什么是業主委員會

業(ye)主(zhu)委員會，是指由物(wu)業(ye)管(guan)理區域內業(ye)主(zhu)代(dai)表組(zu)成，代(dai)表業(ye)主(zhu)的利益，向社(she)會各方(fang)反映業(ye)主(zhu)意(yi)愿和要求，并監督物(wu)業(ye)管(guan)理公司管(guan)理運作的一(yi)個(ge)民間(jian)組(zu)織，不具備(bei)獨立法(fa)人資(zi)格。

業主委員會與居委會的區別

1、兩者的權利基礎不同

居委會(hui)是居民自我管(guan)理、自我教育、自我服務的(de)基層群眾性自治組(zu)織，其自治的(de)基礎是法定的(de)公民權(quan)利，居委書記事實上是由(you)政(zheng)府(fu)委派，居委會(hui)的(de)設立、撤消、規(gui)模調整由(you)政(zheng)府(fu)決定。業委會(hui)自治的(de)基礎是物業所有權(quan)，業委會(hui)的(de)委員由(you)業主大會(hui)選(xuan)舉產生，業委會(hui)的(de)設立撤消等由(you)業主大會(hui)決定，并報有關部門備案(an)。

2、性質不同

居(ju)委會有明確(que)的(de)法律地位，實(shi)質上(shang)是一種半(ban)行政性的(de)基層(ceng)自治組織(zhi)，目前定位于“基(ji)層政(zheng)權建(jian)設”。業委會在法律(lv)上地位不明確，有時連訴(su)訟(song)主體的(de)資(zi)格都沒有，是一種(zhong)特殊的(de)基(ji)層自治組(zu)織。

3、經費來源不同

居委會的經費(fei)由(you)政(zheng)府財政(zheng)撥款(kuan)。業(ye)委會的經費(fei)取決(jue)于業(ye)主(zhu)大(da)會的決(jue)定，由(you)業(ye)主(zhu)自行解決(jue)。

4、對組織成員的要求不同

居委會的人員多數算專職的，對居民負責(ze)。業(ye)(ye)委會的成員大(da)部分是(shi)兼職的，他們對業(ye)(ye)主負責(ze)。

5、工作的側重點不同

居(ju)(ju)委(wei)會(hui)工作(zuo)包括宣傳教育、社(she)會(hui)福利、治安保衛、文(wen)教衛生、調解民(min)間糾紛(fen)、就(jiu)業等多項(xiang)工作(zuo)，側(ce)重(zhong)于(yu)社(she)會(hui)政(zheng)治穩定。業委(wei)會(hui)的(de)的(de)工作(zuo)范(fan)圍(wei)僅(jin)限于(yu)五大類(lei)公(gong)(gong)(gong)共服務項(xiang)目：公(gong)(gong)(gong)共衛生和公(gong)(gong)(gong)共秩序(xu)管(guan)理(li)、綠化管(guan)理(li)、車(che)輛交通管(guan)理(li)、公(gong)(gong)(gong)用部位公(gong)(gong)(gong)用設備設施(shi)的(de)管(guan)理(li)、其(qi)他居(ju)(ju)住環境管(guan)理(li)，側(ce)重(zhong)于(yu)業主(zhu)的(de)經(jing)濟利益。

6、辦公用房不同

居委(wei)(wei)會的辦(ban)公用(yong)房，由當地人民(min)政府統籌解決，不一定在(zai)物(wu)業管理(li)區(qu)域內，有的是好幾(ji)個小(xiao)區(qu)才有一個居委(wei)(wei)會。業委(wei)(wei)會的辦(ban)公用(yong)房應設在(zai)物(wu)業管理(li)區(qu)域內，由建設單位和公房出(chu)售單位免(mian)費提供。

業主委員會與物業公司的關系

物業管理實行業(ye)(ye)(ye)(ye)主自治(zhi)和專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)化(hua)(hua)管(guan)(guan)理相(xiang)結(jie)合的(de)管(guan)(guan)理體制。業(ye)(ye)(ye)(ye)主委員會體現業(ye)(ye)(ye)(ye)主自治(zhi)，物業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理企業(ye)(ye)(ye)(ye)體現專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)化(hua)(hua)管(guan)(guan)理，二(er)者共同(tong)管(guan)(guan)理著一定范圍的(de)物業(ye)(ye)(ye)(ye)。這(zhe)就決定了他們之間具有一定的(de)法律關系和經濟關系。

1、法律關系

業(ye)(ye)主委(wei)員會與物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)企業(ye)(ye)是(shi)(shi)委(wei)托(tuo)者和(he)受(shou)托(tuo)者的(de)關(guan)系，是(shi)(shi)聘用(yong)與受(shou)聘的(de)關(guan)系。在(zai)法(fa)律上，業(ye)(ye)主委(wei)員會有決定委(wei)托(tuo)或(huo)不(bu)委(wei)托(tuo)、聘用(yong)或(huo)不(bu)聘用(yong)某(mou)個物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)企業(ye)(ye)的(de)權利(li)，物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)企業(ye)(ye)也(ye)(ye)有接(jie)受(shou)或(huo)不(bu)接(jie)受(shou)委(wei)托(tuo)、受(shou)聘或(huo)拒聘的(de)權利(li)。兩者無隸屬關(guan)系，不(bu)存在(zai)領(ling)導和(he)被(bei)領(ling)導的(de)關(guan)系，也(ye)(ye)不(bu)存在(zai)管(guan)理(li)和(he)被(bei)管(guan)理(li)的(de)關(guan)系，兩者在(zai)法(fa)律上是(shi)(shi)平等的(de)。

2、經濟關系

物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)提(ti)供的(de)(de)(de)(de)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)服務是(shi)有償(chang)的(de)(de)(de)(de)，在提(ti)供一定的(de)(de)(de)(de)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)服務的(de)(de)(de)(de)同(tong)(tong)(tong)時(shi)(shi)，應(ying)(ying)(ying)獲得相應(ying)(ying)(ying)的(de)(de)(de)(de)報酬。同(tong)(tong)(tong)樣，業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)在享受到(dao)這(zhe)(zhe)些(xie)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)服務的(de)(de)(de)(de)同(tong)(tong)(tong)時(shi)(shi)，也應(ying)(ying)(ying)付(fu)出相應(ying)(ying)(ying)的(de)(de)(de)(de)費用(yong)。物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)與業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)方(fang)面(mian)的(de)(de)(de)(de)這(zhe)(zhe)種(zhong)經(jing)(jing)濟關系是(shi)通過物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)委托合同(tong)(tong)(tong)確認和保證的(de)(de)(de)(de)。合同(tong)(tong)(tong)簽訂(ding)后，雙(shuang)(shuang)方(fang)分別承擔不同(tong)(tong)(tong)的(de)(de)(de)(de)權利和義(yi)務。物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)應(ying)(ying)(ying)按合同(tong)(tong)(tong)規定及要(yao)求提(ti)供相應(ying)(ying)(ying)的(de)(de)(de)(de)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)服務，向業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委員會及廣(guang)(guang)大業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)負責，并在日(ri)常工作中接受他們的(de)(de)(de)(de)監督。同(tong)(tong)(tong)時(shi)(shi)，業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委員會及廣(guang)(guang)大業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)應(ying)(ying)(ying)協助(zhu)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)開展工作，并按時(shi)(shi)繳交物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)委托合同(tong)(tong)(tong)寫明的(de)(de)(de)(de)各(ge)項(xiang)費用(yong)。雙(shuang)(shuang)方(fang)在經(jing)(jing)濟關系上也是(shi)平等的(de)(de)(de)(de)。

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業主委員會的職責

1、召集業主大會會議，報告物業管理(li)的實施情(qing)況。

2、代(dai)表業主與業主大會選聘的物(wu)業服務(wu)企業簽訂(ding)物(wu)業服務(wu)合同(tong)。

3、及時了解業(ye)主(zhu)、物業(ye)使用人的(de)意見和建(jian)議，監督和協(xie)助(zhu)物業(ye)服(fu)務企業(ye)履行(xing)物業(ye)服(fu)務合同。

4、監督管理規約的(de)實施。

5、業主(zhu)大(da)會賦予的其他職(zhi)責(ze)。

6、擬(ni)訂選聘物業(ye)服務企業(ye)的方案，報業(ye)主(zhu)大(da)會決定。

7、擬(ni)訂業主(zhu)委員會的年度財務(wu)預算(suan)(suan)方案(an)、決算(suan)(suan)方案(an)，報業主(zhu)大會決定。

8、擬訂(ding)業主大會議事(shi)規(gui)則(ze)和管理規(gui)約修改(gai)方案，報業主大會決(jue)定。

9、擬(ni)訂物業管理區(qu)域內公(gong)共秩序和(he)環境衛生的(de)(de)維護等方面的(de)(de)規(gui)章制(zhi)度的(de)(de)方案，報業主大會決定。

10、擬(ni)訂物業管理(li)區域內物業共有部分和共用設(she)施設(she)備的(de)使用、收益方案，報業主(zhu)大會(hui)決定(ding)。

11、擬訂專(zhuan)項維修(xiu)資金使(shi)用、續籌方案，報(bao)業主大會決定。

12、擬(ni)訂改(gai)建(jian)、重(zhong)建(jian)建(jian)筑物及其(qi)附屬設施的方案(an)，報業主大會(hui)決定。

13、對(dui)違反管(guan)理規約的行為(wei)進行處理。

業主委員會有哪些權利

1、召集業(ye)主大(da)會會議，修訂業(ye)主公約、業(ye)主委員會章(zhang)程。

2、代(dai)表業(ye)(ye)主與(yu)業(ye)(ye)主大會選聘的物業(ye)(ye)管理企業(ye)(ye)簽訂(ding)物業(ye)(ye)服務合同。

3、及時了解業(ye)主、物業(ye)使用人(ren)的意(yi)見和建(jian)議，監督和協(xie)助物業(ye)管理企業(ye)履行物業(ye)服務合同。

4、審議(yi)年(nian)度管理工作計劃、年(nian)度費用(yong)預算。

5、監督公共建設、公共設施的(de)合理使用。

6、監督業主(zhu)公約的實施(shi)。

7、業主大會賦予的(de)其他(ta)職責(ze)。

業主委員會收取物業管理費是否合法

業主委(wei)員會收取物業管理費其(qi)實(shi)很困難，一般情況下還是需(xu)要物業來進行收取。

1、業(ye)主委員會沒有法人資(zi)(zi)格，也(ye)就無法辦理資(zi)(zi)質(zhi)等物業(ye)管理資(zi)(zi)格。

2、業主委員會不能辦理相關營(ying)業證(zheng)書(shu)、稅務證(zheng)書(shu)，也就沒(mei)有辦法給繳(jiao)費人開具發(fa)票(piao)。

小區如何成立業主委員會

業主委員會的產生方式

一(yi)般情況下(xia)，業(ye)主(zhu)委員(yuan)會有兩種產生方式：

1、首屆業(ye)(ye)主委(wei)員會由小區全體(ti)業(ye)(ye)主投票(piao)選舉產生。

2、根據小(xiao)區業(ye)主大會議事規(gui)則(ze)約定(ding)的規(gui)則(ze)進行選舉(ju)產(chan)生。

業主委員會成立程序

1、成立條件

物業管(guan)理區(qu)域內(nei)，已交(jiao)付的專有部分面積(ji)超(chao)過建筑物總(zong)面積(ji)50%。劃分為一個物業(ye)(ye)(ye)管理區域的(de)分期(qi)開發的(de)建(jian)設項目，先期(qi)開發部分符合(he)條件的(de)，可以成立(li)業(ye)(ye)(ye)主大會(hui)(hui)，選舉產(chan)生業(ye)(ye)(ye)主委員(yuan)會(hui)(hui)。首次業(ye)(ye)(ye)主大會(hui)(hui)會(hui)(hui)議應當根據分期(qi)開發的(de)物業(ye)(ye)(ye)面積和進度等因素，在業(ye)(ye)(ye)主大會(hui)(hui)議事規則中明確(que)增(zeng)補(bu)業(ye)(ye)(ye)主委員(yuan)會(hui)(hui)委員(yuan)的(de)辦法(fa)。

2、提出申請

由建設(she)單位或業主(zhu)（經專有部分(fen)占建筑物總面積20%以上且(qie)占總人數20%以上業(ye)主(zhu)(zhu)聯(lian)名）向物業(ye)所在地的(de)街道(dao)辦事(shi)處(chu)（鄉、鎮）提出申(shen)請。建設單位應當及時報送籌(chou)備首次業(ye)主(zhu)(zhu)大會(hui)會(hui)議(yi)所需的(de)文件資(zi)料。符(fu)合成立(li)業(ye)主(zhu)(zhu)大會(hui)條件的(de)，街道(dao)辦事(shi)處(chu)（鄉、鎮）應當認(ren)真審(shen)核，在收到業(ye)主(zhu)(zhu)提出籌(chou)備業(ye)主(zhu)(zhu)大會(hui)書面申(shen)請后60日(ri)內，負責組織、指導成立首次業(ye)主大(da)會(hui)會(hui)議籌備組。

3、產生籌備組

籌備組由業主代(dai)表、建設(she)單位代(dai)表、街道辦事處（鄉(xiang)、鎮）代(dai)表和居民委員會(hui)代(dai)表組成，其成員為7人至11人(ren)，其中業(ye)主代(dai)表應當不少于50%。籌備組組長由街(jie)道(dao)(dao)辦事(shi)處(chu)（鄉(xiang)、鎮(zhen)）代表擔任，業(ye)主代表由街(jie)道(dao)(dao)辦事(shi)處(chu)（鄉(xiang)、鎮(zhen)）或(huo)居民(min)委員會組織業(ye)主推薦，街(jie)道(dao)(dao)辦事(shi)處(chu)（鄉(xiang)、鎮(zhen)）應當對業(ye)主代表的(de)身份進(jin)行核實。

4、召開籌備組會議

籌備組(zu)會議由籌備組(zu)組(zu)長召(zhao)集，街道辦事(shi)處(chu)（鄉、鎮）和區、縣(xian)（市(shi)）房產局負(fu)責業務指導。籌備組(zu)應當做好以(yi)下工作：

（1）確認并公示業主身份、業主人數以及所(suo)擁有(you)的(de)專有(you)部分面(mian)積。

（2）確定首次業主大會會議(yi)召開的時(shi)間、地點(dian)、形式和(he)內容。

（3）草擬管理規(gui)約、業主大會議事(shi)規(gui)則(ze)。

（4）依法確定首次業主大會會議表決規(gui)則。

（5）制定(ding)業主(zhu)委員會委員候(hou)選(xuan)人(ren)產(chan)生辦法，確(que)定(ding)業主(zhu)委員會委員候(hou)選(xuan)人(ren)名(ming)單。

（6）制定業主委員會選舉(ju)辦法。

（7）完成召(zhao)開首次業(ye)主大會會議(yi)的其他準備工(gong)作。

5、產生業主委員會候選人

業(ye)主委(wei)員會(hui)委(wei)員為5人至11人(ren)，業主委員會委員候(hou)選(xuan)人(ren)為9人至15人。業(ye)(ye)主委(wei)員(yuan)(yuan)(yuan)會(hui)委(wei)員(yuan)(yuan)(yuan)選(xuan)舉可采用差(cha)額(e)選(xuan)舉方式。街(jie)道辦事處（鄉、鎮）應當(dang)對業(ye)(ye)主委(wei)員(yuan)(yuan)(yuan)會(hui)候選(xuan)人進行資格審(shen)查。業(ye)(ye)主委(wei)員(yuan)(yuan)(yuan)會(hui)候選(xuan)人產生后，應當(dang)在首屆業(ye)(ye)主大會(hui)召開(kai)前(qian)15日將候選人(ren)名單在物業(ye)管理區域顯著位置公示(shi)。

6、召開首屆業主大會

業主大會會議采用集(ji)體討論形式的，按照(zhao)下列程序(xu)進行：

（1）籌備組組織會(hui)議(yi)簽到并核實到會(hui)業主身份，發放選票(piao)（表決票(piao)）。

（2）表決《管(guan)理(li)規約》、《業主大(da)會(hui)議事規則》等。

（3）選舉業(ye)主委(wei)員(yuan)會委(wei)員(yuan)。

（4）回(hui)收選票(piao)。

（5）現(xian)場公開計票。

（6）現場公(gong)布業主大會會議結果。

（7）物業(ye)區域公告業(ye)主大會(hui)會(hui)議結果(guo)。

7、業主委員會備案

業(ye)主委員會(hui)應(ying)當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣（市）房產局和街道辦事處（鄉、鎮）辦理備案手續：

（1）業主(zhu)委員(yuan)會備案申請表。

（2）業(ye)主大會(hui)成立和業(ye)主委員(yuan)會(hui)選(xuan)舉的資料

（3）管(guan)理規約（加蓋街道辦事(shi)處（鄉、鎮）公(gong)章）。

（4）業主(zhu)大(da)會議事規則（加(jia)蓋街道辦事處(chu)（鄉、鎮）公章）。

（5）業主大(da)(da)會決定(ding)的其他重大(da)(da)事項(xiang)。

如何選舉產生業主委員會成員

1、由業主或業主大(da)會(hui)會(hui)議選(xuan)舉產生。

業主(zhu)(zhu)大會(hui)：是指在物業所(suo)在地的(de)(de)區(qu)、縣人民政(zheng)府房地產行(xing)政(zheng)主(zhu)(zhu)管部門的(de)(de)指導下、由(you)同物業管理區(qu)域內所(suo)有業主(zhu)(zhu)組成，對關系到(dao)整體業主(zhu)(zhu)利益的(de)(de)事情進行(xing)決(jue)議。并通過選舉建立業主(zhu)(zhu)委(wei)員(yuan)會(hui)

2、對于較大(da)小區，業主(zhu)先按照樓(lou)選(xuan)舉各自樓(lou)委(wei)會(hui)(hui)(hui)，然后每個樓(lou)委(wei)會(hui)(hui)(hui)推選(xuan)代表(biao)，集中而成(cheng)業委(wei)會(hui)(hui)(hui)。這樣方式形成(cheng)的(de)業委(wei)會(hui)(hui)(hui)，主(zhu)要負(fu)責(ze)樓(lou)間共(gong)有的(de)管理(li)。而樓(lou)委(wei)會(hui)(hui)(hui)，負(fu)責(ze)樓(lou)內共(gong)有的(de)管理(li)。

業主委員會損害業主利益怎么辦

可(ke)以向(xiang)法院起(qi)訴(su)。

根(gen)據《物權法》第七(qi)十八條：業(ye)主(zhu)(zhu)大會(hui)(hui)或者業(ye)主(zhu)(zhu)委員(yuan)會(hui)(hui)的決定，對(dui)業(ye)主(zhu)(zhu)具有約束力。業(ye)主(zhu)(zhu)大會(hui)(hui)或者業(ye)主(zhu)(zhu)委員(yuan)會(hui)(hui)作出的決定侵害業(ye)主(zhu)(zhu)合法權益的，受侵害的業(ye)主(zhu)(zhu)可以請求人民(min)法院予以撤銷(xiao)。

《最高人(ren)民法(fa)院(yuan)關于(yu)審理建筑物區分所有權糾(jiu)紛案件(jian)具(ju)體(ti)應(ying)用法(fa)律若干問題的(de)解(jie)釋》第(di)十二條：業主(zhu)以業主(zhu)大(da)會(hui)或(huo)(huo)者(zhe)業主(zhu)委(wei)員會(hui)作出的(de)決定侵害其合法(fa)權益或(huo)(huo)者(zhe)違反了(le)法(fa)律規定的(de)程(cheng)序為由，依據物權法(fa)第(di)七(qi)十八條第(di)二款(kuan)的(de)規定請(qing)求人(ren)民法(fa)院(yuan)撤銷該決定的(de)，應(ying)當在知道或(huo)(huo)者(zhe)應(ying)當知道業主(zhu)大(da)會(hui)或(huo)(huo)者(zhe)業主(zhu)委(wei)員會(hui)作出決定之日(ri)起一年內行使。