【房產(chan)代理(li)合(he)同(tong)】房地產(chan)代理(li)合(he)同(tong)主要條(tiao)款 房產(chan)代理(li)合(he)同(tong)注意事項(xiang)

房地產代理合(he)同是(shi)指依(yi)照房地產交(jiao)(jiao)易(yi)雙方當(dang)事人(ren)的約定(ding)，受托(tuo)人(ren)為委托(tuo)人(ren)處理房地產交(jiao)(jiao)易(yi)事務(wu)及相關事宜的合(he)同(協議(yi))。在房地產(chan)代(dai)理(li)業務中，委(wei)托(tuo)(tuo)人(ren)為(wei)業主或開發商，受托(tuo)(tuo)人(ren)為(wei)房地產(chan)經紀人(ren)。房地產(chan)經紀人(ren)與業主訂立(li)委(wei)托(tuo)(tuo)合同(tong)，確立(li)了(le)代(dai)理(li)關系后，房地產(chan)經紀人(ren)即成為(wei)代(dai)理(li)商。代(dai)理(li)商的(de)(de)代(dai)理(li)資格是(shi)通(tong)過簽(qian)(qian)訂委(wei)托(tuo)(tuo)合同(tong)確立(li)的(de)(de)，這是(shi)一(yi)種典(dian)型的(de)(de)委(wei)托(tuo)(tuo)代(dai)理(li)形(xing)式(shi)。當然，代(dai)理(li)商與業主簽(qian)(qian)訂委(wei)托(tuo)(tuo)合同(tong)后，具體(ti)的(de)(de)代(dai)理(li)權限(xian)還須由業主以《授權委(wei)托(tuo)(tuo)書》的(de)(de)形(xing)式(shi)明(ming)確具體(ti)的(de)(de)代(dai)理(li)權限(xian)。

如果是全權(quan)(quan)代(dai)理(li)還須(xu)填寫《特別授權(quan)(quan)委(wei)(wei)托(tuo)書》。委(wei)(wei)托(tuo)合同(tong)并不能代(dai)替(ti)《授權(quan)(quan)委(wei)(wei)托(tuo)書》，二者不能等同(tong)。委(wei)(wei)托(tuo)合同(tong)是一種雙方(fang)行(xing)為，而授權(quan)(quan)委(wei)(wei)托(tuo)書是單方(fang)法律行(xing)為。委(wei)(wei)托(tuo)合同(tong)用以確(que)立(li)代(dai)理(li)關系，而《授權(quan)(quan)委(wei)(wei)托(tuo)書》用以明確(que)具體的(de)代(dai)理(li)權(quan)(quan)限(xian)。

房產代理合同特征

代(dai)理(li)合同，是(shi)指經(jing)紀人充當代(dai)理(li)人時以代(dai)理(li)人的(de)(de)名(ming)義和(he)被代(dai)理(li)人之(zhi)間就完成代(dai)理(li)事項(xiang)而達成的(de)(de)權利義務關(guan)系的(de)(de)協(xie)議。其法律特征是(shi)：

1、代(dai)理(li)(li)(li)人只能(neng)以(yi)被(bei)代(dai)理(li)(li)(li)人的(de)名義和意(yi)志進行(xing)(xing)代(dai)理(li)(li)(li)活動代(dai)理(li)(li)(li)人按(an)代(dai)理(li)(li)(li)合(he)同(tong)從事代(dai)理(li)(li)(li)行(xing)(xing)為(wei)，必須(xu)按(an)被(bei)代(dai)理(li)(li)(li)人的(de)意(yi)志去進行(xing)(xing)，對第三方講明(ming)其代(dai)理(li)(li)(li)行(xing)(xing)為(wei)所產(chan)生的(de)法律(lv)后果直接歸(gui)屬被(bei)代(dai)理(li)(li)(li)人。這一點(dian)有別于(yu)經紀服(fu)務合(he)同(tong)。經紀服(fu)務合(he)同(tong)中，經紀人是以(yi)自己的(de)名義進行(xing)(xing)信(xin)息中介并撮(cuo)合(he)成交的(de)，無須(xu)打(da)他人的(de)旗號。

2、代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)(li)人只(zhi)(zhi)能在代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)(li)權限內(nei)(nei)從(cong)事(shi)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)(li)活動代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)(li)的依據是(shi)被代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)(li)人委托的代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)(li)權，代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)(li)人必須在被代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)(li)人的授權范圍內(nei)(nei)從(cong)事(shi)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)(li)活動，否則超(chao)越代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)(li)權限而訂立的買賣合(he)同(tong)為無(wu)效合(he)同(tong)。但代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)(li)人有(you)權根據當(dang)時當(dang)地(di)的具體情況，獨(du)立地(di)進行代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)(li)活動，只(zhi)(zhi)要是(shi)在維護被代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)(li)人合(he)法(fa)權益的前(qian)提下，代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)(li)人即(ji)可獨(du)立地(di)決(jue)定法(fa)律行為的具體內(nei)(nei)容和具體方(fang)式。

房產代理合同內容

1、合同(tong)名稱。代(dai)理(li)合同(tong)的(de)種(zhong)類很多，究竟是何種(zhong)代(dai)理(li)合同(tong)應按合同(tong)的(de)內容決定。但最好一(yi)開始就(jiu)標(biao)明代(dai)理(li)合同(tong)的(de)具體(ti)名稱，可以對合同(tong)的(de)種(zhong)類一(yi)目了然。

2、前文(wen)。前文(wen)內容包(bao)括：

(1)成立日(ri)(ri)期(qi)。在合(he)同(tong)未寫有生效日(ri)(ri)期(qi)時，一般以合(he)同(tong)成立之日(ri)(ri)為生效日(ri)(ri)。當面簽署的代理(li)合(he)同(tong)成立日(ri)(ri)期(qi)一般都很明(ming)確，而隔地簽署的應以雙方當事人(ren)均簽署完(wan)成之日(ri)(ri)為合(he)同(tong)之成立日(ri)(ri)。

(2)當事人。合同前文(wen)應寫明(ming)當事人的名稱、住所、執(zhi)照號碼(ma)、主事務(wu)所所在地(di)等。

(3)合同訂立地(di)。

(4)案(an)由。案(an)由是(shi)指(zhi)訂立合(he)同的(de)理(li)由、經過(guo)、目(mu)的(de)等(deng)，對(dui)于解釋合(he)同的(de)爭(zheng)議(yi)有助益。

3、代(dai)理(li)權(quan)(quan)的授(shou)予。委托方究(jiu)竟授(shou)予代(dai)理(li)人何種權(quan)(quan)限，是媒(mei)介代(dai)理(li)權(quan)(quan)還是訂約代(dai)理(li)權(quan)(quan)，是急代(dai)理(li)權(quan)(quan)還是普(pu)通代(dai)理(li)權(quan)(quan)，均應(ying)在條(tiao)款中明確。

4、代(dai)理(li)(li)(li)區域(yu)。該(gai)條款應明確代(dai)理(li)(li)(li)人的代(dai)理(li)(li)(li)區域(yu)及其擴大(da)或(huo)縮(suo)小的條件與(yu)方法。通(tong)常代(dai)理(li)(li)(li)區域(yu)可(ke)以(yi)是一(yi)個(ge)(ge)到幾(ji)個(ge)(ge)特(te)定(ding)的國家，也可(ke)以(yi)是二個(ge)(ge)到幾(ji)個(ge)(ge)特(te)定(ding)的地區，甚至是某特(te)定(ding)的幾(ji)個(ge)(ge)單位。究(jiu)竟是何種代(dai)理(li)(li)(li)區域(yu)應在代(dai)理(li)(li)(li)合(he)同中明確。

5、代(dai)(dai)理商品(pin)或代(dai)(dai)理行為。該條款(kuan)中，主要包(bao)括(kuo)以下(xia)四項內(nei)容(rong)：

(1)代(dai)理(li)商品或代(dai)理(li)行為(wei)的(de)種類。

(2)代理商品或代理行為種類增減的條件(jian)與(yu)方(fang)法(fa)。

(3)新商品(pin)或委托人(ren)新增(zeng)的(de)業務(wu)是否包括在代理范圍內。

(4)如(ru)(ru)果在代理(li)(li)期間內，委托人停(ting)止生(sheng)產、供應(ying)代理(li)(li)商品或停(ting)止經營代理(li)(li)行(xing)為的業務時(shi)，應(ying)如(ru)(ru)何解決。

6、次(ci)代(dai)(dai)理(li)(li)人(ren)(ren)(ren)的(de)選任(ren)。次(ci)代(dai)(dai)理(li)(li)人(ren)(ren)(ren)是(shi)由代(dai)(dai)理(li)(li)人(ren)(ren)(ren)選任(ren)的(de)代(dai)(dai)理(li)(li)人(ren)(ren)(ren)，按照代(dai)(dai)理(li)(li)人(ren)(ren)(ren)合同的(de)慣例，次(ci)代(dai)(dai)理(li)(li)人(ren)(ren)(ren)的(de)選任(ren)及(ji)其行為后(hou)(hou)果的(de)歸屬(shu)應在合同中加(jia)以說明。如(ru)無(wu)說明，一(yi)般須經(jing)委(wei)托(tuo)人(ren)(ren)(ren)本人(ren)(ren)(ren)同意后(hou)(hou)方(fang)可認為次(ci)代(dai)(dai)理(li)(li)人(ren)(ren)(ren)為該委(wei)托(tuo)人(ren)(ren)(ren)的(de)代(dai)(dai)理(li)(li)人(ren)(ren)(ren)。如(ru)果代(dai)(dai)理(li)(li)人(ren)(ren)(ren)擅自選任(ren)次(ci)代(dai)(dai)理(li)(li)人(ren)(ren)(ren)，次(ci)代(dai)(dai)理(li)(li)人(ren)(ren)(ren)以委(wei)托(tuo)人(ren)(ren)(ren)名義行事而被第三方(fang)誤信為次(ci)代(dai)(dai)理(li)(li)人(ren)(ren)(ren)有代(dai)(dai)理(li)(li)權時，委(wei)托(tuo)人(ren)(ren)(ren)仍要對無(wu)過失(shi)的(de)第三方(fang)負授(shou)權人(ren)(ren)(ren)之責任(ren)。

7、最(zui)低代理量。該條(tiao)款包(bao)括四(si)項內(nei)容：

(1)最(zui)低代理量。

(2)最(zui)低代理量(liang)的計算標準。

(3)計算期間。

(4)未達到最低代理量時，委托人(ren)的權利及其行(xing)使(shi)方(fang)法(fa)。

8、代(dai)(dai)理(li)商品的(de)(de)價(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)。由于(yu)代(dai)(dai)理(li)人在(zai)代(dai)(dai)理(li)權限內的(de)(de)行為(wei)，其法律后果直接歸(gui)屬委托人，因而出賣商品所得(de)價(jia)(jia)(jia)(jia)款或辦理(li)代(dai)(dai)理(li)業務(wu)向第三(san)人取得(de)的(de)(de)報酬，直接歸(gui)屬委托人。所以代(dai)(dai)理(li)商品的(de)(de)價(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)或代(dai)(dai)理(li)業務(wu)的(de)(de)報酬一(yi)般由委托人決定(ding)(ding)。但為(wei)了(le)適應市場(chang)供(gong)求(qiu)、競爭的(de)(de)變化(hua)，也(ye)有賦(fu)予代(dai)(dai)理(li)人決定(ding)(ding)價(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)權利的(de)(de)，如何(he)決定(ding)(ding)價(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)應在(zai)代(dai)(dai)理(li)合同中(zhong)明確規定(ding)(ding)。

9、訂單的處(chu)理。該項條款(kuan)主要包括三項內容(rong)：(1)價格的決定。(2)代理人與第三(san)方訂立合同(tong)后應(ying)如何通(tong)知委托(tuo)人。(3)以超過報價(jia)的(de)價(jia)格與第三人訂(ding)立合同(tong)時(shi)，其(qi)高出之差價(jia)應(ying)如何處理。

10、報(bao)酬。該款包括三(san)項內容：(1)報酬計算方(fang)式。(2)報酬請求權發生的日期。(3)報(bao)酬(chou)支付方式。

11、執行代理業務(wu)費用的負(fu)擔。

12、知(zhi)識(shi)產權的(de)保護(hu)。

13、合(he)同的終止(zhi)。

14、合同的轉讓。

15、合同的仲裁。

16、合同的修正。

17、正本條款。國際性的代(dai)理(li)合同(tong)，因當(dang)事人所屬國家不(bu)同(tong)，其使用語(yu)(yu)言也往往有差異。因此，當(dang)以兩種不(bu)同(tong)語(yu)(yu)言訂立代(dai)理(li)合同(tong)時(shi)，應約定以何種語(yu)(yu)言為(wei)準，避免(mian)因文字含(han)義不(bu)同(tong)而造成(cheng)爭(zheng)執(zhi)和(he)糾紛。

18、完整合(he)同(tong)(tong)條(tiao)款。為避免將來雙方當(dang)事(shi)人對合(he)同(tong)(tong)內容(rong)發生糾(jiu)紛，在(zai)書(shu)面的(de)(de)代理合(he)同(tong)(tong)中(zhong)應明確約定(ding)，當(dang)事(shi)人之(zhi)(zhi)間的(de)(de)法律關系(xi)一概以書(shu)面合(he)同(tong)(tong)為準(zhun)，在(zai)此之(zhi)(zhi)前所(suo)訂(ding)立(li)的(de)(de)書(shu)面及口頭約定(ding)均屬無(wu)效。因為在(zai)當(dang)事(shi)人達成最后的(de)(de)合(he)同(tong)(tong)之(zhi)(zhi)前，可能會由一些其他的(de)(de)口頭或書(shu)面的(de)(de)合(he)同(tong)(tong)存(cun)在(zai)，如果不(bu)訂(ding)立(li)完整的(de)(de)合(he)同(tong)(tong)條(tiao)款，則原(yuan)合(he)同(tong)(tong)還仍然有效，由此會產(chan)生不(bu)必(bi)要的(de)(de)矛盾和糾(jiu)紛。

19、結尾(wei)條款。該條款包括(kuo)四項(xiang)內容：合同的份數、簽約日期、生效日、當(dang)事(shi)人簽名(ming)。

房產代理合同主要條款

房地產代理合同的(de)內容根據當事人(ren)不(bu)同需要由當事人(ren)具體約(yue)定，盡(jin)管(guan)在內容上有所(suo)變(bian)化，但一(yi)般應包括以下主要條款。

1、當事(shi)人的名稱(或者姓(xing)名(ming))和(he)住所

合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)的(de)主(zhu)(zhu)(zhu)體是(shi)當事(shi)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)，沒有(you)主(zhu)(zhu)(zhu)體，合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)就不(bu)(bu)成(cheng)(cheng)立。主(zhu)(zhu)(zhu)體不(bu)(bu)明(ming)確(que)，其權利義務關系就無法(fa)明(ming)確(que)。房(fang)地(di)產(chan)(chan)權利人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)的(de)主(zhu)(zhu)(zhu)體與提供勞務服務的(de)經(jing)(jing)(jing)紀合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)的(de)主(zhu)(zhu)(zhu)體是(shi)有(you)一定區別的(de)。房(fang)地(di)產(chan)(chan)權利人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)可以是(shi)有(you)民事(shi)行(xing)(xing)為(wei)能(neng)力(li)的(de)成(cheng)(cheng)年(nian)(nian)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)，也可以是(shi)無民事(shi)行(xing)(xing)為(wei)能(neng)力(li)的(de)未成(cheng)(cheng)年(nian)(nian)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)和成(cheng)(cheng)年(nian)(nian)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)；然而，無民事(shi)行(xing)(xing)為(wei)能(neng)力(li)的(de)房(fang)地(di)產(chan)(chan)權利人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)須經(jing)(jing)(jing)其法(fa)定監護人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)或法(fa)定代(dai)理(li)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)代(dai)理(li)才能(neng)與房(fang)地(di)產(chan)(chan)經(jing)(jing)(jing)紀機構簽訂房(fang)地(di)產(chan)(chan)代(dai)理(li)合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)。因此(ci)，訂立經(jing)(jing)(jing)紀合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)時，應當明(ming)確(que)主(zhu)(zhu)(zhu)體關系，使合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)履行(xing)(xing)具備法(fa)律效力(li)。

2、代理房地產(chan)標的(de)物的(de)基本狀(zhuang)況

合(he)同(tong)(tong)(tong)標的(de)(de)是合(he)同(tong)(tong)(tong)法律關系的(de)(de)客(ke)體。沒有標的(de)(de)，合(he)同(tong)(tong)(tong)規定(ding)的(de)(de)權利義務就失去了目(mu)的(de)(de)，當(dang)事人之間就無(wu)法建(jian)立合(he)同(tong)(tong)(tong)關系。合(he)同(tong)(tong)(tong)的(de)(de)條款中應當(dang)清(qing)楚、明確標明合(he)同(tong)(tong)(tong)的(de)(de)客(ke)體。在房地(di)產(chan)經紀合(he)同(tong)(tong)(tong)中對標的(de)(de)(即房地產(chan))的描(miao)述應(ying)當清楚(chu)、明(ming)了，并明(ming)示主客體關系(xi)(即(ji)當事人與(yu)標的(de)的(de)關系(xi))的各項內容。

3、服務(wu)事項與服務(wu)標準

這是表明房地(di)(di)產經(jing)紀人員的(de)服務(wu)(wu)能力(li)和服務(wu)(wu)質(zhi)量的(de)條款(kuan)(kuan)，也是體現房地(di)(di)產經(jing)紀人員能否(fou)促使合(he)同得以履(lv)(lv)行(xing)的(de)主要條款(kuan)(kuan)。服務(wu)(wu)的(de)事項和標(biao)準應當明確(que)，否(fou)則難(nan)以保證合(he)同得到正常(chang)履(lv)(lv)行(xing)。由于勞務(wu)(wu)活動(dong)的(de)不確(que)定性，該(gai)條款(kuan)(kuan)在合(he)同的(de)履(lv)(lv)行(xing)過程中(zhong)經(jing)常(chang)會(hui)遭(zao)到委托(tuo)人的(de)質(zhi)疑，可(ke)在合(he)同進行(xing)中(zhong)協商、補充，使條款(kuan)(kuan)的(de)內容(rong)得到調整。

4、勞務報(bao)酬(chou)或酬(chou)金

酬(chou)(chou)金(jin)是(shi)(shi)委托人獲取勞務(wu)服(fu)務(wu)的(de)(de)(de)代價，也(ye)(ye)是(shi)(shi)經(jing)紀人員完(wan)成(cheng)服(fu)務(wu)后(hou)應得的(de)(de)(de)報酬(chou)(chou)。房地產經(jing)紀合(he)(he)同(tong)(tong)是(shi)(shi)有償合(he)(he)同(tong)(tong)，酬(chou)(chou)金(jin)標準及酬(chou)(chou)金(jin)的(de)(de)(de)支付方(fang)式(shi)是(shi)(shi)合(he)(he)同(tong)(tong)的(de)(de)(de)主要條款，也(ye)(ye)是(shi)(shi)合(he)(he)同(tong)(tong)的(de)(de)(de)明示條款。

5、合(he)同(tong)的履行期限、地點和方式

履(lv)行(xing)期限直接(jie)關系到合(he)同義(yi)務完成的時(shi)間，同時(shi)也(ye)是確定違約與(yu)否(fou)的因素之一。履(lv)行(xing)期限應(ying)在(zai)房地(di)產(chan)經紀合(he)同中予(yu)以(yi)約定，履(lv)行(xing)的地(di)點和(he)履(lv)行(xing)的方式也(ye)應(ying)在(zai)合(he)同中予(yu)以(yi)明確。

6、違約責任

違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)責任是(shi)當事(shi)人(ren)違(wei)(wei)反合(he)同(tong)約(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)定(ding)(ding)時約(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)定(ding)(ding)承(cheng)(cheng)擔(dan)的(de)法律(lv)責任。違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)責任條款(kuan)有(you)利(li)(li)于(yu)督促當事(shi)人(ren)履行(xing)合(he)同(tong)義務(wu)，保護守(shou)約(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)方(fang)的(de)利(li)(li)益，應(ying)在合(he)同(tong)條款(kuan)中(zhong)予(yu)以(yi)明確。合(he)同(tong)中(zhong)沒(mei)有(you)約(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)定(ding)(ding)違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)責任的(de)，并(bing)不意味違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)方(fang)不承(cheng)(cheng)擔(dan)違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)責任。違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)方(fang)未(wei)依法被(bei)免(mian)除(chu)責任的(de)，守(shou)約(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)方(fang)仍然可以(yi)依法追究(jiu)其違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)責任。

7、解決爭議的方式

解(jie)決(jue)爭議的(de)方式(shi)是當(dang)(dang)事(shi)人解(jie)決(jue)合同(tong)糾紛(fen)(fen)的(de)途徑(jing)。當(dang)(dang)事(shi)人應(ying)(ying)當(dang)(dang)在合同(tong)中明(ming)確(que)選(xuan)擇解(jie)決(jue)合同(tong)爭議或(huo)糾紛(fen)(fen)的(de)具體途徑(jing)，如通(tong)過(guo)仲裁(cai)或(huo)訴(su)訟(song)。若(ruo)當(dang)(dang)事(shi)人沒有做明(ming)確(que)的(de)選(xuan)擇，則(ze)應(ying)(ying)通(tong)過(guo)訴(su)訟(song)解(jie)決(jue)合同(tong)糾紛(fen)(fen)。

8、其他補充條款

房產代理合同注意事項注意事項

代理合同的類(lei)型不同，值得(de)注意(yi)的事項也有所區別。

(一)房(fang)地產買方(fang)代理合同

買方代(dai)理(li)業務中，經紀(ji)人員應為委托人買到(dao)最(zui)低(di)價(jia)格的(de)(de)(de)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)，或者應在預(yu)定(ding)的(de)(de)(de)價(jia)格下(xia)，買到(dao)最(zui)好的(de)(de)(de)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)。然(ran)而對房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)質量。功能方面(mian)的(de)(de)(de)評判(pan)標(biao)準(zhun)不可能完全統一(yi)，因此，在買方代(dai)理(li)合(he)(he)同中，如(ru)果能約(yue)定(ding)經紀(ji)人應提(ti)供(gong)的(de)(de)(de)備選(xuan)房(fang)(fang)源數量，則可相應減少經紀(ji)糾紛。此外(wai)，在上述第一(yi)種情況下(xia)，由于客戶有特(te)(te)定(ding)的(de)(de)(de)要求，傭金的(de)(de)(de)標(biao)準(zhun)不能等同于一(yi)般(ban)經紀(ji)合(he)(he)同的(de)(de)(de)標(biao)準(zhun)，應在合(he)(he)同中特(te)(te)別約(yue)定(ding)。

(二)房地產賣方代理合(he)同

賣(mai)方代理(li)業務(wu)中(zhong)，經紀人員的(de)職責是實現標的(de)物(wu)業的(de)最高出售價格。但是由于價格越高，出售的(de)難度也越大，對于批(pi)量的(de)商品房預(yu)(銷(xiao))售(shou)代理來說，銷(xiao)(xiao)售(shou)進度也會有影響(xiang)。因此(ci)(ci)，為(wei)了避免(mian)經(jing)紀(ji)糾(jiu)紛(fen)，賣(mai)方代理合同中應寫明有關于交易價(jia)格范圍、銷(xiao)(xiao)售(shou)時(shi)間、銷(xiao)(xiao)售(shou)進度以及(ji)不(bu)同價(jia)格和(he)銷(xiao)(xiao)售(shou)進度下傭(yong)金計算標(biao)(biao)準的條(tiao)款。在批量的商(shang)(shang)品房銷(xiao)(xiao)售(shou)代理中，待銷(xiao)(xiao)的房地產不(bu)一定(ding)能做到百分之(zhi)百銷(xiao)(xiao)完(wan)，因此(ci)(ci)必須(xu)事(shi)先約定(ding)衡量經(jing)紀(ji)機構(gou)完(wan)成任(ren)務的考(kao)核標(biao)(biao)準——銷(xiao)(xiao)售(shou)面積比例。由于批量化商(shang)(shang)品房的銷(xiao)(xiao)售(shou)時(shi)間較長，傭(yong)金有必要分期支付，這就必須(xu)約定(ding)各期支付的時(shi)點(dian)或(huo)前提條(tiao)件。商(shang)(shang)品房預(銷)售過程(cheng)中發生的費用(如廣告(gao)、售樓處(chu)建設費用、樣(yang)板房(fang)裝修(xiu)費等)較多，其投放的(de)時間、數量(liang)與銷售(shou)量(liang)有密(mi)切關系，因此，也(ye)應對上述費用的(de)支付方(fang)式、支付時間安排(pai)等事項在合同中予以明確約定。

房產代理合同權利與義務

(一)受托人的義(yi)務和責任(ren)

1、辦理委托事務(wu)的(de)(de)義務(wu)。這是受托人的(de)(de)主要(yao)義務(wu)。

2、報告義務(wu)(wu)。受(shou)(shou)托(tuo)人(ren)應(ying)將(jiang)委(wei)托(tuo)事(shi)務(wu)(wu)的開展(zhan)情(qing)況向委(wei)托(tuo)人(ren)報告。當委(wei)托(tuo)事(shi)務(wu)(wu)終(zhong)了，受(shou)(shou)托(tuo)人(ren)應(ying)將(jiang)辦理委(wei)托(tuo)事(shi)務(wu)(wu)的始末經(jing)過、各種賬目(mu)、收支計(ji)算等向委(wei)托(tuo)人(ren)報告。受(shou)(shou)托(tuo)人(ren)此項義務(wu)(wu)的具體內容(rong)可(ke)根據代(dai)理業務(wu)(wu)的具體形式而定，法律并(bing)無強制規定。

3、轉移利(li)(li)(li)益(yi)(yi)的義務(wu)。受托人應(ying)將因(yin)辦理(li)委托事務(wu)取得(de)的各種利(li)(li)(li)益(yi)(yi)及時轉移給委托人。該項利(li)(li)(li)益(yi)(yi)包括取得(de)的房款、租金等。

4、受(shou)(shou)托(tuo)(tuo)(tuo)人(ren)的(de)(de)責(ze)(ze)(ze)任。受(shou)(shou)托(tuo)(tuo)(tuo)人(ren)不履(lv)行(xing)或不完全(quan)履(lv)行(xing)上述義務，即應承擔相應的(de)(de)民(min)事(shi)責(ze)(ze)(ze)任。受(shou)(shou)托(tuo)(tuo)(tuo)人(ren)不辦(ban)理委(wei)托(tuo)(tuo)(tuo)事(shi)務或疏于必要的(de)(de)謹慎和注(zhu)意(yi)，應承擔過(guo)失(shi)(shi)的(de)(de)違(wei)約責(ze)(ze)(ze)任。如果受(shou)(shou)托(tuo)(tuo)(tuo)人(ren)不聽(ting)從委(wei)托(tuo)(tuo)(tuo)人(ren)的(de)(de)指示，不及(ji)時(shi)報告有(you)關情況(kuang)，也應承擔過(guo)失(shi)(shi)的(de)(de)違(wei)約責(ze)(ze)(ze)任。如果受(shou)(shou)托(tuo)(tuo)(tuo)人(ren)不及(ji)時(shi)將(jiang)有(you)關權(quan)利(li)和利(li)益轉移給委(wei)托(tuo)(tuo)(tuo)人(ren)，應視為對委(wei)托(tuo)(tuo)(tuo)人(ren)財產權(quan)的(de)(de)侵占，應承擔違(wei)約責(ze)(ze)(ze)任或侵權(quan)責(ze)(ze)(ze)任。

(二(er))委托(tuo)人的(de)義(yi)務和責任(ren)

1、支付費(fei)用的義(yi)務。無論委(wei)托(tuo)合同(tong)是(shi)否有(you)償，委(wei)托(tuo)人(ren)都有(you)義(yi)務提(ti)供和(he)補償委(wei)托(tuo)事(shi)務必要的費(fei)用。如(ru)代(dai)為辦理產權(quan)登記過戶必須繳納(na)的稅(shui)費(fei)，應由委(wei)托(tuo)人(ren)承擔(dan)。

2、付(fu)酬(chou)(chou)的(de)義務。房地產代理業務為有(you)償的(de)商(shang)業行為，委托(tuo)(tuo)人應向受(shou)托(tuo)(tuo)人支(zhi)(zhi)付(fu)約定(ding)的(de)報酬(chou)(chou)。報酬(chou)(chou)的(de)支(zhi)(zhi)付(fu)時間，通常在(zai)委托(tuo)(tuo)事(shi)務完成(cheng)(cheng)之(zhi)后，但也(ye)可提前支(zhi)(zhi)付(fu)或分期(qi)支(zhi)(zhi)付(fu)。如委托(tuo)(tuo)事(shi)務非因(yin)受(shou)托(tuo)(tuo)人的(de)過失而未能完成(cheng)(cheng)，委托(tuo)(tuo)人應就已完成(cheng)(cheng)的(de)部分支(zhi)(zhi)付(fu)報酬(chou)(chou)。

3、賠(pei)償(chang)責(ze)任。委(wei)托(tuo)(tuo)人非因(yin)(yin)受(shou)托(tuo)(tuo)人的(de)過錯中(zhong)途(tu)終止委(wei)托(tuo)(tuo)合同(tong)，應負賠(pei)償(chang)責(ze)任。受(shou)托(tuo)(tuo)人在處理(li)委(wei)托(tuo)(tuo)事(shi)務(wu)時(shi)，非因(yin)(yin)自己的(de)過錯而(er)受(shou)到(dao)的(de)損害(hai)，得向委(wei)托(tuo)(tuo)人請求賠(pei)償(chang)。如代理(li)商在接受(shou)委(wei)托(tuo)(tuo)后，即(ji)著手市(shi)場調研(yan)，進行廣告宣傳，而(er)此(ci)時(shi)委(wei)托(tuo)(tuo)人(如開(kai)發(fa)商)卻單(dan)方(fang)終止委托(tuo)，決定(ding)自己(ji)銷(xiao)售。此種情況下(xia)，委托(tuo)人應承擔違約(yue)責任(ren)，賠(pei)償代(dai)理商因從事前期工作(zuo)所造成的損(sun)失。

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