酒店式公寓投(tou)資價值 酒店式公寓投(tou)資風(feng)險

統(tong)計數據顯示，許(xu)多(duo)酒(jiu)店式公寓(yu)的開發(fa)商打出的15%至18%的投資回(hui)報率遠遠高于真實(shi)的水(shui)平，而實(shi)際(ji)的年(nian)投資回(hui)報率也就(jiu)是在5%至6%之間。高回(hui)報率確(que)實(shi)很吸(xi)引投資客戶，但往往忽(hu)略了隱性(xing)成本這一關鍵要素，主要有5方面的因素。

酒店式公寓投資價值

確實，在地(di)理位(wei)置(zhi)和硬件品(pin)質相當、服務配套完整的基礎上(shang)，酒(jiu)店式(shi)公寓比同檔次(ci)普通公寓更值得投資。其原因主要(yao)在于：

出租率較有保證。

酒店式公寓大多聘請專業的酒店物業管理公司和酒店式公寓管理公司進行管理，他們有廣泛的租客源；同時公寓的出租的最短時間可以是一天，最長就沒有限制，而住宅一般最少要3個(ge)月，它們面對的客(ke)戶群要比住宅范圍廣。據統(tong)計，上(shang)海以長租(zu)客(ke)為(wei)主體的酒店式(shi)公寓出(chu)租(zu)率一般(ban)都在90%以(yi)上。

租金要比普通公寓來的高。

在(zai)普(pu)通公(gong)寓里，由于(yu)各投資者(zhe)的(de)(de)(de)資金、持房能力不同，投資比例的(de)(de)(de)增加勢必導致小業(ye)主(zhu)在(zai)出租市場上的(de)(de)(de)惡(e)性競爭(zheng)。即使最開始的(de)(de)(de)時候(hou)住(zhu)進去的(de)(de)(de)都是高端(duan)(duan)客戶，當(dang)只要有一(yi)(yi)(yi)個出租者(zhe)愿(yuan)意降低(di)價(jia)格引進比較低(di)端(duan)(duan)的(de)(de)(de)客戶的(de)(de)(de)時候(hou)，普(pu)通公(gong)寓就(jiu)開始進去惡(e)性循(xun)環，最后高端(duan)(duan)客戶會(hui)慢(man)慢(man)流失。而酒店(dian)式(shi)公(gong)寓統一(yi)(yi)(yi)的(de)(de)(de)經營方式(shi)使各業(ye)主(zhu)的(de)(de)(de)經濟利益捆綁在(zai)一(yi)(yi)(yi)起，管理(li)公(gong)司(si)根據收益分成，可以保(bao)持物業(ye)的(de)(de)(de)整體租價(jia)；此外，租客也愿(yuan)意花(hua)比公(gong)寓高的(de)(de)(de)價(jia)差來和具有同等身份的(de)(de)(de)人住(zhu)在(zai)一(yi)(yi)(yi)起，獲得更多的(de)(de)(de)服(fu)務和安全保(bao)障(zhang)。

發展更具持續性。

統一經營的方式使得酒店式公寓會比普通公寓更加關注長遠的發展，會有自己的推廣和營銷計劃，從而使它們的發展具有持續性。總而言之，投資酒店式公寓比普通公寓要有優勢。這可能也是在上海這塊到處都洋溢著投資熱情的土地上，酒店式公寓能夠熱賣的主要原因。

酒店式公寓投資風險

契稅和公共維修基金

開發商在項(xiang)目銷售時，其(qi)價(jia)(jia)格并不包括契稅(shui)和公(gong)共(gong)維修(xiu)基(ji)金(jin)，從(cong)目前這兩個(ge)(ge)的收(shou)費標準來(lai)看，契稅(shui)普(pu)通住宅(zhai)是1.5%，非普(pu)通住宅(zhai)是3%；房(fang)屋維修(xiu)基(ji)金(jin)是收(shou)樓價(jia)(jia)的2%。所(suo)以從(cong)上述情況(kuang)來(lai)看，即便(bian)是酒店式公(gong)寓房(fang)產(chan)價(jia)(jia)格讓你動心，但也要考慮到(dao)契稅(shui)和公(gong)共(gong)維修(xiu)基(ji)金(jin)這兩個(ge)(ge)隱(yin)性成本的代(dai)價(jia)(jia)。

租金價格的折扣

酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)(dian)式公寓的(de)(de)開(kai)發(fa)商在(zai)項目收(shou)(shou)益計(ji)算時，往(wang)(wang)(wang)往(wang)(wang)(wang)是根據(ju)所(suo)在(zai)地段的(de)(de)酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)(dian)日租金的(de)(de)市場(chang)價(jia)格(ge)(ge)制(zhi)定的(de)(de)。以北京東二環附近(jin)的(de)(de)一個酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)(dian)式公寓項目來(lai)看(kan)，銷(xiao)售價(jia)格(ge)(ge)在(zai)25000元(yuan)/平方米，投(tou)資(zi)人士(shi)在(zai)投(tou)資(zi)前可參照同等地段的(de)(de)酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)(dian)日租金做一對比。以同等地段的(de)(de)一個四星級酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)(dian)為(wei)例，酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)(dian)標準間的(de)(de)市場(chang)價(jia)格(ge)(ge)大約在(zai)800元(yuan)/日，一個月就(jiu)會有24000元(yuan)的(de)(de)收(shou)(shou)益，但眾(zhong)所(suo)周知，酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)(dian)為(wei)了吸引(yin)客戶往(wang)(wang)(wang)往(wang)(wang)(wang)會采(cai)取會員、折扣等活動(dong)，打折后(hou)的(de)(de)價(jia)格(ge)(ge)往(wang)(wang)(wang)往(wang)(wang)(wang)也就(jiu)在(zai)400元(yuan)至500元(yuan)/日左右，這遠遠低于開(kai)發(fa)商預(yu)計(ji)的(de)(de)高投(tou)資(zi)回報率。

物業費、取暖費等其他費用

針對投(tou)資酒店式(shi)(shi)公寓(yu)而(er)言(yan)，除(chu)了需(xu)(xu)要在購(gou)買時(shi)需(xu)(xu)要繳(jiao)納(na)必須(xu)的費(fei)用(yong)(yong)(yong)外(wai)，物(wu)業費(fei)、取暖費(fei)等諸多(duo)費(fei)用(yong)(yong)(yong)都需(xu)(xu)要考(kao)慮進去，而(er)這些往往就是我(wo)們在投(tou)資時(shi)忽略的隱(yin)性成本。酒店式(shi)(shi)公寓(yu)的物(wu)業費(fei)、取暖費(fei)等維(wei)護費(fei)用(yong)(yong)(yong)通常比較高，而(er)且很難直接轉嫁給承租人。從這點來看，開發(fa)商打(da)出(chu)的每年15%至(zhi)18%的高投(tou)資回報率顯然沒有(you)考(kao)慮到以上諸多(duo)因素。

房屋空置期

我愛我家的(de)(de)(de)數據(ju)顯(xian)示，酒店客房(fang)的(de)(de)(de)年平均(jun)入住率在70%至80%左右，往往在每(mei)年冬季(ji)供暖季(ji)后就進入了傳統的(de)(de)(de)淡(dan)季(ji)，一般的(de)(de)(de)普通住宅(zhai)平均(jun)每(mei)年也(ye)會有45天左右的(de)(de)(de)空置(zhi)期，酒店式(shi)公寓的(de)(de)(de)空置(zhi)期也(ye)要(yao)控制在2個月的(de)(de)(de)時(shi)間，這往往是很多(duo)投(tou)資人士忽略的(de)(de)(de)問(wen)題。

中介費

投資人在(zai)投資房產項(xiang)目(mu)后，還要考慮房屋的(de)(de)(de)出(chu)租問題。很(hen)多投資人士如果(guo)自(zi)己(ji)尋找客戶(hu)需要耗費(fei)(fei)極大的(de)(de)(de)精力和(he)物力，所以往往把房子委托給中(zhong)介代理，而(er)(er)這(zhe)就需要向代理中(zhong)介交納一(yi)定額度的(de)(de)(de)中(zhong)介費(fei)(fei)，而(er)(er)這(zhe)部分費(fei)(fei)用也(ye)就成為(wei)了投資人士的(de)(de)(de)隱性成本。

專家(jia)說，多考察附近(jin)類似(si)項(xiang)目的(de)房價、租金水平等相關數據，仔細(xi)對市場形勢進(jin)行全(quan)面(mian)的(de)分析(xi)后再(zai)做出(chu)判(pan)斷。