1、給公司(si)取好名字，設定注冊資金及(ji)法(fa)人股東出資比例

2、到工(gong)商局核名(ming)

3、到銀(yin)行開戶，存入注冊資金

4、到會計事務(wu)所出驗資報告

5、到工商局(ju)申(shen)辦(ban)營業(ye)執照，需刻(ke)制公章(zhang)、財務章(zhang)、法人章(zhang)

6、到質量技術監督局處(chu)理組織機構代碼證

7、到地(di)點轄區稅務(wu)局處(chu)理國(guo)說(shuo)、地(di)稅的(de)稅務(wu)登(deng)記證(zheng)

8、到開戶銀行辦理基本開戶許可證【詳細>>】

1、買方咨詢

買賣(mai)(mai)雙方建立信息溝通渠道(dao)，買方了(le)解房(fang)屋(wu)整體現狀(zhuang)及產權狀(zhuang)況(kuang)，要求賣(mai)(mai)方提(ti)供(gong)合法的(de)證(zheng)(zheng)件，包括(kuo)房(fang)屋(wu)所有權證(zheng)(zheng)書、身(shen)份證(zheng)(zheng)件及其它證(zheng)(zheng)件。

2、簽合同

賣(mai)方(fang)(fang)提供了房(fang)(fang)屋(wu)的(de)合法證件，買(mai)(mai)方(fang)(fang)可以交納購房(fang)(fang)定(ding)金(交納購房(fang)(fang)定(ding)金不是商品房(fang)(fang)買(mai)(mai)賣(mai)的(de)必經程序)，買(mai)(mai)賣(mai)雙方(fang)(fang)簽(qian)訂(ding)房(fang)(fang)屋(wu)買(mai)(mai)賣(mai)合同(或(huo)稱房(fang)(fang)屋(wu)買(mai)(mai)賣(mai)契約)。買(mai)(mai)賣(mai)雙方(fang)(fang)通過協商，對房(fang)(fang)屋(wu)坐落位置(zhi)、產權(quan)狀況及成交價格、房(fang)(fang)屋(wu)交付時間、房(fang)(fang)屋(wu)交付、產權(quan)辦理等達成一致意見后(hou)，雙方(fang)(fang)簽(qian)訂(ding)至少一式三份的(de)房(fang)(fang)屋(wu)買(mai)(mai)賣(mai)合同。

3、辦理過戶

買賣雙方共同(tong)向(xiang)房地(di)產(chan)(chan)交易管理(li)部門(men)提(ti)出申(shen)請，接受審查(cha)。買賣雙方向(xiang)房地(di)產(chan)(chan)管理(li)部門(men)提(ti)出申(shen)請手續(xu)后，管理(li)部門(men)要查(cha)驗有(you)關證(zheng)件，審查(cha)產(chan)(chan)權(quan)，對(dui)符(fu)合上(shang)市(shi)條(tiao)件的房屋準(zhun)予辦理(li)過戶手續(xu)，對(dui)無產(chan)(chan)權(quan)或部分產(chan)(chan)權(quan)又未得(de)到其(qi)他產(chan)(chan)權(quan)共有(you)人書面同(tong)意(yi)的情(qing)況拒絕申(shen)請，禁止(zhi)上(shang)市(shi)交易。

4、立契

房(fang)(fang)地(di)相關部門根(gen)據(ju)交(jiao)(jiao)易房(fang)(fang)屋的(de)產權(quan)(quan)狀況(kuang)和購(gou)買(mai)對象，按交(jiao)(jiao)易部門事先(xian)設定的(de)審(shen)批權(quan)(quan)限逐(zhu)級申報(bao)審(shen)核(he)批準后(hou)，交(jiao)(jiao)易雙方才能(neng)辦理立契手續。現在北京市已取消了交(jiao)(jiao)易過程中的(de)房(fang)(fang)地(di)產賣契，即大家所(suo)俗稱(cheng)的(de)“白契”。

5、繳納稅費

稅費的(de)(de)構成比(bi)較復(fu)雜，要根據交易房(fang)(fang)屋的(de)(de)性(xing)質而(er)定。比(bi)如房(fang)(fang)改房(fang)(fang)、危改回遷房(fang)(fang)、經(jing)濟適用房(fang)(fang)與其它商品(pin)房(fang)(fang)的(de)(de)稅費構成是(shi)不一樣(yang)的(de)(de)。

6、辦理產權轉移過戶手續

交易雙方在房(fang)地產(chan)交易管理部(bu)門(men)辦理完(wan)產(chan)權變更登記后(hou)，交易材(cai)料移送到發證(zheng)部(bu)門(men)，買方憑領取(qu)房(fang)屋所有權證(zheng)通知(zhi)單到發證(zheng)部(bu)門(men)申領新的產(chan)權證(zheng)。

7、銀行貸款

對貸款(kuan)(kuan)的(de)買(mai)(mai)受人來說在(zai)與賣(mai)方(fang)(fang)簽訂完(wan)房屋(wu)買(mai)(mai)賣(mai)合同后由買(mai)(mai)賣(mai)雙(shuang)(shuang)方(fang)(fang)共同到貸款(kuan)(kuan)銀行(xing)辦理貸款(kuan)(kuan)手續(xu)，銀行(xing)審核買(mai)(mai)方(fang)(fang)的(de)資信，對雙(shuang)(shuang)方(fang)(fang)欲交易(yi)的(de)房屋(wu)進行(xing)評估，以確定買(mai)(mai)方(fang)(fang)的(de)貸款(kuan)(kuan)額度，然(ran)后批準買(mai)(mai)方(fang)(fang)的(de)貸款(kuan)(kuan)，待(dai)雙(shuang)(shuang)方(fang)(fang)完(wan)成(cheng)產權登記(ji)變更，買(mai)(mai)方(fang)(fang)領取房屋(wu)所有權證后，銀行(xing)將貸款(kuan)(kuan)一次性發(fa)放。

8、打余款完成交易

買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。【詳細>>】

契稅由買方交納(na)，交稅比(bi)例(li)是：

1、普通住宅應該交納成交價或是評估價的(de)1.5%的(de)契(qi)稅。

2、非(fei)普通住宅應(ying)該交(jiao)納成交(jiao)價或是評估價的(de)3%的(de)契稅。

過戶費用：

(1)契稅：90平方(fang)米(mi)以下首次購房的按1%繳(jiao)納；90—140平方(fang)米(mi)按房價(jia)1.5%繳(jiao)納；140平方(fang)米(mi)以上按房價(jia)3%繳(jiao)納買方(fang)承擔（二套房按3%收取）；

(2)營業稅：房屋(wu)產權取得滿五年的免征(zheng)，未超(chao)過五年的按房價5.8%繳納。賣(mai)方承擔；

(3)土地(di)增值稅(shui)：房(fang)(fang)屋產權取得滿五(wu)年的免征，未超過五(wu)年的按房(fang)(fang)價1%預繳納，按照(zhao)超率(lv)累進(jin)稅(shui)率(lv)計算，多(duo)退少補。賣方承擔；

(4)所得(de)稅：房(fang)屋(wu)(wu)產權取得(de)滿五年的免征，未超過五年的按房(fang)價1%或房(fang)屋(wu)(wu)原(yuan)值(zhi)—房(fang)屋(wu)(wu)現值(zhi)差(cha)額20%繳納。(房(fang)屋(wu)(wu)原(yuan)值(zhi)一般按上道契稅完稅額計(ji)算)賣(mai)方承擔(dan)；

(5)房屋交易(yi)手續費：按房屋建(jian)筑面積(ji)6元/平方(fang)米(mi)交納(na)雙(shuang)方(fang)承(cheng)擔；

(6)房屋產權登記費(fei)：80元。買方承擔；

(7)房屋評估費：按評估額0.5%。【詳細>>】

二手(shou)房中介(jie)(jie)服(fu)務費(fei)用是由房地(di)產中介(jie)(jie)服(fu)務機(ji)構按收(shou)(shou)費(fei)標(biao)準(zhun)統(tong)一收(shou)(shou)取，并且要(yao)開發票，依法納(na)稅。房地(di)產中介(jie)(jie)服(fu)務收(shou)(shou)費(fei)實行(xing)明(ming)碼標(biao)價制度，中介(jie)(jie)服(fu)務機(ji)構應該(gai)在其經營(ying)場所(suo)或者交(jiao)費(fei)地(di)點的(de)醒目位置公布(bu)它(ta)的(de)收(shou)(shou)費(fei)項(xiang)目、計(ji)費(fei)方法、服(fu)務內容和收(shou)(shou)費(fei)標(biao)準(zhun)等等。

1、中介費：一般現(xian)金按1%，貸款按2%計收(shou)中介費；

2、貸(dai)款服務費：按成交額1%收取(qu)；

3、擔保費(fei)：個別中介公司額外收取0.5%的交易保障服務(wu)費(fei)，俗稱“擔保費(fei)”；

4、代辦房地產(chan)登記服(fu)務收費，最高不超過500元(yuan)/宗；

5、代(dai)辦(ban)貸款服務收費，最(zui)高不(bu)超過300元/宗；

6、辦理房屋入住有關手續收費，最高不超過200元/宗。【詳細>>】

1、 行情調查

收集(ji)、調查、征詢買(mai)賣價格的(de)行(xing)(xing)情;房屋戶(hu)型比(bi)較(jiao);買(mai)賣雙方(fang)的(de)心理價格比(bi)較(jiao);有關(guan)政策變(bian)動的(de)影響;進行(xing)(xing)各種(zhong)形式(shi)的(de)信息(xi)發(fa)布活動等(deng)。

2、 使用狀況調查

收集、調查、征詢房屋座(zuo)落的環境、使(shi)用年限、是(shi)否(fou)隱瞞缺陷(xian);房屋內的頂(ding)、墻、地、門、窗及(ji)設(she)備等是(shi)否(fou)需要(yao)檢測或修復;設(she)備轉讓價格及(ji)有關費用是(shi)否(fou)結清;向物業管理單位查詢有無租賃(lin)、違章(zhang)搭(da)建、相鄰(lin)關系(xi)侵權，以及(ji)維修基金的繳(jiao)納和使(shi)用情(qing)況(kuang)等。

3、 權籍調查

向房地產交易(yi)(yi)調查(cha)、征詢所交易(yi)(yi)房屋權利(li)的(de)來源、現狀、有無抵押、有無權利(li)限(xian)制(zhi)等，做好(hao)書(shu)面記錄(lu);調查(cha)、征詢涉及(ji)權利(li)人的(de)處分(fen)要求(qiu)和條件;核實(shi)處分(fen)資格、權利(li)人和相關人的(de)身份及(ji)權利(li)等。

4、 確定成交意向

中(zhong)介公司有義務陪同(tong)雙方(fang)當事人實(shi)地踏勘房(fang)屋(wu)、設備、環境;約定(ding)洽談時間(jian)、確定(ding)買(mai)賣雙方(fang)的成(cheng)交(jiao)意(yi)向;出(chu)示(shi)和認定(ding)權籍資(zi)料(liao)、確定(ding)當事人身份;選擇合同(tong)文本，進行簽約指導、見證(zheng);如(ru)實(shi)告知成(cheng)交(jiao)雙方(fang)買(mai)賣合同(tong)的約定(ding)條(tiao)款和注意(yi)事項、履(lv)行方(fang)式、支付(fu)房(fang)款的方(fang)式等。

5、 辦理產權過戶

雙方當事人過戶手續資料收集、報告、確認、確權時間約定，代收代付應由客戶支付的稅、費，完成交易過戶、戶口遷移、房屋入住手續。【詳細>>】

1、雙方違約責任

違(wei)約(yue)金(jin)的比(bi)例有明(ming)(ming)確條款(kuan)注(zhu)明(ming)(ming)，合同(tong)中還應(ying)加入“買方在實際(ji)(ji)支(zhi)付應(ying)付款(kuan)之日(ri)起(賣方在實際(ji)(ji)交房之日(ri)起)規定期限內向(xiang)賣方(買方)支(zhi)付違(wei)約(yue)金(jin)”的條款(kuan)，以確保(bao)合同(tong)條款(kuan)的最終落實。

2、付款過戶時間

在(zai)實際操(cao)作中，買方(fang)(fang)會將房款分(fen)(fen)為首付(fu)和尾(wei)款兩部分(fen)(fen)在(zai)不(bu)同時間段(duan)打(da)給房主。因此，賣方(fang)(fang)需要明確買方(fang)(fang)的付(fu)款時間，而同時尾(wei)款的支付(fu)時間有賴于房產過戶的日(ri)期(qi)，因此買方(fang)(fang)有權利知道(dao)房產的過戶時間。

3、費用交接時間

要注明(ming)水、電、煤氣、物業、供(gong)暖等(deng)(deng)各項費(fei)用的(de)(de)(de)交接年月(yue)日(ri)。如果是公房交易，對(dui)于物業、供(gong)暖等(deng)(deng)費(fei)用的(de)(de)(de)交納時間和(he)標準，原(yuan)房主的(de)(de)(de)單(dan)位是否(fou)有(you)些既定要求和(he)更改，賣方需要作出的(de)(de)(de)配合和(he)買方需要簽(qian)署的(de)(de)(de)協議(yi)等(deng)(deng)，都應在合同中明(ming)確寫明(ming)。

4、代理費明細單

在合(he)同(tong)中只寫其占總房(fang)款的比例(li)，而并沒有(you)經(jing)紀(ji)公司代理費(fei)明細單，這中間就會存在信息(xi)的不對等，最終損(sun)害消費(fei)者的利益。因(yin)此買賣(mai)雙方在簽訂合(he)同(tong)時，一定要(yao)要(yao)求(qiu)經(jing)紀(ji)公司明確(que)寫明代理費(fei)的用途。

5、使用補充協議

買賣(mai)雙方(fang)在(zai)簽訂(ding)合(he)同時如果遇到合(he)同條款不(bu)明確，或需要進一步約定時，要在(zai)合(he)同相(xiang)關條款后(hou)的空(kong)白(bai)行或在(zai)合(he)同后(hou)填(tian)寫(xie)附加條款，將(jiang)合(he)同中對雙方(fang)的意(yi)思寫(xie)明，會減少后(hou)續階段因意(yi)思含混而造成的不(bu)便與(yu)麻煩。

6、必須見房主

現在有些經紀公司有“收購”業務，因此出現“一房多賣”的違規操作，最后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經紀公司的免責條款，即中介經紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任，而交了訂金的消費者只能忍氣吞聲。為此提醒消費者，如果此時您能夠行使自身權利，要求約見房主當面核實。【詳細>>】

1、門店駐守：中介門店(dian)里(li)留兩(liang)個人值(zhi)班，就是為了坐等客戶(hu)上(shang)門，有的客戶(hu)會主動上(shang)門來找房(fang)子。有客戶(hu)上(shang)門，就要熱(re)情相迎(ying)。

2、派單：派單也(ye)稱為掃樓，掃樓是獲取客戶資源的重(zhong)要(yao)途徑(jing)，不過房產經(jing)紀人(ren)出入小區需要(yao)與門衛(wei)進行一番斗智斗勇。

3、傳統媒體廣告：在報(bao)紙(zhi)(zhi)上登刊一些(xie)房源信息，可以吸引一些(xie)客戶。不過報(bao)紙(zhi)(zhi)這種(zhong)方(fang)式也(ye)分城市，成本較高，效果也(ye)不太明顯(xian)。

4、轉介紹客戶：這個(ge)一般是針對從業時(shi)(shi)間(jian)較長的(de)房產經紀人，自身積(ji)累了一些(xie)老客戶(hu)，對已(yi)經成交的(de)或(huo)以前未(wei)成交的(de)客戶(hu)進行時(shi)(shi)常性的(de)回訪(fang)，說不(bu)準會有意想(xiang)不(bu)到的(de)收獲呢(ni)。老客戶(hu)會為你介紹(shao)他的(de)朋友、同(tong)事過(guo)來。甚(shen)至有的(de)經紀人什么都不(bu)用做(zuo)，一個(ge)月還能固定拿到兩個(ge)轉介紹(shao)成交的(de)客戶(hu)。

5、社區駐守：在(zai)人流量大(da)的(de)(de)路(lu)口、大(da)型商場門口、小(xiao)區門口派發廣告，或者(zhe)(zhe)在(zai)剛開盤(pan)的(de)(de)售樓處駐守，這里(li)會(hui)有大(da)量的(de)(de)購房者(zhe)(zhe)，這也是客源聚集(ji)地。

6、打電話：作為銷售人員(yuan)，打(da)電話也(ye)(ye)是必備技(ji)能，房產(chan)經(jing)紀人每天平均(jun)要打(da)上一二百個(ge)電話。打(da)電話也(ye)(ye)有技(ji)巧(qiao)性(xing)的去推薦房源，不過這需要長期堅持，方能看(kan)到(dao)效果的。

7、公司的租賃合同：可以打中介公司租賃合同里的租客電話，詢問一下租客的情況，比如租客是否需要換房，或者是否需要買房。這樣在回訪客戶的同時，也能挖掘出有租房或者買房需求的客戶。【詳細>>】