長租公寓分類

根據長(chang)租公寓運營企業(ye)所(suo)運營的物(wu)業(ye)分(fen)布位(wei)置是否集(ji)(ji)中，長(chang)租公寓運營模式可分(fen)為集(ji)(ji)中式和分(fen)散(san)式。

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集中式長租公寓是什么

集中式長租(zu)公(gong)寓，即(ji)租(zu)賃(lin)平臺(tai)通過收購或租(zu)賃(lin)的模式取得項目整體的管理權(quan)(通常為整棟，或整棟中(zhong)的幾(ji)層(ceng))，統一進行改造后出租(zu)的一種(zhong)租(zu)賃公(gong)寓模式(shi)。

什(shen)么是(shi)分散式長租公寓(yu)

分散式長(chang)租(zu)公寓，即租(zu)賃平(ping)臺從(cong)分散的房東手(shou)中取(qu)得房源，經過標準(zhun)化改造或(huo)裝修(xiu)后，統一(yi)出租(zu)管理(li)(li)的一(yi)種租(zu)賃公寓模式。從(cong)特征(zheng)上(shang)來看，兩(liang)種管理(li)(li)方式有(you)所差異，在房源獲取(qu)、物業性質、產品服(fu)務、出租(zu)方式及目標客戶上(shang)均(jun)有(you)所區別。

集中式與分布式長租公寓的區別

一、集中式公寓：統一改造，統一管理

集(ji)中式(shi)(shi)公寓的(de)(de)運(yun)作(zuo)模式(shi)(shi)較為(wei)(wei)傳統(tong)，主要是(shi)以(yi)(yi)(yi)獨棟商業樓(lou)宇(yu)為(wei)(wei)運(yun)作(zuo)標的(de)(de)。公寓運(yun)營商通過收購或(huo)租賃的(de)(de)方式(shi)(shi)獲得(de)整(zheng)棟樓(lou)宇(yu)的(de)(de)管理(li)權(quan)后，包租后對房屋進(jin)行統(tong)一改造，較后再將公寓租賃出去。受制于(yu)(yu)市(shi)區地段的(de)(de)高租金以(yi)(yi)(yi)及(ji)(ji)房源緊俏，集(ji)中式(shi)(shi)公寓多分布(bu)在近郊等位置，靠近產(chan)業園區、或(huo)是(shi)高新科技園區等。因此，集(ji)中式(shi)(shi)公寓適合精品(pin)開(kai)發，也更(geng)容易注入公寓的(de)(de)企業理(li)念(nian)。此外，得(de)益(yi)于(yu)(yu)房屋較為(wei)(wei)集(ji)中以(yi)(yi)(yi)及(ji)(ji)社交(jiao)距離(li)較短，運(yun)營團隊可以(yi)(yi)(yi)更(geng)好的(de)(de)構建社交(jiao)圈以(yi)(yi)(yi)及(ji)(ji)提(ti)供社區化服務。

目前YOU+、魔方、泊寓、新派、窩趣、未來域等都(dou)是集中(zhong)式公(gong)寓，其(qi)中(zhong)泊寓是萬(wan)科(ke)旗下租賃品(pin)牌，成立于(yu)2015年8月，其(qi)主要針對(dui)青年白(bai)領(ling)，依據其(qi)居住(zhu)習慣，打造富有青春(chun)氣息的全能(neng)新品(pin)。萬(wan)(wan)科在房企(qi)中(zhong)位列龍頭，擁(yong)有成熟(shu)的開發鏈(lian)，其(qi)在改造、品(pin)牌上具有先天優勢，萬(wan)(wan)科物業(ye)也能(neng)夠為泊寓的服務提供(gong)更(geng)多(duo)保障。2017年，萬科泊寓已經進入(ru)25個城市，獲取(qu)房間數8.4萬間，根據計劃，2017年總獲(huo)取(qu)房間數量超過10萬間，預計到2018年，萬科(ke)將(jiang)拓展公寓目標45萬(wan)間。

二、分布式公寓：房源更自由是“殺手锏”

分(fen)布(bu)式(shi)長租(zu)公寓(yu)起步相對(dui)較(jiao)晚，模式(shi)較(jiao)為(wei)單一(yi)，房源主要來自分(fen)散的房東，通過房屋(wu)包租(zu)運(yun)營(ying)，標準化的服務與(yu)改造(zao)。相對(dui)于(yu)(yu)集中式(shi)公寓(yu)而言，其包含(han)的部(bu)門更加多樣化，有龐大的運(yun)營(ying)系統(tong)，合理速度擴張后可以幫助(zhu)分(fen)布(bu)式(shi)公寓(yu)產(chan)生規模效應(ying)。與(yu)此同(tong)時，由于(yu)(yu)房源較(jiao)為(wei)分(fen)散，產(chan)品層次相對(dui)豐富(fu)，租(zu)客可以有更多的選(xuan)擇空(kong)間，可以滿足(zu)不同(tong)群(qun)體(ti)對(dui)房屋(wu)的格局(ju)、地理位置、家(jia)裝等方面的需求。也正因此，運(yun)營(ying)商在產(chan)品運(yun)營(ying)過程(cheng)中難以標準化，管理成本相對(dui)較(jiao)高。

目前紅(hong)璞(pu)公(gong)寓(yu)、蘑菇公(gong)寓(yu)、水滴公(gong)寓(yu)等(deng)模(mo)式均是分布(bu)式，自(zi)如作為鏈(lian)家旗(qi)下租賃品牌，經過(guo)3年的探索和發展(zhan)，2016年5月(yue)拆分獨立發展，目前運營較為(wei)成熟。公司(si)擁有多條產品(pin)線，裝修(xiu)風格(ge)多樣，同時也提供組(zu)后維修(xiu)、雙周(zhou)保(bao)潔(jie)及(ji)管(guan)家服(fu)務等，可(ke)以進行線上預訂，通(tong)過O2O模式重組租房市場格局。

三、未來風向標

就目前(qian)市場來看，集(ji)中(zhong)式和分(fen)布(bu)式公寓(yu)并非(fei)完(wan)全(quan)分(fen)離，毫無聯系，像自(zi)(zi)如以及優(you)客逸家在集(ji)中(zhong)式和分(fen)布(bu)式的業態模(mo)式均(jun)有涉及。雖然集(ji)中(zhong)式公寓(yu)在前(qian)期(qi)資金投(tou)入較(jiao)高，但(dan)容(rong)易(yi)產生(sheng)規模(mo)效應(ying)，后期(qi)的管(guan)理成(cheng)本，尤其是人力成(cheng)本較(jiao)低(di)。綜合來看，集(ji)中(zhong)式公寓(yu)憑借自(zi)(zi)身*的用戶租賃體驗以及強大的品(pin)牌溢(yi)價，將成為未來長租公寓(yu)市(shi)場的趨勢。

“集中式”VS“分散(san)式”

對于普通租客而言，更原意選擇集中式公寓還是分散式公寓？

“首先看(kan)價(jia)格，其次看(kan)位置。”租(zu)客李小(xiao)姐(jie)告訴記(ji)者。“這些代理經租(zu)機(ji)構(gou)運(yun)營的房源，普遍(bian)比傳統房源價(jia)格更高。就算有裝修、管(guan)理等增(zeng)值服務，租(zu)客付款時也得權衡一下。”

經記者走訪了(le)解(jie)，從(cong)價(jia)格(ge)來看，集(ji)中(zhong)式公(gong)寓的整(zheng)體溢價(jia)水平更(geng)高(gao)。以魔方公(gong)寓為例，其單(dan)間公(gong)寓價(jia)格(ge)比周(zhou)邊出租民房(fang)高(gao)出15%-25%，最高達到6000元/間，主要集(ji)中(zhong)(zhong)(zhong)在(zai)交通(tong)便利的城市(shi)中(zhong)(zhong)(zhong)心區域或產業園(yuan)區以及大(da)學(xue)城等。在(zai)嘉(jia)定安(an)亭、閔行等地區，集(ji)中(zhong)(zhong)(zhong)式公寓的普遍單價為(wei)2000元(yuan)/間左右，與周邊出租(zu)民房(fang)相差無幾。

分散式公寓的溢價(jia)水(shui)平相對較(jiao)低。在(zai)閔行區顓橋鎮內，記(ji)者看到一(yi)套三室(shi)一(yi)廳的房源(yuan)(yuan)，獲取房源(yuan)(yuan)的價(jia)格約為3300元/月，而出租(zu)價格則為3600元/月，上浮價格僅(jin)300元。

“房屋的(de)位置(zhi)(zhi)不同(tong)，租金隨(sui)位置(zhi)(zhi)波動的(de)差(cha)異(yi)較大。”李(li)小(xiao)姐(jie)說。“無(wu)法直接比較集中式和分散式公(gong)寓的(de)價格(ge)差(cha)異(yi)。”最后，在郊區工作的(de)她(ta)選(xuan)擇了入住附(fu)近(jin)一家集中式公(gong)寓。

從(cong)位(wei)置來(lai)看(kan)，由(you)于分散式公(gong)寓由(you)自然人(ren)房源(yuan)改(gai)造而(er)成，位(wei)置較為靈活，在地鐵、車站等關鍵交通樞紐周圍均有分布(bu)。而(er)集中式公(gong)寓集中分布(bu)在城市中環、外環線內，在內環區域(yu)少有涉及。

在(zai)居住體(ti)驗(yan)方面，集(ji)中式(shi)公(gong)寓(yu)提供(gong)的房(fang)間更標準，配套(tao)設施也相(xiang)對(dui)齊全。而分散式(shi)公(gong)寓(yu)很大程度依賴(lai)房(fang)東本身提供(gong)的房(fang)源條件。

政策層面(mian)仍有考驗

盡管(guan)市場(chang)發展如火如荼，在政策層面，兩類公(gong)寓均面臨自身考驗。

對于集(ji)中式公(gong)寓而言(yan)，這樣的考驗(yan)更為嚴峻。搜索上海住房租(zu)賃公(gong)共服務平(ping)臺顯(xian)示，目前(qian)可以租(zu)住的代理經(jing)租(zu)房源僅有(you)“青客”“自如(ru)”等(deng)分散式(shi)公寓，集中式(shi)公寓寥(liao)寥(liao)無幾(ji)。為何會出現這樣的(de)現象？

相關企業負(fu)責人表(biao)示，集中(zhong)(zhong)式公(gong)寓(yu)大多由(you)商業、商辦用(yong)地改建。在(zai)《關于加快培育和(he)發展本市(shi)住(zhu)(zhu)房租賃市(shi)場的(de)(de)實施意見》中(zhong)(zhong)提到(dao)，允(yun)許商辦用(yong)房等按照(zhao)規(gui)定改建用(yong)于租賃住(zhu)(zhu)房。但具體的(de)(de)實施細則仍(reng)未出臺，對于商辦用(yong)房的(de)(de)類(lei)型和(he)消防標準缺乏進一步規(gui)定，導致(zhi)這(zhe)些公(gong)寓(yu)至今仍(reng)處于“灰色地(di)帶(dai)”。部分地(di)區已開(kai)始對相關項目展開(kai)綜合評估(gu)，對具備一定區位(wei)優勢，在能保證使用安(an)(an)全(quan)、人(ren)員安(an)(an)全(quan)、消防安(an)(an)全(quan)的(de)(de)前提下，探索試點商辦(ban)等用房改造(zao)用作(zuo)租(zu)賃住房的(de)(de)標(biao)準(zhun)和流程。