貸款買房利息怎么算？

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貸款買房的利息，通過例子來(lai)計算。例如該房屋的總價為1000*100=100萬(wan)元(yuan)，首付三成（30萬(wan)元(yuan)），貸(dai)款金額為70萬(wan)元(yuan)，貸(dai)款期(qi)限20年，按揭利率(lv)為6.8%，按還(huan)款方式“等額本息法、等額本金法”分別計算如下：

1、買房貸款利率計算，等額本息法：

計算(suan)公式：月(yue)還款(kuan)額(e)=本金*月(yue)利率*[(1+月(yue)利率)^n/[(1+月(yue)利率)^n-1]

注：式中(zhong)n表示貸款(kuan)月數，^n表示n次方，如^240，表示240次方(貸款(kuan)20年、240個月)

月利(li)率=年利(li)率/12

總(zong)利息=月還(huan)款額(e)*貸款月數-本金(jin)

經計算：月還款額(e)為(wei)5343.38元(每月相同)。還款總(zong)額(e)為(wei)1282411.20元，總(zong)利息為(wei)582411.20元。

2、買房貸款利率計算，等額本金法：

計算(suan)公式：月還款(kuan)額=本金/n+剩余(yu)本金*月利率

總利息=本金*月利率*(貸款月數/2+0.5)

經計算：第一(yi)個月(yue)還款(kuan)額為(wei)(wei)(wei)6883.33元(yuan)(以(yi)后逐月(yue)減(jian)少，越還越少)，最后一(yi)個月(yue)還款(kuan)額為(wei)(wei)(wei)2933.19元(yuan)。還款(kuan)總(zong)額為(wei)(wei)(wei)1177983.33元(yuan)，總(zong)利(li)息(xi)為(wei)(wei)(wei)477983.33元(yuan)。

以上兩種方(fang)法(fa)相比較，等(deng)額本金法(fa)比等(deng)額本息法(fa)少還104427.08元。

房貸還款的方式

1、房貸轉按揭(房貸跳槽)

所(suo)謂(wei)房(fang)貸(dai)(dai)(dai)(dai)跳槽(cao)就是“轉按揭”。指由(you)新貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)銀(yin)行(xing)幫助客戶找擔保公司，還清原貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)銀(yin)行(xing)的(de)錢，然后(hou)重新在新貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)行(xing)辦理(li)貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)。如果(guo)你目前所(suo)在的(de)銀(yin)行(xing)不能給你7折房(fang)貸(dai)(dai)(dai)(dai)利率優惠，就完全可以房(fang)貸(dai)(dai)(dai)(dai)跳槽(cao)，尋找最實(shi)惠的(de)銀(yin)行(xing)。

例(li)如你剛剛以1.1倍利率在A銀行(xing)貸完款，結果新政出(chu)臺發現B銀行(xing)只需9折!如果B銀行(xing)幫(bang)你找到擔(dan)保公司，把A銀行(xing)的貸款還完，然(ran)后重新再B銀行(xing)辦理貸款，這個過(guo)程(cheng)就是(shi)房貸跳槽!

2、按月調息

如果央(yang)行(xing)加息(xi)，固定(ding)利率的房貸業務省錢。但一旦降息(xi)，選擇浮(fu)動利率才(cai)劃算。但“固定(ding)”與“浮(fu)動”轉換需要支(zhi)付違約金(jin)。

3、公積金還款

在(zai)申請購房組合貸(dai)款(kuan)時，一方面(mian)盡量(liang)用足公積金(jin)貸(dai)款(kuan)并盡量(liang)延長貸(dai)款(kuan)年限(xian)，在(zai)享受(shou)低利率好處的同時，最(zui)大(da)程度(du)地(di)降低每月(yue)公積金(jin)的還款(kuan)額;最(zui)大(da)程度(du)地(di)縮短(duan)商(shang)業貸(dai)款(kuan)年限(xian)，在(zai)家庭(ting)經濟可承受(shou)范(fan)圍內盡可能(neng)提高每月(yue)商(shang)業貸(dai)款(kuan)的還款(kuan)額。

這樣，月還款額(e)的結構中(zhong)就會呈現公積金(jin)份(fen)額(e)少、商業份(fen)額(e)多(duo)的狀態。公積金(jin)賬戶在(zai)抵充公積金(jin)月供后，余額(e)就能抵充商業性(xing)貸款，這樣節省的利息就很可觀。

4、長貸短還

部分提前還貸后，剩下的貸款應選擇(ze)縮短貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)期限(xian)，而不是(shi)減(jian)(jian)少每(mei)月(yue)還款(kuan)(kuan)(kuan)額(e)。因(yin)(yin)為，銀行收取利(li)息(xi)(xi)主要是(shi)按照貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)金額(e)占據(ju)銀行的(de)時間成本來計算(suan)的(de)，因(yin)(yin)此選擇(ze)縮短貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)期限(xian)就可以有效減(jian)(jian)少利(li)息(xi)(xi)的(de)支出。

提(ti)醒：提(ti)前還(huan)(huan)貸之前要算好(hao)賬，因為不(bu)是(shi)所有(you)的提(ti)前還(huan)(huan)貸都能省(sheng)錢(qian)。比如，還(huan)(huan)貸年限已過一半，月還(huan)(huan)款額中本金大于利(li)息，那(nei)么提(ti)前還(huan)(huan)款的意義(yi)就(jiu)不(bu)大。

5、雙周供

盡(jin)管每個月仍然(ran)償還(huan)同樣數額的(de)房(fang)貸，但是由于“雙周(zhou)供(gong)”縮(suo)短了還(huan)款周(zhou)期(qi)，比原來按(an)月還(huan)款的(de)還(huan)款頻率高一些，由此產生的(de)便是貸款的(de)本金減(jian)少得更快(kuai)，就減(jian)少了總體的(de)貸款利息。