什么是小產權房屋

通常所謂的(de)小產權房主(zhu)要(yao)指兩類：其一是(shi)經(jing)過國家相關政府部門的(de)土(tu)地(di)、規劃、建(jian)設環節(jie)審(shen)批，建(jian)設在農村集體建(jian)設用地(di)上的(de)城中村改(gai)造房；其二(er)是(shi)未經(jing)過任(ren)何國家相關部門和環節(jie)審(shen)批，建(jian)設在租用土(tu)地(di)或非法侵占的(de)土(tu)地(di)上的(de)房屋。

小產權房的類型

1、集體建設土(tu)地上建造的房屋(wu)：此(ci)類房屋(wu)大多是解決農民集中上樓或(huo)動遷安置等(deng)名義立項(xiang)建設時，超建形成的。

2、宅(zhai)基地上(shang)建成的房子：此類房屋只屬于該農村的集體(ti)(ti)經濟(ji)組(zu)織成員(yuan)居住(zhu)，非集體(ti)(ti)經濟(ji)組(zu)織成員(yuan)不能夠購(gou)買(mai)。

3、這類農業園或養老院的別墅：這類房屋一(yi)旦(dan)發生糾紛(fen)，購(gou)房者(zhe)無(wu)法(fa)得到賠(pei)償，因為(wei)買賣合同是無(wu)效的。

4、部分(fen)二(er)手房：一(yi)些二(er)手房還沒(mei)辦理(li)征(zheng)地手續及欠繳土地出讓金就進行交易，該類房屋的買(mai)賣合同(tong)會被(bei)視為無效。

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小產權房產生的原因

1、城市(shi)房價過高

中國(guo)許多大中城市的(de)高房價(jia)(jia)是催生(sheng)小產權房的(de)重要原因之一。由于中國(guo)經濟社會發展不平(ping)(ping)衡(heng)，若(ruo)干(gan)大城市的(de)房價(jia)(jia)長期快速上漲(zhang)，遠遠超出了當(dang)(dang)時(shi)當(dang)(dang)地一般就(jiu)業(ye)人員的(de)收入水平(ping)(ping)。與此同(tong)時(shi)，政府經濟適用房、廉租房的(de)建(jian)設無(wu)法滿(man)足(zu)這(zhe)些住房需求(qiu)。小產權房存在(zai)著(zhu)大量現實的(de)購買群。

2、擦邊球的空間

根據法律(lv)規定，在(zai)(zai)農(nong)村集體所有的宅基地(di)和集體建(jian)設用地(di)上，農(nong)民可以自(zi)行(xing)經營，而且農(nong)民自(zi)建(jian)的住房也是可以進行(xing)交易的。正是因為政策(ce)法律(lv)規定中存在(zai)(zai)很(hen)多模糊不清(qing)的地(di)方(fang)，才導致(zhi)了各地(di)小產權房建(jian)設的泛(fan)濫，在(zai)(zai)合法與非(fei)法之間給(gei)小產權房留下了一個擦(ca)邊球(qiu)的空間。

3、農地(di)制度不合(he)理

小(xiao)產(chan)權(quan)房是農民集(ji)(ji)體(ti)自發在(zai)其集(ji)(ji)體(ti)所有的(de)集(ji)(ji)體(ti)建(jian)設用(yong)(yong)地(di)(di)和宅基地(di)(di)上(shang)建(jian)設的(de)房產(chan)，不需要繳(jiao)納(na)類似開(kai)發商為獲(huo)取土(tu)(tu)地(di)(di)交給政(zheng)府(fu)(fu)的(de)土(tu)(tu)地(di)(di)使用(yong)(yong)權(quan)出讓金（其中包括由政(zheng)府(fu)(fu)出面征(zheng)收農民集(ji)(ji)體(ti)土(tu)(tu)地(di)(di)支付的(de)征(zheng)地(di)(di)費(fei)用(yong)(yong)）；由村(cun)集(ji)(ji)體(ti)牽頭開(kai)發，省去了基礎設施(shi)配套費(fei)等市政(zheng)建(jian)設費(fei)用(yong)(yong)及(ji)成本費(fei)。在(zai)這一開(kai)發過(guo)程(cheng)中，農民集(ji)(ji)體(ti)通(tong)過(guo)出售小(xiao)產(chan)權(quan)房獲(huo)得(de)的(de)收益高于(yu)政(zheng)府(fu)(fu)征(zheng)收土(tu)(tu)地(di)(di)的(de)補償金額(e)。

小產權房的土地性質及供應對象

小產權房(fang)在土地性質為集體(ti)(ti)所有(you)，或違法占用(yong)耕(geng)地建設，并(bing)公開向社會(hui)出(chu)(chu)售(shou)的(de)那部分房(fang)屋。“小產權房(fang)”的(de)供應對象(xiang)為本集體(ti)(ti)內(nei)的(de)居民，國家政策絕對是(shi)不允許將它作為“商品房(fang)”對外出(chu)(chu)售(shou)的(de)。

小產權房的缺點

1、缺少“五證(zheng)”

“五證(zheng)”是(shi)消費者取得(de)房(fang)產(chan)(chan)證(zheng)的先(xian)決條件，即(ji)具(ju)備國有土地(di)使(shi)用證(zheng)、建設(she)用地(di)規(gui)劃許(xu)(xu)可證(zheng)、建設(she)工程規(gui)劃許(xu)(xu)可證(zheng)、建筑工程施工許(xu)(xu)可證(zheng)及商品房(fang)銷(xiao)預售許(xu)(xu)可證(zheng)。包括城中(zhong)村改(gai)造(zao)在(zai)內的房(fang)地(di)產(chan)(chan)項目，如果沒有“五證(zheng)”是(shi)不能辦理房(fang)產(chan)(chan)證(zheng)的。盡管“小產(chan)(chan)權房(fang)”一片熱(re)銷(xiao)，但眾多業內人士卻(que)認為，“小產(chan)(chan)權房(fang)”存(cun)在(zai)諸(zhu)多風(feng)險，最大(da)的問題就是(shi)沒有產(chan)(chan)權，不受法(fa)律(lv)的保(bao)護。

2、質量難保證

房(fang)(fang)屋(wu)質量沒人監督，一些開發商為賺(zhuan)錢會(hui)偷(tou)工減料(liao)，存在安全隱患。小產權房(fang)(fang)一般由土地所在村開發，除了房(fang)(fang)屋(wu)質量和房(fang)(fang)屋(wu)售后(hou)保修難(nan)以保證以外，入(ru)住后(hou)的(de)物(wu)業管理也極容(rong)易出現問題。

3、拆遷難補償

小產權房實際(ji)上屬于在政(zheng)府規定范(fan)圍以(yi)外(wai)的違(wei)章建筑，如(ru)果和國家的規劃相沖突，還很有可能(neng)被拆(chai)除，而且業主也不會(hui)得到拆(chai)遷安置補償。

4、配套不完善

小產(chan)權房不能保證社區內(nei)的相關配套(tao)設置(zhi)建(jian)設，甚至暖氣天然(ran)氣等基(ji)礎配套(tao)都不能保證。

5、遺贈麻(ma)煩(fan)、不能買賣

由于缺乏(fa)產權，未來在遺產繼承時也(ye)會遇到(dao)許多(duo)麻煩，也(ye)不能進行房(fang)屋(wu)買賣。

小產權房能賣嗎

根據《中華人民共和國土(tu)地(di)管理(li)法》的相關規定，農村(cun)宅(zhai)基地(di)屬于集體(ti)所有，村(cun)民對宅(zhai)基地(di)也只(zhi)是(shi)享有使用權(quan)，農民將房(fang)屋賣給城市居民的買賣行為不能受(shou)到法律的認(ren)可與保(bao)護，也就(jiu)不能辦理(li)土(tu)地(di)使用證(zheng)、房(fang)產證(zheng)、契稅證(zheng)等合法手續。由此可見，小產權(quan)房(fang)是(shi)不能向(xiang)非(fei)本集體(ti)成員的第(di)三人轉讓(rang)或(huo)出(chu)售的。但(dan)這并不是(shi)說(shuo)小產權(quan)房(fang)就(jiu)不能轉讓(rang)，而(er)是(shi)說(shuo)其轉讓(rang)或(huo)銷售的對象是(shi)有限制的，只(zhi)能在(zai)集體(ti)成員內部(bu)轉讓(rang)、置換。

小產權房能貸款嗎

小產權房屋因(yin)為不(bu)能上市(shi)交(jiao)易，所以不(bu)能辦理(li)銀行貸款，所以，小(xiao)產權房購買者只能在民間的擔保公司辦(ban)理抵押貸(dai)款或者個人借貸(dai)。

小產權房土地使用年限

小產權土地使用年限沒有確定的時間，小產權房建設在集體土地之上，集體土地是沒有使用年限。