房地產開發流程有哪些

一、房地產開發公司的設立

1、內資(zi)房地產(chan)綜合開發公(gong)司的設立

（1）公司(si)設立準(zhun)備

（2）申請資質等級審批

（3）申請辦理企業名稱(cheng)預先核準

（4）辦(ban)理工商注冊(ce)登記(ji)

（5）辦理稅務登記(ji)

2、外資房地產開發(fa)公司的設立

（1）申請(qing)批準項目(mu)建議書

（2）辦理企業名稱登記

（3）送審合(he)資(zi)或合(he)作合(he)同、章程

（4）申領外商投資(zi)企業(ye)批準證(zheng)書

（5）辦(ban)理(li)企業登記

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二、房地產開發項目的立項和可行性研究

1、選定項目，簽定合作意向書(shu)

2、初步確(que)定(ding)開(kai)發方案

3、申報規劃(hua)要點

4、申報、審批項目建議書

5、編(bian)制項目(mu)可行性(xing)研(yan)究報告(gao)

6、申報、審(shen)批項(xiang)目可行性(xing)研究報告

三、房地產開發項目的規劃設計

1、申報選址定點

2、申報規劃設計條件

3、委(wei)托作(zuo)出規(gui)劃設計(ji)方(fang)案

4、辦理人防審核(he)

5、辦(ban)理消防審核(he)

6、審定規劃設計(ji)方案(an)

7、住(zhu)宅設計方案的(de)專家組審查

8、落實環保“三(san)廢”治理方案(an)

9、委托環境影響評(ping)價并(bing)報(bao)批

10、建(jian)設工程勘察招、投(tou)標

11、委托地質勘探(tan)

12、委托初步設計

13、申報、審定初步設(she)計

四、房地產開發項目的市政配套

1、征求主管部門審(shen)查意見

2、落實市政公用(yong)設(she)施配套方(fang)案

3、報審市政(zheng)配套方(fang)案

4、市(shi)政(zheng)各管理部門提出市(shi)政(zheng)配(pei)套(tao)意(yi)見

8、市政管線綜(zong)合

五、取得房地產開發項目土地使用權

1、國有土地使用權(quan)的出讓

（1）辦理建設(she)用地(di)規劃(hua)許可證

（2）辦理建設(she)用地委托釘樁

（3）辦理國有土地使用(yong)權出讓申請

（4）主管部(bu)門(men)實地勘察

（5）土地估價報告的預審

（6）委托地價評(ping)估

（7）辦理核定地(di)價(jia)手續

（8）辦理土地出讓審批

（9）簽(qian)訂國有土地使(shi)用權出(chu)讓(rang)合同(tong)

（10）領取臨時國有土地使(shi)用證

（11）領取(qu)正式國有土地(di)使(shi)用證

（12）國有土(tu)地使(shi)用(yong)權出讓金的返還

2、國有土地使(shi)用權的劃(hua)撥

（1）國有土地(di)使用(yong)權劃撥用(yong)地(di)申請

（2）主(zhu)管部門現場勘察

（3）劃撥用(yong)地申請的審核、報批

（4）取得劃撥用地批準

3、集體(ti)土(tu)地的征用

（1）征用集體土地用地申(shen)請

（2）到擬征地(di)所(suo)在區（縣(xian)）房地(di)局立案

（3）簽訂征地(di)協議

（4）簽訂補償安置協議

（5）確定勞動(dong)力(li)安置(zhi)方案

（6）區（縣）房地局審核各項協(xie)議

（7）市政府下文(wen)征地

（8）交納菜田基金、耕地占用(yong)稅等稅費

（9）辦理批(pi)地文(wen)件、批(pi)地圖

（10）辦理凍結(jie)戶口

（11）調查戶(hu)口核實勞動力

（12）辦理農轉工工作

（13）辦理(li)農轉居工作

（14）辦(ban)理超(chao)轉(zhuan)人員安置工作

（15）地上(shang)物作價補償工(gong)作

（16）征地結案

六、房地產開發項目的拆遷安置

1、委托進行拆遷工作

2、辦理拆遷(qian)申請

3、審批、領取拆遷許(xu)可(ke)證

4、簽(qian)訂房屋拆遷責任書

5、辦理拆遷(qian)公告與通知

6、辦理戶口(kou)凍結

7、暫停辦理相關(guan)事項

8、確定(ding)拆遷安置方案(an)

9、簽(qian)訂拆遷補償書(shu)面協議

10、召(zhao)開拆遷(qian)動員會(hui)，進行拆遷(qian)安(an)置

11、發放(fang)運作拆(chai)遷(qian)補償(chang)款

12、拆遷施工現場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的(de)裁(cai)決

15、強制拆遷

七、房地產開發項目的開工

1、準備工作

（1）領(ling)取房地產開發項目手(shou)冊

（2）項(xiang)目轉入正(zheng)式(shi)計劃

（3）交納煤氣(qi)（天然氣(qi)）廠(chang)建(jian)設費(fei)

（4）交納自來水廠建設費

（5）交(jiao)納污水處理廠(chang)建設費

（6）交納供熱廠建(jian)設費

（7）交納(na)供電(dian)貼費及電(dian)源建設集資費

（8）土地有償出讓(rang)項目辦理“四源”接(jie)用手續(xu)

（9）設計單位出(chu)報批(pi)圖

（10）出施(shi)工圖

（11）編制、報(bao)送工程檔案資料(liao)，交納檔案保證(zheng)金

（12）辦理消(xiao)防審核意(yi)見(jian)表

（13）審批人防工程(cheng)、辦理人防許可證

（14）核(he)發建設工程規劃(hua)許可證(zheng)

（15）領取開工審批表(biao)，辦(ban)理開工登記

2、工程建設招投標

（1）辦理(li)招標登記(ji)、招標申請

（2）招標準備

（3）招標通告

（4）編制(zhi)招標文(wen)件并核準

（5）編制招(zhao)標工程標底

（6）標(biao)底送審(shen)合同預算審(shen)查(cha)處確認

（7）標(biao)(biao)(biao)底送市招標(biao)(biao)(biao)辦核準(zhun)，正式申請招標(biao)(biao)(biao)

（8）投標單位資格審批

（9）編制投(tou)標書并送達

（10）召開招標會(hui)，勘察現(xian)場

（11）召(zhao)開開標會議，進(jin)行開標

（12）評(ping)標(biao)、決(jue)標(biao)

（13）發(fa)中標通(tong)知書

（14）簽訂工程承(cheng)包合同(tong)

（14）工程(cheng)承(cheng)包合同的(de)審查

3、開工(gong)手續辦理

（1）辦理質(zhi)量監(jian)督注冊登記手續

（2）建(jian)設工程監理

（3）辦(ban)理開工統計登記

（4）交納實心(xin)黏土磚限(xian)制(zhi)使用費(fei)

（5）辦理開工前審計

（6）交納(na)投(tou)資方向調節稅

（7）領取(qu)固定資產投(tou)資許可證

（8）報裝施工用水、電、路

（9）協調街(jie)道(dao)環衛部門

（10）協調交通管理部門

（11）交(jiao)納綠(lv)化(hua)建(jian)設費，簽(qian)訂(ding)綠(lv)化(hua)協議

（12）領取建(jian)設工程開工證

4、工程施工

（1）施工場(chang)地的“三通一平”

（2）施工(gong)單(dan)位進場和施工(gong)暫設(she)

（3）工(gong)程的基礎、結構(gou)施工(gong)與設備安裝

（4）施工過程中的工程質量監督(du)

5、竣工驗收

（1）辦(ban)理單項工程驗(yan)收(shou)手續

（2）辦理開(kai)發項目的綜合驗(yan)(yan)收，領(ling)取《工程質(zhi)量竣工核驗(yan)(yan)證(zheng)書》

（3）商品住宅性(xing)能(neng)認定

（4）竣工統計登記

（5）辦理(li)竣工房屋測繪

（6）辦(ban)理產權登記

八、房地產開發項目銷售

1、市外銷售

（1）辦理《外(wai)銷商(shang)品房預（銷）售許可證(zheng)》

（2）選定(ding)中介(jie)代(dai)理(li)機構和(he)律師事(shi)務(wu)所

（3）與購房者簽訂認購書

（4）簽(qian)訂正式買賣契約

（5）辦理簽約公證

（6）辦理(li)外銷商品房預售契(qi)約(yue)公(gong)證

（7）辦(ban)理外銷(xiao)商品房的預(yu)售登記

（8）外銷商品房轉讓登記

（9）外銷商品房抵(di)押登(deng)記

（10）樓宇交付(fu)入住手續(xu)

（11）辦理產(chan)權過戶手續

2、市內銷售

（1）簽署(shu)預(yu)售內銷商(shang)品房(fang)預(yu)售款監管協議

（2）辦理《內銷商(shang)品房預（銷）售許可證(zheng)》

（3）銷售項(xiang)目備案

（4）委(wei)托中介代理機構(gou)進行銷售

（5）與購房者(zhe)簽(qian)訂認購書

（6）與購(gou)房(fang)者簽訂買賣契約

（7）辦理預售登記

（8）辦理(li)轉讓登記

（9）辦(ban)理房地產抵押登記手(shou)續

（10）樓宇交付入(ru)住

（11）質量保證書和使(shi)用說明書

（12）辦理產權立契過(guo)戶手續

3、房地產出租

（1）房屋出租權的確認

（2）申請房屋租賃許可證

（3）出租人(ren)與承(cheng)租人(ren)簽訂書面承(cheng)租協議

（4）租賃(lin)當事人辦理租賃(lin)登記手續

（5）租(zu)賃(lin)房屋的轉租(zu)

（6）房屋租賃關系的終止

開發房地產要注意什么

一、項目用途

依靠大量(liang)的(de)(de)市(shi)(shi)場調(diao)研(yan)資(zi)料，分(fen)析(xi)所在地(di)塊的(de)(de)周(zhou)(zhou)邊環境，房地(di)產(chan)開(kai)發狀況，各種用(yong)途(tu)的(de)(de)房地(di)產(chan)開(kai)發量(liang)、市(shi)(shi)場接受度等，對區(qu)域(yu)內的(de)(de)各種類型個案進(jin)行(xing)統一歸(gui)納、分(fen)析(xi)，盡量(liang)避開(kai)激烈競爭，找(zhao)出市(shi)(shi)場盲點。結合周(zhou)(zhou)邊的(de)(de)區(qu)域(yu)特性、公(gong)建配(pei)套、交通(tong)情況進(jin)行(xing)定位，如住宅要(yao)求(qiu)市(shi)(shi)政配(pei)套完善、生(sheng)活機能齊全(quan)、交通(tong)較(jiao)發達、區(qu)域(yu)相對安靜(jing)的(de)(de)環境，而辦公(gong)樓則要(yao)擁(yong)有交通(tong)主干道、交通(tong)網絡四通(tong)八達，距(ju)政府部門較(jiao)近，市(shi)(shi)政配(pei)套完善，商(shang)業氣息濃郁，較(jiao)為繁華熱(re)鬧的(de)(de)環境。

二、建筑形態

以住宅而言(yan)，從(cong)(cong)建筑(zhu)形(xing)態看，有高(gao)層(ceng)(ceng)、小高(gao)層(ceng)(ceng)、多層(ceng)(ceng)、低層(ceng)(ceng)等(deng)。從(cong)(cong)房(fang)型上(shang)看，有一(yi)(yi)房(fang)一(yi)(yi)衛(wei)、二房(fang)一(yi)(yi)衛(wei)、二房(fang)二衛(wei)、三(san)房(fang)一(yi)(yi)、三(san)房(fang)二衛(wei)等(deng)。根(gen)據所在地塊如何確(que)定其建筑(zhu)形(xing)態，在房(fang)型上(shang)，如何確(que)定不同房(fang)型的(de)比例分(fen)配，各(ge)種房(fang)型如何進行(xing)面積配比。這些問題(ti)都關系到產品今后的(de)生死存亡、銷售(shou)好壞。這一(yi)(yi)切問題(ti)的(de)解(jie)決還是要從(cong)(cong)大量的(de)市場(chang)調研(yan)入手，進行(xing)相關市場(chang)分(fen)析，不能僅憑經(jing)驗判(pan)斷，要以數據為(wei)依據，以市場(chang)需求為(wei)導向，再加(jia)以科(ke)學(xue)合理的(de)市場(chang)預測。

三、產品規劃

產品(pin)的規(gui)劃、設計要(yao)(yao)(yao)盡可能超(chao)前，但也不能過(guo)于超(chao)前，要(yao)(yao)(yao)掌握區域客(ke)源的預期(qi)接(jie)受度。比(bi)(bi)如地塊確定要(yao)(yao)(yao)造(zao)住宅(zhai)，要(yao)(yao)(yao)依據(ju)地塊的特(te)點(dian)(dian)，結合大量(liang)市場(chang)調研的資料，確定住宅(zhai)類(lei)(lei)型，如比(bi)(bi)是多層、高層或(huo)別墅(shu)等。再依據(ju)產品(pin)類(lei)(lei)型進行小(xiao)區規(gui)劃、風格的確立，與周邊樓盤作比(bi)(bi)較(jiao)時(shi)一定要(yao)(yao)(yao)有自己超(chao)前的且較(jiao)為(wei)鮮明的特(te)點(dian)(dian)，同時(shi)，也要(yao)(yao)(yao)讓市場(chang)能夠接(jie)受。

四、市場價格

項目的(de)市場(chang)接受價格和(he)其(qi)所針(zhen)對的(de)客(ke)源。確(que)定了(le)市場(chang)的(de)合理接受價格及其(qi)針(zhen)對的(de)客(ke)源，才能對項目有清醒的(de)認識(shi)，確(que)定項目的(de)檔次進行成本控(kong)制，在比較周(zhou)邊(bian)樓(lou)(lou)盤(pan)的(de)價格以參考認定市場(chang)接受價時，要(yao)注意周(zhou)邊(bian)樓(lou)(lou)盤(pan)是在何時推出(chu)，周(zhou)邊(bian)樓(lou)(lou)盤(pan)的(de)工程(cheng)進度(du)，周(zhou)邊(bian)樓(lou)(lou)盤(pan)的(de)付款方式等問(wen)題。