商業地產策劃和住宅地產策劃的本質區別

1、功能區別

住宅的(de)(de)(de)功(gong)(gong)(gong)能要求較為單一(yi)，主要就是(shi)滿(man)足(zu)(zu)人(ren)們(men)的(de)(de)(de)居住功(gong)(gong)(gong)能，為人(ren)們(men)提(ti)供一(yi)個能夠(gou)遮風檔雨的(de)(de)(de)休(xiu)憩之所(suo)。而商(shang)業(ye)所(suo)要承(cheng)載的(de)(de)(de)功(gong)(gong)(gong)能就較為復(fu)雜，商(shang)業(ye)地(di)產最一(yi)般的(de)(de)(de)功(gong)(gong)(gong)能是(shi)作為商(shang)品流通的(de)(de)(de)基礎設施，承(cheng)擔商(shang)品的(de)(de)(de)流通展示功(gong)(gong)(gong)能，對(dui)(dui)人(ren)而言就是(shi)滿(man)足(zu)(zu)人(ren)們(men)的(de)(de)(de)購物(wu)需(xu)求。同(tong)時商(shang)業(ye)地(di)產還可以承(cheng)載其他功(gong)(gong)(gong)能，例如餐飲功(gong)(gong)(gong)能、娛(yu)樂(le)功(gong)(gong)(gong)能、休(xiu)閑功(gong)(gong)(gong)能、商(shang)務功(gong)(gong)(gong)能等等，就因為商(shang)業(ye)地(di)產的(de)(de)(de)功(gong)(gong)(gong)能要求靈(ling)活多變，故(gu)導致對(dui)(dui)其的(de)(de)(de)操控(kong)也就相對(dui)(dui)復(fu)雜。

2、地段區別

房地(di)(di)(di)產因(yin)其(qi)不可(ke)移動性，因(yin)此不論住(zhu)(zhu)宅還(huan)是商(shang)業(ye)，對(dui)地(di)(di)(di)段的(de)(de)(de)(de)要(yao)(yao)求都比較高(gao)，而(er)商(shang)業(ye)更之為(wei)甚。相對(dui)而(er)言，住(zhu)(zhu)宅選(xuan)擇地(di)(di)(di)段的(de)(de)(de)(de)彈性空(kong)間(jian)更大(da)，不論城(cheng)市中(zhong)心，還(huan)是城(cheng)市郊(jiao)(jiao)(jiao)區(qu)，抑或荒(huang)郊(jiao)(jiao)(jiao)野嶺，均可(ke)開發(fa)住(zhu)(zhu)宅。而(er)商(shang)業(ye)則不同(tong)，商(shang)業(ye)一旦離開城(cheng)區(qu)，來到郊(jiao)(jiao)(jiao)外，就需要(yao)(yao)對(dui)商(shang)業(ye)的(de)(de)(de)(de)經營內容、業(ye)態進行檢討。例(li)如(ru)適應于城(cheng)區(qu)的(de)(de)(de)(de)零售百(bai)貨如(ru)果來到郊(jiao)(jiao)(jiao)外就生(sheng)(sheng)存渺茫。商(shang)業(ye)地(di)(di)(di)產的(de)(de)(de)(de)植(zhi)樹原(yuan)理(li)，首先(xian)就是立地(di)(di)(di)分析。如(ru)果地(di)(di)(di)選(xuan)錯了，那必定難以生(sheng)(sheng)存。商(shang)業(ye)對(dui)“易(yi)達性”的(de)(de)(de)(de)要(yao)(yao)求很高(gao)，項目最好處在(zai)道(dao)路(lu)十字(zi)路(lu)口(kou)或緊鄰干(gan)道(dao)，客流(liu)、人流(liu)、車(che)流(liu)穿行方便，這樣才能增加顧客的(de)(de)(de)(de)光(guang)顧可(ke)能。

該圖片由注冊用戶"天行健"提供，版權聲明反饋

3、客戶區別

住(zhu)宅(zhai)地(di)產涉及(ji)客(ke)(ke)戶(hu)層面(mian)(mian)較窄(zhai)，而(er)(er)商業(ye)地(di)產涉及(ji)客(ke)(ke)戶(hu)層面(mian)(mian)較寬。住(zhu)宅(zhai)的(de)目標客(ke)(ke)戶(hu)一(yi)般分為兩類，一(yi)種是(shi)(shi)投(tou)資(zi)型(xing)客(ke)(ke)戶(hu)，一(yi)種是(shi)(shi)自(zi)用(yong)型(xing)客(ke)(ke)戶(hu)。投(tou)資(zi)性客(ke)(ke)戶(hu)乃是(shi)(shi)依靠買后(hou)出租(zu)及(ji)房產升值獲利。而(er)(er)自(zi)用(yong)型(xing)客(ke)(ke)戶(hu)乃是(shi)(shi)買后(hou)自(zi)用(yong)（不論過渡型(xing)居(ju)住(zhu)還是(shi)(shi)永久(jiu)性居(ju)住(zhu)）。

但商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地產的(de)客戶則包(bao)括了經(jing)營(ying)商(shang)(shang)(shang)戶、商(shang)(shang)(shang)鋪投資者(zhe)(zhe)和目標消費者(zhe)(zhe)三類(lei)人群。經(jing)營(ying)商(shang)(shang)(shang)戶又可以(yi)分(fen)為主力店、次主力店、旗艦品(pin)牌店及普通(tong)品(pin)牌店，下表為某購物(wu)中(zhong)心的(de)目標商(shang)(shang)(shang)戶分(fen)類(lei)，可以(yi)看出各類(lei)商(shang)(shang)(shang)戶對(dui)物(wu)業(ye)(ye)的(de)要(yao)求(qiu)都不盡一致。

4、操作復雜性區別

從開(kai)發(fa)商(shang)(shang)(shang)(shang)的(de)(de)地產(chan)開(kai)發(fa)角度來講，商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)操作的(de)(de)復雜性甚之(zhi)于(yu)(yu)住宅。對(dui)于(yu)(yu)住宅而言(yan)，開(kai)發(fa)商(shang)(shang)(shang)(shang)將(jiang)住宅賣(mai)出后(hou)基(ji)本就(jiu)萬(wan)事大吉了，住宅的(de)(de)使(shi)(shi)用價值(zhi)就(jiu)開(kai)始在(zai)消(xiao)費者手中(zhong)體現。而商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)在(zai)銷售(shou)過后(hou)，是(shi)(shi)不能直接進(jin)行消(xiao)費的(de)(de)，這時(shi)的(de)(de)商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)項(xiang)目在(zai)某(mou)種(zhong)程度上是(shi)(shi)不具備(bei)使(shi)(shi)用價值(zhi)的(de)(de)，它還要(yao)進(jin)行招商(shang)(shang)(shang)(shang)才(cai)能運營(ying)使(shi)(shi)用。而招商(shang)(shang)(shang)(shang)運營(ying)乃是(shi)(shi)商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)的(de)(de)生死環節，稍有不甚，便會(hui)將(jiang)商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)帶(dai)入萬(wan)劫不覆(fu)的(de)(de)深淵(yuan)。例如國內的(de)(de)很多商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)就(jiu)是(shi)(shi)沒(mei)有處理好招商(shang)(shang)(shang)(shang)與銷售(shou)之(zhi)間的(de)(de)關系(xi)而導致(zhi)項(xiang)目夭(yao)折的(de)(de)。

5、物業要求區別

住宅對物業的要求相對簡單，只要能滿足居住的功能就可以，對層高、荷載等的要求也不高。但對于商業地產而言，對物業的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細致的要求，任何一點的差池都有可能影響商業地產項目的生存。不同的商業業態，對物業的要求不同，一般百貨店樓板的承重要達到500公斤，建材超市要求荷載4000公斤，普通的超市和書店1000公斤，倉儲店的荷載就要達到1500公斤。不同的業態，對高度要求亦不相同，做生活超市，5米層高就可以了；如果做建材超市，至少要8米層高；而做倉儲的話，要9米。如果建電影院，至(zhi)少要9米層高(gao)，因為將來會使用大銀幕。而(er)住(zhu)宅的活(huo)荷載只要200公(gong)斤，層高(gao)達到(dao)2.8—3米就可以了，由此可見住(zhu)宅的物業要求要相(xiang)對簡(jian)單的多。

6、銷售模式區別

住宅(zhai)的銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)模(mo)(mo)式(shi)較商(shang)業(ye)地(di)產而(er)(er)(er)言模(mo)(mo)式(shi)較為(wei)(wei)簡單，通常為(wei)(wei)直(zhi)(zhi)接(jie)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)，買(mai)賣兩清。而(er)(er)(er)商(shang)業(ye)的銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)則形式(shi)多樣(yang)，一(yi)般而(er)(er)(er)言分(fen)為(wei)(wei)四種(zhong)模(mo)(mo)式(shi)，直(zhi)(zhi)接(jie)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)模(mo)(mo)式(shi)、帶租(zu)約模(mo)(mo)式(shi)、返(fan)(fan)租(zu)式(shi)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)、整體銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)模(mo)(mo)式(shi)。而(er)(er)(er)且每種(zhong)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)模(mo)(mo)式(shi)還可以(yi)(yi)繼續細分(fen)，例如直(zhi)(zhi)接(jie)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)模(mo)(mo)式(shi)還可以(yi)(yi)分(fen)為(wei)(wei)有(you)條件(jian)(jian)和無條件(jian)(jian)兩種(zhong)。而(er)(er)(er)返(fan)(fan)租(zu)式(shi)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)更是(shi)靈活多樣(yang)，可以(yi)(yi)年(nian)返(fan)(fan)，也(ye)可以(yi)(yi)一(yi)次性返(fan)(fan)，或者(zhe)二者(zhe)的結合。亦可分(fen)為(wei)(wei)短期返(fan)(fan)（五年(nian)及(ji)以(yi)(yi)內）和長期返(fan)(fan)(五年(nian)以(yi)(yi)上)，更可分(fen)為(wei)(wei)保底或不(bu)保底等(deng)等(deng)。不(bu)一(yi)而(er)(er)(er)足，每種(zhong)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)方式(shi)均有(you)其銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)的適應對(dui)象。

7、投資回報形式

對于開(kai)發商(shang)而(er)言，商(shang)業地(di)(di)產(chan)的(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)(zi)回報形式(shi)有(you)三種，一(yi)是(shi)銷(xiao)售(shou)獲利，二(er)是(shi)后期(qi)經(jing)(jing)營(ying)(ying)收益(yi)(yi)，三是(shi)物(wu)(wu)(wu)業升(sheng)值(zhi)；而(er)住宅的(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)(zi)回報形式(shi)只能通過銷(xiao)售(shou)來實(shi)現。銷(xiao)售(shou)只能獲取(qu)短期(qi)的(de)(de)資(zi)(zi)(zi)金回籠或者解(jie)決開(kai)發商(shang)后續(xu)開(kai)發的(de)(de)資(zi)(zi)(zi)金問題，而(er)經(jing)(jing)營(ying)(ying)收益(yi)(yi)和物(wu)(wu)(wu)業升(sheng)值(zhi)才是(shi)商(shang)業地(di)(di)產(chan)投(tou)資(zi)(zi)(zi)回報的(de)(de)最主要形式(shi)。例如北(bei)京的(de)(de)世(shi)紀金源購物(wu)(wu)(wu)中心，60多萬平方米一(yi)寸都沒(mei)有(you)賣；上海的(de)(de)梅隆購物(wu)(wu)(wu)廣場建(jian)設的(de)(de)時候投(tou)資(zi)(zi)(zi)不到5個億，后有(you)機(ji)構出50億收購，卻被婉拒，因為這個物(wu)(wu)(wu)業每年都在升(sheng)值(zhi)，而(er)且(qie)經(jing)(jing)營(ying)(ying)收益(yi)(yi)很高。所以，商(shang)業地(di)(di)產(chan)真正的(de)(de)價值(zhi)并非是(shi)銷(xiao)售(shou)，而(er)是(shi)獲取(qu)長期(qi)的(de)(de)經(jing)(jing)營(ying)(ying)收益(yi)(yi)和物(wu)(wu)(wu)業升(sheng)值(zhi)。

8、專業性程度

商業地產與住宅地產對(dui)專(zhuan)業(ye)(ye)要(yao)求(qiu)的(de)(de)(de)程度(du)和重點都(dou)是不同的(de)(de)(de)，商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)(di)產除(chu)了要(yao)遵循住宅(zhai)地(di)(di)(di)產所遵循的(de)(de)(de)建筑規范(fan)(fan)和消防規范(fan)(fan)外，還要(yao)遵循第三種規范(fan)(fan)即商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)規范(fan)(fan)。商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)(di)產的(de)(de)(de)運(yun)作(zuo)對(dui)于商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)專(zhuan)業(ye)(ye)性(xing)的(de)(de)(de)要(yao)求(qiu)極高，是多(duo)個商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)微觀(guan)問題綜合解決的(de)(de)(de)結果，住宅(zhai)地(di)(di)(di)產的(de)(de)(de)運(yun)作(zuo)則不需要(yao)進行復(fu)雜(za)的(de)(de)(de)商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)設計(ji)。從過程上看，住宅(zhai)地(di)(di)(di)產銷售后就進入了終(zhong)端，而商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)(di)產的(de)(de)(de)銷售只是經營的(de)(de)(de)開(kai)始，還需要(yao)招商(shang)(shang)(shang)(shang)、開(kai)業(ye)(ye)和經營管(guan)理。所以，商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)(di)產運(yun)作(zuo)與住宅(zhai)地(di)(di)(di)產的(de)(de)(de)運(yun)作(zuo)對(dui)專(zhuan)業(ye)(ye)程度(du)的(de)(de)(de)要(yao)求(qiu)是不一(yi)樣的(de)(de)(de)。