長期以(yi)(yi)來，面(mian)積縮水、漲水、公攤不(bu)合理(li)等的面(mian)積問(wen)(wen)題一直(zhi)是商品房(fang)(fang)交(jiao)易中糾紛最多、購(gou)房(fang)(fang)人(ren)投訴(su)率最高的問(wen)(wen)題。為了(le)(le)解(jie)決這一問(wen)(wen)題，切實保護購(gou)房(fang)(fang)人(ren)利益，北京市(shi)人(ren)民政(zheng)府頒布(bu)了(le)(le)《北京市(shi)城市(shi)房(fang)(fang)地(di)產轉讓管理(li)辦法(fa)》（以(yi)(yi)下簡稱(cheng)《辦法(fa)》）明(ming)確規定，自(zi)2003 年12月(yue)1 日起，北京市(shi)預售的商品住宅(zhai)應按(an)套內(nei)建筑面(mian)積計價(jia)。《辦法(fa)》頒布(bu)以(yi)(yi)后，許多讀(du)(du)者紛紛向本刊咨詢與(yu)(yu)商品房(fang)(fang)面(mian)積有關的各種問(wen)(wen)題。為此，本刊從法(fa)規解(jie)釋、公攤面(mian)積、合同及違約責任、測繪、相關費用、新《辦法(fa)》指向等幾個方(fang)面(mian)，對與(yu)(yu)商品房(fang)(fang)面(mian)積有關的50個問(wen)(wen)題進(jin)行(xing)了(le)(le)詳細(xi)解(jie)答，希(xi)望(wang)對廣大讀(du)(du)者正確了(le)(le)解(jie)、把(ba)握、適用新政(zheng)策有所幫(bang)助。

A 關于涉及新《辦法》的相關解釋

1、為什么《辦法》要規定預售商品住宅實行以套內建筑面積計價？

主要是(shi)(shi)為了方(fang)便購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)人測量(liang)所購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)的(de)(de)(de)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)，并(bing)確定(ding)所購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)的(de)(de)(de)實(shi)際面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)與《商品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)買(mai)賣合(he)(he)同》約(yue)定(ding)的(de)(de)(de)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)大小是(shi)(shi)否(fou)相符及誤差率大小。在(zai)《辦法(fa)》頒布(bu)之前(qian)，我國(guo)的(de)(de)(de)相關法(fa)律規定(ding)，商品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)銷售可(ke)以(yi)按(an)建筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)計(ji)(ji)價(jia)(jia)(jia)，也可(ke)以(yi)按(an)套內(nei)建筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)計(ji)(ji)價(jia)(jia)(jia)，還可(ke)以(yi)按(an)套（單(dan)元）計(ji)(ji)價(jia)(jia)(jia)。于(yu)(yu)是(shi)(shi)，許多開(kai)發(fa)商在(zai)預售商品(pin)住(zhu)宅(zhai)時(shi)采用按(an)建筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)或按(an)套（單(dan)元）計(ji)(ji)價(jia)(jia)(jia)的(de)(de)(de)方(fang)式(shi)進行，由于(yu)(yu)這(zhe)兩(liang)種(zhong)方(fang)式(shi)在(zai)檢驗開(kai)發(fa)商實(shi)際交付(fu)的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)與《商品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)買(mai)賣合(he)(he)同》約(yue)定(ding)的(de)(de)(de)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)是(shi)(shi)否(fou)相符時(shi)，購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)人都要無(wu)一(yi)例(li)外(wai)的(de)(de)(de)測量(liang)公(gong)用分(fen)(fen)攤建筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)，而公(gong)用分(fen)(fen)攤建筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)又由于(yu)(yu)計(ji)(ji)算方(fang)式(shi)復雜、計(ji)(ji)算難度較大、費(fei)用較高(gao)等原因而使得(de)單(dan)個購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)人很難獨(du)立完成，不利于(yu)(yu)切實(shi)保障購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)人的(de)(de)(de)合(he)(he)法(fa)權(quan)益(yi)。為改變這(zhe)一(yi)狀況，《辦法(fa)》明確規定(ding)，預售商品(pin)住(zhu)宅(zhai)實(shi)行以(yi)套內(nei)建筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)計(ji)(ji)價(jia)(jia)(jia)。這(zhe)樣，購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)人就可(ke)以(yi)繞開(kai)公(gong)用分(fen)(fen)攤建筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)這(zhe)一(yi)難題，能(neng)夠比(bi)較方(fang)便地測量(liang)所購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)的(de)(de)(de)套內(nei)建筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)，并(bing)據此判斷開(kai)發(fa)商是(shi)(shi)否(fou)侵犯了自身的(de)(de)(de)合(he)(he)法(fa)權(quan)益(yi)。

2、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價是否會引起商品住宅價格的變動？

預售商(shang)(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)實行以套(tao)(tao)內建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積計價(jia)(jia)(jia)(jia)會(hui)引(yin)起商(shang)(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)單(dan)價(jia)(jia)(jia)(jia)的(de)(de)變動，即商(shang)(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)單(dan)價(jia)(jia)(jia)(jia)會(hui)提(ti)高(gao)。但不一定(ding)會(hui)引(yin)起商(shang)(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)總(zong)(zong)價(jia)(jia)(jia)(jia)的(de)(de)提(ti)高(gao)。因為以套(tao)(tao)內建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積計價(jia)(jia)(jia)(jia)，開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)(shang)會(hui)將公用分攤建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積的(de)(de)成本計入(ru)套(tao)(tao)內建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積，從而(er)提(ti)高(gao)商(shang)(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)銷售單(dan)價(jia)(jia)(jia)(jia)，但同時(shi)，商(shang)(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)的(de)(de)計價(jia)(jia)(jia)(jia)面(mian)(mian)積也不再包括(kuo)公用分攤建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積，故而(er)除開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)(shang)有意(yi)抬高(gao)總(zong)(zong)房(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)(jia)外，購房(fang)(fang)人實際負(fu)擔的(de)(de)總(zong)(zong)房(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)(jia)款(kuan)并不會(hui)提(ti)高(gao)，基本上應當相當于(yu)以前的(de)(de)總(zong)(zong)房(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)(jia)。至于(yu)商(shang)(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)單(dan)價(jia)(jia)(jia)(jia)上升的(de)(de)幅度是(shi)多(duo)少的(de)(de)問題，除經濟適用住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)仍應由政府限(xian)價(jia)(jia)(jia)(jia)外，其它(ta)商(shang)(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)的(de)(de)單(dan)價(jia)(jia)(jia)(jia)應由開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)(shang)根(gen)據(ju)成本及收益等(deng)進行獨立核(he)算(suan)、定(ding)價(jia)(jia)(jia)(jia)。

3、什么是套內建筑面積？

按照《北京市商品(pin)房(fang)銷售(shou)面(mian)(mian)積(ji)(ji)計(ji)算及公用建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)分攤(tan)暫行(xing)規定》第四條(tiao)的(de)規定，商品(pin)房(fang)的(de)套(tao)(tao)(tao)內(nei)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)是指(zhi)成(cheng)套(tao)(tao)(tao)商品(pin)房(fang)（單元(yuan)房(fang)）的(de)套(tao)(tao)(tao)內(nei)使(shi)用面(mian)(mian)積(ji)(ji)、套(tao)(tao)(tao)內(nei)墻體(ti)面(mian)(mian)積(ji)(ji)和陽臺建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)之和。即：套(tao)(tao)(tao)內(nei)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)＝套(tao)(tao)(tao)內(nei)使(shi)用面(mian)(mian)積(ji)(ji)＋套(tao)(tao)(tao)內(nei)墻體(ti)面(mian)(mian)積(ji)(ji)＋陽臺建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)。

4、套內使用面積如何計算？

套(tao)內(nei)(nei)(nei)使(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)積(ji)(ji)是(shi)套(tao)內(nei)(nei)(nei)房屋(wu)使(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)空間(jian)的(de)面(mian)(mian)積(ji)(ji)，以水(shui)平(ping)投影面(mian)(mian)積(ji)(ji)計(ji)(ji)(ji)算(suan)。按(an)照建設(she)部《住宅(zhai)建筑(zhu)設(she)計(ji)(ji)(ji)規(gui)(gui)范》的(de)規(gui)(gui)定，套(tao)內(nei)(nei)(nei)使(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)計(ji)(ji)(ji)算(suan)按(an)房屋(wu)是(shi)否為住宅(zhai)適(shi)用(yong)(yong)(yong)不(bu)(bu)同的(de)計(ji)(ji)(ji)算(suan)規(gui)(gui)范。其中，住宅(zhai)的(de)套(tao)內(nei)(nei)(nei)使(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)計(ji)(ji)(ji)算(suan)方法為：①套(tao)內(nei)(nei)(nei)使(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)積(ji)(ji)包括(kuo)臥室、起居室、過廳(ting)、過道(dao)、廚房、衛(wei)生間(jian)、廁所、貯藏室、壁(bi)柜等分(fen)戶門內(nei)(nei)(nei)面(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)總(zong)和；②躍層住宅(zhai)中的(de)戶內(nei)(nei)(nei)樓梯按(an)自(zi)然層數(shu)的(de)面(mian)(mian)積(ji)(ji)總(zong)和計(ji)(ji)(ji)入(ru)(ru)使(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)積(ji)(ji)；③不(bu)(bu)包含在結構面(mian)(mian)積(ji)(ji)內(nei)(nei)(nei)的(de)煙囪、通風道(dao)、管(guan)道(dao)井均計(ji)(ji)(ji)入(ru)(ru)使(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)積(ji)(ji)；④內(nei)(nei)(nei)墻面(mian)(mian)裝修厚(hou)度均計(ji)(ji)(ji)入(ru)(ru)使(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)積(ji)(ji)。住宅(zhai)之(zhi)外的(de)其他(ta)建筑(zhu)或專有(you)建筑(zhu)套(tao)內(nei)(nei)(nei)使(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)計(ji)(ji)(ji)算(suan)可參照住宅(zhai)或按(an)專用(yong)(yong)(yong)建筑(zhu)設(she)計(ji)(ji)(ji)規(gui)(gui)范的(de)規(gui)(gui)定進行。

5、套內墻體面積如何計算？

套(tao)(tao)內(nei)(nei)墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)體面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)是(shi)指(zhi)(zhi)商(shang)品(pin)房(fang)各(ge)(ge)套(tao)(tao)內(nei)(nei)使用空間周圍的維護或承重墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)體。商(shang)品(pin)房(fang)的套(tao)(tao)內(nei)(nei)墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)體分(fen)為共(gong)(gong)用墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)及非(fei)共(gong)(gong)用墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)兩種(zhong)。其中，共(gong)(gong)用墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)是(shi)指(zhi)(zhi)商(shang)品(pin)房(fang)各(ge)(ge)套(tao)(tao)之間分(fen)隔墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)、套(tao)(tao)與公(gong)(gong)用建筑空間之間的分(fen)隔墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)以及外墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)（包括山墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)）。非(fei)共(gong)(gong)用墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)是(shi)指(zhi)(zhi)專為商(shang)品(pin)房(fang)所有人或使用人使用的墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)體。按照《北京(jing)市(shi)商(shang)品(pin)房(fang)銷售(shou)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)計(ji)(ji)算及公(gong)(gong)用建筑面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)分(fen)攤暫行(xing)規定(ding)》的規定(ding)，商(shang)品(pin)房(fang)套(tao)(tao)內(nei)(nei)墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)體面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)的計(ji)(ji)算方法為：共(gong)(gong)用墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)體水(shui)(shui)平投影面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)的一半計(ji)(ji)入套(tao)(tao)內(nei)(nei)墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)體面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)。非(fei)共(gong)(gong)用墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)體水(shui)(shui)平投影面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)全部計(ji)(ji)入套(tao)(tao)內(nei)(nei)墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)體面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)。

6、陽臺建筑面積如何計算？

按照《建筑面積計算規則》的規定，陽臺建(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)按(an)(an)陽(yang)臺外圍與房(fang)屋(wu)外墻(qiang)之間(jian)的(de)(de)水(shui)平投(tou)(tou)影面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)計(ji)算(suan)。其(qi)(qi)中，封閉式陽(yang)臺的(de)(de)建(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)按(an)(an)其(qi)(qi)外圍水(shui)平投(tou)(tou)影面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)計(ji)算(suan)建(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)；挑(tiao)(tiao)陽(yang)臺（底陽(yang)臺）按(an)(an)其(qi)(qi)底板水(shui)平投(tou)(tou)影面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)的(de)(de)一(yi)(yi)半(ban)(ban)計(ji)算(suan)建(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)；凹陽(yang)臺按(an)(an)其(qi)(qi)凈面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)（含(han)擋板墻(qiang)墻(qiang)體面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)）的(de)(de)一(yi)(yi)半(ban)(ban)計(ji)算(suan)建(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)；半(ban)(ban)挑(tiao)(tiao)半(ban)(ban)凹陽(yang)臺的(de)(de)挑(tiao)(tiao)出部分(fen)按(an)(an)其(qi)(qi)底板水(shui)平投(tou)(tou)影面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)的(de)(de)一(yi)(yi)半(ban)(ban)計(ji)算(suan)建(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)，凹進部分(fen)按(an)(an)其(qi)(qi)凈面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)的(de)(de)一(yi)(yi)半(ban)(ban)計(ji)算(suan)建(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)。

7、商品房銷售可以按建筑面積計價嗎？

可以。建(jian)設(she)部《商品房(fang)銷售(shou)管理(li)辦(ban)法》明確規(gui)定(ding)(ding)，商品房(fang)銷售(shou)的(de)計價(jia)(jia)(jia)(jia)方式分為三種，分別是按建(jian)筑(zhu)面(mian)積計價(jia)(jia)(jia)(jia)、按套(tao)內建(jian)筑(zhu)面(mian)積計價(jia)(jia)(jia)(jia)、按套(tao)（單元）計價(jia)(jia)(jia)(jia)。所以，商品房(fang)銷售(shou)可以按建(jian)筑(zhu)面(mian)積計價(jia)(jia)(jia)(jia)。但預(yu)售(shou)商品住(zhu)宅(zhai)的(de)銷售(shou)除(chu)外，《北(bei)京市(shi)城市(shi)房(fang)地產(chan)轉讓管理(li)辦(ban)法》明確規(gui)定(ding)(ding)，預(yu)售(shou)商品住(zhu)宅(zhai)自2003年12月1日(ri)起應按套(tao)內建(jian)筑(zhu)面(mian)積計價(jia)(jia)(jia)(jia)。

8、什么是建筑面積？如何計算？

建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)是指外(wai)墻(qiang)(qiang)（柱）勒腳(jiao)以上各(ge)(ge)層的(de)(de)(de)(de)外(wai)圍水平投影面(mian)積(ji)(ji)，包括陽臺、挑廊(lang)、地下室、室外(wai)樓梯等，且具備上蓋(gai)、結構(gou)牢固，層高2.20m（含2.20m）的(de)(de)(de)(de)永久性(xing)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)。國家(jia)對(dui)于(yu)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)物(wu)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)的(de)(de)(de)(de)計(ji)(ji)(ji)算(suan)有(you)著嚴格(ge)的(de)(de)(de)(de)法律規(gui)定，比如，關(guan)于(yu)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)物(wu)玻(bo)璃幕外(wai)墻(qiang)(qiang)墻(qiang)(qiang)體(ti)是否計(ji)(ji)(ji)算(suan)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)的(de)(de)(de)(de)問(wen)題，建(jian)(jian)(jian)(jian)設部《關(guan)于(yu)房(fang)屋建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)計(ji)(ji)(ji)算(suan)與房(fang)屋權(quan)屬登記(ji)有(you)關(guan)問(wen)題的(de)(de)(de)(de)通知》明確(que)規(gui)定，同一(yi)樓層外(wai)墻(qiang)(qiang)，既有(you)主(zhu)(zhu)墻(qiang)(qiang)，又有(you)玻(bo)璃幕墻(qiang)(qiang)的(de)(de)(de)(de)，以主(zhu)(zhu)墻(qiang)(qiang)為準計(ji)(ji)(ji)算(suan)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)，墻(qiang)(qiang)厚按主(zhu)(zhu)體(ti)厚度(du)計(ji)(ji)(ji)算(suan)；各(ge)(ge)樓層墻(qiang)(qiang)體(ti)厚度(du)不同時，分(fen)(fen)層分(fen)(fen)別計(ji)(ji)(ji)算(suan)。根據建(jian)(jian)(jian)(jian)設部《商品房(fang)銷(xiao)售管理辦法》的(de)(de)(de)(de)規(gui)定，商品房(fang)的(de)(de)(de)(de)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)由套(tao)內(nei)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)和分(fen)(fen)攤的(de)(de)(de)(de)共有(you)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)組成(cheng)。即(ji)，建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)＝套(tao)內(nei)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)＋分(fen)(fen)攤共有(you)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)。

9、以套內建筑面積計價的預售商品房

進行轉讓時是(shi)否也必須以套(tao)內建(jian)筑面積(ji)計價？

不是。因為以(yi)(yi)套內建筑面(mian)積計價的預售商品(pin)房通(tong)俗(su)地(di)講就是指(zhi)開發(fa)商賣(mai)給普(pu)通(tong)購(gou)(gou)房人(ren)的用于居住的商品(pin)房，而如果購(gou)(gou)房人(ren)將該套住房進行(xing)轉讓，那么(me)該住房已經變為二手房，不再是預售商品(pin)住宅(zhai)(zhai)，所(suo)以(yi)(yi)沒有必要執(zhi)行(xing)只有預售商品(pin)住宅(zhai)(zhai)才必須執(zhi)行(xing)的以(yi)(yi)套內建筑面(mian)積計價的政(zheng)策(ce)。

10、以套內建筑面積計價的房屋如何換算成以建筑面積計價？

很簡(jian)單，用房屋總(zong)(zong)價款除以(yi)房屋建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)就可以(yi)了。比如，一(yi)套(tao)套(tao)內建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)為(wei)80平方米(mi)、建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)為(wei)100平方米(mi)的(de)預售(shou)商(shang)品房總(zong)(zong)價為(wei)40萬(wan)元(yuan)，那么，按(an)套(tao)內建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)計(ji)價，它的(de)銷(xiao)(xiao)售(shou)單價為(wei)每(mei)平方米(mi)5000元(yuan)人民幣(bi)；按(an)建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)計(ji)價，它的(de)銷(xiao)(xiao)售(shou)單價為(wei)每(mei)平方米(mi)4000元(yuan)人民幣(bi)。

11、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，購房人怎樣才能更好地保障自己的公用分攤建筑面積部分的權利？

這個(ge)問題(ti)比較難(nan)(nan)。因為由于(yu)種種原因，購房(fang)人(ren)很(hen)難(nan)(nan)確切知(zhi)道(dao)自己(ji)分攤的(de)公用(yong)建(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)數是(shi)(shi)否(fou)合理，也很(hen)難(nan)(nan)知(zhi)道(dao)開發商(shang)交(jiao)付的(de)房(fang)屋的(de)公用(yong)分攤建(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)是(shi)(shi)否(fou)違約；同時，購房(fang)人(ren)也很(hen)難(nan)(nan)切實(shi)行(xing)使對公用(yong)分攤建(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)的(de)建(jian)設(she)、使用(yong)的(de)監(jian)督(du)管理權(quan)利(li)，因為這部分權(quan)利(li)按(an)照我國目前的(de)法律(lv)、法規應當是(shi)(shi)由所在社區(qu)的(de)業主大會(hui)或(huo)業主委(wei)員會(hui)行(xing)使的(de)，單個(ge)購房(fang)人(ren)無法行(xing)使或(huo)決定。所以(yi)，預售商(shang)品住宅實(shi)行(xing)以(yi)套(tao)內(nei)建(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)計價后，如何維護購房(fang)人(ren)對公用(yong)分攤建(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)的(de)權(quan)利(li)仍然是(shi)(shi)擺放(fang)在所有人(ren)面(mian)(mian)前的(de)一個(ge)難(nan)(nan)題(ti)。

B 關于公攤面積

12、什么是公用建筑面積和分攤公用建筑面積？

公(gong)(gong)用(yong)(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)是指(zhi)由整(zheng)幢樓的產權(quan)人共同(tong)所(suo)有的整(zheng)幢樓公(gong)(gong)用(yong)(yong)部分(fen)的建(jian)(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)。公(gong)(gong)用(yong)(yong)分(fen)攤建(jian)(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)是指(zhi)每套（單元）商(shang)品房(fang)(fang)依法應當(dang)分(fen)攤的公(gong)(gong)用(yong)(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)。公(gong)(gong)用(yong)(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)和分(fen)攤的公(gong)(gong)用(yong)(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)的產權(quan)歸(gui)整(zheng)棟樓購房(fang)(fang)人共有，購房(fang)(fang)人按(an)照法律、法規的規定(ding)對其享有權(quan)利，承擔責任(ren)。未(wei)經全體(ti)共有人或業主(zhu)大會依法定(ding)程序同(tong)意，任(ren)何人都不得侵占或改變(bian)全樓公(gong)(gong)用(yong)(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)空間原(yuan)始設計的使(shi)用(yong)(yong)功(gong)能(neng)。

13、公用建筑面積的分攤原則是什么？

公(gong)(gong)用(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積分(fen)(fen)攤(tan)的(de)(de)原(yuan)則有以下三(san)點：①公(gong)(gong)用(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積的(de)(de)分(fen)(fen)攤(tan)以幢(chuang)(chuang)為單位。分(fen)(fen)攤(tan)的(de)(de)公(gong)(gong)用(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積為本幢(chuang)(chuang)內的(de)(de)公(gong)(gong)用(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積，與本幢(chuang)(chuang)不(bu)相(xiang)連的(de)(de)公(gong)(gong)用(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積不(bu)得(de)分(fen)(fen)攤(tan)到本幢(chuang)(chuang)房(fang)屋內。②為整幢(chuang)(chuang)商(shang)品(pin)房(fang)服務(wu)(wu)的(de)(de)公(gong)(gong)用(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積，由(you)該幢(chuang)(chuang)樓各(ge)套(tao)商(shang)品(pin)房(fang)分(fen)(fen)攤(tan)；為局部范(fan)圍服務(wu)(wu)的(de)(de)公(gong)(gong)用(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積，由(you)受益(yi)的(de)(de)各(ge)套(tao)商(shang)品(pin)房(fang)分(fen)(fen)攤(tan)。多次(ci)分(fen)(fen)攤(tan)公(gong)(gong)用(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積的(de)(de)，分(fen)(fen)別(bie)計(ji)算分(fen)(fen)攤(tan)系數。各(ge)套(tao)商(shang)品(pin)房(fang)應分(fen)(fen)攤(tan)的(de)(de)公(gong)(gong)用(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積，為各(ge)次(ci)分(fen)(fen)攤(tan)的(de)(de)公(gong)(gong)用(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積之(zhi)和(he)。③用(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積分(fen)(fen)攤(tan)后(hou)，不(bu)劃(hua)分(fen)(fen)各(ge)套(tao)商(shang)品(pin)房(fang)分(fen)(fen)攤(tan)的(de)(de)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積的(de)(de)具體部位，但任何人不(bu)得(de)侵占或改變原(yuan)設計(ji)的(de)(de)使(shi)用(yong)功能。

14、整幢樓的哪些公用面積可以分攤？

整幢樓的(de)(de)以下公(gong)(gong)(gong)用(yong)(yong)(yong)面積(ji)可以分攤：①大堂、公(gong)(gong)(gong)共門(men)廳、走廊、過道、公(gong)(gong)(gong)用(yong)(yong)(yong)廁所、電(dian)(dian)(dian)（樓）梯(ti)前廳、樓梯(ti)間、電(dian)(dian)(dian)梯(ti)井、電(dian)(dian)(dian)梯(ti)機(ji)(ji)房(fang)(fang)、垃圾道、管(guan)道井、消(xiao)防控制(zhi)室、水(shui)泵房(fang)(fang)、水(shui)箱間、冷(leng)凍機(ji)(ji)房(fang)(fang)、消(xiao)防通道，變（配）電(dian)(dian)(dian)室、煤(mei)氣調(diao)壓室、衛星(xing)電(dian)(dian)(dian)視接(jie)收機(ji)(ji)房(fang)(fang)、空調(diao)機(ji)(ji)房(fang)(fang)、熱水(shui)鍋爐房(fang)(fang)、電(dian)(dian)(dian)梯(ti)工休息室、值班警衛室、物業管(guan)理用(yong)(yong)(yong)房(fang)(fang)等以及其他功(gong)能(neng)上為該建(jian)筑服務的(de)(de)專用(yong)(yong)(yong)設備用(yong)(yong)(yong)房(fang)(fang)。②套與公(gong)(gong)(gong)用(yong)(yong)(yong)建(jian)筑空間之(zhi)間的(de)(de)分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積(ji)水(shui)平投影面積(ji)的(de)(de)一半(ban)。

15、哪些建筑面積不應分攤？

不應計入公用(yong)建(jian)筑面積被分(fen)攤的(de)部分(fen)有：①倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋(guo)爐房、作為(wei)人防工程的(de)地(di)下室、單獨具(ju)備使用(yong)功能的(de)獨立(li)使用(yong)空間。②售(shou)房單位自(zi)營、自(zi)用(yong)的(de)房屋。③為(wei)多幢房屋服務的(de)警(jing)衛室、管理（包(bao)括(kuo)物業管理）用(yong)房。

16、開發商應當向購房人明示哪些公攤情況？

在(zai)預售商品(pin)住宅之(zhi)前和商品(pin)房(fang)(fang)竣工(gong)之(zhi)后，開發(fa)商應(ying)當(dang)向購房(fang)(fang)人明(ming)(ming)示下列分攤(tan)情況：①被分攤(tan)的(de)共用(yong)(yong)部(bu)位(wei)的(de)名稱、用(yong)(yong)途、所在(zai)位(wei)置(zhi)、面(mian)積；②參與分攤(tan)共用(yong)(yong)建筑面(mian)積的(de)商品(pin)房(fang)(fang)的(de)名稱、用(yong)(yong)途、所在(zai)位(wei)置(zhi)、面(mian)積、分攤(tan)系(xi)數 ；③不分攤(tan)的(de)共用(yong)(yong)部(bu)位(wei)。這里需要說(shuo)明(ming)(ming)的(de)是，除法定情形外，開發(fa)商兩次(ci)向購房(fang)(fang)人兩次(ci)明(ming)(ming)示的(de)內容應(ying)當(dang)一(yi)致，否(fou)則，購房(fang)(fang)人就可以依據《商品(pin)房(fang)(fang)買賣合同》的(de)約定追究開發(fa)商的(de)違約責(ze)任(ren)。

17、購房人應分攤的公用建筑面積是如何計算出來的？

根據建(jian)設(she)部《商品(pin)房(fang)銷售(shou)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)計算及(ji)公用(yong)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)分攤(tan)規則（試行）》規定，各(ge)(ge)套(tao)(tao)（單元）分攤(tan)的公用(yong)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)=公用(yong)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)分攤(tan)系(xi)(xi)數(shu)×套(tao)(tao)內(nei)(nei)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)，而(er)公用(yong)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)分攤(tan)系(xi)(xi)數(shu)=整(zheng)棟(dong)(dong)建(jian)筑(zhu)(zhu)物的公用(yong)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)/整(zheng)棟(dong)(dong)建(jian)筑(zhu)(zhu)物的各(ge)(ge)套(tao)(tao)內(nei)(nei)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)之和(he)，其(qi)中，整(zheng)棟(dong)(dong)建(jian)筑(zhu)(zhu)物的公用(yong)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)等于整(zheng)棟(dong)(dong)建(jian)筑(zhu)(zhu)物的建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)扣(kou)除整(zheng)棟(dong)(dong)建(jian)筑(zhu)(zhu)各(ge)(ge)套(tao)(tao)（單元）套(tao)(tao)內(nei)(nei)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)之和(he)，并應扣(kou)除整(zheng)幢(chuang)樓不應分攤(tan)的建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)。

18、 物業管理用房的分攤有什么規定？

為防(fang)止開發(fa)商(shang)或物(wu)業管(guan)(guan)理(li)企業以物(wu)業管(guan)(guan)理(li)用(yong)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)名義侵占、使用(yong)小區房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋，提高購房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)分攤(tan)的(de)(de)公用(yong)建筑(zhu)面積(ji)，從(cong)而增加購房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)的(de)(de)經濟負擔，我國(guo)物(wu)業管(guan)(guan)理(li)法律、法規規定，新建小區房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地產項(xiang)目的(de)(de)物(wu)業管(guan)(guan)理(li)用(yong)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)面積(ji)最(zui)高不得超過(guo)該棟樓建筑(zhu)面積(ji)的(de)(de)6‰。

19、對于公用建筑面積部位的建設與使用，購房人有無知情權？

當然有。因為購(gou)房(fang)(fang)(fang)人(ren)購(gou)房(fang)(fang)(fang)的(de)商品房(fang)(fang)(fang)的(de)面(mian)積(ji)由套內建(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)和公(gong)用(yong)(yong)分攤建(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)兩部(bu)分組成，套內建(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)歸(gui)(gui)購(gou)房(fang)(fang)(fang)人(ren)個人(ren)所(suo)(suo)有、自己使用(yong)(yong)；公(gong)用(yong)(yong)分攤建(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)的(de)產權(quan)歸(gui)(gui)整幢樓業主共同所(suo)(suo)有，購(gou)房(fang)(fang)(fang)人(ren)根據(ju)法(fa)(fa)律、法(fa)(fa)規(gui)規(gui)定對(dui)其享有權(quan)利、承擔義務。而且可以根據(ju)《物業管理條(tiao)例》等(deng)法(fa)(fa)律、法(fa)(fa)規(gui)的(de)規(gui)定，通過選(xuan)舉(ju)、參加業主大會、業主委員會等(deng)形式參與(yu)、決定商品房(fang)(fang)(fang)公(gong)用(yong)(yong)建(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)部(bu)位(wei)的(de)建(jian)(jian)設(she)與(yu)使用(yong)(yong)。此外(wai)，《辦法(fa)(fa)》明確規(gui)定開發商應向購(gou)房(fang)(fang)(fang)人(ren)明示公(gong)用(yong)(yong)分攤部(bu)位(wei)的(de)功能及具(ju)體情況，這就(jiu)以法(fa)(fa)律形式賦(fu)予了購(gou)房(fang)(fang)(fang)人(ren)對(dui)商品房(fang)(fang)(fang)公(gong)用(yong)(yong)分攤部(bu)位(wei)的(de)建(jian)(jian)設(she)與(yu)使用(yong)(yong)的(de)知情權(quan)。

C 關于合同及其違約責任

20、預售商品房按照建筑面積計價的，《商品房買賣合同》載明的預售建筑面積、套內建筑面積與實測面積發生誤差時，應當怎樣追究開發商的違約責任？

按(an)照(zhao)(zhao)《辦法》規定，預售商品房(fang)按(an)照(zhao)(zhao)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)計價的(de)，預售合同(tong)載明(ming)的(de)預售建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)、套內(nei)(nei)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)與實測(ce)(ce)面(mian)積(ji)發生(sheng)誤(wu)(wu)差(cha)(cha)(cha)時，應按(an)照(zhao)(zhao)商品房(fang)買(mai)賣合同(tong)的(de)約(yue)(yue)定追究(jiu)開發商的(de)違約(yue)(yue)責任(ren)，合同(tong)未(wei)作約(yue)(yue)定或者約(yue)(yue)定不明(ming)的(de)，按(an)照(zhao)(zhao)下列規定處理：①建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)、套內(nei)(nei)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)誤(wu)(wu)差(cha)(cha)(cha)比(bi)絕對值均在(zai)3%以(yi)內(nei)(nei)（含(han)3%）的(de)，根據實測(ce)(ce)面(mian)積(ji)結算(suan)房(fang)價款(kuan)；②建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)誤(wu)(wu)差(cha)(cha)(cha)比(bi)絕對值超出3%的(de)，依照(zhao)(zhao)本辦法第(di)(di)四十七條第(di)(di)一款(kuan)第(di)(di)二項的(de)規定執行；③建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)誤(wu)(wu)差(cha)(cha)(cha)比(bi)絕對值在(zai)3% 以(yi)內(nei)(nei)（含(han)3%）、套內(nei)(nei)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)誤(wu)(wu)差(cha)(cha)(cha)比(bi)絕對值超出3% 的(de)，購房(fang)人(ren)有權退(tui)(tui)房(fang)。預購人(ren)退(tui)(tui)房(fang)的(de)，房(fang)地產開發企業應當在(zai)預購人(ren)提出書面(mian)退(tui)(tui)房(fang)要求之日起30日內(nei)(nei)退(tui)(tui)還預購人(ren)已付房(fang)價款(kuan)及其(qi)利息；購房(fang)人(ren)不退(tui)(tui)房(fang)的(de)，根據實測(ce)(ce)面(mian)積(ji)結算(suan)房(fang)價款(kuan)。

21、預售商品房按照套（單元）計價的，《商品房買賣合同》中約定商品房的建筑面積與開發商實際交付房屋的建筑面積發生誤差，應當追究開發商的違約責任嗎？

按(an)照《辦法》的規定(ding)(ding)，預(yu)售(shou)(shou)商(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)按(an)照套(tao)（單(dan)元(yuan)）計(ji)價(jia)的，《商(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)買賣(mai)合同》應(ying)當(dang)(dang)詳(xiang)(xiang)細約(yue)定(ding)(ding)商(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)的套(tao)型(xing)、詳(xiang)(xiang)細尺(chi)寸(cun)(cun)和誤差(cha)范圍及處理方(fang)式并附(fu)平面圖。按(an)照套(tao)（單(dan)元(yuan)）計(ji)價(jia)的預(yu)售(shou)(shou)商(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)實際(ji)交付時，房(fang)(fang)屋的套(tao)型(xing)與設(she)計(ji)圖紙(zhi)一(yi)致(zhi)，相(xiang)(xiang)關尺(chi)寸(cun)(cun)（建筑(zhu)面積(ji)）在《商(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)買賣(mai)合同》約(yue)定(ding)(ding)的誤差(cha)范圍之內的，總價(jia)款(kuan)不變。套(tao)型(xing)與設(she)計(ji)圖紙(zhi)不一(yi)致(zhi)或者(zhe)相(xiang)(xiang)關尺(chi)寸(cun)(cun)超出約(yue)定(ding)(ding)的誤差(cha)范圍的，按(an)照合同約(yue)定(ding)(ding)的方(fang)式處理；合同未(wei)作約(yue)定(ding)(ding)的，由當(dang)(dang)事人協商(shang)(shang)解決；協商(shang)(shang)不成的，可(ke)以(yi)依法申請仲裁(cai)或者(zhe)提(ti)起民事訴訟。

22、開發商向購房人公示的預測面積及公用分攤情況是否有法律效力？

有(you)(you)。《辦法》規定，在預(yu)售商(shang)(shang)品(pin)(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)之前(qian)，開(kai)發商(shang)(shang)應向購房(fang)(fang)(fang)人公(gong)(gong)示預(yu)售商(shang)(shang)品(pin)(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)的(de)(de)預(yu)測面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)及公(gong)(gong)用建(jian)(jian)筑面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)(de)分攤情況(kuang)。上述公(gong)(gong)示的(de)(de)某些內容，比(bi)如(ru)預(yu)售商(shang)(shang)品(pin)(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)的(de)(de)建(jian)(jian)筑面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)、套內建(jian)(jian)筑面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)等(deng)是寫(xie)入《商(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)買賣(mai)合(he)同(tong)》的(de)(de)，因(yin)而具有(you)(you)法律(lv)效力。對于沒有(you)(you)寫(xie)入《商(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)買賣(mai)合(he)同(tong)》的(de)(de)公(gong)(gong)攤部位(wei)的(de)(de)情況(kuang)，購房(fang)(fang)(fang)人可(ke)通過與(yu)(yu)開(kai)發商(shang)(shang)簽訂補充合(he)同(tong)或合(he)同(tong)附件的(de)(de)方(fang)式(shi)加以(yi)約定，使其成為與(yu)(yu)《商(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)買賣(mai)合(he)同(tong)》具有(you)(you)同(tong)等(deng)法律(lv)效力的(de)(de)合(he)同(tong)條款。

23、按套內建筑面積售房，是否需要修改合同條款？

現行(xing)《商品(pin)房(fang)買賣合(he)同》示范文(wen)本(ben)中，已經包括了按套內(nei)建筑面(mian)積計價(jia)的相關內(nei)容。因此，按套內(nei)面(mian)積售房(fang)，如果僅限于面(mian)積差異的處理、價(jia)格的計算這些問(wen)題，現行(xing)《商品(pin)房(fang)買賣合(he)同》示范文(wen)本(ben)的內(nei)容可以不作太(tai)大的調整。

現(xian)在用(yong)(yong)的(de)《商(shang)品房(fang)(fang)買賣(mai)合(he)同》是北(bei)京市國土資源和房(fang)(fang)屋管理局監(jian)制的(de)示范(fan)文(wen)(wen)(wen)本(ben)。其中(zhong)(zhong)第四條預設了按(an)照建筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)計(ji)(ji)(ji)(ji)價(jia)、按(an)照套(tao)(tao)內建筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)計(ji)(ji)(ji)(ji)價(jia)和按(an)套(tao)(tao)（單元）計(ji)(ji)(ji)(ji)價(jia)三(san)種計(ji)(ji)(ji)(ji)價(jia)方式供選(xuan)擇。今(jin)年12月(yue)1日(ri)后預售商(shang)品住宅(zhai)的(de)，直接選(xuan)擇按(an)套(tao)(tao)內建筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)計(ji)(ji)(ji)(ji)價(jia)即可(ke)。相應地，現(xian)在使用(yong)(yong)的(de)合(he)同標(biao)準(zhun)文(wen)(wen)(wen)本(ben)中(zhong)(zhong)也有(you)按(an)套(tao)(tao)內面(mian)(mian)(mian)積(ji)計(ji)(ji)(ji)(ji)價(jia)進行面(mian)(mian)(mian)積(ji)確認(ren)及面(mian)(mian)(mian)積(ji)差異處理原(yuan)則的(de)選(xuan)項(xiang)可(ke)供選(xuan)擇。所以，12月(yue)1日(ri)以后預售的(de)商(shang)品住宅(zhai)，按(an)照《北(bei)京市城市房(fang)(fang)地產轉讓管理辦法》之規(gui)定，應當按(an)照套(tao)(tao)內建筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)計(ji)(ji)(ji)(ji)價(jia)，而現(xian)在使用(yong)(yong)的(de)《商(shang)品房(fang)(fang)買賣(mai)合(he)同》標(biao)準(zhun)文(wen)(wen)(wen)本(ben)中(zhong)(zhong)有(you)按(an)照套(tao)(tao)內建筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)計(ji)(ji)(ji)(ji)價(jia)的(de)相應可(ke)供選(xuan)擇項(xiang)，故(gu)無需(xu)對現(xian)行《商(shang)品房(fang)(fang)買賣(mai)合(he)同》示范(fan)文(wen)(wen)(wen)本(ben)的(de)內容作(zuo)太(tai)大(da)的(de)調整。

24、按套內建筑面積銷售后，合同附件二《公攤部位》怎么體現？

按套內建(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)計(ji)價售房(fang)，《商(shang)品房(fang)買賣(mai)合(he)同》“附件(jian)二：公共(gong)部(bu)位(wei)與(yu)(yu)公用(yong)房(fang)屋分(fen)攤(tan)(tan)建(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)構(gou)成(cheng)(cheng)說(shuo)明”仍是購房(fang)合(he)同不可缺(que)少(shao)的(de)一個(ge)組成(cheng)(cheng)部(bu)分(fen)。《商(shang)品房(fang)買賣(mai)合(he)同》“附件(jian)二：公共(gong)部(bu)位(wei)與(yu)(yu)公用(yong)房(fang)屋分(fen)攤(tan)(tan)建(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)構(gou)成(cheng)(cheng)說(shuo)明”（以下簡稱“說(shuo)明”），在按建(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)計(ji)價時(shi)，這一說(shuo)明至少(shao)有(you)二個(ge)意義(yi)，一是能(neng)說(shuo)明分(fen)攤(tan)(tan)的(de)組成(cheng)(cheng)，與(yu)(yu)購房(fang)總款(kuan)有(you)關；二是與(yu)(yu)產權登記中(zhong)共(gong)有(you)產權部(bu)分(fen)數據(ju)有(you)關。如改用(yong)套內建(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)價，對購房(fang)總款(kuan)的(de)影響變得不是那(nei)么直接，但還(huan)是有(you)關業主(zhu)哪些部(bu)位(wei)擁有(you)共(gong)有(you)產權這個(ge)問題(ti)。所(suo)以附件(jian)二仍是合(he)同不可缺(que)少(shao)的(de)一個(ge)組成(cheng)(cheng)部(bu)分(fen)。

25、在簽訂補充協議時，應增加哪些補充條款？

按照套內(nei)建(jian)筑面(mian)積(ji)預售商品住宅，面(mian)積(ji)確認及面(mian)積(ji)誤(wu)差處(chu)理都是(shi)以套內(nei)建(jian)筑面(mian)積(ji)為依據(ju)，這(zhe)(zhe)時客(ke)戶在簽訂合同時，應當就公(gong)(gong)攤(tan)這(zhe)(zhe)一部(bu)(bu)分(fen)(fen)對(dui)開發(fa)(fa)商有(you)個(ge)(ge)約束。這(zhe)(zhe)里(li)需(xu)要交待的(de)(de)是(shi)按套內(nei)建(jian)筑面(mian)積(ji)計(ji)價(jia)(jia)(jia)(jia)，并不(bu)是(shi)說公(gong)(gong)攤(tan)這(zhe)(zhe)部(bu)(bu)分(fen)(fen)就由(you)開發(fa)(fa)商來承(cheng)擔了，實際上開發(fa)(fa)商會(hui)將(jiang)用于(yu)公(gong)(gong)攤(tan)這(zhe)(zhe)部(bu)(bu)分(fen)(fen)的(de)(de)成(cheng)本乃(nai)至利潤分(fen)(fen)攤(tan)到單(dan)價(jia)(jia)(jia)(jia)中，勢必(bi)會(hui)造成(cheng)商品房單(dan)價(jia)(jia)(jia)(jia)數值(zhi)上的(de)(de)增加，而購房者對(dui)房價(jia)(jia)(jia)(jia)會(hui)有(you)個(ge)(ge)心理價(jia)(jia)(jia)(jia)位(wei)，如果(guo)單(dan)價(jia)(jia)(jia)(jia)過(guo)(guo)高(gao)的(de)(de)話(hua)，勢必(bi)影(ying)響(xiang)售房，在這(zhe)(zhe)種情況下，開發(fa)(fa)商為了降低成(cheng)本，可(ke)能會(hui)盡可(ke)能地(di)降低公(gong)(gong)攤(tan)部(bu)(bu)位(wei)的(de)(de)面(mian)積(ji)，而公(gong)(gong)攤(tan)如果(guo)過(guo)(guo)少的(de)(de)話(hua)，無疑是(shi)會(hui)影(ying)響(xiang)居住品質。最簡單(dan)的(de)(de)，如樓(lou)梯(ti)過(guo)(guo)于(yu)狹窄，就會(hui)造成(cheng)日常出(chu)入的(de)(de)不(bu)便，影(ying)響(xiang)樓(lou)盤的(de)(de)品位(wei)。

26、在法律意義上，按套內建筑面積銷售會產生哪些風險？購房人該怎么規避？

凡事都(dou)是有(you)利(li)有(you)弊的(de)(de)(de)(de)(de)，按套(tao)內建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)預(yu)售(shou)商品(pin)住(zhu)宅也同樣存(cun)在(zai)(zai)弊端(duan)，最(zui)直接的(de)(de)(de)(de)(de)可(ke)能是，因(yin)為過于注重商品(pin)房(fang)單價(jia)及自身所(suo)購商品(pin)房(fang)本身的(de)(de)(de)(de)(de)狀況而忽視公(gong)(gong)共部位與(yu)公(gong)(gong)用房(fang)屋公(gong)(gong)攤(tan)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)構成，結(jie)果交房(fang)后才發現許多不如意的(de)(de)(de)(de)(de)地方，如門(men)廳(ting)、電梯(ti)轎(jiao)廂、樓梯(ti)過小過窄等情況而不適于居住(zhu)等，這(zhe)(zhe)些是按套(tao)內建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)預(yu)售(shou)商品(pin)住(zhu)宅的(de)(de)(de)(de)(de)風(feng)險所(suo)在(zai)(zai)。購房(fang)人(ren)在(zai)(zai)買房(fang)時(shi)，如有(you)可(ke)能要將出(chu)賣人(ren)關于這(zhe)(zhe)些方面(mian)的(de)(de)(de)(de)(de)承諾寫進合同的(de)(de)(de)(de)(de)補充條款中，這(zhe)(zhe)是規避風(feng)險、保(bao)證樓盤品(pin)位的(de)(de)(de)(de)(de)方法之一。

27、購房人是否有必要在合同附件中與開發商約定公攤面積的大小和產權？

沒有(you)必要(yao)在合同附(fu)件中與(yu)開發商(shang)約定公攤面積的大小(xiao)和產權(quan)。

第一，《商(shang)品房(fang)銷(xiao)售管理辦(ban)法》第十八條規定(ding)“按套(tao)內建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)計價的(de)，商(shang)品房(fang)買(mai)賣合(he)同(tong)(tong)中應當注(zhu)明建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)和(he)分(fen)攤(tan)的(de)共有(you)建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)。”《商(shang)品房(fang)買(mai)賣合(he)同(tong)(tong)》示范文本第三條中需要(yao)分(fen)別填(tian)寫(xie)該商(shang)品房(fang)合(he)同(tong)(tong)約(yue)定(ding)建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)、套(tao)內建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)和(he)公(gong)(gong)共部(bu)位(wei)與公(gong)(gong)用房(fang)屋公(gong)(gong)攤(tan)建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)的(de)數據。所以(yi)，無需再在附件中與開發商(shang)約(yue)定(ding)公(gong)(gong)攤(tan)面(mian)積(ji)的(de)大小。

第二(er)，產權證中明確標(biao)注(zhu)有所購房(fang)屋的建筑面(mian)積(ji)為多少，套內建筑面(mian)積(ji)為多少，公共部位與公用房(fang)屋公攤(tan)建筑面(mian)積(ji)為多少。所以買受人無需再在附件中與開發商約(yue)定公攤(tan)面(mian)積(ji)的產權。

28、按套內面積銷售后，公攤面積的產權在法律上應該如何界定？業主是否在公攤面積上享有與按建筑面積銷售同等的權益？

分(fen)(fen)攤的(de)共(gong)(gong)(gong)有(you)(you)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積部(bu)分(fen)(fen)為共(gong)(gong)(gong)有(you)(you)產(chan)(chan)權(quan)。《商品房(fang)銷售管理(li)辦法》第十八條(tiao)規定(ding)：“商品房(fang)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積由套(tao)(tao)內建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積和分(fen)(fen)攤的(de)共(gong)(gong)(gong)有(you)(you)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積組成，套(tao)(tao)內建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積部(bu)分(fen)(fen)為獨立產(chan)(chan)權(quan)，分(fen)(fen)攤的(de)共(gong)(gong)(gong)有(you)(you)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積部(bu)分(fen)(fen)為共(gong)(gong)(gong)有(you)(you)產(chan)(chan)權(quan)，買受人按(an)照(zhao)法律、法規的(de)規定(ding)對其(qi)享(xiang)有(you)(you)權(quan)利，承擔責任(ren)。”按(an)照(zhao)此條(tiao)規定(ding)，對于(yu)分(fen)(fen)攤的(de)共(gong)(gong)(gong)有(you)(you)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積部(bu)分(fen)(fen)買受人享(xiang)有(you)(you)共(gong)(gong)(gong)有(you)(you)產(chan)(chan)權(quan)。按(an)套(tao)(tao)內建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積銷售和按(an)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積銷售，業主(zhu)在公攤面(mian)(mian)積上享(xiang)有(you)(you)同等的(de)權(quan)益。

29、12月1日以前購買的房屋，在轉手時應注意哪些問題？

《北(bei)京市(shi)城(cheng)市(shi)房(fang)地產轉讓管理(li)辦法》中只是(shi)對(dui)預(yu)售(shou)商(shang)(shang)品(pin)(pin)住宅規(gui)定(ding)應(ying)當按套內(nei)建(jian)筑(zhu)面積計(ji)價，即(ji)符合這樣二個條件的(de)情況(kuang)下才屬應(ying)當按套內(nei)建(jian)筑(zhu)面積計(ji)價：一是(shi)預(yu)售(shou)；二是(shi)商(shang)(shang)品(pin)(pin)住宅。對(dui)已購商(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)的(de)轉讓并未規(gui)定(ding)必須(xu)按套內(nei)建(jian)筑(zhu)面積計(ji)價，所以基本不產生影(ying)響。

30、在商品住宅按套內建筑面積預售后，依據相關法規，建筑面積的計量方式是否存在變動？

沒有。《商(shang)品(pin)房(fang)銷售管理辦法(fa)》第十八條第二(er)款規定：“商(shang)品(pin)房(fang)建筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)由(you)套內建筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)和分(fen)攤的(de)共(gong)有建筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)組(zu)成(cheng)。”即建筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)是由(you)套內建筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)和分(fen)攤的(de)共(gong)有建筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)組(zu)成(cheng)。這兩個部分(fen)在《商(shang)品(pin)房(fang)買賣(mai)合同(tong)》第三條中都(dou)需明確寫明。而分(fen)攤的(de)共(gong)有 建筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)是由(you)附件二(er)為依(yi)據得(de)來的(de)。

31、按套內建筑面積買房后，按建筑面積收取物業管理相關費用的法律依據是什么？

物業管理(li)(li)費(fei)用由很多部分組成，可以參照《北(bei)京市普通居(ju)住(zhu)小區物業管理(li)(li)服務收費(fei)暫行辦(ban)法》中最(zui)后有一條說明(ming)“本標準中平(ping)方(fang)米系(xi)指(zhi)建筑(zhu)面(mian)(mian)積。”《北(bei)京市居(ju)住(zhu)小區（普通）委(wei)托(tuo)管理(li)(li)收費(fei)標準（試(shi)行）》中也有說明(ming)，其中的(de)平(ping)方(fang)米指(zhi)建筑(zhu)面(mian)(mian)積。但這里尚需說明(ming)的(de)是有些收費(fei)是以戶為單位計收的(de)，只有以每平(ping)方(fang)米為單位計收的(de)項目，才是以建筑(zhu)面(mian)(mian)積來(lai)計收的(de)。

D 關于測繪

32、為什么說購房人單獨請人測公用分攤建筑面積的可行性比較低？

購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)自己請(qing)人(ren)(ren)測(ce)(ce)公用(yong)(yong)(yong)(yong)分攤建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)的(de)(de)可(ke)行(xing)性(xing)很低。原因(yin)有以下(xia)三點：①按照(zhao)我(wo)國(guo)現有法(fa)(fa)律的(de)(de)規定(ding)，公用(yong)(yong)(yong)(yong)分攤建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)的(de)(de)計算(suan)方(fang)法(fa)(fa)及(ji)(ji)程序非(fei)常復雜，購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)如果想知(zhi)道自己所購(gou)的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋的(de)(de)公用(yong)(yong)(yong)(yong)分攤建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)是(shi)多(duo)(duo)(duo)少，不(bu)僅要了解(jie)(jie)整棟建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)物的(de)(de)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)、公用(yong)(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)及(ji)(ji)各套(tao)套(tao)內建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)等(deng)數據(ju)，而且(qie)要了解(jie)(jie)整棟建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)物的(de)(de)某些組(zu)成部分是(shi)否被重復分攤，分攤次數是(shi)多(duo)(duo)(duo)少等(deng)情(qing)況。而要了解(jie)(jie)這些數據(ju)或(huo)情(qing)況，對(dui)(dui)于購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)來說基本上(shang)(shang)是(shi)不(bu)可(ke)能的(de)(de)。②根據(ju)我(wo)國(guo)房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)測(ce)(ce)繪法(fa)(fa)律、法(fa)(fa)規的(de)(de)規定(ding)，購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)重新測(ce)(ce)繪時應當繳納測(ce)(ce)繪費(fei)用(yong)(yong)(yong)(yong)，但測(ce)(ce)繪費(fei)用(yong)(yong)(yong)(yong)是(shi)以測(ce)(ce)繪面(mian)(mian)積(ji)為(wei)(wei)(wei)標(biao)準進行(xing)收取(qu)的(de)(de)，一般情(qing)況下(xia)，一幢商品房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)少則(ze)幾千(qian)平方(fang)米(mi)、多(duo)(duo)(duo)則(ze)上(shang)(shang)萬平方(fang)米(mi)、甚(shen)至更多(duo)(duo)(duo)。對(dui)(dui)購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)來講，這是(shi)一筆(bi)不(bu)小的(de)(de)支出。③由于沒有強制的(de)(de)行(xing)政及(ji)(ji)司法(fa)(fa)權利，開發商及(ji)(ji)同幢樓的(de)(de)其他(ta)購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)并無(wu)配合測(ce)(ce)繪的(de)(de)義(yi)務，所以，一旦(dan)出現開發商或(huo)其他(ta)購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)不(bu)配合測(ce)(ce)繪的(de)(de)情(qing)況，購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)即便有錢請(qing)人(ren)(ren)測(ce)(ce)公用(yong)(yong)(yong)(yong)分攤建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)，測(ce)(ce)繪行(xing)為(wei)(wei)(wei)最后(hou)也可(ke)能因(yin)為(wei)(wei)(wei)無(wu)法(fa)(fa)取(qu)得實際數據(ju)或(huo)資料(liao)而無(wu)果而終。

33、購房人自己請人測的面積可以作為產權登記的依據嗎？

在開(kai)(kai)發商(shang)無異議(yi)的(de)(de)(de)情況下可(ke)以(yi)。根(gen)據京國(guo)土房(fang)(fang)(fang)管(guan)法[2003]531號《關于推(tui)進商(shang)品房(fang)(fang)(fang)測(ce)繪(hui)(hui)(hui)市場(chang)化有(you)關試行規(gui)定(ding)的(de)(de)(de)通(tong)知》的(de)(de)(de)規(gui)定(ding)，購(gou)房(fang)(fang)(fang)人(ren)如果(guo)(guo)認為開(kai)(kai)發商(shang)出(chu)具(ju)(ju)的(de)(de)(de)面積測(ce)繪(hui)(hui)(hui)數據不準確(que)，可(ke)以(yi)委托有(you)資質(zhi)的(de)(de)(de)測(ce)繪(hui)(hui)(hui)單位對(dui)所(suo)購(gou)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)的(de)(de)(de)面積進行重新(xin)測(ce)繪(hui)(hui)(hui)，并將重新(xin)測(ce)繪(hui)(hui)(hui)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)果(guo)(guo)告知開(kai)(kai)發商(shang)，如果(guo)(guo)開(kai)(kai)發商(shang)對(dui)購(gou)房(fang)(fang)(fang)人(ren)重新(xin)提(ti)供(gong)(gong)的(de)(de)(de)測(ce)繪(hui)(hui)(hui)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)果(guo)(guo)無異議(yi)，則(ze)買賣雙方(fang)可(ke)以(yi)直(zhi)接(jie)按購(gou)房(fang)(fang)(fang)人(ren)提(ti)供(gong)(gong)的(de)(de)(de)測(ce)繪(hui)(hui)(hui)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)果(guo)(guo)結算房(fang)(fang)(fang)價(jia)款，并進行產(chan)權登記；如果(guo)(guo)開(kai)(kai)發商(shang)對(dui)購(gou)房(fang)(fang)(fang)人(ren)出(chu)具(ju)(ju)的(de)(de)(de)測(ce)繪(hui)(hui)(hui)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)果(guo)(guo)有(you)異議(yi)，那么，購(gou)房(fang)(fang)(fang)人(ren)出(chu)具(ju)(ju)的(de)(de)(de)測(ce)繪(hui)(hui)(hui)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)果(guo)(guo)就不能直(zhi)接(jie)用(yong)于產(chan)權登記。

34、購房人應當如何委托房產測繪機構進行面積測繪？

購房人(ren)可在市房產測(ce)(ce)繪服(fu)務大廳自(zi)行委托(tuo)具有相應資(zi)質等級的房產測(ce)(ce)繪單位為自(zi)己進行面積測(ce)(ce)繪。委托(tuo)時，購房人(ren)應當(dang)依法繳納測(ce)(ce)繪費用，并與房產測(ce)(ce)繪單位就測(ce)(ce)繪事宜簽訂(ding)書面合同(tong)，合同(tong)應當(dang)包括測(ce)(ce)繪項目的基本情況、完成(cheng)期限、收費標(biao)準、成(cheng)果質量要求、爭議解決方(fang)式等內(nei)容。

35、開發商明示的預測面積和實測面積有什么不同？

根據(ju)(ju)《辦法》的(de)(de)(de)(de)(de)規定，開(kai)發(fa)商在預(yu)售(shou)商品(pin)住(zhu)宅之前(qian)及商品(pin)房(fang)(fang)竣工(gong)之后(hou)應當兩次向(xiang)購房(fang)(fang)人(ren)(ren)公(gong)(gong)示面(mian)(mian)積(ji)(ji)（包括建(jian)(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)、套(tao)內建(jian)(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)、分攤公(gong)(gong)用建(jian)(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)）測(ce)(ce)繪結果。這(zhe)兩個階段的(de)(de)(de)(de)(de)測(ce)(ce)繪結果的(de)(de)(de)(de)(de)性質具(ju)有(you)很(hen)大的(de)(de)(de)(de)(de)不同。前(qian)者(zhe)是商品(pin)房(fang)(fang)項目預(yu)售(shou)面(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)(de)(de)(de)(de)預(yu)測(ce)(ce)數(shu)(shu)據(ju)(ju)，是根據(ju)(ju)設計圖(tu)紙量算出(chu)來(lai)的(de)(de)(de)(de)(de)；后(hou)者(zhe)則是對已經竣工(gong)、并經有(you)關部門驗收完畢后(hou)的(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)屋的(de)(de)(de)(de)(de)面(mian)(mian)積(ji)(ji)、位(wei)置等(deng)進(jin)行實地測(ce)(ce)量的(de)(de)(de)(de)(de)數(shu)(shu)據(ju)(ju)，是產(chan)權登記(ji)數(shu)(shu)據(ju)(ju)。預(yu)測(ce)(ce)數(shu)(shu)據(ju)(ju)與(yu)實測(ce)(ce)數(shu)(shu)據(ju)(ju)是否相符及誤差率多(duo)少等(deng)是購房(fang)(fang)人(ren)(ren)考(kao)察開(kai)發(fa)商在面(mian)(mian)積(ji)(ji)問題上是否違約的(de)(de)(de)(de)(de)重要標準(zhun)。

36、商品房測繪如何收費？

商(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)測(ce)繪(hui)單位(wei)承擔(dan)測(ce)繪(hui)項目的(de)收費標準(zhun)應當按(an)(an)國家測(ce)繪(hui)局于2003年頒布的(de)《測(ce)繪(hui)工程產(chan)品(pin)(pin)價(jia)(jia)格(ge)》的(de)有關規定執行(xing)，按(an)(an)照該規定，不同類(lei)型(xing)的(de)商(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)測(ce)繪(hui)收費標準(zhun)不同，其中，住宅用房(fang)(fang)按(an)(an)分戶圖進行(xing)測(ce)繪(hui)的(de)價(jia)(jia)格(ge)為1.36 元/ 平方(fang)米，寫字樓(lou)的(de)測(ce)繪(hui)價(jia)(jia)格(ge)為2.04元/平方(fang)米。

37、購房人提供的測繪成果與開發商提供的測繪成果發生矛盾怎么辦？

如果(guo)購房(fang)人(ren)根據(ju)(ju)法(fa)定程序提供(gong)的(de)測繪(hui)成(cheng)(cheng)果(guo)與開(kai)(kai)(kai)發(fa)商(shang)(shang)提供(gong)的(de)測繪(hui)成(cheng)(cheng)果(guo)發(fa)生矛盾，那么，購房(fang)人(ren)可(ke)(ke)以與開(kai)(kai)(kai)發(fa)商(shang)(shang)進行(xing)協(xie)商(shang)(shang)，協(xie)商(shang)(shang)不成(cheng)(cheng)的(de)，可(ke)(ke)以依法(fa)向人(ren)民(min)法(fa)院提起訴訟或向仲裁(cai)機(ji)(ji)構申請(qing)仲裁(cai)。在人(ren)民(min)法(fa)院進行(xing)審理或仲裁(cai)機(ji)(ji)構進行(xing)仲裁(cai)時，購房(fang)人(ren)以己(ji)(ji)方(fang)的(de)測繪(hui)成(cheng)(cheng)果(guo)作為支持己(ji)(ji)方(fang)請(qing)求(qiu)的(de)證據(ju)(ju)、開(kai)(kai)(kai)發(fa)商(shang)(shang)不認可(ke)(ke)的(de)，購房(fang)人(ren)可(ke)(ke)以和開(kai)(kai)(kai)發(fa)商(shang)(shang)共(gong)同委托(tuo)(tuo)雙方(fang)認可(ke)(ke)的(de)有(you)(you)資質的(de)測繪(hui)單位進行(xing)重(zhong)新(xin)測繪(hui)；無法(fa)共(gong)同委托(tuo)(tuo)的(de)，人(ren)民(min)法(fa)院可(ke)(ke)指定有(you)(you)資質的(de)測繪(hui)單位重(zhong)新(xin)進行(xing)測繪(hui)。重(zhong)新(xin)測繪(hui)的(de)測繪(hui)成(cheng)(cheng)果(guo)可(ke)(ke)以作為法(fa)院或仲裁(cai)機(ji)(ji)構判決(jue)（裁(cai)決(jue)）的(de)依據(ju)(ju)。

38、購房人如何監督測繪單位依法測繪？

我(wo)國(guo)目前法律(lv)尚(shang)未授予行政機關對(dui)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)單(dan)位(wei)的(de)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)行為進行監督(du)的(de)權利。因此(ci)，測(ce)(ce)繪(hui)(hui)單(dan)位(wei)的(de)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)行為更多的(de)要依靠(kao)委托人(ren)（購(gou)房人(ren)或開(kai)發商(shang)）的(de)監督(du)來實(shi)現。《辦(ban)法》明確規定，測(ce)(ce)繪(hui)(hui)機構要按國(guo)家和本市有(you)關技(ji)術(shu)規范進行實(shi)測(ce)(ce)，并對(dui)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)成果質量(liang)承擔(dan)責(ze)任(ren)(ren)。以上規定是(shi)購(gou)房人(ren)監督(du)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)單(dan)位(wei)的(de)重要法律(lv)依據。購(gou)房人(ren)可以據此(ci)在與測(ce)(ce)繪(hui)(hui)單(dan)位(wei)簽訂的(de)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)合同(tong)中明確約(yue)定測(ce)(ce)繪(hui)(hui)數據發生(sheng)誤(wu)差、測(ce)(ce)繪(hui)(hui)成果存在質量(liang)問(wen)題等事項的(de)違約(yue)責(ze)任(ren)(ren)或賠償責(ze)任(ren)(ren)，以維護(hu)自身(shen)的(de)合法權益。

39、哪些單位可以接受購房人委托進行面積測繪？

根據(ju)京(jing)(jing)國(guo)(guo)(guo)(guo)土(tu)(tu)(tu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)管(guan)(guan)(guan)法[2003]531號(hao)《關于(yu)推(tui)進商(shang)品房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)市場化有關試行規定(ding)的(de)通知》的(de)規定(ding)，以(yi)下26家(jia)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)單(dan)位可以(yi)接受購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)人或(huo)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)發企業(ye)的(de)委托進行面積(ji)(ji)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)，分別是：北(bei)京(jing)(jing)市房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)勘(kan)(kan)察測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)、東(dong)城(cheng)(cheng)區(qu)(qu)(qu)國(guo)(guo)(guo)(guo)土(tu)(tu)(tu)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)局(ju)(ju)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)、西(xi)城(cheng)(cheng)區(qu)(qu)(qu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)、崇文(wen)區(qu)(qu)(qu)國(guo)(guo)(guo)(guo)土(tu)(tu)(tu)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)局(ju)(ju)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)隊(dui)(dui)、宣(xuan)武區(qu)(qu)(qu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)、朝(chao)陽區(qu)(qu)(qu)國(guo)(guo)(guo)(guo)土(tu)(tu)(tu)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)局(ju)(ju)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)隊(dui)(dui)、海淀區(qu)(qu)(qu)國(guo)(guo)(guo)(guo)土(tu)(tu)(tu)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)局(ju)(ju)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)隊(dui)(dui)、豐臺區(qu)(qu)(qu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)經營管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)服務中(zhong)(zhong)心測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)隊(dui)(dui)、石景山區(qu)(qu)(qu)國(guo)(guo)(guo)(guo)土(tu)(tu)(tu)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)局(ju)(ju)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)隊(dui)(dui)、順義區(qu)(qu)(qu)國(guo)(guo)(guo)(guo)土(tu)(tu)(tu)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)局(ju)(ju)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)、通州區(qu)(qu)(qu)國(guo)(guo)(guo)(guo)土(tu)(tu)(tu)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)局(ju)(ju)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)、大興區(qu)(qu)(qu)國(guo)(guo)(guo)(guo)土(tu)(tu)(tu)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)局(ju)(ju)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)、(房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)山區(qu)(qu)(qu)）天(tian)地(di)(di)鴻圖(tu)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)、門(men)頭溝區(qu)(qu)(qu)國(guo)(guo)(guo)(guo)土(tu)(tu)(tu)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)局(ju)(ju)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)、懷柔區(qu)(qu)(qu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)勘(kan)(kan)察測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)、延(yan)慶縣房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)勘(kan)(kan)察測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)、密云縣房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)、平谷區(qu)(qu)(qu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)、北(bei)京(jing)(jing)華(hua)夏經緯測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)技術有限(xian)公(gong)司(si)、北(bei)京(jing)(jing)鼎春德正測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)中(zhong)(zhong)心、中(zhong)(zhong)興兆業(ye)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)面積(ji)(ji)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)公(gong)司(si)、北(bei)京(jing)(jing)新興華(hua)安房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)工程(cheng)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)事務所(suo)(suo)、北(bei)京(jing)(jing)昌房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)技術服務有限(xian)公(gong)司(si)、北(bei)京(jing)(jing)京(jing)(jing)恒實(shi)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)技術有限(xian)公(gong)司(si)、北(bei)京(jing)(jing)首益佳房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)經紀中(zhong)(zhong)心、北(bei)京(jing)(jing)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)面積(ji)(ji)計量站。

E 關于其他相關費用

40、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，購房人應繳納的物業管理服務費會發生變化嗎？

不(bu)會。按(an)照《北京市經濟適用住房小(xiao)區物業(ye)管理服(fu)務(wu)收(shou)費(fei)辦法(fa)（試(shi)行）》及各(ge)地的(de)(de)物業(ye)管理實(shi)踐，物業(ye)管理服(fu)務(wu)費(fei)的(de)(de)收(shou)取是以(yi)建筑面積(ji)為單位進行的(de)(de)。收(shou)費(fei)標準根據物業(ye)管理企(qi)業(ye)所(suo)提供服(fu)務(wu)的(de)(de)性質、特點等不(bu)同情況，分別實(shi)行政府定價(jia)、政府指導價(jia)和經營者定價(jia)。由此可(ke)以(yi)看出，物業(ye)管理服(fu)務(wu)收(shou)費(fei)額(e)度不(bu)會因預售(shou)商品住宅(zhai)以(yi)套內建筑面積(ji)計價(jia)而發生變化，它只與(yu)購房人所(suo)購住宅(zhai)的(de)(de)建筑面積(ji)和所(suo)在(zai)社區物業(ye)服(fu)務(wu)費(fei)標準有關。

41、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，購房人應繳納的供暖費會發生變化嗎？

不會(hui)。按照北京市房管局、財政局關于供(gong)(gong)(gong)暖費(fei)收(shou)取(qu)(qu)標(biao)準(zhun)(zhun)的(de)(de)(de)(de)法律規定，北京市供(gong)(gong)(gong)暖費(fei)的(de)(de)(de)(de)收(shou)取(qu)(qu)是(shi)(shi)以(yi)房屋的(de)(de)(de)(de)建筑(zhu)面(mian)積或者產權人(ren)、使(shi)用(yong)人(ren)實際使(shi)用(yong)的(de)(de)(de)(de)“用(yong)熱量”為單(dan)位進行(xing)的(de)(de)(de)(de)。供(gong)(gong)(gong)暖費(fei)的(de)(de)(de)(de)收(shou)費(fei)標(biao)準(zhun)(zhun)根據供(gong)(gong)(gong)暖的(de)(de)(de)(de)方式確定，如果是(shi)(shi)市熱力集團(tuan)供(gong)(gong)(gong)應的(de)(de)(de)(de)，燃(ran)(ran)煤鍋爐直供(gong)(gong)(gong)的(de)(de)(de)(de)，每(mei)建筑(zhu)平方米一個(ge)采(cai)暖季的(de)(de)(de)(de)收(shou)費(fei)標(biao)準(zhun)(zhun)為16.5元(yuan)人(ren)民幣；燃(ran)(ran)煤鍋爐間供(gong)(gong)(gong)的(de)(de)(de)(de)，每(mei)建筑(zhu)平方米一個(ge)采(cai)暖季的(de)(de)(de)(de)收(shou)費(fei)標(biao)準(zhun)(zhun)為19元(yuan)人(ren)民幣；燃(ran)(ran)油（柴(chai)油）、燃(ran)(ran)氣（天然(ran)氣、煤氣）、電鍋爐供(gong)(gong)(gong)應的(de)(de)(de)(de)，每(mei)建筑(zhu)平方米一個(ge)采(cai)暖季的(de)(de)(de)(de)收(shou)費(fei)標(biao)準(zhun)(zhun)為30元(yuan)人(ren)民幣。由此可見，購(gou)房人(ren)應繳納的(de)(de)(de)(de)供(gong)(gong)(gong)暖費(fei)與預售(shou)商品住宅實行(xing)以(yi)套內(nei)建筑(zhu)面(mian)積計價并(bing)無(wu)關系。

42、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，購房人因購買商品房而支付的稅費會隨之發生變化嗎？

不會。現階段(duan)，購(gou)房人(ren)因購(gou)買商品房而支付的(de)(de)稅(shui)(shui)費包括三種(zhong)，分(fen)別為(wei)：①簽訂《商品房買賣合同(tong)》時(shi)(shi)應(ying)繳(jiao)納(na)的(de)(de)印花稅(shui)(shui)，稅(shui)(shui)費標準(zhun)為(wei)總(zong)房價(jia)款的(de)(de)萬分(fen)之五；②辦理(li)產權證時(shi)(shi)應(ying)繳(jiao)納(na)的(de)(de)印花貼稅(shui)(shui)，稅(shui)(shui)費標準(zhun)為(wei)每件5元人(ren)民(min)幣；③辦理(li)產權證時(shi)(shi)應(ying)繳(jiao)納(na)的(de)(de)契(qi)稅(shui)(shui)，普通住(zhu)(zhu)宅(zhai)的(de)(de)稅(shui)(shui)費標準(zhun)為(wei)房價(jia)款的(de)(de)1.5%（別墅、度假(jia)村及(ji)高(gao)檔(dang)住(zhu)(zhu)宅(zhai)除外）。由此(ci)可(ke)以看出，購(gou)買商品房的(de)(de)稅(shui)(shui)費除了與(yu)商品房總(zong)價(jia)款有關外，與(yu)其他因素并無關系(xi)。所以，預售商品住(zhu)(zhu)宅(zhai)實(shi)行以套(tao)內(nei)建筑面積計(ji)價(jia)并不會改變購(gou)房人(ren)購(gou)房的(de)(de)稅(shui)(shui)費。

43、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，房產證記載內容是否會隨之變化？

不會。計價方式的調整并(bing)不影(ying)響產(chan)權(quan)(quan)登記中面積的標注。房(fang)產(chan)證(zheng)即房(fang)屋所(suo)(suo)有(you)(you)權(quan)(quan)證(zheng)，是房(fang)屋所(suo)(suo)有(you)(you)權(quan)(quan)的合法(fa)證(zheng)件。為確(que)認(ren)產(chan)權(quan)(quan)人的權(quan)(quan)益，建(jian)(jian)設部統一印制和頒發的房(fang)產(chan)證(zheng)設置了(le)若干需明示的內(nei)(nei)容(rong)(rong)。這些內(nei)(nei)容(rong)(rong)包括(kuo)房(fang)屋的坐落地(di)址，丘（地(di)）號(hao)，產(chan)別、房(fang)屋的幢號(hao)、房(fang)號(hao)、結構(gou)、總層(ceng)數(shu)、所(suo)(suo)在層(ceng)次、建(jian)(jian)筑(zhu)面積及設計用途，共(gong)有(you)(you)人及土地(di)使用情(qing)況摘(zhai)要等，并(bing)不包括(kuo)房(fang)屋的套內(nei)(nei)建(jian)(jian)筑(zhu)面積或是否以(yi)套內(nei)(nei)建(jian)(jian)筑(zhu)面積計價。因此，預售商品住宅實(shi)行以(yi)套內(nei)(nei)建(jian)(jian)筑(zhu)面積計價，不會帶(dai)來(lai)房(fang)產(chan)證(zheng)記載(zai)內(nei)(nei)容(rong)(rong)的相應變化。

44、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，購房人應繳納的維修基金是否會隨之發生變化？

兩者之(zhi)間(jian)沒有必然聯系。建設(she)部(bu)(bu)(bu)、財(cai)政部(bu)(bu)(bu)《住宅共(gong)用(yong)(yong)部(bu)(bu)(bu)位(wei)共(gong)用(yong)(yong)設(she)施設(she)備維(wei)(wei)修基金(jin)管理辦法》明確規定，維(wei)(wei)修基金(jin)是(shi)專項用(yong)(yong)于住宅小區共(gong)用(yong)(yong)部(bu)(bu)(bu)位(wei)、共(gong)用(yong)(yong)設(she)施設(she)備保(bao)修期滿后大修、更新、改(gai)造(zao)的(de)費用(yong)(yong)，該(gai)費用(yong)(yong)由(you)全體(ti)業主按購房款(kuan)(kuan)2% — 3% 的(de)比例繳納(na)(na)。由(you)此(ci)，我們可以看出(chu)，預售商(shang)品(pin)(pin)住宅實行以套內建筑面積計價(jia)后，購房人繳納(na)(na)的(de)維(wei)(wei)修基金(jin)是(shi)否會發(fa)(fa)(fa)生變(bian)(bian)化(hua)取決于預售商(shang)品(pin)(pin)房的(de)總房價(jia)款(kuan)(kuan)是(shi)否發(fa)(fa)(fa)生變(bian)(bian)化(hua)，如果總房價(jia)款(kuan)(kuan)發(fa)(fa)(fa)生變(bian)(bian)化(hua)，則購房人應繳納(na)(na)的(de)維(wei)(wei)修基金(jin)隨之(zhi)發(fa)(fa)(fa)生變(bian)(bian)化(hua)；如果總房價(jia)款(kuan)(kuan)不發(fa)(fa)(fa)生變(bian)(bian)化(hua)，則購房人應繳納(na)(na)的(de)維(wei)(wei)修基金(jin)不變(bian)(bian)。

商品房知識大講堂>>

F 新《辦法》的指向

45、什么是預售商品住宅？

預售商(shang)(shang)(shang)品住宅(zhai)是(shi)(shi)指房(fang)地(di)產開發(fa)企(qi)業(ye)預售的(de)使用(yong)功(gong)能(neng)為(wei)住宅(zhai)的(de)期房(fang)。購(gou)房(fang)人(ren)(ren)確定(ding)(ding)商(shang)(shang)(shang)品房(fang)項目為(wei)商(shang)(shang)(shang)品住宅(zhai)的(de)主要依據(ju)是(shi)(shi)政府主管部門(men)頒(ban)發(fa)的(de)“五證”，“五證”是(shi)(shi)確定(ding)(ding)房(fang)地(di)產項目的(de)性質(zhi)及使用(yong)功(gong)能(neng)的(de)法定(ding)(ding)依據(ju)，購(gou)房(fang)人(ren)(ren)應(ying)當仔(zi)細查驗。

46、TOWNHOUSE 及別墅是否屬于商品住宅？

是(shi)。因(yin)為(wei)使(shi)用功能均為(wei)住宅。但《辦法》的公(gong)(gong)布對TOWNHOUSE和(he)別墅(shu)的計(ji)價方(fang)式基本(ben)沒有影響。因(yin)為(wei)，在(zai)現實生(sheng)活(huo)中，TOWNHOUSE和(he)別墅(shu)的設(she)計(ji)一般都是(shi)獨門(men)獨院，不(bu)存(cun)在(zai)與其(qi)他購房人(ren)分攤公(gong)(gong)用建(jian)筑面積(ji)的問題，其(qi)建(jian)筑面積(ji)一般情(qing)況下就等于套(tao)內建(jian)筑面積(ji)。所以，按照建(jian)筑面積(ji)或(huo)按套(tao)內建(jian)筑面積(ji)計(ji)價對TOWNHOUSE及別墅(shu)的銷售基本(ben)沒有區別。

47、什么是現房商品房？

一般情(qing)況下，現(xian)房(fang)商品(pin)房(fang)是指已經竣(jun)工，并經政府有關(guan)主管部門驗收合格的商品(pin)房(fang)。現(xian)房(fang)是一種約定俗(su)成的概念(nian)，不是一個法律概念(nian)。

48、所有的商品房都應當以套內建筑面積計價嗎？

不(bu)(bu)是。根(gen)(gen)據(ju)《北京市城市房(fang)(fang)地(di)產轉讓管理辦法》的規定，只有預售的商(shang)(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)應當按照套(tao)內建(jian)筑(zhu)面積(ji)計價。預售的商(shang)(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)是指房(fang)(fang)地(di)產開(kai)發企業預售的使用功(gong)能為(wei)住(zhu)(zhu)宅(zhai)的商(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)，該商(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)包括經濟適用住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)，不(bu)(bu)包括使用功(gong)能為(wei)商(shang)(shang)住(zhu)(zhu)的寫(xie)字(zi)樓、商(shang)(shang)鋪等商(shang)(shang)住(zhu)(zhu)商(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)，也不(bu)(bu)包括二手房(fang)(fang)及(ji)現售商(shang)(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)，更不(bu)(bu)包括本市城鎮(zhen)職工根(gen)(gen)據(ju)城鎮(zhen)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)制度改(gai)革(ge)政(zheng)策購(gou)買的公有住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)、安(an)居工程(cheng)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)和集(ji)資合作(zuo)建(jian)設(she)的住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)。

G 其他相關問題

49、以套內建筑面積計價的經濟適用房進行轉讓時，應當以什么標準計算與周邊商品房均價的差價？

以套內建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)計價(jia)(jia)(jia)的(de)經濟適(shi)用(yong)房進(jin)行轉讓時(shi)，應當按照該(gai)經濟適(shi)用(yong)房每平方米(mi)建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)價(jia)(jia)(jia)款計算(suan)與周邊(bian)商品(pin)房均(jun)價(jia)(jia)(jia)的(de)差價(jia)(jia)(jia)。該(gai)經濟適(shi)用(yong)房每平方米(mi)建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)價(jia)(jia)(jia)款＝購房總(zong)價(jia)(jia)(jia)款÷產(chan)權證(zheng)上登記的(de)建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)。

50、《辦法》實施后，預售商品住宅的購房人如果與開發商協商以建筑面積計價，是否許可？

不允許。因為這是(shi)個強制(zhi)性法律規范(fan)(fan)，而非任意性法律規范(fan)(fan)。當事人必(bi)須(xu)遵守(shou)，不能自由選擇與約(yue)定。