長租公寓又名“白領公寓”，“單身合租公寓”，是近幾年房地產三級市場一個新興的行業，是將業主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，以單間(jian)的形式出租給房屋(wu)周邊的白領上(shang)班人(ren)士。現在“長租公寓”這個概念已經慢慢為大(da)家接受。在傳統(tong)租賃市場上(shang)，租客的租賃時間(jian)一(yi)般為一(yi)年(nian)。
伴隨(sui)2015-2016年房價上漲和首次置(zhi)業(ye)門檻(jian)提高，越來越多(duo)年輕人主動或被動選擇(ze)租房。中國租賃(lin)市(shi)場目前處于快速發展(zhan)期。創業(ye)類企業(ye)、房地(di)產(chan)中介、房地(di)產(chan)開發商和酒店運營(ying)商都在試水長租公寓。根據 2015 年中國(guo)飯店協會公(gong)寓委員會統計(ji)，國(guo)內(nei)擁有規模(mo)公(gong)寓企業超過(guo) 500 家，公(gong)寓間數超過(guo) 100萬(wan)間。
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集中式出租：企(qi)業(ye)通過包租、獨立(li)開(kai)發(fa)、收購或與物業(ye)持有(you)方(fang)合作的(de)方(fang)式獲取整棟物業(ye)，通過精細(xi)化的(de)設計、改(gai)造與裝修，并(bing)采用標準化的(de)品牌與服(fu)務，最后對(dui)外整體出租公寓的(de)模式，與經濟型快捷酒店開(kai)發(fa)模式有(you)諸(zhu)多相似之處(chu)。
分布式出(chu)租(zu)：企業(ye)從分散的房東(dong)處獲取(qu)物業(ye)，再(zai)通過精細化(hua)和標(biao)準化(hua)裝修，最(zui)后對外(wai)出(chu)租(zu)的模式。
“集(ji)中(zhong)式(shi)(shi)”和(he)(he)“分(fen)布(bu)式(shi)(shi)”兩種運(yun)(yun)(yun)營(ying)(ying)(ying)模(mo)式(shi)(shi)，就二者(zhe)共性而言，空置率(lv)、續(xu)租(zu)率(lv)和(he)(he)利潤(run)率(lv)無疑都是(shi)其(qi)運(yun)(yun)(yun)營(ying)(ying)(ying)的重要指標(biao)。集(ji)中(zhong)式(shi)(shi)運(yun)(yun)(yun)用較為(wei)傳(chuan)統(tong)的商業地產運(yun)(yun)(yun)作(zuo)模(mo)式(shi)(shi)，以獨棟商業樓宇為(wei)運(yun)(yun)(yun)作(zuo)標(biao)的，包租(zu)后進行改造升級(ji)。而分(fen)布(bu)式(shi)(shi)長租(zu)公寓模(mo)式(shi)(shi)起步(bu)則較晚，其(qi)房(fang)(fang)源來自分(fen)散的房(fang)(fang)東，通過房(fang)(fang)屋包租(zu)經營(ying)(ying)(ying)，標(biao)準化的服務與(yu)改稿，提供全新的租(zu)住(zhu)體(ti)驗，其(qi)挑戰在于對公寓的管理與(yu)社群運(yun)(yun)(yun)營(ying)(ying)(ying)。集(ji)中(zhong)式(shi)(shi)和(he)(he)分(fen)散式(shi)(shi)各(ge)有(you)利弊，但總體(ti)而言集(ji)中(zhong)式(shi)(shi)公寓的盈利空間更大。
根據(ju)運營(ying)商的(de)資(zi)產(chan)結構不同，長租公寓運營(ying)模式可分為重資(zi)產(chan)運營(ying)和輕資(zi)產(chan)運營(ying)兩(liang)大類(lei)。
重(zhong)資(zi)(zi)產(chan)運營(ying)即(ji)運營(ying)商通過自建(jian)、收(shou)購等方式(shi)獲(huo)取并持(chi)有(you)房(fang)源、對外出(chu)租(zu)，主(zhu)要通過收(shou)取租(zu)金獲(huo)取利益的(de)模式(shi)。重(zhong)資(zi)(zi)產(chan)運營(ying)模式(shi)項下的(de)房(fang)源多(duo)為集(ji)中式(shi)物(wu)(wu)業，對資(zi)(zi)金的(de)要求(qiu)較高，讓很(hen)多(duo)運營(ying)商望(wang)而卻步。通常，涉及(ji)住房(fang)租(zu)賃的(de)國有(you)企業和(he)開發商類(lei)公寓運營(ying)商擁(yong)有(you)雄厚(hou)的(de)資(zi)(zi)金和(he)融資(zi)(zi)優勢，擁(yong)有(you)閑(xian)置的(de)自持(chi)物(wu)(wu)業資(zi)(zi)源，又(you)具(ju)備物(wu)(wu)業改(gai)造能力(li)，因而會(hui)選擇(ze)采(cai)用重(zhong)資(zi)(zi)產(chan)運營(ying)模式(shi)。
輕資產運(yun)(yun)營(ying)(ying)(ying)即(ji)運(yun)(yun)營(ying)(ying)(ying)商(shang)并不(bu)持有(you)物(wu)(wu)業(ye)，而是(shi)通過長期(qi)(qi)租賃或受托(tuo)管(guan)(guan)理(li)(li)等方式集中獲取(qu)房源，通過轉租獲得租金價差(cha)或通過輸出品牌(pai)、提(ti)供(gong)租務(wu)管(guan)(guan)理(li)(li)、物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)等服務(wu)，獲得管(guan)(guan)理(li)(li)報酬(chou)的模式。選擇(ze)輕資產運(yun)(yun)營(ying)(ying)(ying)的，前期(qi)(qi)沉淀(dian)資金相(xiang)對少，可以在短時間內快速拓展(zhan)市(shi)場。具有(you)中介機(ji)構背景的公寓(yu)(yu)運(yun)(yun)營(ying)(ying)(ying)商(shang)、酒(jiu)店(dian)管(guan)(guan)理(li)(li)類的公寓(yu)(yu)運(yun)(yun)營(ying)(ying)(ying)商(shang)、創業(ye)類的公寓(yu)(yu)運(yun)(yun)營(ying)(ying)(ying)商(shang)多采用輕資產運(yun)(yun)營(ying)(ying)(ying)模式。
1、托管模式(shi)，就(jiu)是(shi)房東(dong)(dong)將公(gong)寓委托給(gei)運(yun)營(ying)商進(jin)行(xing)出租和租后管理。在托管模式(shi)中，運(yun)營(ying)商只需承(cheng)擔一(yi)定的管理成本，資金(jin)壓力大大減輕，同時，原本承(cheng)擔的空置率風險(xian)，也因托管模式(shi)而轉(zhuan)移(yi)到房東(dong)(dong)本人(ren)身(shen)上。
2、加盟模式(shi)，長租公寓企(qi)業憑借品(pin)牌(pai)優勢，通過制(zhi)定(ding)標準化可復制(zhi)的模式(shi)，尋求加盟合作伙伴，快速(su)復制(zhi)經營模式(shi)，實現連鎖經營，擴大市場占(zhan)有率。
3、互聯(lian)網+模式(shi)，以房源為中心進(jin)行智能化(hua)和(he)金融化(hua)的(de)便捷生(sheng)活服務(wu)，一切(qie)以滿足(zu)租住的(de)生(sheng)活要求來配置，零(ling)售、干(gan)洗、生(sheng)鮮(xian)配送、健身，美容(rong)、書(shu)吧等各(ge)種(zhong)社區服務(wu)均采用專業化(hua)的(de)外包進(jin)行。
從業主端租入的批發價與單間“零售(shou)價(jia)(jia)”合(he)計之間(jian)(jian)的(de)差價(jia)(jia)，是(shi)目前(qian)絕大多數中低端長租公寓(yu)主(zhu)要的(de)利(li)潤來源。主(zhu)要包括兩部分，一是(shi)整套租入，按(an)間(jian)(jian)租出實(shi)(shi)現溢價(jia)(jia)；二是(shi)通過分拆(chai)隔(ge)間(jian)(jian)，增加房間(jian)(jian)數實(shi)(shi)現額外收益。同時，公司也會(hui)對租入的(de)房屋進行簡單(dan)裝修，以實(shi)(shi)現房租價(jia)(jia)格的(de)提升。采用該類模式(shi)的(de)代表企業是(shi)自如(ru)。
長租(zu)公寓運營商通過打造“公寓+服務”的生態(tai)圈，如 “公寓+旅游”、“公寓+健(jian)康”、“公寓+培訓(xun)”等形式擴大(da)服務半徑，整(zheng)合第三方優質資源或自己開展經(jing)營，提(ti)升用戶體(ti)驗度(du)，進而從衍生產品(pin)上(shang)實現盈利(li)。如魔方向租(zu)戶收(shou)取的(de)物業費，大(da)約每月每間房200~300元(yuan)，相對普(pu)通住宅略微偏高。而增值服(fu)(fu)務費用主要是在(zai)其高端產品中才體現，如租車服(fu)(fu)務、入室保潔、衣物清洗(xi)、商品代購(gou)等(deng)額外(wai)服(fu)(fu)務。
這類盈利模式的代表是萬科，萬科曾在(zai)重(zhong)慶(qing)“西九.萬(wan)科驛(yi)推出“租(zu)金(jin)抵房(fang)款，房(fang)款抵租(zu)金(jin)”的(de)活動，從活動口(kou)號可以(yi)清晰發現(xian)該類模(mo)式的(de)核心是先租(zu)后售，公司的(de)本質并不是指(zhi)望依靠公寓租(zu)金(jin)實現(xian)盈利，而是希望以(yi)公寓租(zu)賃(lin)獲得潛在的(de)客戶(hu)資源(yuan)，帶(dai)動其本身的(de)房(fang)地產銷售。
這種盈(ying)利模(mo)式(shi)和美國典型的公寓REITs模式非常(chang)類似，借助不動產(chan)基金(jin)通過資本運作來收(shou)(shou)購(gou)或整租、改造(zao)物業，然后與第三方的(de)(de)公寓管理(li)(li)公司合(he)(he)作，由(you)其負責物業的(de)(de)出(chu)租經(jing)營(ying)與管理(li)(li)。一方面(mian)獲(huo)得(de)了資產(chan)增值收(shou)(shou)益，另一方面(mian)也可(ke)獲(huo)得(de)運營(ying)收(shou)(shou)益。這(zhe)種(zhong)盈利模式的(de)(de)代表是賽富(fu)不動產(chan)基金(jin)和新派公寓的(de)(de)深度合(he)(he)作，賽富(fu)以(yi)不動產(chan)基金(jin)購(gou)買房屋(wu)的(de)(de)租賃權，委托新派公寓開(kai)展房屋(wu)租賃、管理(li)(li)等業務，實現二者的(de)(de)資源互補。
目前，長租公寓收(shou)入(ru)來源(yuan)還是以(yi)租金為(wei)(wei)主(zhu)，出租方仍(reng)舊利潤薄(bo)弱或(huo)處于虧損狀(zhuang)態(tai)，分(fen)析認為(wei)(wei)，當前是以(yi)資本大量投入(ru)的方式(shi)快(kuai)速(su)吸收(shou)增(zeng)量，迅速(su)做(zuo)(zuo)大存量的階段(duan)，利潤率并不是企業眼(yan)下(xia)所(suo)關(guan)(guan)注的焦點。未來在做(zuo)(zuo)大規模以(yi)后，通過(guo)服務延伸產品(pin)附加價(jia)值、通過(guo)增(zeng)值服務創(chuang)造溢價(jia)空間，或(huo)將成為(wei)(wei)下(xia)一步的扭(niu)虧為(wei)(wei)盈的關(guan)(guan)鍵突破點。
1、只在高租金城市布局
做租賃要去(qu)哪(na)些城(cheng)市(shi)布局？幾乎所有人都會脫口(kou)而(er)出：一二線城(cheng)市(shi)，最(zui)好(hao)是一線城(cheng)市(shi)，因為經濟發達，人口(kou)凈(jing)流入，租金收益高……
高租金(jin)的一線城市，杠桿率可以用得比(bi)較高。
例如北京，拿一套可(ke)以改造成4個(ge)房(fang)間(jian)的房(fang)子，花半(ban)個(ge)月改(gai)造(zao)，每間(jian)房(fang)投入七八(ba)千，4間房合計投入約3萬塊錢，半個月之后(hou)出租出去，每間房(fang)子3000，一個月就是1.2萬，預收一個(ge)季度(du)的(de)房租就是3.6萬。
由于付給房東的房租(zu)是做了(le)(le)時間錯配的，如果你一次(ci)收了(le)(le)租(zu)客3個月的(de)租金(jin)(jin)（一般(ban)是押二付一），而給房東是按季度或年(nian)度付錢(qian)，就會有一筆無息的(de)資金(jin)(jin)在自己手里，可(ke)以拿走(zou)繼續做規模擴張。
之所以說杠桿(gan)率比較高，是(shi)因為(wei)月租3000里面，2500都是要給房(fang)東的。其實屬于你的錢并不(bu)多(duo)，但(dan)你手里卻握有(you)很(hen)多(duo)現(xian)金。這么一來，你的現(xian)金流很(hen)容易為正。
因此(ci)，在一線做租賃，想(xiang)要規(gui)模擴(kuo)張的(de)(de)話，你要有極強的(de)(de)出房能(neng)力，將空置(zhi)率控(kong)制在低位的(de)(de)能(neng)力；二線城(cheng)市，你要拿到低價(jia)的(de)(de)資(zi)產，以(yi)及拿到期限足夠(gou)長的(de)(de)廉價(jia)資(zi)金(jin)。
2、以為只要有錢就能做好
未來，長租公寓(yu)會成為(wei)擁有強大開(kai)發、品牌、運營(ying)和資本運作能力(li)房企的天(tian)下，因(yin)為(wei)資金出去之后要5~7年才能收回來，沒(mei)有(you)錢(qian)是萬(wan)萬(wan)不能的(de)！
可是，有錢就一(yi)定能(neng)干(gan)嗎？
這(zhe)個行業已經(jing)不是房地產和裝修生意。如果(guo)到(dao)市(shi)場上去拿樓，那(nei)么70%是拿(na)房成本，還有12%折舊，12%經(jing)營管理費，6%稅(shui)，利潤為0！事實上，目前整個長租公寓行業仍處于虧損階段。因為整個行業的平均融資成本太高——高于10%！
根據內部的(de)測算，長(chang)租公寓的(de)資金(jin)成本要控制(zhi)在4%左右，且(qie)持續不斷投(tou)入才能(neng)實現(xian)盈利。房地產每年開發部分(fen)的現(xian)金流都是正的，使得其(qi)能(neng)夠為長租(zu)公寓輸血，而且(qie)資金成(cheng)本(ben)很低(di)。但即便如此，龍(long)湖(hu)也無法僅靠(kao)自身資金輸血，需要不斷融資。
即便可以拿到“低(di)成本”資金(jin)的開發商，也(ye)要持續投(tou)入(ru)才能迎來盈利的一天。比如，最近面對深交所的問詢，世聯行(xing)預計其長租公(gong)寓項目盈利時間(jian)為第(di)五年……如果(guo)沒有持續投(tou)入(ru)的準(zhun)備(bei)，“有錢(qian)”也(ye)不要干。
3、迷戀輕資產
當(dang)前，碧桂(gui)園(yuan)、恒大(da)、萬(wan)科、龍(long)湖、旭輝等(deng)都已在長租領(ling)域大(da)刀(dao)闊斧的開(kai)干了，但(dan)還有很多房企在觀望，因為覺得不賺錢。
相比快周轉的增量開發來說，長租(zu)公(gong)寓確實“不賺(zhuan)錢(qian)”。特(te)別是(shi)持有資(zi)產的模式下(xia)，想靠租金賺(zhuan)錢(qian)就更難。
因此，不少(shao)人想通過(guo)輕資產的模式(shi)來化解這一困境。但全部(bu)是(shi)輕資產也很(hen)成問題(ti)。事實(shi)上前期一些走輕資產路(lu)線的公寓運營商，現在開(kai)始青睞重資產。
4、盲目跟風
自如是典型的(de)分散式，今年會達到100萬(wan)間的管理規(gui)模，這種模式(shi)看起來(lai)(lai)更容易上規(gui)模。但做起來(lai)(lai)并不那(nei)么(me)容易，畢竟自(zi)如能有(you)今(jin)天的規(gui)模，是因(yin)為它已經發力多年(nian)了。
對于新進者，或者規模不大的公寓運營商(shang)來說，做分散式(shi)的挑戰(zhan)不小。
5、對規模有執念
增量開(kai)發領域，規(gui)模已是各家房(fang)企不用言說的(de)目標。千(qian)億(yi)是基本(ben)門檻，連(lian)當前只(zhi)有三百(bai)億(yi)左右(you)的(de)房(fang)企也揚言要(yao)沖三千(qian)億(yi)。
對規模的執(zhi)念也被帶到了長租(zu)公寓領(ling)域。旭輝、龍湖、萬科都表(biao)示要進(jin)入行業前三，萬科的郁亮在2017年度(du)業績發布會上表示，“德國的(de)住(zhu)房(fang)租賃是全球有名的(de)，德國最大(da)的(de)租賃企業，大(da)概是33萬間公(gong)寓，我們用三年左(zuo)右的(de)時間，有機會(hui)趕超他……”碧桂園要直接上100萬間，干長租城市(shi)……
對巨頭來說，租購并舉的(de)政策(ce)下(xia)，這么干(gan)既是抓住市(shi)場機會，也是履行企業社會責任。但如果實力不夠的(de)話，沒(mei)必要(yao)非要(yao)上十(shi)萬間(jian)，幾十(shi)萬間(jian)的(de)規(gui)模。
增(zeng)量開發領域，有(you)500億魔(mo)咒一說，長租公(gong)寓在5萬間和10萬間規模這兩(liang)個階段，同樣會遇到(dao)規模的魔(mo)咒。
一(yi)(yi)些(xie)小的公寓運營商(shang)，一(yi)(yi)個季度(du)只有(you)五六十(shi)萬的收入，全年兩百多萬，活得還不錯(cuo)。可是，一(yi)(yi)旦其想讓管理規模再(zai)上一(yi)(yi)個臺階，就會顯得非常困難(nan)。
因(yin)為這么小的(de)規模，完全可以開成(cheng)夫妻店(dian)。繼續上(shang)規模之后，管理(li)層就勢必要疊(die)加，并且(qie)需要上(shang)系統，想辦(ban)法提高人(ren)房比等(deng)等(deng)。這個時(shi)候，管理(li)成(cheng)本和各種各樣的(de)問(wen)題就開始出現了(le)。
事實(shi)上，不少公寓(yu)企業是在上規模(mo)，走(zou)向正規化運營的過程中走(zou)向衰(shuai)弱的。因(yin)為規模(mo)大了，人(ren)多了，摩擦就多，成本就高。
租購并舉的住房制度
2016年國務院政府工作報告首(shou)次提出建立租購并舉的住房制度。
2017年10月18日(ri)，十九大(da)報告將其(qi)深化為(wei)“多主體供給、多渠道保障、租(zu)購并舉的住房(fang)制度”。
住房租賃市場立法
2016年12月16日，中央經濟工作(zuo)會(hui)議要(yao)求加快住房(fang)租賃市場(chang)立(li)法。
2017年(nian)5月(yue)，作為第一部明(ming)確(que)規(gui)范住房租賃(lin)和(he)銷售管理(li)的行政(zheng)管理(li)法規(gui)，《住房租賃(lin)和(he)銷售管理(li)條例》正(zheng)式開(kai)始向社會公開(kai)征(zheng)求(qiu)意見。
北(bei)京市自(zi)2017年9月30日起實行《共(gong)有產權住房(fang)管理暫行辦法》，率先出臺加強住房(fang)制度頂層設(she)計的(de)落地政策(ce)。
稅收優惠
2017年(nian)5月20日，住建部(bu)發布《住房(fang)租(zu)賃和(he)銷售管理條例(li)（征求意見稿）》明確指(zhi)出住房(fang)租(zu)賃企業依(yi)法享受有關金融、稅收、土地(di)等優(you)惠政策。
2016年11月14日，國家稅務總局公告2016年(nian)第(di)69號(hao)規定的住(zhu)房租(zu)賃(lin)稅(shui)收標準是(shi)：納稅(shui)人以長(短)租形式出租酒店式公寓并提供配套服務的，按照(zhao)住(zhu)宿服務繳納增值稅。個人住(zhu)房(fang)出租征稅 0.5%、非住房(fang) 1% 。
2016年6月國(guo)務(wu)院發布(bu)的(de)《關于加快培育和(he)發展住房租賃(lin)市場的(de)若干(gan)意見》（國(guo)辦發【2016】39號文）提出培育四種租賃市(shi)場主體(ti)：
發(fa)展住(zhu)房租賃企(qi)業；
鼓勵房地產開(kai)發企業(ye)開(kai)展住房租(zu)賃(lin)業(ye)務(wu)；
規范住房租(zu)賃中介機構；
支持和規范個人出租住房。
《關于(yu)加(jia)快培(pei)育和發(fa)展住(zhu)房(fang)租賃市場的若干意見》（國辦發(fa)【2016】39號文）在(zai)租(zu)賃住房建(jian)設方面(mian)提出(chu)了綱(gang)領(ling)性(xing)要求：鼓勵新建(jian)租(zu)賃住房；允(yun)許改建(jian)房屋用(yong)于租(zu)賃。
集體建設用地上建設租賃住房
2017年4月(yue)，住(zhu)(zhu)建部(bu)聯合國土資源部(bu)發布《關(guan)于加強(qiang)近期住(zhu)(zhu)房及(ji)用(yong)地供(gong)應管理和調控(kong)有關(guan)工作的通知》，提出開展集體建設用(yong)地上建設租賃住(zhu)(zhu)房試(shi)點。
2017年(nian)8月，國(guo)土資源部聯合住(zhu)建(jian)(jian)部發布《利用(yong)集(ji)體(ti)建(jian)(jian)設(she)(she)用(yong)地(di)建(jian)(jian)設(she)(she)租賃住(zhu)房(fang)試點方(fang)案》，選取第一批利用(yong)集(ji)體(ti)建(jian)(jian)設(she)(she)用(yong)地(di)建(jian)(jian)設(she)(she)租賃住(zhu)房(fang)試點城(cheng)市，包括北京(jing)(jing)、上海、沈陽、南京(jing)(jing)、杭州、合肥(fei)、廈門、鄭州、武(wu)漢(han)、廣(guang)州、佛(fo)山(shan)、肇慶、成都等13個城市。
商改住
2016年6月，《關于加快培(pei)育和(he)發展住房租賃(lin)市場(chang)的若(ruo)干意見》（國辦發【2016】39號文）提出允許將(jiang)商業(ye)用房等按(an)規定改建為(wei)租賃(lin)住房。
工改住&個人出租
2017年4月，住建部聯合國土資源部發布《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，提出鼓勵房地產開發企業參與工業廠房改造；鼓勵個人依法出租自有住房。
2015年1月6日，住建部(bu)發(fa)布《住房城(cheng)鄉(xiang)建設部(bu)關于加(jia)快培育和(he)發(fa)展住房租賃市場(chang)的指導意(yi)見》，提出積極推進房地產(chan)投資信托基金（REITs）試點(dian)。
《關于加快培育和發展住房租賃(lin)市場的若干意(yi)見》（國辦發【2016】39號(hao)文）明確(que)提(ti)出鼓勵金(jin)融機構按(an)照依法合(he)規、風險可控、商業可持續的(de)原(yuan)則，向住(zhu)房租(zu)賃企業提(ti)供金(jin)融支持。支持符(fu)合(he)條件的(de)住(zhu)房租(zu)賃企業發(fa)行(xing)債券、不(bu)動(dong)產證券化產品。穩步推進房地產投(tou)資(zi)信托(tuo)基(ji)金(jin)（REITs）試(shi)點。
除了(le)全國性的(de)政(zheng)策(ce)，已(yi)有多個省級地方政(zheng)府也先后發布(bu)了(le)關(guan)于(yu)培育和發展住(zhu)房(fang)租賃(lin)市(shi)場的(de)指導文件，主要涉及的(de)關(guan)鍵政(zheng)策(ce)包括(kuo)允許商改住(zhu)、鼓勵個人(ren)出租住(zhu)房(fang)、提供(gong)金融支持等方面(mian)。
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