長租房爆倉是什么意思

爆倉就是(shi)虧(kui)損(sun)大于(yu)你的(de)帳戶中(zhong)去除保證(zheng)金后(hou)的(de)可用資(zi)金。由公司強平后(hou)剩余資(zi)金是(shi)總資(zi)金減去你的(de)虧(kui)損(sun),一(yi)般還剩一(yi)部分(fen)。爆(bao)倉(cang)是指在某(mou)些特殊條件下，投(tou)(tou)資(zi)(zi)者保(bao)(bao)證金(jin)賬(zhang)(zhang)戶中的(de)客戶權益為負值的(de)情(qing)形。在市(shi)場行情(qing)發生較大(da)變化時(shi)，如果(guo)投(tou)(tou)資(zi)(zi)者保(bao)(bao)證金(jin)賬(zhang)(zhang)戶中資(zi)(zi)金(jin)的(de)絕大(da)部分(fen)都被交(jiao)(jiao)易保(bao)(bao)證金(jin)占用，而且交(jiao)(jiao)易方向又與市(shi)場走勢相反時(shi)，由于(yu)保(bao)(bao)證金(jin)交(jiao)(jiao)易的(de)杠(gang)桿效應，就(jiu)很容易出現爆(bao)倉(cang)。如果(guo)爆(bao)倉(cang)導(dao)致了虧空且由投(tou)(tou)資(zi)(zi)者的(de)原(yuan)因引(yin)起，投(tou)(tou)資(zi)(zi)者需(xu)要(yao)將(jiang)虧空補(bu)足，否(fou)則會(hui)面臨法律追索(suo)。

如何預防長租公寓爆倉

傳統租(zu)房中介(jie)是信息中介(jie)，即《合同法》下(xia)的(de)居間(jian)行(xing)為，房主(zhu)租(zu)戶自行(xing)簽約，中介(jie)收的(de)是一次性介(jie)紹費(fei)。“互金”模式下的(de)房(fang)主(zhu)租(zu)戶(hu)一(yi)般不直接簽(qian)約(yue)。那情況分兩種，一(yi)種是房(fang)主(zhu)明確委托(tuo)長(chang)租(zu)公寓(yu)代(dai)理自己和租(zu)客簽(qian)約(yue)，現在(zai)代(dai)理人攜款跑(pao)路，自然(ran)應該(gai)房(fang)主(zhu)倒霉。

另(ling)一種可能是兩個(ge)獨立的合同關系(xi)，房(fang)主與中介簽(qian)約，中介與租(zu)(zu)戶(hu)簽(qian)約。房(fang)主和租(zu)(zu)戶(hu)都是無辜的，現在(zai)中介“壞人”消失，好人的(de)權(quan)益沖(chong)突(tu)。責任分配時，必須回答(da)是租(zu)戶更(geng)(geng)有(you)理(li)由(you)預期中介(jie)(jie)倒閉(bi)的(de)風險，還是房主更(geng)(geng)有(you)理(li)由(you)預期中介(jie)(jie)倒閉(bi)的(de)風險？

有(you)人認為(wei)，房(fang)屋租賃權益不適(shi)用動產(chan)的善意第三人取得，若租戶沒有(you)理由相信中(zhong)介具有(you)房(fang)屋所有(you)權，那中(zhong)介基本上(shang)就是“二房東”的地(di)位，租戶似乎難(nan)以(yi)(yi)以(yi)(yi)跟中介的有效合(he)同來(lai)對抗房主。

然而(er)，為人(ren)詬病的“二房東”一般指違法轉租的租戶。《合同法》規定：承租人只有經原出租人同意，才可以將租賃物轉租給第三人，否則出租人可以解除合同。房主把房屋“出租”給中介公司，顯然知道中介不(bu)是用來自住(zhu)，而是會租(zu)給別人。房主向(xiang)中介收取(qu)房租(zu)、不(bu)與租(zu)戶直接交往，要(yao)(yao)么應視為(wei)委托(tuo)代理，要(yao)(yao)么應視為(wei)同(tong)意轉租(zu)，房主的責任(ren)都無法避免(mian)。

因此，房主(zhu)應當(dang)尊(zun)重中介和租(zu)戶的合同。房主(zhu)在知道租(zu)戶存在時(shi)，仍然選擇(ze)直接向(xiang)中介收取租(zu)金(jin)，就應該承(cheng)擔中介破產、資不抵債的風險。相(xiang)比之下，中介“隔斷式”收(shou)租(zu)付租(zu)，租(zu)戶并不受益(yi)，而房主可以(yi)無需再判斷租(zu)戶的信(xin)用程度、避免租(zu)戶的賴賬扯皮(pi)，在正常情(qing)況(kuang)下獲得了不與租(zu)戶往來的利益(yi)，在非正常時也得承(cheng)擔風險(xian)。

從(cong)經濟分析(xi)的“事前主(zhu)義”角度(du)看，相(xiang)對于租戶，擁有資(zi)源(yuan)的(de)房(fang)主(zhu)更強勢，更有能力和(he)平臺談判要求采取一定的(de)資(zi)金安全保(bao)障。若(ruo)不能令(ling)房(fang)主(zhu)滿意，房(fang)主(zhu)仍然能選(xuan)擇自行(xing)出租。

長租公寓的優勢

1、個(ge)性鮮(xian)明，符合個(ge)別要求(qiu)

長(chang)租公寓現在(zai)發展漸趨(qu)成熟，也有好幾個(ge)(ge)大品牌(pai)在(zai)做，為了避免廣告(gao)嫌疑，這里就不(bu)列(lie)舉了。但不(bu)管哪個(ge)(ge)品牌(pai)，他們統一(yi)的是，在(zai)長(chang)租公寓里，裝修絕(jue)對不(bu)會千篇一(yi)律(lv)，每個(ge)(ge)房(fang)間爭取有不(bu)一(yi)樣的特點。時尚、個(ge)(ge)性(xing)、低沉、溫馨(xin)等，可以任君(jun)選擇。

2、細心(xin)周到、管理服務到位(wei)

長租公寓(yu)，致力于(yu)打(da)造(zao)與(yu)短租房天差(cha)地別的特征。其明顯(xian)表(biao)現在管(guan)理服(fu)務上(shang)。很多上(shang)班族，經(jing)常(chang)加(jia)班，好不容(rong)易休(xiu)息(xi)又不想把休(xiu)息(xi)時間浪費在打(da)掃(sao)衛(wei)生上(shang)，而(er)長租公寓(yu)則會定期派清潔工上(shang)門打(da)掃(sao)。并且家電維修等各種服(fu)務，長租公寓(yu)均提供。

3、打造社(she)群，增(zeng)強(qiang)租客(ke)交際

長租公寓(yu)，一般都(dou)會在自(zi)己(ji)的(de)范圍內設置屬于(yu)自(zi)己(ji)的(de)社交(jiao)場所。如咖啡(fei)廳，酒吧，餐(can)吧，游泳池等，減(jian)少了人(ren)們社交(jiao)的(de)成本(ben)。在自(zi)己(ji)家樓下也可以享受整條(tiao)街的(de)服務。同時還(huan)會成立專屬社群，讓租客(ke)都(dou)可以互相熟悉，仿若熟人(ren)。

4、家電齊全，減少額外開(kai)支

在外(wai)租房(fang)(fang)，很(hen)(hen)多(duo)人都(dou)有同樣的(de)想法(fa)：打算添個(ge)家(jia)電(dian)，又擔心(xin)不(bu)(bu)知什(shen)么時候走人，家(jia)電(dian)難帶(dai)走。房(fang)(fang)間里的(de)家(jia)具看(kan)著不(bu)(bu)順眼，想換(huan)一個(ge)，又覺(jue)得反正(zheng)不(bu)(bu)是自己的(de)房(fang)(fang)子(zi)，將就(jiu)著吧(ba)。所以很(hen)(hen)多(duo)租客的(de)生(sheng)活，就(jiu)在不(bu)(bu)滿(man)和將就(jiu)中度過了(le)。其實，我(wo)們(men)都(dou)知道(dao)。我(wo)們(men)應該做到(dao)“租房不租生活”，在自己經濟能力范圍內，盡可能地讓自己不那么將就。而長租公寓就很好地幫我們解決了這些問題。在公寓里，不僅裝修個性，大家可以按照自己的喜好選擇喜歡的房間，同時家電也很齊全，電視機，wifi，洗(xi)衣機，空調(diao)等都布局整齊，完全不用租客煩惱那些問題。

長租公寓的缺點

1、房租(zu)貴，水(shui)電費(fei)貴：相對于短租(zu)的免(mian)費(fei)和(he)租(zu)住小(xiao)區低廉的水(shui)電費(fei)和(he)物業費(fei)來說(shuo)，長租(zu)公寓的附加費(fei)也是比不(bu)小(xiao)的開(kai)銷。

2、房(fang)間面積小，居(ju)住(zhu)密度大：由(you)于長(chang)租(zu)公(gong)寓普(pu)遍面積不(bu)大，而(er)且居(ju)住(zhu)密度較高，對生活品(pin)質有較高要求的人可能難以(yi)接受。

3、缺少家的(de)感覺，像住快捷(jie)酒店：一應俱全，太過便(bian)捷(jie)，反而沒有(you)家的(de)感覺。

4、位(wei)置遠，房源(yuan)少：目(mu)前的(de)長(chang)租(zu)公(gong)寓(yu)大(da)多位(wei)于郊區，而(er)不少租(zu)客(ke)的(de)工(gong)作地(di)點(dian)(dian)則是(shi)在市區，來(lai)(lai)回耗(hao)費時間較長(chang)。另外，基于成本控制考慮(lv)，不少長(chang)租(zu)公(gong)寓(yu)的(de)房源(yuan)距(ju)離附近地(di)鐵(tie)站都有一段距(ju)離，每天(tian)如何走完這最后一段路(lu)也是(shi)租(zu)客(ke)頭疼(teng)的(de)問題(ti)。另外，房源(yuan)少也是(shi)長(chang)租(zu)公(gong)寓(yu)面臨(lin)的(de)一個問題(ti)。目(mu)前市場上(shang)長(chang)租(zu)公(gong)寓(yu)的(de)房源(yuan)多來(lai)(lai)源(yuan)于附近年(nian)輕的(de)房東(dong)，年(nian)齡大(da)一點(dian)(dian)的(de)房東(dong)更傾(qing)向于自己將(jiang)房子對(dui)外出租(zu)。

國內長租公寓發展困境

1、參與主(zhu)體眾(zhong)多，競爭激烈

市場參(can)與(yu)主體(ti)眾(zhong)多，各(ge)有(you)優劣(lie)。既有(you)專(zhuan)注(zhu)于(yu)長租公(gong)寓的(de)專(zhuan)業化機(ji)構，也有(you)房地(di)產(chan)中介(jie)服(fu)務商的(de)參(can)與(yu)，而(er)房地(di)產(chan)開發企(qi)業和(he)經(jing)濟型連(lian)鎖酒店也憑借其本(ben)身的(de)優勢也逐(zhu)漸參(can)與(yu)到行(xing)業的(de)角逐(zhu)之(zhi)中。雖然市場參(can)與(yu)者眾(zhong)多，但是市占(zhan)率總體(ti)并不高。規模最大的(de)長租公(gong)寓品牌自(zi)如(ru)，管理房間(jian)數已經(jing)達到30萬(wan)間，但(dan)相比與其他規(gui)模(mo)較大的品牌(pai)如魔方公寓3萬間，優客逸家管理(li)房(fang)屋數近3萬間，行業集(ji)中度整體偏低，處于搶占(zhan)市(shi)場份額的(de)階段(duan)。長租公寓的(de)未來市(shi)場仍然集(ji)中在核心一(yi)二線城市(shi)，大量機構運營商集(ji)中在少(shao)數(shu)城市(shi)，將(jiang)進(jin)一(yi)步導致(zhi)競爭加劇。

2、資源與價格之間的矛盾(dun)，難以協調(diao)

核(he)心一(yi)(yi)二線城市(shi)優質(zhi)地段(duan)(duan)的(de)(de)供房(fang)仍較(jiao)(jiao)為(wei)稀缺，集中(zhong)式(shi)公(gong)(gong)寓將面(mian)臨(lin)較(jiao)(jiao)高的(de)(de)拿房(fang)成本；另一(yi)(yi)方面(mian)，長租公(gong)(gong)寓解決的(de)(de)是中(zhong)高端人群對生活質(zhi)量和社交(jiao)活動(dong)的(de)(de)追求，因(yin)此房(fang)源(yuan)的(de)(de)地段(duan)(duan)就顯得(de)猶(you)為(wei)關鍵，地段(duan)(duan)較(jiao)(jiao)偏僻區(qu)域雖然收房(fang)成本較(jiao)(jiao)低(di)，但可能(neng)面(mian)臨(lin)需求不足所導致(zhi)的(de)(de)高空置(zhi)率(lv)或低(di)租金差等問題。因(yin)此，收房(fang)階段(duan)(duan)資產端的(de)(de)資源(yuan)和價值難以兼得(de)。

3、國(guo)內法(fa)(fa)律、法(fa)(fa)規體系(xi)不健全，消防驗(yan)收困難

消(xiao)(xiao)防驗(yan)收(shou)也是不少租(zu)賃企業(ye)面臨的(de)困(kun)境(jing)。目前，全國除深圳以(yi)外的(de)多數(shu)地區，消(xiao)(xiao)防驗(yan)收(shou)的(de)前提(ti)是規(gui)劃與(yu)報審用途(tu)一致，比(bi)如規(gui)劃為商業(ye)的(de)項(xiang)目，報公寓經營(ying)用途(tu)，很(hen)多報驗(yan)窗口根(gen)本(ben)不受理。“由企業提供集中租房服務的業態出現時間不長，經營過程中物業的使用用途類似住宅，但經營行為又類似商業，和傳統的酒店類似(si)。這就(jiu)導致各(ge)地在長租(zu)公寓的(de)消防驗收中，有的(de)參照住(zhu)宅，有的(de)參照商辦公，有的(de)參照酒店，有的(de)歸為(wei)‘出租(zu)屋’不(bu)用驗收，即(ji)便同一個市不(bu)同行(xing)政區的(de)處理(li)方式(shi)都可能差別(bie)很(hen)大。”標準(zhun)不(bu)清，給建設、運營(ying)增加了不(bu)確定性。

4、投資回(hui)報周(zhou)期長，盈利(li)困難

國內市場的(de)長(chang)租公寓(yu)現階段以重資產運營(ying)為主，有著較強(qiang)的(de)金融屬性。國內尚(shang)未推出正(zheng)式(shi)的(de)REITs產品，長租公寓運(yun)營缺乏退出機制。

國內目前的長(chang)租公(gong)寓投資回報利潤較(jiao)低，投資布局需要(yao)在10年左(zuo)右(you)，大部分長租(zu)公(gong)寓尚處(chu)于“燒錢”階段，未實現真(zhen)正的(de)盈利，長租(zu)公(gong)寓整體租(zu)金回報(bao)率(lv)較(jiao)低也是行業的(de)痛點所在。