房地產開發流程有哪些

一、房地產開發公司的設立

1、內(nei)資(zi)房(fang)地產綜(zong)合開發(fa)公司的設(she)立(li)

（1）公司設立準備

（2）申請資質等級審批

（3）申請辦理企業名稱預先核準(zhun)

（4）辦理工商注冊登記

（5）辦理稅務登記

2、外資房地(di)產開(kai)發公司(si)的設立

（1）申請批準項目建議書

（2）辦(ban)理企業名稱登記

（3）送審合(he)資或合(he)作合(he)同、章程

（4）申領外商投資企(qi)業批準證書

（5）辦理企業登記

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二、房地產開發項目的立項和可行性研究

1、選定項目，簽定合作意向書

2、初步確定開發方案

3、申(shen)報規劃(hua)要點

4、申報、審批項目建議書

5、編制(zhi)項目可行(xing)性研究(jiu)報告

6、申報、審批項目可行(xing)性(xing)研究報告

三、房地產開發項目的規劃設計

1、申報選(xuan)址(zhi)定(ding)點(dian)

2、申報(bao)規劃設計條件(jian)

3、委托作出規劃設計方案

4、辦(ban)理人防審核

5、辦理(li)消防審核

6、審(shen)定規劃(hua)設計方(fang)案(an)

7、住宅(zhai)設計方案的專家(jia)組審查

8、落實環保“三廢”治理(li)方案(an)

9、委(wei)托環(huan)境影響評價(jia)并報批

10、建(jian)設工(gong)程勘察招、投(tou)標

11、委(wei)托地(di)質勘探

12、委托初步(bu)設計(ji)

13、申報(bao)、審定初步設(she)計

四、房地產開發項目的市政配套

1、征求主管部門審查意見

2、落實市(shi)政(zheng)公(gong)用設(she)施配(pei)套(tao)方案

3、報審市政配套(tao)方(fang)案

4、市政各管理部(bu)門提出市政配套(tao)意見

8、市政管線綜合

五、取得房地產開發項目土地使用權

1、國有土(tu)地使用權的出讓

（1）辦(ban)理建設(she)用地規劃許可證

（2）辦理建設用地委(wei)托釘樁

（3）辦(ban)理國有(you)土地使(shi)用權出讓申(shen)請

（4）主(zhu)管(guan)部門實地勘察

（5）土(tu)地(di)估價報告的預審

（6）委托地價(jia)評(ping)估

（7）辦理核定地價(jia)手(shou)續

（8）辦理(li)土地出讓審(shen)批(pi)

（9）簽(qian)訂(ding)國有(you)土地使用權出讓合同

（10）領取(qu)臨時國有(you)土地使用證

（11）領(ling)取正式國有土地使(shi)用證

（12）國有(you)土地(di)使用權(quan)出讓(rang)金的返還

2、國(guo)有(you)土地(di)使用權(quan)的劃撥

（1）國(guo)有(you)土(tu)地使(shi)用權(quan)劃撥用地申請

（2）主(zhu)管部門現場勘察(cha)

（3）劃撥用地(di)申請的(de)審(shen)核、報批(pi)

（4）取得劃撥用地批準

3、集體土地的征用

（1）征用集體土(tu)地(di)用地(di)申請

（2）到(dao)擬征地(di)所(suo)在區（縣）房地(di)局立(li)案

（3）簽訂征地(di)協議

（4）簽訂補(bu)償安置協議

（5）確定勞動力安置方案

（6）區（縣(xian)）房地(di)局(ju)審核各項協議

（7）市政府(fu)下文征地

（8）交納(na)菜田基金、耕地(di)占(zhan)用(yong)稅等稅費

（9）辦(ban)理批地(di)文件、批地(di)圖

（10）辦理凍結戶口

（11）調查(cha)戶口核實勞動力

（12）辦理農轉工(gong)工(gong)作

（13）辦理農轉居工作

（14）辦理超(chao)轉人員安置(zhi)工作

（15）地上物(wu)作價(jia)補(bu)償(chang)工作

（16）征地(di)結案

六、房地產開發項目的拆遷安置

1、委托進行拆遷工作(zuo)

2、辦理拆遷(qian)申請

3、審批(pi)、領(ling)取拆遷許可(ke)證

4、簽(qian)訂房屋拆遷(qian)責任書

5、辦(ban)理拆遷公告(gao)與通知(zhi)

6、辦理(li)戶口凍結

7、暫停辦理相關事項

8、確定拆遷安置方(fang)案(an)

9、簽(qian)訂拆(chai)遷(qian)補償書(shu)面協(xie)議

10、召開拆(chai)遷(qian)動員會，進行拆(chai)遷(qian)安置

11、發(fa)放運作拆(chai)遷補(bu)償款(kuan)

12、拆遷施工現場(chang)防塵(chen)污染管理

13、移(yi)交拆遷檔案(an)資料

14、房(fang)屋(wu)拆遷(qian)糾紛(fen)的裁決

15、強制拆遷

七、房地產開發項目的開工

1、準備工作

（1）領取(qu)房(fang)地(di)產(chan)開發項(xiang)目手(shou)冊

（2）項目轉入(ru)正式計劃

（3）交納煤(mei)氣(qi)（天然氣(qi)）廠建(jian)設費

（4）交納自來水廠建設費

（5）交納(na)污水處理廠(chang)建設費

（6）交納供(gong)熱廠建(jian)設費

（7）交納供(gong)電貼費及電源建設集資費

（8）土(tu)地有償出(chu)讓項目(mu)辦理(li)“四源”接用手(shou)續

（9）設計單位出報批圖

（10）出施工(gong)圖(tu)

（11）編制、報送工程(cheng)檔案(an)資料，交(jiao)納檔案(an)保證(zheng)金

（12）辦理消防審核意見(jian)表(biao)

（13）審批人(ren)防工程、辦理人(ren)防許可證

（14）核發建設工程規劃許可證

（15）領取開工(gong)審(shen)批(pi)表，辦理開工(gong)登記

2、工程建設(she)招投標

（1）辦(ban)理招(zhao)標登記(ji)、招(zhao)標申請

（2）招標準備

（3）招標通告

（4）編(bian)制招標文件并核準(zhun)

（5）編(bian)制招標工程標底

（6）標底送審合同(tong)預算審查處確(que)認(ren)

（7）標底送(song)市(shi)招(zhao)標辦核準，正式申(shen)請(qing)招(zhao)標

（8）投標單位資格審批(pi)

（9）編制投標書(shu)并送(song)達

（10）召開招(zhao)標會，勘察現場(chang)

（11）召開(kai)開(kai)標會議，進行開(kai)標

（12）評標(biao)、決標(biao)

（13）發中標通知書

（14）簽訂(ding)工程承(cheng)包(bao)合同(tong)

（14）工程(cheng)承包合同的審查

3、開工手續(xu)辦理(li)

（1）辦理質量監督注冊登(deng)記手續

（2）建(jian)設工程監理(li)

（3）辦理(li)開工統計登記

（4）交納實(shi)心(xin)黏土磚限(xian)制(zhi)使用費

（5）辦理開(kai)工前審計(ji)

（6）交納投(tou)資方向(xiang)調節稅

（7）領取固定資產投資許可證

（8）報裝施(shi)工用水、電(dian)、路

（9）協調街道環衛部門

（10）協調(diao)交通(tong)管理部門

（11）交納綠(lv)化建設費(fei)，簽訂綠(lv)化協議

（12）領取(qu)建設(she)工程(cheng)開工證(zheng)

4、工程施工

（1）施工(gong)場地的“三通(tong)一平”

（2）施工單位進(jin)場(chang)和施工暫設(she)

（3）工(gong)程的基(ji)礎、結構施工(gong)與(yu)設(she)備安裝

（4）施(shi)工(gong)過(guo)程中的工(gong)程質量監督(du)

5、竣工驗收

（1）辦(ban)理(li)單(dan)項工程驗收手續(xu)

（2）辦(ban)理開發(fa)項目的綜合驗收，領(ling)取《工程質(zhi)量竣工核驗證(zheng)書》

（3）商品住宅性能(neng)認定

（4）竣工統(tong)計登記

（5）辦理竣工房屋測繪(hui)

（6）辦(ban)理產權登記

八、房地產開發項目銷售

1、市外銷售

（1）辦(ban)理《外(wai)銷(xiao)(xiao)商(shang)品(pin)房(fang)預（銷(xiao)(xiao)）售許可證》

（2）選定中介代理機構和(he)律師事務所

（3）與購(gou)房者(zhe)簽訂認購(gou)書

（4）簽訂正式買賣契約

（5）辦理簽(qian)約公(gong)證

（6）辦理外銷商品房預(yu)售契約公證

（7）辦理(li)外銷商品房的預(yu)售(shou)登記

（8）外銷商品房轉讓登記

（9）外銷商(shang)品(pin)房(fang)抵(di)押登記(ji)

（10）樓宇交(jiao)付入住手續

（11）辦理(li)產權過戶(hu)手續

2、市內銷售

（1）簽署預(yu)售內銷商品房預(yu)售款監管協(xie)議(yi)

（2）辦理(li)《內銷(xiao)商品房預（銷(xiao)）售(shou)許可證》

（3）銷(xiao)售(shou)項目(mu)備(bei)案(an)

（4）委托(tuo)中介代理(li)機(ji)構進行(xing)銷售

（5）與購房者(zhe)簽訂認(ren)購書(shu)

（6）與購房者(zhe)簽訂買賣契(qi)約

（7）辦理預售登記

（8）辦理轉讓(rang)登記

（9）辦理房(fang)地產抵押登記手續

（10）樓(lou)宇交付入住

（11）質量(liang)保證書和(he)使用(yong)說明書

（12）辦理產權立(li)契過戶手續

3、房地產出租

（1）房屋出租權的確(que)認

（2）申(shen)請房屋租賃(lin)許可證(zheng)

（3）出(chu)租人與(yu)承(cheng)租人簽訂書面承(cheng)租協議

（4）租賃當事人(ren)辦理租賃登記手續

（5）租賃房屋的(de)轉租

（6）房屋租(zu)賃關系的終止(zhi)

開發房地產要注意什么

一、項目用途

依靠大量(liang)的市(shi)(shi)(shi)場(chang)調研資料，分(fen)析所在地(di)(di)(di)塊的周邊環(huan)(huan)境(jing)(jing)(jing)，房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)開發(fa)狀況，各(ge)種(zhong)用途的房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)開發(fa)量(liang)、市(shi)(shi)(shi)場(chang)接受(shou)度等，對區(qu)域內的各(ge)種(zhong)類型(xing)個案進行統一歸納(na)、分(fen)析，盡量(liang)避開激烈(lie)競(jing)爭(zheng)，找出市(shi)(shi)(shi)場(chang)盲點(dian)。結合周邊的區(qu)域特性、公(gong)建(jian)配套(tao)、交(jiao)通(tong)情況進行定位(wei)，如住宅(zhai)要(yao)求市(shi)(shi)(shi)政配套(tao)完善、生活機能齊全(quan)、交(jiao)通(tong)較(jiao)發(fa)達、區(qu)域相對安(an)靜的環(huan)(huan)境(jing)(jing)(jing)，而辦公(gong)樓則(ze)要(yao)擁有交(jiao)通(tong)主干(gan)道、交(jiao)通(tong)網絡四通(tong)八(ba)達，距政府(fu)部門較(jiao)近，市(shi)(shi)(shi)政配套(tao)完善，商(shang)業氣息濃郁，較(jiao)為繁華熱(re)鬧(nao)的環(huan)(huan)境(jing)(jing)(jing)。

二、建筑形態

以(yi)住宅而言，從建筑(zhu)形(xing)態看，有(you)高層(ceng)、小高層(ceng)、多層(ceng)、低層(ceng)等。從房(fang)(fang)型上看，有(you)一(yi)房(fang)(fang)一(yi)衛、二(er)房(fang)(fang)一(yi)衛、二(er)房(fang)(fang)二(er)衛、三(san)房(fang)(fang)一(yi)、三(san)房(fang)(fang)二(er)衛等。根據所(suo)在地塊如(ru)(ru)何確定其建筑(zhu)形(xing)態，在房(fang)(fang)型上，如(ru)(ru)何確定不同房(fang)(fang)型的(de)(de)比例(li)分配(pei)，各種(zhong)房(fang)(fang)型如(ru)(ru)何進行面積配(pei)比。這些問題都關系到產品今后的(de)(de)生死存亡(wang)、銷售好壞(huai)。這一(yi)切問題的(de)(de)解決還是要從大(da)量的(de)(de)市場(chang)(chang)調研入手(shou)，進行相關市場(chang)(chang)分析，不能僅憑經驗判斷，要以(yi)數據為依據，以(yi)市場(chang)(chang)需(xu)求為導(dao)向，再(zai)加以(yi)科(ke)學合理的(de)(de)市場(chang)(chang)預(yu)測。

三、產品規劃

產品的規劃(hua)、設計要(yao)盡可能(neng)超前(qian)，但也不(bu)能(neng)過(guo)于超前(qian)，要(yao)掌(zhang)握(wo)區(qu)域客源的預期接(jie)受(shou)度。比(bi)如(ru)地塊(kuai)確(que)(que)(que)定(ding)要(yao)造住(zhu)宅，要(yao)依(yi)據(ju)地塊(kuai)的特(te)點，結合大量市(shi)場調研的資料，確(que)(que)(que)定(ding)住(zhu)宅類(lei)型(xing)，如(ru)比(bi)是多(duo)層、高層或別墅等。再依(yi)據(ju)產品類(lei)型(xing)進行小區(qu)規劃(hua)、風格的確(que)(que)(que)立，與周邊樓盤(pan)作(zuo)比(bi)較時一(yi)定(ding)要(yao)有(you)自己(ji)超前(qian)的且(qie)較為鮮明(ming)的特(te)點，同時，也要(yao)讓市(shi)場能(neng)夠接(jie)受(shou)。

四、市場價格

項目(mu)(mu)的(de)(de)(de)市場接受價(jia)格和其(qi)所針(zhen)對(dui)(dui)的(de)(de)(de)客(ke)源(yuan)。確定了市場的(de)(de)(de)合(he)理(li)接受價(jia)格及其(qi)針(zhen)對(dui)(dui)的(de)(de)(de)客(ke)源(yuan)，才能(neng)對(dui)(dui)項目(mu)(mu)有(you)清醒的(de)(de)(de)認(ren)識(shi)，確定項目(mu)(mu)的(de)(de)(de)檔(dang)次進(jin)行(xing)成(cheng)本控制，在(zai)比較周(zhou)(zhou)邊(bian)樓盤的(de)(de)(de)價(jia)格以參考認(ren)定市場接受價(jia)時(shi)，要注意周(zhou)(zhou)邊(bian)樓盤是在(zai)何時(shi)推出，周(zhou)(zhou)邊(bian)樓盤的(de)(de)(de)工程進(jin)度(du)，周(zhou)(zhou)邊(bian)樓盤的(de)(de)(de)付(fu)款方式等問題。