一、公寓樓與住宅樓的特點

（一）公寓房

公寓(yu)是商業地產投資中最(zui)為廣泛的(de)一種(zhong)地產形式。公寓(yu)式住宅最(zui)早(zao)(zao)是舶來品(pin)，相(xiang)對于獨(du)院(yuan)獨(du)戶的(de)別墅，更為經濟實(shi)用。早(zao)(zao)期大城市的(de)公寓(yu)式住宅都(dou)是高層大樓，每(mei)一層內有(you)若干單戶獨(du)用的(de)套房，包括臥室(shi)、起(qi)居室(shi)、客(ke)廳、浴(yu)室(shi)、廁所、廚房等等。

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1、普通公寓(yu)(居住(zhu)型(xing)公寓(yu))

用(yong)地性質：一(yi)般為(wei)住(zhu)宅。

產權類型：公寓。

產(chan)權(quan)年限：70年。

特點(dian)：戶型面積(ji)小(xiao)，30~60平米(mi)；精(jing)裝修交(jiao)房標準(zhun)，拎包即可入住(zhu)。配套設施完善，物業(ye)管理提(ti)供高于(yu)普通(tong)住(zhu)宅的額外優質服務；銷(xiao)售價格一般高于(yu)區域(yu)整體水平。

2、商務公寓

用地(di)性(xing)質：一般為綜(zong)合性(xing)用地(di)(商住)或商業用地(di)。

產權類型：商務公寓。

產權年限：根據用地性質而定，50年或40年。

特點(dian)：一般(ban)處于(yu)城(cheng)市核心地段及商務中心區，既可居住又可辦(ban)公；具(ju)備寫(xie)字(zi)樓(lou)功能，在部分城(cheng)市可注冊公司(si)；價格相(xiang)對寫(xie)字(zi)樓(lou)較(jiao)低，一般(ban)首(shou)付在5成，按(an)揭10年。產權性質為商務公寓，非純寫(xie)字(zi)樓(lou)。

3、酒店式公寓

用(yong)地性質：一(yi)般為商業用(yong)地。

產權類型：公寓(yu)或商務公寓(yu)。

產(chan)權(quan)年限(xian)：根據用地性質而定，產(chan)權(quan)為40年。

特點：面積較小，主力戶型主要(yao)在(zai)90平米以(yi)下，裝修(xiu)檔次較高(gao)；大多(duo)位(wei)于城(cheng)市(shi)核心繁華地帶、商(shang)圈周邊，交通(tong)方(fang)便(bian)；按照星級酒(jiu)店的(de)設(she)施標準進(jin)行(xing)建筑的(de)外部及內部設(she)計，體(ti)現檔次與舒(shu)適性；一般以(yi)只租不售和產權(quan)式(shi)經營為主；大多(duo)聘(pin)請國際知名品牌物(wu)管公司，專業酒(jiu)店管理(li)集團提供專業、細(xi)致、科(ke)學(xue)的(de)酒(jiu)店式(shi)服務，因此物(wu)業管理(li)費(fei)也(ye)較高(gao)。

（二）住宅房

住宅是指專供居住的房(fang)(fang)屋(wu)，包(bao)括(kuo)別墅、公寓、職工(gong)家屬宿舍(she)和集體宿舍(she)、職工(gong)單(dan)身宿舍(she)和學(xue)生宿舍(she)等。但不包(bao)括(kuo)住宅樓(lou)中(zhong)作為人防用、不住人的地下室等，也不包(bao)括(kuo)托兒(er)所、病房(fang)(fang)、療養院、旅館等具有專門(men)用途的房(fang)(fang)屋(wu)。

1、按層(ceng)(ceng)數(shu)分：單層(ceng)(ceng)住宅(zhai)，多(duo)層(ceng)(ceng)住宅(zhai)，高層(ceng)(ceng)住宅(zhai)，超高層(ceng)(ceng)住宅(zhai)。

在(zai)我國，修(xiu)建的(de)住(zhu)宅以高(gao)層住(zhu)宅為主，其(qi)中高(gao)層住(zhu)宅分(fen)為：

單元式高層(ceng)住宅(zhai)：由多個住宅(zhai)單元組合而(er)成，每單元均(jun)設有(you)樓梯(ti)、電梯(ti)的(de)高層(ceng)住宅(zhai)。

塔式高層(ceng)住宅(zhai)：以(yi)共(gong)用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層(ceng)住宅(zhai)。

通廊(lang)式高層住(zhu)宅：以共(gong)用(yong)樓梯、電梯通過內(nei)、外廊(lang)進入各套住(zhu)房的高層住(zhu)宅。

2、按產品性質分(fen)類①：普通住(zhu)宅(zhai)，別墅，公寓(yu)，花園洋房。

3、按(an)產品(pin)性質分類②：商(shang)品(pin)住(zhu)宅，非(fei)商(shang)品(pin)住(zhu)宅。

4、按繳稅標準分為：普(pu)(pu)通(tong)住(zhu)宅，非普(pu)(pu)通(tong)住(zhu)宅。

二、公寓和住宅的區別是什么

1、產權年限不同

其(qi)實，房(fang)屋的(de)(de)(de)使用時間是沒有限制的(de)(de)(de)，但土(tu)地產權(quan)的(de)(de)(de)使用是有年限的(de)(de)(de)。

一(yi)般來講，土地(di)使(shi)用(yong)年(nian)限會分(fen)為(wei)40年(nian)、50年(nian)和70年(nian)，其中，商業(ye)(ye)用(yong)地(di)為(wei)40年(nian)，工業(ye)(ye)用(yong)地(di)為(wei)50年(nian)，住宅用(yong)地(di)為(wei)70年(nian)。

2、水電收費標準不同

住宅屬于民用住房，水電(dian)費(fei)按照民用水電(dian)的(de)(de)標(biao)準來收(shou)取；而(er)公寓屬于商用住房，水電(dian)費(fei)都是按照商業(ye)用水、用電(dian)的(de)(de)標(biao)準來收(shou)取的(de)(de)。

長遠看來，住宅的水電費支(zhi)出(chu)至少會比公寓的水電支(zhi)出(chu)省下一(yi)半都不(bu)止。

3、居住舒適度不同

一般住宅為(wei)兩梯(ti)三戶(hu)或者(zhe)四戶(hu)，人員較少，不(bu)會對出行造成困擾，私密(mi)(mi)也比較好。而公寓通常為(wei)兩梯(ti)十戶(hu)，甚至更多(duo)，人員不(bu)僅多(duo)且雜亂，安全性和私密(mi)(mi)性都(dou)無法(fa)得(de)到很好地保障。

4、采光條件不同

有些公寓的(de)(de)衛生(sheng)間和廚房都沒有窗戶，而且(qie)陽(yang)臺也是內陽(yang)臺，采(cai)光條件并不是很好。而根據《住(zhu)(zhu)宅建筑設計規范》的(de)(de)規定，住(zhu)(zhu)宅必須滿足日照(zhao)、采(cai)光等相(xiang)關(guan)條件，因(yin)此現今的(de)(de)住(zhu)(zhu)宅大(da)多都是明廚明衛，采(cai)光條件自然(ran)要比公寓好很多。

5、落戶規定不同

公寓是在商業用地(di)上建起來的(de)(de)(de)項目，是商業性質，因而不(bu)能落戶(hu)。如果是住宅的(de)(de)(de)話，根(gen)據不(bu)同地(di)區的(de)(de)(de)不(bu)同要求，只(zhi)要滿足一(yi)定(ding)的(de)(de)(de)條件，購(gou)房者(zhe)是可(ke)以(yi)辦理(li)落戶(hu)手續(xu)的(de)(de)(de)。

6、利率和首付不同

打算(suan)貸(dai)(dai)款(kuan)購買公寓，則需要按照商(shang)業住房的規定辦理，首(shou)(shou)付比(bi)例一般為(wei)50%，貸(dai)(dai)款(kuan)利率相對也會高一些(xie)。若是貸(dai)(dai)款(kuan)購買住宅(zhai)，首(shou)(shou)付比(bi)例通常為(wei)20%，但根(gen)據地(di)區的差異，首(shou)(shou)付比(bi)例也會有所(suo)不同。

7、稅費不同

買公(gong)寓和住(zhu)宅要繳(jiao)納(na)的稅費也是不同的，前者會比后(hou)者負(fu)擔更(geng)多的稅費支出。拿個稅來說，如果同時(shi)滿足家庭唯一(yi)住(zhu)宅、購買時(shi)間(jian)超過(guo)五年，則(ze)免交個稅，但如果所售房(fang)產(chan)是非(fei)住(zhu)宅類房(fang)產(chan)，則(ze)不管什么(me)情況都要繳(jiao)納(na)個稅。

總之(zhi)，住宅和公寓(yu)之(zhi)間還是(shi)有很(hen)大差異的(de)，購房人要(yao)看個(ge)人的(de)實(shi)際情況來決定買哪個(ge)合(he)適。

三、公寓樓可以落戶嗎

公(gong)寓(yu)(yu)是(shi)商業地(di)(di)產(chan)投資中(zhong)最為(wei)廣泛(fan)的一(yi)種(zhong)地(di)(di)產(chan)形式(shi)。相對于獨(du)院獨(du)戶的別墅，更為(wei)經濟實用。早期(qi)大城(cheng)市的公(gong)寓(yu)(yu)式(shi)住宅都(dou)是(shi)高層大樓，每一(yi)層內有若(ruo)干(gan)單(dan)戶獨(du)用的套房(fang)，包括臥(wo)室(shi)、起居(ju)室(shi)、客(ke)廳、浴室(shi)、廁所、廚房(fang)等等。配(pei)置看上(shang)去似乎和普通住宅沒有什么區(qu)別，但其(qi)實公(gong)寓(yu)(yu)和住宅是(shi)不同(tong)的，其(qi)中(zhong)需要注意的一(yi)點就是(shi)公(gong)寓(yu)(yu)的用地(di)(di)性質屬于商業用地(di)(di)，是(shi)無(wu)法落戶的！