什么是小產權房屋

通(tong)常(chang)所謂(wei)的(de)小(xiao)產權房(fang)主要指兩類：其一是經過國家(jia)相(xiang)關政府部(bu)門的(de)土(tu)地、規(gui)劃、建(jian)設(she)環(huan)節審(shen)批，建(jian)設(she)在農村集(ji)體建(jian)設(she)用地上的(de)城(cheng)中(zhong)村改造房(fang)；其二是未經過任(ren)何國家(jia)相(xiang)關部(bu)門和環(huan)節審(shen)批，建(jian)設(she)在租用土(tu)地或非法(fa)侵(qin)占的(de)土(tu)地上的(de)房(fang)屋。

小產權房的類型

1、集體建(jian)設土地上建(jian)造的(de)房屋(wu)：此類房屋(wu)大(da)多是解(jie)決農民集中上樓(lou)或動遷安置等名義立項建(jian)設時，超(chao)建(jian)形成(cheng)的(de)。

2、宅基地上建成(cheng)的(de)房子(zi)：此類房屋(wu)只屬(shu)于該農村的(de)集(ji)體經(jing)濟組織成(cheng)員(yuan)居住，非集(ji)體經(jing)濟組織成(cheng)員(yuan)不能夠購買。

3、這類農業園或養老院的別墅：這類房屋一旦發生糾紛，購(gou)房者(zhe)無法(fa)得到賠(pei)償，因(yin)為(wei)買賣合(he)同(tong)是無效的。

4、部分(fen)二手(shou)房：一些二手(shou)房還沒辦理征地(di)手(shou)續及欠(qian)繳土地(di)出讓金就進行交易，該類房屋(wu)的買賣合同會(hui)被視為無(wu)效。

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小產權房產生的原因

1、城市房價過(guo)高(gao)

中國許多(duo)大中城市(shi)的高房(fang)(fang)(fang)(fang)價是催生(sheng)小(xiao)產權(quan)房(fang)(fang)(fang)(fang)的重要原因之一。由于中國經濟(ji)社會發(fa)展不平衡，若干大城市(shi)的房(fang)(fang)(fang)(fang)價長期快速上漲，遠遠超(chao)出了當時當地一般(ban)就業人員的收(shou)入水平。與(yu)此同時，政府經濟(ji)適(shi)用房(fang)(fang)(fang)(fang)、廉租房(fang)(fang)(fang)(fang)的建設(she)無法滿足這(zhe)些住房(fang)(fang)(fang)(fang)需求。小(xiao)產權(quan)房(fang)(fang)(fang)(fang)存在著大量現實(shi)的購(gou)買群。

2、擦邊球的空(kong)間

根據法(fa)律規(gui)定，在(zai)農村(cun)集體所(suo)有的(de)宅(zhai)基地和集體建設用地上，農民(min)可(ke)以自行經營，而且農民(min)自建的(de)住房也是可(ke)以進行交易的(de)。正是因為政(zheng)策法(fa)律規(gui)定中(zhong)存(cun)在(zai)很多模糊不清的(de)地方(fang)，才導致了各地小產權房建設的(de)泛濫(lan)，在(zai)合法(fa)與非法(fa)之間給(gei)小產權房留下了一個擦邊(bian)球的(de)空間。

3、農地(di)制度不合理(li)

小產(chan)權房是農民集體(ti)(ti)自發在其集體(ti)(ti)所有的(de)(de)集體(ti)(ti)建(jian)(jian)設(she)(she)用(yong)(yong)地和宅(zhai)基(ji)地上建(jian)(jian)設(she)(she)的(de)(de)房產(chan)，不需要繳納類(lei)似開(kai)發商(shang)為獲取土(tu)(tu)地交給(gei)政(zheng)(zheng)府(fu)的(de)(de)土(tu)(tu)地使用(yong)(yong)權出讓金（其中包括由政(zheng)(zheng)府(fu)出面征收農民集體(ti)(ti)土(tu)(tu)地支付的(de)(de)征地費(fei)用(yong)(yong)）；由村(cun)集體(ti)(ti)牽頭開(kai)發，省去(qu)了基(ji)礎設(she)(she)施配(pei)套費(fei)等市政(zheng)(zheng)建(jian)(jian)設(she)(she)費(fei)用(yong)(yong)及(ji)成本費(fei)。在這(zhe)一開(kai)發過(guo)程(cheng)中，農民集體(ti)(ti)通過(guo)出售小產(chan)權房獲得的(de)(de)收益高于政(zheng)(zheng)府(fu)征收土(tu)(tu)地的(de)(de)補(bu)償金額。

小產權房的土地性質及供應對象

小產(chan)權(quan)房(fang)在土地性質(zhi)為(wei)集體(ti)(ti)所有，或(huo)違法占用耕地建設，并公(gong)開向社會(hui)出售的(de)(de)那部分房(fang)屋。“小產(chan)權(quan)房(fang)”的(de)(de)供應對(dui)象(xiang)為(wei)本集體(ti)(ti)內的(de)(de)居民，國家政策絕對(dui)是(shi)不允許將它作為(wei)“商品房(fang)”對(dui)外出售的(de)(de)。

小產權房的缺點

1、缺少“五證(zheng)”

“五(wu)證(zheng)”是(shi)(shi)(shi)消費者取得(de)房(fang)產(chan)證(zheng)的(de)先決條件，即(ji)具備國有土地(di)使(shi)用證(zheng)、建(jian)(jian)設用地(di)規(gui)劃(hua)許(xu)(xu)可證(zheng)、建(jian)(jian)設工程規(gui)劃(hua)許(xu)(xu)可證(zheng)、建(jian)(jian)筑工程施工許(xu)(xu)可證(zheng)及商品房(fang)銷預售許(xu)(xu)可證(zheng)。包括城(cheng)中村改造在(zai)內(nei)的(de)房(fang)地(di)產(chan)項目，如果沒(mei)有“五(wu)證(zheng)”是(shi)(shi)(shi)不能辦理房(fang)產(chan)證(zheng)的(de)。盡(jin)管“小產(chan)權房(fang)”一片熱銷，但眾多業(ye)內(nei)人士(shi)卻認(ren)為，“小產(chan)權房(fang)”存在(zai)諸多風險，最大的(de)問題就是(shi)(shi)(shi)沒(mei)有產(chan)權，不受法律(lv)的(de)保(bao)護。

2、質量難保證

房(fang)屋(wu)質(zhi)量沒(mei)人(ren)監督，一(yi)些開發商為賺錢會(hui)偷(tou)工減料，存(cun)在安全(quan)隱患。小產(chan)權(quan)房(fang)一(yi)般由土(tu)地所在村開發，除了房(fang)屋(wu)質(zhi)量和房(fang)屋(wu)售后保(bao)修難以(yi)保(bao)證以(yi)外，入住后的物業管理也極容(rong)易(yi)出現問題。

3、拆遷難補償

小產權房實際上(shang)屬(shu)于在政府(fu)規定(ding)范圍以外(wai)的(de)違章建筑，如(ru)果和(he)國(guo)家的(de)規劃相沖突，還很有可能被(bei)拆除，而且(qie)業主也不(bu)會得到拆遷安置(zhi)補償。

4、配套不完善

小產權房不能(neng)保證(zheng)社區(qu)內的相關配套設(she)置建設(she)，甚至暖氣天然氣等(deng)基礎配套都不能(neng)保證(zheng)。

5、遺贈麻煩、不能買(mai)賣

由于(yu)缺乏產權，未來在遺產繼承時也(ye)會遇到許(xu)多麻煩，也(ye)不能進行房屋買賣(mai)。

小產權房能賣嗎

根據《中華人民(min)共和國(guo)土(tu)(tu)地(di)管理(li)法》的(de)相關規定，農村宅基地(di)屬(shu)于(yu)集(ji)(ji)體(ti)(ti)所有(you)，村民(min)對(dui)宅基地(di)也只(zhi)是享有(you)使用權(quan)，農民(min)將(jiang)房(fang)屋(wu)賣給城市(shi)居民(min)的(de)買賣行(xing)為不(bu)能(neng)(neng)受到(dao)法律的(de)認(ren)可與保護，也就(jiu)不(bu)能(neng)(neng)辦理(li)土(tu)(tu)地(di)使用證(zheng)、房(fang)產證(zheng)、契稅證(zheng)等(deng)合(he)法手續。由此可見，小產權(quan)房(fang)是不(bu)能(neng)(neng)向(xiang)非本集(ji)(ji)體(ti)(ti)成員的(de)第三人轉讓或出售的(de)。但這并不(bu)是說(shuo)小產權(quan)房(fang)就(jiu)不(bu)能(neng)(neng)轉讓，而(er)是說(shuo)其轉讓或銷售的(de)對(dui)象是有(you)限制(zhi)的(de)，只(zhi)能(neng)(neng)在(zai)集(ji)(ji)體(ti)(ti)成員內部轉讓、置換。

小產權房能貸款嗎

小產權房(fang)屋因為不能上(shang)市交易，所以不能辦理銀行貸款，所以，小產(chan)權房購(gou)買者只能在民間的(de)擔(dan)保公司辦理(li)抵(di)押貸款或者(zhe)個人(ren)借貸。

小產權房土地使用年限

小產權土地使用年限沒有確定的時間，小產權房建設在集體土地之上，集體土地是沒有使用年限。