【寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)投資(zi)】寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)投資(zi)風險 寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)投資(zi)注意事項

寫字樓投資風險如何避免

1、投資寫字樓必須防范貶值風險。

如果寫字樓本身所(suo)處的(de)地(di)段(duan)由于一(yi)些市政或其他原因造成了貶(bian)值，寫字樓(lou)本身必然會造成很大的(de)影(ying)響;如果所(suo)投資(zi)寫字樓(lou)在未來的(de)幾年里涌現出過多新樓(lou)盤，也(ye)從而對現有寫字樓(lou)市場(chang)構成沖擊。

2、在按揭方面，純寫字樓項目，除在邊緣地區的項目，或項目本身檔次一般，其他大多單價都很高，而按揭貸款多六成以下，因此需要很高的首付能力和強有力的還款能力。

在(zai)利率方面，寫字樓要(yao)高(gao)于住宅(zhai)近(jin)1%的(de)利率。另外，還(huan)有購置物業(ye)的(de)稅費(fei)、出租所涉及的(de)稅費(fei)、房產(chan)稅、首次出租的(de)高(gao)折價(jia)、物業(ye)管(guan)理(li)費(fei)用(yong)、自己的(de)管(guan)理(li)費(fei)用(yong)、裝修(xiu)、家具、房屋(wu)折舊費(fei)用(yong)等需要(yao)交納的(de)各(ge)種稅費(fei)，約占投資額的(de)20%左右。

3、寫字樓與住宅都具有投資功能，但它們有截然不同的屬性。

它們之間(jian)的核心差異在于，住(zhu)宅(zhai)是(shi)一種“生活資料”，而寫字樓是(shi)一種“生產(chan)資料”。當寫字樓租不(bu)出(chu)去(qu)的時(shi)候，它只(zhi)能閑(xian)置在那里，而不(bu)能像(xiang)住(zhu)宅(zhai)一樣(yang)(yang)，可(ke)以自己住(zhu)。這樣(yang)(yang)不(bu)但不(bu)會產(chan)生其他(ta)利潤(run)反(fan)而會消(xiao)耗資金(jin)。

寫字樓投資注意

注意1：中小寫字樓投資者忌

一忌(ji)(ji)只(zhi)看(kan)買價，不(bu)(bu)(bu)看(kan)租價。二(er)忌(ji)(ji)只(zhi)看(kan)硬(ying)件，不(bu)(bu)(bu)看(kan)服務。三(san)忌(ji)(ji)計算(suan)方(fang)法(fa)不(bu)(bu)(bu)對，盲從銷售人員的(de)論據。四忌(ji)(ji)只(zhi)看(kan)自己，不(bu)(bu)(bu)看(kan)整體(ti)。五忌(ji)(ji)只(zhi)看(kan)利潤(run)，不(bu)(bu)(bu)看(kan)風(feng)險。六忌(ji)(ji)花精力太大，不(bu)(bu)(bu)將此計算(suan)為成本。七忌(ji)(ji)事先不(bu)(bu)(bu)謹慎思考，到時候忙于維(wei)權。八忌(ji)(ji)不(bu)(bu)(bu)關(guan)心二(er)手市場(chang)。九忌(ji)(ji)思考能力差，憑(ping)感覺辦事。

注意2：“甲級寫字樓”的真正含義

甲級(ji)(ji)寫字(zi)(zi)樓(lou)(lou)是目前(qian)行(xing)業內自發(fa)(fa)(fa)形(xing)成(cheng)的(de)一種通行(xing)叫(jiao)法，國家在這(zhe)方面(mian)并(bing)沒有成(cheng)文(wen)的(de)規定，什么樣的(de)寫字(zi)(zi)樓(lou)(lou)才算作(zuo)是真正的(de)甲級(ji)(ji)寫字(zi)(zi)樓(lou)(lou)。在中國現(xian)行(xing)的(de)建筑(zhu)設計規范里也(ye)無法找到這(zhe)個名詞(ci)，但仔細探討(tao)會發(fa)(fa)(fa)現(xian)，它是在外(wai)商(shang)與(yu)內地發(fa)(fa)(fa)展商(shang)合作(zuo)開(kai)發(fa)(fa)(fa)涉外(wai)寫字(zi)(zi)樓(lou)(lou)的(de)過程中，逐步引(yin)進并(bing)流(liu)行(xing)起來的(de)詞(ci)匯(hui)，是將(jiang)寫字(zi)(zi)樓(lou)(lou)按(an)照其綜合質素不(bu)同，劃分為甲、乙、丙等(deng)幾(ji)個等(deng)級(ji)(ji)，從(cong)一般(ban)意義上(shang)講(jiang)，國際(ji)(ji)上(shang)判斷甲級(ji)(ji)寫字(zi)(zi)樓(lou)(lou)有8大特征：管理國際(ji)(ji)化、24小時(shi)寫字(zi)(zi)樓(lou)(lou)、人性化、空(kong)間的(de)舒適性和實(shi)用(yong)性、數字(zi)(zi)化、節(jie)能化、便捷的(de)交通和商(shang)務化等(deng)等(deng)。

注意3：“5A”不是等級標準

“5A”智(zhi)能(neng)化(hua)(hua)是(shi)指OA（辦公智(zhi)能(neng)化(hua)(hua)）、BA（樓宇自動化(hua)(hua)）、CA（通訊傳輸智(zhi)能(neng)化(hua)(hua)）、FA（消防智(zhi)能(neng)化(hua)(hua)）、SA（安保智(zhi)能(neng)化(hua)(hua)）。如果用(yong)“5A”評(ping)價寫字樓的(de)(de)(de)(de)品質等級的(de)(de)(de)(de)話，是(shi)一(yi)(yi)種概念(nian)理解上的(de)(de)(de)(de)誤區，如果市(shi)場上有人打出“超5A級”寫字樓的(de)(de)(de)(de)話，那更是(shi)一(yi)(yi)種很不專業的(de)(de)(de)(de)說法。

注意4：物業管理要關注

寫字樓(lou)的(de)(de)(de)成(cheng)功很(hen)大程度上取決(jue)于后期的(de)(de)(de)管(guan)理(li)水平(ping)，專業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)寫字樓(lou)的(de)(de)(de)物(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)司，能給樓(lou)盤一個良好的(de)(de)(de)內(nei)部(bu)環境，對大廈的(de)(de)(de)設備(bei)設施有較好的(de)(de)(de)維護，保證(zheng)長期使用，對保證(zheng)物(wu)業(ye)(ye)(ye)口碑、提高(gao)出租率、保持租金水平(ping)非常有效(xiao)。另外，擁有一個經驗(yan)豐富的(de)(de)(de)租務部(bu)，也是投(tou)資(zi)者選擇此類物(wu)業(ye)(ye)(ye)時應考(kao)慮(lv)的(de)(de)(de)。第一太平(ping)戴(dai)(dai)維斯、戴(dai)(dai)德梁行(xing)、高(gao)力(li)國際等知名公(gong)司管(guan)理(li)的(de)(de)(de)寫字樓(lou)的(de)(de)(de)物(wu)業(ye)(ye)(ye)水準值得(de)投(tou)資(zi)者信任。

注意5：選擇寫字樓客戶要有的放矢

如(ru)果資(zi)金(jin)充裕(yu)，建議選擇那些最小的租(zu)客也需要大(da)約500~1000平方米建筑(zhu)面(mian)積(ji)的寫字(zi)樓，（一般寫字(zi)樓的使用率為70%左右）。入住這座寫字(zi)樓的公(gong)司(si)水平相(xiang)差不(bu)大(da)，物業檔次高(gao)，今(jin)后會(hui)有(you)較為穩定的回報。

而當投資那些可以切成很小塊面積進行出售的寫字樓時，您就要當心雖然總價上可能會便宜些，但由于進駐寫字樓的公司檔次低，流動性大，再加上小業主太多，影響到該寫字樓的物業管理水平。

注意6：投資存在4大缺陷

1.不能用于自住(zhu)。寫字樓是不能用于自住(zhu)的，當寫字樓租不出去的時候，它只能閑(xian)置在那(nei)里。

2.銀行(xing)貸款(kuan)(kuan)限制多。與投資住宅相比，個人投資寫字樓的整個標的并不小，而且銀行(xing)貸款(kuan)(kuan)利(li)率高(gao)，成(cheng)數少，年限短。

購買(mai)寫字樓的貸款(kuan)利(li)率(lv)要高于住宅利(li)率(lv)近1%，另(ling)外，還有房產稅等(deng)需要交納各種稅費，約占(zhan)投資額的20%。

3.土地(di)出(chu)讓(rang)年限短。寫字樓的土地(di)出(chu)讓(rang)金要比(bi)住(zhu)宅(zhai)高(gao)，但土地(di)出(chu)讓(rang)年限只有40或50年。

4.價格高(gao)。寫字樓的造價要高(gao)出普通住宅的3~4倍。

注意7：讓寫字樓租出去的4招

1.選擇信譽度高的企業或(huo)個人作為承租方能夠保證(zheng)出租合同的順利進(jin)行，使出租方獲得預期的收益。

2.選(xuan)擇信譽度(du)高(gao)的(de)(de)中(zhong)介機(ji)構(gou)。如果通過中(zhong)介機(ji)構(gou)來尋找承(cheng)租方，那么中(zhong)介機(ji)構(gou)的(de)(de)資(zi)質和實力均是考察的(de)(de)重點(dian)。

3.合理定價。不要期望通過高(gao)額的(de)(de)租金迅速收(shou)回投資(zi)成(cheng)本，必須(xu)考(kao)慮(lv)到(dao)市(shi)場競(jing)爭的(de)(de)存在。合理的(de)(de)租金，甚(shen)至(zhi)有原(yuan)則的(de)(de)讓步(bu)都是(shi)可(ke)取的(de)(de)手(shou)段(duan)。畢竟保證出租的(de)(de)順暢(chang)，避免因空置導致更大的(de)(de)損失(shi)才是(shi)最重(zhong)要的(de)(de)。

4.選擇長期租(zu)約。與短期租(zu)約相比，長期租(zu)約更能保證投資者(zhe)的(de)利益。

注意8：租賃要辦理相關手續

投資者購買了寫字樓(lou)后，如有(you)租(zu)(zu)客求租(zu)(zu)，首先(xian)買賣雙方要簽署租(zu)(zu)賃(lin)(lin)合同(tong)；其次要將租(zu)(zu)賃(lin)(lin)合同(tong)原(yuan)件(jian)(jian)(jian)、出租(zu)(zu)和承租(zu)(zu)人的身份(fen)證(zheng)明、公司(si)營業(ye)執照(zhao)(zhao)（復印(yin)(yin)件(jian)(jian)(jian)）、產(chan)權證(zheng)原(yuan)件(jian)(jian)(jian)出示給(gei)房(fang)屋所(suo)在(zai)地(di)街(jie)道并做登(deng)記申請；最后將租(zu)(zu)賃(lin)(lin)合同(tong)原(yuan)件(jian)(jian)(jian)、出租(zu)(zu)和承租(zu)(zu)人的身份(fen)證(zheng)明、公司(si)營業(ye)執照(zhao)(zhao)（復印(yin)(yin)件(jian)(jian)(jian)）交(jiao)至所(suo)在(zai)區房(fang)地(di)產(chan)交(jiao)易(yi)中心(xin)，辦理租(zu)(zu)賃(lin)(lin)登(deng)記，并按規定(ding)繳付款(kuan)項(xiang)。

寫字樓出租別忘辦理出租許可證

《房(fang)屋(wu)租(zu)(zu)賃許(xu)可(ke)證(zheng)管理辦法(fa)》要求出租(zu)(zu)房(fang)屋(wu)首先需要辦理《房(fang)屋(wu)租(zu)(zu)賃許(xu)可(ke)證(zheng)》，寫字(zi)樓的(de)出租(zu)(zu)也包(bao)括在內，沒有“證(zheng)”是(shi)不準(zhun)出租(zu)(zu)的(de)。

《房(fang)(fang)屋(wu)(wu)租賃許(xu)可(ke)證管理辦法(fa)》規定，凡出(chu)租城鎮范(fan)圍內房(fang)(fang)屋(wu)(wu)(寫字樓)的單位或個人(ren)，必須經房(fang)(fang)屋(wu)(wu)主管部門認(ren)定出(chu)租房(fang)(fang)屋(wu)(wu)所(suo)有(you)權(quan)清楚無糾紛(fen)、房(fang)(fang)屋(wu)(wu)結構(gou)安全后(hou)，到房(fang)(fang)屋(wu)(wu)所(suo)在地的區、縣房(fang)(fang)地產管理登記，申(shen)辦《房(fang)(fang)屋(wu)(wu)租賃許(xu)可(ke)證》。

申請人(ren)(ren)在辦理《房(fang)(fang)屋租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)許可(ke)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)》時，必須交驗下列證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)件(jian)：1.房(fang)(fang)屋出(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)申請書(shu)。2.房(fang)(fang)屋所有權證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)書(shu)或(huo)購商品(pin)房(fang)(fang)合同、新建房(fang)(fang)執照等其他合法證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)件(jian)。3.出(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)是(shi)個(ge)人(ren)(ren)的(de)應(ying)提(ti)交房(fang)(fang)主居(ju)民身份證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)；出(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)是(shi)單位(wei)(wei)的(de)，應(ying)提(ti)交單位(wei)(wei)法人(ren)(ren)代表(biao)或(huo)委托(tuo)代理人(ren)(ren)資格(ge)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)明。4.產(chan)權共(gong)有房(fang)(fang)屋出(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)的(de)，需提(ti)交其他共(gong)有人(ren)(ren)同意(yi)出(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)的(de)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)明或(huo)委托(tuo)書(shu)。5.出(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)在同一(yi)區、縣范圍內出(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)多處住(zhu)(zhu)宅房(fang)(fang)屋，可(ke)申領一(yi)個(ge)《房(fang)(fang)屋租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)許可(ke)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)》；出(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)非住(zhu)(zhu)宅房(fang)(fang)屋的(de)，一(yi)處需申領一(yi)個(ge)《房(fang)(fang)屋租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)許可(ke)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)》，證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)上標明出(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)房(fang)(fang)屋地點、數(shu)量。超(chao)出(chu)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)載范圍的(de)，應(ying)另行申請《房(fang)(fang)屋租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)許可(ke)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)》。6.出(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)為(wei)外(wai)(wai)資企(qi)業、中(zhong)外(wai)(wai)合資企(qi)業、中(zhong)外(wai)(wai)合作(zuo)經(jing)營企(qi)業、外(wai)(wai)國公民或(huo)港澳臺同胞的(de)，按涉外(wai)(wai)地產(chan)管理規定(ding)辦理。7.出(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)的(de)房(fang)(fang)屋拆遷或(huo)轉移(yi)，出(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)應(ying)將《房(fang)(fang)屋租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)許可(ke)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)》向填發(fa)機關(guan)繳銷，該證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)有效期為(wei)三年(nian)逾(yu)期須重新申辦。