長租公寓分類

根據長租公(gong)寓運營(ying)企業(ye)所(suo)運營(ying)的物(wu)業(ye)分布(bu)位置(zhi)是否集(ji)中(zhong)，長租公(gong)寓運營(ying)模式可(ke)分為集(ji)中(zhong)式和分散式。

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集中式長租公寓是什么

集中式長(chang)租公寓，即租賃平臺通過收購或租賃的模式取(qu)得(de)項(xiang)目整體的管(guan)理權(通常(chang)為整(zheng)棟，或整(zheng)棟中的(de)幾層)，統(tong)一(yi)進(jin)行改造后(hou)出租(zu)的一(yi)種租(zu)賃(lin)公(gong)寓模式。

什么是分(fen)散式長租公寓

分(fen)散式(shi)長租(zu)公寓，即租(zu)賃平臺(tai)從(cong)分(fen)散的房東手中取(qu)得房源(yuan)，經過標準化改造或(huo)裝修后，統一出租(zu)管理(li)的一種租(zu)賃公寓模式(shi)。從(cong)特征上來看(kan)，兩種管理(li)方式(shi)有所(suo)差(cha)異，在房源(yuan)獲取(qu)、物業性質、產品服務、出租(zu)方式(shi)及(ji)目(mu)標客戶上均有所(suo)區別。

集中式與分布式長租公寓的區別

一、集中式公寓：統一改造，統一管理

集(ji)中(zhong)(zhong)式(shi)公寓(yu)(yu)的運作模式(shi)較(jiao)為(wei)傳統(tong)，主(zhu)要是(shi)以(yi)獨棟商業(ye)樓宇為(wei)運作標的。公寓(yu)(yu)運營(ying)(ying)商通過收購(gou)或租(zu)賃的方式(shi)獲得(de)整棟樓宇的管理權后，包租(zu)后對房(fang)屋進行統(tong)一改造，較(jiao)后再將公寓(yu)(yu)租(zu)賃出去。受制(zhi)于市區(qu)地段的高(gao)(gao)租(zu)金以(yi)及房(fang)源(yuan)緊俏(qiao)，集(ji)中(zhong)(zhong)式(shi)公寓(yu)(yu)多分(fen)布在(zai)近郊等位(wei)置，靠近產業(ye)園區(qu)、或是(shi)高(gao)(gao)新科技(ji)園區(qu)等。因此(ci)，集(ji)中(zhong)(zhong)式(shi)公寓(yu)(yu)適合(he)精品開發，也(ye)更(geng)(geng)容易注(zhu)入公寓(yu)(yu)的企業(ye)理念(nian)。此(ci)外(wai)，得(de)益于房(fang)屋較(jiao)為(wei)集(ji)中(zhong)(zhong)以(yi)及社交(jiao)距離較(jiao)短(duan)，運營(ying)(ying)團(tuan)隊可以(yi)更(geng)(geng)好的構建社交(jiao)圈(quan)以(yi)及提供社區(qu)化(hua)服(fu)務。

目前(qian)YOU+、魔方、泊寓、新(xin)派、窩趣、未來域(yu)等都是集(ji)中式(shi)公寓，其中泊寓是萬科旗下租(zu)賃(lin)品牌，成立于(yu)2015年8月，其主(zhu)要針(zhen)對青(qing)年白領，依據其居住習慣(guan)，打造富有青(qing)春(chun)氣(qi)息的(de)全能新品(pin)。萬科在房企(qi)中(zhong)位列龍頭，擁有成(cheng)熟的(de)開(kai)發鏈，其在改造、品(pin)牌上(shang)具有先天優(you)勢(shi)，萬科物業(ye)也能夠為泊(bo)寓的(de)服務提(ti)供更多保障。2017年(nian)，萬科泊寓已(yi)經(jing)進入25個城市，獲取房間(jian)數(shu)8.4萬間，根據計(ji)劃(hua)，2017年總獲取房間(jian)數量(liang)超(chao)過10萬間，預計到2018年(nian)，萬科將(jiang)拓展公寓目標45萬間。

二、分布式公寓：房源更自由是“殺手锏”

分(fen)布式長租公寓起步(bu)相對(dui)較(jiao)(jiao)晚(wan)，模(mo)式較(jiao)(jiao)為單(dan)一，房源主要(yao)來自分(fen)散(san)的房東，通過(guo)房屋包租運營，標準(zhun)化(hua)(hua)的服務與改造。相對(dui)于(yu)集中式公寓而言，其包含的部門更(geng)加多(duo)樣化(hua)(hua)，有龐大的運營系統，合(he)理(li)速(su)度(du)擴張后可(ke)以幫助分(fen)布式公寓產生規模(mo)效應。與此同時，由于(yu)房源較(jiao)(jiao)為分(fen)散(san)，產品(pin)(pin)層次相對(dui)豐(feng)富(fu)，租客可(ke)以有更(geng)多(duo)的選擇空(kong)間，可(ke)以滿(man)足(zu)不同群體對(dui)房屋的格局、地理(li)位置(zhi)、家(jia)裝等(deng)方面(mian)的需求。也正因(yin)此，運營商在產品(pin)(pin)運營過(guo)程中難以標準(zhun)化(hua)(hua)，管理(li)成本相對(dui)較(jiao)(jiao)高。

目前紅璞公(gong)寓(yu)(yu)、蘑菇公(gong)寓(yu)(yu)、水滴公(gong)寓(yu)(yu)等模(mo)式均是分布式，自如作為鏈家(jia)旗下租賃(lin)品牌(pai)，經(jing)過(guo)3年的探索和發展，2016年(nian)5月拆分(fen)獨立發展，目前運(yun)營較為成(cheng)熟。公司擁(yong)有多條產品(pin)線(xian)，裝修風格(ge)多樣，同(tong)時也(ye)提供組后維修、雙周保潔及管家服務等，可以進(jin)行線(xian)上預訂，通(tong)過O2O模式(shi)重(zhong)組租房(fang)市場格局。

三、未來風向標

就目前市場來(lai)看，集中(zhong)式(shi)和分布式(shi)公寓并非完(wan)全分離(li)，毫無(wu)聯系，像自(zi)(zi)如以及優(you)客逸家在集中(zhong)式(shi)和分布式(shi)的業態模(mo)式(shi)均有涉及。雖然(ran)集中(zhong)式(shi)公寓在前期(qi)資金投入較高，但容易產生規模(mo)效(xiao)應，后期(qi)的管理成本，尤其是人力成本較低。綜合(he)來(lai)看，集中(zhong)式(shi)公寓憑借自(zi)(zi)身*的用戶(hu)租賃體驗以及強大的品牌溢價，將成為未來長租公寓(yu)市場的趨勢。

“集中式”VS“分散式”

對于普通租客而言，更原意選擇集中式公寓還是分散式公寓？

“首(shou)先看價格，其(qi)次看位置。”租客李小(xiao)姐告訴記者(zhe)。“這(zhe)些代理經租機構運營的房源，普遍比傳統房源價格更高。就算有裝修、管理等增值服(fu)務，租客付款時也(ye)得(de)權衡一(yi)下。”

經記者走訪了解(jie)，從(cong)價格來看，集中式公寓(yu)的整體溢(yi)價水平更(geng)高(gao)。以魔方公寓(yu)為(wei)例(li)，其單間公寓(yu)價格比周邊(bian)出租(zu)民房高(gao)出15%-25%，最高達到6000元/間，主要集(ji)中在(zai)交通便利的城市中心區域或產業園區以及大學城等。在(zai)嘉定安亭、閔(min)行(xing)等地區，集(ji)中式公(gong)寓的普遍單價為2000元/間左右，與(yu)周(zhou)邊出租民房(fang)相差無(wu)幾。

分散(san)式公寓的(de)(de)溢價水平(ping)相(xiang)對較低。在閔行區(qu)顓(zhuan)橋鎮內，記者(zhe)看(kan)到一(yi)(yi)套(tao)三室(shi)一(yi)(yi)廳的(de)(de)房源(yuan)，獲取房源(yuan)的(de)(de)價格約為3300元/月，而出租(zu)價(jia)格則為3600元/月，上浮(fu)價(jia)格僅300元。

“房屋的位(wei)置(zhi)不(bu)同(tong)，租金隨位(wei)置(zhi)波動的差異較大。”李小(xiao)姐說。“無法直接比較集中(zhong)式(shi)和分散式(shi)公寓的價格差異。”最后，在郊區工作的她(ta)選(xuan)擇了入(ru)住(zhu)附(fu)近一家集中(zhong)式(shi)公寓。

從位置來看(kan)，由(you)于分散式公寓由(you)自然人房源改(gai)造而(er)(er)成，位置較為(wei)靈(ling)活，在地(di)鐵、車站等關(guan)鍵交(jiao)通樞紐(niu)周圍均(jun)有分布。而(er)(er)集中(zhong)(zhong)式公寓集中(zhong)(zhong)分布在城市(shi)中(zhong)(zhong)環、外環線內，在內環區域少(shao)有涉及。

在居住體驗方面，集中(zhong)式公寓提供的(de)房(fang)間更標準，配(pei)套設施也相對齊全(quan)。而分散式公寓很大程度依賴(lai)房(fang)東(dong)本身提供的(de)房(fang)源條件。

政(zheng)策(ce)層面(mian)仍有(you)考驗

盡管市場發展如火如荼，在政(zheng)策層(ceng)面，兩(liang)類公寓均面臨自身(shen)考驗(yan)。

對于(yu)集中式公寓而言，這(zhe)樣(yang)的(de)(de)考驗(yan)更為嚴峻。搜索(suo)上海住房(fang)租賃公共服務(wu)平(ping)臺顯(xian)示，目前可以租住的(de)(de)代理經租房(fang)源(yuan)僅有“青客”“自如”等(deng)分散式(shi)公寓，集中式(shi)公寓寥寥無幾。為(wei)何會(hui)出現這樣的現象？

相關企業負責(ze)人表示，集中式公寓大多由商(shang)業、商(shang)辦用(yong)(yong)地(di)改(gai)建(jian)。在《關于(yu)加快培育和發展(zhan)本市住房(fang)租賃(lin)市場(chang)的(de)(de)實(shi)施(shi)意見(jian)》中提到，允(yun)許商(shang)辦用(yong)(yong)房(fang)等按(an)照規(gui)(gui)定改(gai)建(jian)用(yong)(yong)于(yu)租賃(lin)住房(fang)。但具體的(de)(de)實(shi)施(shi)細則仍(reng)(reng)未(wei)出臺，對于(yu)商(shang)辦用(yong)(yong)房(fang)的(de)(de)類型和消防標(biao)準缺乏(fa)進一(yi)步規(gui)(gui)定，導致這些公寓至今仍(reng)(reng)處于(yu)“灰(hui)色(se)地(di)帶”。部分(fen)地(di)區已開始對相(xiang)關(guan)項目展開綜合評估，對具備(bei)一定區位優勢，在能保證使用安全(quan)、人員安全(quan)、消防安全(quan)的(de)前提下，探索試點商辦等(deng)用房(fang)改造用作租(zu)賃住房(fang)的(de)標準(zhun)和(he)流程(cheng)。