一、房地產信托投資基金是什么

房地產信托(tuo)投(tou)(tou)資(zi)基金(jin)是通過將個(ge)人(ren)和(he)機構投(tou)(tou)資(zi)者的(de)資(zi)金(jin)匯集起來，投(tou)(tou)資(zi)于(yu)能夠(gou)產生(sheng)穩定現金(jin)流收(shou)益的(de)地產資(zi)產或相關有價證券的(de)金(jin)融產品。

該(gai)產品(pin)由特定(ding)的(de)資產管(guan)(guan)理(li)公司管(guan)(guan)理(li)，專(zhuan)門的(de)基金托(tuo)管(guan)(guan)機構托(tuo)管(guan)(guan)；在(zai)發(fa)行后一般選擇(ze)在(zai)證券市場上(shang)掛牌交易，買賣方式與股票相(xiang)同(tong)。

房地產信托投資基金資產管理公司通過多元化投(tou)資(zi)，選擇(ze)各(ge)種不(bu)同(tong)(tong)的(de)房地產證券及不(bu)同(tong)(tong)地區、不(bu)同(tong)(tong)類(lei)型的(de)房地產項目和業務進行(xing)組(zu)合投(tou)資(zi)，在有效降低(di)風險(xian)的(de)同(tong)(tong)時，通過將(jiang)出(chu)租不(bu)動產所產生的(de)收入以分紅的(de)方式分配(pei)給投(tou)資(zi)者，從而使(shi)其獲取長期(qi)穩(wen)定的(de)投(tou)資(zi)收益。

該圖片由注冊用戶"夜話金融街"提供，版權聲明反饋

二、房地產信托投資基金的分類

按業務性質和收入來源，房地產信托投資基金分為股權型(Equity房地產信托投資基金)、債權型(Mortgage房地產信托投資基金)和混合型(Hybrid房地產信托投資基金)三種類型。其中，股權型房地產信托投資基金就是直接投資不動產，主要的收益來源是不動產租金收入，或處分不動產的資本利得；債權型房地產信托投資基金是指向開發商或房地產管理者提供抵押貸款，或投資房地產抵押證券，以利息收入或證券投資回報為主要收入來源；兼營上述兩類業務，混合收取上述兩種業務收入的房地產信托投資基金被稱為混合型房地產信托投資基金。目前債權型房地產信托投資基金只存在于美國，占比不到房地產信托投資基金市場總規模的10%；混合型房地產信托投資基金就更少，只有不到1%；除美國市場外，其他國家和地區的房地產信托投資基金均為股權型。

此外(wai)，房地產(chan)信托投(tou)資(zi)基金還有其他劃分(fen)方(fang)(fang)式。根(gen)(gen)據組(zu)織結構，房地產(chan)信托投(tou)資(zi)基金可(ke)劃分(fen)為(wei)公(gong)司型(xing)和(he)契約型(xing)；根(gen)(gen)據募(mu)集和(he)上市方(fang)(fang)式，可(ke)劃分(fen)為(wei)公(gong)開募(mu)集上市交易、公(gong)開募(mu)集非上市交易和(he)私募(mu)三種；根(gen)(gen)據經營(ying)(ying)管(guan)理(li)方(fang)(fang)式，可(ke)劃分(fen)為(wei)內(nei)部管(guan)理(li)和(he)外(wai)部管(guan)理(li)兩種；根(gen)(gen)據經營(ying)(ying)期限，可(ke)劃分(fen)為(wei)有明確期限及無明確期限兩種；根(gen)(gen)據發(fa)行后能否(fou)贖回，可(ke)劃分(fen)為(wei)開放(fang)型(xing)和(he)封閉(bi)型(xing)。

三、房地產信托投資基金的優點

近幾(ji)年(nian)，房地產信托投資基金越發地受到廣大投資者青(qing)睞，歸納其優點，可(ke)總結如下：

1.使房(fang)地(di)產(chan)(chan)投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)小(xiao)額化、動產(chan)(chan)化、簡單化。由于(yu)(yu)房(fang)地(di)產(chan)(chan)投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)涉(she)(she)及資(zi)(zi)(zi)金較(jiao)(jiao)大(da)(da)，多(duo)(duo)數(shu)投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者難(nan)以進行大(da)(da)宗(zong)房(fang)地(di)產(chan)(chan)投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)。而房(fang)地(di)產(chan)(chan)信托投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)基金是(shi)以收(shou)益憑證方式(shi)募集大(da)(da)眾資(zi)(zi)(zi)金從事大(da)(da)資(zi)(zi)(zi)金量、多(duo)(duo)樣化的(de)房(fang)地(di)產(chan)(chan)投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)，使投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者對(dui)房(fang)地(di)產(chan)(chan)的(de)投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)轉(zhuan)化為對(dui)有價證券的(de)投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)，降低(di)了投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)門(men)檻(jian)和操作難(nan)度(du)。特別是(shi)對(dui)于(yu)(yu)中小(xiao)投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者而言，可因此進入原本因資(zi)(zi)(zi)金門(men)檻(jian)較(jiao)(jiao)高，而較(jiao)(jiao)難(nan)涉(she)(she)足的(de)非住宅類房(fang)地(di)產(chan)(chan)投(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)領域。

2.具有較(jiao)高(gao)的流(liu)動性。房(fang)地產(chan)信(xin)托投(tou)資(zi)基金是(shi)以證(zheng)(zheng)券化方(fang)式來體(ti)現房(fang)地產(chan)的價值，證(zheng)(zheng)券發行后，一般會(hui)在證(zheng)(zheng)券市(shi)場上掛牌(pai)交易，這(zhe)將大大提高(gao)產(chan)品的流(liu)動性和(he)變現能力。

3.產品收(shou)益和分紅相對穩(wen)定，同(tong)時又具(ju)有一(yi)定的成長(chang)性。房地(di)產信托投(tou)資基(ji)金(jin)(jin)產品以(yi)租(zu)金(jin)(jin)收(shou)入為主(zhu)，而(er)且一(yi)般(ban)都規定收(shou)入的主(zhu)要部(bu)分(90%以(yi)上)用(yong)于分紅，因(yin)此相對于其他金(jin)(jin)融產品，REIT的收(shou)益和分紅都比較穩(wen)定。同(tong)時房地(di)產信托投(tou)資基(ji)金(jin)(jin)又具(ju)有一(yi)定的成長(chang)性，這主(zhu)要表現(xian)在兩個方面，一(yi)是隨著社會經(jing)濟(ji)發(fa)展物業租(zu)金(jin)(jin)收(shou)入提高，二是持(chi)有物業的公允價值增加。

4.與股票、債券(quan)相關度較低，加(jia)入(ru)投(tou)資組合可有效分散(san)風險(xian)。房地產(chan)信托投(tou)資基金的收益/風險(xian)特性介于股票(piao)和(he)債券(quan)之間，但與這兩(liang)者的相關度均不高。故而(er)，許多投(tou)資者將房地產(chan)信托投(tou)資基金視為股票(piao)、債券(quan)、現金以外的第四類資產(chan)。

5.抵(di)御通貨膨(peng)脹。一方面，房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)信(xin)托投(tou)資(zi)(zi)基金(jin)持有的(de)(de)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)在通貨膨(peng)脹時(shi)會(hui)隨之增(zeng)值；另(ling)一方面，房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)信(xin)托投(tou)資(zi)(zi)基金(jin)的(de)(de)主要收入(ru)(ru)來源——地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)租金(jin)收入(ru)(ru)也會(hui)在物價上升的(de)(de)同時(shi)有所提高，進(jin)而增(zeng)加對投(tou)資(zi)(zi)者的(de)(de)分紅。所以說，房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)信(xin)托投(tou)資(zi)(zi)基金(jin)不失(shi)為一個抵(di)御通貨膨(peng)脹的(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)工具。

6.監控嚴格(ge)、信息(xi)透(tou)明。由于房地產(chan)信托投(tou)(tou)資基金(jin)的(de)(de)監管(guan)和信息(xi)披露標(biao)準大致(zhi)參照上市公司(si)標(biao)準，因此是一(yi)個比較安全的(de)(de)產(chan)品。相對于房地產(chan)開發公司(si)來說，房地產(chan)信托投(tou)(tou)資基金(jin)的(de)(de)透(tou)明度(du)更高。

四、房地產信托投資基金的風險

誠然，房地產信托投資(zi)基金是(shi)一個很有(you)魅力的投資(zi)產品，但(dan)對(dui)于一些在投資(zi)該產品時(shi)可能遇到的風險也有(you)必要(yao)加(jia)以了(le)解，它們主要(yao)包括：

1.整體經(jing)濟(ji)風險。在全(quan)球(qiu)和(he)地方性的(de)經(jing)濟(ji)低迷甚至衰退的(de)環(huan)境(jing)下，房(fang)產的(de)租金水平一般會下降，同時(shi)空(kong)置率(lv)和(he)租金違約率(lv)也會有所增加，這些將會對(dui)房(fang)地產信(xin)托投資基(ji)金的(de)收益產生影響。

2.房地(di)(di)產周期(qi)性風險。房地(di)(di)產為一(yi)周期(qi)性資產，以房地(di)(di)產為標的所衍生的有價證券可能也會隨之出現周期(qi)性的價格波動。

3.政策性風險。當相關法律、稅務制度(du)(du)、會(hui)(hui)計制度(du)(du)等(deng)改變時，可能會(hui)(hui)影響房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)信托(tuo)投資(zi)基金的(de)負債比例及(ji)所(suo)持地(di)(di)產(chan)資(zi)產(chan)的(de)估值等(deng)。此外，地(di)(di)方性的(de)建設規劃調(diao)整也將直接影響房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)信托(tuo)投資(zi)基金所(suo)持地(di)(di)產(chan)資(zi)產(chan)的(de)價(jia)值。

4.利率(lv)變動引起的(de)價格(ge)波(bo)動風險。房地(di)產(chan)(chan)信托投(tou)(tou)資(zi)(zi)基金(jin)和債券的(de)利差(cha)會影響投(tou)(tou)資(zi)(zi)者介入房地(di)產(chan)(chan)信托投(tou)(tou)資(zi)(zi)基金(jin)的(de)意愿(yuan)，然而(er)證券市場(chang)多空(kong)和利率(lv)高(gao)低，一般而(er)言只影響房地(di)產(chan)(chan)信托投(tou)(tou)資(zi)(zi)基金(jin)的(de)短期表現。長期來看，房地(di)產(chan)(chan)信托投(tou)(tou)資(zi)(zi)基金(jin)的(de)價格(ge)還是取決于標(biao)的(de)資(zi)(zi)產(chan)(chan)的(de)質量和盈利能力(li)。

5.管理人(ren)的信用風險。投資(zi)(zi)(zi)者(zhe)通(tong)過房地產信托(tuo)投資(zi)(zi)(zi)基(ji)金投資(zi)(zi)(zi)地產資(zi)(zi)(zi)產，而并非直接(jie)擁有地產資(zi)(zi)(zi)產，因此缺乏對(dui)該(gai)資(zi)(zi)(zi)產的主動權(quan)及經營(ying)權(quan)，尤其是當(dang)資(zi)(zi)(zi)產管理人(ren)經營(ying)不善或牟利他人(ren)時，投資(zi)(zi)(zi)者(zhe)無(wu)法直接(jie)干預(yu)制止，只能(neng)通(tong)過拋售離場的方(fang)式結束投資(zi)(zi)(zi)。