一、房地產信托投資基金是什么

房地產(chan)信托投資(zi)基金(jin)是通過將個人和機構(gou)投資(zi)者的資(zi)金(jin)匯集起來，投資(zi)于能(neng)夠(gou)產(chan)生穩定現金(jin)流(liu)收益的地產(chan)資(zi)產(chan)或相關有價證券的金(jin)融(rong)產(chan)品。

該產品由(you)特定的資產管(guan)理(li)(li)公司管(guan)理(li)(li)，專門的基金托(tuo)管(guan)機構托(tuo)管(guan)；在發行后一(yi)般選擇在證券市場上掛牌交易，買賣(mai)方式與股(gu)票相同(tong)。

房地產信托投資基金資產管理公司通過多(duo)元化(hua)投(tou)資(zi)，選(xuan)擇各種(zhong)不(bu)同(tong)的房地(di)產證券及不(bu)同(tong)地(di)區、不(bu)同(tong)類型(xing)的房地(di)產項目和(he)業務進(jin)行組合(he)投(tou)資(zi)，在有(you)效降(jiang)低(di)風險的同(tong)時，通過將出租不(bu)動(dong)產所(suo)產生的收入以(yi)分(fen)紅的方式分(fen)配給投(tou)資(zi)者(zhe)，從(cong)而使(shi)其獲取長(chang)期(qi)穩(wen)定(ding)的投(tou)資(zi)收益。

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二、房地產信托投資基金的分類

按業務性質和收入來源，房地產信托投資基金分為股權型(Equity房地產信托投資基金)、債權型(Mortgage房地產信托投資基金)和混合型(Hybrid房地產信托投資基金)三種類型。其中，股權型房地產信托投資基金就是直接投資不動產，主要的收益來源是不動產租金收入，或處分不動產的資本利得；債權型房地產信托投資基金是指向開發商或房地產管理者提供抵押貸款，或投資房地產抵押證券，以利息收入或證券投資回報為主要收入來源；兼營上述兩類業務，混合收取上述兩種業務收入的房地產信托投資基金被稱為混合型房地產信托投資基金。目前債權型房地產信托投資基金只存在于美國，占比不到房地產信托投資基金市場總規模的10%；混合型房地產信托投資基金就更少，只有不到1%；除美國市場外，其他國家和地區的房地產信托投資(zi)基金均為股權(quan)型。

此(ci)外，房地產信托投資基金還(huan)有其他劃分(fen)(fen)方式(shi)。根據(ju)組織結構，房地產信托投資基金可劃分(fen)(fen)為公(gong)(gong)司型(xing)(xing)和(he)(he)契約型(xing)(xing)；根據(ju)募(mu)集(ji)(ji)和(he)(he)上市(shi)方式(shi)，可劃分(fen)(fen)為公(gong)(gong)開(kai)(kai)募(mu)集(ji)(ji)上市(shi)交(jiao)易、公(gong)(gong)開(kai)(kai)募(mu)集(ji)(ji)非上市(shi)交(jiao)易和(he)(he)私(si)募(mu)三種(zhong)；根據(ju)經營管理(li)(li)方式(shi)，可劃分(fen)(fen)為內部管理(li)(li)和(he)(he)外部管理(li)(li)兩種(zhong)；根據(ju)經營期限，可劃分(fen)(fen)為有明確(que)期限及無明確(que)期限兩種(zhong)；根據(ju)發行后能否贖回，可劃分(fen)(fen)為開(kai)(kai)放型(xing)(xing)和(he)(he)封閉型(xing)(xing)。

三、房地產信托投資基金的優點

近幾年，房地產信(xin)托投(tou)資(zi)基金越(yue)發(fa)地受到廣大投(tou)資(zi)者青(qing)睞(lai)，歸(gui)納其(qi)優(you)點(dian)，可總(zong)結如下：

1.使房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)小(xiao)額化、動產(chan)(chan)化、簡單化。由于(yu)(yu)房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)涉及資(zi)(zi)(zi)金較(jiao)大(da)(da)，多數投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者難以(yi)進行大(da)(da)宗房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)。而(er)房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)信托投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)基金是以(yi)收(shou)益憑證方式募(mu)集大(da)(da)眾資(zi)(zi)(zi)金從事(shi)大(da)(da)資(zi)(zi)(zi)金量、多樣化的房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)，使投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者對房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)的投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)轉化為(wei)對有價證券的投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)，降(jiang)低了(le)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)門(men)檻和(he)操作難度。特(te)別是對于(yu)(yu)中小(xiao)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者而(er)言，可因此進入原本因資(zi)(zi)(zi)金門(men)檻較(jiao)高，而(er)較(jiao)難涉足的非住(zhu)宅(zhai)類(lei)房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)領域。

2.具有(you)較高的(de)流(liu)動性。房(fang)(fang)地產信托投資基(ji)金是以證(zheng)券(quan)化方式來體現房(fang)(fang)地產的(de)價值(zhi)，證(zheng)券(quan)發行后，一(yi)般會在證(zheng)券(quan)市場(chang)上掛(gua)牌交易，這將(jiang)大大提高產品的(de)流(liu)動性和變現能力。

3.產(chan)(chan)品(pin)收益和分紅(hong)相(xiang)(xiang)對(dui)穩定(ding)(ding)(ding)(ding)，同(tong)時(shi)(shi)又(you)具(ju)有(you)一(yi)定(ding)(ding)(ding)(ding)的(de)成長性。房地產(chan)(chan)信托投資基金產(chan)(chan)品(pin)以(yi)租(zu)金收入(ru)為(wei)主，而且一(yi)般都規定(ding)(ding)(ding)(ding)收入(ru)的(de)主要部分(90%以(yi)上(shang))用(yong)于分紅(hong)，因(yin)此相(xiang)(xiang)對(dui)于其(qi)他金融產(chan)(chan)品(pin)，REIT的(de)收益和分紅(hong)都比(bi)較(jiao)穩定(ding)(ding)(ding)(ding)。同(tong)時(shi)(shi)房地產(chan)(chan)信托投資基金又(you)具(ju)有(you)一(yi)定(ding)(ding)(ding)(ding)的(de)成長性，這主要表現在兩個方面，一(yi)是隨著(zhu)社會經濟發(fa)展物(wu)業租(zu)金收入(ru)提(ti)高，二是持有(you)物(wu)業的(de)公允價值增加(jia)。

4.與股票、債(zhai)(zhai)券(quan)(quan)相(xiang)關(guan)度(du)較低(di)，加入投(tou)資(zi)組合(he)可有(you)效分散(san)風險(xian)。房地產信(xin)托(tuo)投(tou)資(zi)基金的(de)收益/風險(xian)特(te)性介于股票(piao)(piao)和(he)債(zhai)(zhai)券(quan)(quan)之間，但與這(zhe)兩者的(de)相(xiang)關(guan)度(du)均不高。故而，許(xu)多投(tou)資(zi)者將房地產信(xin)托(tuo)投(tou)資(zi)基金視為股票(piao)(piao)、債(zhai)(zhai)券(quan)(quan)、現金以外(wai)的(de)第四(si)類資(zi)產。

5.抵御通(tong)貨(huo)膨(peng)脹(zhang)。一方面(mian)，房地(di)產信托投(tou)資(zi)基(ji)金(jin)(jin)持有(you)的地(di)產資(zi)產在(zai)通(tong)貨(huo)膨(peng)脹(zhang)時會(hui)隨之增值(zhi)；另一方面(mian)，房地(di)產信托投(tou)資(zi)基(ji)金(jin)(jin)的主要(yao)收(shou)入來(lai)源——地(di)產租金(jin)(jin)收(shou)入也會(hui)在(zai)物價上升(sheng)的同時有(you)所提高，進而增加對投(tou)資(zi)者(zhe)的分紅。所以說，房地(di)產信托投(tou)資(zi)基(ji)金(jin)(jin)不失為一個(ge)抵御通(tong)貨(huo)膨(peng)脹(zhang)的投(tou)資(zi)工具。

6.監控嚴格、信(xin)息透(tou)(tou)明(ming)(ming)。由于房地(di)產信(xin)托(tuo)投資基金的(de)監管和信(xin)息披露標準(zhun)大致參照(zhao)上市公(gong)司標準(zhun)，因此(ci)是一個比較安全的(de)產品。相對于房地(di)產開發公(gong)司來說(shuo)，房地(di)產信(xin)托(tuo)投資基金的(de)透(tou)(tou)明(ming)(ming)度更高。

四、房地產信托投資基金的風險

誠然(ran)，房地產(chan)(chan)信(xin)托投(tou)資(zi)基金是一個很有魅力的投(tou)資(zi)產(chan)(chan)品(pin)，但對于一些在投(tou)資(zi)該(gai)產(chan)(chan)品(pin)時可能(neng)遇(yu)到(dao)的風險也有必(bi)要(yao)加以了解，它們(men)主要(yao)包括：

1.整(zheng)體經濟風險(xian)。在全球和地(di)方性的(de)經濟低迷甚至衰退的(de)環境(jing)下(xia)，房產的(de)租(zu)金(jin)水平一(yi)般會下(xia)降，同時空置(zhi)率和租(zu)金(jin)違約率也會有所增加，這些將會對房地(di)產信托投資(zi)基金(jin)的(de)收益產生(sheng)影響。

2.房地(di)產周(zhou)(zhou)(zhou)期(qi)性風險。房地(di)產為(wei)一周(zhou)(zhou)(zhou)期(qi)性資產，以房地(di)產為(wei)標的(de)所衍(yan)生的(de)有價(jia)證券可能也會隨之出現周(zhou)(zhou)(zhou)期(qi)性的(de)價(jia)格(ge)波動。

3.政策性(xing)風險。當相(xiang)關法(fa)律(lv)、稅務制(zhi)度、會(hui)計制(zhi)度等(deng)改變(bian)時，可能會(hui)影(ying)響(xiang)房地產(chan)信(xin)托投資基(ji)金(jin)的(de)負債(zhai)比例及所持地產(chan)資產(chan)的(de)估(gu)值等(deng)。此(ci)外(wai)，地方(fang)性(xing)的(de)建設規劃調整也將(jiang)直接影(ying)響(xiang)房地產(chan)信(xin)托投資基(ji)金(jin)所持地產(chan)資產(chan)的(de)價值。

4.利率變動引起的(de)價格波動風險。房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)信(xin)(xin)托(tuo)投資基金和(he)債(zhai)券的(de)利差會影響(xiang)投資者介入(ru)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)信(xin)(xin)托(tuo)投資基金的(de)意(yi)愿，然而證(zheng)券市場多空(kong)和(he)利率高低，一般而言只(zhi)影響(xiang)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)信(xin)(xin)托(tuo)投資基金的(de)短期(qi)表(biao)現。長期(qi)來看，房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)信(xin)(xin)托(tuo)投資基金的(de)價格還是取決于(yu)標的(de)資產(chan)的(de)質量(liang)和(he)盈利能力。

5.管(guan)理人(ren)的信用風險(xian)。投(tou)資者(zhe)通過(guo)(guo)房地(di)產(chan)(chan)信托投(tou)資基金投(tou)資地(di)產(chan)(chan)資產(chan)(chan)，而(er)并非直接擁有地(di)產(chan)(chan)資產(chan)(chan)，因(yin)此缺乏對該資產(chan)(chan)的主動權及經營權，尤其是當資產(chan)(chan)管(guan)理人(ren)經營不善或牟利他人(ren)時，投(tou)資者(zhe)無法直接干預制(zhi)止(zhi)，只(zhi)能(neng)通過(guo)(guo)拋售離場的方(fang)式結束投(tou)資。