作(zuo)為一(yi)種客觀存在的物質形態，房地(di)產(chan)(chan)是指房產(chan)(chan)和(he)地(di)產(chan)(chan)的總稱(cheng)，包(bao)括土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)和土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)上(shang)(shang)永久建(jian)筑物(wu)及其(qi)所衍生的權(quan)利。房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)是指(zhi)(zhi)建(jian)筑在(zai)(zai)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)上(shang)(shang)的各種(zhong)房(fang)(fang)屋，包(bao)括住(zhu)宅、廠房(fang)(fang)、倉庫和商業、服(fu)務、文化、教育、衛生、體(ti)育以(yi)及辦公用房(fang)(fang)等(deng)。地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)是指(zhi)(zhi)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)及其(qi)上(shang)(shang)下(xia)一定(ding)的空間，包(bao)括地(di)(di)(di)(di)(di)下(xia)的各種(zhong)基礎設施、地(di)(di)(di)(di)(di)面道(dao)路(lu)等(deng)。房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)由于其(qi)自己的特點(dian)即(ji)位置的固(gu)定(ding)性(xing)和不可移動性(xing)，在(zai)(zai)經濟學上(shang)(shang)又被稱為(wei)不動產(chan)(chan)(chan)。可以(yi)有三(san)種(zhong)存(cun)在(zai)(zai)形態(tai)：即(ji)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)、建(jian)筑物(wu)、房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)合一。在(zai)(zai)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)拍賣中(zhong)，其(qi)拍賣標的也可以(yi)有三(san)種(zhong)存(cun)在(zai)(zai)形態(tai)，即(ji)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)（或土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)使用權(quan)）、建(jian)筑物(wu)和房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)合一狀態(tai)下(xia)的物(wu)質實(shi)體(ti)及其(qi)權(quan)益。隨(sui)著個人(ren)財產(chan)(chan)(chan)所有權(quan)的發展，房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)已(yi)經成為(wei)商業交易(yi)的主(zhu)要組成部(bu)分(fen)。【詳細>>】

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

1、計委(wei)審查可行性(xing)研(yan)究報(bao)告和進行項目(mu)立項。

2、國土(tu)資(zi)源局(ju)進行土(tu)地利用(yong)總體規劃(hua)和土(tu)地供應(ying)方式的(de)審查。

3、建(jian)委(wei)辦(ban)理投資開發項目建(jian)設條件(jian)意見書。

4、環保(bao)局(ju)辦理生(sheng)產性項目環保(bao)意見書(shu)（表）。

5、文化局(ju)、地震局(ju)、園(yuan)林(lin)局(ju)、水利(li)局(ju)對建(jian)設工程相(xiang)關專業內容和(he)范圍進行審查。

6、規劃部(bu)門辦(ban)理項目選址意見書(shu)。

二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

1、人防辦進行人防工程建設布局(ju)審查(cha)。

2、國土資(zi)源局辦理土地預審。

3、公(gong)安消防支隊(dui)、公(gong)安交警(jing)支隊(dui)、教育局、水利局、城管(guan)局、環保局、園林局、文化局對建設(she)工程相(xiang)關(guan)專業內(nei)容和范圍(wei)進行審查。

4、規(gui)劃部門對規(gui)劃總圖進行評審，核發《建設用(yong)地(di)規(gui)劃許(xu)可證(zheng)》。

5、規(gui)劃部門(men)確(que)定建設(she)工程規(gui)劃設(she)計條件。

三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：

1、規劃部門對(dui)初步設計的規劃要求(qiu)進行審查。

2、公安(an)消防(fang)支隊對初(chu)步設(she)計的消防(fang)設(she)計進行審查。

3、公(gong)安(an)局交警支隊對初步設計的交通條件進行(xing)審(shen)查。

4、人防辦對初步設(she)(she)計的(de)人防設(she)(she)計進行審查。

5、國土資(zi)源局進行用地預(yu)審。

6、市政部門、環保(bao)局(ju)(ju)、衛生(sheng)局(ju)(ju)、地震局(ju)(ju)等相(xiang)(xiang)關部門對初步設計的相(xiang)(xiang)關專業(ye)內容進行審查。

7、建(jian)委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件(jian)的要求進行審(shen)查。

8、建委對施工圖(tu)設計文件(jian)進(jin)行(xing)政策(ce)性審查(cha)，根據業主單位意見，核發(fa)技術性審查(cha)委托通知單。

9、建委根據施(shi)(shi)工(gong)(gong)(gong)圖設(she)(she)計文件(jian)(jian)審(shen)查(cha)機構發(fa)出的《建設(she)(she)工(gong)(gong)(gong)程施(shi)(shi)工(gong)(gong)(gong)圖設(she)(she)計文件(jian)(jian)審(shen)查(cha)報告》，發(fa)放《建設(she)(she)工(gong)(gong)(gong)程施(shi)(shi)工(gong)(gong)(gong)圖設(she)(she)計文件(jian)(jian)審(shen)查(cha)批準(zhun)書》。【詳細>>】

一、項目入市時機選擇

理想的入(ru)(ru)市時(shi)機(ji)：我們(men)所說(shuo)的入(ru)(ru)市時(shi)機(ji)并不(bu)是(shi)(shi)(shi)(shi)指時(shi)間概念(nian)上的時(shi)機(ji)，而(er)是(shi)(shi)(shi)(shi)指根據(ju)自身情況和市場(chang)狀況來決定什么(me)時(shi)候開始進(jin)入(ru)(ru)市場(chang)，是(shi)(shi)(shi)(shi)賣樓(lou)花還是(shi)(shi)(shi)(shi)賣現樓(lou)；是(shi)(shi)(shi)(shi)建到(dao)正負零就(jiu)開始賣還是(shi)(shi)(shi)(shi)等(deng)(deng)到(dao)封頂再開始賣；是(shi)(shi)(shi)(shi)按部就(jiu)班、調整完(wan)步伐后再賣還是(shi)(shi)(shi)(shi)急急忙忙、倉促上馬；是(shi)(shi)(shi)(shi)搶在(zai)競爭者前賣還是(shi)(shi)(shi)(shi)等(deng)(deng)人家賣完(wan)了再說(shuo)等(deng)(deng)等(deng)(deng)。

二、項目廣告宣傳計劃

當我們確定(ding)了產品(pin)的(de)(de)(de)(de)(de)廣(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)訴求點和廣(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)基調后，制定(ding)切(qie)實(shi)(shi)可(ke)(ke)行的(de)(de)(de)(de)(de)廣(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)計(ji)劃便成為(wei)(wei)實(shi)(shi)現最(zui)終銷售目的(de)(de)(de)(de)(de)的(de)(de)(de)(de)(de)必要步驟。而(er)一個可(ke)(ke)操作的(de)(de)(de)(de)(de)完整的(de)(de)(de)(de)(de)廣(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)計(ji)劃通常(chang)包括廣(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)周期(qi)的(de)(de)(de)(de)(de)安排，廣(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)主題的(de)(de)(de)(de)(de)安排，廣(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)媒體(ti)的(de)(de)(de)(de)(de)安排和廣(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)預算的(de)(de)(de)(de)(de)編排四個部(bu)分(fen)(fen)。推廣(guang)(guang)(guang)(guang)計(ji)劃應根據具體(ti)項目的(de)(de)(de)(de)(de)不同(tong)(tong)特點，采用(yong)不同(tong)(tong)的(de)(de)(de)(de)(de)傳(chuan)播渠道與推廣(guang)(guang)(guang)(guang)手段，更要綜合各種媒體(ti)的(de)(de)(de)(de)(de)不同(tong)(tong)優勢，充分(fen)(fen)利用(yong)時效長(chang)而(er)針對性強(qiang)的(de)(de)(de)(de)(de)專業媒體(ti)資(zi)源，來實(shi)(shi)現廣(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)的(de)(de)(de)(de)(de)最(zui)終目的(de)(de)(de)(de)(de)：降低客戶成本，一切(qie)為(wei)(wei)了銷售！

三、銷售部署

房地產銷(xiao)售的(de)階(jie)段(duan)性非常強，如何(he)把(ba)握整體(ti)沖擊(ji)力、彈性與節(jie)奏、步(bu)驟與策略調整，體(ti)現了(le)操盤者的(de)控制局(ju)面的(de)能(neng)力，同時往往也決(jue)定了(le)整體(ti)勝負。通常銷(xiao)售部署應遵循的(de)幾個原則是：保持進度(du)與策略節(jie)奏一致——預熱期(qi)、開盤期(qi)、強銷(xiao)期(qi)、保溫期(qi)；防范銷(xiao)售階(jie)段(duan)性問題——如工期(qi)、質(zhi)量、配套等(deng)；估算綜合成(cheng)本及銷(xiao)售者影響(xiang)因素剖(pou)析(xi)——資金積壓(ya)、廣(guang)告推廣(guang)、稅費變(bian)化等(deng)。【詳細>>】

房地產銷售話術的第一要領：將最重要的賣點放在最前面說

根據首因效應這個銷售(shou)心理(li)學的理(li)論，最先和客(ke)戶介紹(shao)的賣(mai)點將獲(huo)得最有(you)效的效果，也將獲(huo)得深刻印象(xiang)。因此(ci)，要(yao)v把樓盤最顯著的賣(mai)點放在最前面說。

房地產銷售技巧和話術的第二要領：形成客戶的信任心理

只有信(xin)(xin)(xin)任(ren)才(cai)能接受，信(xin)(xin)(xin)dfs任(ren)是房地(di)產銷售技巧(qiao)的基(ji)礎。信(xin)(xin)(xin)任(ren)可以分(fen)對(dui)樓盤(pan)的信(xin)(xin)(xin)任(ren)和對(dui)人的信(xin)(xin)(xin)任(ren)，這兩點(dian)都不(bu)能疏忽。大家應該(gai)學(xue)習一些如何證實(shi)產品(pin)的銷售技巧(qiao)。

房地產銷售技巧和話術的第三要領：認真傾聽

不要一(yi)見到客戶(hu)就滔滔不絕(jue)的(de)介紹，要先傾聽(ting)，了(le)解客戶(hu)的(de)想法，特別是要學會(hui)銷售(shou)提問，打開(kai)客戶(hu)的(de)心扉，你才(cai)知道應該(gai)怎么(me)說。

房地產銷售話術的第四要領：見什么人說什么話

盡管都是買房子(zi)(zi)，但客戶(hu)的(de)(de)動(dong)機和關注點是不同的(de)(de)，居住的(de)(de)人關注舒適性，投資人關注升值性，給子(zi)(zi)女購買的(de)(de)人關注教育環境等(deng)等(deng)。不要對規定的(de)(de)房地產銷售話術照搬照抄，見(jian)什(shen)么(me)人說什(shen)么(me)話的(de)(de)房地產銷售技巧(qiao)。

房地產銷售技巧和話術的第五大要領：信任自己的房子

每(mei)個房子(zi)都(dou)有優點(dian)和缺(que)點(dian)，切不可因為缺(que)點(dian)就(jiu)(jiu)不信任自己(ji)的房子(zi)。你不信任自己(ji)的房子(zi)，你的底氣就(jiu)(jiu)不足，客戶就(jiu)(jiu)會(hui)察(cha)覺。把房子(zi)當成(cheng)自己(ji)的孩(hai)子(zi)，孩(hai)子(zi)總是(shi)自己(ji)的最好。有了這種情緒，你就(jiu)(jiu)會(hui)做得很好。這是(shi)重要的房地產銷售技巧(qiao)

房地產銷售技巧和話術的第六大要領：學會描述生活

很多銷售人員習慣于干巴巴地介紹樓盤，什么多大多大的面積等等，這樣很難激發客戶的購買激情。要運用形象描述的銷售技巧，將客戶的居住的美妙情景畫在客戶心中，這樣客戶才能被感染。【詳細>>】

1、房地產稅要交多少？

對(dui)于(yu)征收(shou)范圍，中央財(cai)經大學財(cai)經研究院(yuan)院(yuan)長(chang)施正文認(ren)為(wei)應該設立(li)一定(ding)的(de)免(mian)(mian)稅面積，免(mian)(mian)稅面積設定(ding)為(wei)人均(jun)60平方米(mi)比較(jiao)合理，這樣對(dui)于(yu)三(san)口之家來說，可以有(you)180平方米(mi)不用交(jiao)稅，從而保(bao)證了居民第一套住房不用交(jiao)稅。對(dui)于(yu)免(mian)(mian)征額和(he)稅率，目前官方并(bing)未釋放任何信息。

但是，施正文建議(yi)，對(dui)于免(mian)征面(mian)積，中央可以設定一個(ge)最(zui)低的標(biao)準(zhun)，在此標(biao)準(zhun)之(zhi)上，各(ge)地(di)免(mian)征面(mian)積可以自行決定是否上浮(fu)。

2、房地產稅將怎么收？百萬房產或每年繳稅5000元

據了解，未來的房地產稅主體稅種由房產稅、城鎮土地使用稅合并而成。收稅標準將參照世界通行做法，估算價值100萬的房產可能會每年增加約5000元稅負。有關房產稅，實際早在2011年就開始在上海和重慶兩地試點。在上海試點時，新購且屬于家庭第二套及以上住房的，按人均計算，人均超過60平方米的進行房產稅征收。比如一個居民家庭原來已擁有的住房面積共計180平方米，剛好人均60平方米，現又新購一套100平方米的住房總價100萬，那么其一年應繳房產稅4200元左右。【詳細>>】

1、房產

是指房(fang)屋經濟形態(tai)，在法律上有(you)明確的權屬關(guan)系，在不(bu)同的所有(you)者(zhe)和使用(yong)者(zhe)之間可以進行出租出售或(huo)作(zuo)其它用(yong)途的房(fang)屋。

2、地產

是指土地(di)財產(chan)(chan)，在法律上(shang)有明確的(de)權屬關(guan)系(xi)，地(di)產(chan)(chan)包含地(di)面及其上(shang)下(xia)空間，地(di)產(chan)(chan)與土地(di)的(de)根(gen)本區別也(ye)就是有無權屬關(guan)系(xi)。

3、房地產

是房產(chan)和地產(chan)的總稱。是指土地及附著在土地上的人(ren)工構筑(zhu)物和建筑(zhu)物及其附帶的各種權(quan)利（所有權(quan)、管理權(quan)、轉讓權(quan)等）。

4、房地產業

是以土地和建筑物為(wei)經營為(wei)對象，從(cong)事房地產開發、建設(she)、經營、管理以及(ji)維修、裝(zhuang)飾和服務的集多(duo)種經濟活動為(wei)一(yi)體的綜合性產業(ye)。

5、房地產開發

是指在依法(fa)取得土(tu)地使用權的土(tu)地上按(an)照(zhao)使用性質的要求進行基礎設施、房屋建(jian)筑的活動。

6、土地開發

是將“生地(di)”開發成可(ke)供使用的土(tu)地(di)。

7、土地所有制

現行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和勞動群眾集體制（即集體所有）兩種形式。其中，城市市區的土地全部屬于國家所有；農村和城市郊區的土地法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，由法律規定屬于集體所有，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。但地上建筑物既可以為國家所有，也可以為集體、單位和個人所有。因此，同一宗房地產，其土地與地上建筑物的所有權往往是不一致的。【詳細>>】