(er)今年來真正有(you)(you)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)任務的(de)僅20家(jia)，僅占(zhan)全(quan)部年檢企(qi)業(ye)(ye)(ye)的(de)30.8%。就目(mu)前有(you)(you)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)工作量的(de)20個(ge)企(qi)業(ye)(ye)(ye)而(er)言，開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)任務在3000萬(wan)元以(yi)下有(you)(you)10個(ge)，占(zhan)總(zong)數的(de)50%；開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)任務在3000萬(wan)元以(yi)上(shang)5000萬(wan)元以(yi)下有(you)(you)5個(ge)，占(zhan)總(zong)數的(de)25%；開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)任務在5000萬(wan)元以(yi)上(shang)有(you)(you)5個(ge)，占(zhan)總(zong)數的(de)25%。房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)企(qi)業(ye)(ye)(ye)主要以(yi)負債經營為(wei)主，嚴(yan)重依賴銀行(xing)資(zi)金，有(you)(you)的(de)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)項目(mu)前期(qi)靠施工單位(wei)墊資(zi)、中間靠銀行(xing)貸款開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)、后(hou)期(qi)靠個(ge)人按(an)揭貸款，缺乏后(hou)續開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)能力(li)。

三是(shi)物(wu)業(ye)管理(li)落后(hou)，配套設施(shi)(shi)不全。房(fang)地產的(de)開(kai)(kai)發應該成(cheng)龍配套，我市盡管有(you)成(cheng)片開(kai)(kai)發的(de)住宅小區開(kai)(kai)發，但(dan)大多數是(shi)開(kai)(kai)放式(shi)、松散型的(de)賣完(wan)房(fang)就走人的(de)開(kai)(kai)發，即使有(you)物(wu)業(ye)管理(li)，其配套設施(shi)(shi)不全，管理(li)也不規(gui)范，一些零星插建開(kai)(kai)發的(de)住房(fang)沒(mei)有(you)物(wu)業(ye)管理(li)，用水(shui)、用電、行路、管道(dao)跑、冒(mao)、滴、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解(jie)決(jue)，抑制了消費者的(de)購(gou)買欲望，影響了持續開(kai)(kai)發。

四是外部因素制約。銀行(xing)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產開(kai)發(fa)(fa)企業(ye)信貸(dai)(dai)(dai)政(zheng)策調整(zheng)，房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)由開(kai)發(fa)(fa)性貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)為主轉(zhuan)為個(ge)(ge)人住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)抵押貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)為主，國(guo)家對(dui)商業(ye)銀行(xing)的房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產開(kai)發(fa)(fa)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)、土(tu)地(di)(di)(di)儲(chu)備貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)、個(ge)(ge)人住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)、個(ge)(ge)人商用房(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)、個(ge)(ge)人住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)公積金貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)及個(ge)(ge)人住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)適用率等(deng)方面(mian)做(zuo)了(le)進(jin)一步明確和(he)規范：房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產開(kai)發(fa)(fa)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)必須“取得國(guo)有土(tu)地(di)(di)(di)使用權證(zheng)(zheng)、建設用地(di)(di)(di)規劃許可證(zheng)(zheng)、建設工程規劃許可證(zheng)(zheng)及開(kai)工證(zheng)(zheng)”等(deng)四證(zheng)(zheng)，開(kai)發(fa)(fa)企業(ye)取得這四證(zheng)(zheng)，實際投(tou)入應(ying)不(bu)低于項(xiang)(xiang)目(mu)總投(tou)資的30%，個(ge)(ge)人住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)要(yao)求(qiu)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)人有30%以上的首付款(kuan)，有的項(xiang)(xiang)目(mu)要(yao)求(qiu)項(xiang)(xiang)目(mu)主體(ti)結構(gou)封頂，才(cai)可以放(fang)貸(dai)(dai)(dai)；還有就(jiu)是居(ju)民收入低，抑制了(le)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)需求(qiu)，影響(xiang)(xiang)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產業(ye)市(shi)場的擴大；再有就(jiu)是二級(ji)市(shi)場放(fang)而不(bu)活，房(fang)(fang)(fang)屋交易手續繁多，收費項(xiang)(xiang)目(mu)多且雜，稅費負擔(dan)比例過(guo)高，影響(xiang)(xiang)二級(ji)房(fang)(fang)(fang)產市(shi)場發(fa)(fa)展，從而影響(xiang)(xiang)整(zheng)個(ge)(ge)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產業(ye)的發(fa)(fa)展。

總體(ti)看來，我市房(fang)地產業具有巨大的現實和潛在需(xu)求(qiu)，發(fa)展空間較大。

市(shi)(shi)(shi)委、市(shi)(shi)(shi)政府提(ti)出(chu)加快城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)化(hua)建(jian)(jian)設(she)步伐，城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)化(hua)建(jian)(jian)設(she)需要產業(ye)(ye)(ye)支(zhi)撐(cheng)，首先(xian)需要房(fang)(fang)地(di)產業(ye)(ye)(ye)的支(zhi)撐(cheng)，20XX年(nian)(nian)(nian)我市(shi)(shi)(shi)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)化(hua)率僅26.48%，低于(yu)全(quan)省(sheng)平(ping)(ping)(ping)均水平(ping)(ping)(ping)5.5個百分(fen)點(dian)，若每(mei)年(nian)(nian)(nian)全(quan)市(shi)(shi)(shi)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)化(hua)率提(ti)高一個百分(fen)點(dian)，至(zhi)少增加住宅需求(qiu)84萬(wan)平(ping)(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)以上；國際經(jing)驗表明：當一國人(ren)(ren)均GDP達到(dao)300-1000美(mei)元(yuan)(yuan)時，居民(min)的住房(fang)(fang)需求(qiu)進入(ru)加速(su)增長(chang)期，20XX年(nian)(nian)(nian)我市(shi)(shi)(shi)的人(ren)(ren)均GDP為5208元(yuan)(yuan)（651美(mei)元(yuan)(yuan)），是(shi)房(fang)(fang)地(di)產業(ye)(ye)(ye)加速(su)發(fa)展(zhan)(zhan)的時期；目(mu)前我市(shi)(shi)(shi)城(cheng)(cheng)鎮人(ren)(ren)均建(jian)(jian)筑面積僅20.05平(ping)(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)，離國家(jia)“十五”規劃的20XX年(nian)(nian)(nian)城(cheng)(cheng)鎮人(ren)(ren)均建(jian)(jian)筑面積22平(ping)(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)，人(ren)(ren)均還少1.95平(ping)(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)，若達到(dao)這一標準，需求(qiu)住宅在208萬(wan)平(ping)(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)以上，顯然，我市(shi)(shi)(shi)房(fang)(fang)地(di)產業(ye)(ye)(ye)的發(fa)展(zhan)(zhan)潛力十分(fen)巨大。2003年(nian)(nian)(nian)婁底(di)市(shi)(shi)(shi)城(cheng)(cheng)建(jian)(jian)投資(zi)公司成立，婁底(di)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)建(jian)(jian)設(she)項目(mu)開(kai)發(fa)實(shi)(shi)行(xing)市(shi)(shi)(shi)場(chang)化(hua)，通過(guo)項目(mu)招標，實(shi)(shi)行(xing)市(shi)(shi)(shi)場(chang)化(hua)經(jing)營，推行(xing)以地(di)生財、招商引資(zi)、民(min)間融資(zi)的方(fang)(fang)式，徹底(di)突(tu)破資(zi)金(jin)“瓶頸”，使城(cheng)(cheng)建(jian)(jian)坐上了“特快列車”，加速(su)了婁底(di)市(shi)(shi)(shi)房(fang)(fang)地(di)產業(ye)(ye)(ye)特別(bie)是(shi)商業(ye)(ye)(ye)地(di)產的發(fa)展(zhan)(zhan)。

二、婁底市同類產品調查統計

“同類”定(ding)義為具有(you)商業廣場(chang)、寫字(zi)樓、賓館等(deng)的商用大廈。現將婁(lou)底(di)市(shi)漣鋼開(kai)發區(qu)，婁(lou)底(di)市(shi)城西(xi)區(qu)及婁(lou)星區(qu)進行大體對(dui)比(bi)分析(xi)如下(xia)：

1、漣鋼開發區。

由于漣(lian)鋼為(wei)新開發城(cheng)區，在整(zheng)個(ge)大(da)環境的綠(lv)化、城(cheng)市(shi)規劃方面有(you)其獨(du)特的優勢。總體來說(shuo)，漣(lian)鋼開發區地段房地產都在賣(mai)自然環境。

明源大酒店：

核心(xin)競爭力：五星(xing)級酒店標(biao)準概念；

其周邊自然(ran)環境(jing)好；

用(yong)綠色和五星級(ji)酒店標準(zhun)來(lai)(lai)吸(xi)引白領、外來(lai)(lai)投資者(zhe)、社會(hui)成功人士等；

其定位為社會高薪階層(ceng)。

2、城(cheng)西地帶。以(yi)新開發(fa)的項目-城(cheng)西農貿(mao)綜合市場(chang)為主。

城西農貿綜合市場：

核心競爭(zheng)力：婁底市、區(qu)兩(liang)級(ji)政府批準(zhun)興建的城西唯一農貿綜合市場。

規模大，規劃齊全，有功能優勢：

擁有15畝的面積，其中(zhong)有320個攤位(wei)，2480平方米生活超市，108個鋪面，1200平方米倉(cang)庫，48套配套住宅(zhai)，40各農副產品(pin)批發車位(wei)。

住房均價718元每(mei)平方(fang)米。門面(mian)2580元至(zhi)4380元每(mei)平方(fang)米。

定位：集農副(fu)產(chan)品批發(fa)、零(ling)售、加工、倉儲、大型(xing)超市，商住、飲食為(wei)主(zhu)的大型(xing)農貿綜合市場。

2、城區地帶。

環球商業廣場：

核心競爭力：

1：八萬平方米湘(xiang)中地(di)區(qu)超大規(gui)模財(cai)富街區(qu)；

2.原老街批(pi)發市場(chang)，主樓統一經營，超大(da)規模優(you)勢。

有功能優勢：

總建筑面(mian)積面(mian)積8萬多平(ping)(ping)方米，門面(mian)主力面(mian)積30多平(ping)(ping)方米

住(zhu)房均價500多(duo)元每平(ping)方(fang)米。門(men)面2000元至11000元每平(ping)方(fang)米。

定位：湘中地區經營(ying)規(gui)(gui)模(mo)大型化(hua)、經營(ying)手段現代(dai)化(hua)、經營(ying)環境規(gui)(gui)范(fan)化(hua)的超大型、多功能財富(fu)街區。

國貿商城：

核心(xin)競爭力：位(wei)于火車(che)站正對面(mian)，有地位(wei)優(you)勢(shi)。

三消費者分析

根據《婁底房地(di)產(chan)市場調查報告(gao)》的結論，以及(ji)日前(qian)操作地(di)區地(di)產(chan)經(jing)驗，我們(men)得出消(xiao)費者購房心理和對住(zhu)宅（辦公樓）要求如(ru)下：

1、環境規劃(hua)一定要(yao)(yao)(yao)好，配套要(yao)(yao)(yao)齊(qi)全(quan)，各種活動場(chang)地、場(chang)所要(yao)(yao)(yao)足夠；在(zai)規劃(hua)時，一定要(yao)(yao)(yao)有超前的(de)思想(xiang)，更具(ju)現代化氣(qi)息，特別要(yao)(yao)(yao)注意智(zhi)能化；在(zai)樓盤外立面的(de)設計上要(yao)(yao)(yao)新穎，色調要(yao)(yao)(yao)協調，風格要(yao)(yao)(yao)跟(gen)上潮流(liu)；92%的(de)消費者傾向于(yu)入住全(quan)封閉式的(de)管理；

2、住宅（辦公樓(lou)）及其周圍的配套設(she)施的基(ji)本要求為學校、幼兒(er)園、菜市場(chang)(chang)、超市、醫院、籃(lan)球(qiu)場(chang)(chang)、網(wang)球(qiu)場(chang)(chang)、圖書館、棋牌室等(deng)；

3、67%的消費者選(xuan)擇多層住宅(zhai)，因為多層住宅(zhai)的價格相對(dui)(dui)高(gao)層住宅(zhai)便(bian)宜(yi)。而且以后的管理(li)費用也相對(dui)(dui)較低(di)。有一部分消費者選(xuan)擇小高(gao)層住宅(zhai)，

4、消費者(zhe)對(dui)物業管理的要求；

a、提供保安(an)、清潔衛生、房屋維修、園林綠化和一(yi)些特色服務(wu)（如家政、訂購車票、托兒、托老服務(wu)等）；

b、物業公司應與小(xiao)區內住戶增(zeng)加聯(lian)系，加強(qiang)溝通。

第二節“站前廣場”項目分析

一、項目優勢分析

1環境：坐擁婁底火車站正對面，坐享(xiang)人流(liu)物流(liu)優勢。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十(shi)字交(jiao)匯，東至杭州、上海，南(nan)至廣州、深圳、西去重慶、昆明，北達(da)首都北京。婁底火車站是一編(bian)組站，每日接發客(ke)運和貨運列車200多對，是長江(jiang)以南(nan)第二(er)大鐵路樞紐，現(xian)有(you)樓盤中少有(you)的。

2地段：位于火(huo)車(che)站(zhan)正對面，附近(jin)樓盤以明珠商(shang)業步(bu)行街(jie)、金海商(shang)貿城為主，該(gai)地區已(yi)聚集相當的人氣和居住知名度。臨(lin)近(jin)商(shang)業繁華地帶，酒店(dian)、賓館(guan)、火(huo)車(che)站(zhan)批發(fa)市(shi)場，水果(guo)批發(fa)大市(shi)場，形成(cheng)較高(gao)具影響力的火(huo)車(che)站(zhan)商(shang)圈。

3發(fa)展(zhan)：據(ju)有關信息婁底火車站四年(nian)后有五六趟火車從(cong)這里始發(fa)，火車站周邊的(de)土(tu)地(di)、建筑物升值(zhi)在即，同時，餐飲業、娛(yu)樂業、旅游業、物流及(ji)零(ling)售業將飛速發(fa)展(zhan)。

物(wu)管：智(zhi)能化管理，保證了業主(zhu)的現代(dai)化要(yao)求(qiu)，符合本案的定位主(zhu)題(ti)。更(geng)是(shi)目標消費者著重考慮的主(zhu)題(ti)。

4住宅（辦(ban)公樓）設(she)計建設(she)：小區的設(she)計以天(tian)然為主題，各種樓層合理布置。更有現代藝(yi)術廣場，藝(yi)術、休閑與自然融為一體、相得益彰(zhang)。

6配(pei)套設(she)施(shi)齊全(quan)，（高檔(dang)會所、銀(yin)行、超市、停車場(chang)、幼(you)兒園(yuan)、親(qin)子樂(le)園(yuan)、運(yun)動場(chang)所、藝術長廊等(deng)）。

7婁底市(shi)消(xiao)費市(shi)場樓價有(you)上升趨(qu)勢，消(xiao)費者認為(wei)手頭資金用于購(gou)買不動(dong)產(chan)保(bao)值是最(zui)好的(de)選擇。

8本地市場樓(lou)盤(pan)不多，具(ju)有商住樓(lou)或專業寫(xie)字樓(lou)更少(shao)。

二、項目劣勢分析

1）品牌(pai)號召力：婁底房地(di)產(chan)市(shi)場(chang)起步較遲，開(kai)始有競(jing)爭(zheng)態勢，開(kai)發商優(you)勝(sheng)劣汰局面(mian)已(yi)(yi)開(kai)始形成。現(xian)在以(yi)巨龍、金海(hai)、海(hai)匯、中興(xing)、民基為代表的房地(di)產(chan)公司經過房地(di)產(chan)操作的成功，已(yi)(yi)積(ji)累了相當的經驗，在消費者中有著(zhu)不錯的口碑。定興(xing)房產(chan)進入房地(di)產(chan)市(shi)場(chang)較晚(wan)，在這一方面(mian)并沒有太強的品牌(pai)號召力。

2）市(shi)場承受(shou)能力：由(you)于(yu)婁(lou)底(di)市(shi)消費偏低，市(shi)場上如此高(gao)檔的(de)樓盤還未出現(xian)。是(shi)(shi)否能夠把高(gao)收入人士吸引過(guo)來，是(shi)(shi)相當關鍵的(de)問題，這要取決于(yu)本(ben)案(an)品質(zhi)是(shi)(shi)否擁有(you)高(gao)品質(zhi)這一因素。

3）競爭因(yin)素：由于近年來許多開發(fa)商為了趕(gan)上(shang)房地產(chan)加速(su)發(fa)展的潮流，盲(mang)目開發(fa)，低價(jia)銷(xiao)售，造成(cheng)價(jia)格波動及銷(xiao)售困難(nan)。

三．競爭對手分析

第三(san)節推廣策(ce)略(lve)界定；

一，目標消費群界定

從“站(zhan)前廣場”項目(mu)本(ben)身的定位和素質出發(fa)，結(jie)合(he)中高檔住宅(zhai)（賓館、寫字樓）的銷(xiao)售特(te)點(dian)，界定“站(zhan)前廣場”的目(mu)標消費(fei)群(qun)及其(qi)相關(guan)特(te)征是：

1目標消費者(zhe)：418建材市場(chang)業(ye)(ye)主，果品批發市場(chang)業(ye)(ye)主，電腦大市場(chang)業(ye)(ye)主，通訊(xun)市場(chang)業(ye)(ye)主，城(cheng)區附近投資置業(ye)(ye)者(zhe)；以及自身(shen)具有經(jing)濟(ji)能力較(jiao)強的階(jie)層。

2年(nian)齡(ling)：年(nian)齡(ling)大約在35到55歲。

3家庭結構已進入(ru)中(zhong)年期，居住空(kong)間(jian)之(zhi)娛(yu)樂性(xing)與休閑性(xing)較大，對生活(huo)要求很(hen)有(you)質感。

4對家庭(ting)（辦(ban)公）環境(jing)有著(zhu)高檔次(ci)的(de)要求，有“物有所值”的(de)消費心(xin)理，他們追求品位，但他們又是商(shang)人，有商(shang)人的(de)交易本(ben)性，既(ji)有“物有所值”。

5有強烈的虛榮(rong)心，喜歡(huan)攀比和玄耀，，但喜歡(huan)附庸風(feng)雅，希(xi)望通過(guo)外(wai)在條(tiao)件來追求文化品(pin)位。

篇二：房地產廣告策劃方案

一、前言

萊恩田園(yuan)區(qu)的(de)出現(xian)，體現(xian)了(le)萊恩公司(si)長遠的(de)戰略眼(yan)光和做百(bai)年企業的(de)雄心壯志。

萊(lai)恩田(tian)園區的出現，使(shi)萊(lai)恩公司在有(you)意(yi)(yi)無意(yi)(yi)之中闖入(ru)了復合(he)型房地產開(kai)發這一前端領(ling)域(yu)的表(biao)現，或者說(shuo)，萊(lai)恩公司在有(you)意(yi)(yi)無意(yi)(yi)之間為房地產開(kai)發的未來成功準備(bei)了條件。

萊恩田(tian)園區的出(chu)現，順應了(le)當(dang)代人、當(dang)代社會對(dui)綠(lv)色生態環境(jing)的向往與呼喚，其(qi)深厚的發展潛力不可限量(liang)。

萊恩(en)田園(yuan)區在(zai)開發模式上，采用(yong)了創新(xin)策劃在(zai)先，規劃設(she)計在(zai)后，讓兩者相互彌補(bu)、相映生(sheng)輝的(de)做法，也(ye)是一個超前性的(de)景(jing)區與(yu)地產開發模式創新(xin)，它對萊恩(en)公司的(de)未來事(shi)業(ye)將(jiang)產生(sheng)深遠的(de)影響。

二、市場分析

1、市場背景

萊恩田園區(qu)位于重(zhong)慶九龍坡區(qu)西彭鎮一側(ce)，現占地約(yue)200畝(mu)，前期(qi)果園開發已小見成效，大規模的綜(zong)合性開發即(ji)將進行。

果(guo)(guo)園內的果(guo)(guo)樹現(xian)在枇杷為主，同時準備發展一批(pi)相應(ying)的果(guo)(guo)樹，形(xing)成(cheng)一個有多(duo)種水果(guo)(guo)樹的綜合性(xing)果(guo)(guo)園。

在歷史(shi)上，西彭鎮(zhen)是有栽種水果的(de)(de)(de)悠久歷史(shi)的(de)(de)(de)，萬畝紅桔的(de)(de)(de)壯(zhuang)觀至今(jin)仍為人津津樂道。如今(jin)，西彭鎮(zhen)政(zheng)府(fu)又提(ti)出了建(jian)立萬畝伏淡季水果的(de)(de)(de)發展戰略構想(xiang)，為金果園的(de)(de)(de)可持續性(xing)發展提(ti)供了強(qiang)有力的(de)(de)(de)支撐。

現在，西(xi)彭(peng)(peng)鎮(zhen)已有(you)常住(zhu)人口約五萬，隨著(zhu)渝西(xi)經濟走廊(lang)的(de)建設和新廠(chang)新單位(wei)的(de)遷入，西(xi)彭(peng)(peng)鎮(zhen)的(de)未來人口還會大量增(zeng)加。西(xi)彭(peng)(peng)鎮(zhen)的(de)現有(you)休閑(xian)娛樂(le)設施(shi)——特別(bie)是新潮時(shi)尚的(de)休閑(xian)娛樂(le)設施(shi)已經不能滿足(zu)居民(min)們的(de)需(xu)要。

重慶(qing)主(zhu)城區人口(kou)已超過600萬，主(zhu)城區居民(min)的生活水平、消費能力都在不(bu)斷的提高，休(xiu)閑娛樂的郊(jiao)區化(由近郊(jiao)逐步走向遠郊(jiao))是一個(ge)不(bu)可阻擋的大趨勢。

2、產品分析

萊恩(en)田園(yuan)區位(wei)于(yu)重慶九龍(long)坡區西彭(peng)鎮一側，現(xian)占地(di)約200畝，萊恩(en)田園(yuan)區是重慶的一個具有獨特地(di)理位(wei)置和(he)優越自(zi)然環境的、大型生態綠(lv)化田園(yuan)區。

優勢：

一(yi)棵令人震(zhen)驚和贊嘆的超級百(bai)果樹——

它立在萊恩田(tian)園區的大門口或中心(xin)。

它那巨(ju)碩(shuo)無比的下(xia)部(bu)(直徑不低(di)于十(shi)米)是鋼筋水泥(ni)雕塑出來的，但(dan)外(wai)形與真樹相比，足以亂真。

中心主(zhu)要是空(kong)的，以泥土填滿，使樹(shu)根能夠(gou)直通地下(包(bao)括外(wai)露一部分);也可巧(qiao)妙設計(ji)一些彎曲(qu)的樹(shu)洞，供孩子們捉迷藏。

上部則(ze)有序地種植一批各種各樣的(de)(de)果樹，讓其慢慢長大(da)，仿佛是巨樹的(de)(de)枝(zhi)，是巨樹的(de)(de)天生(sheng)的(de)(de)組(zu)成(cheng)部分。

還(huan)可為其編一個(ge)古老(lao)的神話傳說故事，讓(rang)許(xu)多游客更(geng)加深信不疑。

果樹命名為“仙醉(zui)百果樹”，由(you)著名書法家題字，由(you)著名文人寫一(yi)篇(pian)賦，立石碑刻于(yu)樹旁。

這是果園獨(du)創的特色景觀(guan)之(zhi)(zhi)一(yi)，是它的形象標志之(zhi)(zhi)一(yi)。

它(ta)是(shi)時尚(shang)氣息濃郁的公(gong)園化(hua)，可(ke)以參照珊瑚公(gong)園的建(jian)筑風(feng)格;

在(zai)資金許(xu)可的(de)(de)(de)(de)前提下，公園的(de)(de)(de)(de)設(she)計建(jian)筑應(ying)敢于適度(du)超前(至少要有鮮明(ming)的(de)(de)(de)(de)獨家特(te)色)，不要認為遠(yuan)郊的(de)(de)(de)(de)公園設(she)計就一定比主(zhu)城區的(de)(de)(de)(de)公園落后(hou)，這方面做好(hao)了(le)，也(ye)是一個獨特(te)的(de)(de)(de)(de)賣點，同時也(ye)能有效阻(zu)止競爭者(zhe)的(de)(de)(de)(de)跟進(jin)。

劣勢：

對發(fa)展商來說，是挑戰，從規劃設計的(de)(de)難度，建(jian)筑容(rong)積的(de)(de)降(jiang)低，園林景觀的(de)(de)增(zeng)設造(zao)成的(de)(de)成本增(zeng)加，未來物業管理服務的(de)(de)升(sheng)級，都要求(qiu)發(fa)展商投入(ru)更多的(de)(de)人(ren)力物力財力。

3、競爭對手分析

東方半(ban)島花園是深圳(zhen)(zhen)布吉的(de)一個具有獨特(te)地理位置和優越自然環境的(de)、大(da)型(xing)生態綠化園林(lin)式(shi)社區。東方半(ban)島花園招標后，打出(chu)‘特(te)大(da)型(xing)低密(mi)度園林(lin)式(shi)住宅’牌子(zi)，推出(chu)了(le)‘綠色概念(nian)’和‘環保概念(nian)’。這是附和深圳(zhen)(zhen)目(mu)前地產(chan)發展(zhan)階段和消(xiao)費潮流的(de)。

東方半島花園的(de)(de)園林式是(shi)一個環(huan)(huan)境(jing)系統(tong)概念，大到(dao)小區的(de)(de)外圍環(huan)(huan)境(jing)，內部環(huan)(huan)境(jing)，地形，布局，空間(jian)，庭(ting)院的(de)(de)序(xu)列(lie)，主題(ti)的(de)(de)不同(tong)，功(gong)能的(de)(de)組合，景觀的(de)(de)效果，小到(dao)園中的(de)(de)一石一水，一草一木，都(dou)要(yao)納入環(huan)(huan)境(jing)系統(tong)進行精心設(she)計。

三、廣告戰略

1、廣告目標

造市。制造銷售熱點。

造勢。多種媒體(ti)一(yi)起上，掀起立體(ti)廣告攻勢。

大范(fan)圍、全方(fang)位、高密度傳播售(shou)樓信息，激(ji)發購買欲望。

擴大‘萊(lai)恩(en)田園區’的知名(ming)度(du)、識(shi)別度(du)和美譽度(du)。

提升企業形象。

一年之內銷售量達到80%以上。

2、廣告對象

好玩好動的(de)(de)西(xi)彭及主城區的(de)(de)幼兒、兒童、少(shao)年;

對(dui)現代娛樂公園情有獨鐘的西彭及周邊地區青年;

喜歡到郊外(wai)的(de)綠色(se)果園環境中旅游觀光、休閑度假的(de)、收入較好的(de)主城區居民;

喜歡(huan)在大自然(ran)的環境中賞花、品茶、垂釣、養鳥的西彭中老(lao)年(nian)人;

喜愛(ai)周(zhou)末(mo)公園休閑、通俗文化(hua)演出(chu)、節日(ri)游園活(huo)動的西(xi)彭及周(zhou)邊地(di)區居民;

具有懷(huai)舊(jiu)情(qing)結(jie)、回歸自(zi)然心愿(yuan)、喜好一點農活類(lei)勞(lao)動體驗(yan)的主城區居(ju)民(min);

樂意(yi)居(ju)住在綠色園林中(zhong)的、消費水準較高的西(xi)彭及主城區居(ju)民(min);

3、廣告地區

在重慶這個城市及周邊(bian)地區。

4、廣告創意

廣告主題：

每(mei)天活在水果的世界(jie)里

創意

選用孫悟(wu)空在花果(guo)(guo)山水漣洞的(de)(de)(de)情景。利用FLASH動畫的(de)(de)(de)方式展(zhan)現孫悟(wu)空在那里的(de)(de)(de)逍遙自在，然后跳到(dao)萊(lai)恩田(tian)園區(qu)的(de)(de)(de)畫面與此相比，有如(ru)回(hui)到(dao)了當時的(de)(de)(de)時代(dai)里，最后，萊(lai)恩田(tian)園區(qu)你(ni)也每(mei)天尖在水果(guo)(guo)的(de)(de)(de)世界里。

回到家，就是渡假的開始(shi)

創意

一個(ge)懷了7個(ge)月的(de)(de)孕婦(fu)對剛下(xia)班回家的(de)(de)老公：“老公我在(zai)家里(li)好悶，我要去渡假。”

老公：“行(xing)，馬上(shang)帶你上(shang)。”

上(shang)了車，不過多久就到了。

他們來(lai)到(dao)了(le)一個仿(fang)佛世外桃園(yuan)的果園(yuan)里，而且這(zhe)里有新穎獨特的建筑(zhu)樓房。孕婦看(kan)到(dao)此情此景，脫口(kou)而出(chu)：“老公，我要在這(zhe)里住一輩子?!”

老(lao)(lao)公(gong)(gong)：“沒(mei)問題。”孕(yun)婦：“真(zhen)的(de)可(ke)以(yi)嗎(ma)?”老(lao)(lao)公(gong)(gong)：“當然(ran)，因為我早就(jiu)(jiu)在這為你(ni)買了一套你(ni)一定會滿意(yi)的(de)房子。”孕(yun)婦：“哇，你(ni)好棒呀!!!我每(mei)天都可(ke)以(yi)渡假了!!!!!!!”老(lao)(lao)公(gong)(gong)：“回到家，就(jiu)(jiu)是渡假的(de)開始。”你(ni)想每(mei)天都能渡假嗎(ma)?就(jiu)(jiu)到萊恩田(tian)園(yuan)區。

5、廣告實施階段

第一期：試銷階段三個(ge)月(yue)

行為方式----------新聞(wen)運作(zuo)、廣(guang)告、

時間(jian)----------20XX年2月1日

新(xin)(xin)聞運作是利用新(xin)(xin)聞媒介(jie)替我們作宣傳(chuan)。這種方式近(jin)年(nian)來被明(ming)智的地產商(shang)所采用。新(xin)(xin)聞的力(li)量遠(yuan)遠(yuan)在于(yu)廣(guang)(guang)告的影響，而且少花錢，多(duo)辦事，容易形(xing)成口碑，引起廣(guang)(guang)泛注意。

大造聲(sheng)勢。對(dui)重慶本(ben)地(di)目標(biao)市場采(cai)用密(mi)集轟炸式的廣告宣(xuan)傳(chuan)，各(ge)種(zhong)媒體一(yi)起(qi)上(shang)，采(cai)用多種(zhong)促銷手段，造成立體廣告攻勢。以圖(tu)一(yi)舉炸開市常

讓受(shou)眾和消費群了解物(wu)業的基本(ben)情況，同(tong)時塑造發展商的良(liang)好公(gong)眾形(xing)象。

在(zai)首(shou)期(qi)宣傳中，讓40%的目標客戶知道萊恩田(tian)園(yuan)區，并(bing)在(zai)心目中留下深刻印象。

以內部認(ren)購為先聲，以優惠(hui)的價格(ge)和條件進(jin)行(xing)首輪銷(xiao)售，銷(xiao)售量達(da)到(dao)10%。

吸引目標對象注意，誘導20%的目標顧客采取(qu)購買行動。

及時總結經(jing)驗和教訓，對第二(er)期銷(xiao)售計劃進行補充，調(diao)整和完善。

第二期：擴銷階段三個月

行為方式-----------新聞、廣告、營銷

乘第一期廣告之余威，保持其熱度(du)不(bu)要(yao)降下來，繼續采(cai)取(qu)寬(kuan)正面立體(ti)推(tui)廣，鞏固(gu)已有成績，吸(xi)引(yin)目(mu)標受眾(zhong)更多的注意，變潛在客戶為準備購買群。

一期的承諾已(yi)經兌現，要倍(bei)加珍惜已(yi)有的市場口碑，在園(yuan)林(lin)風(feng)的大(da)主題下，煽風(feng)點火，鼓勵和(he)引導更多的人來(lai)買萊恩田(tian)園(yuan)區。

此時前來看房和參觀售樓(lou)處(chu)的(de)人相應增多，此時廣告投(tou)其所好，不失(shi)時機地(di)擴(kuo)大市場占(zhan)有率。銷售服(fu)務一定要跟上去(qu)。

繼續吸(xi)引(yin)目標受眾(zhong)，注目率(lv)已達40%左右，并形成一定之口碑。

合(he)力促進銷(xiao)售，引(yin)導30%的目(mu)標顧客采取購買行為，并繼續產生邊際效(xiao)應。

第三(san)期：強銷階段(duan)四個(ge)月

行為方式(shi)-------------新聞、廣(guang)告、營銷

充分(fen)利用(yong)新(xin)聞(wen)(wen)的(de)巨大效(xiao)應，變(bian)廣告行為為新(xin)聞(wen)(wen)行為，讓記者(zhe)和(he)報紙的(de)新(xin)聞(wen)(wen)版(ban)為售樓服務(wu)，評(ping)論、專(zhuan)訪報道(dao)、特寫等新(xin)聞(wen)(wen)手法充分(fen)加以(yi)利用(yong)。

部分(fen)客戶進行現身說法(fa)，談萊恩別(bie)墅區的好(hao)處，增加可信性。

市(shi)場口碑已初(chu)步建立(li)，老客戶會(hui)引來新客戶。讓‘萊恩田園區’傳為美談，變(bian)成公眾的社會(hui)話題。

廣告方面加大投(tou)入量，報紙電視在強度，廣度和深度上做足文章。

加強管理(li)和服務，讓售樓現(xian)場(chang)服務的軟功(gong)變成硬(ying)功(gong)，抓住后(hou)效應不(bu)放。

調動新聞的一切可以調動的手法和(he)載體，進行深入宣傳。

合力吸引(yin)目標客(ke)戶，引(yin)導30%目標顧客(ke)購買。

第四期：鞏固階段三個月

行為方(fang)式-------------營銷、廣告

消化剩余樓盤，基本完成銷售計劃。

對(dui)前三(san)期廣告運(yun)動進行(xing)檢驗，對(dui)不足之處加(jia)以(yi)彌補和改進。

細水長流(liu)，滲透式的廣告行(xing)為。

加強物(wu)業(ye)管理，貫徹始終的良好服(fu)務，樹立(li)住戶(hu)的主(zhu)人公觀念(nian)。

注(zhu)意后(hou)效益和市場(chang)消費心理貫(guan)性(xing)。

完善各項法律手續和文書文件，規范，科學(xue)，嚴(yan)謹地(di)保(bao)證(zheng)客戶各項權益。

篇三：房地產廣告策劃方案

策劃的立足(zu)點(dian)：任何一項活(huo)動(dong)影(ying)響(xiang)面的大(da)(da)小(xiao)、終極效果的好壞，都取決于該項活(huo)動(dong)提煉的主(zhu)題———能否最大(da)(da)限度地引(yin)起全社會各階層的重點(dian)關注(zhu)。

一、社區市場訴求定位

東南亞風情社區

開啟(qi)花都人居新時代

新花都、新人居

區位優勢：新區商居中(zhong)心地段(duan)，名校(xiao)（云山中(zhong)學）、名園（馬鞍山）、廣場(chang)毗鄰，周(zhou)邊成熟配套。

個性優(you)勢：獨特人性化(hua)居住環境(jing)、文化(hua)社區、東南亞(ya)風情(qing)。

二、活動策劃要旨

五一長假(jia)，萬(wan)商促銷。要(yao)想在鋪天(tian)蓋地的廣告宣傳中脫穎(ying)而出(chu)(chu)，非要(yao)別出(chu)(chu)心裁、吸引眼球不可。

云(yun)珠(zhu)花園的社(she)區(qu)定位明(ming)確以后(hou)，公關及活動促(cu)銷重(zhong)點(dian)應放(fang)凸顯獨特區(qu)位優勢(shi)和(he)人(ren)性化居住環(huan)境上。

讓更多的(de)潛在購(gou)房者知曉、領悟、感(gan)受云珠花園的(de)魅力優(you)勢(shi)并產生(sheng)知名度(du)、美譽(yu)度(du)及產生(sheng)購(gou)房安(an)居欲望是主題策劃活動的(de)主旨所在。

以書(shu)畫文化藝(yi)術為(wei)(wei)活動形式（謂(wei)(wei)之形），以眾多目標消費者及有(you)影響力(li)傳(chuan)播人(ren)物的直接參與為(wei)(wei)表現（謂(wei)(wei)之體），以促(cu)進(jin)樓盤美譽傳(chuan)播和銷售為(wei)(wei)目的（謂(wei)(wei)之用）。

活動策劃具體形式：以描繪(hui)人居環境為主題的書(shu)法與繪(hui)畫展覽、表演、交流藝(yi)術(shu)節（簡稱(cheng)：首屆“云珠花園(yuan)”書(shu)畫藝(yi)術(shu)節）

三、主題廣告語

云珠花園(yuan)“描繪花都寫意(yi)人居”

四、活動框架

1、時間(jian)：20XX年5月(yue)1日(ri)至(zhi)7日(ri)

2、活動地點：云珠花園(yuan)現場(chang)及售樓(lou)部

3、活動內容

（1）、兒童書法繪畫現場表演(yan)并比(bi)賽----1日

（2）、青(qing)少(shao)年(nian)書法繪畫現場(chang)表演并比(bi)賽(sai)---2日(ri)

（3）、花都區書(shu)法畫家現(xian)場表演-----------3日

（4）、書畫家作品點評、藝(yi)術(shu)酒會沙龍---3日

（5）、獲獎(jiang)作品(pin)及書畫家作品(pin)展覽、銷售、捐贈(zeng)------4日(ri)至7日(ri)

4、活動組織

主辦（樓盤促(cu)銷(xiao)現(xian)場安(an)排(pai)、經費支出(chu)）：云珠花園開發商（組織(zhi)書(shu)畫(hua)家參與）：區(qu)書(shu)畫(hua)家協會

協(xie)辦：（組織學生(sheng)參與）區青少年宮

區一(yi)幼、圓玄幼、圓玄小(xiao)學、五(wu)小(xiao)、云山中學等

策(ce)劃承辦：祥(xiang)業廣告公司（整個(ge)活動具體組織、布置、協(xie)調）

媒(mei)體支持：花都新聞、花都電視臺(tai)、廣播(bo)臺(tai)、《花都房(fang)地產》

5、促銷配合

1、參(can)觀樣板房、派發宣傳(chuan)資料

2、優惠購房折扣

3、購房贈送書畫作(zuo)品

4、義賣書(shu)畫作(zuo)品捐贈青少(shao)年宮

6、經費預算

（1）活動組織、策(ce)劃、資料：--------------------5800元

（2）現場(chang)布置：（空飄/4個(ge)、彩旗/300桿(gan)、拱門/1座(zuo)、音響(xiang)/1套、紅(hong)地氈(zhan)/200米(mi)、垂幅/4條、主題噴(pen)畫/1幅帶展架、展架/10、桌椅(yi)板凳/100套等）------------------12000元

（3）禮品(pin)(pin)及(ji)紀念品(pin)(pin)、獎品(pin)(pin)------------------20000元

（4）書畫家及有(you)關嘉賓、媒體利(li)市-------------16000元

（5）前期(qi)廣告(gao)宣傳(chuan)（宣傳(chuan)海報或單頁、電視臺、花都新聞(wen)）---------------------10000元

總費用：63800元

五、我公司策劃承辦優勢

1、祥業廣(guang)告與房地產(chan)—--房地產(chan)，我們最自(zi)信(xin)的舞臺！

祥業廣告公(gong)司(si)是大型房地產(chan)公(gong)司(si)衍生的專業子公(gong)司(si)，對房地

產的理解高于(yu)同(tong)行。核心策劃設計人(ren)員有豐富(fu)的房地產專業(ye)經驗，服務過花都眾多品(pin)牌樓盤。曾服務樓盤：富(fu)豪山(shan)莊、雅景苑、紫光園(yuan)、合和世紀(ji)城(cheng)、雅寶(bao)新城(cheng)、蒙地卡羅(luo)山(shan)莊、雅居樂雍華廷、怡雅花園(yuan)、駿(jun)威廣(guang)場、全(quan)鴻(hong)花園(yuan)、杏林花園(yuan)、云港花園(yuan)等(deng)

2、我們的自辦媒體：

《花(hua)(hua)(hua)都房地產》，我公司(si)受花(hua)(hua)(hua)都房地產業協會委托(tuo)承(cheng)辦的區域專業雜志。《投(tou)資花(hua)(hua)(hua)都》、《花(hua)(hua)(hua)都警(jing)訊(xun)》皆為我公司(si)設計承(cheng)印的專業雜志。

3、我(wo)們對房地產客戶的(de)工作方式

在分(fen)析(xi)市場及樓盤特點的基礎(chu)上(shang)，購建(jian)樓盤的核心定位和競爭優勢，運用綜合的外在手段表(biao)現樓盤的定位、特色及優勢，分(fen)析(xi)并劃定特定的目(mu)標(biao)消費群及其(qi)購房心理習(xi)性，采用恰(qia)當(dang)的方式將(jiang)信息訴求傳達(da)給目(mu)標(biao)消費者，激發其(qi)購房欲望(wang)達(da)成(cheng)購買行為。

4、如由(you)我公司承辦活動，《花都房地產》將贈送2P專題報道及若(ruo)干宣傳版(ban)面。

5、我公(gong)(gong)司(si)經(jing)驗豐富、人脈深厚，可保證活動(dong)組織的各項公(gong)(gong)關，邀請有影(ying)響(xiang)力(li)人物參與，保障活動(dong)檔次(ci)及傳播效果。

篇四：房地產電視廣告策劃方案

1.市場分析

1．1．區域市場分析

天(tian)(tian)河(he)(he)區(qu)位于(yu)廣州市(shi)東(dong)(dong)部，東(dong)(dong)與(yu)黃埔區(qu)相連，南(nan)瀕珠(zhu)江，西南(nan)接東(dong)(dong)山(shan)區(qu)、北連白(bai)云區(qu)。總面(mian)積147.77平方公里(li)，人口41.8萬人。天(tian)(tian)河(he)(he)區(qu)交通四通八達，是廣州市(shi)連接珠(zhu)江三角洲及粵(yue)北粵(yue)東(dong)(dong)地(di)區(qu)的要通。全(quan)區(qu)有中山(shan)大(da)(da)道，黃埔大(da)(da)道等63條主(zhu)要干道，廣深(shen)高速公路共穿東(dong)(dong)西，廣州火車東(dong)(dong)站和地(di)鐵號線(xian)天(tian)(tian)河(he)(he)終點位于(yu)區(qu)內(nei)。天(tian)(tian)河(he)(he)區(qu)是廣州著名的科(ke)研(yan)高教區(qu)，有超過22所(suo)大(da)(da)專院校，34間科(ke)研(yan)院所(suo)，15所(suo)中學、1所(suo)職(zhi)中、61所(suo)小學、95所(suo)幼兒園(yuan)。區(qu)內(nei)社會保(bao)障事業(ye)發展較快(kuai)。

由于城市中(zhong)(zhong)心東移，天(tian)河區作為(wei)新興(xing)區域(yu)，也就成為(wei)了廣(guang)州市商品(pin)樓集(ji)中(zhong)(zhong)地。天(tian)河區樓盤分布(bu)相對集(ji)中(zhong)(zhong)，主要(yao)分布(bu)在(zai)以天(tian)河北、員(yuan)村(cun)、天(tian)汕路、東圃(pu)為(wei)中(zhong)(zhong)心的集(ji)中(zhong)(zhong)區域(yu)。

1．2．定向市場分析

員(yuan)村位于天(tian)(tian)河(he)區(qu)(qu)南部，毗(pi)鄰天(tian)(tian)河(he)公園和天(tian)(tian)河(he)區(qu)(qu)政(zheng)府，地(di)理位置優越。附(fu)近工(gong)廠(chang)較(jiao)多(duo)，居(ju)民較(jiao)為(wei)密集，消費群體(ti)以(yi)工(gong)薪階層為(wei)主。隨著多(duo)年發展(zhan)，該(gai)外(wai)來(lai)人(ren)(ren)口(kou)越來(lai)越多(duo)，逐漸(jian)發展(zhan)成(cheng)了外(wai)來(lai)人(ren)(ren)口(kou)聚居(ju)地(di)，由于天(tian)(tian)河(he)區(qu)(qu)政(zheng)府的搬遷(qian)和落成(cheng)，使(shi)該(gai)區(qu)(qu)的環境和市(shi)政(zheng)設施得到(dao)了逐步的完(wan)善和健全，加速了區(qu)(qu)域房地(di)產業(ye)的發展(zhan)，吸引不(bu)少(shao)在城東工(gong)作的人(ren)(ren)士在此置業(ye)安(an)居(ju)。

1．3．項目分析

1.項目名稱：海景(jing)中心

2.項目規模(mo)：由2幢28層組成

3.推(tui)售情況：現推(tui)都景軒(xuan)，海都軒(xuan)的(de)7～28層

4.宣傳主(zhu)題：只交一(yi)成(cheng)，即(ji)做業主(zhu)

5.價格：4076～5598元(yuan)/m2，均價4708元(yuan)/m2

6.裝(zhuang)修標準：一級一類裝(zhuang)修（高級錦磚地面，雙面豪華門(men)，全(quan)景落(luo)地玻璃門(men)）

7.優劣勢分析

優勢分析

1、本項目(mu)由海(hai)景公司開發(fa)，發(fa)展商實(shi)力雄厚，能給(gei)買家(jia)充足的信心(xin)。

2、位于(yu)廣州新城(cheng)市中軸線，發展潛(qian)力巨大(da)。

3、地(di)處(chu)交(jiao)通主干(gan)道黃(huang)埔(pu)大道和華南大道交(jiao)匯點，交(jiao)通十分便(bian)利；

4、項目以準現樓發售，增強買家信心。

5、社區配套設(she)施較完善，有(you)學校、醫院、市場、天河公(gong)園(yuan)、賽馬場等；

劣勢分析

1、珠江新城(cheng)配套(tao)設(she)施仍(reng)然(ran)未(wei)成熟，發展尚須時日。

2、競爭對手的(de)廣告宣傳及促銷(xiao)活動皆比本(ben)案強，形象已經廣為(wei)人知。

3、項目三面被(bei)樓宇包(bao)圍，景觀被(bei)遮擋了一大部分(fen)。

4、外來人員多，治安問題多，影響買家心理；

1．4．競爭對手資料分析

對手一

1.項(xiang)目名(ming)稱(cheng)：僑穎苑

2.項目規模：由3幢12層(ceng)及一幢9層(ceng)組成

3.推售(shou)情(qing)況：現推C棟C1～C4梯的3～12層(ceng)，B2棟的2～12層(ceng)

4.宣傳主題：新天河(he)、新市民

5.價格(ge)：4481～5145元/m2，均價4655元/m2

6.優劣勢分析

優勢分析

①該樓(lou)盤已為(wei)現樓(lou)，可即買即入(ru)住(zhu)，易于吸(xi)引買家入(ru)住(zhu)；

②價(jia)格較(jiao)同區域其(qi)他樓(lou)盤為(wei)低，有(you)競爭優勢；

③位于(yu)內街，可避(bi)免主(zhu)干(gan)(gan)道噪音及空氣(qi)污(wu)染影(ying)響，但亦可方便(bian)出入主(zhu)干(gan)(gan)道，屬旺中帶靜，有一定的升值潛力；

劣勢分析

①周邊外來人口較(jiao)多(duo)，人流復雜，治安環境較(jiao)差，影響(xiang)買家購買心理；

②樓盤周(zhou)圍(wei)環境(jing)欠佳，影響樓盤檔次；

③戶(hu)型設(she)計一(yi)般，凸(tu)柱位較多(duo)，影響使用率；

對手二

1.項目名(ming)稱：紫(zi)林居

2.項(xiang)目規模：由3幢連(lian)體9層(ceng)組成

3.推(tui)售情況：現推(tui)C—H座的3～9層

4.宣傳主題(ti)：品味家在公園旁的舒適與休閑

5.價格：4511～6208元/m2，均價5320元/m2

6.優劣勢分析

優勢分析

①該(gai)樓盤是員村(cun)一帶為數(shu)不多的(de)小區樓盤，且內部環境優美，易(yi)于吸引買(mai)家購買(mai)；

②鄰近交通主(zhu)干道黃埔大道，交通異常便利；

③該(gai)樓盤緊靠天(tian)河新區府，天(tian)河公(gong)園近在咫尺，對(dui)樓盤檔次(ci)的提升有(you)莫大的幫助；⑵劣勢分析(xi)

①該(gai)樓盤部分(fen)單(dan)位靠近馬路，受噪音影(ying)響大，空氣污染大，影(ying)響銷(xiao)售；

②周邊外來人員多，且時常有(you)治安事件發生，影響買家(jia)入住信心(xin)；

③戶型(xing)設計上(shang)有(you)一定的不足(zu)，有(you)凸柱(zhu)現(xian)象；

1．5．項目周邊配套狀況

1.社區配套

①大學：暨(ji)南大學、華師大、民族學院、廣(guang)州市(shi)環境保護(hu)學校(xiao)

②中學：四十四中學、華師大附(fu)中、天(tian)華中學

③小學：昌樂(le)小學

④銀行(xing)：中國建設銀行(xing)

⑤康體：天河體育中(zhong)心(xin)、羽(yu)毛球館

1.6.項目企劃思路

由(you)于項目為(wei)廣電成熟生活區(qu)物業，有(you)優良(liang)的(de)先天條件(jian)。區(qu)域的(de)外部條件(jian)劣勢較為(wei)明顯，做好項目的(de)銷售企(qi)劃工(gong)作，是項目能否取得(de)成功重(zhong)點。我(wo)們(men)得(de)企(qi)劃思路(lu)：

1.充分利用(yong)先天優越的交(jiao)通環(huan)境

項目(mu)的交通環境較為優越(yue)，故可利(li)用具備的先天優越(yue)的條件(jian)來諦造一個“天河中心區宜商宜住精(jing)品公寓典范”，塑造獨(du)特的品牌形象。

2.把握市場需求，迎合買家心理

隨著房地產市(shi)場(chang)(chang)由賣方(fang)市(shi)場(chang)(chang)轉為買方(fang)市(shi)場(chang)(chang)后，供方(fang)面(mian)臨的(de)(de)嚴峻(jun)問(wen)題就是，產品的(de)(de)消費是否迎合(he)客戶的(de)(de)需求。

3.營造現場(chang)舒適環境，引起(qi)客(ke)戶(hu)購(gou)買(mai)沖動

在(zai)(zai)吸(xi)引(yin)大量客流后，現場環境的(de)好壞便是銷售能否成功(gong)的(de)關健。項目應在(zai)(zai)規劃設計、園林綠化、接待中心、等方面營造舒適的(de)內部環境。

4.體現(xian)“以(yi)人為(wei)本”的(de)經營(ying)理(li)念(nian)

面對多元化的目標客(ke)戶(hu)，我們(men)必(bi)須抓住人的特點，規劃(hua)設計(ji)更加“人性化”。2．項目市場定位

2．1市場定位

員村附近的樓(lou)盤(pan)可謂良(liang)莠(you)不齊，檔(dang)次(ci)不一(yi)(yi)，而且價(jia)格相差懸殊，可以(yi)說“一(yi)(yi)路之隔，樓(lou)價(jia)翻一(yi)(yi)番”。所以(yi)，本項目(mu)的區(qu)域(yu)(yu)劃歸應與珠江新城——未來新城市(shi)社區(qu)緊密(mi)掛鉤(gou)，淡化員村區(qu)域(yu)(yu)概念才(cai)是本項目(mu)獲勝的前提(ti)。結合區(qu)域(yu)(yu)市(shi)場情況和自身特(te)點(dian)，敝(bi)司建議塑造獨特(te)的品牌形象

---“天河(he)中心(xin)區宜商宜住精(jing)品公(gong)寓典范”

以(yi)此(ci)定位入市，充分迎合市場，進而(er)突(tu)破市場，形(xing)成本區域的(de)最大熱點，當然，要達到(dao)這(zhe)樣的(de)目標，必須(xu)需要合適的(de)規劃及(ji)硬件配合。在下述(shu)項目建議中會逐(zhu)一(yi)闡述(shu)。

2．2．項目形象定位

在項目形(xing)象(xiang)定位(wei)上應揚長避短，抓住市民向住環境好(hao)的綠化小(xiao)區的心態，帶給客戶(hu)一種(zhong)“既享(xiang)有成熟小(xiao)區環境，又(you)座擁未來新(xin)城(cheng)中(zhong)(zhong)心”的雙重“抵買”價值(zhi)。初(chu)步(bu)提供(gong)以下項目形(xing)象(xiang)定位(wei)供(gong)貴司參考(kao)：廣州新(xin)城(cheng)市中(zhong)(zhong)心區?宜商宜住精品公寓典范——最后一期(qi)精品。通過上述的形(xing)象(xiang)定位(wei)，給本案賦(fu)予現代(dai)高質(zhi)素生活的實(shi)質(zhi)內(nei)(nei)涵，使項目從(cong)低沉的環境氣(qi)氛中(zhong)(zhong)擺脫出來，從(cong)而體(ti)現項目內(nei)(nei)外環境的優(you)越。

2．3．目標客戶定位

作(zuo)為(wei)廣(guang)州新(xin)城區(qu)之一的(de)(de)天河區(qu)員(yuan)村(cun)，其購房客(ke)戶群有較為(wei)特殊的(de)(de)一面。以此概(gai)念，整(zheng)個新(xin)地區(qu)（從東山——黃埔）的(de)(de)客(ke)戶都是本(ben)項目(mu)客(ke)戶。根據實際情況(kuang)，我們又可將這部(bu)分(fen)(fen)客(ke)戶群定向細分(fen)(fen)如(ru)下：

1.區內的買家

分析：員村附近區內(nei)人口密集(ji)，路窄人稠，整體環(huan)境(jing)缺(que)乏(fa)大型園林綠化，綠化率低(di)。對于欲改善環(huan)境(jing)的(de)買家(jia)(jia)及家(jia)(jia)中有安度晚年(nian)的(de)老人家(jia)(jia)的(de)客戶，本案住(zhu)宅(zhai)是他們置業首選。

2.區域居民的子輩

分析：這(zhe)批人在當地生活較長時間，生活圈子幾乎(hu)固定(ding)在此，對該區感情深厚，而現有條(tiao)件已難以滿足其生活需要(yao)，想買大(da)屋改(gai)善環境，同時出于孝敬老人的前提下，在同區就近購房，既(ji)能更好照(zhao)顧老人，又(you)能享受獨(du)立(li)居住的自由便利。

3.區域居民的親屬、朋友

分析(xi)：此(ci)類客戶(hu)受(shou)該(gai)區(qu)域的(de)(de)親屬、朋友的(de)(de)口(kou)碑宣傳，對(dui)小區(qu)向往，同(tong)時在此(ci)地置(zhi)業，方便(bian)于同(tong)自(zi)己(ji)親屬、朋友進行充分的(de)(de)溝通，接(jie)觸(chu)和聯絡，還享受(shou)其優越住宅環(huan)境。

4.外來人口在該地置業

分析：此(ci)類在該區(qu)(qu)域(yu)中占(zhan)主流，他們注重(zhong)本案(an)的綜合素(su)質，周圍的自然環(huan)境(jing)以及周圍的配套設施，對新(xin)環(huan)境(jing)適應(ying)性較強，反而對區(qu)(qu)域(yu)感情(qing)不太(tai)考慮(lv)。

2．4．目標市場細分

針對(dui)目標客戶的情(qing)況，敝司將目標市(shi)場細分(fen)如下(xia)：

1、購買階層

1)自用：大眾(zhong)市民（含拆遷(qian)戶），有能力而又確實希望置(zhi)業的。

2)安居保值：高(gao)薪收入階層。

3)換屋計劃：不滿現時居(ju)住條(tiao)件且(qie)有能力供(gong)屋的人士(shi)，房改房的原居(ju)者。

4)投資客：投資者是(shi)(shi)每個有潛力樓盤的目標買家(jia)群，針對本項(xiang)目，被吸引的多是(shi)(shi)中小型投資者。

2、年齡層次：

中青年(nian)人為主（30~50歲）

3、家庭結構：

三~五口之家為(wei)主

2．5．目標客戶

市場仿如金(jin)(jin)(jin)字(zi)塔(ta)，不(bu)但要瞄準(zhun)金(jin)(jin)(jin)字(zi)塔(ta)的(de)(de)頂部(bu)(bu)，而更(geng)重(zhong)要的(de)(de)是(shi)(shi)應瞄準(zhun)金(jin)(jin)(jin)字(zi)塔(ta)的(de)(de)中(zhong)部(bu)(bu)以(yi)下（即對準(zhun)大多數(shu)的(de)(de)消(xiao)(xiao)費(fei)群體）就敝司合作的(de)(de)市場調(diao)查公司對廣州樓市的(de)(de)調(diao)查分(fen)析(xi)，天(tian)河區大部(bu)(bu)份的(de)(de)消(xiao)(xiao)費(fei)者，最可接(jie)受的(de)(de)房(fang)價是(shi)(shi)20萬(wan)到45萬(wan)元(yuan)之間，而另(ling)一部(bu)(bu)份人可接(jie)受的(de)(de)房(fang)價為(wei)45萬(wan)到60萬(wan)，能夠接(jie)受60萬(wan)元(yuan)以(yi)上的(de)(de)消(xiao)(xiao)費(fei)者就是(shi)(shi)金(jin)(jin)(jin)字(zi)塔(ta)的(de)(de)頂部(bu)(bu)了，本(ben)案的(de)(de)目(mu)標(biao)客戶為(wei)15~60萬(wan)元(yuan)這(zhe)一階段(duan)，如圖示：

3．銷售策略建議

3．1．市(shi)場氣氛培養(yang)

敝司建議在現階段利用項目一(yi)切的(de)條件，營造濃(nong)烈(lie)的(de)市場氣(qi)氛，吸引買家(jia)的(de)關(guan)注，為項目推(tui)出時的(de)銷售打下良好的(de)市場基(ji)礎，具體操(cao)作(zuo)內容包(bao)括：

1.硬件塑造

告知性工地展示

應利用樓盤(pan)入口圍(wei)墻包(bao)裝，樹立項目(mu)形象，營造市場氣氛。并(bing)可通過橫(heng)幅，彩(cai)旗等工(gong)具(ju)將項目(mu)信息傳(chuan)達給(gei)市場，吸引買家。

戶外廣告設置

戶外(wai)廣(guang)告設置能增強項目的認知能力，可(ke)以(yi)有效提升項目的知名度。在廣(guang)告牌(pai)設置上可(ke)以(yi)考慮(lv)，公交車站(zhan)燈(deng)箱、車身廣(guang)告等其它(ta)戶外(wai)媒(mei)體。

設置精美的示范單位和樣板房

通過(guo)對示范(fan)單(dan)位和樣板房的包裝設計，可有效掩飾(shi)平(ping)面中的弱點，引起客戶購買沖動，促進成交(jiao)。

2.軟性宣傳

為區域造勢

通過報紙軟性文章，詳述天河(he)區(qu)(qu)府搬(ban)遷后為區(qu)(qu)域帶來(lai)的(de)種(zhong)(zhong)種(zhong)(zhong)優(you)越之處，以完(wan)善(shan)的(de)社(she)區(qu)(qu)配(pei)套、熟悉的(de)生(sheng)活環(huan)境(jing)打(da)動買(mai)家的(de)心，挽回不斷外流的(de)區(qu)(qu)域客源(yuan)。

為本案住宅造勢

目的(de)：把市場的(de)注(zhu)意力(li)拉至本案(an)(an)住宅(zhai)，突出(chu)項(xiang)目形(xing)象，以(yi)本案(an)(an)住宅(zhai)環(huan)境好，交通便(bian)利的(de)優點吸引買家。