沒有(you)房產證(zheng)的房子如(ru)何(he)買賣(mai)

首先，從國家法律政策來講，沒有產權證的房產是不允許交易的。因為我國規定，房產買賣以辦理權屬轉移登記(也就是(shi)所謂的“過戶”)為準，沒有(you)產權證(zheng)的房(fang)產是不可以辦理(li)過戶(hu)的，國家(jia)不保護不過戶(hu)的房(fang)產交易(yi)。

其次, 我們也建(jian)議(yi)大(da)家不(bu)(bu)(bu)要購買這類房(fang)子(zi)，因為沒(mei)有產權證將不(bu)(bu)(bu)能貸款、不(bu)(bu)(bu)能過戶、也不(bu)(bu)(bu)能辦理(li)公證，所簽(qian)署的(de)協議(yi)也是(shi)無效的(de)。

第三, 沒(mei)有(you)產權證不能辦理過戶的(de)(de)(de)話，那么(me)其(qi)中隱藏的(de)(de)(de)風(feng)險將(jiang)會(hui)(hui)很大，不過戶的(de)(de)(de)話房(fang)(fang)產的(de)(de)(de)所有(you)權還是原業主的(de)(de)(de)。例如，如果原業主離(li)異的(de)(de)(de)話房(fang)(fang)產將(jiang)會(hui)(hui)被分割，如果他有(you)債務被起訴(su)的(de)(de)(de)話，那么(me)這套房(fang)(fang)產將(jiang)會(hui)(hui)被法院列入(ru)可執行的(de)(de)(de)財(cai)產。

目前存在好多公司打著公證的旗號在進行操作，但這實際上對買方來說，存在的風險特別大。一般公證書的方式主要是以委托公證出現的。其實，這樣的公證書，業主(委(wei)托方)是可以單方(fang)面撤消(xiao)的!所以存在風險。

但(dan)(dan)是做什么事都不能(neng)太(tai)絕對，沒(mei)有(you)(you)房(fang)產(chan)證(zheng)對你(ni)有(you)(you)沒(mei)有(you)(you)影(ying)(ying)(ying)響，有(you)(you)什么影(ying)(ying)(ying)響，要看房(fang)子(zi)(zi)的(de)(de)具體情況而定(ding)，房(fang)子(zi)(zi)是城(cheng)市(shi)的(de)(de)還(huan)是農(nong)村(cun)的(de)(de)，是商品房(fang)還(huan)是農(nong)民自有(you)(you)的(de)(de)房(fang)子(zi)(zi)，這些都會(hui)影(ying)(ying)(ying)響到你(ni)買(mai)房(fang)子(zi)(zi)的(de)(de)效力(li)，如果是城(cheng)市(shi)商品房(fang)，沒(mei)有(you)(you)房(fang)產(chan)證(zheng)當(dang)然是個很嚴重的(de)(de)問(wen)題，但(dan)(dan)農(nong)村(cun)的(de)(de)房(fang)子(zi)(zi)，沒(mei)有(you)(you)證(zheng)是很正常的(de)(de)。

當然(ran)(ran)，無(wu)論是(shi)(shi)哪兒(er)的(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)子，對(dui)方既然(ran)(ran)沒(mei)(mei)有(you)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)證(zheng)，買(mai)給你房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)子，對(dui)方肯定(ding)(ding)(ding)(ding)是(shi)(shi)要(yao)付出(chu)代價的(de)，所以(yi)你在(zai)(zai)(zai)權衡利(li)弊后(hou)，作出(chu)是(shi)(shi)否要(yao)買(mai)這個房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)子時(shi)，一定(ding)(ding)(ding)(ding)要(yao)想(xiang)清(qing)楚，以(yi)后(hou)會(hui)出(chu)什(shen)(shen)么樣的(de)問題(ti)，出(chu)了(le)這樣的(de)問題(ti)，如何去解(jie)決(jue)，你應當把你所想(xiang)到的(de)，都在(zai)(zai)(zai)合同上明(ming)確約(yue)定(ding)(ding)(ding)(ding)。以(yi)后(hou)即使買(mai)賣(mai)合同無(wu)效，那(nei)爭議的(de)解(jie)決(jue)方式的(de)約(yue)定(ding)(ding)(ding)(ding)還是(shi)(shi)有(you)效的(de)。因此，建(jian)議，如果(guo)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)子對(dui)你實在(zai)(zai)(zai)是(shi)(shi)很有(you)誘惑(huo)，不防買(mai)下來，但在(zai)(zai)(zai)買(mai)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)子之前，一定(ding)(ding)(ding)(ding)要(yao)好好想(xiang)想(xiang)，以(yi)后(hou)會(hui)出(chu)什(shen)(shen)么問題(ti)，把這些問題(ti)以(yi)及問題(ti)的(de)解(jie)決(jue)辦(ban)法都在(zai)(zai)(zai)合同里明(ming)確約(yue)定(ding)(ding)(ding)(ding)，對(dui)你以(yi)后(hou)出(chu)現糾(jiu)紛是(shi)(shi)很有(you)用(yong)的(de)。當然(ran)(ran)最(zui)好是(shi)(shi)不要(yao)約(yue)定(ding)(ding)(ding)(ding)你明(ming)知道房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)子沒(mei)(mei)有(you)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)證(zheng)，而只是(shi)(shi)約(yue)定(ding)(ding)(ding)(ding)你們買(mai)賣(mai)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)子的(de)時(shi)候沒(mei)(mei)有(you)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)證(zheng)，以(yi)后(hou)要(yao)賣(mai)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)人協助你辦(ban)理(li)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)正就可(ke)(ke)以(yi)了(le)，如果(guo)明(ming)知道沒(mei)(mei)有(you)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)正，以(yi)后(hou)也(ye)不可(ke)(ke)能有(you)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)正，那(nei)就是(shi)(shi)你的(de)過錯了(le)。

房(fang)屋權(quan)利(li)人(ren)(ren)(ren)的(de)(de)合法(fa)權(quan)益(yi)是(shi)(shi)指權(quan)利(li)人(ren)(ren)(ren)依法(fa)對自(zi)己的(de)(de)房(fang)產享(xiang)有(you)(you)的(de)(de)占有(you)(you)、使用、受(shou)益(yi)和(he)處分的(de)(de)權(quan)利(li)。只有(you)(you)取(qu)得房(fang)地產權(quan)證，購房(fang)者才對所購房(fang)屋擁有(you)(you)所有(you)(you)權(quan)，才能對房(fang)屋擁有(you)(you)占有(you)(you)、使用、收益(yi)和(he)處分的(de)(de)權(quan)利(li)。對每(mei)個購房(fang)者來說，沒有(you)(you)房(fang)產證的(de)(de)商(shang)品房(fang)都是(shi)(shi)名義上的(de)(de)所有(you)(you)人(ren)(ren)(ren)，而不是(shi)(shi)法(fa)律上的(de)(de)所有(you)(you)人(ren)(ren)(ren)。

目前(qian)相當(dang)一部分(fen)購(gou)(gou)房(fang)者(zhe)只關心房(fang)屋(wu)的(de)(de)價格、地(di)理位置、周邊環(huan)境(jing)、房(fang)屋(wu)質(zhi)量、戶型、物業管理等問(wen)題，對(dui)《房(fang)產證》的(de)(de)重要性不(bu)了解，另外(wai)一部分(fen)已(yi)(yi)購(gou)(gou)房(fang)者(zhe)由于已(yi)(yi)經使(shi)用房(fang)屋(wu)，認為即使(shi)《房(fang)產證》沒有辦理也沒有影響房(fang)屋(wu)的(de)(de)正(zheng)常使(shi)用，因此對(dui)《房(fang)產證》的(de)(de)辦理所持聽之任之的(de)(de)態度，這(zhe)樣不(bu)但會(hui)使(shi)自己(ji)的(de)(de)合法(fa)權益受到侵害，也有可能縱容開(kai)發商(shang)在(zai)房(fang)地(di)產開(kai)發過程中(zhong)的(de)(de)違法(fa)行為。

沒有房產證的房屋買賣合同有效嗎?

根據《中華人民共和國房地產管理法》規定：未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。那么，沒有房產證的房屋買賣合同一定無效嗎？并非如此。 首先，房地產管理法第條的規定屬于行政管理性質的規定，目前的主流觀點是，違反了該規定并不必然導致合同無效。其次，房地產證是擁有所有權的證明，沒有房產證即意味著沒有所有權，出賣沒有所有權的房屋屬于無權處分。但無權處分行為在無權處分人取得處分權利以后便生效，轉而成為有權處分行為。《人民法院關于適用<中華人民共(gong)和國(guo)合同(tong)法>若干問題的(de)(de)(de)(de)解釋(shi)（一(yi)(yi)）》第(di)(di)九條(tiao)規(gui)定(ding)(ding)(ding)：依(yi)照合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)法第(di)(di)四十四條(tiao)第(di)(di)二款的(de)(de)(de)(de)規(gui)定(ding)(ding)(ding)，法律(lv)、行(xing)(xing)政(zheng)法規(gui)規(gui)定(ding)(ding)(ding)合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)應(ying)當(dang)辦理批(pi)準手(shou)續(xu)(xu)(xu)，或(huo)者(zhe)辦理批(pi)準、登(deng)記(ji)等手(shou)續(xu)(xu)(xu)才(cai)生(sheng)(sheng)效(xiao)(xiao)(xiao)，在一(yi)(yi)審法庭辯論終結前當(dang)事人仍未辦理批(pi)準手(shou)續(xu)(xu)(xu)的(de)(de)(de)(de)，或(huo)者(zhe)仍未辦理批(pi)準、登(deng)記(ji)等手(shou)續(xu)(xu)(xu)的(de)(de)(de)(de)，人民法院應(ying)當(dang)認(ren)定(ding)(ding)(ding)該合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)未生(sheng)(sheng)效(xiao)(xiao)(xiao)；法律(lv)、行(xing)(xing)政(zheng)法規(gui)規(gui)定(ding)(ding)(ding)合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)應(ying)當(dang)辦理登(deng)記(ji)手(shou)續(xu)(xu)(xu)，但(dan)未規(gui)定(ding)(ding)(ding)登(deng)記(ji)后生(sheng)(sheng)效(xiao)(xiao)(xiao)的(de)(de)(de)(de)，當(dang)事人未辦理登(deng)記(ji)手(shou)續(xu)(xu)(xu)不(bu)影響合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)的(de)(de)(de)(de)效(xiao)(xiao)(xiao)力(li)，合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)標的(de)(de)(de)(de)物(wu)所(suo)(suo)有權及其他物(wu)權不(bu)能轉移。依(yi)此規(gui)定(ding)(ding)(ding)，沒有房產(chan)證(zheng)的(de)(de)(de)(de)房屋買(mai)(mai)賣(mai)(mai)合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)并(bing)非必然無(wu)效(xiao)(xiao)(xiao)。 再(zai)次，有的(de)(de)(de)(de)房屋買(mai)(mai)賣(mai)(mai)合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)約(yue)定(ding)(ding)(ding)在賣(mai)(mai)方(fang)拿到(dao)房產(chan)證(zheng)或(huo)者(zhe)具備轉讓條(tiao)件(jian)以(yi)后雙(shuang)方(fang)再(zai)履行(xing)(xing)買(mai)(mai)賣(mai)(mai)合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)，這樣的(de)(de)(de)(de)合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)也并(bing)非一(yi)(yi)定(ding)(ding)(ding)無(wu)效(xiao)(xiao)(xiao)。這樣的(de)(de)(de)(de)合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)其實是(shi)附條(tiao)件(jian)合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)，在所(suo)(suo)附條(tiao)件(jian)“賣(mai)(mai)方(fang)拿到(dao)房產(chan)證(zheng)或(huo)者(zhe)具備轉讓條(tiao)件(jian)”成(cheng)(cheng)就(jiu)(jiu)(jiu)以(yi)后合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)才(cai)生(sheng)(sheng)效(xiao)(xiao)(xiao)。在賣(mai)(mai)方(fang)沒有拿到(dao)房產(chan)證(zheng)時，該合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)不(bu)生(sheng)(sheng)效(xiao)(xiao)(xiao)，但(dan)不(bu)生(sheng)(sheng)效(xiao)(xiao)(xiao)不(bu)是(shi)無(wu)效(xiao)(xiao)(xiao)，一(yi)(yi)旦條(tiao)件(jian)成(cheng)(cheng)就(jiu)(jiu)(jiu)合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)就(jiu)(jiu)(jiu)生(sheng)(sheng)效(xiao)(xiao)(xiao)；如果合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)所(suo)(suo)附條(tiao)件(jian)確定(ding)(ding)(ding)不(bu)會實現(xian)，該就(jiu)(jiu)(jiu)成(cheng)(cheng)為一(yi)(yi)份無(wu)效(xiao)(xiao)(xiao)合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)了(le)。

最后，只有(you)符合(he)(he)一定條件(jian)的(de)合(he)(he)同才(cai)是無效(xiao)(xiao)合(he)(he)同。比(bi)如說(shuo)：雙方(fang)都知(zhi)道(dao)賣方(fang)沒(mei)有(you)房(fang)(fang)產證，卻簽訂了一份買賣沒(mei)有(you)房(fang)(fang)產證的(de)房(fang)(fang)屋的(de)合(he)(he)同；買方(fang)或者賣方(fang)有(you)欺詐、脅迫或者乘人之危行為；雙方(fang)惡意串(chuan)通，損(sun)害國家、集體(ti)或者第三者利(li)益；等(deng)等(deng)。 合(he)(he)同應(ying)當遵守。現(xian)代合(he)(he)同法的(de)原(yuan)則是盡量(liang)讓合(he)(he)同生效(xiao)(xiao)，這也是誠實信用(yong)原(yuan)則的(de)必然要(yao)求。同時由于合(he)(he)同的(de)無效(xiao)(xiao)屬(shu)于、當然、自始無效(xiao)(xiao)，因此，當發(fa)現(xian)合(he)(he)同出(chu)現(xian)無效(xiao)(xiao)事(shi)由時，應(ying)當及時予以(yi)解除，以(yi)免(mian)造成更大的(de)損(sun)失。

房屋沒有產權證有哪些危害?

如果購(gou)房(fang)(fang)(fang)者(zhe)(zhe)在入住后不能取(qu)得房(fang)(fang)(fang)地產權證，其(qi)所(suo)購(gou)的房(fang)(fang)(fang)屋所(suo)有(you)權尚處在一種不確定的狀態(tai)，購(gou)房(fang)(fang)(fang)者(zhe)(zhe)將(jiang)不能取(qu)得如下權利：

1、不(bu)能進(jin)行買賣、贈與、置(zhi)換、繼承、出租等活(huo)動，即使(shi)簽定(ding)相(xiang)關合(he)(he)同也均為(wei)無效合(he)(he)同，不(bu)受(shou)法律(lv)保護。

2、在房屋被拆遷(qian)時無法按國家政策(ce)及相關拆遷(qian)法規獲得拆遷(qian)補償。

3、無法設定(ding)抵(di)押權(quan)、典權(quan)等他項權(quan)利，購(gou)房者無法通過(guo)房屋抵(di)押來獲得貸款或承擔其它民事責任。

4、如因項目非法(fa)開發而無法(fa)辦理(li)房產(chan)證，則購(gou)房者所購(gou)房屋有被強制(zhi)拆除或被拍賣(mai)的風險。

5、開(kai)(kai)發(fa)商因債務糾(jiu)紛被強(qiang)制執(zhi)行時，沒有(you)辦理過戶的(de)房地(di)產(chan)仍屬于開(kai)(kai)發(fa)商的(de)財(cai)產(chan)，可以被開(kai)(kai)發(fa)商的(de)債權人(ren)依法強(qiang)制執(zhi)行;

6、在土地(di)(di)使(shi)用權期(qi)限屆滿時無法(fa)申請繼續使(shi)用該(gai)土地(di)(di)。

什么房子沒有房產證

對于開發商而言(yan)，不能辦理產權證的主(zhu)要情況有：

1、利用集體所有(you)土地開發的項目

2、未經立項(xiang)批準或私(si)自變更立項(xiang)的(de)項(xiang)目(mu)

3、未(wei)取(qu)得規劃審批的項目

4、私(si)自變更規劃的項目

5、私自改變土地用途的項(xiang)目

6、土(tu)地產權存在糾紛

7、沒有銷售(shou)許(xu)可證又無產權(quan)證的房屋

8、未經驗(yan)收(shou)或驗(yan)收(shou)不合格的(de)房(fang)屋(wu)

9、土(tu)地或房屋未(wei)解(jie)除抵押的(de)

10、開(kai)發商未交(jiao)納相關稅費的

11、土地、房(fang)屋被有(you)關部門司(si)法查封

沒有房產證的房子怎么交易

最近就經(jing)常有(you)(you)人問“我買的(de)期(qi)房，還沒有(you)(you)交房，可(ke)不可(ke)以賣(mai)呢？”，當然可(ke)以！今天小編(bian)就來給大家講一講沒有(you)(you)房產證的(de)房子怎么交易。

剛交了首付款，還沒有辦按揭

這(zhe)種情(qing)況就是開發(fa)商還沒有到房(fang)管局備案，是最(zui)好處理(li)的(de)。

買(mai)賣雙(shuang)方可以直(zhi)接到(dao)開(kai)發(fa)商那里辦理合(he)同(tong)轉讓，就(jiu)(jiu)是(shi)跟開(kai)發(fa)商商量好，跟買(mai)方重新(xin)簽(qian)訂一(yi)份購(gou)房(fang)合(he)同(tong)，并將(jiang)老(lao)的(de)購(gou)房(fang)合(he)同(tong)收回(hui)即(ji)可。然(ran)后(hou)買(mai)方再將(jiang)首付款付給(gei)賣方就(jiu)(jiu)行了。后(hou)面(mian)的(de)事(shi)情(qing)就(jiu)(jiu)跟買(mai)新(xin)房(fang)一(yi)樣，房(fang)管局(ju)備(bei)案就(jiu)(jiu)直(zhi)接寫買(mai)方的(de)名(ming)字(zi)，銀(yin)行按揭也(ye)是(shi)買(mai)方自己(ji)去辦理即(ji)可，房(fang)產證下來(lai)就(jiu)(jiu)直(zhi)接是(shi)買(mai)方的(de)名(ming)字(zi)了。

正在還房貸，還沒有交房

方式一：直接更名

流程：

1、賣方將銀行的貸款還清；

2、賣(mai)方拿(na)著銀(yin)行(xing)出具的結(jie)清證明后去房管局拿(na)出正(zheng)在(zai)抵押合同；

3、開發商帶著合同和注(zhu)銷備案登記表去房地局(ju)辦理該(gai)房屋的注(zhu)銷手續；

4、注銷完成(cheng)后由買方和開發商簽(qian)署新(xin)(xin)的(de)商品(pin)房(fang)買賣合同，再到房(fang)管局(ju)重新(xin)(xin)備案(an)。

注意事項：

1、房子(zi)必(bi)須(xu)還清銀行貸款

2、更名必(bi)須取得開發(fa)商的同意

3、買方不(bu)能再按揭了，必須全款購買

這種方式的優點(dian)(dian)是(shi)手續比(bi)較簡(jian)單(dan)，且整(zheng)個(ge)過(guo)程沒有(you)稅費。缺(que)點(dian)(dian)是(shi)不能按揭(jie)，且中間(jian)有(you)大量的空白期，風險比(bi)較大。

從國家法(fa)律政策來講，沒有產權(quan)證的房產是不允許(xu)交易的。因此，法(fa)律上(shang)對這(zhe)種交易行為(wei)是不保護(hu)的，出了什么問題(ti)都只能(neng)自己(ji)兜著(zhu)。

方式二：雙方約定等(deng)房產證下來再過戶

這種方式就屬于二手房買賣(mai)了，因此(ci)要(yao)繳納的稅費也是比較多。

包括：

個人所得稅：總房款的1%

契稅：90平米(mi)以下的(de)為總房款的(de)1%；90平(ping)~140平米的為總房款的1.5%；140平米以上的為總房款的3%。（均為首套房）

（契(qi)稅要交兩次，一次是賣方本(ben)人辦理房(fang)產證時繳納，一次是買方辦理新(xin)房(fang)產證時繳納）

營業稅：5.55%

第(di)二種方(fang)式的優(you)點(dian)是能及時過戶，風險較低(di)；缺點(dian)是

稅(shui)費較高，且(qie)時間成本比(bi)較長。

注(zhu)意事項

1、沒有房產證的(de)房子(zi)在(zai)交易時風險比較大，買方(fang)和賣方(fang)都應謹慎！

2、如果遇到特殊情況一定要(yao)賣（買(mai)）沒拿到房(fang)產證的(de)房(fang)子，雙方應對該房(fang)產進(jin)行(xing)詳細(xi)了解，明(ming)確房(fang)產證何(he)時能(neng)拿到，并約定適當的(de)違約金標準，同時也(ye)要(yao)有心理準備。

3、對買方(fang)來(lai)講(jiang)，降低(di)風險可從兩方(fang)面入手，一(yi)是在取得(de)房(fang)產(chan)證之前，盡量少交房(fang)款(kuan)；二是應先(xian)取得(de)房(fang)屋的使用權和(he)控制權，這樣法律會向購房(fang)者傾斜。

4、房價會有波動，買賣雙方(fang)應約定違(wei)約金(jin)標準，以避免(mian)房價波動較(jiao)大時，一方(fang)違(wei)約。