商業地產策劃和住宅地產策劃的本質區別

1、功能區別

住(zhu)宅的(de)功(gong)能(neng)(neng)(neng)(neng)(neng)要(yao)求(qiu)較為(wei)(wei)單一(yi)，主要(yao)就(jiu)(jiu)是(shi)滿(man)足(zu)人(ren)們(men)的(de)居住(zhu)功(gong)能(neng)(neng)(neng)(neng)(neng)，為(wei)(wei)人(ren)們(men)提供一(yi)個能(neng)(neng)(neng)(neng)(neng)夠(gou)遮(zhe)風檔雨的(de)休憩(qi)之所。而(er)商(shang)業所要(yao)承載(zai)(zai)的(de)功(gong)能(neng)(neng)(neng)(neng)(neng)就(jiu)(jiu)較為(wei)(wei)復(fu)雜(za)，商(shang)業地(di)產(chan)最(zui)一(yi)般的(de)功(gong)能(neng)(neng)(neng)(neng)(neng)是(shi)作為(wei)(wei)商(shang)品流(liu)通(tong)的(de)基礎(chu)設(she)施，承擔商(shang)品的(de)流(liu)通(tong)展(zhan)示功(gong)能(neng)(neng)(neng)(neng)(neng)，對(dui)人(ren)而(er)言(yan)就(jiu)(jiu)是(shi)滿(man)足(zu)人(ren)們(men)的(de)購(gou)物(wu)需(xu)求(qiu)。同時商(shang)業地(di)產(chan)還(huan)可以承載(zai)(zai)其他功(gong)能(neng)(neng)(neng)(neng)(neng)，例如餐飲功(gong)能(neng)(neng)(neng)(neng)(neng)、娛樂功(gong)能(neng)(neng)(neng)(neng)(neng)、休閑功(gong)能(neng)(neng)(neng)(neng)(neng)、商(shang)務功(gong)能(neng)(neng)(neng)(neng)(neng)等等，就(jiu)(jiu)因為(wei)(wei)商(shang)業地(di)產(chan)的(de)功(gong)能(neng)(neng)(neng)(neng)(neng)要(yao)求(qiu)靈活多變(bian)，故導致對(dui)其的(de)操(cao)控也就(jiu)(jiu)相對(dui)復(fu)雜(za)。

2、地段區別

房地(di)產(chan)因(yin)其(qi)不(bu)(bu)(bu)可移動(dong)性，因(yin)此不(bu)(bu)(bu)論住(zhu)宅還(huan)是(shi)商(shang)(shang)業(ye)(ye)，對地(di)段(duan)的(de)要求(qiu)(qiu)都比較高(gao)，而(er)(er)商(shang)(shang)業(ye)(ye)更之為(wei)甚。相對而(er)(er)言，住(zhu)宅選擇地(di)段(duan)的(de)彈性空(kong)間更大，不(bu)(bu)(bu)論城市(shi)中(zhong)心，還(huan)是(shi)城市(shi)郊(jiao)區(qu)(qu)，抑或(huo)荒(huang)郊(jiao)野(ye)嶺(ling)，均可開發住(zhu)宅。而(er)(er)商(shang)(shang)業(ye)(ye)則不(bu)(bu)(bu)同(tong)，商(shang)(shang)業(ye)(ye)一旦離開城區(qu)(qu)，來(lai)到郊(jiao)外，就需要對商(shang)(shang)業(ye)(ye)的(de)經(jing)營內容、業(ye)(ye)態進行檢討。例(li)如(ru)(ru)適(shi)應于城區(qu)(qu)的(de)零(ling)售百貨如(ru)(ru)果(guo)來(lai)到郊(jiao)外就生存(cun)(cun)渺茫。商(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)的(de)植(zhi)樹原理(li)，首(shou)先就是(shi)立地(di)分析。如(ru)(ru)果(guo)地(di)選錯了，那必(bi)定難以(yi)生存(cun)(cun)。商(shang)(shang)業(ye)(ye)對“易(yi)達性”的(de)要求(qiu)(qiu)很高(gao)，項目最好處在道路十字路口(kou)或(huo)緊鄰(lin)干道，客流、人(ren)流、車流穿行方便，這樣才能增(zeng)加顧(gu)客的(de)光顧(gu)可能。

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3、客戶區別

住宅地產涉(she)及客(ke)戶(hu)層面(mian)(mian)較窄，而(er)(er)商業地產涉(she)及客(ke)戶(hu)層面(mian)(mian)較寬。住宅的目標(biao)客(ke)戶(hu)一(yi)般分為兩類，一(yi)種是(shi)投資型客(ke)戶(hu)，一(yi)種是(shi)自用型客(ke)戶(hu)。投資性客(ke)戶(hu)乃是(shi)依靠買后出(chu)租及房產升值獲利。而(er)(er)自用型客(ke)戶(hu)乃是(shi)買后自用（不(bu)論過渡型居(ju)住還是(shi)永(yong)久性居(ju)住）。

但商(shang)業(ye)地(di)產(chan)的客戶(hu)(hu)則包(bao)括了經(jing)營(ying)(ying)商(shang)戶(hu)(hu)、商(shang)鋪(pu)投資者(zhe)(zhe)和目標消費者(zhe)(zhe)三(san)類人群。經(jing)營(ying)(ying)商(shang)戶(hu)(hu)又(you)可以分為(wei)主(zhu)力店、次主(zhu)力店、旗艦品牌店及普(pu)通品牌店，下表為(wei)某購(gou)物中心的目標商(shang)戶(hu)(hu)分類，可以看(kan)出各類商(shang)戶(hu)(hu)對物業(ye)的要求都(dou)不盡(jin)一(yi)致。

4、操作復雜性區別

從開(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)的(de)(de)地(di)產開(kai)發(fa)(fa)角(jiao)度來講，商(shang)(shang)業(ye)操(cao)作的(de)(de)復雜(za)性甚之于住(zhu)宅。對(dui)于住(zhu)宅而(er)言，開(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)將住(zhu)宅賣出后基本就萬事大吉了，住(zhu)宅的(de)(de)使用(yong)(yong)價值就開(kai)始在(zai)消費(fei)者手中(zhong)體現。而(er)商(shang)(shang)業(ye)地(di)產在(zai)銷售過后，是(shi)(shi)(shi)不能(neng)直(zhi)接進行消費(fei)的(de)(de)，這時的(de)(de)商(shang)(shang)業(ye)地(di)產項目(mu)在(zai)某種程度上是(shi)(shi)(shi)不具備使用(yong)(yong)價值的(de)(de)，它(ta)還(huan)要進行招商(shang)(shang)才能(neng)運營使用(yong)(yong)。而(er)招商(shang)(shang)運營乃是(shi)(shi)(shi)商(shang)(shang)業(ye)地(di)產的(de)(de)生死環節(jie)，稍有不甚，便會將商(shang)(shang)業(ye)帶入萬劫不覆的(de)(de)深淵(yuan)。例如國(guo)內的(de)(de)很多商(shang)(shang)業(ye)就是(shi)(shi)(shi)沒有處理好招商(shang)(shang)與銷售之間(jian)的(de)(de)關系而(er)導致項目(mu)夭折的(de)(de)。

5、物業要求區別

住宅對物業的要求相對簡單，只要能滿足居住的功能就可以，對層高、荷載等的要求也不高。但對于商業地產而言，對物業的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細致的要求，任何一點的差池都有可能影響商業地產項目的生存。不同的商業業態，對物業的要求不同，一般百貨店樓板的承重要達到500公斤，建材超市要求荷載4000公斤，普通的超市和書店1000公斤，倉儲店的荷載就要達到1500公斤。不同的業態，對高度要求亦不相同，做生活超市，5米層高就可以了；如果做建材超市，至少要8米層高；而做倉儲的話，要9米。如果建電影院，至(zhi)少要9米層高，因為將來會使用大(da)銀(yin)幕。而住(zhu)(zhu)宅的活荷載只要200公斤，層高達到(dao)2.8—3米就可(ke)以了(le)，由此可(ke)見住(zhu)(zhu)宅的物業(ye)要求(qiu)要相對簡單的多。

6、銷售模式區別

住宅的(de)銷(xiao)售(shou)模(mo)式(shi)(shi)(shi)(shi)較商業(ye)地(di)產而言模(mo)式(shi)(shi)(shi)(shi)較為(wei)簡單，通常為(wei)直(zhi)(zhi)接(jie)銷(xiao)售(shou)，買(mai)賣(mai)兩清。而商業(ye)的(de)銷(xiao)售(shou)則(ze)形式(shi)(shi)(shi)(shi)多(duo)樣，一般(ban)而言分(fen)(fen)為(wei)四種模(mo)式(shi)(shi)(shi)(shi)，直(zhi)(zhi)接(jie)銷(xiao)售(shou)模(mo)式(shi)(shi)(shi)(shi)、帶租(zu)(zu)約模(mo)式(shi)(shi)(shi)(shi)、返(fan)租(zu)(zu)式(shi)(shi)(shi)(shi)銷(xiao)售(shou)、整體銷(xiao)售(shou)模(mo)式(shi)(shi)(shi)(shi)。而且每種銷(xiao)售(shou)模(mo)式(shi)(shi)(shi)(shi)還可(ke)(ke)(ke)以(yi)繼續細分(fen)(fen)，例如直(zhi)(zhi)接(jie)銷(xiao)售(shou)模(mo)式(shi)(shi)(shi)(shi)還可(ke)(ke)(ke)以(yi)分(fen)(fen)為(wei)有(you)條件(jian)和(he)無條件(jian)兩種。而返(fan)租(zu)(zu)式(shi)(shi)(shi)(shi)銷(xiao)售(shou)更是靈活多(duo)樣，可(ke)(ke)(ke)以(yi)年返(fan)，也(ye)可(ke)(ke)(ke)以(yi)一次(ci)性(xing)返(fan)，或(huo)者二者的(de)結合(he)。亦可(ke)(ke)(ke)分(fen)(fen)為(wei)短期(qi)返(fan)（五年及(ji)以(yi)內）和(he)長(chang)期(qi)返(fan)(五年以(yi)上)，更可(ke)(ke)(ke)分(fen)(fen)為(wei)保底(di)或(huo)不保底(di)等(deng)等(deng)。不一而足，每種銷(xiao)售(shou)方式(shi)(shi)(shi)(shi)均有(you)其銷(xiao)售(shou)的(de)適應(ying)對象。

7、投資回報形式

對于開發(fa)商(shang)而言，商(shang)業(ye)(ye)地產(chan)的投(tou)資(zi)回報形(xing)式有(you)三種，一(yi)是(shi)銷(xiao)售獲利(li)，二是(shi)后(hou)期(qi)(qi)經營(ying)收益(yi)，三是(shi)物(wu)(wu)業(ye)(ye)升值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)；而住宅的投(tou)資(zi)回報形(xing)式只(zhi)能通過銷(xiao)售來實現。銷(xiao)售只(zhi)能獲取短期(qi)(qi)的資(zi)金回籠或者解(jie)決(jue)開發(fa)商(shang)后(hou)續開發(fa)的資(zi)金問題(ti)，而經營(ying)收益(yi)和物(wu)(wu)業(ye)(ye)升值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)才是(shi)商(shang)業(ye)(ye)地產(chan)投(tou)資(zi)回報的最主要形(xing)式。例如北京的世(shi)紀金源購物(wu)(wu)中心(xin)，60多萬平方米(mi)一(yi)寸都沒有(you)賣；上海的梅隆購物(wu)(wu)廣場建(jian)設的時候投(tou)資(zi)不到5個億(yi)，后(hou)有(you)機構(gou)出(chu)50億(yi)收購，卻被婉拒，因為這個物(wu)(wu)業(ye)(ye)每年都在升值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)，而且經營(ying)收益(yi)很高。所(suo)以，商(shang)業(ye)(ye)地產(chan)真正的價值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)并非是(shi)銷(xiao)售，而是(shi)獲取長期(qi)(qi)的經營(ying)收益(yi)和物(wu)(wu)業(ye)(ye)升值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)。

8、專業性程度

商業地產與住宅地產對專業(ye)(ye)(ye)要求(qiu)(qiu)的(de)(de)程度(du)和重點都是(shi)不同的(de)(de)，商業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)除(chu)了要遵(zun)循(xun)住宅(zhai)地(di)產(chan)(chan)所遵(zun)循(xun)的(de)(de)建(jian)筑規(gui)(gui)范(fan)和消防規(gui)(gui)范(fan)外，還(huan)要遵(zun)循(xun)第三種規(gui)(gui)范(fan)即商業(ye)(ye)(ye)規(gui)(gui)范(fan)。商業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)的(de)(de)運作對于商業(ye)(ye)(ye)專業(ye)(ye)(ye)性的(de)(de)要求(qiu)(qiu)極(ji)高(gao)，是(shi)多個商業(ye)(ye)(ye)微觀問題(ti)綜合解決(jue)的(de)(de)結果，住宅(zhai)地(di)產(chan)(chan)的(de)(de)運作則(ze)不需要進行復雜的(de)(de)商業(ye)(ye)(ye)設計。從過(guo)程上看，住宅(zhai)地(di)產(chan)(chan)銷(xiao)售后就進入了終端，而商業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)的(de)(de)銷(xiao)售只是(shi)經(jing)營(ying)的(de)(de)開始，還(huan)需要招商、開業(ye)(ye)(ye)和經(jing)營(ying)管理。所以(yi)，商業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)運作與(yu)住宅(zhai)地(di)產(chan)(chan)的(de)(de)運作對專業(ye)(ye)(ye)程度(du)的(de)(de)要求(qiu)(qiu)是(shi)不一樣的(de)(de)。