根據(ju)《2019中(zhong)國房地(di)產(chan)上(shang)市公司(si)測評研究報告》，中(zhong)國恒(heng)大成功蟬聯(lian)榜(bang)首(shou)，前三名與2018年一致，依舊為中(zhong)國恒(heng)大、萬科A和碧桂園。保利地(di)產(chan)、中(zhong)國海外(wai)發展和融創中(zhong)國分別居于(yu)第(di)四到第(di)六位(wei)，龍(long)湖集團、新城控股、華潤置(zhi)地(di)和富(fu)力地(di)產(chan)分列(lie)第(di)七(qi)至十位(wei)。

2018年上(shang)市房(fang)企總(zong)資產(chan)均(jun)(jun)值(zhi)(zhi)為(wei)1121.51億元，同(tong)(tong)比(bi)上(shang)升28.4%；房(fang)地產(chan)業務收入均(jun)(jun)值(zhi)(zhi)為(wei)200.91億元，同(tong)(tong)比(bi)增(zeng)長33.92%；凈(jing)利潤均(jun)(jun)值(zhi)(zhi)為(wei)25.62億元，同(tong)(tong)比(bi)增(zeng)長13.82%；資產(chan)負債率(lv)均(jun)(jun)值(zhi)(zhi)同(tong)(tong)比(bi)上(shang)升3.04個百分點至(zhi)(zhi)68.09%；凈(jing)負債率(lv)均(jun)(jun)值(zhi)(zhi)同(tong)(tong)比(bi)上(shang)升2.65個百分點至(zhi)(zhi)92.52%。

本次測評(ping)(ping)的研(yan)(yan)(yan)究(jiu)(jiu)對(dui)象為滬深(shen)上(shang)市(shi)房企125家，在港上(shang)市(shi)房企83家，以及海(hai)外上(shang)市(shi)公(gong)司2家，合(he)計共210家。與2018年相(xiang)比，納入測評(ping)(ping)的上(shang)市(shi)公(gong)司總數凈增加3家。通過科學、公(gong)正、客觀、權威的評(ping)(ping)價指標體系、評(ping)(ping)價方法和(he)深(shen)度典型研(yan)(yan)(yan)究(jiu)(jiu)，對(dui)房地產上(shang)市(shi)公(gong)司的綜合(he)實力進(jin)行評(ping)(ping)估和(he)深(shen)入研(yan)(yan)(yan)究(jiu)(jiu)。

同(tong)時，此(ci)次測(ce)評還發布了(le)房(fang)地(di)產供應鏈上(shang)市(shi)企(qi)業(ye)的(de)分榜(bang)單。測(ce)評研究(jiu)報告指出，2018年國內外宏(hong)觀(guan)經(jing)濟形勢復(fu)雜，房(fang)地(di)產調控影響(xiang)逐漸顯出。受此(ci)影響(xiang)，房(fang)地(di)產上(shang)下(xia)(xia)游較多行(xing)業(ye)增(zeng)長(chang)乏力(li)。供應鏈超百(bai)家上(shang)市(shi)公司營(ying)業(ye)收(shou)入中(zhong)(zhong)，雖九成企(qi)業(ye)的(de)營(ying)收(shou)依(yi)然在(zai)上(shang)漲(zhang)，但過半數漲(zhang)幅不(bu)足20%，一成供應鏈企(qi)業(ye)營(ying)收(shou)下(xia)(xia)滑(hua)。其中(zhong)(zhong)，水(shui)泥、防水(shui)材料(liao)、定制家居、裝(zhuang)配式(shi)施工行(xing)業(ye)營(ying)收(shou)增(zeng)長(chang)較快(kuai)，玻(bo)璃、電梯、電線電纜、充電樁工程行(xing)業(ye)營(ying)收(shou)下(xia)(xia)滑(hua)明顯。

另一(yi)方面，受(shou)消費升級(ji)、全裝修政策影響，存量(liang)市(shi)(shi)場發展(zhan)(zhan)，各行(xing)業(ye)亦面臨新(xin)(xin)的(de)機遇。眾多上市(shi)(shi)企(qi)業(ye)選擇穩健發展(zhan)(zhan)路(lu)徑，一(yi)些(xie)領先的(de)上市(shi)(shi)供應鏈企(qi)業(ye)在資本(ben)(ben)、技術、品(pin)牌、管(guan)理方面具備優勢，通過不(bu)斷創新(xin)(xin)，推進產(chan)品(pin)結構多元化(hua)和品(pin)質化(hua)發展(zhan)(zhan)，進行(xing)品(pin)牌塑造(zao)、與(yu)服務創新(xin)(xin)，從而在產(chan)品(pin)、服務方面更加適配于(yu)開發商降本(ben)(ben)增效、提(ti)質升級(ji)的(de)要求，表現較為(wei)突出。

內(nei)地(di)和香港的(de)地(di)產板塊(kuai)總體(ti)表現基本一(yi)致(zhi)，都(dou)呈下跌(die)趨勢，但(dan)A股房地(di)產板塊(kuai)表現弱(ruo)于(yu)大(da)盤。在市(shi)值(zhi)表現上，2018年(nian)(nian)末上市(shi)房企(qi)中(zhong)市(shi)值(zhi)過千億的(de)有8家。股價表現方面，全年(nian)(nian)股價累(lei)計漲幅前十(shi)名里在港上市(shi)房企(qi)占據前九個席位，全年(nian)(nian)跌(die)幅最靠前的(de)10個股票中(zhong)有8個來(lai)自于(yu)A股市(shi)場(chang)。

由(you)此可見，2018年在(zai)(zai)港上市房企(qi)的(de)(de)股(gu)價表(biao)(biao)現相對(dui)優于(yu)A股(gu)市場(chang)，主要因為頭部房企(qi)大部分在(zai)(zai)港股(gu)市場(chang)的(de)(de)內房股(gu)板塊，受(shou)益于(yu)行業集中度(du)不斷(duan)提(ti)升，資源向龍頭聚攏這一邏輯，在(zai)(zai)市場(chang)下跌的(de)(de)2018年，投(tou)資者更(geng)注重公司的(de)(de)盈(ying)利能力(li)，因此股(gu)價能有相對(dui)較好的(de)(de)表(biao)(biao)現。

從運營規模表(biao)現(xian)(xian)來(lai)看，上市房(fang)企經營規模高速(su)(su)增長(chang)，趨(qu)勢延續頭部(bu)聚集(ji)。2018年上市房(fang)企總(zong)資產(chan)均(jun)值、房(fang)地(di)產(chan)業務收入均(jun)值和凈(jing)資產(chan)均(jun)值增速(su)(su)均(jun)實現(xian)(xian)了較高速(su)(su)的(de)增長(chang)。

從上市房(fang)企(qi)總資產(chan)規(gui)模(mo)來看，年末(mo)總資產(chan)超(chao)過(guo)千億(yi)的(de)(de)(de)企(qi)業(ye)有57家，約占上市房(fang)企(qi)總量的(de)(de)(de)27.14%，超(chao)過(guo)3000億(yi)的(de)(de)(de)企(qi)業(ye)有14家，超(chao)過(guo)萬億(yi)的(de)(de)(de)企(qi)業(ye)有4家，依次是中國恒(heng)大、碧桂園(yuan)、萬科和(he)綠地控股(gu)。

從總資產(chan)(chan)累(lei)計(ji)值(zhi)占比(bi)來看，榜單前17名(ming)企業的總資產(chan)(chan)累(lei)計(ji)值(zhi)占比(bi)已(yi)超(chao)過50%，排行榜前55名(ming)企業總資產(chan)(chan)累(lei)計(ji)值(zhi)占比(bi)超(chao)過80%。這(zhe)兩(liang)項指標2017年(nian)的數值(zhi)分(fen)別(bie)為前15名(ming)和前53名(ming)，可見2018年(nian)房(fang)地產(chan)(chan)行業繼續向頭(tou)部房(fang)企集聚(ju)，保持和2017年(nian)差不多(duo)的趨勢(shi)。

上市房企債(zhai)務(wu)指標總體平(ping)穩，財務(wu)風(feng)險(xian)整(zheng)體可控(kong)。測評研究報告顯示，2018年(nian)(nian)房地(di)產企業負(fu)債(zhai)水平(ping)保(bao)持穩定，償債(zhai)風(feng)險(xian)在可控(kong)范圍之內。從長期償債(zhai)能力看，2018年(nian)(nian)末，上市房企資產負(fu)債(zhai)率均值為68.09%，較2017年(nian)(nian)年(nian)(nian)上升(sheng)3.04個百分點；凈負(fu)債(zhai)率均值為92.52%，較2017年(nian)(nian)末上升(sheng)2.65個百分點。

從企業資(zi)產(chan)負債率(lv)(lv)的(de)(de)(de)分布看，2018年，約(yue)42%的(de)(de)(de)企業資(zi)產(chan)負債率(lv)(lv)低于68.09%的(de)(de)(de)行(xing)業均(jun)值，如(ru)中(zhong)國(guo)國(guo)貿、中(zhong)國(guo)海外發展等；約(yue)26%的(de)(de)(de)企業資(zi)產(chan)負債率(lv)(lv)處于行(xing)業均(jun)值和80%之間，如(ru)龍湖、億(yi)達中(zhong)國(guo)、寶龍地產(chan)等；另外29%的(de)(de)(de)企業資(zi)產(chan)負債率(lv)(lv)高于80%，這一區間的(de)(de)(de)典型企業有(you)新城控股(gu)、萬(wan)科、華(hua)夏幸(xing)福、碧(bi)桂園、恒(heng)大等。

上市房企(qi)外延(yan)擴(kuo)張驅動增長，頭部房企(qi)盈利突出(chu)。2018年上市房企(qi)凈資(zi)產收益率均(jun)值(zhi)為9.80%，較2017年提升0.51個百(bai)分點；總資(zi)產凈利率均(jun)值(zhi)為2.00%，較2017年下(xia)降0.79個百(bai)分點；總資(zi)產報酬(chou)率均(jun)值(zhi)為4.77%，較2017年下(xia)降0.87個百(bai)分點。

三大盈(ying)利效率(lv)(lv)指標出現分化，主要(yao)是本輪房地產周期主要(yao)以(yi)(yi)高周轉外延式擴(kuo)張驅動，上行周期對資(zi)產盈(ying)利能力要(yao)求有所放寬，在高杠桿(gan)下凈資(zi)產回報率(lv)(lv)同樣可以(yi)(yi)提升。

上(shang)(shang)市(shi)(shi)房(fang)企業績增(zeng)速(su)略(lve)有回調，拿(na)地(di)策略(lve)各(ge)有偏重。2018年，上(shang)(shang)市(shi)(shi)房(fang)企平均(jun)房(fang)地(di)產業務收入、凈(jing)(jing)利(li)潤(run)和凈(jing)(jing)資產規模同比均(jun)實現(xian)增(zeng)長(chang)，但增(zeng)速(su)出現(xian)回落。從成長(chang)能力(li)指標看，離散程度較大，表明上(shang)(shang)市(shi)(shi)房(fang)企成長(chang)能力(li)出現(xian)分化(hua)。

從各企(qi)業的土地儲備情況分析，龍(long)頭企(qi)業的依然(ran)占(zhan)據優(you)勢(shi)。其中，恒大、碧桂園、保(bao)利發(fa)展總(zong)貨值(zhi)均(jun)超過2萬億元，融創、萬科、綠地、中海、龍(long)湖總(zong)貨值(zhi)均(jun)超過1萬億元。短期內(nei)土地資源依然(ran)加速流(liu)向規(gui)模(mo)企(qi)業。總(zong)體來(lai)看(kan)，行業依然(ran)存在向上空(kong)間，但(dan)拿地難(nan)度(du)越(yue)來(lai)越(yue)大。房企(qi)或是(shi)快(kuai)速發(fa)展取得(de)規(gui)模(mo)優(you)勢(shi)，或是(shi)拿地方面能(neng)夠擁(yong)有自己獨特的渠(qu)道。

上(shang)市房企周(zhou)轉效率保(bao)持(chi)平穩，存貨規模(mo)穩步提升。2018年末，存貨周(zhou)轉率、流(liu)動資產周(zhou)轉率和總資產周(zhou)轉率均值分別為0.38、0.31和0.21，同(tong)2017年相比，基本保(bao)持(chi)不(bu)變(bian)。同(tong)時，截至2018年底上(shang)市房企存貨總計11.46萬億(yi)元，其中(zhong)，存貨超過1000億(yi)元的(de)(de)有(you)29家，較去(qu)年增加1家，超過三千億(yi)的(de)(de)有(you)8家，而(er)這些企業全部(bu)進入本次測評榜單的(de)(de)前20位(wei)。

測評研究報告分析認為，當土(tu)地和(he)(he)資(zi)金(jin)資(zi)源(yuan)越來越有限，獲取難度和(he)(he)成本不斷提升的情況(kuang)下，大(da)型(xing)房企的品牌優勢和(he)(he)資(zi)源(yuan)優勢不斷凸(tu)顯，因此存(cun)貨繼(ji)續保持向大(da)型(xing)房企集(ji)中的趨勢。

房企(qi)2018年責(ze)任意識(shi)逐漸增強，加(jia)(jia)大(da)落實(shi)了企(qi)業(ye)(ye)責(ze)任的(de)(de)實(shi)施跟踐行。上(shang)市房企(qi)在加(jia)(jia)強盈利能力、提升業(ye)(ye)績的(de)(de)同時，積(ji)極主動的(de)(de)承擔(dan)社會責(ze)任，使得社會發(fa)展(zhan)和企(qi)業(ye)(ye)發(fa)展(zhan)并行。有(you)數十家企(qi)業(ye)(ye)連年發(fa)布(bu)企(qi)業(ye)(ye)社會責(ze)任報告，企(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)社會責(ze)任理念愈加(jia)(jia)增強，對(dui)責(ze)任的(de)(de)踐行和實(shi)施也愈發(fa)全面和成(cheng)熟。

上市(shi)(shi)房企(qi)也在不斷積極求(qiu)(qiu)變，進(jin)行戰略調整、產(chan)品(pin)(pin)打造、營銷(xiao)加碼，以及深耕(geng)主業外衍(yan)生的(de)多元(yuan)化方(fang)向，并且(qie)物聯網(wang)、大數據、AI等都會(hui)給企(qi)業帶來新(xin)的(de)發展空間。在產(chan)品(pin)(pin)競爭(zheng)方(fang)面，隨(sui)著(zhu)對(dui)美好(hao)生活(huo)、人居需求(qiu)(qiu)關(guan)注加大，大多數上市(shi)(shi)房企(qi)積極打造差異化產(chan)品(pin)(pin)，減少(shao)同質化。

在(zai)物業(ye)(ye)服務創新方面，馬太(tai)效應凸顯，多家物業(ye)(ye)公司先后上市，萬物互聯的生態(tai)系(xi)統(tong)逐漸形成(cheng)。

此外，年內(nei)多家上(shang)市房企進行了(le)(le)戰略上(shang)的(de)創新調整(zheng)，形成了(le)(le)“房地產+”發展模式，在(zai)企業(ye)(ye)的(de)主業(ye)(ye)基(ji)礎上(shang)，向(xiang)其他領域布局延伸，加大了(le)(le)對運(yun)營(ying)的(de)重視度，并多元業(ye)(ye)務創新，在(zai)長租公寓、聯(lian)合辦公、產城融合、特(te)色小鎮、旅(lv)游文(wen)化、物流(liu)地產等積極布局。