長租公寓產業鏈

我國長租公寓(yu)的(de)產業流程大致為獲取房源、設計裝修、營(ying)銷簽約、日常(chang)運(yun)營(ying)管(guan)理、后期項目退出五個環節。長租公寓(yu)全產業鏈條的(de)盈利點總結如下：

獲(huo)得房源：中國長(chang)租公寓企業主要面向(xiang)20-35歲左右(you)單身(shen)青年，以滿足他(ta)們成家前(qian)的住房需求，因此(ci)在選擇房源(yuan)方面企業會根據受眾需求選擇交通便利(li)、臨近CBD區(qu)域(yu)的樓(lou)房。房源很大程度(du)上(shang)決定(ding)了(le)后期的需求以(yi)及空臵率、租金(jin)水平、以(yi)及如果是重資(zi)產(chan)運營(ying)的話(hua)資(zi)產(chan)的升值(zhi)空間(jian)。

該圖片由注冊用戶"溫暖·生活家"提供，版權聲明反饋

設計裝(zhuang)修：通(tong)常集中式公(gong)寓的(de)(de)設計和裝(zhuang)修風格統(tong)一，便(bian)于通(tong)過集采方式降低裝(zhuang)修成本(ben)。設計和裝(zhuang)修到位的(de)(de)公(gong)寓更有(you)吸引力，增加租賃需(xu)求減少空置率，并給企業帶來一定的(de)(de)租金溢價空間。

附加服務：長租公寓運營商可以在租戶居住期間充分挖掘其各項需求，引入合作伙伴或者自行提供家具租賃、搬家等(deng)附加(jia)服務，收(shou)取一定的(de)收(shou)益(yi)。

網(wang)絡(luo)平臺：全鏈條網(wang)絡(luo)平臺可以大量節省運營過程中各類(lei)人工成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)，包括(kuo)但不限于管理人員成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)、財務(wu)人員成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)、營銷成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)等。

租(zu)約(yue)證(zheng)券化：租(zu)約(yue)證(zheng)券化是在長租(zu)公(gong)寓(yu)收租(zu)的基礎上(shang)衍生(sheng)出來的金融(rong)產品，例如(ru)用租(zu)金收益作為底層資產發行(xing)公(gong)募或私募ABS為企業融資。

長租式公寓企業的競爭分析

在(zai)(zai)目前，長租公寓還未(wei)出現(xian)壟斷式龍頭的(de)(de)(de)(de)局(ju)面，所有的(de)(de)(de)(de)市場(chang)(chang)參與者都(dou)在(zai)(zai)競速賽(sai)跑擴大管理(li)(li)規(gui)模、搶占市場(chang)(chang)份額的(de)(de)(de)(de)階段。應對資(zi)源(yuan)與資(zi)金(jin)(jin)端的(de)(de)(de)(de)瓶(ping)頸(jing)，各(ge)(ge)家公寓管理(li)(li)公司都(dou)充分利用(yong)各(ge)(ge)自的(de)(de)(de)(de)資(zi)源(yuan)稟(bing)賦進行(xing)突破和(he)嘗試。預計(ji)未(wei)來(lai)資(zi)金(jin)(jin)和(he)資(zi)源(yuan)端的(de)(de)(de)(de)優勢和(he)可持續性(xing)將決定行(xing)業龍頭的(de)(de)(de)(de)歸屬。整體(ti)而(er)言，市場(chang)(chang)現(xian)有主要有四類(lei)參與主體(ti)：地產開發(fa)商、地產服務商、酒(jiu)店類(lei)和(he)品牌機(ji)構，他(ta)們(men)各(ge)(ge)自存在(zai)(zai)有些發(fa)展特點(dian)。

1、地產開發商類

開發商類背景的公寓管理公司，充分利用地產母公司手中的閑置自持資產進行升級改造，同時借助集團整體的信用進行低成本融資，在長租公寓領域占據著先發優勢。但他們的劣勢也十分明顯，離開了母公司的資源支持，在對外擴張時盈利的持續能力將遭遇嚴峻挑戰，如管理團隊在發展初期解決好內部團隊激勵問題，借助品牌的價值進行對外擴張，在長租公寓市場(chang)中仍然(ran)是十分(fen)有(you)(you)利的競(jing)爭者。代表機構有(you)(you)萬科(ke)泊寓(yu)、招商壹(yi)棧等。

2、地產服(fu)務(wu)商類

地產(chan)服務商(shang)背景的公(gong)寓機構，如(ru)鏈家(jia)（自如(ru)）、我愛我家(jia)（相寓）主(zhu)要(yao)由租賃(lin)中介(jie)業務延展而(er)來(lai)，有天然的客源和分(fen)散(san)(san)式(shi)房(fang)源獲取渠道(dao)，因此主(zhu)要(yao)以(yi)分(fen)散(san)(san)式(shi)公(gong)寓切入(ru)市(shi)場，將長租公(gong)寓作為租賃(lin)中介(jie)業務的變形投入(ru)市(shi)場，以(yi)期獲得(de)更高的收益空間。中介(jie)類背景的機構的劣勢也在于分(fen)散(san)(san)而(er)來(lai)的房(fang)源無法簽(qian)長合約，大(da)都只能在3-4年以內的(de)(de)(de)(de)范(fan)圍里與(yu)小業主簽約，并且由于分散式(shi)(shi)的(de)(de)(de)(de)收(shou)房方式(shi)(shi)無法(fa)在裝修(xiu)集采上達到規模(mo)化優勢，往往是剛收(shou)回(hui)裝修(xiu)改(gai)造成本業主也(ye)收(shou)回(hui)了房屋，再(zai)加上小業主毀約的(de)(de)(de)(de)可能性(xing)也(ye)高(gao)(gao)于機構業主，這使(shi)得中介(jie)分散式(shi)(shi)公寓(yu)(yu)的(de)(de)(de)(de)運營(ying)風險較高(gao)(gao)。未來有(you)實力(li)的(de)(de)(de)(de)中介(jie)將(jiang)會逐步增加集中式(shi)(shi)公寓(yu)(yu)的(de)(de)(de)(de)比重，更好(hao)地發揮資金和(he)(he)客源優勢，同時以集中式(shi)(shi)公寓(yu)(yu)為據點(dian)發展(zhan)周邊分散式(shi)(shi)租賃的(de)(de)(de)(de)托(tuo)管服(fu)務(wu)，以輕重結合(he)的(de)(de)(de)(de)方式(shi)(shi)進行(xing)擴(kuo)張。中介(jie)背景的(de)(de)(de)(de)公寓(yu)(yu)商最大的(de)(de)(de)(de)挑戰來自于運營(ying)，對(dui)產品的(de)(de)(de)(de)理解(jie)和(he)(he)成本控制(zhi)能力(li)將(jiang)是爭奪市場的(de)(de)(de)(de)關鍵。

3、酒店類

酒(jiu)店(dian)(dian)類(lei)(lei)背景的(de)公(gong)(gong)寓(yu)商(shang)(shang)(shang)，如華住（城家）、鉑濤（窩趣）等(deng)主要(yao)(yao)優勢(shi)在(zai)(zai)于(yu)住客和(he)存(cun)量物(wu)業(ye)的(de)管理(li)經驗豐富，運營(ying)(ying)效率有(you)先發優勢(shi)，并且在(zai)(zai)物(wu)業(ye)資源端(duan)與開(kai)(kai)(kai)發商(shang)(shang)(shang)相(xiang)似，酒(jiu)店(dian)(dian)集團也擁有(you)較多(duo)的(de)存(cun)量物(wu)業(ye)可(ke)以進行改(gai)造轉變物(wu)業(ye)運營(ying)(ying)功能(neng)。僅就(jiu)內(nei)部(bu)物(wu)業(ye)獲(huo)(huo)取(qu)(qu)而(er)言，酒(jiu)店(dian)(dian)類(lei)(lei)公(gong)(gong)寓(yu)運營(ying)(ying)商(shang)(shang)(shang)的(de)獲(huo)(huo)取(qu)(qu)能(neng)力要(yao)(yao)強于(yu)中介類(lei)(lei)和(he)創業(ye)類(lei)(lei)、弱于(yu)開(kai)(kai)(kai)發商(shang)(shang)(shang)類(lei)(lei)。而(er)在(zai)(zai)對外擴張(zhang)上(shang)，離開(kai)(kai)(kai)母公(gong)(gong)司的(de)支持，酒(jiu)店(dian)(dian)類(lei)(lei)公(gong)(gong)寓(yu)運營(ying)(ying)商(shang)(shang)(shang)與開(kai)(kai)(kai)發商(shang)(shang)(shang)類(lei)(lei)一樣面臨著物(wu)業(ye)獲(huo)(huo)取(qu)(qu)難(nan)題。資金端(duan)上(shang)酒(jiu)店(dian)(dian)類(lei)(lei)公(gong)(gong)寓(yu)運營(ying)(ying)商(shang)(shang)(shang)在(zai)(zai)資金優勢(shi)上(shang)要(yao)(yao)弱于(yu)開(kai)(kai)(kai)發商(shang)(shang)(shang)類(lei)(lei)。

4、品牌機構類

品牌機構是目前長租公寓領(ling)(ling)域中數(shu)量最多的(de)(de)參(can)與者，與其它(ta)市(shi)(shi)場(chang)參(can)與者相比而言(yan)，他們(men)在資源端(duan)和資金端(duan)都沒有先發(fa)優勢，但經營思路和方式靈活，通常能(neng)在一個細分子領(ling)(ling)域中實現(xian)(xian)超速跨越。對于創(chuang)業型公寓管理公司(si)而言(yan)，領(ling)(ling)導(dao)者對細分市(shi)(shi)場(chang)的(de)(de)敏(min)銳選擇、商業模式的(de)(de)適應性、團隊(dui)的(de)(de)執行能(neng)力都是更重要的(de)(de)市(shi)(shi)場(chang)競爭武器。創(chuang)業型的(de)(de)公司(si)中未來(lai)有可能(neng)出現(xian)(xian)細分領(ling)(ling)域的(de)(de)領(ling)(ling)跑者。

長租公(gong)寓發展趨勢

1、大頭部、長尾(wei)部將成行業顯要特(te)征

在(zai)中國(guo)，隨著國(guo)家隊和開發商的(de)(de)相繼入(ru)場，公(gong)寓行業(ye)的(de)(de)頭部(bu)單位會快(kuai)速崛起，但(dan)即便如此，頭部(bu)單位也僅能占(zhan)據(ju)行業(ye)20%的市(shi)場份額，像公(gong)寓(yu)市(shi)場比較成熟的日(ri)本、美國一樣，剩余(yu)80%左右的(de)市(shi)(shi)場份額仍被(bei)區(qu)(qu)域(yu)屬性更(geng)強的(de)本地中(zhong)小(xiao)職業房東(dong)占有，“蝌蚪型”的(de)行(xing)業格局會逐漸顯(xian)現，大(da)頭部(bu)、長尾部(bu)是(shi)其顯(xian)要(yao)特(te)征。市(shi)(shi)場成熟(shu)后，結合公寓行(xing)業屬地化、非標(biao)化、重運營等特(te)點，中(zhong)小(xiao)公寓（職業房東(dong)）將升級，他們(men)會定位一個客群(qun)、經(jing)營一個品類(lei)、深(shen)耕一個區(qu)(qu)域(yu)，具(ju)有一定的(de)區(qu)(qu)域(yu)市(shi)(shi)場占有率，將長租公寓的(de)精細服務做好(hao)，強大(da)的(de)市(shi)(shi)場競爭力讓中(zhong)小(xiao)職業房東(dong)的(de)地位很難被(bei)撼動。

2、長租公寓產(chan)品創新(xin)

當下(xia)的(de)幾家租(zu)(zu)(zu)(zu)房平(ping)臺(tai)，都分為整租(zu)(zu)(zu)(zu)、合租(zu)(zu)(zu)(zu)、品牌公寓(yu)三個頻道，反映目前市場(chang)公寓(yu)產(chan)品的(de)三種(zhong)形(xing)態(tai)(tai)。在消費(fei)升級、居(ju)住(zhu)文化的(de)改變中(zhong)，長租(zu)(zu)(zu)(zu)公寓(yu)的(de)產(chan)品形(xing)態(tai)(tai)也會(hui)發生變化。首先是(shi)(shi)(shi)分散式優質整租(zu)(zu)(zu)(zu)，市中(zhong)心、分散式出(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)房源會(hui)有新需(xu)求會(hui)出(chu)現，如工作就近的(de)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)房、就學租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)房、家庭二次(ci)裝修租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)房；其次(ci)，集中(zhong)式的(de)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)社區(qu)不只(zhi)是(shi)(shi)(shi)一棟樓的(de)集中(zhong)，而(er)少則是(shi)(shi)(shi)幾棟樓組成的(de)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)組團(tuan)，多則是(shi)(shi)(shi)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)小(xiao)區(qu)，從規劃、設計、內(nei)裝開(kai)始考慮各種(zhong)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)需(xu)求，未來的(de)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)社區(qu)各種(zhong)配(pei)套將更加針(zhen)對單身貴族。

3、真正的REITs產(chan)品或將落地(di)

我國(guo)的類REITs產(chan)品目前有三類，分別是輕資產(chan)模式的(de)租金收益(yi)權ABS模(mo)式，重資產抵(di)押債(zhai)權的CMBS模式和重資產的(de)股權類(lei)REITs模式，它們的(de)區別(bie)在(zai)于債權與股(gu)權、是(shi)否有抵押(ya)、證券化的(de)底層資產不(bu)同(tong)。而這段時間(jian)被熱議的(de)REITs產品，本(ben)質上依(yi)然是類REITs，為了規避現行稅法的(de)雙(shuang)重征稅，設(she)置了的(de)雙(shuang)SPV結構。現(xian)在(zai)更多(duo)的國資國企投身(shen)租(zu)賃(lin)用房供給，部分銀行推出了租(zu)賃(lin)用房開發貸款，但真正的REITs才是更(geng)加匹配(pei)的(de)租賃金融(rong)產品，國家會加快政策研究，試(shi)點有望在(zai)近幾年(nian)開啟。

4、誕生公寓新的垂直細(xi)分業態

在從前的(de)公(gong)(gong)寓(yu)服(fu)務(wu)生(sheng)(sheng)態里面，只有流量平臺和行(xing)業(ye)媒體(ti)房(fang)東(dong)算是專業(ye)服(fu)務(wu)商(shang)(shang)，其它領域幾(ji)乎沒有專業(ye)服(fu)務(wu)商(shang)(shang)。而(er)在過去五年(nian)，長租公(gong)(gong)寓(yu)運營商(shang)(shang)經歷誕生(sheng)(sheng)和苦難的(de)幼年(nian)，迎來了快速成長的(de)童年(nian)，與之相伴(ban)的(de)是各類公(gong)(gong)寓(yu)服(fu)務(wu)商(shang)(shang)的(de)誕生(sheng)(sheng)。前瞻認為，公(gong)(gong)寓(yu)業(ye)態很有可能從人(ren)群(qun)分(fen)類發散，擴大到分(fen)生(sheng)(sheng)活方(fang)式、社交(jiao)方(fang)式的(de)公(gong)(gong)寓(yu)業(ye)態。