無中介個人辦理二手房買賣全流程

-----買房沒過中(zhong)介，全程自己跑(pao)，免掉幾(ji)千塊的中(zhong)介代辦費。

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雙(shuang)方準備材料：

賣方：

（1）房屋所有權證(zheng)

（2）土地使用權證

（3）夫妻(qi)雙方身(shen)份(fen)證、戶(hu)口簿（芒(mang)果视频(pin)和(he)本(ben)人(ren)頁）

（4）婚姻狀況證明(ming)

①已(yi)婚的提供結(jie)婚證(zheng)

②未婚的到戶口所在(zai)地的民政局開具單身(shen)證明

③離異(yi)后單身的離婚證明、未再婚證明或公(gong)證的未再婚聲明（離婚證或法院(yuan)判決書(shu)等），另外(wai)還要去(qu)房管局對產權進(jin)行做一份析(xi)權（若是(shi)這(zhe)情況去(qu)房管局問下(xia)辦理(li)手續就好）

④喪偶(ou)后(hou)單身的提供配(pei)偶(ou)死亡證(zheng)(zheng)明(ming)、未(wei)再婚(hun)證(zheng)(zheng)明(ming)或經公證(zheng)(zheng)的未(wei)再婚(hun)證(zheng)(zheng)明(ming)

（5）名下(xia)沒房(fang)子(zi)了的，也要(yao)開(kai)一(yi)個無房(fang)證明(ming)（有未成年孩子(zi)的也要(yao)開(kai)孩子(zi)的無房(fang)證明(ming)）

（6）買房(fang)時的(de)契稅發票，丟(diu)失(shi)的(de)去房(fang)管局調出檔案(an)

買(mai)方(fang)：夫(fu)妻雙方(fang)身(shen)份證、戶(hu)(hu)口(kou)簿（芒果视频(pin)和本人(ren)頁）；婚姻(yin)狀(zhuang)況證明(ming)（和賣方(fang)類似）；到戶(hu)(hu)口(kou)所在(zai)地和所買(mai)房子(zi)的(de)當地，各開一次無房證明(ming)（有孩子(zi)的(de)也要(yao)開孩子(zi)的(de)；需要(yao)兩份：銀(yin)行貸款和交契(qi)稅(shui)時候）；另(ling)外：選定好(hao)(hao)貸款銀(yin)行，去該銀(yin)行的(de)總(zong)行，告(gao)訴(su)人(ren)家為了(le)買(mai)房子(zi)來(lai)開資金監管專(zhuan)用的(de)賬戶(hu)(hu)，人(ren)家會(hui)教你開個戶(hu)(hu)頭的(de)，買(mai)賣雙方(fang)都要(yao)開；以上材料最好(hao)(hao)都要(yao)復印4--5份以備無患。

好了，下面開始正式辦理了（買賣雙方夫妻均要到場）：

到房管局取“存量房買賣”的號排隊等候，等候期間賣方去測繪窗口打印測繪圖紙，叫到號后拿著資料到窗口開始辦理，辦理人員會很不耐煩的不停的要你各種資料，然后問你《存量房買賣合同》中各種要填的內容（交易價、交房日期、違約金等等，最好先雙方之前商定好，到時候問你啥就直接說出來填啥，要不人家會很不耐煩的，因為合同是電子檔，是他們來填的），然后開始不停的打印各種合同和協議了，您就開始不停的簽字按手印，最后給你很多原件，自己留存吧；下面帶著給你材料中的一個資金監管協議去所定的貸款銀行向監管賬戶打首付款，打款完銀行又會給你一個打款收據，拿著收據再去房管局換取首付款憑證；到此房管局方面暫時告一段落了，下面開始去貸款銀行辦理貸款了，此時要找個評估公司（均是指定資質公司，銀行也會推薦的）對房屋進行評估，出具評估報告，買賣雙方帶著評估報告等全部資料交給銀行（人家會留下需要的材料），雙方再簽訂一些合同和協議后就等著銀行審核和放款吧（期間沒啥事情要弄了，最快一個星期，慢的話二個月都不見得能放款出來）。放款后，賣方去銀行辦理所放款的監管手續，拿著手續再去銀行辦理存款憑證；有了存款憑證后就可以向房管局上交相關材料換取一張收件收據，8個工作日內審核，收件收據交給銀行，由銀行去領他項權證；期間要去交房屋契稅，帶著相關材料去審核交契稅（不交契稅是不給領他項權證的）；銀行領到他項權證后會把收件收據歸還給你，待8個工作日內換取房產證(zheng)。

二手房交易流程

1、買方咨詢

買賣雙方(fang)建立信(xin)息溝通(tong)渠(qu)道，買方(fang)了(le)解房屋(wu)整(zheng)體現狀及產(chan)權(quan)狀況，要求賣方(fang)提供合法的證(zheng)件，包括房屋(wu)所有權(quan)證(zheng)書、身份證(zheng)件及其它證(zheng)件。

2、簽合同

賣方提供了房屋的(de)合法證件(jian)，買方可以交納購(gou)房定金(交(jiao)納(na)購房定金不(bu)是商品房買賣的必經程序)，買賣(mai)雙(shuang)方簽訂房屋買賣(mai)合同(或稱(cheng)房屋買賣契約)。買賣(mai)雙(shuang)方(fang)通過協商，對房(fang)(fang)屋坐(zuo)落位置、產(chan)權(quan)狀況及(ji)成交價格、房(fang)(fang)屋交付(fu)時間(jian)、房(fang)(fang)屋交付(fu)、產(chan)權(quan)辦理等達成一致意見后(hou)，雙(shuang)方(fang)簽(qian)訂至少一式三份(fen)的房(fang)(fang)屋買賣(mai)合同。

3、辦理過戶

買賣雙方共(gong)(gong)同(tong)向房地產交易管(guan)(guan)理部(bu)(bu)門(men)提出申請，接受審(shen)(shen)查(cha)。買賣雙方向房地產管(guan)(guan)理部(bu)(bu)門(men)提出申請手續后(hou)，管(guan)(guan)理部(bu)(bu)門(men)要查(cha)驗有關證件，審(shen)(shen)查(cha)產權，對符(fu)合上市(shi)條件的房屋(wu)準予(yu)辦理過戶手續，對無產權或(huo)部(bu)(bu)分產權又未得到其他產權共(gong)(gong)有人書面同(tong)意的情況拒(ju)絕(jue)申請，禁止(zhi)上市(shi)交易。

4、立契

房地相(xiang)關部門(men)根據(ju)交(jiao)易房屋的(de)(de)產權(quan)狀(zhuang)況(kuang)和購買(mai)對象，按交(jiao)易部門(men)事先(xian)設定的(de)(de)審(shen)批權(quan)限逐級申(shen)報審(shen)核批準后，交(jiao)易雙方才能辦理立契(qi)手續。現(xian)在北(bei)京市已取消了交(jiao)易過程中的(de)(de)房地產賣契(qi)，即(ji)大家所(suo)俗稱的(de)(de)“白契”。

5、繳納稅費

稅費的(de)構(gou)成(cheng)比較復(fu)雜，要根據交易房(fang)(fang)屋的(de)性(xing)質而定。比如房(fang)(fang)改房(fang)(fang)、危改回(hui)遷房(fang)(fang)、經濟適用房(fang)(fang)與其它商品(pin)房(fang)(fang)的(de)稅費構(gou)成(cheng)是不一樣(yang)的(de)。

6、辦理產權轉移過戶手續

交易(yi)雙方在房地產交易(yi)管(guan)理部門(men)辦理完產權變(bian)更登(deng)記后(hou)，交易(yi)材(cai)料移(yi)送到(dao)發證(zheng)部門(men)，買方憑領取房屋(wu)所有權證(zheng)通知單到(dao)發證(zheng)部門(men)申領新的(de)產權證(zheng)。

7、銀行貸款

對貸(dai)款的買(mai)受人來說在與賣方(fang)簽(qian)訂(ding)完房(fang)屋(wu)買(mai)賣合(he)同后由買(mai)賣雙(shuang)(shuang)方(fang)共同到(dao)貸(dai)款銀(yin)行(xing)辦理(li)貸(dai)款手續，銀(yin)行(xing)審核買(mai)方(fang)的資(zi)信，對雙(shuang)(shuang)方(fang)欲交(jiao)易的房(fang)屋(wu)進行(xing)評估，以確定買(mai)方(fang)的貸(dai)款額度，然后批準買(mai)方(fang)的貸(dai)款，待(dai)雙(shuang)(shuang)方(fang)完成產權(quan)登(deng)記變(bian)更，買(mai)方(fang)領(ling)取房(fang)屋(wu)所有權(quan)證后，銀(yin)行(xing)將貸(dai)款一次(ci)性發放(fang)。

8、打余款完成交易

買方(fang)領取房(fang)屋所(suo)有(you)權證、付(fu)清所(suo)有(you)房(fang)款，賣方(fang)交付(fu)房(fang)屋并結清所(suo)有(you)物業(ye)費后(hou)雙方(fang)的二手房(fang)屋買賣合同全部履行完畢。

二手房交易注意事項

1、房屋產權是否明晰

有(you)(you)(you)些房屋(wu)(wu)有(you)(you)(you)好多個共(gong)有(you)(you)(you)人(ren)(ren)，如(ru)(ru)有(you)(you)(you)繼承人(ren)(ren)共(gong)有(you)(you)(you)的、有(you)(you)(you)家庭(ting)共(gong)有(you)(you)(you)的、還有(you)(you)(you)夫妻(qi)共(gong)有(you)(you)(you)的，對此買受(shou)人(ren)(ren)應(ying)當(dang)和全(quan)部(bu)共(gong)有(you)(you)(you)人(ren)(ren)簽(qian)訂(ding)房屋(wu)(wu)買賣(mai)合同(tong)(tong)。如(ru)(ru)果只(zhi)是(shi)部(bu)分共(gong)有(you)(you)(you)人(ren)(ren)擅自處分共(gong)有(you)(you)(you)財產，買受(shou)人(ren)(ren)與其簽(qian)訂(ding)的買賣(mai)合同(tong)(tong)未在其他共(gong)有(you)(you)(you)人(ren)(ren)同(tong)(tong)意(yi)的情況(kuang)下一般(ban)是(shi)無效(xiao)的。

2、土地情況是否清晰

二手(shou)房(fang)中買(mai)受(shou)人應注意(yi)土地的使用(yong)性(xing)質，看(kan)是(shi)(shi)劃撥還是(shi)(shi)出讓(rang)，劃撥的土地一(yi)般是(shi)(shi)無償使用(yong)，政府可無償收回，出讓(rang)是(shi)(shi)房(fang)主(zhu)已繳(jiao)納了土地出讓(rang)金(jin)，買(mai)受(shou)人對(dui)房(fang)屋享(xiang)有較完(wan)整的權(quan)利;還應注意土(tu)地(di)的使(shi)用年限，如果一(yi)個房屋(wu)的土(tu)地(di)使(shi)用權僅有40年(nian)，房主已使用十(shi)來(lai)年(nian)，對于買受人來(lai)說是否還應該(gai)按同地(di)段(duan)土(tu)地(di)使用權為70年商品房的價(jia)格來衡(heng)量時，就有點不劃算。

3、交易房屋是否在租

有些(xie)二手房在轉讓時(shi)，存在物上負(fu)擔，即還被別人租賃(lin)。如果買(mai)受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃(lin)時(shi)，買(mai)受人極有可(ke)(ke)能得到一(yi)個不能及時(shi)入住(zhu)的或使(shi)用(yong)的房產。因為我國(guo)包括大(da)部分國(guo)家均認可(ke)(ke)“買賣不破(po)租(zu)賃”，也就是說房屋買賣合(he)同不能對抗在先成立(li)的租(zu)賃合(he)同。這(zhe)一點在實際中(zhong)被很(hen)多(duo)買受人及(ji)中(zhong)介公司忽視，也被許多(duo)出賣人利用從而引起較多(duo)糾(jiu)紛(fen)。

4、房屋手續是否齊全

房(fang)產證是證明房(fang)主(zhu)對房(fang)屋(wu)享有(you)(you)(you)所有(you)(you)(you)權的惟一憑證，沒有(you)(you)(you)房(fang)產證的房(fang)屋(wu)交(jiao)易時對買受人來說有(you)(you)(you)得不到房(fang)屋(wu)的極大風險。房(fang)主(zhu)可能有(you)(you)(you)房(fang)產證而將其抵押或轉賣，即使(shi)現在沒有(you)(you)(you)將來辦理(li)取得后，房(fang)主(zhu)還可以抵押和轉賣。所以最(zui)好選擇有(you)(you)(you)房(fang)產證的房(fang)屋(wu)進行交(jiao)易。

5、福利房屋是否合法

房改房、安(an)居工程、經(jing)濟適(shi)用房本(ben)身是一種福利性質(zhi)的(de)政策性住房，在(zai)(zai)轉(zhuan)讓時(shi)有(you)一定(ding)限制，而且這些房屋在(zai)(zai)土地(di)性質(zhi)、房屋所有(you)權范圍上有(you)一定(ding)的(de)國(guo)家規(gui)定(ding)，買(mai)受(shou)人購買(mai)時(shi)要避(bi)免(mian)買(mai)賣(mai)合同與(yu)國(guo)家法律沖(chong)突。

6、物管費用是否拖欠

有些房(fang)主在(zai)轉讓房(fang)屋(wu)時(shi)，其物(wu)業管理費，電費以及三氣(天然(ran)氣(qi)(qi)、暖氣(qi)(qi)、煤氣(qi)(qi))費用(yong)長(chang)期拖欠(qian)，且已欠(qian)下數目(mu)不小(xiao)的費用(yong)，買(mai)受人(ren)不知情購(gou)買(mai)了此房屋，所有費用(yong)買(mai)受人(ren)有可能要(yao)全部承擔(dan)。

7、市政規劃是否影響

有(you)些房(fang)(fang)主(zhu)出售(shou)二手房(fang)(fang)可能是已了(le)解該房(fang)(fang)屋(wu)在5到(dao)10年左右(you)要面(mian)臨(lin)拆遷(qian)，或者房屋附近要建(jian)高層(ceng)住宅(zhai)，可能影響采光、價格等市(shi)政規劃情(qing)況(kuang)，才(cai)急于(yu)出售(shou)，作為買(mai)受人(ren)在(zai)購買(mai)時應全面(mian)了(le)解詳細情(qing)況(kuang)。

8、單位房屋是否侵權

一般單位(wei)(wei)的(de)房(fang)(fang)屋(wu)有(you)(you)成本(ben)價(jia)(jia)的(de)職工(gong)住(zhu)房(fang)(fang)，還有(you)(you)標準(zhun)(zhun)價(jia)(jia)的(de)職工(gong)住(zhu)房(fang)(fang)，二(er)者土(tu)地(di)(di)性質均為劃撥，轉讓時應繳(jiao)納(na)土(tu)地(di)(di)使用費。再者，對于(yu)標準(zhun)(zhun)價(jia)(jia)的(de)住(zhu)房(fang)(fang)一般單位(wei)(wei)享有(you)(you)部分產權(quan)，職工(gong)在轉讓時，單位(wei)(wei)享有(you)(you)優先購買(mai)權(quan)。買(mai)受人如果沒(mei)有(you)(you)注意這些(xie)可能會和(he)房(fang)(fang)主一起(qi)侵犯單位(wei)(wei)的(de)合法權(quan)益。

9、中介公司是否違規

有些中介公司違規提供(gong)中介服(fu)務(wu)，如在二手房貸款時(shi)，為買受人(ren)提供(gong)零首付(fu)的服(fu)務(wu)，即(ji)買受人(ren)所(suo)支付(fu)的全(quan)部購(gou)房款均可從銀行騙貸出來。買受人(ren)以為自己(ji)占了(le)便宜，豈不知如果被銀行發現，所(suo)有的責任有可能(neng)自己(ji)都要承擔(dan)。

10、合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。