無中介個人辦理二手房買賣全流程

-----買(mai)房沒過中(zhong)介，全程自(zi)己跑，免掉幾(ji)千(qian)塊(kuai)的中(zhong)介代辦費。

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雙方(fang)準備(bei)材料：

賣方：

（1）房(fang)屋所有權證

（2）土地使用權證

（3）夫(fu)妻(qi)雙(shuang)方身份(fen)證、戶口簿（芒果视频和本人(ren)頁）

（4）婚姻狀況證(zheng)明(ming)

①已婚的(de)提(ti)供結婚證

②未婚的到(dao)戶口所在地的民(min)政局開具單身證明

③離(li)(li)異后單(dan)身(shen)的離(li)(li)婚證(zheng)明(ming)、未(wei)(wei)再(zai)婚證(zheng)明(ming)或公(gong)證(zheng)的未(wei)(wei)再(zai)婚聲明(ming)（離(li)(li)婚證(zheng)或法(fa)院判決書(shu)等），另外(wai)還要去房(fang)(fang)管局(ju)對(dui)產(chan)權進行(xing)做一份析權（若(ruo)是(shi)這情況去房(fang)(fang)管局(ju)問下辦理手續(xu)就好）

④喪偶后單身的提供配偶死亡證明(ming)、未再婚證明(ming)或(huo)經公(gong)證的未再婚證明(ming)

（5）名(ming)下沒房子了的，也(ye)要(yao)開一(yi)個無(wu)房證明（有未成(cheng)年孩子的也(ye)要(yao)開孩子的無(wu)房證明）

（6）買房時的契稅發票，丟失的去房管局調出(chu)檔案

買方(fang)：夫妻雙方(fang)身份證、戶口簿（芒果视频和本人頁）；婚姻狀況(kuang)證明(ming)（和賣方(fang)類似）；到戶口所(suo)(suo)在地(di)和所(suo)(suo)買房子的(de)(de)(de)當(dang)地(di)，各開一次無房證明(ming)（有孩子的(de)(de)(de)也要(yao)(yao)(yao)開孩子的(de)(de)(de)；需要(yao)(yao)(yao)兩(liang)份：銀行(xing)貸款(kuan)和交契稅時候）；另外：選定(ding)好貸款(kuan)銀行(xing)，去該銀行(xing)的(de)(de)(de)總行(xing)，告訴人家(jia)為了買房子來開資金監管專用(yong)的(de)(de)(de)賬戶，人家(jia)會教你開個戶頭的(de)(de)(de)，買賣雙方(fang)都要(yao)(yao)(yao)開；以上(shang)材料最好都要(yao)(yao)(yao)復印4--5份以備(bei)無患。

好了，下面開始正式辦理了（買賣雙方夫妻均要到場）：

到房管局取“存量房買賣”的號排隊等候，等候期間賣方去測繪窗口打印測繪圖紙，叫到號后拿著資料到窗口開始辦理，辦理人員會很不耐煩的不停的要你各種資料，然后問你《存量房買賣合同》中各種要填的內容（交易價、交房日期、違約金等等，最好先雙方之前商定好，到時候問你啥就直接說出來填啥，要不人家會很不耐煩的，因為合同是電子檔，是他們來填的），然后開始不停的打印各種合同和協議了，您就開始不停的簽字按手印，最后給你很多原件，自己留存吧；下面帶著給你材料中的一個資金監管協議去所定的貸款銀行向監管賬戶打首付款，打款完銀行又會給你一個打款收據，拿著收據再去房管局換取首付款憑證；到此房管局方面暫時告一段落了，下面開始去貸款銀行辦理貸款了，此時要找個評估公司（均是指定資質公司，銀行也會推薦的）對房屋進行評估，出具評估報告，買賣雙方帶著評估報告等全部資料交給銀行（人家會留下需要的材料），雙方再簽訂一些合同和協議后就等著銀行審核和放款吧（期間沒啥事情要弄了，最快一個星期，慢的話二個月都不見得能放款出來）。放款后，賣方去銀行辦理所放款的監管手續，拿著手續再去銀行辦理存款憑證；有了存款憑證后就可以向房管局上交相關材料換取一張收件收據，8個工作日內審核，收件收據交給銀行，由銀行去領他項權證；期間要去交房屋契稅，帶著相關材料去審核交契稅（不交契稅是不給領他項權證的）；銀行領到他項權證后會把收件收據歸還給你，待8個工作(zuo)日內(nei)換取(qu)房產證。

二手房交易流程

1、買方咨詢

買賣(mai)雙方建立信息溝通(tong)渠道(dao)，買方了解(jie)房屋(wu)(wu)整體現狀及產權(quan)狀況，要(yao)求(qiu)賣(mai)方提供合法的證(zheng)件，包括房屋(wu)(wu)所(suo)有(you)權(quan)證(zheng)書、身份(fen)證(zheng)件及其(qi)它證(zheng)件。

2、簽合同

賣方提供了房(fang)屋的合法證件，買方可以交(jiao)納購房(fang)定金(交納(na)購房定(ding)金不(bu)是商品(pin)房買賣的必經(jing)程序)，買賣(mai)(mai)雙方簽訂房屋買賣(mai)(mai)合同(或(huo)稱房屋買賣契約)。買賣雙方(fang)通過協商(shang)，對房屋(wu)坐落位(wei)置、產權(quan)狀況(kuang)及成交價格(ge)、房屋(wu)交付時間、房屋(wu)交付、產權(quan)辦理等(deng)達(da)成一致意見(jian)后，雙方(fang)簽(qian)訂至少一式三份的房屋(wu)買賣合同。

3、辦理過戶

買賣雙(shuang)方共(gong)同(tong)向(xiang)(xiang)房(fang)地產(chan)交(jiao)易管(guan)理(li)部(bu)門提出申請，接受審查(cha)。買賣雙(shuang)方向(xiang)(xiang)房(fang)地產(chan)管(guan)理(li)部(bu)門提出申請手續(xu)后，管(guan)理(li)部(bu)門要查(cha)驗有(you)關證件，審查(cha)產(chan)權(quan)，對符合(he)上市條件的(de)(de)房(fang)屋準予辦理(li)過戶手續(xu)，對無產(chan)權(quan)或部(bu)分產(chan)權(quan)又未(wei)得到其他產(chan)權(quan)共(gong)有(you)人書面同(tong)意的(de)(de)情況拒絕申請，禁止上市交(jiao)易。

4、立契

房(fang)(fang)地(di)相關部門(men)根據交(jiao)易(yi)房(fang)(fang)屋的(de)(de)產權狀(zhuang)況(kuang)和購買對(dui)象，按交(jiao)易(yi)部門(men)事(shi)先設定的(de)(de)審批(pi)權限逐級申報審核批(pi)準后，交(jiao)易(yi)雙(shuang)方(fang)才能辦理(li)立契手續(xu)。現在北(bei)京(jing)市已取(qu)消了交(jiao)易(yi)過(guo)程中的(de)(de)房(fang)(fang)地(di)產賣契，即大家所俗(su)稱(cheng)的(de)(de)“白契”。

5、繳納稅費

稅(shui)費的(de)構成(cheng)(cheng)比較復雜，要根據(ju)交易房(fang)(fang)屋的(de)性(xing)質而(er)定。比如房(fang)(fang)改房(fang)(fang)、危改回遷房(fang)(fang)、經濟適(shi)用房(fang)(fang)與其它商品(pin)房(fang)(fang)的(de)稅(shui)費構成(cheng)(cheng)是不(bu)一樣的(de)。

6、辦理產權轉移過戶手續

交(jiao)易(yi)雙方在(zai)房(fang)地產(chan)交(jiao)易(yi)管(guan)理部門辦理完(wan)產(chan)權(quan)(quan)變更登(deng)記后，交(jiao)易(yi)材料移(yi)送到發證部門，買方憑領(ling)取房(fang)屋所有權(quan)(quan)證通知單到發證部門申領(ling)新的(de)產(chan)權(quan)(quan)證。

7、銀行貸款

對貸(dai)款的(de)買(mai)受人來說(shuo)在與賣(mai)方(fang)簽訂完房屋(wu)買(mai)賣(mai)合同(tong)(tong)后由買(mai)賣(mai)雙方(fang)共同(tong)(tong)到貸(dai)款銀行(xing)辦理貸(dai)款手(shou)續，銀行(xing)審核買(mai)方(fang)的(de)資信，對雙方(fang)欲(yu)交易的(de)房屋(wu)進行(xing)評(ping)估(gu)，以(yi)確定買(mai)方(fang)的(de)貸(dai)款額度，然后批準買(mai)方(fang)的(de)貸(dai)款，待(dai)雙方(fang)完成產權(quan)登記(ji)變(bian)更(geng)，買(mai)方(fang)領取房屋(wu)所有權(quan)證后，銀行(xing)將貸(dai)款一次(ci)性發(fa)放。

8、打余款完成交易

買方(fang)領(ling)取房(fang)屋(wu)(wu)所有(you)(you)權證、付清所有(you)(you)房(fang)款，賣方(fang)交付房(fang)屋(wu)(wu)并結清所有(you)(you)物業(ye)費后雙方(fang)的二手房(fang)屋(wu)(wu)買賣合同全(quan)部履行完畢。

二手房交易注意事項

1、房屋產權是否明晰

有(you)(you)(you)些房屋有(you)(you)(you)好多個共(gong)有(you)(you)(you)人(ren)，如有(you)(you)(you)繼承人(ren)共(gong)有(you)(you)(you)的、有(you)(you)(you)家庭共(gong)有(you)(you)(you)的、還有(you)(you)(you)夫妻共(gong)有(you)(you)(you)的，對此買(mai)受人(ren)應當和全部共(gong)有(you)(you)(you)人(ren)簽訂(ding)房屋買(mai)賣合(he)同。如果只是部分(fen)共(gong)有(you)(you)(you)人(ren)擅自處(chu)分(fen)共(gong)有(you)(you)(you)財產，買(mai)受人(ren)與其(qi)簽訂(ding)的買(mai)賣合(he)同未在其(qi)他共(gong)有(you)(you)(you)人(ren)同意的情況下(xia)一般是無效的。

2、土地情況是否清晰

二手房(fang)(fang)中買受(shou)人應注意土地(di)的使用性質，看(kan)是(shi)劃撥還是(shi)出讓，劃撥的土地(di)一般(ban)是(shi)無(wu)償使用，政府可無(wu)償收回，出讓是(shi)房(fang)(fang)主已繳納(na)了(le)土地(di)出讓金，買受(shou)人對房(fang)(fang)屋(wu)享有較完整的權利(li);還應(ying)注意土地(di)的(de)使用年限，如果一個(ge)房屋的(de)土地(di)使用權(quan)僅有40年，房主(zhu)已使用十(shi)來年，對于(yu)買(mai)受人來說是否還應該按同地段土地使用權為(wei)70年商品房(fang)的價(jia)格來衡量時(shi)，就有(you)點(dian)不劃(hua)算。

3、交易房屋是否在租

有些二手房(fang)在(zai)轉讓時，存在(zai)物上負擔(dan)，即還被(bei)別(bie)人(ren)租賃。如果(guo)買受人(ren)只看房(fang)產(chan)證(zheng)，只注重過戶手續，而不(bu)注意(yi)是否存在(zai)租賃時，買受人(ren)極有可能得到一個(ge)不(bu)能及時入住的或使用的房(fang)產(chan)。因為(wei)我國(guo)包括大部分國(guo)家均認可“買(mai)賣(mai)不破租(zu)賃(lin)”，也就是說房(fang)屋買(mai)賣(mai)合同不能對抗在先成立的租(zu)賃(lin)合同。這(zhe)一(yi)點在實際(ji)中被很多(duo)買(mai)受(shou)人(ren)及中介公司忽視，也被許多(duo)出賣(mai)人(ren)利用從而引(yin)起較多(duo)糾紛。

4、房屋手續是否齊全

房(fang)(fang)產證(zheng)是證(zheng)明房(fang)(fang)主對(dui)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)享(xiang)有(you)(you)(you)所有(you)(you)(you)權的(de)(de)惟一憑證(zheng)，沒有(you)(you)(you)房(fang)(fang)產證(zheng)的(de)(de)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)交(jiao)易時對(dui)買受人來說有(you)(you)(you)得不到(dao)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)的(de)(de)極大風險。房(fang)(fang)主可能有(you)(you)(you)房(fang)(fang)產證(zheng)而(er)將(jiang)其抵押(ya)或轉賣(mai)，即使現(xian)在沒有(you)(you)(you)將(jiang)來辦理(li)取得后，房(fang)(fang)主還可以抵押(ya)和轉賣(mai)。所以最好選擇有(you)(you)(you)房(fang)(fang)產證(zheng)的(de)(de)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)進行交(jiao)易。

5、福利房屋是否合法

房(fang)(fang)改(gai)房(fang)(fang)、安居(ju)工程、經濟適用房(fang)(fang)本身是一種福利性(xing)質的政策性(xing)住房(fang)(fang)，在轉讓(rang)時有一定(ding)限(xian)制(zhi)，而且這些房(fang)(fang)屋在土地(di)性(xing)質、房(fang)(fang)屋所有權范圍上有一定(ding)的國(guo)家規定(ding)，買受(shou)人(ren)購買時要避免買賣(mai)合同(tong)與國(guo)家法律沖突。

6、物管費用是否拖欠

有些房主在(zai)轉讓房屋時，其物業管(guan)理費(fei)，電費(fei)以(yi)及三氣(天然(ran)氣(qi)(qi)、暖氣(qi)(qi)、煤氣(qi)(qi))費(fei)用長期拖(tuo)欠，且已欠下數(shu)目不(bu)(bu)小的費(fei)用，買受人(ren)不(bu)(bu)知情購買了此房(fang)屋，所有費(fei)用買受人(ren)有可能要全部(bu)承擔。

7、市政規劃是否影響

有些房(fang)主出售(shou)二手房(fang)可能是已了解該房(fang)屋在5到10年(nian)左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等(deng)市政規劃情(qing)況，才(cai)急于出售(shou)，作為買受人在購買時應(ying)全面了(le)解(jie)詳細情(qing)況。

8、單位房屋是否侵權

一般(ban)單(dan)位(wei)的(de)(de)房屋(wu)有(you)成(cheng)本價的(de)(de)職(zhi)工(gong)住房，還有(you)標準價的(de)(de)職(zhi)工(gong)住房，二(er)者土地性質均為劃撥，轉(zhuan)(zhuan)讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的(de)(de)住房一般(ban)單(dan)位(wei)享(xiang)有(you)部分(fen)產權，職(zhi)工(gong)在轉(zhuan)(zhuan)讓時，單(dan)位(wei)享(xiang)有(you)優先購買(mai)權。買(mai)受人如(ru)果沒有(you)注意(yi)這(zhe)些(xie)可能(neng)會和房主一起(qi)侵犯(fan)單(dan)位(wei)的(de)(de)合法權益。

9、中介公司是否違規

有些中介公司違規提供中介服務，如(ru)在(zai)二手房貸款時(shi)，為買受(shou)(shou)人提供零首付的服務，即買受(shou)(shou)人所支付的全部購房款均可(ke)從銀行騙貸出來。買受(shou)(shou)人以為自己(ji)占了便宜(yi)，豈(qi)不知如(ru)果(guo)被銀行發現，所有(you)(you)的責任有(you)(you)可(ke)能自己(ji)都要承(cheng)擔。

10、合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。