實地看(kan)房需要看(kan)好房屋戶型、結構、朝向、通(tong)風、采光、質量(liang)、面(mian)積、層高、裝修、配(pei)送家具等情況。房屋質量(liang)檢測看(kan)以下5項(xiang)：

滲

漏水現象(xiang)，包括天(tian)花、樓地墻面，地下室，衛浴潔具等。

堵

檢(jian)測(ce)上下水(shui)管道(dao)和衛生(sheng)潔具是否有堵(du)塞現象。

裂

檢(jian)測墻面(mian)、地面(mian)和(he)屋面(mian)是(shi)否起翹、開(kai)裂等現象。

蝕

檢測鋁合金門窗等是否存在生銹腐蝕、損壞等問(wen)題。

污

檢測(ce)墻(qiang)面(mian)地面(mian)門窗上下水管道及衛生(sheng)潔具是否沾滿泥漿(jiang)、灰塵等臟亂現象。

購房(fang)者要(yao)多(duo)方面了(le)解，房(fang)屋周邊環境是否符合自(zi)己(ji)的(de)需求，主要(yao)包(bao)括：周邊交通、生活配套、小(xiao)區綠化、噪聲、電梯、保安、物(wu)業管理、街道居(ju)委會等。周邊環境三大要(yao)點不可忽視：

物業情況

水：水質(zhi)如(ru)何，水壓是多少，高樓層是否保證(zheng)供(gong)水

電：供電容(rong)量(liang)多少、夏(xia)季用(yong)電高峰是否存在斷電現象

燃氣：收(shou)費(fei)情況，充繳情況

暖(nuan)氣：收費情況、何時供暖(nuan)、何時斷暖(nuan)

電梯：使用年限、維(wei)修期限、管(guan)理(li)方式(shi)

小區環境

居住(zhu)人(ren)群大(da)致狀況(kuang)：老人(ren)、中(zhong)年人(ren)、還是(shi)小孩居多(duo)

配套(tao)情(qing)況：是(shi)否有娛樂健身設(she)施，公園、銀行(xing)、洗(xi)衣(yi)店等(deng)

污染問(wen)(wen)題(ti)：小區垃圾處理狀況如(ru)何(he)，夜(ye)晚是否有噪聲污染的(de)問(wen)(wen)題(ti)

安(an)全問題：小區出入(ru)管理、保(bao)安(an)是否能(neng)24小時值班等

特色問題

以學區房(fang)為賣(mai)點的二(er)手房(fang)需要(yao)到教育(yu)局確認(ren)是(shi)否(fou)真(zhen)實；以保(bao)證落戶為優惠條件的二(er)手房(fang)要(yao)到派出所進行確認(ren)。

確保產權合法與真實

購房者可到(dao)房管局對房產證(zheng)的真(zhen)偽進行(xing)驗證(zheng)。不要和委托人或中介(jie)反方面進行(xing)交(jiao)易，避免上當受騙。

確保產權完整性

調(diao)查(cha)其房產有沒有抵押、租賃、或仍在還貸等情況(kuang)，避(bi)免購買過(guo)戶(hu)后(hou)出現(xian)不(bu)必要的紛爭。

確保產權清晰性

產權證(zheng)上的(de)房(fang)主和買(mai)房(fang)者(zhe)是否(fou)一致；產權證(zheng)上確認的(de)面(mian)積與實(shi)際面(mian)積是否(fou)相符。如果房(fang)屋有(you)多個(ge)(ge)共有(you)人，必須和全部共有(you)人簽(qian)訂(ding)買(mai)賣合同，只和其(qi)中一個(ge)(ge)或是幾個(ge)(ge)簽(qian)訂(ding)合同是無效的(de)。

戶型看完看面積

很多人看戶(hu)型會忽略每個(ge)房間(jian)(jian)(jian)(jian)的面(mian)(mian)(mian)積，看房時要(yao)(yao)注意單元內(nei)不同空間(jian)(jian)(jian)(jian)要(yao)(yao)有相對(dui)合理(li)的面(mian)(mian)(mian)積。從居住功能(neng)角(jiao)度分析，廚房的合理(li)面(mian)(mian)(mian)積應在4平(ping)方(fang)米-5平(ping)方(fang)米之間(jian)(jian)(jian)(jian)，衛生間(jian)(jian)(jian)(jian)最好(hao)洗(xi)、廁(ce)功能(neng)分開(kai)(kai)，三居以上應設有兩個(ge)衛生間(jian)(jian)(jian)(jian)。主臥(wo)室的合理(li)面(mian)(mian)(mian)積應在13平(ping)方(fang)米-14平(ping)方(fang)米之間(jian)(jian)(jian)(jian)，客(ke)廳(ting)的面(mian)(mian)(mian)積要(yao)(yao)盡量大些，廳(ting)內(nei)開(kai)(kai)門的數量應盡量減少，房屋(wu)要(yao)(yao)方(fang)正，不要(yao)(yao)有斜(xie)角(jiao)。

購房一定看地段

地段(duan)也就是小區所在的(de)(de)地理位置。地段(duan)的(de)(de)好(hao)壞決定了(le)房產的(de)(de)售(shou)價，同時(shi)也是物業保(bao)值、升值的(de)(de)一(yi)個重要(yao)(yao)因素。作為自己居住(zhu)的(de)(de)房屋，主要(yao)(yao)考慮(lv)的(de)(de)還是以方便(bian)自己及家庭成員出行為宜，不(bu)要(yao)(yao)片面強(qiang)調往鬧區里(li)“扎堆”，那樣既不(bu)經濟，也不(bu)一(yi)定能提(ti)高生活質量。一(yi)般只要(yao)(yao)有好(hao)的(de)(de)道(dao)路交(jiao)通網(wang)，離市中(zhong)心又不(bu)是太遠，房價比較合適的(de)(de)即可。

住得舒服看朝向

良好的朝(chao)向(xiang)，可以(yi)保證(zheng)有大量的陽(yang)光(guang)通過窗(chuang)戶直射入室(shi)(shi)，改(gai)善住宅(zhai)室(shi)(shi)內環境，如光(guang)、溫度(du)、衛生狀況，對居住者(zhe)的身心健(jian)康十(shi)分有利。在北(bei)(bei)京(jing)地(di)區，以(yi)正 南朝(chao)向(xiang)接受陽(yang)光(guang)直射面最(zui)大，時(shi)間(jian)最(zui)長，南偏東(dong)、南偏西(xi)105度(du)內都有陽(yang)光(guang)直射入室(shi)(shi)，而北(bei)(bei)偏東(dong)、北(bei)(bei)偏西(xi)75度(du)內整日(ri)都不會有陽(yang)光(guang)直射入室(shi)(shi)。

視野良好看樓層

一般來說，在(zai)不(bu)考慮(lv)個(ge)人因(yin)素的(de)情況(kuang)下，住(zhu)宅樓(lou)(lou)在(zai)總層數的(de)1/3以(yi)上、2/3以(yi)下為較好層次，如北京(jing)地區六(liu)層住(zhu)宅樓(lou)(lou)的(de)三(san)四層，十(shi)八層塔樓(lou)(lou)的(de)六(liu)至十(shi)二(er)層為最佳。

看完周邊看格局

二手房一般有如下幾(ji)種：毛坯、簡裝、中(zhong)裝、精裝。看(kan)房的(de)時(shi)候大家在看(kan)完房子(zi)(zi)的(de)裝修(xiu)之后(hou)，一定要保持清醒注意(yi)看(kan)看(kan)房子(zi)(zi)的(de)格局（請自行在腦中(zhong)屏蔽(bi)家具家電）。例(li)如客(ke)廳的(de)門(men)直接對著臥室的(de)話，私密性比(bi)較差；直接面對衛生間的(de)話，又極不(bu)雅觀(guan)。格局好的(de)房子(zi)(zi)應(ying)該能夠有效地把各(ge)種功能區分(fen)開來，雅觀(guan)而且實用(yong)。

白天看完晚上看

一般情(qing)況下(xia)，我(wo)們和中介(jie)活動房主(zhu)都(dou)會約(yue)在(zai)白(bai)天看房，但是有些情(qing)況我(wo)們在(zai)白(bai)天是無法了(le)解的，想要摸清(qing)這套房子的底兒晚(wan)上也得(de)去。晚(wan)上看房重點是要看小(xiao)區物業管理安(an)全重視程(cheng)度，安(an)全防(fang)范措(cuo)施是否到位，有無“夜攤”等噪音干(gan)擾源(yuan)等。

晴天看完雨天看

這一(yi)點，對(dui)于頂(ding)樓的房屋尤其重要，不(bu)要怕麻煩，你要知(zhi)道在(zai)大(da)雨(yu)之后(hou)，房屋問題就(jiu)會(hui)“原形畢露”，種(zhong)(zhong)種(zhong)(zhong)問題我們就(jiu)能一(yi)覽無余：墻壁、墻角、天花(hua)板是否出現裂痕，會(hui)不(bu)會(hui)漏水、滲水等狀(zhuang)況。

看完墻面看墻角

亙古名言：細(xi)(xi)節決定(ding)成敗！看(kan)房也得(de)看(kan)細(xi)(xi)節，墻(qiang)面什么情況我(wo)們(men)往(wang)往(wang)一眼就能明了。但是墻(qiang)角比墻(qiang)面更(geng)重要，它是承接上(shang)下左右結構力量的(de)，假如發生地震（呸(pei)呸(pei)呸(pei)），承重力才是關鍵，而且墻(qiang)角出現嚴重裂縫的(de)話，漏(lou)水的(de)問題遲早會出現。

看完冷水看熱水

怎(zen)么知道水(shui)(shui)管會不會漏過水(shui)(shui)呢？小編教你小竅門：看(kan)水(shui)(shui)管周圍(wei)有沒有水(shui)(shui)垢、水(shui)(shui)有無泛黃。檢驗浴(yu)缸：先看(kan)看(kan)水(shui)(shui)龍頭(tou)流水(shui)(shui)是否通暢，裝滿水(shui)(shui)后，再看(kan)看(kan)排水(shui)(shui)是否正常。家里只要有用水(shui)(shui)的(de)地方一定一一檢查到了(le)。衛生間和廚房(fang)的(de)熱水(shui)(shui)情況是檢查的(de)重(zhong)中(zhong)之重(zhong)。

看完裝潢看做工

越是好的(de)(de)裝潢越容易掩蓋龜裂的(de)(de)墻角(jiao)、發(fa)霉、漏水等(deng)毛病（難道(dao)這就是傳(chuan)說中的(de)(de)障(zhang)眼法(fa)？）。所以呢，必須要注意房屋的(de)(de)做工，尤(you)其是墻角(jiao)、窗(chuang)沿、天花(hua)板的(de)(de)收(shou)邊工序是否細致，而這些地方往往容易被忽視。

看完電器看插座

電器什么的可以(yi)以(yi)后添置，但是插(cha)座(zuo)嘛(ma)，很多人都會有這個感覺(jue)：到(dao)了用時方(fang)恨(hen)少！設計精(jing)心的房(fang)屋，才能讓我們(men)充分享受(shou)到(dao)現(xian)代(dai)化家電的便利性，小插(cha)座(zuo)，大便利。

看完窗簾看窗外

窗簾好(hao)不好(hao)看(kan)(kan)，這個真(zhen)心不重要(yao)，我們在看(kan)(kan)房(fang)子時應注意打開(kai)窗戶，看(kan)(kan)看(kan)(kan)房(fang)子的通風狀況是否(fou)良(liang)好(hao)，房(fang)屋是否(fou)有潮濕、霉味，采光是否(fou)良(liang)好(hao)。要(yao)注意檢查一(yi)下小細節：房(fang)屋的窗戶是否(fou)對著(zhu)別人家(jia)的排氣孔。

看完電梯看樓梯

現在高層、超高層的(de)二手(shou)房越(yue)來越(yue)多，這就涉及到了電梯問題，電梯的(de)功能固(gu)然重(zhong)要，樓(lou)梯也不容忽視(shi)。看(kan)一下是否有住(zhu)家的(de)堆積物、消防(fang)通(tong)(tong)路是否通(tong)(tong)暢，樓(lou)梯直接關系到日后逃生。

看完房東看保安

小(xiao)區管理員和保安是(shi)最(zui)(zui)最(zui)(zui)了解小(xiao)區基本狀況(kuang)的，在他(ta)們(men)(men)那里我們(men)(men)往往能夠知道最(zui)(zui)實際、最(zui)(zui)客觀的情況(kuang)。有時他(ta)們(men)(men)口中介紹的情況(kuang)能成為我們(men)(men)買(mai)房(fang)與否(fou)的決(jue)定性(xing)因素。

買二(er)手(shou)房看房是不用付中介(jie)費的，中介(jie)費只(zhi)有(you)在成交以后需要，看房要錢就(jiu)是坑人的啦。

樓形

樓形一般分為板樓、塔樓和板塔結(jie)合。

板(ban)樓(lou)一般南北通透，便于(yu)(yu)采光通風；一梯兩戶(hu)是板(ban)樓(lou)的標配，由(you)于(yu)(yu)住戶(hu)不多，居家生活也比較清靜(jing)。

塔樓(lou)社(she)(she)區的建筑密度普遍比板樓(lou)社(she)(she)區的高(gao)，往往是一梯(ti)6戶以上。人多會容易(yi)雜(za)亂吵鬧、電梯(ti)擁擠。而且塔樓(lou)每層都(dou)有部分住戶的采光、通風等(deng)條件(jian)比較差(cha)。不過塔樓(lou)由于樓(lou)高(gao)，高(gao)層視野(ye)相對(dui)開(kai)闊。

板(ban)塔結合的(de)房子，2梯4戶是比較常見的(de)，邊(bian)戶南北通透(tou)、中間戶朝(chao)南設計。

房齡

房(fang)齡影(ying)響貸款年(nian)限(xian)，房(fang)齡越(yue)(yue)老，貸款年(nian)限(xian)越(yue)(yue)短。除此之外，房(fang)齡還影(ying)響房(fang)屋(wu)的價格，房(fang)子越(yue)(yue)老越(yue)(yue)不易出手，價格空間就越(yue)(yue)窄，久之甚至會貶值；房(fang)齡增(zeng)長(chang)和使用(yong)年(nian)限(xian)是成(cheng)反比的，而與修繕(shan)維護(hu)費用(yong)成(cheng)正比，種種因素都將增(zeng)大(da)持有(you)成(cheng)本。隨著受損(sun)程度，還可能存在安全(quan)隱患。買房(fang)的時候一定要注意問下房(fang)齡，房(fang)齡是從該房(fang)屋(wu)竣(jun)工(gong)之日開始算(suan)起。

戶型

一(yi)個好的戶(hu)(hu)型，晴天不開(kai)燈，光(guang)照也(ye)充(chong)足(zu)；房里(li)擺放家具，不妨礙人走動；不借助通(tong)風設備也(ye)能自然通(tong)風。好戶(hu)(hu)型有(you)以下5條標準可以參考(kao)：格局方(fang)正、開(kai)間(jian)進深合理、沒(mei)有(you)暗間(jian)、房間(jian)大小適中、動線合理。此外，看(kan)看(kan)戶(hu)(hu)型有(you)無(wu)大的改動，是(shi)否存(cun)在(zai)結(jie)構性問題等重(zhong)大安全隱患。

朝向

一個好的(de)(de)(de)朝向可以保證有大量的(de)(de)(de)陽(yang)光(guang)通過窗戶(hu)直(zhi)射(she)入室(shi)，改善住(zhu)宅(zhai)室(shi)內環境(jing)，如光(guang)、溫(wen)度、衛生狀況等，對居住(zhu)者(zhe)的(de)(de)(de)身心(xin)健(jian)康(kang)十分有利。一般來(lai)說，臥(wo)室(shi)、客廳都朝南的(de)(de)(de)房子，是(shi)比較(jiao)好的(de)(de)(de)。

樓層

對于多層(ceng)(ceng)無電梯住宅來說，一般順(shun)序是3、4、5、2、1、6。但對現在(zai)的(de)(de)中高層(ceng)(ceng)住宅來說，好(hao)的(de)(de)樓層(ceng)(ceng)排序為(wei)中高層(ceng)(ceng)、頂層(ceng)(ceng)、底層(ceng)(ceng)。買房選樓層(ceng)(ceng)要考(kao)慮家庭人口構成(cheng)和喜好(hao)、房屋價(jia)格、采光好(hao)壞(huai)等各方面的(de)(de)因素。遇到下面這(zhe)些(xie)樓層(ceng)(ceng)，在(zai)選房時，要慎重(zhong)考(kao)慮。因為(wei)這(zhe)些(xie)樓層(ceng)(ceng)存在(zai)這(zhe)樣或那樣的(de)(de)缺點。

①設(she)備層及其(qi)下一層：在(zai)設(she)備層或其(qi)下一層，設(she)備的噪音、機械振(zhen)動等(deng)都會給居(ju)住環境(jing)帶來負(fu)面影響。

②架(jia)(jia)空層(ceng)的(de)上一層(ceng)：如(ru)果(guo)架(jia)(jia)空層(ceng)活動的(de)人群多(duo)，比較吵鬧。夏天時(shi)，架(jia)(jia)空層(ceng)的(de)垃圾如(ru)果(guo)不及時(shi)清理，就容易產生惡臭，影響居住的(de)環(huan)境(jing)。

③底層：比較(jiao)容易被(bei)盜、采光通(tong)風不足、私密性(xing)差、潮(chao)濕、噪音比較(jiao)大（行人(ren)、單元(yuan)門噪音的影響）等。

④頂層：主(zhu)要(yao)是夏季(ji)熱，雨季(ji)容易(yi)漏雨。

采光

采(cai)光(guang)分兩(liang)個層次(ci)。一是(shi)是(shi)否明廚明衛，即每個房間是(shi)否都(dou)有(you)(you)窗；第2是(shi)陽光(guang)照射時(shi)間。影響采(cai)光(guang)好壞的因素有(you)(you)如下：

①樓(lou)(lou)間距和樓(lou)(lou)層高(gao)(gao)低：樓(lou)(lou)層越(yue)高(gao)(gao)，采(cai)光(guang)越(yue)好；樓(lou)(lou)間距越(yue)大，采(cai)光(guang)越(yue)好。

②房(fang)屋(wu)朝向好壞：南向的房(fang)子采光當然(ran)好，一般(ban)客廳、主臥(wo)朝南比(bi)較好。

③房(fang)子(zi)是否處于凹槽(cao)內(nei)：處在凹槽(cao)內(nei)的房(fang)子(zi)，其采光會被相鄰房(fang)間(jian)遮擋住。

④戶型采光窗的數(shu)量和面積大小：理論上具有東(dong)、南、西(xi)三面采光的房(fang)子(zi)，采光性能(neng)突出。窗戶太(tai)小，會影響房(fang)屋的采光。

此外，如(ru)果周邊有高大的建筑物，則房屋的采(cai)光也會被遮(zhe)擋。在買(mai)房時，要參考(kao)上述(shu)幾點，以辨(bian)別房屋采(cai)光好壞(huai)。

使用面積

使(shi)用面(mian)積指每套住宅戶(hu)門內除墻(qiang)體厚度(du)外全部凈面(mian)積的總和(he)，即地毯(tan)面(mian)積。其中包括臥室、起居(ju)室、過(guo)廳、過(guo)道、廚房(fang)、衛(wei)生(sheng)間、儲藏室、壁柜（不包括吊柜）、戶(hu)內樓梯（按投影面(mian)積）。不管房(fang)屋的建筑面(mian)積有(you)多大，買房(fang)入住后，可以利(li)用的是房(fang)屋的使(shi)用面(mian)積，因此，房(fang)屋的使(shi)用率(lv)高(gao)低很重要(yao)。

板樓(lou)戶(hu)型(xing)的(de)使(shi)用率通(tong)常高達85％以(yi)上，而塔樓(lou)戶(hu)型(xing)的(de)使(shi)用率通(tong)常僅(jin)為75％，因為塔樓(lou)內(nei)的(de)電梯井、變配電機(ji)房(fang)等(deng)都將作為公共面積攤到(dao)每個業主的(de)頭上。

稅費相關

同(tong)一(yi)個小區，房(fang)(fang)(fang)源的產(chan)權年限(xian)大(da)不(bu)相同(tong)，這與(yu)業主(zhu)辦理產(chan)權證(zheng)(zheng)的時(shi)(shi)間有關。未(wei)滿兩(liang)年的房(fang)(fang)(fang)產(chan)再交(jiao)易時(shi)(shi)，就需繳納(na)增(zeng)值稅(shui)(shui)及(ji)其附加稅(shui)(shui)、個稅(shui)(shui)等相關稅(shui)(shui)費(fei)。滿2年及(ji)以上的房(fang)(fang)(fang)子(zi)(zi)，可(ke)以免征增(zeng)值稅(shui)(shui)。滿五少有的房(fang)(fang)(fang)子(zi)(zi)，可(ke)以免征增(zeng)值稅(shui)(shui)和個稅(shui)(shui)。買房(fang)(fang)(fang)的時(shi)(shi)候，一(yi)定(ding)要問(wen)清房(fang)(fang)(fang)產(chan)證(zheng)(zheng)滿幾年。

【結語】二手房(fang)實地(di)(di)看(kan)房(fang)看(kan)什么？購(gou)買二手房(fang)，實地(di)(di)看(kan)房(fang)是很(hen)關鍵的一步，看(kan)房(fang)時(shi)頭(tou)腦一定要(yao)保持清醒，千(qian)萬要(yao)當心中介(jie)、房(fang)主玩的那(nei)些障眼(yan)法，物業、裝(zhuang)修(xiu)、戶型、房(fang)屋質量、周圍環境、逃生通道、單元空間、地(di)(di)段、朝向(xiang)、樓層(ceng)……都是看(kan)房(fang)時(shi)不可(ke)忽略的細(xi)節哦(e)。