1、給公司(si)取好名(ming)字，設定注冊資(zi)金及法人(ren)股東(dong)出資(zi)比例

2、到(dao)工(gong)商局核名

3、到銀(yin)行開(kai)戶，存(cun)入注冊資金(jin)

4、到(dao)會計(ji)事務所出驗(yan)資報告

5、到(dao)工商局申辦(ban)營業(ye)執照，需刻制公章、財務章、法人(ren)章

6、到質量技術(shu)監督局處理組織機(ji)構(gou)代碼證

7、到(dao)地點(dian)轄區稅務(wu)局處(chu)理國(guo)說、地稅的稅務(wu)登(deng)記證

8、到開戶銀行辦理基本開戶許可證【詳細>>】

1、買方咨詢

買賣(mai)雙方(fang)建立信(xin)息溝通渠道，買方(fang)了解(jie)房屋整體現狀(zhuang)及產權狀(zhuang)況，要求賣(mai)方(fang)提供合法的證件，包(bao)括房屋所(suo)有權證書、身份證件及其它證件。

2、簽合同

賣(mai)方提供了房(fang)(fang)屋的合(he)法證件，買(mai)方可以交(jiao)(jiao)納購房(fang)(fang)定金(交(jiao)(jiao)納購房(fang)(fang)定金不(bu)是(shi)商品房(fang)(fang)買(mai)賣(mai)的必(bi)經程序)，買(mai)賣(mai)雙(shuang)方簽(qian)訂(ding)房(fang)(fang)屋買(mai)賣(mai)合(he)同(tong)(或稱房(fang)(fang)屋買(mai)賣(mai)契約)。買(mai)賣(mai)雙(shuang)方通過(guo)協商，對(dui)房(fang)(fang)屋坐落位置、產權狀況及成(cheng)交(jiao)(jiao)價格、房(fang)(fang)屋交(jiao)(jiao)付時間、房(fang)(fang)屋交(jiao)(jiao)付、產權辦理(li)等達(da)成(cheng)一(yi)致意見后(hou)，雙(shuang)方簽(qian)訂(ding)至少一(yi)式三份的房(fang)(fang)屋買(mai)賣(mai)合(he)同(tong)。

3、辦理過戶

買賣(mai)雙方共同向房(fang)地產(chan)(chan)交易(yi)管(guan)理(li)部(bu)門(men)提出(chu)申請(qing)，接受審查(cha)。買賣(mai)雙方向房(fang)地產(chan)(chan)管(guan)理(li)部(bu)門(men)提出(chu)申請(qing)手續后，管(guan)理(li)部(bu)門(men)要查(cha)驗有(you)關證件(jian)，審查(cha)產(chan)(chan)權(quan)，對符(fu)合上市條件(jian)的房(fang)屋(wu)準(zhun)予辦(ban)理(li)過戶手續，對無產(chan)(chan)權(quan)或部(bu)分產(chan)(chan)權(quan)又未得到其他(ta)產(chan)(chan)權(quan)共有(you)人書面(mian)同意的情況拒(ju)絕申請(qing)，禁止上市交易(yi)。

4、立契

房(fang)地相關部門根據交易(yi)房(fang)屋的產權(quan)狀況和購買(mai)對象，按交易(yi)部門事(shi)先設定的審批權(quan)限逐(zhu)級申報審核批準(zhun)后，交易(yi)雙方才能辦理立契手(shou)續。現(xian)在北京(jing)市已(yi)取(qu)消了(le)交易(yi)過(guo)程中(zhong)的房(fang)地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。

5、繳納稅費

稅(shui)費的構成比較(jiao)復雜，要(yao)根(gen)據交易房(fang)屋的性質而定。比如房(fang)改房(fang)、危改回遷(qian)房(fang)、經濟適(shi)用(yong)房(fang)與其(qi)它商品房(fang)的稅(shui)費構成是不一樣的。

6、辦理產權轉移過戶手續

交易雙方在房地產交易管理部(bu)門(men)辦理完產權變更(geng)登(deng)記后，交易材料移(yi)送到(dao)發(fa)證部(bu)門(men)，買方憑領(ling)取(qu)房屋(wu)所有(you)權證通知單到(dao)發(fa)證部(bu)門(men)申領(ling)新(xin)的產權證。

7、銀行貸款

對(dui)貸(dai)款(kuan)的(de)買(mai)(mai)(mai)受人(ren)來說(shuo)在與賣方(fang)(fang)(fang)簽訂(ding)完房(fang)(fang)屋(wu)買(mai)(mai)(mai)賣合同(tong)后(hou)由買(mai)(mai)(mai)賣雙方(fang)(fang)(fang)共同(tong)到貸(dai)款(kuan)銀行(xing)(xing)辦理貸(dai)款(kuan)手續，銀行(xing)(xing)審核買(mai)(mai)(mai)方(fang)(fang)(fang)的(de)資信(xin)，對(dui)雙方(fang)(fang)(fang)欲交易的(de)房(fang)(fang)屋(wu)進行(xing)(xing)評估，以(yi)確定買(mai)(mai)(mai)方(fang)(fang)(fang)的(de)貸(dai)款(kuan)額度，然后(hou)批(pi)準買(mai)(mai)(mai)方(fang)(fang)(fang)的(de)貸(dai)款(kuan)，待雙方(fang)(fang)(fang)完成產權登記變更，買(mai)(mai)(mai)方(fang)(fang)(fang)領(ling)取房(fang)(fang)屋(wu)所有(you)權證后(hou)，銀行(xing)(xing)將貸(dai)款(kuan)一次性(xing)發放。

8、打余款完成交易

買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。【詳細>>】

契稅由買方(fang)交納，交稅比例是：

1、普(pu)通住宅應該交(jiao)納成交(jiao)價或是評估價的(de)(de)1.5%的(de)(de)契稅。

2、非普通住宅應該交(jiao)納成交(jiao)價(jia)或是評估價(jia)的(de)3%的(de)契稅(shui)。

過戶費用：

(1)契稅：90平方(fang)米以下首次(ci)購(gou)房(fang)的按1%繳納；90—140平方(fang)米按房(fang)價(jia)1.5%繳納；140平方(fang)米以上(shang)按房(fang)價(jia)3%繳納買方(fang)承擔（二(er)套房(fang)按3%收(shou)取）；

(2)營業(ye)稅(shui)：房屋產權取得滿五(wu)年(nian)的免征，未超(chao)過五(wu)年(nian)的按房價5.8%繳納。賣(mai)方(fang)承(cheng)擔；

(3)土(tu)地增值稅：房屋(wu)產權取得滿五年(nian)的免征(zheng)，未超過五年(nian)的按(an)房價1%預繳(jiao)納，按(an)照超率累進稅率計算，多(duo)退(tui)少補。賣方承擔；

(4)所得(de)稅(shui)：房屋(wu)(wu)產權取得(de)滿五年的(de)免(mian)征，未超過(guo)五年的(de)按房價1%或房屋(wu)(wu)原值—房屋(wu)(wu)現值差額(e)(e)20%繳(jiao)納。(房屋(wu)(wu)原值一般按上(shang)道契(qi)稅(shui)完(wan)稅(shui)額(e)(e)計算)賣(mai)方承(cheng)擔；

(5)房屋交易手續費(fei)：按房屋建(jian)筑面積(ji)6元/平方米交納雙方承擔；

(6)房(fang)屋產權登記費：80元。買方承擔(dan)；

(7)房屋評估費：按評估額0.5%。【詳細>>】

二手(shou)房中介(jie)服(fu)務(wu)費(fei)(fei)用是(shi)由房地產中介(jie)服(fu)務(wu)機構按收費(fei)(fei)標(biao)(biao)準(zhun)統一收取，并且要開發票，依法(fa)納稅。房地產中介(jie)服(fu)務(wu)收費(fei)(fei)實行明碼(ma)標(biao)(biao)價制度(du)，中介(jie)服(fu)務(wu)機構應(ying)該在其經(jing)營場所或者交費(fei)(fei)地點的(de)醒目位置公布它(ta)的(de)收費(fei)(fei)項目、計費(fei)(fei)方法(fa)、服(fu)務(wu)內容和收費(fei)(fei)標(biao)(biao)準(zhun)等等。

1、中介費：一(yi)般(ban)現金(jin)按(an)1%，貸款(kuan)按(an)2%計收中介費；

2、貸款服務(wu)費：按(an)成交額(e)1%收取(qu)；

3、擔保費(fei)：個別中介公司(si)額(e)外收取0.5%的交易(yi)保障服務費(fei)，俗稱(cheng)“擔保費(fei)”；

4、代辦(ban)房地(di)產登(deng)記服務收費，最高(gao)不超過500元/宗；

5、代辦(ban)貸款服務(wu)收費，最高不超過300元/宗；

6、辦理房屋入住有關手續收費，最高不超過200元/宗。【詳細>>】

1、 行情調查

收集(ji)、調查(cha)、征(zheng)詢買賣價(jia)格的(de)行情;房屋戶型比(bi)較(jiao);買賣雙方的(de)心理價(jia)格比(bi)較(jiao);有關政策變動的(de)影響(xiang);進(jin)行各種形(xing)式的(de)信(xin)息發(fa)布(bu)活(huo)動等。

2、 使用狀況調查

收集、調查(cha)(cha)、征詢房屋座落的(de)環境、使(shi)用年限、是否(fou)(fou)隱瞞缺陷;房屋內的(de)頂、墻、地、門(men)、窗(chuang)及設(she)備等(deng)(deng)是否(fou)(fou)需要檢測或修復;設(she)備轉讓價格及有關費(fei)用是否(fou)(fou)結清;向物(wu)業管理單位(wei)查(cha)(cha)詢有無租賃、違章搭(da)建、相鄰關系侵權(quan)，以及維修基金的(de)繳納和使(shi)用情況等(deng)(deng)。

3、 權籍調查

向房地產交易調查、征詢所交易房屋權(quan)利的來源(yuan)、現狀、有無(wu)抵押、有無(wu)權(quan)利限制等，做好書面記(ji)錄;調查、征詢涉(she)及權(quan)利人(ren)(ren)的處(chu)(chu)分(fen)要求和(he)條件;核實處(chu)(chu)分(fen)資格、權(quan)利人(ren)(ren)和(he)相關人(ren)(ren)的身份及權(quan)利等。

4、 確定成交意向

中介公司有義務陪同(tong)雙(shuang)(shuang)方(fang)當事人實(shi)地踏(ta)勘房屋(wu)、設備(bei)、環境;約定(ding)洽談時間、確定(ding)買賣雙(shuang)(shuang)方(fang)的(de)成(cheng)交(jiao)意(yi)向;出示(shi)和(he)認定(ding)權籍資料、確定(ding)當事人身份;選擇合(he)同(tong)文本，進行(xing)簽約指(zhi)導、見證;如(ru)實(shi)告(gao)知成(cheng)交(jiao)雙(shuang)(shuang)方(fang)買賣合(he)同(tong)的(de)約定(ding)條款和(he)注意(yi)事項(xiang)、履行(xing)方(fang)式、支付房款的(de)方(fang)式等(deng)。

5、 辦理產權過戶

雙方當事人過戶手續資料收集、報告、確認、確權時間約定，代收代付應由客戶支付的稅、費，完成交易過戶、戶口遷移、房屋入住手續。【詳細>>】

1、雙方違約責任

違約金(jin)的(de)比例有明確條款注明，合同中(zhong)還應加入“買方(fang)(fang)在(zai)實(shi)際支付應付款之(zhi)日(ri)起(賣(mai)方(fang)(fang)在(zai)實(shi)際交房之(zhi)日(ri)起)規定(ding)期限內(nei)向(xiang)賣(mai)方(fang)(fang)(買方(fang)(fang))支付違約金(jin)”的(de)條款，以(yi)確保合同條款的(de)最(zui)終落實(shi)。

2、付款過戶時間

在(zai)實際(ji)操作(zuo)中，買(mai)方(fang)會將房(fang)款分為(wei)首付(fu)(fu)和尾款兩部分在(zai)不(bu)同時(shi)間(jian)段(duan)打(da)給房(fang)主。因此，賣方(fang)需要明確(que)買(mai)方(fang)的(de)付(fu)(fu)款時(shi)間(jian)，而同時(shi)尾款的(de)支付(fu)(fu)時(shi)間(jian)有賴于(yu)房(fang)產過戶(hu)的(de)日期，因此買(mai)方(fang)有權(quan)利知(zhi)道房(fang)產的(de)過戶(hu)時(shi)間(jian)。

3、費用交接時間

要(yao)注明水、電、煤氣(qi)、物(wu)業、供暖等各項費(fei)用的(de)(de)交(jiao)接年月日。如果是公房交(jiao)易，對于物(wu)業、供暖等費(fei)用的(de)(de)交(jiao)納時(shi)間和(he)標準，原房主的(de)(de)單位是否有些既定要(yao)求和(he)更改，賣(mai)方需(xu)要(yao)作出的(de)(de)配(pei)合和(he)買方需(xu)要(yao)簽署的(de)(de)協議等，都應(ying)在合同中明確寫明。

4、代理費明細單

在(zai)合(he)同(tong)中只寫(xie)其占總(zong)房款的(de)比例，而(er)并沒有經紀公(gong)司代(dai)理(li)費(fei)明(ming)細單，這中間就會存(cun)在(zai)信息的(de)不對等(deng)，最終損(sun)害消費(fei)者(zhe)的(de)利益。因此(ci)買賣雙方在(zai)簽(qian)訂(ding)合(he)同(tong)時，一定要要求經紀公(gong)司明(ming)確寫(xie)明(ming)代(dai)理(li)費(fei)的(de)用(yong)途。

5、使用補充協議

買賣雙(shuang)方在簽訂合(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)時如果遇到(dao)合(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)條(tiao)款不(bu)明確，或需要進一步(bu)約定時，要在合(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)相(xiang)關條(tiao)款后(hou)(hou)的(de)空(kong)白行或在合(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)后(hou)(hou)填寫附加條(tiao)款，將合(he)(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)中(zhong)對雙(shuang)方的(de)意(yi)思寫明，會減少(shao)后(hou)(hou)續階段(duan)因意(yi)思含混而造成的(de)不(bu)便(bian)與麻(ma)煩。

6、必須見房主

現在有些經紀公司有“收購”業務，因此出現“一房多賣”的違規操作，最后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經紀公司的免責條款，即中介經紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任，而交了訂金的消費者只能忍氣吞聲。為此提醒消費者，如果此時您能夠行使自身權利，要求約見房主當面核實。【詳細>>】

1、門店駐守：中介門(men)店里(li)留兩個人(ren)值(zhi)班(ban)，就(jiu)是(shi)為(wei)了坐(zuo)等客戶上門(men)，有(you)(you)的(de)客戶會主動上門(men)來找房子(zi)。有(you)(you)客戶上門(men)，就(jiu)要熱(re)情(qing)相迎。

2、派單：派(pai)單也稱為掃樓(lou)，掃樓(lou)是獲取(qu)客戶資源的重要(yao)途(tu)徑，不過房產經紀人出入小區需要(yao)與門(men)衛(wei)進行一番斗智(zhi)斗勇(yong)。

3、傳統媒體廣告：在報紙(zhi)上登(deng)刊一些房(fang)源信息，可以吸引一些客戶。不過報紙(zhi)這種方(fang)式(shi)也分城市，成本較(jiao)高，效果(guo)也不太(tai)明(ming)顯(xian)。

4、轉介紹客戶：這個(ge)一般是針(zhen)對從業時(shi)(shi)間較長(chang)的(de)房產經(jing)(jing)紀(ji)(ji)人，自身積累了一些老(lao)客戶，對已經(jing)(jing)成(cheng)交的(de)或以前未成(cheng)交的(de)客戶進(jin)行(xing)時(shi)(shi)常(chang)性的(de)回(hui)訪，說不準會(hui)有意想不到(dao)的(de)收獲呢。老(lao)客戶會(hui)為你(ni)介紹(shao)他的(de)朋友、同事過(guo)來。甚至有的(de)經(jing)(jing)紀(ji)(ji)人什(shen)么都不用(yong)做，一個(ge)月(yue)還能固(gu)定拿到(dao)兩個(ge)轉介紹(shao)成(cheng)交的(de)客戶。

5、社區駐守：在(zai)人(ren)流量大(da)的路(lu)口(kou)、大(da)型(xing)商場(chang)門口(kou)、小(xiao)區(qu)門口(kou)派發(fa)廣告，或者在(zai)剛(gang)開盤的售樓處駐守，這(zhe)里會有大(da)量的購(gou)房者，這(zhe)也是(shi)客源聚集地(di)。

6、打電話：作為銷(xiao)售人員，打(da)電(dian)話(hua)也是(shi)必備技(ji)能，房(fang)產經紀人每天平均要打(da)上一二百個電(dian)話(hua)。打(da)電(dian)話(hua)也有技(ji)巧性的去推薦房(fang)源，不過這需要長期堅(jian)持，方能看到效果的。

7、公司的租賃合同：可以打中介公司租賃合同里的租客電話，詢問一下租客的情況，比如租客是否需要換房，或者是否需要買房。這樣在回訪客戶的同時，也能挖掘出有租房或者買房需求的客戶。【詳細>>】