物業管理是做什么的？物業管理服務(wu)的(de)(de)主要內(nei)容是(shi)什么呢？小區物業管理基本(ben)服務(wu)內(nei)容按服務(wu)的(de)(de)性(xing)質和(he)提供的(de)(de)方式可分(fen)為：常規性(xing)的(de)(de)公共服務(wu)、針對(dui)性(xing)的(de)(de)專項服務(wu)和(he)委托性(xing)的(de)(de)特約服務(wu)三大類。
常規性的(de)公(gong)共服(fu)務(wu)是物業(ye)(ye)(ye)管理(li)(li)企業(ye)(ye)(ye)面向所有(you)住戶提供的(de)最基本(ben)的(de)管理(li)(li)與(yu)服(fu)務(wu)，目的(de)是確保物業(ye)(ye)(ye)的(de)完好與(yu)正常使用，保證正常的(de)工(gong)作、生活秩序和凈化、美(mei)化環境(jing)。公(gong)共服(fu)務(wu)的(de)具體內容(rong)和要求通(tong)常在物業(ye)(ye)(ye)管理(li)(li)委托(tuo)合(he)同中(zhong)明確規定。因此，物業(ye)(ye)(ye)管理(li)(li)企業(ye)(ye)(ye)就有(you)義務(wu)高效率高品質地提供這類服(fu)務(wu)住戶在享受這些服(fu)務(wu)時也(ye)不需要事先再提出(chu)或做出(chu)某種約定。
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房(fang)(fang)(fang)(fang)屋維修(xiu)管(guan)(guan)(guan)理(li)是(shi)指(zhi)物業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)企業(ye)(ye)按照一定的(de)(de)(de)(de)科學管(guan)(guan)(guan)理(li)程(cheng)序和制(zhi)度及一定的(de)(de)(de)(de)維修(xiu)技術管(guan)(guan)(guan)理(li)要求，對企業(ye)(ye)所經營管(guan)(guan)(guan)理(li)的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)產進行(xing)日(ri)常維護修(xiu)繕管(guan)(guan)(guan)理(li)。它包括(kuo)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋日(ri)常質量(liang)安全檢查(cha)的(de)(de)(de)(de)質量(liang)管(guan)(guan)(guan)理(li)、房(fang)(fang)(fang)(fang)屋維修(xiu)的(de)(de)(de)(de)施工(gong)管(guan)(guan)(guan)理(li)和房(fang)(fang)(fang)(fang)屋維修(xiu)的(de)(de)(de)(de)行(xing)政管(guan)(guan)(guan)理(li)。物業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)的(de)(de)(de)(de)好壞，很大程(cheng)度上(shang)取決于房(fang)(fang)(fang)(fang)屋維修(xiu)管(guan)(guan)(guan)理(li)的(de)(de)(de)(de)成果。房(fang)(fang)(fang)(fang)屋維修(xiu)管(guan)(guan)(guan)理(li)是(shi)物業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)的(de)(de)(de)(de)主體(ti)工(gong)作和基礎(chu)性工(gong)作，它不僅(jin)關(guan)系(xi)到物業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)的(de)(de)(de)(de)好壞，還關(guan)系(xi)到物業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)企業(ye)(ye)信譽的(de)(de)(de)(de)好壞。
包括物(wu)業設備管理基礎、建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)室(shi)內給(gei)水(shui)、建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)室(shi)內排(pai)(pai)(pai)水(shui)、小區給(gei)排(pai)(pai)(pai)水(shui)及熱水(shui)、飲(yin)水(shui)供(gong)應(ying)(ying)、建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)消防系統(tong)(tong)(tong)、供(gong)暖與燃(ran)氣供(gong)應(ying)(ying)、建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)通(tong)風與防排(pai)(pai)(pai)煙(yan)、空氣調節、建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)供(gong)配電系統(tong)(tong)(tong)、電梯、電氣照明、安全(quan)用電與建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)防雷(lei)、建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)弱電系統(tong)(tong)(tong)、建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)智能化簡介等。
清潔服務是指通過專業(ye)清潔人員使用清潔設(she)備(bei)、工具、用品(pin)和藥劑(ji)，對小區(qu)內環(huan)境等部位進行(xing)清掃服務，以達到環(huan)境清潔、殺菌(jun)防(fang)腐(fu)、物(wu)品(pin)保養的目的。
全面負責(ze)協(xie)調清(qing)潔衛生以(yi)及環境綠化等方面的(de)(de)各項(xiang)工(gong)作(zuo)(zuo)，帶(dai)領部(bu)門(men)全體員工(gong)認(ren)真貫徹執(zhi)行公司的(de)(de)各項(xiang)經(jing)營管理方針、政策(ce)、指(zhi)示、規定等，堅(jian)持為業(ye)主服務(wu)、為社會(hui)服務(wu)，努力實現公司所確定的(de)(de)各項(xiang)工(gong)作(zuo)(zuo)任(ren)務(wu)和責(ze)任(ren)目標，為開(kai)創具有特(te)色(se)的(de)(de)物業(ye)管理工(gong)作(zuo)(zuo)作(zuo)(zuo)出貢獻(xian)。
包(bao)括物業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)區域內的治(zhi)安(an)(an)防(fang)范、消防(fang)管(guan)理(li)(li)和車輛管(guan)理(li)(li)三大方面，物業(ye)(ye)(ye)服務(wu)公司采取各種(zhong)措施、手段(duan)，保(bao)(bao)(bao)證業(ye)(ye)(ye)主和業(ye)(ye)(ye)主使用人(ren)的人(ren)身、財產安(an)(an)全，維持(chi)正(zheng)常生活(huo)和工作秩序的一(yi)(yi)種(zhong)管(guan)理(li)(li)行為，這也是物業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)工作最基礎(chu)的工作之一(yi)(yi)。物業(ye)(ye)(ye)安(an)(an)全管(guan)理(li)(li)包(bao)括“防(fang)”與“保(bao)(bao)(bao)”兩個方面：“防(fang)”是預(yu)防(fang)災害性(xing)(xing)、傷(shang)害性(xing)(xing)事故(gu)發生；“保(bao)(bao)(bao)”是通(tong)過各種(zhong)措施對萬(wan)一(yi)(yi)發生的事故(gu)進行妥善處理(li)(li)。“防(fang)”是防(fang)災，“保(bao)(bao)(bao)”是減(jian)災。兩者相輔(fu)相成，缺一(yi)(yi)不可。
針(zhen)對性的(de)專項(xiang)(xiang)服(fu)務(wu)(wu)是物(wu)業(ye)管(guan)理企(qi)業(ye)為改善和提(ti)高(gao)業(ye)主、使(shi)用(yong)人的(de)工作(zuo)和生活(huo)條(tiao)件，提(ti)供滿足部分業(ye)主、使(shi)用(yong)人特殊需(xu)要的(de)各項(xiang)(xiang)服(fu)務(wu)(wu)。通常是物(wu)業(ye)管(guan)理單(dan)位(wei)事先設立服(fu)務(wu)(wu)項(xiang)(xiang)目(mu)，并公(gong)布(bu)服(fu)務(wu)(wu)內容與質(zhi)(zhi)量(liang)、收費(fei)標準，業(ye)主、使(shi)用(yong)人需(xu)要某(mou)項(xiang)(xiang)服(fu)務(wu)(wu)時，可向物(wu)業(ye)管(guan)理單(dan)位(wei)提(ti)出需(xu)求，雙方按服(fu)務(wu)(wu)內容協商服(fu)務(wu)(wu)質(zhi)(zhi)量(liang)和收費(fei)標準，專項(xiang)(xiang)服(fu)務(wu)(wu)的(de)主要內容有：
1、代辦類服務，如(ru)代繳(jiao)水電費(fei)、煤氣費(fei)、電話費(fei)等(deng)；
2、高層樓宇的電(dian)梯管理，外墻清(qing)洗等；
3、一般的便利(li)性服務(wu)，如提供室內清(qing)掃、維修(xiu)、裝(zhuang)修(xiu)等(deng)服務(wu)等(deng)；
4、其(qi)它一定比例住用戶固定需要的(de)服務
委托性的(de)特(te)約服(fu)務(wu)是(shi)(shi)指物(wu)業(ye)(ye)管理企(qi)業(ye)(ye)為了滿足(zu)業(ye)(ye)主(zhu)、物(wu)業(ye)(ye)使(shi)用(yong)人(ren)的(de)個別需(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)受其(qi)委托而提供的(de)服(fu)務(wu)。通常(chang)是(shi)(shi)指在物(wu)業(ye)(ye)服(fu)務(wu)合同中(zhong)未(wei)約定、在專項(xiang)服(fu)務(wu)中(zhong)未(wei)設立，而業(ye)(ye)主(zhu)、物(wu)業(ye)(ye)使(shi)用(yong)人(ren)又有(you)該方(fang)面需(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)的(de)服(fu)務(wu)。特(te)約服(fu)務(wu)實際上是(shi)(shi)專項(xiang)服(fu)務(wu)的(de)補(bu)充(chong)和(he)(he)完善，當有(you)較多的(de)業(ye)(ye)主(zhu)和(he)(he)物(wu)業(ye)(ye)使(shi)用(yong)人(ren)有(you)某種服(fu)務(wu)需(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)時(shi)，物(wu)業(ye)(ye)管理企(qi)業(ye)(ye)可(ke)以將此項(xiang)特(te)約服(fu)務(wu)納入專項(xiang)服(fu)務(wu)。常(chang)見的(de)特(te)約服(fu)務(wu)項(xiang)目有(you)：
1、代(dai)訂代(dai)送牛奶(nai)、書報；
2、送病(bing)人就醫、喂(wei)藥、醫療看護；
3、代(dai)請鐘(zhong)點工、保姆(mu)、家(jia)(jia)教、家(jia)(jia)庭護理員(yuan)，代(dai)做家(jia)(jia)政服務；
4、代(dai)接代(dai)送(song)兒童入托、入園(yuan)及(ji)上(shang)、下學等；
5、代購、代送車、船(chuan)、機票(piao)與物品；
6、代洗車輛；
7、代住戶設計小花園，綠化(hua)陽臺(tai)，更換(huan)花卉盆景等；
8、代辦各(ge)類(lei)商(shang)務及業主、使用(yong)人委(wei)托的其他服(fu)務項目。這類(lei)服(fu)務項目一般是協商(shang)定價(jia)，也(ye)是以微利和輕(qing)利標準收費。
在物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)區域(yu)內，業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)、業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大(da)(da)會(hui)、業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委員會(hui)、物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)企業(ye)(ye)(ye)(ye)的權(quan)(quan)利與(yu)責任應當(dang)非常明確，物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)企業(ye)(ye)(ye)(ye)各部門的權(quan)(quan)利與(yu)職責要分(fen)明。一個(ge)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)區域(yu)內的全體業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)組(zu)成(cheng)一個(ge)業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大(da)(da)會(hui)，業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委員會(hui)是(shi)(shi)業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大(da)(da)會(hui)的執行機構。物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)的產權(quan)(quan)是(shi)(shi)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)權(quan)(quan)的基(ji)礎(chu)，業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)、業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大(da)(da)會(hui)或業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委員會(hui)是(shi)(shi)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)權(quan)(quan)的主(zhu)(zhu)體，是(shi)(shi)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)權(quan)(quan)的核心(xin)。
業(ye)主主導(dao)，是指在物業(ye)管理活動中，以業(ye)主的需要為核(he)心(xin)，將業(ye)主置于首要地位。強調業(ye)主主導(dao)，是現代物業(ye)管理與傳統體制下房屋管理的根本區別。
所做的(de)每一項工(gong)作都是服務，物業管(guan)理必須堅持服務第一的(de)原則。
一(yi)個(ge)物業(ye)管(guan)理(li)區(qu)域只能成(cheng)立一(yi)個(ge)業(ye)主大會，一(yi)個(ge)物業(ye)管(guan)理(li)區(qu)域由一(yi)個(ge)物業(ye)管(guan)理(li)企業(ye)實施物業(ye)管(guan)理(li)。
物業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)企業(ye)(ye)(ye)進(jin)行統(tong)一(yi)管(guan)理(li)(li)，并不等于所(suo)有的工(gong)作都(dou)必須要由物業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)企業(ye)(ye)(ye)自己(ji)來承擔，物業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)企業(ye)(ye)(ye)可以(yi)將(jiang)物業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)區(qu)域內的專項服務(wu)委(wei)托給專業(ye)(ye)(ye)性(xing)服務(wu)企業(ye)(ye)(ye)，但不得將(jiang)該區(qu)域內的全部物業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)一(yi)并委(wei)托給他人(ren)。
物(wu)(wu)業(ye)管(guan)理的(de)(de)經(jing)費(fei)是搞好物(wu)(wu)業(ye)管(guan)理的(de)(de)物(wu)(wu)質基礎。物(wu)(wu)業(ye)服務收費(fei)應當(dang)遵循合(he)理、公(gong)平以及費(fei)用(yong)與服務水平相適應的(de)(de)原則(ze)。區別不同的(de)(de)物(wu)(wu)業(ye)的(de)(de)性質和(he)特點(dian)，由業(ye)主和(he)物(wu)(wu)業(ye)管(guan)理企業(ye)按有關(guan)規定進行約(yue)定。收繳的(de)(de)費(fei)用(yong)要(yao)讓業(ye)主和(he)使(shi)用(yong)人能(neng)夠(gou)接受并(bing)感到質價相符，物(wu)(wu)有所值(zhi)。物(wu)(wu)業(ye)管(guan)理的(de)(de)專(zhuan)項維修(xiu)資(zi)金要(yao)依法管(guan)理和(he)使(shi)用(yong)。物(wu)(wu)業(ye)管(guan)理企業(ye)可以通過實行有償服務和(he)開(kai)展多種(zhong)經(jing)營來增加收入。
物業管理是社會(hui)主(zhu)義市場經濟的(de)產物(wu)，在市場經濟中應當實行公(gong)開、公(gong)平、公(gong)正的(de)競爭機制，在選聘物(wu)業管理(li)企(qi)業時(shi)，應該堅持招標(biao)(biao)、投標(biao)(biao)制度，委(wei)托方(fang)發(fa)標(biao)(biao)，一般要有3個以上的(de)物(wu)業管理(li)企(qi)業投標(biao)(biao)，招標(biao)(biao)要公(gong)開，揭標(biao)(biao)要公(gong)正。
物(wu)業管(guan)理遇到的問題十分復雜(za)，涉及到法(fa)律非常廣(guang)泛(fan)，整個物(wu)業管(guan)理過程中時(shi)(shi)時(shi)(shi)刻刻離不開法(fa)律、法(fa)規。依法(fa)簽訂的《物(wu)業服務合同》，是具有法(fa)律效力的規范文書，是物(wu)業管(guan)理的基(ji)本(ben)依據。
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