酒店式公寓(yu)投資價值 酒店式公寓(yu)投資風險(xian)

統計數據顯示，許多酒店式公寓的(de)開發商打出的(de)15%至(zhi)18%的(de)投資(zi)回報率遠遠高于真實(shi)(shi)的(de)水(shui)平(ping)，而實(shi)(shi)際的(de)年投資(zi)回報率也就(jiu)是在(zai)5%至(zhi)6%之間。高回報率確實(shi)(shi)很吸引投資(zi)客戶，但(dan)往(wang)往(wang)忽略了(le)隱(yin)性成(cheng)本(ben)這一關鍵要素，主要有(you)5方面的(de)因素。

酒店式公寓投資價值

確實，在地(di)理(li)位置(zhi)和硬件(jian)品質相當、服務(wu)配套完整的基礎上，酒店式公寓(yu)比同(tong)檔次普通公寓(yu)更值(zhi)得投(tou)資。其原因主(zhu)要在于：

出租率較有保證。

酒店式公寓大多聘請專業的酒店物業管理公司和酒店式公寓管理公司進行管理，他們有廣泛的租客源；同時公寓的出租的最短時間可以是一天，最長就沒有限制，而住宅一般最少要3個月，它們(men)面對(dui)的客戶群要比住宅范圍廣。據統計，上海以長(chang)租客為主體的酒(jiu)店式公寓出租率一般都在90%以上。

租金要比普通公寓來的高。

在普通公(gong)寓里，由于各(ge)投資者(zhe)的(de)資金(jin)、持房(fang)能力(li)不同，投資比例的(de)增加(jia)勢必(bi)導(dao)致小業(ye)(ye)主在出租市場上的(de)惡性競爭。即使最(zui)開始(shi)的(de)時候(hou)住進去的(de)都是高端客(ke)(ke)戶(hu)，當只要(yao)有(you)一個出租者(zhe)愿(yuan)(yuan)意降低(di)價(jia)格引進比較低(di)端的(de)客(ke)(ke)戶(hu)的(de)時候(hou)，普通公(gong)寓就開始(shi)進去惡性循環，最(zui)后高端客(ke)(ke)戶(hu)會慢慢流(liu)失。而(er)酒(jiu)店(dian)式公(gong)寓統一的(de)經營方式使各(ge)業(ye)(ye)主的(de)經濟(ji)利(li)益捆綁在一起，管(guan)理公(gong)司根(gen)據收益分成(cheng)，可以保(bao)持物業(ye)(ye)的(de)整體租價(jia)；此(ci)外，租客(ke)(ke)也(ye)愿(yuan)(yuan)意花比公(gong)寓高的(de)價(jia)差(cha)來和(he)具有(you)同等(deng)身份的(de)人住在一起，獲(huo)得更(geng)多的(de)服(fu)務和(he)安全(quan)保(bao)障。

發展更具持續性。

統一經營的方式使得酒店式公寓會比普通公寓更加關注長遠的發展，會有自己的推廣和營銷計劃，從而使它們的發展具有持續性。總而言之，投資酒店式公寓比普通公寓要有優勢。這可能也是在上海這塊到處都洋溢著投資熱情的土地上，酒店式公寓能夠熱賣的主要原因。

酒店式公寓投資風險

契稅和公共維修基金

開(kai)發(fa)商在項目銷售時，其價格并(bing)不包括契(qi)(qi)稅(shui)和公共維(wei)修基(ji)金，從(cong)目前這(zhe)兩個(ge)的收費標(biao)準來看，契(qi)(qi)稅(shui)普(pu)通(tong)住宅是(shi)(shi)1.5%，非普(pu)通(tong)住宅是(shi)(shi)3%；房屋維(wei)修基(ji)金是(shi)(shi)收樓價的2%。所以從(cong)上述情況來看，即(ji)便是(shi)(shi)酒店式公寓房產價格讓你動心，但也要考慮到(dao)契(qi)(qi)稅(shui)和公共維(wei)修基(ji)金這(zhe)兩個(ge)隱性成本的代價。

租金價格的折扣

酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)式公寓(yu)的(de)開(kai)發商(shang)在項(xiang)(xiang)目收(shou)益(yi)計(ji)算時，往(wang)往(wang)是根(gen)據所在地(di)段(duan)的(de)酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)日租金(jin)的(de)市場(chang)(chang)價(jia)格制(zhi)定(ding)的(de)。以(yi)北京東二環附近的(de)一(yi)個(ge)(ge)(ge)酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)式公寓(yu)項(xiang)(xiang)目來看(kan)，銷售價(jia)格在25000元(yuan)/平(ping)方米(mi)，投(tou)(tou)資人士在投(tou)(tou)資前可參(can)照同等(deng)地(di)段(duan)的(de)酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)日租金(jin)做一(yi)對比。以(yi)同等(deng)地(di)段(duan)的(de)一(yi)個(ge)(ge)(ge)四星級酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)為例，酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)標(biao)準間的(de)市場(chang)(chang)價(jia)格大(da)約在800元(yuan)/日，一(yi)個(ge)(ge)(ge)月就會有(you)24000元(yuan)的(de)收(shou)益(yi)，但眾所周知，酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)為了吸引(yin)客戶(hu)往(wang)往(wang)會采取會員、折扣(kou)等(deng)活動，打折后的(de)價(jia)格往(wang)往(wang)也就在400元(yuan)至500元(yuan)/日左(zuo)右，這遠(yuan)遠(yuan)低于(yu)開(kai)發商(shang)預計(ji)的(de)高投(tou)(tou)資回(hui)報率。

物業費、取暖費等其他費用

針(zhen)對投(tou)資酒店式公寓而言(yan)，除(chu)了需(xu)要在購買(mai)時需(xu)要繳納必須的(de)(de)費(fei)(fei)(fei)(fei)用外，物(wu)(wu)業(ye)費(fei)(fei)(fei)(fei)、取暖(nuan)費(fei)(fei)(fei)(fei)等諸多(duo)費(fei)(fei)(fei)(fei)用都需(xu)要考(kao)慮進去，而這些往往就是我們在投(tou)資時忽略的(de)(de)隱性成本。酒店式公寓的(de)(de)物(wu)(wu)業(ye)費(fei)(fei)(fei)(fei)、取暖(nuan)費(fei)(fei)(fei)(fei)等維護費(fei)(fei)(fei)(fei)用通(tong)常比較高(gao)，而且很難直接轉(zhuan)嫁給承租人。從(cong)這點來看，開發商打出(chu)的(de)(de)每年15%至18%的(de)(de)高(gao)投(tou)資回(hui)報率顯然(ran)沒有考(kao)慮到以上(shang)諸多(duo)因素。

房屋空置期

我(wo)愛我(wo)家(jia)的(de)數據顯示，酒店(dian)客房的(de)年(nian)(nian)平均(jun)(jun)入住(zhu)率在(zai)70%至80%左右，往(wang)(wang)往(wang)(wang)在(zai)每(mei)年(nian)(nian)冬(dong)季供(gong)暖季后就(jiu)進入了傳統的(de)淡季，一般的(de)普通住(zhu)宅(zhai)平均(jun)(jun)每(mei)年(nian)(nian)也會有45天左右的(de)空置(zhi)期(qi)，酒店(dian)式公寓的(de)空置(zhi)期(qi)也要(yao)控(kong)制在(zai)2個(ge)月的(de)時間(jian)，這(zhe)往(wang)(wang)往(wang)(wang)是很多投(tou)資人士(shi)忽略(lve)的(de)問(wen)題。

中介費

投(tou)資(zi)(zi)人在投(tou)資(zi)(zi)房產項目后，還要(yao)考慮房屋的(de)(de)出租問(wen)題。很多(duo)投(tou)資(zi)(zi)人士(shi)(shi)如(ru)果自己尋(xun)找客(ke)戶(hu)需要(yao)耗費(fei)(fei)極大的(de)(de)精(jing)力和(he)物力，所(suo)以(yi)往(wang)往(wang)把(ba)房子委托給中介(jie)代理，而(er)這(zhe)就需要(yao)向代理中介(jie)交納(na)一定額(e)度的(de)(de)中介(jie)費(fei)(fei)，而(er)這(zhe)部分費(fei)(fei)用也就成為了投(tou)資(zi)(zi)人士(shi)(shi)的(de)(de)隱性成本(ben)。

專家說，多考察(cha)附近類似(si)項目的房價(jia)、租金水平等(deng)相關(guan)數據(ju)，仔細對市(shi)場形勢進(jin)行(xing)全面的分(fen)析后(hou)再做出判斷。