沒有房產證的房子如何買賣

首先，從國家法律政策來講，沒有產權證的房產是不允許交易的。因為我國規定，房產買賣以辦理權屬轉移登記(也就是(shi)所謂的“過戶”)為(wei)準(zhun)，沒有產權證的房產是不(bu)可(ke)以辦理過(guo)戶的，國家不(bu)保護不(bu)過(guo)戶的房產交(jiao)易(yi)。

其次, 我們也(ye)建(jian)議大家不要購買(mai)這類房子(zi)，因為沒有(you)產(chan)權證將不能(neng)貸(dai)款、不能(neng)過(guo)戶、也(ye)不能(neng)辦(ban)理公證，所(suo)簽署(shu)的(de)協議也(ye)是(shi)無效的(de)。

第三, 沒(mei)有產(chan)權(quan)證不能辦理過戶的(de)話，那么其(qi)中(zhong)隱藏的(de)風險將會(hui)很(hen)大，不過戶的(de)話房(fang)產(chan)的(de)所有權(quan)還是原業主的(de)。例如，如果(guo)原業主離異的(de)話房(fang)產(chan)將會(hui)被分割，如果(guo)他有債務被起訴的(de)話，那么這套房(fang)產(chan)將會(hui)被法院列入可執行的(de)財產(chan)。

目前存在好多公司打著公證的旗號在進行操作，但這實際上對買方來說，存在的風險特別大。一般公證書的方式主要是以委托公證出現的。其實，這樣的公證書，業主(委托方(fang))是(shi)可(ke)以(yi)單方面撤(che)消的!所以存在風險。

但是(shi)做(zuo)什么事都不(bu)能太絕(jue)對，沒(mei)有(you)(you)(you)房(fang)產證(zheng)對你(ni)有(you)(you)(you)沒(mei)有(you)(you)(you)影(ying)響(xiang)，有(you)(you)(you)什么影(ying)響(xiang)，要(yao)看房(fang)子的具體情況而(er)定，房(fang)子是(shi)城市的還(huan)(huan)是(shi)農村的，是(shi)商品房(fang)還(huan)(huan)是(shi)農民自有(you)(you)(you)的房(fang)子，這些都會影(ying)響(xiang)到你(ni)買房(fang)子的效力，如果是(shi)城市商品房(fang)，沒(mei)有(you)(you)(you)房(fang)產證(zheng)當然是(shi)個很嚴重(zhong)的問題，但農村的房(fang)子，沒(mei)有(you)(you)(you)證(zheng)是(shi)很正常的。

當然，無(wu)論是(shi)(shi)(shi)(shi)哪(na)兒(er)的(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)子(zi)，對(dui)(dui)方(fang)既然沒有(you)(you)房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)證，買(mai)給你(ni)房(fang)(fang)(fang)(fang)子(zi)，對(dui)(dui)方(fang)肯定(ding)(ding)(ding)是(shi)(shi)(shi)(shi)要付出(chu)代價的(de)，所以你(ni)在(zai)權衡利(li)弊后(hou)，作出(chu)是(shi)(shi)(shi)(shi)否要買(mai)這個房(fang)(fang)(fang)(fang)子(zi)時，一定(ding)(ding)(ding)要想清楚，以后(hou)會出(chu)什(shen)么(me)樣的(de)問(wen)題(ti)，出(chu)了(le)這樣的(de)問(wen)題(ti)，如何去解決(jue)，你(ni)應當把你(ni)所想到的(de)，都(dou)在(zai)合同上明(ming)確約(yue)(yue)(yue)定(ding)(ding)(ding)。以后(hou)即使買(mai)賣合同無(wu)效(xiao)，那(nei)爭議的(de)解決(jue)方(fang)式(shi)的(de)約(yue)(yue)(yue)定(ding)(ding)(ding)還(huan)是(shi)(shi)(shi)(shi)有(you)(you)效(xiao)的(de)。因(yin)此，建議，如果(guo)房(fang)(fang)(fang)(fang)子(zi)對(dui)(dui)你(ni)實在(zai)是(shi)(shi)(shi)(shi)很(hen)有(you)(you)誘惑，不(bu)防(fang)買(mai)下(xia)來，但在(zai)買(mai)房(fang)(fang)(fang)(fang)子(zi)之前，一定(ding)(ding)(ding)要好(hao)(hao)好(hao)(hao)想想，以后(hou)會出(chu)什(shen)么(me)問(wen)題(ti)，把這些(xie)問(wen)題(ti)以及問(wen)題(ti)的(de)解決(jue)辦法都(dou)在(zai)合同里明(ming)確約(yue)(yue)(yue)定(ding)(ding)(ding)，對(dui)(dui)你(ni)以后(hou)出(chu)現糾紛是(shi)(shi)(shi)(shi)很(hen)有(you)(you)用(yong)的(de)。當然最好(hao)(hao)是(shi)(shi)(shi)(shi)不(bu)要約(yue)(yue)(yue)定(ding)(ding)(ding)你(ni)明(ming)知道(dao)房(fang)(fang)(fang)(fang)子(zi)沒有(you)(you)房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)證，而只(zhi)是(shi)(shi)(shi)(shi)約(yue)(yue)(yue)定(ding)(ding)(ding)你(ni)們買(mai)賣房(fang)(fang)(fang)(fang)子(zi)的(de)時候沒有(you)(you)房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)證，以后(hou)要賣房(fang)(fang)(fang)(fang)人協助(zhu)你(ni)辦理(li)房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)正就可(ke)(ke)以了(le)，如果(guo)明(ming)知道(dao)沒有(you)(you)房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)正，以后(hou)也(ye)不(bu)可(ke)(ke)能有(you)(you)房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)正，那(nei)就是(shi)(shi)(shi)(shi)你(ni)的(de)過(guo)錯了(le)。

房(fang)(fang)屋(wu)權(quan)(quan)(quan)利(li)人(ren)的(de)(de)(de)(de)合法權(quan)(quan)(quan)益(yi)是指權(quan)(quan)(quan)利(li)人(ren)依法對(dui)自己(ji)的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)產(chan)(chan)享有(you)(you)的(de)(de)(de)(de)占有(you)(you)、使(shi)用、受益(yi)和處分的(de)(de)(de)(de)權(quan)(quan)(quan)利(li)。只有(you)(you)取得房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)權(quan)(quan)(quan)證，購房(fang)(fang)者才對(dui)所(suo)購房(fang)(fang)屋(wu)擁(yong)(yong)有(you)(you)所(suo)有(you)(you)權(quan)(quan)(quan)，才能(neng)對(dui)房(fang)(fang)屋(wu)擁(yong)(yong)有(you)(you)占有(you)(you)、使(shi)用、收益(yi)和處分的(de)(de)(de)(de)權(quan)(quan)(quan)利(li)。對(dui)每個購房(fang)(fang)者來說，沒有(you)(you)房(fang)(fang)產(chan)(chan)證的(de)(de)(de)(de)商品房(fang)(fang)都是名義上(shang)的(de)(de)(de)(de)所(suo)有(you)(you)人(ren)，而(er)不(bu)是法律上(shang)的(de)(de)(de)(de)所(suo)有(you)(you)人(ren)。

目(mu)前相當(dang)一部分(fen)購房(fang)(fang)(fang)者只(zhi)關心房(fang)(fang)(fang)屋的價格(ge)、地(di)(di)理位置、周邊環境、房(fang)(fang)(fang)屋質(zhi)量(liang)、戶型、物(wu)業管(guan)理等問(wen)題，對《房(fang)(fang)(fang)產(chan)證(zheng)》的重要性不(bu)了解(jie)，另外一部分(fen)已購房(fang)(fang)(fang)者由于已經(jing)使用房(fang)(fang)(fang)屋，認為即使《房(fang)(fang)(fang)產(chan)證(zheng)》沒(mei)有(you)辦理也沒(mei)有(you)影響房(fang)(fang)(fang)屋的正常使用，因此(ci)對《房(fang)(fang)(fang)產(chan)證(zheng)》的辦理所持聽(ting)之任(ren)之的態度，這(zhe)樣(yang)不(bu)但會使自己的合(he)法權益(yi)受到侵害，也有(you)可能縱容開(kai)發商在房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)開(kai)發過程中的違法行(xing)為。

沒有房產證的房屋買賣合同有效嗎?

根據《中華人民共和國房地產管理法》規定：未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。那么，沒有房產證的房屋買賣合同一定無效嗎？并非如此。 首先，房地產管理法第條的規定屬于行政管理性質的規定，目前的主流觀點是，違反了該規定并不必然導致合同無效。其次，房地產證是擁有所有權的證明，沒有房產證即意味著沒有所有權，出賣沒有所有權的房屋屬于無權處分。但無權處分行為在無權處分人取得處分權利以后便生效，轉而成為有權處分行為。《人民法院關于適用<中華人民共和(he)國合(he)同法>若干問(wen)題(ti)的(de)(de)(de)解釋(shi)（一(yi)）》第(di)九條(tiao)規(gui)定(ding)：依照合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)法(fa)第(di)四(si)十四(si)條(tiao)第(di)二款(kuan)的(de)(de)(de)規(gui)定(ding)，法(fa)律(lv)、行(xing)政(zheng)(zheng)法(fa)規(gui)規(gui)定(ding)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)應(ying)(ying)當(dang)辦理(li)批準(zhun)手續(xu)(xu)，或者(zhe)辦理(li)批準(zhun)、登(deng)(deng)記(ji)(ji)等(deng)手續(xu)(xu)才(cai)生(sheng)(sheng)效(xiao)(xiao)(xiao)，在一(yi)審法(fa)庭辯(bian)論(lun)終結前(qian)當(dang)事(shi)人仍未辦理(li)批準(zhun)手續(xu)(xu)的(de)(de)(de)，或者(zhe)仍未辦理(li)批準(zhun)、登(deng)(deng)記(ji)(ji)等(deng)手續(xu)(xu)的(de)(de)(de)，人民法(fa)院應(ying)(ying)當(dang)認定(ding)該合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)未生(sheng)(sheng)效(xiao)(xiao)(xiao)；法(fa)律(lv)、行(xing)政(zheng)(zheng)法(fa)規(gui)規(gui)定(ding)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)應(ying)(ying)當(dang)辦理(li)登(deng)(deng)記(ji)(ji)手續(xu)(xu)，但未規(gui)定(ding)登(deng)(deng)記(ji)(ji)后(hou)生(sheng)(sheng)效(xiao)(xiao)(xiao)的(de)(de)(de)，當(dang)事(shi)人未辦理(li)登(deng)(deng)記(ji)(ji)手續(xu)(xu)不影響合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)的(de)(de)(de)效(xiao)(xiao)(xiao)力(li)，合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)標的(de)(de)(de)物所(suo)(suo)有(you)權及其(qi)(qi)他物權不能轉(zhuan)(zhuan)移。依此規(gui)定(ding)，沒有(you)房(fang)(fang)產證(zheng)的(de)(de)(de)房(fang)(fang)屋買(mai)賣(mai)(mai)(mai)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)并非(fei)必然無(wu)(wu)(wu)效(xiao)(xiao)(xiao)。 再次，有(you)的(de)(de)(de)房(fang)(fang)屋買(mai)賣(mai)(mai)(mai)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)約定(ding)在賣(mai)(mai)(mai)方拿到(dao)房(fang)(fang)產證(zheng)或者(zhe)具(ju)備(bei)轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)條(tiao)件以(yi)后(hou)雙(shuang)方再履行(xing)買(mai)賣(mai)(mai)(mai)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)，這(zhe)樣的(de)(de)(de)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)也(ye)并非(fei)一(yi)定(ding)無(wu)(wu)(wu)效(xiao)(xiao)(xiao)。這(zhe)樣的(de)(de)(de)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)其(qi)(qi)實是(shi)附條(tiao)件合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)，在所(suo)(suo)附條(tiao)件“賣(mai)(mai)(mai)方拿到(dao)房(fang)(fang)產證(zheng)或者(zhe)具(ju)備(bei)轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)條(tiao)件”成就(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)以(yi)后(hou)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)才(cai)生(sheng)(sheng)效(xiao)(xiao)(xiao)。在賣(mai)(mai)(mai)方沒有(you)拿到(dao)房(fang)(fang)產證(zheng)時，該合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)不生(sheng)(sheng)效(xiao)(xiao)(xiao)，但不生(sheng)(sheng)效(xiao)(xiao)(xiao)不是(shi)無(wu)(wu)(wu)效(xiao)(xiao)(xiao)，一(yi)旦條(tiao)件成就(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)就(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)生(sheng)(sheng)效(xiao)(xiao)(xiao)；如果(guo)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)所(suo)(suo)附條(tiao)件確定(ding)不會實現(xian)，該就(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)成為一(yi)份無(wu)(wu)(wu)效(xiao)(xiao)(xiao)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)了。

最后(hou)，只有符(fu)合(he)(he)一(yi)定(ding)條件的(de)(de)合(he)(he)同(tong)才是無(wu)效(xiao)合(he)(he)同(tong)。比如說：雙方(fang)(fang)都知道賣(mai)方(fang)(fang)沒有房產證，卻簽訂了一(yi)份(fen)買賣(mai)沒有房產證的(de)(de)房屋的(de)(de)合(he)(he)同(tong)；買方(fang)(fang)或(huo)者(zhe)賣(mai)方(fang)(fang)有欺詐、脅(xie)迫(po)或(huo)者(zhe)乘人之危行為；雙方(fang)(fang)惡意串通，損害(hai)國家(jia)、集(ji)體或(huo)者(zhe)第三者(zhe)利益(yi)；等等。 合(he)(he)同(tong)應當(dang)遵守(shou)。現代合(he)(he)同(tong)法的(de)(de)原則是盡量讓合(he)(he)同(tong)生(sheng)效(xiao)，這也是誠實信用原則的(de)(de)必然要(yao)求。同(tong)時(shi)由(you)于(yu)合(he)(he)同(tong)的(de)(de)無(wu)效(xiao)屬(shu)于(yu)、當(dang)然、自(zi)始無(wu)效(xiao)，因此，當(dang)發現合(he)(he)同(tong)出現無(wu)效(xiao)事由(you)時(shi)，應當(dang)及時(shi)予以解(jie)除，以免(mian)造(zao)成更大的(de)(de)損失。

房屋沒有產權證有哪些危害?

如(ru)果(guo)購(gou)房(fang)者(zhe)(zhe)在入住后(hou)不能取得房(fang)地產權(quan)證，其(qi)所購(gou)的(de)房(fang)屋所有權(quan)尚處在一種不確定的(de)狀態(tai)，購(gou)房(fang)者(zhe)(zhe)將不能取得如(ru)下權(quan)利(li)：

1、不(bu)能進行買賣、贈與(yu)、置換、繼承、出(chu)租等活動，即(ji)使簽定相關合同也均為無效合同，不(bu)受法(fa)律保護。

2、在房屋被拆(chai)遷(qian)時(shi)無法(fa)按國(guo)家政(zheng)策及相關(guan)拆(chai)遷(qian)法(fa)規(gui)獲得(de)拆(chai)遷(qian)補(bu)償。

3、無法設定抵(di)押(ya)權、典權等他項權利，購房者無法通過房屋(wu)抵(di)押(ya)來獲得貸款或承擔其它民(min)事責(ze)任。

4、如因項目非法(fa)開發而無法(fa)辦理房產證，則購房者所購房屋有(you)被強制拆除(chu)或被拍(pai)賣(mai)的(de)風(feng)險(xian)。

5、開(kai)發(fa)商(shang)因債務糾紛被強制執行時，沒有(you)辦理(li)過戶(hu)的房地(di)產(chan)(chan)仍(reng)屬于開(kai)發(fa)商(shang)的財產(chan)(chan)，可以被開(kai)發(fa)商(shang)的債權人依法強制執行;

6、在土地(di)使用(yong)權期(qi)限屆滿時無(wu)法(fa)申請繼續使用(yong)該土地(di)。

什么房子沒有房產證

對于開發商而言，不能辦理產(chan)權證的(de)主(zhu)要情況(kuang)有：

1、利用(yong)集體所(suo)有(you)土地開發(fa)的項目

2、未經立項(xiang)批準或私自變更立項(xiang)的項(xiang)目

3、未取得規(gui)劃審批的(de)項目

4、私(si)自變更規劃的項目

5、私自(zi)改(gai)變土地(di)用途(tu)的項目

6、土(tu)地產權存在(zai)糾(jiu)紛

7、沒有(you)銷售許可證又無產(chan)權證的房屋(wu)

8、未經驗(yan)收(shou)(shou)或驗(yan)收(shou)(shou)不合(he)格(ge)的房(fang)屋

9、土地(di)或房屋(wu)未解除抵押的

10、開(kai)發(fa)商未交納相關稅費(fei)的

11、土地、房(fang)屋(wu)被有關(guan)部門司法查(cha)封

沒有房產證的房子怎么交易

最近就經常有(you)人問(wen)“我(wo)買的(de)期房(fang)(fang)，還沒(mei)有(you)交房(fang)(fang)，可(ke)(ke)不可(ke)(ke)以(yi)賣呢？”，當然(ran)可(ke)(ke)以(yi)！今天小編就來給大家(jia)講一講沒(mei)有(you)房(fang)(fang)產證的(de)房(fang)(fang)子怎么交易。

剛交了首付款，還沒有辦按揭

這種情況就(jiu)是開發(fa)商還沒有到房(fang)管局備案，是最(zui)好處理的。

買(mai)賣雙方(fang)(fang)(fang)可以直(zhi)接到開發商那(nei)里辦理(li)合(he)同轉讓，就是跟(gen)開發商商量好，跟(gen)買(mai)方(fang)(fang)(fang)重新簽訂一(yi)份購(gou)房合(he)同，并(bing)將老(lao)的(de)購(gou)房合(he)同收回即可。然后(hou)買(mai)方(fang)(fang)(fang)再將首付(fu)款付(fu)給(gei)賣方(fang)(fang)(fang)就行(xing)了。后(hou)面的(de)事情就跟(gen)買(mai)新房一(yi)樣，房管(guan)局備案(an)就直(zhi)接寫買(mai)方(fang)(fang)(fang)的(de)名(ming)字，銀行(xing)按揭也是買(mai)方(fang)(fang)(fang)自己去辦理(li)即可，房產證下(xia)來就直(zhi)接是買(mai)方(fang)(fang)(fang)的(de)名(ming)字了。

正在還房貸，還沒有交房

方(fang)式一：直接(jie)更(geng)名

流程：

1、賣方將銀行的貸款還清；

2、賣方拿著銀行出具的結清證明(ming)后去房管局拿出正在抵(di)押合同(tong)；

3、開發(fa)商帶著合同和注(zhu)銷備(bei)案(an)登(deng)記表去房地局辦理該(gai)房屋的注(zhu)銷手續；

4、注銷完成后由(you)買(mai)方和開發商簽署新的商品房買(mai)賣(mai)合同，再到房管局重新備案。

注意事項：

1、房子必須還清銀行貸(dai)款

2、更名必須取得開發(fa)商(shang)的同意

3、買方不(bu)能(neng)再按揭了，必須(xu)全款購買

這種(zhong)方式的(de)優點是(shi)手續(xu)比(bi)較(jiao)簡(jian)單，且整(zheng)個(ge)過程沒有(you)稅費。缺點是(shi)不能按揭，且中間(jian)有(you)大量的(de)空(kong)白期，風(feng)險比(bi)較(jiao)大。

從國家法(fa)(fa)律(lv)政策來講，沒有產(chan)權證的(de)房產(chan)是(shi)不允(yun)許交易的(de)。因此，法(fa)(fa)律(lv)上(shang)對這種交易行為是(shi)不保(bao)護的(de)，出了什么(me)問題(ti)都只能(neng)自(zi)己(ji)兜著。

方式二：雙方約定等房產證(zheng)下來再過戶

這種方式(shi)就屬于(yu)二手房買賣了，因(yin)此要繳納的(de)稅費也是比較多。

包括：

個人所得稅：總房款的1%

契稅：90平米(mi)以下的(de)為(wei)總(zong)房款的(de)1%；90平~140平米的為(wei)總房款的1.5%；140平米以上的(de)為總房款的(de)3%。（均為(wei)首套房）

（契稅(shui)要交兩次(ci)，一次(ci)是賣方本人辦理房產(chan)證(zheng)時繳納，一次(ci)是買方辦理新房產(chan)證(zheng)時繳納）

營業稅：5.55%

第(di)二種方式的優點(dian)(dian)是(shi)能及時(shi)過(guo)戶(hu)，風險較低；缺(que)點(dian)(dian)是(shi)

稅費(fei)較高，且(qie)時(shi)間成(cheng)本(ben)比較長。

注意事項

1、沒有房(fang)產(chan)證的房(fang)子在交(jiao)易時(shi)風險比較(jiao)大(da)，買方和賣方都應謹慎！

2、如(ru)果遇到(dao)特殊情(qing)況一定要賣（買(mai)）沒拿(na)到(dao)房(fang)產證的房(fang)子，雙方應對該房(fang)產進行詳細了解，明確房(fang)產證何(he)時能(neng)拿(na)到(dao)，并約定適當的違約金標準，同時也要有心理準備。

3、對買方來講，降低風險可從(cong)兩(liang)方面入手，一是(shi)在(zai)取得房(fang)(fang)產證(zheng)之(zhi)前，盡量(liang)少交房(fang)(fang)款；二是(shi)應先取得房(fang)(fang)屋的(de)使(shi)用權(quan)(quan)和控制權(quan)(quan)，這樣法律(lv)會向購房(fang)(fang)者傾斜。

4、房(fang)價(jia)會有波動，買賣雙(shuang)方應約定違(wei)約金標準，以避免房(fang)價(jia)波動較大(da)時，一方違(wei)約。