貸款買房利息怎么算？

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貸款買房的(de)利(li)息，通過(guo)例子(zi)來計算。例如該房屋的(de)總價為(wei)1000*100=100萬(wan)元(yuan)，首付三成(cheng)（30萬(wan)元(yuan)），貸(dai)(dai)款金(jin)額為(wei)70萬(wan)元(yuan)，貸(dai)(dai)款期限20年(nian)，按揭利(li)率為(wei)6.8%，按還款方式“等(deng)額本息法、等(deng)額本金(jin)法”分別計算如下：

1、買房貸款利率計算，等額本息法：

計算(suan)公式(shi)：月還款(kuan)額=本金(jin)*月利(li)率*[(1+月利(li)率)^n/[(1+月利(li)率)^n-1]

注：式(shi)中n表示貸款(kuan)月(yue)數，^n表示n次方(fang)，如(ru)^240，表示240次方(fang)(貸款(kuan)20年、240個月(yue))

月利率(lv)=年利率(lv)/12

總利息=月還(huan)款額*貸款月數-本金

經計算(suan)：月還(huan)款(kuan)額為(wei)(wei)5343.38元(yuan)(每月相同)。還(huan)款(kuan)總(zong)額為(wei)(wei)1282411.20元(yuan)，總(zong)利(li)息(xi)為(wei)(wei)582411.20元(yuan)。

2、買房貸款利率計算，等額本金法：

計算(suan)公式：月還款(kuan)額(e)=本金(jin)/n+剩(sheng)余本金(jin)*月利率(lv)

總利(li)息=本金*月利(li)率*(貸款(kuan)月數(shu)/2+0.5)

經計算：第一個(ge)月還(huan)款額為(wei)6883.33元(yuan)(yuan)(以后逐月減少，越還(huan)越少)，最后一個(ge)月還(huan)款額為(wei)2933.19元(yuan)(yuan)。還(huan)款總額為(wei)1177983.33元(yuan)(yuan)，總利息為(wei)477983.33元(yuan)(yuan)。

以上(shang)兩種方法(fa)相比較，等額本(ben)金法(fa)比等額本(ben)息法(fa)少(shao)還(huan)104427.08元。

房貸還款的方式

1、房貸轉按揭(房貸跳槽)

所(suo)謂房貸(dai)(dai)跳(tiao)槽就是(shi)“轉按揭(jie)”。指由新貸(dai)(dai)款(kuan)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)幫助客戶找擔保公司，還(huan)清(qing)原貸(dai)(dai)款(kuan)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)的(de)錢，然(ran)后重新在(zai)新貸(dai)(dai)款(kuan)行(xing)(xing)辦理貸(dai)(dai)款(kuan)。如果(guo)你目前所(suo)在(zai)的(de)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)不能給你7折房貸(dai)(dai)利率優惠，就完全(quan)可以房貸(dai)(dai)跳(tiao)槽，尋找最實惠的(de)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)。

例如(ru)你剛(gang)(gang)剛(gang)(gang)以1.1倍利率在A銀(yin)(yin)行(xing)貸(dai)完(wan)款，結果(guo)(guo)新(xin)政出(chu)臺發現B銀(yin)(yin)行(xing)只需9折!如(ru)果(guo)(guo)B銀(yin)(yin)行(xing)幫你找到(dao)擔保(bao)公司，把A銀(yin)(yin)行(xing)的貸(dai)款還完(wan)，然后重新(xin)再B銀(yin)(yin)行(xing)辦(ban)理貸(dai)款，這個過程就(jiu)是房貸(dai)跳槽!

2、按月調息

如果央行加息，固定利(li)率的房貸業(ye)務省錢(qian)。但一旦降息，選擇浮(fu)動(dong)利(li)率才劃(hua)算。但“固定”與“浮(fu)動(dong)”轉換需要支付違約金。

3、公積金還款

在(zai)申請購房組合貸款(kuan)時，一方面盡量(liang)(liang)用足公(gong)積(ji)金貸款(kuan)并盡量(liang)(liang)延長貸款(kuan)年限，在(zai)享(xiang)受(shou)低利率好處的(de)(de)同時，最大程度地(di)降低每月(yue)(yue)公(gong)積(ji)金的(de)(de)還款(kuan)額;最大程度地(di)縮短商業貸款(kuan)年限，在(zai)家庭(ting)經濟可承(cheng)受(shou)范(fan)圍內盡可能提(ti)高每月(yue)(yue)商業貸款(kuan)的(de)(de)還款(kuan)額。

這樣，月(yue)還款額的結構中(zhong)就(jiu)會呈現公積金份額少、商業份額多的狀(zhuang)態。公積金賬戶在抵充公積金月(yue)供后，余額就(jiu)能(neng)抵充商業性(xing)貸款，這樣節省(sheng)的利息就(jiu)很可觀。

4、長貸短還

部分提前還貸后，剩下的貸款應選(xuan)擇(ze)縮(suo)短(duan)貸款(kuan)期限(xian)(xian)，而不是減少(shao)每月還款(kuan)額(e)。因為(wei)，銀行(xing)收(shou)取利(li)息主要是按照貸款(kuan)金額(e)占據銀行(xing)的時間成本來計算的，因此選(xuan)擇(ze)縮(suo)短(duan)貸款(kuan)期限(xian)(xian)就可以有(you)效減少(shao)利(li)息的支出。

提(ti)醒：提(ti)前還(huan)貸之(zhi)前要算好(hao)賬，因為(wei)不是所有的(de)提(ti)前還(huan)貸都(dou)能(neng)省錢。比如，還(huan)貸年限已(yi)過一半(ban)，月還(huan)款(kuan)額(e)中本金大于利息，那么提(ti)前還(huan)款(kuan)的(de)意義就不大。

5、雙周供

盡管每(mei)個月(yue)仍然償還(huan)同樣數額的房貸(dai)，但是由(you)于“雙周供”縮(suo)短了(le)(le)還(huan)款(kuan)(kuan)周期，比(bi)原來按月(yue)還(huan)款(kuan)(kuan)的還(huan)款(kuan)(kuan)頻(pin)率高一些，由(you)此產(chan)生的便是貸(dai)款(kuan)(kuan)的本金減(jian)少得(de)更快，就減(jian)少了(le)(le)總體的貸(dai)款(kuan)(kuan)利息(xi)。