實地看(kan)房需要(yao)看(kan)好(hao)房屋戶型、結構、朝向、通風、采光、質量(liang)(liang)、面積、層高、裝修、配送(song)家具等情(qing)況。房屋質量(liang)(liang)檢測看(kan)以下(xia)5項：

滲

漏水現(xian)象，包括天花、樓(lou)地(di)墻面，地(di)下室(shi)，衛浴潔具等(deng)。

堵

檢測上下水管道和(he)衛生潔具(ju)是否(fou)有堵塞(sai)現象。

裂

檢測墻面、地面和屋面是否(fou)起翹、開裂等(deng)現象。

蝕

檢(jian)測鋁(lv)合金門窗等是否存(cun)在生(sheng)銹腐蝕、損(sun)壞(huai)等問題。

污

檢測(ce)墻(qiang)面(mian)地面(mian)門窗上下水管道及衛生潔(jie)具(ju)是(shi)否沾(zhan)滿泥漿、灰塵等臟亂現象。

購房(fang)者要(yao)多方面(mian)了解，房(fang)屋周(zhou)邊環境是否(fou)符合自己(ji)的需求，主要(yao)包括：周(zhou)邊交通、生活配套、小(xiao)區綠化、噪聲、電梯、保安、物業管(guan)理、街道(dao)居委(wei)會等(deng)。周(zhou)邊環境三(san)大要(yao)點不(bu)可忽視(shi)：

物業情況

水(shui)(shui)：水(shui)(shui)質如何，水(shui)(shui)壓是(shi)(shi)多少，高樓層是(shi)(shi)否保證供水(shui)(shui)

電：供(gong)電容量多少、夏季用電高峰(feng)是否存在斷電現象

燃氣(qi)：收費情況，充(chong)繳(jiao)情況

暖(nuan)氣：收費情況(kuang)、何(he)時供(gong)暖(nuan)、何(he)時斷暖(nuan)

電梯：使用年限(xian)、維(wei)修期限(xian)、管理方式

小區環境

居住人群大致狀況：老人、中年人、還是(shi)小孩居多

配套(tao)情況(kuang)：是否(fou)有娛樂(le)健身設施，公園、銀(yin)行(xing)、洗(xi)衣店等(deng)

污(wu)染問(wen)題：小區垃圾處(chu)理狀(zhuang)況(kuang)如何(he)，夜晚是否有噪(zao)聲污(wu)染的(de)問(wen)題

安全問題(ti)：小區(qu)出入管理、保(bao)安是否能(neng)24小時(shi)值班等

特色問題

以(yi)學(xue)區房為(wei)賣點的二(er)手房需要到教育局確(que)認是否真實；以(yi)保證落(luo)戶為(wei)優惠條件的二(er)手房要到派出所進行(xing)確(que)認。

確保產權合法與真實

購房(fang)者可到房(fang)管局對(dui)房(fang)產證的真偽進行驗證。不要和委(wei)托(tuo)人或中介反方面進行交(jiao)易，避(bi)免上當受騙。

確保產權完整性

調查其房(fang)產有沒有抵押(ya)、租賃、或仍在還貸等(deng)情況，避免(mian)購買過(guo)戶后出現不必要的(de)紛(fen)爭。

確保產權清晰性

產(chan)權(quan)證上的(de)房主和買房者是否一致；產(chan)權(quan)證上確認的(de)面積(ji)(ji)與實際面積(ji)(ji)是否相符。如果房屋有多個(ge)共有人，必須和全(quan)部共有人簽(qian)訂(ding)買賣合同，只和其(qi)中一個(ge)或是幾個(ge)簽(qian)訂(ding)合同是無效的(de)。

戶型看完看面積

很(hen)多人(ren)看戶型(xing)會忽略(lve)每個房(fang)(fang)間(jian)的(de)面(mian)積(ji)，看房(fang)(fang)時(shi)要(yao)注意單元(yuan)內(nei)不同空間(jian)要(yao)有(you)相對(dui)合理的(de)面(mian)積(ji)。從居住(zhu)功(gong)能(neng)角度分(fen)析，廚房(fang)(fang)的(de)合理面(mian)積(ji)應在(zai)4平(ping)(ping)方(fang)米(mi)-5平(ping)(ping)方(fang)米(mi)之(zhi)間(jian)，衛(wei)生間(jian)最好洗、廁功(gong)能(neng)分(fen)開(kai)，三居以上應設(she)有(you)兩個衛(wei)生間(jian)。主臥(wo)室的(de)合理面(mian)積(ji)應在(zai)13平(ping)(ping)方(fang)米(mi)-14平(ping)(ping)方(fang)米(mi)之(zhi)間(jian)，客廳的(de)面(mian)積(ji)要(yao)盡量大些(xie)，廳內(nei)開(kai)門的(de)數量應盡量減少(shao)，房(fang)(fang)屋要(yao)方(fang)正，不要(yao)有(you)斜角。

購房一定看地段

地段(duan)也(ye)(ye)就是小區所在的(de)地理(li)位置。地段(duan)的(de)好(hao)壞決定了房(fang)產(chan)的(de)售價(jia)，同時(shi)也(ye)(ye)是物業保值、升(sheng)值的(de)一個重要(yao)因素。作為自己(ji)(ji)居住(zhu)的(de)房(fang)屋，主(zhu)要(yao)考慮的(de)還是以(yi)方便自己(ji)(ji)及家庭成(cheng)員出行為宜，不要(yao)片面強調往鬧區里“扎(zha)堆”，那(nei)樣(yang)既不經濟，也(ye)(ye)不一定能提高生活(huo)質(zhi)量(liang)。一般只要(yao)有好(hao)的(de)道路交通網(wang)，離市中心又不是太遠，房(fang)價(jia)比較合(he)適的(de)即可(ke)。

住得舒服看朝向

良好的朝向，可(ke)以保證有(you)大(da)量的陽光(guang)通過窗戶直射入室，改善住宅室內環(huan)境，如光(guang)、溫度、衛(wei)生狀(zhuang)況，對居住者的身心(xin)健康(kang)十分有(you)利。在北京地區，以正 南朝向接受陽光(guang)直射面最大(da)，時間最長(chang)，南偏東(dong)、南偏西(xi)105度內都有(you)陽光(guang)直射入室，而北偏東(dong)、北偏西(xi)75度內整日都不會有(you)陽光(guang)直射入室。

視野良好看樓層

一般來說，在(zai)不考慮(lv)個人(ren)因素的(de)(de)情況下，住宅(zhai)(zhai)樓在(zai)總層(ceng)數的(de)(de)1/3以上、2/3以下為較好(hao)層(ceng)次，如北京地(di)區六層(ceng)住宅(zhai)(zhai)樓的(de)(de)三四層(ceng)，十(shi)八(ba)層(ceng)塔樓的(de)(de)六至(zhi)十(shi)二(er)層(ceng)為最佳(jia)。

看完周邊看格局

二手房(fang)(fang)一般(ban)有如下幾種：毛坯、簡(jian)裝(zhuang)、中裝(zhuang)、精裝(zhuang)。看(kan)房(fang)(fang)的時(shi)候大家(jia)在(zai)看(kan)完房(fang)(fang)子的裝(zhuang)修之(zhi)后，一定要保持清醒注意看(kan)看(kan)房(fang)(fang)子的格(ge)(ge)局(ju)（請自行(xing)在(zai)腦中屏蔽家(jia)具家(jia)電）。例如客(ke)廳的門直接對著臥室(shi)的話，私密性比較差；直接面(mian)對衛生間的話，又(you)極(ji)不雅觀。格(ge)(ge)局(ju)好的房(fang)(fang)子應該能(neng)夠有效(xiao)地把(ba)各種功能(neng)區分開來，雅觀而且實用(yong)。

白天看完晚上看

一般情況下，我們和中介(jie)活動房(fang)(fang)主都(dou)會(hui)約(yue)在白天看(kan)房(fang)(fang)，但是(shi)有(you)些情況我們在白天是(shi)無法(fa)了解的，想要(yao)摸清這套房(fang)(fang)子的底兒晚(wan)上也得去。晚(wan)上看(kan)房(fang)(fang)重(zhong)點(dian)是(shi)要(yao)看(kan)小區物(wu)業管理(li)安全(quan)重(zhong)視程度，安全(quan)防范(fan)措施(shi)是(shi)否(fou)到位，有(you)無“夜攤”等(deng)(deng)噪音干(gan)擾源等(deng)(deng)。

晴天看完雨天看

這一點(dian)，對于(yu)頂樓的(de)房屋(wu)尤(you)其重要(yao)(yao)，不(bu)要(yao)(yao)怕麻煩，你要(yao)(yao)知道(dao)在大(da)雨之(zhi)后，房屋(wu)問(wen)題(ti)(ti)就會(hui)(hui)“原形(xing)畢露(lu)”，種種問(wen)題(ti)(ti)我(wo)們就能(neng)一覽無余(yu)：墻壁、墻角(jiao)、天(tian)花板是否出現裂痕，會(hui)(hui)不(bu)會(hui)(hui)漏(lou)水、滲(shen)水等狀(zhuang)況。

看完墻面看墻角

亙古名言：細節決(jue)定(ding)成敗！看房也(ye)得看細節，墻(qiang)面什么情況(kuang)我們往往一(yi)眼就能明了。但是(shi)墻(qiang)角比墻(qiang)面更重(zhong)要，它(ta)是(shi)承(cheng)接上下左右結構力量的，假如(ru)發(fa)生地(di)震(zhen)（呸(pei)呸(pei)呸(pei)），承(cheng)重(zhong)力才是(shi)關鍵，而且(qie)墻(qiang)角出(chu)現嚴重(zhong)裂縫的話(hua)，漏水的問題遲(chi)早會出(chu)現。

看完冷水看熱水

怎么知道水管(guan)會不會漏過水呢？小編(bian)教你小竅(qiao)門：看(kan)水管(guan)周圍有(you)沒有(you)水垢、水有(you)無泛(fan)黃。檢(jian)(jian)驗(yan)浴缸：先看(kan)看(kan)水龍頭流水是否通(tong)暢，裝(zhuang)滿(man)水后，再看(kan)看(kan)排水是否正常。家里只要有(you)用(yong)水的(de)地方一(yi)定(ding)一(yi)一(yi)檢(jian)(jian)查到了。衛生間和廚房的(de)熱水情況(kuang)是檢(jian)(jian)查的(de)重中之重。

看完裝潢看做工

越是好的(de)裝潢越容易掩蓋龜裂的(de)墻角、發霉、漏(lou)水等毛病(bing)（難道(dao)這就是傳說中(zhong)的(de)障眼(yan)法？）。所(suo)以(yi)呢(ni)，必(bi)須(xu)要注(zhu)意房屋的(de)做(zuo)工，尤其(qi)是墻角、窗(chuang)沿、天花板的(de)收邊工序是否細致(zhi)，而這些地方往往容易被忽視。

看完電器看插座

電(dian)器什么(me)的可以(yi)以(yi)后添置，但是(shi)插座嘛，很多人都會有這個感(gan)覺(jue)：到(dao)了用時(shi)方恨少(shao)！設計精心的房屋，才能(neng)讓我(wo)們充(chong)分享受到(dao)現代化家電(dian)的便(bian)利性(xing)，小(xiao)插座，大便(bian)利。

看完窗簾看窗外

窗(chuang)簾好不好看(kan)，這個真心不重(zhong)要(yao)，我們在看(kan)房(fang)(fang)子時應注意打開(kai)窗(chuang)戶，看(kan)看(kan)房(fang)(fang)子的(de)通風狀況是(shi)否良(liang)好，房(fang)(fang)屋(wu)是(shi)否有潮濕、霉(mei)味，采光是(shi)否良(liang)好。要(yao)注意檢查一下小細節(jie)：房(fang)(fang)屋(wu)的(de)窗(chuang)戶是(shi)否對著別人家的(de)排氣孔。

看完電梯看樓梯

現(xian)在高層、超高層的二手房越來越多，這就涉及到了電(dian)梯(ti)(ti)問(wen)題(ti)，電(dian)梯(ti)(ti)的功(gong)能固然重(zhong)要，樓梯(ti)(ti)也不容忽視。看(kan)一下是否(fou)有住家的堆積物、消防通(tong)(tong)路是否(fou)通(tong)(tong)暢(chang)，樓梯(ti)(ti)直接關系到日后逃生。

看完房東看保安

小(xiao)(xiao)區(qu)(qu)管理員和(he)保安是最(zui)(zui)最(zui)(zui)了解小(xiao)(xiao)區(qu)(qu)基本狀況(kuang)的(de)，在他(ta)們那里我們往往能(neng)(neng)夠(gou)知道最(zui)(zui)實際、最(zui)(zui)客觀的(de)情(qing)(qing)況(kuang)。有(you)時(shi)他(ta)們口中介紹(shao)的(de)情(qing)(qing)況(kuang)能(neng)(neng)成(cheng)為我們買房與(yu)否的(de)決定性因(yin)素。

買二手房(fang)看(kan)(kan)房(fang)是(shi)不(bu)用付中介費(fei)的(de)，中介費(fei)只(zhi)有在成交以后需(xu)要，看(kan)(kan)房(fang)要錢就(jiu)是(shi)坑人的(de)啦。

樓形

樓(lou)形一(yi)般分為(wei)板樓(lou)、塔(ta)樓(lou)和(he)板塔(ta)結合。

板樓一般南北通透，便(bian)于(yu)采光通風；一梯兩戶是板樓的標配，由于(yu)住戶不多，居家(jia)生活也(ye)比較清(qing)靜。

塔樓社區(qu)的建筑密度普遍比(bi)(bi)板樓社區(qu)的高(gao)，往往是(shi)一梯(ti)(ti)6戶(hu)以上。人多(duo)會(hui)容易雜亂吵(chao)鬧(nao)、電梯(ti)(ti)擁(yong)擠。而(er)且塔樓每層(ceng)都有部(bu)分住戶(hu)的采光(guang)、通風等條件比(bi)(bi)較差(cha)。不過(guo)塔樓由(you)于樓高(gao)，高(gao)層(ceng)視(shi)野相對開闊。

板塔結合的房子，2梯(ti)4戶是比較常見(jian)的，邊戶南北通透、中間戶朝南設計。

房齡

房(fang)(fang)(fang)齡(ling)(ling)(ling)影(ying)響貸款年(nian)(nian)限(xian)(xian)，房(fang)(fang)(fang)齡(ling)(ling)(ling)越老，貸款年(nian)(nian)限(xian)(xian)越短。除此之(zhi)外，房(fang)(fang)(fang)齡(ling)(ling)(ling)還影(ying)響房(fang)(fang)(fang)屋(wu)的(de)(de)價格，房(fang)(fang)(fang)子(zi)越老越不(bu)易(yi)出手，價格空間就越窄，久之(zhi)甚(shen)至(zhi)會貶值；房(fang)(fang)(fang)齡(ling)(ling)(ling)增(zeng)長和(he)使(shi)用(yong)年(nian)(nian)限(xian)(xian)是成(cheng)反比的(de)(de)，而與修繕維(wei)護(hu)費(fei)用(yong)成(cheng)正(zheng)比，種種因素都(dou)將增(zeng)大持(chi)有成(cheng)本(ben)。隨著(zhu)受損程(cheng)度(du)，還可能存在安全隱患。買房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)時(shi)候一定要注意問下(xia)房(fang)(fang)(fang)齡(ling)(ling)(ling)，房(fang)(fang)(fang)齡(ling)(ling)(ling)是從該房(fang)(fang)(fang)屋(wu)竣工之(zhi)日開始算起。

戶型

一個(ge)好(hao)的戶(hu)型，晴天不(bu)開燈，光照也充足；房(fang)里擺放家具，不(bu)妨(fang)礙(ai)人走動(dong)(dong)；不(bu)借助(zhu)通(tong)風設(she)備也能(neng)自然通(tong)風。好(hao)戶(hu)型有(you)以(yi)下5條標(biao)準(zhun)可以(yi)參考(kao)：格局方(fang)正(zheng)、開間進深合理(li)、沒(mei)有(you)暗(an)間、房(fang)間大小(xiao)適中、動(dong)(dong)線合理(li)。此(ci)外，看看戶(hu)型有(you)無(wu)大的改(gai)動(dong)(dong)，是否(fou)存在結構(gou)性問題(ti)等重大安全(quan)隱患。

朝向

一個好的(de)(de)朝(chao)向(xiang)可以保證有(you)大量的(de)(de)陽光(guang)(guang)通過窗戶直射入(ru)室(shi)，改善住宅室(shi)內環境，如光(guang)(guang)、溫(wen)度、衛生狀況(kuang)等(deng)，對居住者(zhe)的(de)(de)身心(xin)健康十分有(you)利。一般來說，臥室(shi)、客廳都朝(chao)南的(de)(de)房子，是比較好的(de)(de)。

樓層

對于多層(ceng)(ceng)無電(dian)梯住宅來(lai)說(shuo)，一般順序是(shi)3、4、5、2、1、6。但對現(xian)在的(de)(de)中高層(ceng)(ceng)住宅來(lai)說(shuo)，好的(de)(de)樓(lou)層(ceng)(ceng)排(pai)序為中高層(ceng)(ceng)、頂層(ceng)(ceng)、底層(ceng)(ceng)。買房選(xuan)樓(lou)層(ceng)(ceng)要(yao)(yao)考慮家庭人(ren)口(kou)構成和喜好、房屋價格、采光好壞等各方面(mian)的(de)(de)因素。遇到下面(mian)這(zhe)些(xie)樓(lou)層(ceng)(ceng)，在選(xuan)房時，要(yao)(yao)慎(shen)重(zhong)考慮。因為這(zhe)些(xie)樓(lou)層(ceng)(ceng)存在這(zhe)樣或那(nei)樣的(de)(de)缺點。

①設備(bei)層及其(qi)下一(yi)層：在設備(bei)層或(huo)其(qi)下一(yi)層，設備(bei)的噪音、機械(xie)振(zhen)動等都會(hui)給(gei)居住環境帶(dai)來負面影響。

②架空(kong)層(ceng)的上一層(ceng)：如果架空(kong)層(ceng)活動(dong)的人群多，比較吵(chao)鬧。夏天時(shi)，架空(kong)層(ceng)的垃圾如果不及時(shi)清理，就容易產生惡臭，影響居住的環境。

③底層：比(bi)較(jiao)容(rong)易被盜(dao)、采(cai)光通風不足、私密(mi)性差、潮濕、噪音(yin)比(bi)較(jiao)大（行人、單元(yuan)門噪音(yin)的影(ying)響）等。

④頂層：主要是夏季(ji)(ji)熱，雨季(ji)(ji)容(rong)易(yi)漏雨。

采光

采光(guang)(guang)分兩個(ge)層次。一是(shi)是(shi)否明廚明衛，即每(mei)個(ge)房間是(shi)否都有窗(chuang)；第2是(shi)陽光(guang)(guang)照射時間。影響采光(guang)(guang)好(hao)壞的因素有如下(xia)：

①樓間距和(he)樓層高低：樓層越高，采光(guang)越好；樓間距越大(da)，采光(guang)越好。

②房屋朝向(xiang)好壞：南(nan)向(xiang)的房子采(cai)光當然好，一般客廳、主臥朝南(nan)比較(jiao)好。

③房(fang)子(zi)(zi)是否處(chu)于凹(ao)(ao)槽內(nei)：處(chu)在凹(ao)(ao)槽內(nei)的房(fang)子(zi)(zi)，其(qi)采光會被相鄰房(fang)間遮擋(dang)住。

④戶(hu)型采光(guang)窗(chuang)的(de)數量和(he)面積(ji)大小：理論上具有東、南、西三面采光(guang)的(de)房子，采光(guang)性能突(tu)出。窗(chuang)戶(hu)太小，會影響房屋的(de)采光(guang)。

此外，如果周邊有高大的(de)建筑(zhu)物，則(ze)房(fang)屋的(de)采光也會被遮(zhe)擋。在買房(fang)時，要(yao)參考上述幾點，以辨(bian)別房(fang)屋采光好壞。

使用面積

使用(yong)面(mian)積(ji)指每套住宅戶門內(nei)除墻體厚度(du)外全部凈面(mian)積(ji)的(de)總和，即地毯面(mian)積(ji)。其(qi)中包(bao)括(kuo)臥室、起居室、過廳、過道、廚房(fang)、衛生間、儲藏室、壁(bi)柜(ju)(ju)（不包(bao)括(kuo)吊柜(ju)(ju)）、戶內(nei)樓梯(ti)（按投影面(mian)積(ji)）。不管房(fang)屋的(de)建(jian)筑面(mian)積(ji)有多(duo)大，買房(fang)入住后，可以利用(yong)的(de)是房(fang)屋的(de)使用(yong)面(mian)積(ji)，因此，房(fang)屋的(de)使用(yong)率高(gao)低(di)很重(zhong)要。

板樓(lou)(lou)戶(hu)型的(de)使(shi)用率通常高達85％以上，而塔樓(lou)(lou)戶(hu)型的(de)使(shi)用率通常僅為(wei)75％，因為(wei)塔樓(lou)(lou)內的(de)電梯井(jing)、變配(pei)電機房(fang)等都將作(zuo)為(wei)公共面積攤到每個業主的(de)頭上。

稅費相關

同(tong)一個小區，房(fang)源(yuan)的(de)(de)產(chan)權年限大(da)不(bu)相同(tong)，這(zhe)與業主辦理產(chan)權證(zheng)的(de)(de)時間有關。未滿兩(liang)年的(de)(de)房(fang)產(chan)再(zai)交易時，就(jiu)需繳納(na)增值稅(shui)及其附加稅(shui)、個稅(shui)等相關稅(shui)費。滿2年及以上(shang)的(de)(de)房(fang)子，可以免(mian)征(zheng)增值稅(shui)。滿五少有的(de)(de)房(fang)子，可以免(mian)征(zheng)增值稅(shui)和個稅(shui)。買房(fang)的(de)(de)時候，一定(ding)要(yao)問清房(fang)產(chan)證(zheng)滿幾年。

【結語(yu)】二手房(fang)實(shi)地(di)看房(fang)看什么？購買二手房(fang)，實(shi)地(di)看房(fang)是很關鍵的(de)(de)一步，看房(fang)時(shi)頭腦一定(ding)要(yao)保持清醒，千萬要(yao)當心中介、房(fang)主玩的(de)(de)那些障眼法，物業、裝(zhuang)修、戶(hu)型、房(fang)屋質量、周圍(wei)環境、逃生通道(dao)、單元空(kong)間、地(di)段、朝(chao)向、樓層……都是看房(fang)時(shi)不可忽略的(de)(de)細節哦。