長期(qi)以來，面(mian)(mian)積(ji)縮水、漲水、公(gong)攤(tan)不合(he)理等的(de)(de)面(mian)(mian)積(ji)問(wen)題(ti)一(yi)直是(shi)商(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)交易中糾(jiu)紛最(zui)多、購房(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)投訴率最(zui)高的(de)(de)問(wen)題(ti)。為了解(jie)決這一(yi)問(wen)題(ti)，切實保(bao)護購房(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)利益，北(bei)京(jing)市(shi)人(ren)(ren)民政(zheng)(zheng)府頒(ban)布了《北(bei)京(jing)市(shi)城(cheng)市(shi)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)轉讓管(guan)理辦法(fa)(fa)》（以下簡(jian)稱《辦法(fa)(fa)》）明確規(gui)(gui)定，自2003 年12月1 日起，北(bei)京(jing)市(shi)預售的(de)(de)商(shang)(shang)品(pin)(pin)住(zhu)宅應按套內(nei)建筑面(mian)(mian)積(ji)計價。《辦法(fa)(fa)》頒(ban)布以后，許多讀者(zhe)紛紛向(xiang)本刊咨詢與商(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)面(mian)(mian)積(ji)有關(guan)的(de)(de)各種問(wen)題(ti)。為此，本刊從法(fa)(fa)規(gui)(gui)解(jie)釋、公(gong)攤(tan)面(mian)(mian)積(ji)、合(he)同(tong)及違約(yue)責(ze)任(ren)、測繪(hui)、相(xiang)關(guan)費用、新《辦法(fa)(fa)》指向(xiang)等幾個(ge)(ge)方面(mian)(mian)，對與商(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)面(mian)(mian)積(ji)有關(guan)的(de)(de)50個(ge)(ge)問(wen)題(ti)進行了詳細解(jie)答，希望對廣大讀者(zhe)正確了解(jie)、把握、適用新政(zheng)(zheng)策(ce)有所幫助。

A 關于涉及新《辦法》的相關解釋

1、為什么《辦法》要規定預售商品住宅實行以套內建筑面積計價？

主要是(shi)為了方(fang)便購(gou)(gou)房(fang)人測(ce)量(liang)所購(gou)(gou)房(fang)屋(wu)的(de)(de)(de)(de)(de)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)，并確定(ding)所購(gou)(gou)房(fang)屋(wu)的(de)(de)(de)(de)(de)實(shi)際(ji)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)與《商(shang)(shang)品(pin)房(fang)買(mai)賣(mai)合同(tong)》約定(ding)的(de)(de)(de)(de)(de)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)大小是(shi)否(fou)相符及誤差率大小。在(zai)《辦(ban)(ban)法》頒布之前，我國的(de)(de)(de)(de)(de)相關法律規(gui)定(ding)，商(shang)(shang)品(pin)房(fang)銷售(shou)可(ke)以按(an)(an)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)計(ji)(ji)(ji)價(jia)(jia)，也(ye)可(ke)以按(an)(an)套(tao)內(nei)(nei)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)計(ji)(ji)(ji)價(jia)(jia)，還可(ke)以按(an)(an)套(tao)（單元）計(ji)(ji)(ji)價(jia)(jia)。于是(shi)，許多開(kai)(kai)發商(shang)(shang)在(zai)預售(shou)商(shang)(shang)品(pin)住宅時采用(yong)(yong)按(an)(an)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)或按(an)(an)套(tao)（單元）計(ji)(ji)(ji)價(jia)(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)方(fang)式(shi)進(jin)行，由于這(zhe)兩種方(fang)式(shi)在(zai)檢驗(yan)開(kai)(kai)發商(shang)(shang)實(shi)際(ji)交付(fu)的(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)屋(wu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)與《商(shang)(shang)品(pin)房(fang)買(mai)賣(mai)合同(tong)》約定(ding)的(de)(de)(de)(de)(de)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)是(shi)否(fou)相符時，購(gou)(gou)房(fang)人都要無一例外的(de)(de)(de)(de)(de)測(ce)量(liang)公用(yong)(yong)分攤(tan)(tan)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)，而(er)公用(yong)(yong)分攤(tan)(tan)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)又由于計(ji)(ji)(ji)算方(fang)式(shi)復雜、計(ji)(ji)(ji)算難(nan)度較大、費用(yong)(yong)較高等原因而(er)使得(de)單個購(gou)(gou)房(fang)人很難(nan)獨立完成，不利于切實(shi)保障購(gou)(gou)房(fang)人的(de)(de)(de)(de)(de)合法權益(yi)。為改變這(zhe)一狀(zhuang)況，《辦(ban)(ban)法》明確規(gui)定(ding)，預售(shou)商(shang)(shang)品(pin)住宅實(shi)行以套(tao)內(nei)(nei)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)計(ji)(ji)(ji)價(jia)(jia)。這(zhe)樣，購(gou)(gou)房(fang)人就可(ke)以繞開(kai)(kai)公用(yong)(yong)分攤(tan)(tan)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)這(zhe)一難(nan)題，能(neng)夠比較方(fang)便地測(ce)量(liang)所購(gou)(gou)房(fang)屋(wu)的(de)(de)(de)(de)(de)套(tao)內(nei)(nei)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)，并據此判斷開(kai)(kai)發商(shang)(shang)是(shi)否(fou)侵犯了自身的(de)(de)(de)(de)(de)合法權益(yi)。

2、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價是否會引起商品住宅價格的變動？

預售商(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)實行以套(tao)(tao)內建筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)計價(jia)會(hui)(hui)引起(qi)商(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)單價(jia)的(de)變動，即商(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)單價(jia)會(hui)(hui)提(ti)高(gao)。但(dan)不一定(ding)(ding)會(hui)(hui)引起(qi)商(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)總價(jia)的(de)提(ti)高(gao)。因為以套(tao)(tao)內建筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)計價(jia)，開發商(shang)(shang)會(hui)(hui)將(jiang)公(gong)用(yong)分攤(tan)建筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)的(de)成(cheng)本計入套(tao)(tao)內建筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)，從而提(ti)高(gao)商(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)銷售單價(jia)，但(dan)同時，商(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)的(de)計價(jia)面(mian)積(ji)(ji)也(ye)不再(zai)包(bao)括公(gong)用(yong)分攤(tan)建筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)，故而除開發商(shang)(shang)有意(yi)抬高(gao)總房(fang)價(jia)外，購(gou)房(fang)人實際負擔的(de)總房(fang)價(jia)款(kuan)并不會(hui)(hui)提(ti)高(gao)，基本上應當(dang)相當(dang)于以前(qian)的(de)總房(fang)價(jia)。至(zhi)于商(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)單價(jia)上升的(de)幅度是多少的(de)問題，除經濟適(shi)用(yong)住(zhu)(zhu)房(fang)仍應由政府限價(jia)外，其它(ta)商(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)的(de)單價(jia)應由開發商(shang)(shang)根據成(cheng)本及收益等進行獨立核算、定(ding)(ding)價(jia)。

3、什么是套內建筑面積？

按照《北京市商(shang)品房(fang)銷售面(mian)積(ji)計算及公用(yong)建(jian)(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)分(fen)攤暫行規(gui)定(ding)》第四條的(de)規(gui)定(ding)，商(shang)品房(fang)的(de)套內(nei)建(jian)(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)是指成(cheng)套商(shang)品房(fang)（單元房(fang)）的(de)套內(nei)使用(yong)面(mian)積(ji)、套內(nei)墻體(ti)面(mian)積(ji)和陽臺建(jian)(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)之和。即(ji)：套內(nei)建(jian)(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)＝套內(nei)使用(yong)面(mian)積(ji)＋套內(nei)墻體(ti)面(mian)積(ji)＋陽臺建(jian)(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)。

4、套內使用面積如何計算？

套內使(shi)(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)是套內房(fang)屋使(shi)(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)空(kong)間(jian)的(de)(de)(de)(de)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)，以水平(ping)投影面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)計(ji)(ji)(ji)算(suan)。按照建設(she)(she)部(bu)《住(zhu)宅建筑(zhu)設(she)(she)計(ji)(ji)(ji)規(gui)(gui)范》的(de)(de)(de)(de)規(gui)(gui)定，套內使(shi)(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)的(de)(de)(de)(de)計(ji)(ji)(ji)算(suan)按房(fang)屋是否為(wei)住(zhu)宅適用(yong)(yong)(yong)(yong)不同的(de)(de)(de)(de)計(ji)(ji)(ji)算(suan)規(gui)(gui)范。其(qi)中，住(zhu)宅的(de)(de)(de)(de)套內使(shi)(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)的(de)(de)(de)(de)計(ji)(ji)(ji)算(suan)方法為(wei)：①套內使(shi)(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)包(bao)括臥(wo)室(shi)、起居(ju)室(shi)、過(guo)廳、過(guo)道(dao)(dao)(dao)、廚(chu)房(fang)、衛生間(jian)、廁(ce)所、貯藏室(shi)、壁柜等分(fen)戶(hu)門(men)內面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)的(de)(de)(de)(de)總(zong)(zong)和(he)；②躍層(ceng)住(zhu)宅中的(de)(de)(de)(de)戶(hu)內樓梯按自然層(ceng)數的(de)(de)(de)(de)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)總(zong)(zong)和(he)計(ji)(ji)(ji)入(ru)使(shi)(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)；③不包(bao)含在結構面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)內的(de)(de)(de)(de)煙囪(cong)、通風道(dao)(dao)(dao)、管道(dao)(dao)(dao)井均計(ji)(ji)(ji)入(ru)使(shi)(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)；④內墻面(mian)(mian)(mian)(mian)裝修厚度(du)均計(ji)(ji)(ji)入(ru)使(shi)(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)。住(zhu)宅之(zhi)外的(de)(de)(de)(de)其(qi)他建筑(zhu)或專(zhuan)有(you)建筑(zhu)套內使(shi)(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)的(de)(de)(de)(de)計(ji)(ji)(ji)算(suan)可參照住(zhu)宅或按專(zhuan)用(yong)(yong)(yong)(yong)建筑(zhu)設(she)(she)計(ji)(ji)(ji)規(gui)(gui)范的(de)(de)(de)(de)規(gui)(gui)定進(jin)行。

5、套內墻體面積如何計算？

套(tao)內(nei)(nei)墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)體面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)是(shi)(shi)(shi)指商(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)各套(tao)內(nei)(nei)使用(yong)(yong)(yong)空間周圍的(de)(de)維護或承(cheng)重墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)體。商(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)套(tao)內(nei)(nei)墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)體分(fen)(fen)為共(gong)用(yong)(yong)(yong)墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)及非共(gong)用(yong)(yong)(yong)墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)兩種。其中，共(gong)用(yong)(yong)(yong)墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)是(shi)(shi)(shi)指商(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)各套(tao)之間分(fen)(fen)隔(ge)墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)、套(tao)與公(gong)用(yong)(yong)(yong)建筑空間之間的(de)(de)分(fen)(fen)隔(ge)墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)以(yi)及外墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)（包(bao)括山墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)）。非共(gong)用(yong)(yong)(yong)墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)是(shi)(shi)(shi)指專(zhuan)為商(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)所(suo)有人或使用(yong)(yong)(yong)人使用(yong)(yong)(yong)的(de)(de)墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)體。按(an)照《北京市商(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)銷(xiao)售面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)計(ji)(ji)算及公(gong)用(yong)(yong)(yong)建筑面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)分(fen)(fen)攤(tan)暫行規(gui)定》的(de)(de)規(gui)定，商(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)套(tao)內(nei)(nei)墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)體面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)(de)計(ji)(ji)算方法(fa)為：共(gong)用(yong)(yong)(yong)墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)體水平(ping)投(tou)影(ying)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)(de)一(yi)半計(ji)(ji)入(ru)套(tao)內(nei)(nei)墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)體面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)。非共(gong)用(yong)(yong)(yong)墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)體水平(ping)投(tou)影(ying)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)全部計(ji)(ji)入(ru)套(tao)內(nei)(nei)墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)體面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)。

6、陽臺建筑面積如何計算？

按照《建筑面積計算規則》的規定，陽臺建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)按(an)(an)陽(yang)(yang)臺外圍與房屋(wu)外墻(qiang)之間的(de)水平(ping)投(tou)影面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)計(ji)(ji)(ji)算(suan)(suan)。其(qi)(qi)中(zhong)，封閉式陽(yang)(yang)臺的(de)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)按(an)(an)其(qi)(qi)外圍水平(ping)投(tou)影面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)計(ji)(ji)(ji)算(suan)(suan)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)；挑陽(yang)(yang)臺（底陽(yang)(yang)臺）按(an)(an)其(qi)(qi)底板水平(ping)投(tou)影面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)一(yi)(yi)(yi)半(ban)計(ji)(ji)(ji)算(suan)(suan)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)；凹(ao)陽(yang)(yang)臺按(an)(an)其(qi)(qi)凈面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)（含擋(dang)板墻(qiang)墻(qiang)體(ti)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)）的(de)一(yi)(yi)(yi)半(ban)計(ji)(ji)(ji)算(suan)(suan)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)；半(ban)挑半(ban)凹(ao)陽(yang)(yang)臺的(de)挑出(chu)部分按(an)(an)其(qi)(qi)底板水平(ping)投(tou)影面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)一(yi)(yi)(yi)半(ban)計(ji)(ji)(ji)算(suan)(suan)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)，凹(ao)進(jin)部分按(an)(an)其(qi)(qi)凈面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)一(yi)(yi)(yi)半(ban)計(ji)(ji)(ji)算(suan)(suan)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)。

7、商品房銷售可以按建筑面積計價嗎？

可以(yi)(yi)。建設部《商品(pin)房銷售(shou)(shou)(shou)管(guan)理辦法》明確規定，商品(pin)房銷售(shou)(shou)(shou)的計(ji)價(jia)(jia)方(fang)式分為三種，分別是按(an)建筑面(mian)積計(ji)價(jia)(jia)、按(an)套內建筑面(mian)積計(ji)價(jia)(jia)、按(an)套（單元）計(ji)價(jia)(jia)。所(suo)以(yi)(yi)，商品(pin)房銷售(shou)(shou)(shou)可以(yi)(yi)按(an)建筑面(mian)積計(ji)價(jia)(jia)。但預(yu)售(shou)(shou)(shou)商品(pin)住宅(zhai)的銷售(shou)(shou)(shou)除外，《北京(jing)市(shi)城市(shi)房地產轉(zhuan)讓管(guan)理辦法》明確規定，預(yu)售(shou)(shou)(shou)商品(pin)住宅(zhai)自2003年12月1日(ri)起應按(an)套內建筑面(mian)積計(ji)價(jia)(jia)。

8、什么是建筑面積？如何計算？

建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)是(shi)指(zhi)外(wai)(wai)(wai)墻(qiang)（柱）勒腳以(yi)上(shang)各(ge)層(ceng)(ceng)的(de)(de)(de)外(wai)(wai)(wai)圍(wei)水平投影(ying)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)，包括陽(yang)臺、挑廊、地(di)下(xia)室、室外(wai)(wai)(wai)樓(lou)梯等，且具(ju)備上(shang)蓋、結構牢(lao)固，層(ceng)(ceng)高2.20m（含2.20m）的(de)(de)(de)永久性建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)。國家對于(yu)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)物建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)的(de)(de)(de)計(ji)(ji)(ji)算(suan)(suan)有著(zhu)嚴格的(de)(de)(de)法(fa)律(lv)規(gui)定(ding)，比如，關于(yu)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)物玻璃(li)幕(mu)外(wai)(wai)(wai)墻(qiang)墻(qiang)體是(shi)否(fou)計(ji)(ji)(ji)算(suan)(suan)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)的(de)(de)(de)問題，建(jian)(jian)(jian)設部《關于(yu)房(fang)屋建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)計(ji)(ji)(ji)算(suan)(suan)與房(fang)屋權屬登記(ji)有關問題的(de)(de)(de)通知》明(ming)確(que)規(gui)定(ding)，同一(yi)樓(lou)層(ceng)(ceng)外(wai)(wai)(wai)墻(qiang)，既有主(zhu)(zhu)墻(qiang)，又(you)有玻璃(li)幕(mu)墻(qiang)的(de)(de)(de)，以(yi)主(zhu)(zhu)墻(qiang)為準(zhun)計(ji)(ji)(ji)算(suan)(suan)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)，墻(qiang)厚按主(zhu)(zhu)體厚度(du)計(ji)(ji)(ji)算(suan)(suan)；各(ge)樓(lou)層(ceng)(ceng)墻(qiang)體厚度(du)不同時(shi)，分(fen)層(ceng)(ceng)分(fen)別計(ji)(ji)(ji)算(suan)(suan)。根據建(jian)(jian)(jian)設部《商(shang)品房(fang)銷售管理辦法(fa)》的(de)(de)(de)規(gui)定(ding)，商(shang)品房(fang)的(de)(de)(de)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)由套內(nei)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)和分(fen)攤的(de)(de)(de)共有建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)組成(cheng)。即，建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)＝套內(nei)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)＋分(fen)攤共有建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)。

9、以套內建筑面積計價的預售商品房

進(jin)行轉(zhuan)讓時是否也必須以套內建筑面積計(ji)價？

不是(shi)。因(yin)為(wei)以(yi)套(tao)內(nei)建筑面積計價的(de)預(yu)售商品(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)通俗地講就是(shi)指(zhi)開發(fa)商賣給(gei)普通購房(fang)(fang)(fang)(fang)人的(de)用于居住(zhu)(zhu)(zhu)的(de)商品(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)，而如(ru)果購房(fang)(fang)(fang)(fang)人將該(gai)套(tao)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)進行轉讓，那么該(gai)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)已經(jing)變為(wei)二手房(fang)(fang)(fang)(fang)，不再是(shi)預(yu)售商品(pin)(pin)住(zhu)(zhu)(zhu)宅，所(suo)以(yi)沒有必要執(zhi)行只有預(yu)售商品(pin)(pin)住(zhu)(zhu)(zhu)宅才必須執(zhi)行的(de)以(yi)套(tao)內(nei)建筑面積計價的(de)政策。

10、以套內建筑面積計價的房屋如何換算成以建筑面積計價？

很簡單(dan)，用房(fang)屋(wu)總價款除以(yi)房(fang)屋(wu)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)就可以(yi)了(le)。比如，一套(tao)套(tao)內建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)為80平(ping)方(fang)米(mi)、建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)為100平(ping)方(fang)米(mi)的預售商品房(fang)總價為40萬元，那么，按(an)套(tao)內建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)計(ji)價，它的銷(xiao)售單(dan)價為每(mei)平(ping)方(fang)米(mi)5000元人(ren)民(min)(min)幣(bi)(bi)；按(an)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)計(ji)價，它的銷(xiao)售單(dan)價為每(mei)平(ping)方(fang)米(mi)4000元人(ren)民(min)(min)幣(bi)(bi)。

11、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，購房人怎樣才能更好地保障自己的公用分攤建筑面積部分的權利？

這(zhe)個問(wen)題比較難(nan)。因為由于種(zhong)種(zhong)原(yuan)因，購(gou)(gou)房(fang)人很難(nan)確切(qie)知道(dao)自己(ji)分攤(tan)的公用建(jian)(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)數是否合(he)理，也(ye)很難(nan)知道(dao)開發商交付的房(fang)屋(wu)的公用分攤(tan)建(jian)(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)是否違約；同(tong)時(shi)，購(gou)(gou)房(fang)人也(ye)很難(nan)切(qie)實行使(shi)對公用分攤(tan)建(jian)(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)的建(jian)(jian)設、使(shi)用的監督管(guan)理權(quan)利(li)，因為這(zhe)部分權(quan)利(li)按(an)照我國目前的法律、法規應當是由所(suo)在社區的業主大會或業主委員(yuan)會行使(shi)的，單個購(gou)(gou)房(fang)人無法行使(shi)或決定。所(suo)以，預售商品住宅(zhai)實行以套內建(jian)(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)計價后，如何維護購(gou)(gou)房(fang)人對公用分攤(tan)建(jian)(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)的權(quan)利(li)仍然是擺放在所(suo)有人面(mian)(mian)前的一個難(nan)題。

B 關于公攤面積

12、什么是公用建筑面積和分攤公用建筑面積？

公(gong)用(yong)建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)是指(zhi)由整(zheng)幢(chuang)樓(lou)(lou)的(de)產(chan)權人共同所有的(de)整(zheng)幢(chuang)樓(lou)(lou)公(gong)用(yong)部分(fen)的(de)建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)。公(gong)用(yong)分(fen)攤(tan)建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)是指(zhi)每套（單元）商品房(fang)依法(fa)(fa)應當分(fen)攤(tan)的(de)公(gong)用(yong)建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)。公(gong)用(yong)建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)和分(fen)攤(tan)的(de)公(gong)用(yong)建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)的(de)產(chan)權歸(gui)整(zheng)棟(dong)樓(lou)(lou)購(gou)房(fang)人共有，購(gou)房(fang)人按照法(fa)(fa)律(lv)、法(fa)(fa)規的(de)規定對其享有權利(li)，承擔責(ze)任。未經全(quan)體共有人或業主大會依法(fa)(fa)定程序同意，任何人都不得侵占(zhan)或改變全(quan)樓(lou)(lou)公(gong)用(yong)建(jian)筑(zhu)空間原始設(she)計的(de)使用(yong)功(gong)能。

13、公用建筑面積的分攤原則是什么？

公(gong)(gong)用(yong)(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)分(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)攤(tan)(tan)的(de)(de)(de)原(yuan)則有以(yi)下三點：①公(gong)(gong)用(yong)(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)(de)(de)分(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)攤(tan)(tan)以(yi)幢(chuang)為(wei)單位。分(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)攤(tan)(tan)的(de)(de)(de)公(gong)(gong)用(yong)(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)為(wei)本幢(chuang)內的(de)(de)(de)公(gong)(gong)用(yong)(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)，與本幢(chuang)不(bu)相連的(de)(de)(de)公(gong)(gong)用(yong)(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)不(bu)得(de)分(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)攤(tan)(tan)到本幢(chuang)房屋內。②為(wei)整幢(chuang)商品(pin)(pin)(pin)房服務的(de)(de)(de)公(gong)(gong)用(yong)(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)，由(you)該幢(chuang)樓各(ge)套(tao)商品(pin)(pin)(pin)房分(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)攤(tan)(tan)；為(wei)局部范圍服務的(de)(de)(de)公(gong)(gong)用(yong)(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)，由(you)受益的(de)(de)(de)各(ge)套(tao)商品(pin)(pin)(pin)房分(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)攤(tan)(tan)。多次(ci)分(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)攤(tan)(tan)公(gong)(gong)用(yong)(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)(de)(de)，分(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)別計算分(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)攤(tan)(tan)系數。各(ge)套(tao)商品(pin)(pin)(pin)房應分(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)攤(tan)(tan)的(de)(de)(de)公(gong)(gong)用(yong)(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)，為(wei)各(ge)次(ci)分(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)攤(tan)(tan)的(de)(de)(de)公(gong)(gong)用(yong)(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)之和(he)。③用(yong)(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)分(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)攤(tan)(tan)后，不(bu)劃分(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)各(ge)套(tao)商品(pin)(pin)(pin)房分(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)(fen)攤(tan)(tan)的(de)(de)(de)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)(de)(de)具(ju)體(ti)部位，但任何人不(bu)得(de)侵占或(huo)改變原(yuan)設計的(de)(de)(de)使用(yong)(yong)(yong)(yong)功能。

14、整幢樓的哪些公用面積可以分攤？

整幢樓的以下(xia)公用面積(ji)可以分攤：①大堂、公共(gong)門廳(ting)、走廊(lang)、過道、公用廁所、電(dian)（樓）梯(ti)前廳(ting)、樓梯(ti)間(jian)(jian)、電(dian)梯(ti)井、電(dian)梯(ti)機(ji)房(fang)(fang)(fang)、垃(la)圾道、管道井、消防(fang)控制室(shi)、水(shui)(shui)泵房(fang)(fang)(fang)、水(shui)(shui)箱間(jian)(jian)、冷凍機(ji)房(fang)(fang)(fang)、消防(fang)通(tong)道，變(bian)（配）電(dian)室(shi)、煤氣(qi)調(diao)壓室(shi)、衛星電(dian)視(shi)接收機(ji)房(fang)(fang)(fang)、空(kong)調(diao)機(ji)房(fang)(fang)(fang)、熱(re)水(shui)(shui)鍋爐房(fang)(fang)(fang)、電(dian)梯(ti)工休息室(shi)、值班警(jing)衛室(shi)、物業管理用房(fang)(fang)(fang)等以及其(qi)他功能上為該建筑服(fu)務的專用設備(bei)用房(fang)(fang)(fang)。②套與公用建筑空(kong)間(jian)(jian)之間(jian)(jian)的分隔(ge)墻及外墻（包括(kuo)山墻）墻體面積(ji)水(shui)(shui)平(ping)投影面積(ji)的一半。

15、哪些建筑面積不應分攤？

不應(ying)計入公用(yong)(yong)(yong)建(jian)筑面積(ji)被(bei)分(fen)(fen)攤的(de)部(bu)分(fen)(fen)有：①倉(cang)庫(ku)、機(ji)動車(che)庫(ku)、非機(ji)動車(che)庫(ku)、車(che)道、供暖鍋(guo)爐房(fang)(fang)(fang)、作為(wei)人防工程的(de)地下室、單獨(du)(du)具備(bei)使用(yong)(yong)(yong)功能的(de)獨(du)(du)立(li)使用(yong)(yong)(yong)空間。②售房(fang)(fang)(fang)單位自營、自用(yong)(yong)(yong)的(de)房(fang)(fang)(fang)屋。③為(wei)多(duo)幢(chuang)房(fang)(fang)(fang)屋服務(wu)的(de)警衛(wei)室、管理(li)（包(bao)括物業管理(li)）用(yong)(yong)(yong)房(fang)(fang)(fang)。

16、開發商應當向購房人明示哪些公攤情況？

在(zai)預售商(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)住宅之前和商(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)竣(jun)工之后，開發商(shang)(shang)應當向(xiang)購(gou)房(fang)(fang)(fang)人明(ming)示下列(lie)分攤(tan)情況：①被(bei)分攤(tan)的(de)(de)(de)共(gong)用(yong)部(bu)位(wei)(wei)的(de)(de)(de)名(ming)稱、用(yong)途、所在(zai)位(wei)(wei)置、面積；②參與分攤(tan)共(gong)用(yong)建筑面積的(de)(de)(de)商(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)名(ming)稱、用(yong)途、所在(zai)位(wei)(wei)置、面積、分攤(tan)系數(shu) ；③不(bu)分攤(tan)的(de)(de)(de)共(gong)用(yong)部(bu)位(wei)(wei)。這里需要說明(ming)的(de)(de)(de)是(shi)，除法(fa)定(ding)情形外，開發商(shang)(shang)兩次向(xiang)購(gou)房(fang)(fang)(fang)人兩次明(ming)示的(de)(de)(de)內容應當一致(zhi)，否則，購(gou)房(fang)(fang)(fang)人就可以依據《商(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)買賣(mai)合同》的(de)(de)(de)約定(ding)追究開發商(shang)(shang)的(de)(de)(de)違約責(ze)任。

17、購房人應分攤的公用建筑面積是如何計算出來的？

根據建(jian)(jian)設部《商(shang)品房銷售面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)計算(suan)及公(gong)用(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)分攤(tan)規則（試行）》規定，各(ge)套(tao)(tao)（單(dan)元(yuan)）分攤(tan)的(de)公(gong)用(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)=公(gong)用(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)分攤(tan)系數(shu)×套(tao)(tao)內(nei)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)，而公(gong)用(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)分攤(tan)系數(shu)=整(zheng)(zheng)(zheng)棟(dong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)物(wu)(wu)(wu)的(de)公(gong)用(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)/整(zheng)(zheng)(zheng)棟(dong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)物(wu)(wu)(wu)的(de)各(ge)套(tao)(tao)內(nei)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)之(zhi)和，其中(zhong)，整(zheng)(zheng)(zheng)棟(dong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)物(wu)(wu)(wu)的(de)公(gong)用(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)等于整(zheng)(zheng)(zheng)棟(dong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)物(wu)(wu)(wu)的(de)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)扣除(chu)整(zheng)(zheng)(zheng)棟(dong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)各(ge)套(tao)(tao)（單(dan)元(yuan)）套(tao)(tao)內(nei)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)之(zhi)和，并應扣除(chu)整(zheng)(zheng)(zheng)幢樓不(bu)應分攤(tan)的(de)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)。

18、 物業管理用房的分攤有什么規定？

為防止開發商或(huo)物業(ye)管理企業(ye)以(yi)物業(ye)管理用房的(de)(de)名義(yi)侵占、使用小區房屋(wu)，提高(gao)購房人分攤的(de)(de)公(gong)用建筑(zhu)面積，從而增加購房人的(de)(de)經濟負擔，我(wo)國(guo)物業(ye)管理法(fa)律、法(fa)規規定，新(xin)建小區房地產(chan)項(xiang)目的(de)(de)物業(ye)管理用房面積最(zui)高(gao)不(bu)得超過該棟樓建筑(zhu)面積的(de)(de)6‰。

19、對于公用建筑面積部位的建設與使用，購房人有無知情權？

當然(ran)有。因為購房(fang)人(ren)購房(fang)的(de)商品房(fang)的(de)面(mian)(mian)積(ji)由套(tao)內建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)和公(gong)用(yong)(yong)分攤建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)兩部(bu)(bu)分組成，套(tao)內建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)歸購房(fang)人(ren)個人(ren)所(suo)有、自己使(shi)(shi)用(yong)(yong)；公(gong)用(yong)(yong)分攤建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)的(de)產權歸整幢樓(lou)業(ye)(ye)主共(gong)同所(suo)有，購房(fang)人(ren)根據(ju)(ju)法(fa)律、法(fa)規(gui)規(gui)定對其享有權利、承擔義(yi)務。而且可以根據(ju)(ju)《物業(ye)(ye)管(guan)理條例》等(deng)法(fa)律、法(fa)規(gui)的(de)規(gui)定，通過選舉、參加業(ye)(ye)主大會、業(ye)(ye)主委(wei)員會等(deng)形(xing)式參與(yu)、決定商品房(fang)公(gong)用(yong)(yong)建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)部(bu)(bu)位的(de)建(jian)設(she)與(yu)使(shi)(shi)用(yong)(yong)。此外，《辦法(fa)》明(ming)(ming)確規(gui)定開發商應向購房(fang)人(ren)明(ming)(ming)示(shi)公(gong)用(yong)(yong)分攤部(bu)(bu)位的(de)功(gong)能(neng)及具體情況，這(zhe)就以法(fa)律形(xing)式賦(fu)予(yu)了(le)購房(fang)人(ren)對商品房(fang)公(gong)用(yong)(yong)分攤部(bu)(bu)位的(de)建(jian)設(she)與(yu)使(shi)(shi)用(yong)(yong)的(de)知情權。

C 關于合同及其違約責任

20、預售商品房按照建筑面積計價的，《商品房買賣合同》載明的預售建筑面積、套內建筑面積與實測面積發生誤差時，應當怎樣追究開發商的違約責任？

按照《辦(ban)法》規定(ding)，預(yu)(yu)售商(shang)品房(fang)(fang)(fang)(fang)按照建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)筑面(mian)積計(ji)價的(de)，預(yu)(yu)售合同載明(ming)的(de)預(yu)(yu)售建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)筑面(mian)積、套(tao)(tao)內(nei)(nei)(nei)建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)筑面(mian)積與實測(ce)面(mian)積發生誤(wu)差(cha)時(shi)，應(ying)按照商(shang)品房(fang)(fang)(fang)(fang)買(mai)賣合同的(de)約定(ding)追(zhui)究開發商(shang)的(de)違(wei)約責(ze)任，合同未作約定(ding)或者(zhe)約定(ding)不(bu)(bu)明(ming)的(de)，按照下列規定(ding)處理(li)：①建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)筑面(mian)積、套(tao)(tao)內(nei)(nei)(nei)建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)筑面(mian)積誤(wu)差(cha)比絕(jue)對值(zhi)均在3%以內(nei)(nei)(nei)（含3%）的(de)，根(gen)據(ju)(ju)實測(ce)面(mian)積結算(suan)(suan)房(fang)(fang)(fang)(fang)價款；②建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)筑面(mian)積誤(wu)差(cha)比絕(jue)對值(zhi)超出(chu)3%的(de)，依照本辦(ban)法第(di)四十七條第(di)一款第(di)二(er)項的(de)規定(ding)執行；③建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)筑面(mian)積誤(wu)差(cha)比絕(jue)對值(zhi)在3% 以內(nei)(nei)(nei)（含3%）、套(tao)(tao)內(nei)(nei)(nei)建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)筑面(mian)積誤(wu)差(cha)比絕(jue)對值(zhi)超出(chu)3% 的(de)，購房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)有權退(tui)(tui)(tui)房(fang)(fang)(fang)(fang)。預(yu)(yu)購人(ren)(ren)退(tui)(tui)(tui)房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)，房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產開發企業應(ying)當在預(yu)(yu)購人(ren)(ren)提出(chu)書(shu)面(mian)退(tui)(tui)(tui)房(fang)(fang)(fang)(fang)要求之日起30日內(nei)(nei)(nei)退(tui)(tui)(tui)還預(yu)(yu)購人(ren)(ren)已付房(fang)(fang)(fang)(fang)價款及其利息；購房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)不(bu)(bu)退(tui)(tui)(tui)房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)，根(gen)據(ju)(ju)實測(ce)面(mian)積結算(suan)(suan)房(fang)(fang)(fang)(fang)價款。

21、預售商品房按照套（單元）計價的，《商品房買賣合同》中約定商品房的建筑面積與開發商實際交付房屋的建筑面積發生誤差，應當追究開發商的違約責任嗎？

按(an)照《辦法》的(de)(de)(de)規(gui)定，預售(shou)商(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)按(an)照套(tao)（單元）計(ji)價(jia)的(de)(de)(de)，《商(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)買賣(mai)合同》應當詳(xiang)細約定商(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)的(de)(de)(de)套(tao)型(xing)、詳(xiang)細尺寸(cun)和誤(wu)差(cha)范(fan)圍(wei)及處理方(fang)式并附平(ping)面(mian)圖。按(an)照套(tao)（單元）計(ji)價(jia)的(de)(de)(de)預售(shou)商(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)實(shi)際交付(fu)時，房(fang)(fang)屋的(de)(de)(de)套(tao)型(xing)與設(she)計(ji)圖紙一致，相關(guan)(guan)尺寸(cun)（建筑(zhu)面(mian)積）在《商(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)買賣(mai)合同》約定的(de)(de)(de)誤(wu)差(cha)范(fan)圍(wei)之內的(de)(de)(de)，總(zong)價(jia)款不(bu)變。套(tao)型(xing)與設(she)計(ji)圖紙不(bu)一致或者(zhe)相關(guan)(guan)尺寸(cun)超出約定的(de)(de)(de)誤(wu)差(cha)范(fan)圍(wei)的(de)(de)(de)，按(an)照合同約定的(de)(de)(de)方(fang)式處理；合同未作約定的(de)(de)(de)，由當事(shi)人協商(shang)(shang)解決；協商(shang)(shang)不(bu)成的(de)(de)(de)，可以依法申請仲裁或者(zhe)提起民事(shi)訴訟。

22、開發商向購房人公示的預測面積及公用分攤情況是否有法律效力？

有。《辦法(fa)(fa)》規定，在預售(shou)商(shang)品(pin)(pin)住宅之前，開發(fa)(fa)商(shang)應向購房(fang)人(ren)(ren)公(gong)示預售(shou)商(shang)品(pin)(pin)住宅的(de)(de)預測面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)及公(gong)用(yong)建筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)的(de)(de)分攤(tan)情況(kuang)。上述(shu)公(gong)示的(de)(de)某些(xie)內容，比如預售(shou)商(shang)品(pin)(pin)住宅的(de)(de)建筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)、套內建筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)等是寫入《商(shang)品(pin)(pin)房(fang)買賣合(he)同(tong)(tong)(tong)》的(de)(de)，因而具有法(fa)(fa)律效力(li)。對于沒有寫入《商(shang)品(pin)(pin)房(fang)買賣合(he)同(tong)(tong)(tong)》的(de)(de)公(gong)攤(tan)部位的(de)(de)情況(kuang)，購房(fang)人(ren)(ren)可(ke)通過與開發(fa)(fa)商(shang)簽訂(ding)補充合(he)同(tong)(tong)(tong)或合(he)同(tong)(tong)(tong)附(fu)件的(de)(de)方式(shi)加以約(yue)定，使其成為(wei)與《商(shang)品(pin)(pin)房(fang)買賣合(he)同(tong)(tong)(tong)》具有同(tong)(tong)(tong)等法(fa)(fa)律效力(li)的(de)(de)合(he)同(tong)(tong)(tong)條款。

23、按套內建筑面積售房，是否需要修改合同條款？

現行《商品房(fang)買賣合同(tong)》示(shi)范文本中，已經包括了按套(tao)內建筑面(mian)積計價(jia)(jia)的(de)(de)相關(guan)內容。因此(ci)，按套(tao)內面(mian)積售房(fang)，如果僅限于面(mian)積差(cha)異的(de)(de)處理、價(jia)(jia)格(ge)的(de)(de)計算這些問題，現行《商品房(fang)買賣合同(tong)》示(shi)范文本的(de)(de)內容可以不作太大(da)的(de)(de)調整。

現(xian)在(zai)用(yong)(yong)(yong)的(de)(de)(de)(de)《商品(pin)房(fang)買(mai)賣合(he)(he)同(tong)》是北京市國土資源(yuan)和房(fang)屋管理局監(jian)制的(de)(de)(de)(de)示(shi)范文本(ben)。其中(zhong)第四條預設(she)了按(an)照(zhao)(zhao)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)計(ji)(ji)價(jia)(jia)(jia)、按(an)照(zhao)(zhao)套(tao)內(nei)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)計(ji)(ji)價(jia)(jia)(jia)和按(an)套(tao)（單元）計(ji)(ji)價(jia)(jia)(jia)三種計(ji)(ji)價(jia)(jia)(jia)方式供選(xuan)(xuan)擇(ze)。今年12月1日后(hou)預售商品(pin)住宅的(de)(de)(de)(de)，直接選(xuan)(xuan)擇(ze)按(an)套(tao)內(nei)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)計(ji)(ji)價(jia)(jia)(jia)即可。相應地(di)，現(xian)在(zai)使(shi)用(yong)(yong)(yong)的(de)(de)(de)(de)合(he)(he)同(tong)標準文本(ben)中(zhong)也(ye)有(you)按(an)套(tao)內(nei)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)計(ji)(ji)價(jia)(jia)(jia)進行面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)確認及面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)差異處(chu)理原則的(de)(de)(de)(de)選(xuan)(xuan)項可供選(xuan)(xuan)擇(ze)。所以，12月1日以后(hou)預售的(de)(de)(de)(de)商品(pin)住宅，按(an)照(zhao)(zhao)《北京市城市房(fang)地(di)產轉讓管理辦法》之(zhi)規定，應當按(an)照(zhao)(zhao)套(tao)內(nei)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)計(ji)(ji)價(jia)(jia)(jia)，而現(xian)在(zai)使(shi)用(yong)(yong)(yong)的(de)(de)(de)(de)《商品(pin)房(fang)買(mai)賣合(he)(he)同(tong)》標準文本(ben)中(zhong)有(you)按(an)照(zhao)(zhao)套(tao)內(nei)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)計(ji)(ji)價(jia)(jia)(jia)的(de)(de)(de)(de)相應可供選(xuan)(xuan)擇(ze)項，故無需對現(xian)行《商品(pin)房(fang)買(mai)賣合(he)(he)同(tong)》示(shi)范文本(ben)的(de)(de)(de)(de)內(nei)容(rong)作太大的(de)(de)(de)(de)調(diao)整(zheng)。

24、按套內建筑面積銷售后，合同附件二《公攤部位》怎么體現？

按套內(nei)建筑面(mian)積計(ji)價(jia)售房(fang)，《商品房(fang)買賣(mai)合同》“附(fu)件(jian)二(er)：公共部位(wei)與(yu)公用房(fang)屋(wu)分(fen)(fen)(fen)攤建筑面(mian)積構成(cheng)說(shuo)明”仍(reng)是(shi)購(gou)房(fang)合同不可(ke)缺少(shao)的(de)(de)一(yi)個(ge)(ge)組成(cheng)部分(fen)(fen)(fen)。《商品房(fang)買賣(mai)合同》“附(fu)件(jian)二(er)：公共部位(wei)與(yu)公用房(fang)屋(wu)分(fen)(fen)(fen)攤建筑面(mian)積構成(cheng)說(shuo)明”（以下簡稱“說(shuo)明”），在按建筑面(mian)積計(ji)價(jia)時，這一(yi)說(shuo)明至少(shao)有(you)二(er)個(ge)(ge)意(yi)義，一(yi)是(shi)能說(shuo)明分(fen)(fen)(fen)攤的(de)(de)組成(cheng)，與(yu)購(gou)房(fang)總款有(you)關；二(er)是(shi)與(yu)產權登記(ji)中(zhong)共有(you)產權部分(fen)(fen)(fen)數據有(you)關。如改(gai)用套內(nei)建筑面(mian)積價(jia)，對購(gou)房(fang)總款的(de)(de)影響(xiang)變得不是(shi)那么直接，但(dan)還是(shi)有(you)關業主(zhu)哪些部位(wei)擁有(you)共有(you)產權這個(ge)(ge)問題。所以附(fu)件(jian)二(er)仍(reng)是(shi)合同不可(ke)缺少(shao)的(de)(de)一(yi)個(ge)(ge)組成(cheng)部分(fen)(fen)(fen)。

25、在簽訂補充協議時，應增加哪些補充條款？

按(an)照(zhao)套(tao)內建筑面(mian)積(ji)預(yu)售商(shang)品住宅，面(mian)積(ji)確認及面(mian)積(ji)誤差(cha)處理都是以(yi)套(tao)內建筑面(mian)積(ji)為依據(ju)，這(zhe)時客戶在(zai)簽訂合(he)同時，應(ying)當就公(gong)攤(tan)(tan)這(zhe)一部(bu)分(fen)對開(kai)(kai)發(fa)商(shang)有個約束。這(zhe)里(li)需要交(jiao)待的(de)(de)是按(an)套(tao)內建筑面(mian)積(ji)計價，并不是說公(gong)攤(tan)(tan)這(zhe)部(bu)分(fen)就由開(kai)(kai)發(fa)商(shang)來承擔(dan)了，實(shi)際(ji)上(shang)開(kai)(kai)發(fa)商(shang)會(hui)將用于公(gong)攤(tan)(tan)這(zhe)部(bu)分(fen)的(de)(de)成(cheng)本(ben)乃至利潤分(fen)攤(tan)(tan)到單價中，勢(shi)必(bi)會(hui)造(zao)(zao)成(cheng)商(shang)品房(fang)(fang)單價數值(zhi)上(shang)的(de)(de)增(zeng)加，而購(gou)房(fang)(fang)者對房(fang)(fang)價會(hui)有個心理價位(wei)，如(ru)果(guo)單價過(guo)高的(de)(de)話(hua)，勢(shi)必(bi)影響(xiang)(xiang)售房(fang)(fang)，在(zai)這(zhe)種情況下(xia)，開(kai)(kai)發(fa)商(shang)為了降低成(cheng)本(ben)，可能會(hui)盡可能地降低公(gong)攤(tan)(tan)部(bu)位(wei)的(de)(de)面(mian)積(ji)，而公(gong)攤(tan)(tan)如(ru)果(guo)過(guo)少的(de)(de)話(hua)，無疑是會(hui)影響(xiang)(xiang)居(ju)住品質。最簡(jian)單的(de)(de)，如(ru)樓梯過(guo)于狹窄，就會(hui)造(zao)(zao)成(cheng)日常(chang)出入的(de)(de)不便，影響(xiang)(xiang)樓盤的(de)(de)品位(wei)。

26、在法律意義上，按套內建筑面積銷售會產生哪些風險？購房人該怎么規避？

凡事都是(shi)有利(li)有弊的(de)(de)(de)(de)，按套內建筑面(mian)積(ji)預(yu)售(shou)商(shang)品(pin)住(zhu)宅也同樣存在弊端，最(zui)直接的(de)(de)(de)(de)可(ke)能是(shi)，因為過(guo)于(yu)(yu)注重商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)單價及自身(shen)所購商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)本身(shen)的(de)(de)(de)(de)狀況而忽(hu)視公共部位與公用房(fang)(fang)(fang)屋公攤建筑面(mian)積(ji)構(gou)成，結果(guo)交房(fang)(fang)(fang)后才發(fa)現(xian)許多不如(ru)意的(de)(de)(de)(de)地方，如(ru)門廳(ting)、電(dian)梯(ti)轎廂、樓梯(ti)過(guo)小過(guo)窄等情況而不適于(yu)(yu)居住(zhu)等，這些是(shi)按套內建筑面(mian)積(ji)預(yu)售(shou)商(shang)品(pin)住(zhu)宅的(de)(de)(de)(de)風險所在。購房(fang)(fang)(fang)人在買(mai)房(fang)(fang)(fang)時(shi)，如(ru)有可(ke)能要將(jiang)出賣人關(guan)于(yu)(yu)這些方面(mian)的(de)(de)(de)(de)承諾寫(xie)進合同的(de)(de)(de)(de)補(bu)充條款中，這是(shi)規避(bi)風險、保證樓盤品(pin)位的(de)(de)(de)(de)方法(fa)之(zhi)一。

27、購房人是否有必要在合同附件中與開發商約定公攤面積的大小和產權？

沒有必(bi)要在(zai)合(he)同附(fu)件中與開發商約(yue)定公(gong)攤面積(ji)的大小和產(chan)權(quan)。

第(di)(di)(di)一，《商(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)銷售管理辦法》第(di)(di)(di)十八條(tiao)規(gui)定(ding)“按套(tao)內建(jian)筑面(mian)(mian)(mian)積計價的(de)，商(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)買賣合同中(zhong)應當(dang)注明建(jian)筑面(mian)(mian)(mian)積和(he)分(fen)攤(tan)的(de)共(gong)有(you)建(jian)筑面(mian)(mian)(mian)積。”《商(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)買賣合同》示范文本第(di)(di)(di)三條(tiao)中(zhong)需要分(fen)別(bie)填寫(xie)該(gai)商(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)合同約(yue)定(ding)建(jian)筑面(mian)(mian)(mian)積、套(tao)內建(jian)筑面(mian)(mian)(mian)積和(he)公(gong)共(gong)部位與公(gong)用房(fang)(fang)屋公(gong)攤(tan)建(jian)筑面(mian)(mian)(mian)積的(de)數(shu)據。所以，無需再在(zai)附(fu)件(jian)中(zhong)與開發(fa)商(shang)約(yue)定(ding)公(gong)攤(tan)面(mian)(mian)(mian)積的(de)大(da)小。

第二，產權證中明(ming)確標注(zhu)有所購房(fang)屋(wu)的(de)建(jian)筑面積(ji)為(wei)多(duo)少，套內建(jian)筑面積(ji)為(wei)多(duo)少，公(gong)(gong)共部位與公(gong)(gong)用(yong)房(fang)屋(wu)公(gong)(gong)攤建(jian)筑面積(ji)為(wei)多(duo)少。所以買受人(ren)無需再在(zai)附件(jian)中與開發商約定(ding)公(gong)(gong)攤面積(ji)的(de)產權。

28、按套內面積銷售后，公攤面積的產權在法律上應該如何界定？業主是否在公攤面積上享有與按建筑面積銷售同等的權益？

分(fen)攤(tan)的(de)共(gong)(gong)(gong)有(you)(you)(you)建(jian)筑(zhu)面積(ji)部分(fen)為(wei)共(gong)(gong)(gong)有(you)(you)(you)產權。《商品(pin)房銷(xiao)售管理辦法》第十(shi)八(ba)條(tiao)規定：“商品(pin)房建(jian)筑(zhu)面積(ji)由(you)套內(nei)建(jian)筑(zhu)面積(ji)和分(fen)攤(tan)的(de)共(gong)(gong)(gong)有(you)(you)(you)建(jian)筑(zhu)面積(ji)組成，套內(nei)建(jian)筑(zhu)面積(ji)部分(fen)為(wei)獨立產權，分(fen)攤(tan)的(de)共(gong)(gong)(gong)有(you)(you)(you)建(jian)筑(zhu)面積(ji)部分(fen)為(wei)共(gong)(gong)(gong)有(you)(you)(you)產權，買(mai)受(shou)人(ren)(ren)按(an)照法律、法規的(de)規定對其享有(you)(you)(you)權利，承擔責(ze)任。”按(an)照此條(tiao)規定，對于分(fen)攤(tan)的(de)共(gong)(gong)(gong)有(you)(you)(you)建(jian)筑(zhu)面積(ji)部分(fen)買(mai)受(shou)人(ren)(ren)享有(you)(you)(you)共(gong)(gong)(gong)有(you)(you)(you)產權。按(an)套內(nei)建(jian)筑(zhu)面積(ji)銷(xiao)售和按(an)建(jian)筑(zhu)面積(ji)銷(xiao)售，業主在公攤(tan)面積(ji)上享有(you)(you)(you)同(tong)等的(de)權益。

29、12月1日以前購買的房屋，在轉手時應注意哪些問題？

《北京市(shi)城市(shi)房地產轉(zhuan)(zhuan)讓管理(li)辦法》中只是(shi)對預(yu)售商(shang)品(pin)住宅規定應當(dang)(dang)按套(tao)內建筑面積計價，即(ji)符合這樣二(er)個條件的情況下才屬應當(dang)(dang)按套(tao)內建筑面積計價：一是(shi)預(yu)售；二(er)是(shi)商(shang)品(pin)住宅。對已購商(shang)品(pin)房的轉(zhuan)(zhuan)讓并未(wei)規定必(bi)須按套(tao)內建筑面積計價，所(suo)以基本(ben)不產生影響。

30、在商品住宅按套內建筑面積預售后，依據相關法規，建筑面積的計量方式是否存在變動？

沒有(you)。《商(shang)(shang)(shang)品(pin)房(fang)銷售管(guan)理辦(ban)法》第十八(ba)條第二款(kuan)規定：“商(shang)(shang)(shang)品(pin)房(fang)建(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)由(you)(you)套內建(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)和(he)分(fen)攤(tan)的共(gong)有(you)建(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)組(zu)成(cheng)。”即建(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)是由(you)(you)套內建(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)和(he)分(fen)攤(tan)的共(gong)有(you)建(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)組(zu)成(cheng)。這(zhe)兩(liang)個部分(fen)在(zai)《商(shang)(shang)(shang)品(pin)房(fang)買賣合同(tong)》第三條中都需明(ming)確寫(xie)明(ming)。而分(fen)攤(tan)的共(gong)有(you) 建(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)是由(you)(you)附件二為依據得來的。

31、按套內建筑面積買房后，按建筑面積收取物業管理相關費用的法律依據是什么？

物(wu)業(ye)管理費(fei)用由很多部分組成(cheng)，可以參照《北京(jing)(jing)市普(pu)通居(ju)住小(xiao)區(qu)物(wu)業(ye)管理服務收費(fei)暫行辦法》中(zhong)最后有(you)(you)一條說(shuo)明(ming)“本(ben)標準(zhun)中(zhong)平(ping)方(fang)米(mi)系(xi)指建(jian)筑面積。”《北京(jing)(jing)市居(ju)住小(xiao)區(qu)（普(pu)通）委托管理收費(fei)標準(zhun)（試行）》中(zhong)也有(you)(you)說(shuo)明(ming)，其中(zhong)的平(ping)方(fang)米(mi)指建(jian)筑面積。但這里(li)尚需(xu)說(shuo)明(ming)的是(shi)(shi)有(you)(you)些收費(fei)是(shi)(shi)以戶為單位計(ji)收的，只有(you)(you)以每(mei)平(ping)方(fang)米(mi)為單位計(ji)收的項目，才是(shi)(shi)以建(jian)筑面積來計(ji)收的。

D 關于測繪

32、為什么說購房人單獨請人測公用分攤建筑面積的可行性比較低？

購(gou)(gou)房(fang)(fang)人(ren)自己請人(ren)測(ce)(ce)(ce)公(gong)用(yong)分(fen)攤(tan)(tan)(tan)(tan)建筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)的(de)(de)(de)可(ke)行(xing)性很低。原因(yin)有(you)以下三點：①按照我(wo)國現有(you)法(fa)(fa)律的(de)(de)(de)規定(ding)，公(gong)用(yong)分(fen)攤(tan)(tan)(tan)(tan)建筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)的(de)(de)(de)計算方(fang)法(fa)(fa)及程(cheng)序非常復雜(za)，購(gou)(gou)房(fang)(fang)人(ren)如果想知道自己所購(gou)(gou)的(de)(de)(de)房(fang)(fang)屋的(de)(de)(de)公(gong)用(yong)分(fen)攤(tan)(tan)(tan)(tan)建筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)是(shi)(shi)多少，不(bu)僅要了(le)解整(zheng)棟建筑(zhu)物的(de)(de)(de)建筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)、公(gong)用(yong)建筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)及各(ge)套套內(nei)建筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)等數(shu)據，而且要了(le)解整(zheng)棟建筑(zhu)物的(de)(de)(de)某些組成部分(fen)是(shi)(shi)否被重復分(fen)攤(tan)(tan)(tan)(tan)，分(fen)攤(tan)(tan)(tan)(tan)次數(shu)是(shi)(shi)多少等情(qing)(qing)況(kuang)(kuang)。而要了(le)解這(zhe)些數(shu)據或情(qing)(qing)況(kuang)(kuang)，對(dui)(dui)于購(gou)(gou)房(fang)(fang)人(ren)來說基本上(shang)是(shi)(shi)不(bu)可(ke)能(neng)的(de)(de)(de)。②根據我(wo)國房(fang)(fang)產測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)法(fa)(fa)律、法(fa)(fa)規的(de)(de)(de)規定(ding)，購(gou)(gou)房(fang)(fang)人(ren)重新測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)時(shi)應(ying)當繳納測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)費(fei)用(yong)，但測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)費(fei)用(yong)是(shi)(shi)以測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)面(mian)積(ji)(ji)為(wei)標準(zhun)進行(xing)收(shou)取的(de)(de)(de)，一般情(qing)(qing)況(kuang)(kuang)下，一幢商(shang)(shang)品房(fang)(fang)的(de)(de)(de)建筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)少則幾千平(ping)方(fang)米(mi)、多則上(shang)萬平(ping)方(fang)米(mi)、甚至更多。對(dui)(dui)購(gou)(gou)房(fang)(fang)人(ren)來講(jiang)，這(zhe)是(shi)(shi)一筆不(bu)小的(de)(de)(de)支出。③由于沒有(you)強制的(de)(de)(de)行(xing)政及司法(fa)(fa)權利(li)，開(kai)發商(shang)(shang)及同幢樓的(de)(de)(de)其他(ta)購(gou)(gou)房(fang)(fang)人(ren)并無配(pei)(pei)合測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)的(de)(de)(de)義務，所以，一旦出現開(kai)發商(shang)(shang)或其他(ta)購(gou)(gou)房(fang)(fang)人(ren)不(bu)配(pei)(pei)合測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)的(de)(de)(de)情(qing)(qing)況(kuang)(kuang)，購(gou)(gou)房(fang)(fang)人(ren)即便有(you)錢請人(ren)測(ce)(ce)(ce)公(gong)用(yong)分(fen)攤(tan)(tan)(tan)(tan)建筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)，測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)行(xing)為(wei)最后(hou)也可(ke)能(neng)因(yin)為(wei)無法(fa)(fa)取得實際數(shu)據或資料而無果而終。

33、購房人自己請人測的面積可以作為產權登記的依據嗎？

在開(kai)發商(shang)(shang)(shang)無(wu)異議(yi)的(de)(de)(de)情況下可以。根(gen)據京國土房(fang)(fang)管(guan)法[2003]531號《關于(yu)(yu)推進商(shang)(shang)(shang)品房(fang)(fang)測(ce)繪市場化有關試行(xing)規定的(de)(de)(de)通知(zhi)》的(de)(de)(de)規定，購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)人如果(guo)(guo)認為開(kai)發商(shang)(shang)(shang)出(chu)具的(de)(de)(de)面積測(ce)繪數(shu)據不準確，可以委托有資(zi)質(zhi)的(de)(de)(de)測(ce)繪單位(wei)對(dui)所購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)屋(wu)的(de)(de)(de)面積進行(xing)重新(xin)測(ce)繪，并將重新(xin)測(ce)繪成果(guo)(guo)告知(zhi)開(kai)發商(shang)(shang)(shang)，如果(guo)(guo)開(kai)發商(shang)(shang)(shang)對(dui)購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)人重新(xin)提(ti)供的(de)(de)(de)測(ce)繪成果(guo)(guo)無(wu)異議(yi)，則買賣(mai)雙方可以直接按購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)人提(ti)供的(de)(de)(de)測(ce)繪成果(guo)(guo)結算房(fang)(fang)價款，并進行(xing)產權登記(ji)；如果(guo)(guo)開(kai)發商(shang)(shang)(shang)對(dui)購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)人出(chu)具的(de)(de)(de)測(ce)繪成果(guo)(guo)有異議(yi)，那么，購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)人出(chu)具的(de)(de)(de)測(ce)繪成果(guo)(guo)就不能(neng)直接用于(yu)(yu)產權登記(ji)。

34、購房人應當如何委托房產測繪機構進行面積測繪？

購(gou)房(fang)人可在市(shi)房(fang)產測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)服務大廳(ting)自行(xing)委托具有相(xiang)應資質(zhi)等級的(de)房(fang)產測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)單(dan)位為自己進行(xing)面積測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)。委托時，購(gou)房(fang)人應當依法繳(jiao)納(na)測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)費(fei)(fei)用，并與房(fang)產測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)單(dan)位就測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)事(shi)宜簽訂(ding)書面合同(tong)，合同(tong)應當包括(kuo)測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)項目的(de)基本情況(kuang)、完成期(qi)限、收費(fei)(fei)標準、成果質(zhi)量要求、爭議解決方式等內容(rong)。

35、開發商明示的預測面積和實測面積有什么不同？

根據(ju)(ju)《辦法(fa)》的(de)(de)(de)(de)規定(ding)，開發商在預(yu)售商品(pin)住宅(zhai)之前及(ji)商品(pin)房(fang)竣工(gong)之后(hou)應當兩次(ci)向(xiang)購房(fang)人(ren)公(gong)(gong)示面(mian)積（包括建筑(zhu)面(mian)積、套內建筑(zhu)面(mian)積、分攤公(gong)(gong)用建筑(zhu)面(mian)積）測(ce)(ce)(ce)繪結(jie)果。這兩個階段(duan)的(de)(de)(de)(de)測(ce)(ce)(ce)繪結(jie)果的(de)(de)(de)(de)性質(zhi)具有很大的(de)(de)(de)(de)不(bu)同。前者是商品(pin)房(fang)項目預(yu)售面(mian)積的(de)(de)(de)(de)預(yu)測(ce)(ce)(ce)數(shu)(shu)據(ju)(ju)，是根據(ju)(ju)設計圖紙量算出來的(de)(de)(de)(de)；后(hou)者則是對(dui)已經竣工(gong)、并經有關部(bu)門驗收完畢后(hou)的(de)(de)(de)(de)房(fang)屋的(de)(de)(de)(de)面(mian)積、位(wei)置等進(jin)行實(shi)地測(ce)(ce)(ce)量的(de)(de)(de)(de)數(shu)(shu)據(ju)(ju)，是產(chan)權登記(ji)數(shu)(shu)據(ju)(ju)。預(yu)測(ce)(ce)(ce)數(shu)(shu)據(ju)(ju)與實(shi)測(ce)(ce)(ce)數(shu)(shu)據(ju)(ju)是否相(xiang)符及(ji)誤差率多少(shao)等是購房(fang)人(ren)考察開發商在面(mian)積問題(ti)上是否違約的(de)(de)(de)(de)重要標準。

36、商品房測繪如何收費？

商品(pin)房測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)單位承擔(dan)測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)項目的(de)收(shou)費標準應當按(an)國家測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)局于2003年頒布的(de)《測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)工(gong)程產品(pin)價格》的(de)有關(guan)規定執行，按(an)照(zhao)該規定，不(bu)同類型的(de)商品(pin)房測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)收(shou)費標準不(bu)同，其中，住(zhu)宅用房按(an)分戶圖進行測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)的(de)價格為(wei)1.36 元(yuan)/ 平(ping)方米，寫字樓的(de)測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)價格為(wei)2.04元(yuan)/平(ping)方米。

37、購房人提供的測繪成果與開發商提供的測繪成果發生矛盾怎么辦？

如果購房人(ren)(ren)根據法(fa)定(ding)程序提供(gong)的(de)(de)測(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)成果與(yu)開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)提供(gong)的(de)(de)測(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)成果發(fa)(fa)生矛盾，那(nei)么(me)，購房人(ren)(ren)可(ke)(ke)(ke)以(yi)(yi)與(yu)開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)進(jin)(jin)行協商(shang)(shang)，協商(shang)(shang)不成的(de)(de)，可(ke)(ke)(ke)以(yi)(yi)依法(fa)向人(ren)(ren)民法(fa)院提起訴(su)訟(song)或向仲(zhong)裁機構申請仲(zhong)裁。在人(ren)(ren)民法(fa)院進(jin)(jin)行審理或仲(zhong)裁機構進(jin)(jin)行仲(zhong)裁時，購房人(ren)(ren)以(yi)(yi)己(ji)方的(de)(de)測(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)成果作為支持己(ji)方請求的(de)(de)證據、開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)不認可(ke)(ke)(ke)的(de)(de)，購房人(ren)(ren)可(ke)(ke)(ke)以(yi)(yi)和開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)共(gong)同(tong)委托雙(shuang)方認可(ke)(ke)(ke)的(de)(de)有(you)(you)資(zi)質的(de)(de)測(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)單位(wei)進(jin)(jin)行重新(xin)(xin)測(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)；無法(fa)共(gong)同(tong)委托的(de)(de)，人(ren)(ren)民法(fa)院可(ke)(ke)(ke)指定(ding)有(you)(you)資(zi)質的(de)(de)測(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)單位(wei)重新(xin)(xin)進(jin)(jin)行測(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)。重新(xin)(xin)測(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)的(de)(de)測(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)成果可(ke)(ke)(ke)以(yi)(yi)作為法(fa)院或仲(zhong)裁機構判決(jue)（裁決(jue)）的(de)(de)依據。

38、購房人如何監督測繪單位依法測繪？

我國(guo)目(mu)前(qian)法(fa)律尚(shang)未授予(yu)行政機關對(dui)測(ce)(ce)繪(hui)單(dan)位(wei)的(de)(de)(de)測(ce)(ce)繪(hui)行為進(jin)行監督的(de)(de)(de)權利。因此，測(ce)(ce)繪(hui)單(dan)位(wei)的(de)(de)(de)測(ce)(ce)繪(hui)行為更多的(de)(de)(de)要(yao)(yao)依靠委(wei)托(tuo)人(ren)（購房人(ren)或開(kai)發商）的(de)(de)(de)監督來(lai)實現。《辦法(fa)》明確規定，測(ce)(ce)繪(hui)機構要(yao)(yao)按(an)國(guo)家和本市有關技術規范進(jin)行實測(ce)(ce)，并(bing)對(dui)測(ce)(ce)繪(hui)成果質(zhi)量(liang)(liang)承擔責(ze)任。以(yi)上規定是(shi)購房人(ren)監督測(ce)(ce)繪(hui)單(dan)位(wei)的(de)(de)(de)重(zhong)要(yao)(yao)法(fa)律依據。購房人(ren)可以(yi)據此在與測(ce)(ce)繪(hui)單(dan)位(wei)簽訂的(de)(de)(de)測(ce)(ce)繪(hui)合(he)同中明確約定測(ce)(ce)繪(hui)數據發生誤差、測(ce)(ce)繪(hui)成果存在質(zhi)量(liang)(liang)問題等(deng)事項的(de)(de)(de)違(wei)約責(ze)任或賠償責(ze)任，以(yi)維護自身的(de)(de)(de)合(he)法(fa)權益(yi)。

39、哪些單位可以接受購房人委托進行面積測繪？

根據(ju)京(jing)(jing)(jing)國(guo)土(tu)(tu)(tu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)管(guan)法[2003]531號(hao)《關(guan)于推進商(shang)品房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)市場化有(you)關(guan)試(shi)行規定的通知(zhi)》的規定，以下26家測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)單位可以接(jie)受購房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)或房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開發企業(ye)的委(wei)托(tuo)進行面積(ji)測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)，分別是(shi)：北(bei)京(jing)(jing)(jing)市房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)勘察測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)、東城(cheng)區(qu)(qu)國(guo)土(tu)(tu)(tu)資源(yuan)(yuan)和(he)(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)管(guan)理(li)(li)(li)(li)局(ju)(ju)測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)、西城(cheng)區(qu)(qu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)、崇文區(qu)(qu)國(guo)土(tu)(tu)(tu)資源(yuan)(yuan)和(he)(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)管(guan)理(li)(li)(li)(li)局(ju)(ju)測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)隊、宣武區(qu)(qu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)、朝陽區(qu)(qu)國(guo)土(tu)(tu)(tu)資源(yuan)(yuan)和(he)(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)管(guan)理(li)(li)(li)(li)局(ju)(ju)測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)隊、海淀區(qu)(qu)國(guo)土(tu)(tu)(tu)資源(yuan)(yuan)和(he)(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)管(guan)理(li)(li)(li)(li)局(ju)(ju)測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)隊、豐(feng)臺區(qu)(qu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)經營管(guan)理(li)(li)(li)(li)服(fu)務(wu)中(zhong)心測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)隊、石景山(shan)區(qu)(qu)國(guo)土(tu)(tu)(tu)資源(yuan)(yuan)和(he)(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)管(guan)理(li)(li)(li)(li)局(ju)(ju)測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)隊、順義區(qu)(qu)國(guo)土(tu)(tu)(tu)資源(yuan)(yuan)和(he)(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)管(guan)理(li)(li)(li)(li)局(ju)(ju)測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)、通州區(qu)(qu)國(guo)土(tu)(tu)(tu)資源(yuan)(yuan)和(he)(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)管(guan)理(li)(li)(li)(li)局(ju)(ju)測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)、大(da)興(xing)區(qu)(qu)國(guo)土(tu)(tu)(tu)資源(yuan)(yuan)和(he)(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)管(guan)理(li)(li)(li)(li)局(ju)(ju)測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)、(房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)山(shan)區(qu)(qu)）天地(di)(di)(di)(di)鴻圖測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)、門頭溝區(qu)(qu)國(guo)土(tu)(tu)(tu)資源(yuan)(yuan)和(he)(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)管(guan)理(li)(li)(li)(li)局(ju)(ju)測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)、懷(huai)柔區(qu)(qu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)勘察測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)、延慶縣房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)勘察測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)、密云縣房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)、平谷(gu)區(qu)(qu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)、北(bei)京(jing)(jing)(jing)華(hua)夏經緯測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)技術(shu)有(you)限(xian)公司(si)、北(bei)京(jing)(jing)(jing)鼎(ding)春德正(zheng)測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)中(zhong)心、中(zhong)興(xing)兆業(ye)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)面積(ji)測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)公司(si)、北(bei)京(jing)(jing)(jing)新(xin)興(xing)華(hua)安房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)工程(cheng)測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)事務(wu)所(suo)(suo)(suo)、北(bei)京(jing)(jing)(jing)昌(chang)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)技術(shu)服(fu)務(wu)有(you)限(xian)公司(si)、北(bei)京(jing)(jing)(jing)京(jing)(jing)(jing)恒實(shi)測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)技術(shu)有(you)限(xian)公司(si)、北(bei)京(jing)(jing)(jing)首益佳房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)經紀中(zhong)心、北(bei)京(jing)(jing)(jing)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)面積(ji)計量站。

E 關于其他相關費用

40、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，購房人應繳納的物業管理服務費會發生變化嗎？

不(bu)會。按照《北京市經濟適用住(zhu)(zhu)房(fang)小區(qu)物(wu)業(ye)管(guan)理(li)服務收(shou)費(fei)(fei)辦(ban)法（試(shi)行）》及各地(di)的(de)(de)(de)物(wu)業(ye)管(guan)理(li)實踐(jian)，物(wu)業(ye)管(guan)理(li)服務費(fei)(fei)的(de)(de)(de)收(shou)取是以(yi)建(jian)筑(zhu)面積為(wei)單位進(jin)行的(de)(de)(de)。收(shou)費(fei)(fei)標準(zhun)根據物(wu)業(ye)管(guan)理(li)企業(ye)所(suo)(suo)提供服務的(de)(de)(de)性質、特點(dian)等(deng)不(bu)同(tong)情況，分別實行政(zheng)府定價、政(zheng)府指導(dao)價和(he)經營者(zhe)定價。由此(ci)可以(yi)看出，物(wu)業(ye)管(guan)理(li)服務收(shou)費(fei)(fei)額度不(bu)會因預(yu)售(shou)商品住(zhu)(zhu)宅以(yi)套(tao)內(nei)建(jian)筑(zhu)面積計價而發生(sheng)變化，它只與購房(fang)人所(suo)(suo)購住(zhu)(zhu)宅的(de)(de)(de)建(jian)筑(zhu)面積和(he)所(suo)(suo)在社區(qu)物(wu)業(ye)服務費(fei)(fei)標準(zhun)有關。

41、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，購房人應繳納的供暖費會發生變化嗎？

不會(hui)。按(an)照北(bei)京市房管(guan)局、財政局關(guan)于供暖(nuan)(nuan)(nuan)費(fei)(fei)收(shou)取標(biao)準的(de)(de)法律規(gui)定，北(bei)京市供暖(nuan)(nuan)(nuan)費(fei)(fei)的(de)(de)收(shou)取是以房屋的(de)(de)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積或者產(chan)權人(ren)(ren)、使用人(ren)(ren)實(shi)際(ji)使用的(de)(de)“用熱量”為單位進行的(de)(de)。供暖(nuan)(nuan)(nuan)費(fei)(fei)的(de)(de)收(shou)費(fei)(fei)標(biao)準根據供暖(nuan)(nuan)(nuan)的(de)(de)方(fang)式確定，如果(guo)是市熱力(li)集(ji)團供應的(de)(de)，燃(ran)煤(mei)鍋爐直供的(de)(de)，每建(jian)筑(zhu)(zhu)平(ping)方(fang)米(mi)一個采暖(nuan)(nuan)(nuan)季的(de)(de)收(shou)費(fei)(fei)標(biao)準為16.5元(yuan)人(ren)(ren)民(min)幣；燃(ran)煤(mei)鍋爐間供的(de)(de)，每建(jian)筑(zhu)(zhu)平(ping)方(fang)米(mi)一個采暖(nuan)(nuan)(nuan)季的(de)(de)收(shou)費(fei)(fei)標(biao)準為19元(yuan)人(ren)(ren)民(min)幣；燃(ran)油（柴油）、燃(ran)氣（天然氣、煤(mei)氣）、電鍋爐供應的(de)(de)，每建(jian)筑(zhu)(zhu)平(ping)方(fang)米(mi)一個采暖(nuan)(nuan)(nuan)季的(de)(de)收(shou)費(fei)(fei)標(biao)準為30元(yuan)人(ren)(ren)民(min)幣。由(you)此(ci)可(ke)見，購房人(ren)(ren)應繳納(na)的(de)(de)供暖(nuan)(nuan)(nuan)費(fei)(fei)與預售商品住宅實(shi)行以套內建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積計(ji)價并無關(guan)系。

42、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，購房人因購買商品房而支付的稅費會隨之發生變化嗎？

不(bu)會(hui)。現階段，購(gou)(gou)房(fang)人(ren)(ren)因(yin)(yin)購(gou)(gou)買(mai)(mai)商品(pin)房(fang)而支付的(de)稅費包括三種(zhong)，分別(bie)為(wei)(wei)：①簽訂(ding)《商品(pin)房(fang)買(mai)(mai)賣合同(tong)》時應(ying)繳納的(de)印花稅，稅費標(biao)準(zhun)為(wei)(wei)總(zong)(zong)房(fang)價(jia)(jia)款(kuan)的(de)萬分之五(wu)；②辦理(li)產(chan)權證時應(ying)繳納的(de)印花貼稅，稅費標(biao)準(zhun)為(wei)(wei)每件5元人(ren)(ren)民幣；③辦理(li)產(chan)權證時應(ying)繳納的(de)契稅，普通住宅的(de)稅費標(biao)準(zhun)為(wei)(wei)房(fang)價(jia)(jia)款(kuan)的(de)1.5%（別(bie)墅、度假村(cun)及(ji)高檔住宅除外）。由此(ci)可(ke)以看(kan)出(chu)，購(gou)(gou)買(mai)(mai)商品(pin)房(fang)的(de)稅費除了與商品(pin)房(fang)總(zong)(zong)價(jia)(jia)款(kuan)有(you)關外，與其他(ta)因(yin)(yin)素并無關系(xi)。所(suo)以，預售商品(pin)住宅實行以套內建筑面積(ji)計價(jia)(jia)并不(bu)會(hui)改(gai)變(bian)購(gou)(gou)房(fang)人(ren)(ren)購(gou)(gou)房(fang)的(de)稅費。

43、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，房產證記載內容是否會隨之變化？

不會。計價方式的(de)(de)調整并不影響產權登記中面(mian)積(ji)(ji)(ji)的(de)(de)標注。房(fang)(fang)產證(zheng)即房(fang)(fang)屋所有(you)權證(zheng)，是(shi)房(fang)(fang)屋所有(you)權的(de)(de)合法(fa)證(zheng)件。為確認產權人的(de)(de)權益(yi)，建設部(bu)統一印制和頒發的(de)(de)房(fang)(fang)產證(zheng)設置(zhi)了若干(gan)需明示的(de)(de)內(nei)容。這(zhe)些內(nei)容包(bao)括房(fang)(fang)屋的(de)(de)坐落(luo)地(di)(di)址，丘（地(di)(di)）號，產別、房(fang)(fang)屋的(de)(de)幢號、房(fang)(fang)號、結構、總層數、所在層次、建筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)及(ji)設計用途，共有(you)人及(ji)土(tu)地(di)(di)使用情況(kuang)摘要等，并不包(bao)括房(fang)(fang)屋的(de)(de)套內(nei)建筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)或是(shi)否以(yi)套內(nei)建筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)計價。因此，預售商品住宅實行以(yi)套內(nei)建筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)計價，不會帶(dai)來房(fang)(fang)產證(zheng)記載(zai)內(nei)容的(de)(de)相應變(bian)化(hua)。

44、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，購房人應繳納的維修基金是否會隨之發生變化？

兩(liang)者(zhe)之間沒(mei)有必然(ran)聯系。建設部(bu)、財(cai)政部(bu)《住宅(zhai)共(gong)用(yong)(yong)部(bu)位共(gong)用(yong)(yong)設施(shi)設備維(wei)(wei)修(xiu)(xiu)(xiu)基金管理辦法》明確(que)規定，維(wei)(wei)修(xiu)(xiu)(xiu)基金是專項用(yong)(yong)于住宅(zhai)小區共(gong)用(yong)(yong)部(bu)位、共(gong)用(yong)(yong)設施(shi)設備保(bao)修(xiu)(xiu)(xiu)期滿(man)后(hou)大修(xiu)(xiu)(xiu)、更新、改造的(de)費用(yong)(yong)，該(gai)費用(yong)(yong)由全體(ti)業主按購(gou)房(fang)(fang)款(kuan)(kuan)2% — 3% 的(de)比例繳(jiao)納。由此，我(wo)們可以看(kan)出，預售(shou)商品住宅(zhai)實(shi)行(xing)以套內建筑面(mian)積計價(jia)(jia)后(hou)，購(gou)房(fang)(fang)人繳(jiao)納的(de)維(wei)(wei)修(xiu)(xiu)(xiu)基金是否會發生(sheng)變(bian)化(hua)取決于預售(shou)商品房(fang)(fang)的(de)總(zong)(zong)房(fang)(fang)價(jia)(jia)款(kuan)(kuan)是否發生(sheng)變(bian)化(hua)，如(ru)果總(zong)(zong)房(fang)(fang)價(jia)(jia)款(kuan)(kuan)發生(sheng)變(bian)化(hua)，則(ze)購(gou)房(fang)(fang)人應繳(jiao)納的(de)維(wei)(wei)修(xiu)(xiu)(xiu)基金隨之發生(sheng)變(bian)化(hua)；如(ru)果總(zong)(zong)房(fang)(fang)價(jia)(jia)款(kuan)(kuan)不(bu)發生(sheng)變(bian)化(hua)，則(ze)購(gou)房(fang)(fang)人應繳(jiao)納的(de)維(wei)(wei)修(xiu)(xiu)(xiu)基金不(bu)變(bian)。

商品房知識大講堂>>

F 新《辦法》的指向

45、什么是預售商品住宅？

預(yu)售(shou)商品住宅(zhai)是(shi)指房(fang)(fang)地產開發企(qi)業預(yu)售(shou)的(de)使用功能為住宅(zhai)的(de)期房(fang)(fang)。購房(fang)(fang)人確(que)定商品房(fang)(fang)項目為商品住宅(zhai)的(de)主要依(yi)據是(shi)政府主管部門頒發的(de)“五(wu)證”，“五(wu)證”是(shi)確(que)定房(fang)(fang)地產項目的(de)性質及使用功能的(de)法定依(yi)據，購房(fang)(fang)人應當仔細查(cha)驗。

46、TOWNHOUSE 及別墅是否屬于商品住宅？

是。因為使用功能均為住宅。但《辦法》的(de)公布(bu)對TOWNHOUSE和別(bie)墅的(de)計(ji)價方式基本(ben)沒有影響。因為，在(zai)現實生活(huo)中，TOWNHOUSE和別(bie)墅的(de)設計(ji)一般都是獨(du)門獨(du)院，不存在(zai)與(yu)其(qi)他購房人(ren)分攤(tan)公用建(jian)筑(zhu)(zhu)面積的(de)問題，其(qi)建(jian)筑(zhu)(zhu)面積一般情況下(xia)就等于套內建(jian)筑(zhu)(zhu)面積。所以，按照建(jian)筑(zhu)(zhu)面積或按套內建(jian)筑(zhu)(zhu)面積計(ji)價對TOWNHOUSE及(ji)別(bie)墅的(de)銷售基本(ben)沒有區(qu)別(bie)。

47、什么是現房商品房？

一般情況(kuang)下(xia)，現房商品(pin)房是指已(yi)經竣工，并經政府有關主(zhu)管部門驗收合格的商品(pin)房。現房是一種約定俗成的概念，不(bu)是一個法律(lv)概念。

48、所有的商品房都應當以套內建筑面積計價嗎？

不(bu)(bu)是。根(gen)據《北京(jing)市城市房(fang)地產轉讓管理(li)辦法》的規定，只(zhi)有(you)預售(shou)的商(shang)(shang)(shang)品住(zhu)(zhu)宅(zhai)應當按照套內(nei)建(jian)筑面積計價(jia)。預售(shou)的商(shang)(shang)(shang)品住(zhu)(zhu)宅(zhai)是指(zhi)房(fang)地產開發企業預售(shou)的使用(yong)功(gong)能(neng)為住(zhu)(zhu)宅(zhai)的商(shang)(shang)(shang)品房(fang)，該商(shang)(shang)(shang)品房(fang)包(bao)(bao)括(kuo)經濟適(shi)用(yong)住(zhu)(zhu)房(fang)，不(bu)(bu)包(bao)(bao)括(kuo)使用(yong)功(gong)能(neng)為商(shang)(shang)(shang)住(zhu)(zhu)的寫(xie)字樓(lou)、商(shang)(shang)(shang)鋪等商(shang)(shang)(shang)住(zhu)(zhu)商(shang)(shang)(shang)品房(fang)，也(ye)不(bu)(bu)包(bao)(bao)括(kuo)二手房(fang)及現售(shou)商(shang)(shang)(shang)品住(zhu)(zhu)宅(zhai)，更(geng)不(bu)(bu)包(bao)(bao)括(kuo)本市城鎮(zhen)(zhen)職工(gong)根(gen)據城鎮(zhen)(zhen)住(zhu)(zhu)房(fang)制(zhi)度改(gai)革政策(ce)購買的公有(you)住(zhu)(zhu)房(fang)、安居工(gong)程住(zhu)(zhu)房(fang)和集資合(he)作建(jian)設的住(zhu)(zhu)房(fang)。

G 其他相關問題

49、以套內建筑面積計價的經濟適用房進行轉讓時，應當以什么標準計算與周邊商品房均價的差價？

以套(tao)內(nei)建(jian)筑(zhu)面(mian)積計價的(de)經(jing)濟(ji)適用房(fang)進行轉讓時，應當按照該(gai)(gai)經(jing)濟(ji)適用房(fang)每平方米(mi)(mi)建(jian)筑(zhu)面(mian)積的(de)價款(kuan)計算與周邊商品房(fang)均價的(de)差價。該(gai)(gai)經(jing)濟(ji)適用房(fang)每平方米(mi)(mi)建(jian)筑(zhu)面(mian)積價款(kuan)＝購房(fang)總價款(kuan)÷產權證上(shang)登記的(de)建(jian)筑(zhu)面(mian)積。

50、《辦法》實施后，預售商品住宅的購房人如果與開發商協商以建筑面積計價，是否許可？

不(bu)允(yun)許(xu)。因為這是個強制性法(fa)律(lv)規(gui)范(fan)，而(er)非任意性法(fa)律(lv)規(gui)范(fan)。當事人必須遵守(shou)，不(bu)能自由選擇與(yu)約定。