根(gen)據《2019中國(guo)房(fang)地(di)產上市(shi)公司測評研(yan)究報告》，中國(guo)恒大成(cheng)功蟬聯榜首，前(qian)三名與2018年(nian)一(yi)致，依舊為中國(guo)恒大、萬科A和(he)碧桂(gui)園。保利地(di)產、中國(guo)海(hai)外(wai)發(fa)展和(he)融創中國(guo)分(fen)別(bie)居于第四到第六位(wei)(wei)，龍湖集團(tuan)、新(xin)城控股、華潤置地(di)和(he)富力地(di)產分(fen)列第七至十位(wei)(wei)。

2018年上(shang)市房企總資產(chan)均值(zhi)(zhi)為1121.51億元，同比上(shang)升28.4%；房地產(chan)業務收入均值(zhi)(zhi)為200.91億元，同比增(zeng)長(chang)33.92%；凈(jing)利潤均值(zhi)(zhi)為25.62億元，同比增(zeng)長(chang)13.82%；資產(chan)負債(zhai)率均值(zhi)(zhi)同比上(shang)升3.04個(ge)百分點至68.09%；凈(jing)負債(zhai)率均值(zhi)(zhi)同比上(shang)升2.65個(ge)百分點至92.52%。

本(ben)次(ci)測(ce)評(ping)(ping)的研究對象(xiang)為滬深(shen)上市(shi)房企(qi)125家(jia)，在(zai)港上市(shi)房企(qi)83家(jia)，以及海(hai)外上市(shi)公(gong)司2家(jia)，合計共210家(jia)。與(yu)2018年(nian)相比，納入(ru)測(ce)評(ping)(ping)的上市(shi)公(gong)司總(zong)數凈增加3家(jia)。通過科學、公(gong)正、客觀、權(quan)威的評(ping)(ping)價(jia)指標體系(xi)、評(ping)(ping)價(jia)方(fang)法和深(shen)度典型研究，對房地產(chan)上市(shi)公(gong)司的綜合實力進行(xing)評(ping)(ping)估和深(shen)入(ru)研究。

同時(shi)，此次測評(ping)還發布(bu)了房地(di)(di)產供應鏈(lian)上市(shi)企業的(de)分榜單。測評(ping)研究報告指出，2018年國內外(wai)宏觀(guan)經(jing)濟形勢復雜，房地(di)(di)產調控影(ying)響逐(zhu)漸顯出。受(shou)此影(ying)響，房地(di)(di)產上下游(you)較多行(xing)業增長乏(fa)力(li)。供應鏈(lian)超百家上市(shi)公司營(ying)(ying)業收(shou)入中(zhong)，雖九成企業的(de)營(ying)(ying)收(shou)依然在上漲，但(dan)過半數漲幅(fu)不(bu)足20%，一成供應鏈(lian)企業營(ying)(ying)收(shou)下滑。其中(zhong)，水(shui)泥、防水(shui)材料、定制家居、裝(zhuang)配式施工行(xing)業營(ying)(ying)收(shou)增長較快，玻璃、電梯、電線電纜(lan)、充電樁工程行(xing)業營(ying)(ying)收(shou)下滑明(ming)顯。

另一方(fang)(fang)面，受消費升級、全裝修政策影響，存量(liang)市場發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)，各行業亦面臨新的(de)機(ji)遇(yu)。眾多上(shang)市企業選擇穩健發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)路徑(jing)，一些領先的(de)上(shang)市供應鏈企業在資本(ben)、技術(shu)、品(pin)(pin)(pin)牌(pai)、管理方(fang)(fang)面具備(bei)優(you)勢，通(tong)過(guo)不斷創新，推(tui)進產品(pin)(pin)(pin)結構多元化(hua)和品(pin)(pin)(pin)質化(hua)發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)，進行品(pin)(pin)(pin)牌(pai)塑造、與服務(wu)創新，從(cong)而在產品(pin)(pin)(pin)、服務(wu)方(fang)(fang)面更加適配(pei)于開發(fa)(fa)商降本(ben)增(zeng)效(xiao)、提質升級的(de)要求，表現較為突出(chu)。

內地(di)(di)和香港(gang)的地(di)(di)產(chan)板(ban)塊(kuai)總(zong)體表(biao)(biao)現(xian)(xian)基本一(yi)致，都呈下跌趨勢，但(dan)A股房地(di)(di)產(chan)板(ban)塊(kuai)表(biao)(biao)現(xian)(xian)弱于(yu)大盤(pan)。在市(shi)(shi)值表(biao)(biao)現(xian)(xian)上(shang)(shang)，2018年(nian)(nian)末(mo)上(shang)(shang)市(shi)(shi)房企中(zhong)市(shi)(shi)值過千億的有(you)8家。股價(jia)表(biao)(biao)現(xian)(xian)方面(mian)，全年(nian)(nian)股價(jia)累(lei)計漲幅前(qian)十名(ming)里在港(gang)上(shang)(shang)市(shi)(shi)房企占據前(qian)九個(ge)席位，全年(nian)(nian)跌幅最(zui)靠前(qian)的10個(ge)股票中(zhong)有(you)8個(ge)來(lai)自于(yu)A股市(shi)(shi)場(chang)。

由此可見，2018年在(zai)港(gang)(gang)上(shang)市房(fang)(fang)企(qi)的(de)股(gu)(gu)價表現(xian)相對優(you)于A股(gu)(gu)市場，主要因為(wei)頭部房(fang)(fang)企(qi)大部分在(zai)港(gang)(gang)股(gu)(gu)市場的(de)內房(fang)(fang)股(gu)(gu)板塊(kuai)，受益于行業集中度不斷提升，資源向龍頭聚攏這(zhe)一邏(luo)輯(ji)，在(zai)市場下跌(die)的(de)2018年，投資者更注重公司的(de)盈利(li)能(neng)(neng)力，因此股(gu)(gu)價能(neng)(neng)有相對較好的(de)表現(xian)。

從運(yun)營(ying)規(gui)模(mo)表現(xian)來看，上(shang)市房(fang)企(qi)經(jing)營(ying)規(gui)模(mo)高速(su)增長，趨勢延續頭部聚集(ji)。2018年上(shang)市房(fang)企(qi)總資產均(jun)值、房(fang)地產業(ye)務收入均(jun)值和凈資產均(jun)值增速(su)均(jun)實現(xian)了較高速(su)的(de)增長。

從上市(shi)房企(qi)總資(zi)產規模來看，年末總資(zi)產超(chao)過(guo)(guo)千億(yi)(yi)的企(qi)業(ye)(ye)有57家(jia)(jia)，約占上市(shi)房企(qi)總量的27.14%，超(chao)過(guo)(guo)3000億(yi)(yi)的企(qi)業(ye)(ye)有14家(jia)(jia)，超(chao)過(guo)(guo)萬億(yi)(yi)的企(qi)業(ye)(ye)有4家(jia)(jia)，依次(ci)是中國(guo)恒大、碧桂園、萬科和綠地控股(gu)。

從(cong)總資(zi)產累計(ji)(ji)值(zhi)占(zhan)比(bi)來看，榜(bang)單前17名(ming)企(qi)業的(de)總資(zi)產累計(ji)(ji)值(zhi)占(zhan)比(bi)已超過50%，排行榜(bang)前55名(ming)企(qi)業總資(zi)產累計(ji)(ji)值(zhi)占(zhan)比(bi)超過80%。這兩項(xiang)指標(biao)2017年(nian)的(de)數值(zhi)分別為前15名(ming)和前53名(ming)，可見2018年(nian)房地產行業繼續向頭部房企(qi)集聚，保持和2017年(nian)差不(bu)多的(de)趨(qu)勢(shi)。

上(shang)市(shi)(shi)房(fang)企債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)務指標總體(ti)平(ping)(ping)穩，財(cai)務風險(xian)整體(ti)可(ke)控。測評研究報告顯(xian)示(shi)，2018年房(fang)地(di)產(chan)企業負債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)水(shui)平(ping)(ping)保持穩定，償債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)風險(xian)在(zai)可(ke)控范圍之(zhi)內。從長期償債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)能力(li)看，2018年末(mo)，上(shang)市(shi)(shi)房(fang)企資產(chan)負債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)率(lv)均(jun)值(zhi)為68.09%，較(jiao)(jiao)2017年年上(shang)升(sheng)3.04個百分點；凈負債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)率(lv)均(jun)值(zhi)為92.52%，較(jiao)(jiao)2017年末(mo)上(shang)升(sheng)2.65個百分點。

從企(qi)業(ye)資產(chan)負(fu)債率(lv)的(de)分(fen)布看，2018年，約42%的(de)企(qi)業(ye)資產(chan)負(fu)債率(lv)低于(yu)68.09%的(de)行(xing)業(ye)均值，如中國國貿、中國海外發展等(deng)；約26%的(de)企(qi)業(ye)資產(chan)負(fu)債率(lv)處于(yu)行(xing)業(ye)均值和80%之(zhi)間，如龍(long)湖、億達中國、寶龍(long)地產(chan)等(deng)；另外29%的(de)企(qi)業(ye)資產(chan)負(fu)債率(lv)高于(yu)80%，這(zhe)一區(qu)間的(de)典(dian)型(xing)企(qi)業(ye)有新城控(kong)股、萬科、華夏幸(xing)福、碧(bi)桂(gui)園、恒大等(deng)。

上(shang)市房(fang)企(qi)外(wai)延擴張驅動增(zeng)長，頭部(bu)房(fang)企(qi)盈利突出。2018年上(shang)市房(fang)企(qi)凈資(zi)產(chan)收益(yi)率(lv)均值為(wei)(wei)9.80%，較(jiao)2017年提升(sheng)0.51個百分點；總資(zi)產(chan)凈利率(lv)均值為(wei)(wei)2.00%，較(jiao)2017年下(xia)降0.79個百分點；總資(zi)產(chan)報酬率(lv)均值為(wei)(wei)4.77%，較(jiao)2017年下(xia)降0.87個百分點。

三大盈利效率(lv)指標出現分化，主要(yao)是本輪房地產周(zhou)期主要(yao)以高(gao)周(zhou)轉外(wai)延式擴張驅(qu)動，上行周(zhou)期對資產盈利能力要(yao)求有所放寬，在高(gao)杠桿下凈資產回報率(lv)同樣可(ke)以提升。

上(shang)市(shi)房(fang)企業績增(zeng)速略有回調，拿地策略各有偏重。2018年(nian)，上(shang)市(shi)房(fang)企平均房(fang)地產業務收入(ru)、凈利潤和凈資產規(gui)模同比均實現(xian)增(zeng)長(chang)，但增(zeng)速出現(xian)回落。從成長(chang)能力指標看，離散程度較大，表明(ming)上(shang)市(shi)房(fang)企成長(chang)能力出現(xian)分化。

從各(ge)企(qi)(qi)業的(de)土地(di)儲備情況分(fen)析，龍頭企(qi)(qi)業的(de)依然占據優(you)(you)勢(shi)。其中，恒大、碧桂園、保利發(fa)展總(zong)貨(huo)值均超過(guo)2萬億(yi)元(yuan)，融創、萬科、綠地(di)、中海、龍湖總(zong)貨(huo)值均超過(guo)1萬億(yi)元(yuan)。短期內土地(di)資(zi)源(yuan)依然加速(su)流向規(gui)模(mo)(mo)企(qi)(qi)業。總(zong)體來(lai)(lai)看(kan)，行業依然存在向上空(kong)間(jian)，但(dan)拿(na)地(di)難度越來(lai)(lai)越大。房企(qi)(qi)或(huo)是(shi)快(kuai)速(su)發(fa)展取得規(gui)模(mo)(mo)優(you)(you)勢(shi)，或(huo)是(shi)拿(na)地(di)方面(mian)能夠擁有(you)自己(ji)獨特的(de)渠道(dao)。

上市房企周(zhou)轉效率(lv)(lv)保持平(ping)穩(wen)(wen)，存貨(huo)規(gui)模穩(wen)(wen)步提升(sheng)。2018年(nian)(nian)末，存貨(huo)周(zhou)轉率(lv)(lv)、流動(dong)資(zi)產周(zhou)轉率(lv)(lv)和(he)總(zong)資(zi)產周(zhou)轉率(lv)(lv)均值分別為(wei)0.38、0.31和(he)0.21，同(tong)2017年(nian)(nian)相(xiang)比(bi)，基本(ben)(ben)保持不變。同(tong)時，截至2018年(nian)(nian)底上市房企存貨(huo)總(zong)計11.46萬億元，其中，存貨(huo)超(chao)過1000億元的(de)有29家(jia)，較去年(nian)(nian)增加1家(jia)，超(chao)過三千億的(de)有8家(jia)，而這些企業全部進(jin)入本(ben)(ben)次測(ce)評榜(bang)單的(de)前20位。

測評研究報告分析認(ren)為，當土地和(he)(he)資(zi)金資(zi)源越來越有限，獲取難度和(he)(he)成本(ben)不(bu)斷提(ti)升的情況下，大(da)型房企的品(pin)牌(pai)優(you)(you)勢(shi)(shi)和(he)(he)資(zi)源優(you)(you)勢(shi)(shi)不(bu)斷凸(tu)顯，因(yin)此存貨繼續保持(chi)向大(da)型房企集(ji)中的趨(qu)勢(shi)(shi)。

房企2018年(nian)責(ze)任(ren)(ren)意識逐漸(jian)增(zeng)強(qiang)，加大落實(shi)(shi)了企業(ye)(ye)責(ze)任(ren)(ren)的(de)實(shi)(shi)施(shi)跟踐行。上市房企在(zai)加強(qiang)盈利能力、提升業(ye)(ye)績的(de)同時，積極(ji)主動的(de)承擔社會(hui)責(ze)任(ren)(ren)，使得社會(hui)發(fa)展和企業(ye)(ye)發(fa)展并行。有數十(shi)家(jia)企業(ye)(ye)連年(nian)發(fa)布企業(ye)(ye)社會(hui)責(ze)任(ren)(ren)報告，企業(ye)(ye)的(de)社會(hui)責(ze)任(ren)(ren)理念愈加增(zeng)強(qiang)，對責(ze)任(ren)(ren)的(de)踐行和實(shi)(shi)施(shi)也愈發(fa)全面(mian)和成熟(shu)。

上市房企(qi)也在(zai)不斷積極(ji)求變，進行戰略調整、產品(pin)打造、營銷(xiao)加(jia)碼，以及(ji)深耕主業外(wai)衍生的(de)多(duo)元化(hua)方向，并且物聯網、大(da)(da)數據、AI等都會給企(qi)業帶來新的(de)發展(zhan)空間。在(zai)產品(pin)競爭方面，隨著對美好(hao)生活、人(ren)居需求關注加(jia)大(da)(da)，大(da)(da)多(duo)數上市房企(qi)積極(ji)打造差異化(hua)產品(pin)，減少同質(zhi)化(hua)。

在物(wu)業(ye)服務創(chuang)新(xin)方面，馬太效(xiao)應(ying)凸顯，多家(jia)物(wu)業(ye)公司先后上市，萬物(wu)互(hu)聯的生態系統(tong)逐漸形成。

此外，年(nian)內多家(jia)上市房(fang)企進行了(le)戰(zhan)略上的創(chuang)新調整(zheng)，形成了(le)“房(fang)地(di)產+”發展模式(shi)，在(zai)企業的主業基(ji)礎上，向其他領域布局延伸，加(jia)大了(le)對運營的重視(shi)度，并多元業務創(chuang)新，在(zai)長租公寓(yu)、聯合(he)辦公、產城融合(he)、特色小鎮、旅游(you)文化、物流地(di)產等積極布局。