一、公寓樓與住宅樓的特點

（一）公寓房

公(gong)寓是商業(ye)地產投資中(zhong)最為(wei)廣(guang)泛的一種地產形式。公(gong)寓式住(zhu)宅最早是舶(bo)來品，相對于獨院(yuan)獨戶的別墅(shu)，更為(wei)經濟實用。早期大城市(shi)的公(gong)寓式住(zhu)宅都是高層(ceng)(ceng)大樓(lou)，每(mei)一層(ceng)(ceng)內有若干單(dan)戶獨用的套房，包括臥(wo)室、起居室、客廳、浴(yu)室、廁(ce)所、廚房等等。

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1、普通公(gong)寓(yu)(居住型公(gong)寓(yu))

用地性質(zhi)：一(yi)般(ban)為住宅。

產權類型：公寓。

產權年限(xian)：70年。

特點：戶型面積小(xiao)，30~60平(ping)米(mi)；精裝修交房標(biao)準(zhun)，拎包即可入住。配套設施(shi)完善，物業管理提供高于普通住宅的(de)額外優質服務(wu)；銷售價格一般高于區域整體水平(ping)。

2、商務公寓

用地(di)性(xing)質：一般為綜合性(xing)用地(di)(商住(zhu))或商業用地(di)。

產權類型：商務公寓。

產權(quan)年(nian)限：根據(ju)用地性質(zhi)而定，50年(nian)或40年(nian)。

特點：一般(ban)處于城市核心(xin)地段及商務中心(xin)區，既可(ke)居住又可(ke)辦(ban)公(gong)；具備寫(xie)字樓(lou)功能，在部分(fen)城市可(ke)注冊公(gong)司(si)；價格相對寫(xie)字樓(lou)較低(di)，一般(ban)首付在5成，按(an)揭10年。產(chan)權性質為(wei)商務公(gong)寓，非純(chun)寫(xie)字樓(lou)。

3、酒店式公寓

用地性質：一般(ban)為商業用地。

產權類型：公寓或商務公寓。

產(chan)權年限(xian)：根據用地(di)性質而定(ding)，產(chan)權為40年。

特點：面積較(jiao)小，主(zhu)力戶(hu)型主(zhu)要(yao)在90平米以下，裝修檔(dang)次(ci)較(jiao)高；大多位于(yu)城(cheng)市核心繁華地(di)帶、商(shang)圈周邊，交(jiao)通方(fang)便(bian)；按照星級(ji)酒店(dian)(dian)的設(she)施標準進行建筑的外部及(ji)內部設(she)計，體現檔(dang)次(ci)與舒(shu)適性；一(yi)般(ban)以只租不售(shou)和產(chan)權式(shi)經營為(wei)主(zhu)；大多聘(pin)請國際知名品牌物管(guan)公司，專業酒店(dian)(dian)管(guan)理集團提供專業、細致、科學的酒店(dian)(dian)式(shi)服務，因此(ci)物業管(guan)理費也(ye)較(jiao)高。

（二）住宅房

住(zhu)宅是(shi)指專(zhuan)供居住(zhu)的房(fang)(fang)屋，包括別墅、公寓、職(zhi)工家(jia)屬宿舍(she)(she)(she)和(he)集體(ti)宿舍(she)(she)(she)、職(zhi)工單身宿舍(she)(she)(she)和(he)學(xue)生宿舍(she)(she)(she)等。但不包括住(zhu)宅樓中作(zuo)為人防用、不住(zhu)人的地下室等，也不包括托兒所、病房(fang)(fang)、療養院、旅館等具有專(zhuan)門用途(tu)的房(fang)(fang)屋。

1、按層(ceng)數(shu)分：單層(ceng)住(zhu)宅(zhai)，多層(ceng)住(zhu)宅(zhai)，高層(ceng)住(zhu)宅(zhai)，超(chao)高層(ceng)住(zhu)宅(zhai)。

在我(wo)國(guo)，修(xiu)建(jian)的住(zhu)宅(zhai)以高(gao)層住(zhu)宅(zhai)為主，其中高(gao)層住(zhu)宅(zhai)分(fen)為：

單(dan)元(yuan)(yuan)式高層住宅：由(you)多個住宅單(dan)元(yuan)(yuan)組合而(er)成(cheng)，每單(dan)元(yuan)(yuan)均設(she)有樓(lou)梯、電梯的(de)高層住宅。

塔式高(gao)層(ceng)住(zhu)宅(zhai)：以共(gong)用(yong)樓梯、電梯為(wei)核心布置多套住(zhu)房的高(gao)層(ceng)住(zhu)宅(zhai)。

通(tong)廊(lang)式高層住(zhu)宅(zhai)(zhai)：以(yi)共用樓梯(ti)、電梯(ti)通(tong)過(guo)內、外廊(lang)進入各套(tao)住(zhu)房的高層住(zhu)宅(zhai)(zhai)。

2、按產品(pin)性質分類(lei)①：普(pu)通住宅(zhai)，別墅(shu)，公寓，花(hua)園洋房(fang)。

3、按產品性質分類②：商品住宅(zhai)，非(fei)商品住宅(zhai)。

4、按繳(jiao)稅標準(zhun)分為：普通(tong)住宅，非普通(tong)住宅。

二、公寓和住宅的區別是什么

1、產權年限不同

其實，房(fang)屋(wu)的(de)(de)(de)使(shi)用時間是(shi)沒有限制的(de)(de)(de)，但土地產權(quan)的(de)(de)(de)使(shi)用是(shi)有年限的(de)(de)(de)。

一般(ban)來講，土(tu)地(di)使用(yong)年限(xian)會分為(wei)40年、50年和(he)70年，其中，商業用(yong)地(di)為(wei)40年，工(gong)業用(yong)地(di)為(wei)50年，住宅用(yong)地(di)為(wei)70年。

2、水電收費標準不同

住宅屬于民用住房，水(shui)(shui)電費(fei)按照(zhao)民用水(shui)(shui)電的(de)標準(zhun)來收取；而公寓屬于商用住房，水(shui)(shui)電費(fei)都是按照(zhao)商業用水(shui)(shui)、用電的(de)標準(zhun)來收取的(de)。

長(chang)遠看來(lai)，住宅的水電(dian)費支出(chu)至少會比公寓的水電(dian)支出(chu)省下(xia)一半都不止。

3、居住舒適度不同

一般住(zhu)宅為(wei)(wei)兩梯三戶(hu)或者四戶(hu)，人(ren)員較(jiao)少，不會對(dui)出(chu)行造(zao)成困擾，私密也比(bi)較(jiao)好。而公寓通常(chang)為(wei)(wei)兩梯十戶(hu)，甚至更(geng)多，人(ren)員不僅多且雜亂，安全性和(he)私密性都無法得到很好地保障。

4、采光條件不同

有些(xie)公(gong)寓的衛生(sheng)間和廚房(fang)都沒(mei)有窗戶，而且陽臺(tai)也是(shi)(shi)內(nei)陽臺(tai)，采(cai)光條件并(bing)不是(shi)(shi)很好。而根據《住宅建筑設計規范》的規定(ding)，住宅必須(xu)滿足日照、采(cai)光等相關條件，因此現今(jin)的住宅大(da)多都是(shi)(shi)明廚明衛，采(cai)光條件自然(ran)要比公(gong)寓好很多。

5、落戶規定不同

公(gong)寓是(shi)在(zai)商業(ye)用(yong)地(di)上(shang)建起來的(de)(de)(de)項(xiang)目，是(shi)商業(ye)性(xing)質，因(yin)而(er)不能落戶。如(ru)果是(shi)住宅的(de)(de)(de)話，根據(ju)不同地(di)區的(de)(de)(de)不同要(yao)求，只要(yao)滿足(zu)一定(ding)的(de)(de)(de)條件，購房者是(shi)可(ke)以辦理(li)落戶手(shou)續(xu)的(de)(de)(de)。

6、利率和首付不同

打算貸(dai)款(kuan)購(gou)買公寓，則需要(yao)按照(zhao)商業住(zhu)(zhu)房的規定(ding)辦理，首付(fu)(fu)比(bi)例(li)一(yi)般為50%，貸(dai)款(kuan)利率相(xiang)對也會高一(yi)些。若(ruo)是貸(dai)款(kuan)購(gou)買住(zhu)(zhu)宅(zhai)，首付(fu)(fu)比(bi)例(li)通常為20%，但(dan)根(gen)據(ju)地區的差異，首付(fu)(fu)比(bi)例(li)也會有所(suo)不同。

7、稅費不同

買公(gong)寓和住宅要繳(jiao)納(na)的稅(shui)(shui)費(fei)也是不同的，前者會比后(hou)者負擔更多的稅(shui)(shui)費(fei)支出。拿(na)個稅(shui)(shui)來說(shuo)，如果同時滿足(zu)家(jia)庭(ting)唯一住宅、購買時間超過(guo)五年，則(ze)免(mian)交個稅(shui)(shui)，但(dan)如果所售(shou)房產是非住宅類房產，則(ze)不管什么情(qing)況都要繳(jiao)納(na)個稅(shui)(shui)。

總之，住(zhu)宅和公寓之間還是有很大差(cha)異的，購房(fang)人要看個(ge)人的實際情況(kuang)來(lai)決定買哪個(ge)合適。

三、公寓樓可以落戶嗎

公(gong)寓(yu)(yu)(yu)是商業地產(chan)投(tou)資中最為廣(guang)泛(fan)的(de)一(yi)種地產(chan)形式。相對于(yu)獨院獨戶(hu)(hu)的(de)別(bie)墅，更為經濟實用。早期大城市的(de)公(gong)寓(yu)(yu)(yu)式住宅都是高層(ceng)大樓，每一(yi)層(ceng)內有若干單戶(hu)(hu)獨用的(de)套(tao)房，包括臥室、起(qi)居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等。配置看上去似乎和(he)普(pu)通住宅沒(mei)有什(shen)么區別(bie)，但其實公(gong)寓(yu)(yu)(yu)和(he)住宅是不同的(de)，其中需要注意(yi)的(de)一(yi)點就是公(gong)寓(yu)(yu)(yu)的(de)用地性(xing)質屬于(yu)商業用地，是無法落戶(hu)(hu)的(de)！