什么是業主委員會

業(ye)主委員(yuan)會(hui)(hui)，是指(zhi)由物業(ye)管理(li)區域內業(ye)主代表(biao)組成，代表(biao)業(ye)主的利(li)益，向社會(hui)(hui)各(ge)方反映業(ye)主意愿(yuan)和要求(qiu)，并監督物業(ye)管理(li)公司管理(li)運(yun)作的一個民間組織，不具備獨立法人資格。

業主委員會與居委會的區別

1、兩者的權利基礎不同

居(ju)(ju)委會(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)是(shi)居(ju)(ju)民(min)自我管理、自我教育、自我服務(wu)的(de)(de)(de)基層群眾性自治組織，其自治的(de)(de)(de)基礎是(shi)法(fa)定的(de)(de)(de)公(gong)民(min)權利(li)，居(ju)(ju)委書記(ji)事(shi)實上是(shi)由(you)(you)政府委派(pai)，居(ju)(ju)委會(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)的(de)(de)(de)設立、撤(che)消、規模調整由(you)(you)政府決(jue)定。業(ye)(ye)委會(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)自治的(de)(de)(de)基礎是(shi)物業(ye)(ye)所有權，業(ye)(ye)委會(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)的(de)(de)(de)委員由(you)(you)業(ye)(ye)主大會(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)選(xuan)舉(ju)產(chan)生，業(ye)(ye)委會(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)的(de)(de)(de)設立撤(che)消等由(you)(you)業(ye)(ye)主大會(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)決(jue)定，并報有關部門備案。

2、性質不同

居委會有(you)明(ming)確的法律地(di)位，實(shi)質上(shang)是一種半行政(zheng)性(xing)的基層自治組織，目前定位于“基(ji)(ji)層(ceng)政權(quan)建設”。業委會在法律(lv)上(shang)地(di)位不明(ming)確，有時連訴訟主體的(de)資(zi)格都沒(mei)有，是(shi)一(yi)種特殊的(de)基(ji)(ji)層(ceng)自(zi)治組織。

3、經費來源不同

居(ju)委會(hui)(hui)的(de)經費由(you)政府財政撥款。業(ye)委會(hui)(hui)的(de)經費取決(jue)于業(ye)主(zhu)大會(hui)(hui)的(de)決(jue)定(ding)，由(you)業(ye)主(zhu)自(zi)行解決(jue)。

4、對組織成員的要求不同

居(ju)(ju)委會的(de)(de)人員多數算(suan)專職的(de)(de)，對(dui)居(ju)(ju)民負責。業委會的(de)(de)成(cheng)員大(da)部分是兼職的(de)(de)，他們(men)對(dui)業主負責。

5、工作的側重點不同

居委會工作(zuo)(zuo)包括宣傳教育(yu)、社會福利、治安(an)保(bao)衛(wei)、文教衛(wei)生、調解民(min)間糾紛、就(jiu)業等多項(xiang)工作(zuo)(zuo)，側(ce)重于(yu)社會政治穩(wen)定。業委會的(de)(de)的(de)(de)工作(zuo)(zuo)范圍僅(jin)限于(yu)五大類(lei)公共(gong)服務項(xiang)目：公共(gong)衛(wei)生和公共(gong)秩序管(guan)(guan)理(li)、綠化(hua)管(guan)(guan)理(li)、車輛交通管(guan)(guan)理(li)、公用部位(wei)公用設(she)備設(she)施的(de)(de)管(guan)(guan)理(li)、其他(ta)居住環境管(guan)(guan)理(li)，側(ce)重于(yu)業主(zhu)的(de)(de)經(jing)濟利益。

6、辦公用房不同

居委(wei)會(hui)的(de)辦(ban)公(gong)用(yong)房，由當地人(ren)民政府統籌解決，不一(yi)定在(zai)物業管理(li)區域(yu)內(nei)，有(you)的(de)是好(hao)幾(ji)個小區才(cai)有(you)一(yi)個居委(wei)會(hui)。業委(wei)會(hui)的(de)辦(ban)公(gong)用(yong)房應設在(zai)物業管理(li)區域(yu)內(nei)，由建設單位和公(gong)房出售單位免(mian)費(fei)提(ti)供。

業主委員會與物業公司的關系

物業管理實行業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)自治(zhi)和專業(ye)(ye)化(hua)(hua)管(guan)(guan)理(li)相(xiang)結合的管(guan)(guan)理(li)體(ti)制。業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委員會體(ti)現業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)自治(zhi)，物業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)企(qi)業(ye)(ye)體(ti)現專業(ye)(ye)化(hua)(hua)管(guan)(guan)理(li)，二者共同管(guan)(guan)理(li)著(zhu)一定范圍的物業(ye)(ye)。這就決定了(le)他們之(zhi)間(jian)具有一定的法律關(guan)系(xi)和經濟關(guan)系(xi)。

1、法律關系

業(ye)(ye)(ye)主委(wei)員會(hui)與物(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)企業(ye)(ye)(ye)是委(wei)托者(zhe)和受(shou)(shou)托者(zhe)的(de)(de)關系(xi)，是聘(pin)(pin)用(yong)與受(shou)(shou)聘(pin)(pin)的(de)(de)關系(xi)。在(zai)法律上，業(ye)(ye)(ye)主委(wei)員會(hui)有(you)決定委(wei)托或(huo)(huo)不委(wei)托、聘(pin)(pin)用(yong)或(huo)(huo)不聘(pin)(pin)用(yong)某(mou)個物(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)企業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)權利(li)，物(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)企業(ye)(ye)(ye)也有(you)接受(shou)(shou)或(huo)(huo)不接受(shou)(shou)委(wei)托、受(shou)(shou)聘(pin)(pin)或(huo)(huo)拒聘(pin)(pin)的(de)(de)權利(li)。兩者(zhe)無(wu)隸屬(shu)關系(xi)，不存(cun)在(zai)領導和被(bei)領導的(de)(de)關系(xi)，也不存(cun)在(zai)管(guan)(guan)理(li)和被(bei)管(guan)(guan)理(li)的(de)(de)關系(xi)，兩者(zhe)在(zai)法律上是平等的(de)(de)。

2、經濟關系

物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)企業(ye)(ye)(ye)(ye)提供的(de)(de)(de)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)服務(wu)(wu)是有償的(de)(de)(de)，在(zai)(zai)提供一定的(de)(de)(de)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)服務(wu)(wu)的(de)(de)(de)同(tong)(tong)時(shi)，應(ying)(ying)(ying)獲(huo)得相應(ying)(ying)(ying)的(de)(de)(de)報(bao)酬。同(tong)(tong)樣(yang)，業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)在(zai)(zai)享受到(dao)這些管(guan)(guan)理(li)(li)服務(wu)(wu)的(de)(de)(de)同(tong)(tong)時(shi)，也應(ying)(ying)(ying)付出相應(ying)(ying)(ying)的(de)(de)(de)費用。物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)企業(ye)(ye)(ye)(ye)與業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)方面的(de)(de)(de)這種經(jing)濟關(guan)系是通過物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)委(wei)托合同(tong)(tong)確認(ren)和保證的(de)(de)(de)。合同(tong)(tong)簽訂后，雙(shuang)(shuang)方分別承擔不同(tong)(tong)的(de)(de)(de)權(quan)利和義務(wu)(wu)。物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)企業(ye)(ye)(ye)(ye)應(ying)(ying)(ying)按合同(tong)(tong)規定及(ji)(ji)要求提供相應(ying)(ying)(ying)的(de)(de)(de)管(guan)(guan)理(li)(li)服務(wu)(wu)，向業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)委(wei)員會及(ji)(ji)廣大(da)(da)業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)負責，并在(zai)(zai)日常工(gong)作中接受他(ta)們(men)的(de)(de)(de)監督。同(tong)(tong)時(shi)，業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)委(wei)員會及(ji)(ji)廣大(da)(da)業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)應(ying)(ying)(ying)協助物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)企業(ye)(ye)(ye)(ye)開展工(gong)作，并按時(shi)繳交物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)委(wei)托合同(tong)(tong)寫明(ming)的(de)(de)(de)各項費用。雙(shuang)(shuang)方在(zai)(zai)經(jing)濟關(guan)系上(shang)也是平等的(de)(de)(de)。

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業主委員會的職責

1、召(zhao)集業主大(da)會(hui)會(hui)議，報(bao)告物業管(guan)理(li)的實施情況。

2、代表業(ye)主與(yu)業(ye)主大(da)會選聘的物業(ye)服(fu)務企業(ye)簽訂物業(ye)服(fu)務合(he)同。

3、及時了解(jie)業(ye)(ye)主(zhu)、物(wu)業(ye)(ye)使用人(ren)的意見和建議(yi)，監督和協助物(wu)業(ye)(ye)服務(wu)企(qi)業(ye)(ye)履(lv)行物(wu)業(ye)(ye)服務(wu)合同。

4、監督管理規約的(de)實施。

5、業主大會賦(fu)予的(de)其他職責。

6、擬(ni)訂(ding)選聘(pin)物業服務企業的方案，報業主大(da)會(hui)決定。

7、擬訂業主委員會(hui)(hui)的年(nian)度財務預算方案、決算方案，報業主大會(hui)(hui)決定。

8、擬訂業(ye)主大(da)會議事規則和管理規約(yue)修改方案，報業(ye)主大(da)會決定。

9、擬訂(ding)物業管理區域內公共(gong)秩序和環境衛生(sheng)的(de)(de)維護等方面的(de)(de)規章制度的(de)(de)方案，報業主大會決定。

10、擬訂(ding)物(wu)業(ye)管理(li)區域內物(wu)業(ye)共有部(bu)分和共用設施(shi)設備的使(shi)用、收益方(fang)案(an)，報業(ye)主大會(hui)決定。

11、擬訂(ding)專項維修資金使(shi)用、續(xu)籌方案，報(bao)業主大會(hui)決定。

12、擬訂改建、重(zhong)建建筑物(wu)及其附屬設施的(de)方案，報業主大(da)會(hui)決定。

13、對違反(fan)管理(li)(li)規(gui)約的行為進行處理(li)(li)。

業主委員會有哪些權利

1、召集業主大會會議(yi)，修訂業主公約、業主委員會章程。

2、代表業(ye)主(zhu)與(yu)業(ye)主(zhu)大會(hui)選聘(pin)的物業(ye)管理(li)企(qi)業(ye)簽(qian)訂(ding)物業(ye)服務合(he)同(tong)。

3、及(ji)時(shi)了解(jie)業主、物(wu)業使用(yong)人的意見和(he)建議，監督和(he)協助物(wu)業管理(li)企業履(lv)行物(wu)業服(fu)務合同。

4、審(shen)議年度管理(li)工(gong)作(zuo)計劃、年度費用預算。

5、監(jian)督(du)公共建設(she)、公共設(she)施的合理(li)使用。

6、監督(du)業主公(gong)約的實(shi)施(shi)。

7、業(ye)主大會(hui)賦予的(de)其他(ta)職責。

業主委員會收取物業管理費是否合法

業主委員會收(shou)取物業管理費其(qi)實很(hen)困難，一般情(qing)況(kuang)下還是需(xu)要物業來(lai)進(jin)行收(shou)取。

1、業(ye)主(zhu)委員(yuan)會(hui)沒(mei)有(you)法(fa)(fa)人資格(ge)，也(ye)就無法(fa)(fa)辦理資質等物業(ye)管理資格(ge)。

2、業主委員會(hui)不能辦理相關營業證書、稅(shui)務證書，也就沒有辦法給(gei)繳費人開具發票。

小區如何成立業主委員會

業主委員會的產生方式

一般(ban)情況下，業主委員(yuan)會有(you)兩(liang)種產生方式：

1、首(shou)屆業主委員會(hui)由小(xiao)區全體(ti)業主投票選舉產(chan)生(sheng)。

2、根據小(xiao)區業主大(da)會(hui)議事規則約定的規則進行選舉產生。

業主委員會成立程序

1、成立條件

物業管理區域內(nei)，已(yi)交付的專有部分(fen)面(mian)積超過(guo)建筑物總(zong)面(mian)積50%。劃分為一個(ge)物(wu)(wu)業管理(li)區域的(de)分期開發的(de)建設項目，先期開發部分符合條件的(de)，可以成(cheng)立(li)業主(zhu)(zhu)大(da)會(hui)，選(xuan)舉產生(sheng)業主(zhu)(zhu)委(wei)(wei)員會(hui)。首次業主(zhu)(zhu)大(da)會(hui)會(hui)議應(ying)當根據分期開發的(de)物(wu)(wu)業面積和進度(du)等因素，在業主(zhu)(zhu)大(da)會(hui)議事規則中明確增(zeng)補業主(zhu)(zhu)委(wei)(wei)員會(hui)委(wei)(wei)員的(de)辦法。

2、提出申請

由建設單位或業主(zhu)（經專有部分占建筑物(wu)總面積20%以上且占(zhan)總人數20%以上(shang)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)聯名）向物業(ye)(ye)所(suo)在地的(de)街道辦事處(chu)（鄉(xiang)、鎮(zhen)）提出(chu)(chu)申請(qing)。建設單位應當及時報送(song)籌備首(shou)次業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大(da)(da)會(hui)會(hui)議所(suo)需的(de)文件(jian)資料(liao)。符(fu)合成立(li)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大(da)(da)會(hui)條件(jian)的(de)，街道辦事處(chu)（鄉(xiang)、鎮(zhen)）應當認真審核(he)，在收到(dao)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)提出(chu)(chu)籌備業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大(da)(da)會(hui)書面申請(qing)后60日(ri)內，負(fu)責組織、指導成立首次業主大會會議籌(chou)備組。

3、產生籌備組

籌備組由(you)業主代(dai)(dai)表、建(jian)設單(dan)位代(dai)(dai)表、街道辦事處（鄉(xiang)、鎮）代(dai)(dai)表和(he)居民(min)委員會代(dai)(dai)表組成，其(qi)成員為7人至11人，其中業(ye)主(zhu)代表應(ying)當不少于(yu)50%。籌備(bei)組(zu)組(zu)長由(you)街(jie)道(dao)辦事(shi)處（鄉、鎮(zhen)(zhen)）代(dai)表擔任(ren)，業(ye)主代(dai)表由(you)街(jie)道(dao)辦事(shi)處（鄉、鎮(zhen)(zhen)）或居民委員會組(zu)織(zhi)業(ye)主推薦，街(jie)道(dao)辦事(shi)處（鄉、鎮(zhen)(zhen)）應當對(dui)業(ye)主代(dai)表的身份進行核實。

4、召開籌備組會議

籌備(bei)組會議由籌備(bei)組組長召(zhao)集，街道辦事處（鄉、鎮）和(he)區、縣(xian)（市）房產(chan)局負責業(ye)務指導。籌備(bei)組應當做(zuo)好以下(xia)工作：

（1）確認并公示業(ye)主(zhu)身(shen)份、業(ye)主(zhu)人數以及所(suo)擁有的專有部分面積。

（2）確定首次業主大(da)會(hui)會(hui)議召開的時(shi)間、地(di)點、形式(shi)和內容。

（3）草擬管理規(gui)約、業(ye)主大會議事規(gui)則。

（4）依法確定首次業主大會會議表決規則。

（5）制定(ding)業主(zhu)委(wei)(wei)員(yuan)會委(wei)(wei)員(yuan)候(hou)選(xuan)人產生辦法(fa)，確定(ding)業主(zhu)委(wei)(wei)員(yuan)會委(wei)(wei)員(yuan)候(hou)選(xuan)人名單。

（6）制定業主委員(yuan)會選舉辦法。

（7）完(wan)成(cheng)召(zhao)開首次業主大會(hui)會(hui)議的其(qi)他準備工(gong)作。

5、產生業主委員會候選人

業主委員(yuan)會委員(yuan)為5人至11人，業主委員(yuan)會委員(yuan)候選人為9人至15人。業(ye)主委(wei)員(yuan)(yuan)(yuan)會(hui)委(wei)員(yuan)(yuan)(yuan)選(xuan)舉(ju)可采用差(cha)額(e)選(xuan)舉(ju)方(fang)式。街道(dao)辦(ban)事(shi)處（鄉、鎮）應當對業(ye)主委(wei)員(yuan)(yuan)(yuan)會(hui)候選(xuan)人進行資格審(shen)查。業(ye)主委(wei)員(yuan)(yuan)(yuan)會(hui)候選(xuan)人產生(sheng)后，應當在首屆業(ye)主大會(hui)召開前15日將候選人名單在物業管理(li)區(qu)域(yu)顯(xian)著位置公示。

6、召開首屆業主大會

業主大會會議采用集體(ti)討(tao)論形式的(de)，按照下(xia)列程(cheng)序進(jin)行：

（1）籌備組組織會議簽到(dao)并(bing)核實到(dao)會業主身(shen)份，發放選票（表決票）。

（2）表決《管理(li)規(gui)(gui)約》、《業主大會議(yi)事規(gui)(gui)則》等。

（3）選(xuan)舉業(ye)主委(wei)員(yuan)會委(wei)員(yuan)。

（4）回收(shou)選(xuan)票。

（5）現場(chang)公開計票。

（6）現(xian)場公布業(ye)主(zhu)大會(hui)會(hui)議結果。

（7）物(wu)業區域公告業主大會(hui)會(hui)議結果(guo)。

7、業主委員會備案

業主委員會應當自選舉產生(sheng)之(zhi)日起30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣（市）房產局和街道辦事處（鄉、鎮）辦理備案手續：

（1）業(ye)主委員(yuan)會備案申(shen)請表。

（2）業主(zhu)大(da)會成立和業主(zhu)委員(yuan)會選舉的資料

（3）管理規約（加蓋街道辦事處（鄉、鎮(zhen)）公章）。

（4）業主(zhu)大會(hui)議事規則（加蓋街道辦事處(chu)（鄉(xiang)、鎮）公章）。

（5）業主大會決定(ding)的其他重大事項。

如何選舉產生業主委員會成員

1、由業主(zhu)或業主(zhu)大(da)會會議選(xuan)舉產生。

業主(zhu)(zhu)大(da)會：是(shi)指在物業所(suo)在地(di)的(de)區、縣(xian)人(ren)民政府房(fang)地(di)產行政主(zhu)(zhu)管部門的(de)指導(dao)下、由同物業管理區域(yu)內所(suo)有(you)業主(zhu)(zhu)組成，對關系到整體(ti)業主(zhu)(zhu)利益的(de)事情進行決議。并通(tong)過選舉(ju)建立業主(zhu)(zhu)委員會

2、對于較大小區，業主先按照(zhao)樓(lou)選舉各自(zi)樓(lou)委(wei)(wei)會，然(ran)后每個樓(lou)委(wei)(wei)會推選代表，集中(zhong)而成(cheng)(cheng)業委(wei)(wei)會。這樣方(fang)式(shi)形成(cheng)(cheng)的業委(wei)(wei)會，主要負責樓(lou)間共有(you)的管理。而樓(lou)委(wei)(wei)會，負責樓(lou)內共有(you)的管理。

業主委員會損害業主利益怎么辦

可以向法院起訴。

根據(ju)《物權法(fa)》第七十八(ba)條：業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)大(da)會或者業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)委員會的決定，對業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)具有約束力。業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)大(da)會或者業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)委員會作出的決定侵害(hai)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)合(he)法(fa)權益的，受侵害(hai)的業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)可以請求人民法(fa)院(yuan)予以撤銷。

《最高人民法院(yuan)關于審理建筑物區(qu)分所(suo)有權(quan)糾紛案件(jian)具體應(ying)(ying)用法律(lv)若干問題(ti)的解釋(shi)》第十二條(tiao)(tiao)：業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)以業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大(da)會(hui)(hui)或(huo)者業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委員會(hui)(hui)作出的決(jue)定(ding)(ding)侵害(hai)其合(he)法權(quan)益或(huo)者違反(fan)了法律(lv)規定(ding)(ding)的程序為由(you)，依(yi)據物權(quan)法第七十八條(tiao)(tiao)第二款(kuan)的規定(ding)(ding)請求人民法院(yuan)撤銷該決(jue)定(ding)(ding)的，應(ying)(ying)當在知(zhi)道(dao)或(huo)者應(ying)(ying)當知(zhi)道(dao)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大(da)會(hui)(hui)或(huo)者業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委員會(hui)(hui)作出決(jue)定(ding)(ding)之日起(qi)一年內(nei)行使。