沒有房(fang)產證的房(fang)子如何買賣

首先，從國家法律政策來講，沒有產權證的房產是不允許交易的。因為我國規定，房產買賣以辦理權屬轉移登記(也就是所謂的(de)“過戶”)為準，沒有(you)產(chan)權證的房(fang)(fang)產(chan)是不(bu)可以辦理(li)過戶(hu)的，國家不(bu)保護(hu)不(bu)過戶(hu)的房(fang)(fang)產(chan)交易。

其次, 我們也建議大家不要購買(mai)這類房子，因為沒有產(chan)權證(zheng)將(jiang)不能貸款(kuan)、不能過戶、也不能辦理(li)公證(zheng)，所簽署的(de)(de)協(xie)議也是無效的(de)(de)。

第三, 沒有產(chan)權證(zheng)不能辦理(li)過(guo)戶(hu)(hu)的話，那么(me)其中隱藏(zang)的風險將會很大，不過(guo)戶(hu)(hu)的話房產(chan)的所有權還是原(yuan)業主的。例(li)如，如果(guo)原(yuan)業主離(li)異的話房產(chan)將會被分割，如果(guo)他(ta)有債務被起訴的話，那么(me)這套房產(chan)將會被法(fa)院(yuan)列入可(ke)執行(xing)的財產(chan)。

目前存在好多公司打著公證的旗號在進行操作，但這實際上對買方來說，存在的風險特別大。一般公證書的方式主要是以委托公證出現的。其實，這樣的公證書，業主(委托方)是(shi)可以單方面(mian)撤消的!所以存在風(feng)險。

但(dan)是(shi)(shi)做什(shen)么事(shi)都不能太絕對(dui)，沒(mei)(mei)有房(fang)產(chan)證對(dui)你(ni)有沒(mei)(mei)有影響(xiang)，有什(shen)么影響(xiang)，要看房(fang)子(zi)(zi)的具(ju)體情況而定，房(fang)子(zi)(zi)是(shi)(shi)城市的還(huan)是(shi)(shi)農(nong)(nong)村(cun)的，是(shi)(shi)商品房(fang)還(huan)是(shi)(shi)農(nong)(nong)民自有的房(fang)子(zi)(zi)，這些都會影響(xiang)到(dao)你(ni)買房(fang)子(zi)(zi)的效力，如果是(shi)(shi)城市商品房(fang)，沒(mei)(mei)有房(fang)產(chan)證當然(ran)是(shi)(shi)個很嚴(yan)重(zhong)的問題，但(dan)農(nong)(nong)村(cun)的房(fang)子(zi)(zi)，沒(mei)(mei)有證是(shi)(shi)很正常的。

當然(ran)(ran)，無(wu)論是(shi)哪(na)兒的(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)子，對方既然(ran)(ran)沒(mei)有(you)房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)證(zheng)，買給你(ni)(ni)房(fang)(fang)(fang)子，對方肯定(ding)是(shi)要(yao)付出(chu)代(dai)價的(de)(de)(de)(de)(de)，所以(yi)(yi)你(ni)(ni)在(zai)權衡利弊后(hou)，作出(chu)是(shi)否要(yao)買這個房(fang)(fang)(fang)子時，一定(ding)要(yao)想清楚，以(yi)(yi)后(hou)會出(chu)什么(me)(me)樣(yang)的(de)(de)(de)(de)(de)問(wen)(wen)題(ti)，出(chu)了這樣(yang)的(de)(de)(de)(de)(de)問(wen)(wen)題(ti)，如何去(qu)解決(jue)(jue)，你(ni)(ni)應當把你(ni)(ni)所想到(dao)的(de)(de)(de)(de)(de)，都在(zai)合(he)(he)同上明(ming)確(que)約(yue)(yue)定(ding)。以(yi)(yi)后(hou)即使買賣(mai)合(he)(he)同無(wu)效，那爭議的(de)(de)(de)(de)(de)解決(jue)(jue)方式(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)約(yue)(yue)定(ding)還是(shi)有(you)效的(de)(de)(de)(de)(de)。因此，建議，如果房(fang)(fang)(fang)子對你(ni)(ni)實在(zai)是(shi)很(hen)有(you)誘惑，不(bu)防買下來，但(dan)在(zai)買房(fang)(fang)(fang)子之前，一定(ding)要(yao)好好想想，以(yi)(yi)后(hou)會出(chu)什么(me)(me)問(wen)(wen)題(ti)，把這些問(wen)(wen)題(ti)以(yi)(yi)及(ji)問(wen)(wen)題(ti)的(de)(de)(de)(de)(de)解決(jue)(jue)辦法都在(zai)合(he)(he)同里(li)明(ming)確(que)約(yue)(yue)定(ding)，對你(ni)(ni)以(yi)(yi)后(hou)出(chu)現糾紛是(shi)很(hen)有(you)用的(de)(de)(de)(de)(de)。當然(ran)(ran)最好是(shi)不(bu)要(yao)約(yue)(yue)定(ding)你(ni)(ni)明(ming)知(zhi)道房(fang)(fang)(fang)子沒(mei)有(you)房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)證(zheng)，而只是(shi)約(yue)(yue)定(ding)你(ni)(ni)們(men)買賣(mai)房(fang)(fang)(fang)子的(de)(de)(de)(de)(de)時候沒(mei)有(you)房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)證(zheng)，以(yi)(yi)后(hou)要(yao)賣(mai)房(fang)(fang)(fang)人(ren)協助你(ni)(ni)辦理(li)房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)正(zheng)(zheng)就(jiu)可(ke)以(yi)(yi)了，如果明(ming)知(zhi)道沒(mei)有(you)房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)正(zheng)(zheng)，以(yi)(yi)后(hou)也(ye)不(bu)可(ke)能有(you)房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)正(zheng)(zheng)，那就(jiu)是(shi)你(ni)(ni)的(de)(de)(de)(de)(de)過錯了。

房屋(wu)權利(li)(li)人(ren)的(de)(de)(de)合法(fa)(fa)(fa)權益是(shi)(shi)指權利(li)(li)人(ren)依(yi)法(fa)(fa)(fa)對(dui)自己的(de)(de)(de)房產享(xiang)有(you)(you)的(de)(de)(de)占有(you)(you)、使(shi)用、受益和(he)(he)處(chu)分的(de)(de)(de)權利(li)(li)。只有(you)(you)取得房地產權證，購(gou)房者才對(dui)所購(gou)房屋(wu)擁(yong)有(you)(you)所有(you)(you)權，才能對(dui)房屋(wu)擁(yong)有(you)(you)占有(you)(you)、使(shi)用、收(shou)益和(he)(he)處(chu)分的(de)(de)(de)權利(li)(li)。對(dui)每(mei)個購(gou)房者來說，沒有(you)(you)房產證的(de)(de)(de)商品房都(dou)是(shi)(shi)名義(yi)上的(de)(de)(de)所有(you)(you)人(ren)，而(er)不是(shi)(shi)法(fa)(fa)(fa)律(lv)上的(de)(de)(de)所有(you)(you)人(ren)。

目前相當一(yi)部分購房者只關(guan)心房屋的價格、地理(li)(li)位置、周(zhou)邊環境、房屋質量、戶型(xing)、物業管理(li)(li)等問(wen)題，對《房產證》的重要性(xing)不了解，另外一(yi)部分已(yi)購房者由于已(yi)經使(shi)用房屋，認為即使(shi)《房產證》沒有(you)辦(ban)理(li)(li)也(ye)沒有(you)影響(xiang)房屋的正常(chang)使(shi)用，因此(ci)對《房產證》的辦(ban)理(li)(li)所持聽之(zhi)任之(zhi)的態度，這樣不但會(hui)使(shi)自己的合法權益受(shou)到侵害，也(ye)有(you)可能縱(zong)容開發商在房地產開發過程中的違法行(xing)為。

沒有房產證的房屋買賣合同有效嗎?

根據《中華人民共和國房地產管理法》規定：未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。那么，沒有房產證的房屋買賣合同一定無效嗎？并非如此。 首先，房地產管理法第條的規定屬于行政管理性質的規定，目前的主流觀點是，違反了該規定并不必然導致合同無效。其次，房地產證是擁有所有權的證明，沒有房產證即意味著沒有所有權，出賣沒有所有權的房屋屬于無權處分。但無權處分行為在無權處分人取得處分權利以后便生效，轉而成為有權處分行為。《人民法院關于適用<中(zhong)華人(ren)民(min)共(gong)和國合同(tong)法>若干問題的(de)解釋(shi)（一(yi)）》第(di)九條(tiao)(tiao)規(gui)定(ding)：依(yi)照(zhao)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)法(fa)(fa)(fa)第(di)四(si)十四(si)條(tiao)(tiao)第(di)二款的(de)規(gui)定(ding)，法(fa)(fa)(fa)律、行政法(fa)(fa)(fa)規(gui)規(gui)定(ding)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)應(ying)當辦理(li)批準手(shou)(shou)續(xu)(xu)(xu)，或者(zhe)辦理(li)批準、登(deng)記(ji)等(deng)(deng)手(shou)(shou)續(xu)(xu)(xu)才(cai)(cai)生效(xiao)(xiao)，在(zai)一(yi)審法(fa)(fa)(fa)庭辯論終結前(qian)當事(shi)人仍未(wei)辦理(li)批準手(shou)(shou)續(xu)(xu)(xu)的(de)，或者(zhe)仍未(wei)辦理(li)批準、登(deng)記(ji)等(deng)(deng)手(shou)(shou)續(xu)(xu)(xu)的(de)，人民法(fa)(fa)(fa)院(yuan)應(ying)當認定(ding)該(gai)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)未(wei)生效(xiao)(xiao)；法(fa)(fa)(fa)律、行政法(fa)(fa)(fa)規(gui)規(gui)定(ding)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)應(ying)當辦理(li)登(deng)記(ji)手(shou)(shou)續(xu)(xu)(xu)，但未(wei)規(gui)定(ding)登(deng)記(ji)后(hou)(hou)生效(xiao)(xiao)的(de)，當事(shi)人未(wei)辦理(li)登(deng)記(ji)手(shou)(shou)續(xu)(xu)(xu)不(bu)影響合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)的(de)效(xiao)(xiao)力，合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)標的(de)物(wu)所(suo)有(you)權及其他物(wu)權不(bu)能轉(zhuan)移。依(yi)此規(gui)定(ding)，沒有(you)房產(chan)(chan)(chan)證(zheng)的(de)房屋買賣(mai)(mai)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)并非必然(ran)無(wu)效(xiao)(xiao)。 再次，有(you)的(de)房屋買賣(mai)(mai)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)約定(ding)在(zai)賣(mai)(mai)方(fang)(fang)拿到房產(chan)(chan)(chan)證(zheng)或者(zhe)具(ju)備轉(zhuan)讓條(tiao)(tiao)件(jian)以(yi)后(hou)(hou)雙方(fang)(fang)再履行買賣(mai)(mai)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)，這樣(yang)的(de)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)也并非一(yi)定(ding)無(wu)效(xiao)(xiao)。這樣(yang)的(de)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)其實是(shi)附(fu)條(tiao)(tiao)件(jian)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)，在(zai)所(suo)附(fu)條(tiao)(tiao)件(jian)“賣(mai)(mai)方(fang)(fang)拿到房產(chan)(chan)(chan)證(zheng)或者(zhe)具(ju)備轉(zhuan)讓條(tiao)(tiao)件(jian)”成(cheng)(cheng)就(jiu)以(yi)后(hou)(hou)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)才(cai)(cai)生效(xiao)(xiao)。在(zai)賣(mai)(mai)方(fang)(fang)沒有(you)拿到房產(chan)(chan)(chan)證(zheng)時，該(gai)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)不(bu)生效(xiao)(xiao)，但不(bu)生效(xiao)(xiao)不(bu)是(shi)無(wu)效(xiao)(xiao)，一(yi)旦條(tiao)(tiao)件(jian)成(cheng)(cheng)就(jiu)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)就(jiu)生效(xiao)(xiao)；如果合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)所(suo)附(fu)條(tiao)(tiao)件(jian)確(que)定(ding)不(bu)會實現，該(gai)就(jiu)成(cheng)(cheng)為(wei)一(yi)份無(wu)效(xiao)(xiao)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)了。

最后，只有(you)(you)符合(he)(he)(he)一(yi)定條件的合(he)(he)(he)同(tong)(tong)才是無(wu)效(xiao)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)。比如說(shuo)：雙(shuang)方(fang)(fang)都知道賣(mai)方(fang)(fang)沒有(you)(you)房(fang)(fang)產證，卻(que)簽(qian)訂了一(yi)份買賣(mai)沒有(you)(you)房(fang)(fang)產證的房(fang)(fang)屋的合(he)(he)(he)同(tong)(tong)；買方(fang)(fang)或(huo)(huo)者(zhe)賣(mai)方(fang)(fang)有(you)(you)欺詐(zha)、脅(xie)迫或(huo)(huo)者(zhe)乘(cheng)人(ren)之危行為；雙(shuang)方(fang)(fang)惡意(yi)串通，損害國家(jia)、集體或(huo)(huo)者(zhe)第(di)三者(zhe)利益；等等。 合(he)(he)(he)同(tong)(tong)應(ying)當(dang)遵守。現(xian)代合(he)(he)(he)同(tong)(tong)法的原則(ze)是盡(jin)量讓(rang)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)生效(xiao)，這也是誠實(shi)信用原則(ze)的必然(ran)要求。同(tong)(tong)時(shi)(shi)由于合(he)(he)(he)同(tong)(tong)的無(wu)效(xiao)屬于、當(dang)然(ran)、自始無(wu)效(xiao)，因此，當(dang)發現(xian)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)出現(xian)無(wu)效(xiao)事由時(shi)(shi)，應(ying)當(dang)及時(shi)(shi)予以解除(chu)，以免造成更大的損失。

房屋沒有產權證有哪些危害?

如果(guo)購(gou)房者在入住后不(bu)能取得(de)(de)房地產(chan)權(quan)證，其(qi)所購(gou)的房屋所有權(quan)尚(shang)處在一種(zhong)不(bu)確(que)定的狀態，購(gou)房者將不(bu)能取得(de)(de)如下(xia)權(quan)利：

1、不能(neng)進(jin)行買賣、贈與、置(zhi)換、繼承(cheng)、出租等活動(dong)，即使(shi)簽定相關合同也均(jun)為無效(xiao)合同，不受法律保護(hu)。

2、在(zai)房(fang)屋(wu)被(bei)拆遷時無法(fa)(fa)按國家政(zheng)策及相(xiang)關拆遷法(fa)(fa)規獲得拆遷補償。

3、無法(fa)設定(ding)抵押(ya)權(quan)(quan)、典權(quan)(quan)等他項權(quan)(quan)利，購房者無法(fa)通(tong)過房屋抵押(ya)來(lai)獲得貸款或承擔其它民事責任。

4、如因項目(mu)非法開(kai)發而無法辦(ban)理(li)房產證，則購房者所購房屋有被強制(zhi)拆除或被拍賣的風(feng)險(xian)。

5、開發(fa)(fa)商(shang)(shang)因債(zhai)務糾紛(fen)被強制執(zhi)行(xing)時(shi)，沒有(you)辦(ban)理過戶的房地(di)產(chan)仍屬(shu)于開發(fa)(fa)商(shang)(shang)的財產(chan)，可以被開發(fa)(fa)商(shang)(shang)的債(zhai)權人依(yi)法強制執(zhi)行(xing);

6、在土(tu)(tu)地使(shi)(shi)用權(quan)期(qi)限屆(jie)滿時(shi)無法申請繼續使(shi)(shi)用該土(tu)(tu)地。

什么房子沒有房產證

對于(yu)開發商而言，不(bu)能(neng)辦理產權證的主要情(qing)況有：

1、利用(yong)集體所有土(tu)地開發的項目

2、未經立項批(pi)準或私自變(bian)更(geng)立項的項目

3、未(wei)取得規劃審批的項目

4、私自變更規劃的項目

5、私自改變土地用途的(de)項目

6、土地產權存在糾紛

7、沒有銷售(shou)許(xu)可證又無產權(quan)證的房(fang)屋

8、未經驗(yan)收或(huo)驗(yan)收不合(he)格的房屋

9、土地或房屋(wu)未(wei)解除抵(di)押的

10、開發商未交納(na)相關稅費的

11、土(tu)地、房屋(wu)被有關部門司法查封

沒有房產證的房子怎么交易

最近就經常(chang)有人(ren)問“我買(mai)的期(qi)房(fang)，還沒有交房(fang)，可(ke)不可(ke)以賣呢？”，當然(ran)可(ke)以！今天小編就來給大(da)家講(jiang)一講(jiang)沒有房(fang)產(chan)證的房(fang)子怎(zen)么交易(yi)。

剛交了首付款，還沒有辦按揭

這種情況就(jiu)是開發商還沒(mei)有到房(fang)管局備(bei)案，是最好處理的。

買(mai)(mai)(mai)(mai)賣雙方(fang)(fang)可以直接(jie)(jie)到開發商那里辦理合(he)同轉讓，就(jiu)是跟開發商商量(liang)好，跟買(mai)(mai)(mai)(mai)方(fang)(fang)重新(xin)簽訂一份(fen)購(gou)房合(he)同，并將老(lao)的(de)購(gou)房合(he)同收回即可。然(ran)后(hou)買(mai)(mai)(mai)(mai)方(fang)(fang)再(zai)將首付(fu)款付(fu)給賣方(fang)(fang)就(jiu)行了(le)。后(hou)面的(de)事情就(jiu)跟買(mai)(mai)(mai)(mai)新(xin)房一樣，房管局備案就(jiu)直接(jie)(jie)寫(xie)買(mai)(mai)(mai)(mai)方(fang)(fang)的(de)名(ming)(ming)字，銀行按揭也是買(mai)(mai)(mai)(mai)方(fang)(fang)自己(ji)去辦理即可，房產證下來就(jiu)直接(jie)(jie)是買(mai)(mai)(mai)(mai)方(fang)(fang)的(de)名(ming)(ming)字了(le)。

正在還房貸，還沒有交房

方式一：直接更名

流程：

1、賣(mai)方將銀行的貸(dai)款還清；

2、賣方(fang)拿著(zhu)銀行(xing)出具的結清證明(ming)后去房管局(ju)拿出正在抵押合同；

3、開發商帶著合同和注(zhu)銷備案登記表去房(fang)地局(ju)辦理該房(fang)屋的注(zhu)銷手續；

4、注銷完(wan)成后由買方和開發(fa)商(shang)簽署新的商(shang)品房買賣合同，再到房管局(ju)重新備案。

注意事項：

1、房子(zi)必須還清銀行貸款

2、更(geng)名必須取得開發商的同意

3、買方不能再(zai)按揭了，必須全款購買

這種方式的(de)優點是手續比較簡單，且整(zheng)個過程沒有稅費。缺點是不能按揭，且中間有大(da)量的(de)空(kong)白期，風險比較大(da)。

從國家法(fa)律政策來講，沒(mei)有產(chan)(chan)權證的(de)房產(chan)(chan)是(shi)不允許交易的(de)。因此(ci)，法(fa)律上(shang)對這種交易行為(wei)是(shi)不保護的(de)，出了什么問題都只(zhi)能自己兜著。

方式二：雙方約定等房產證(zheng)下來再過戶

這(zhe)種方(fang)式就(jiu)屬于二手房買賣了(le)，因此要繳納的稅費也是比較多。

包括：

個人所得稅：總房款的1%

契稅：90平(ping)米以下的為(wei)總房(fang)款的1%；90平~140平米的為總(zong)房款的1.5%；140平(ping)米以上的(de)為總(zong)房(fang)款(kuan)的(de)3%。（均(jun)為首套房）

（契稅要交兩次，一次是賣方本人辦(ban)(ban)理房產證時(shi)繳納，一次是買方辦(ban)(ban)理新(xin)房產證時(shi)繳納）

營業稅：5.55%

第二種方式的優點(dian)是(shi)能及時(shi)過戶，風險較低；缺點(dian)是(shi)

稅費較高，且時間成本比較長(chang)。

注意(yi)事項(xiang)

1、沒有(you)房產證的房子(zi)在交易時(shi)風險比較(jiao)大(da)，買方和賣方都(dou)應謹慎(shen)！

2、如(ru)果(guo)遇到特殊情況一定要賣（買）沒拿到房(fang)產證的(de)(de)房(fang)子，雙方應對該房(fang)產進行(xing)詳細了解，明確房(fang)產證何時(shi)能(neng)拿到，并約(yue)定適當的(de)(de)違約(yue)金標(biao)準，同(tong)時(shi)也要有心理準備。

3、對買方來講，降低風險可從(cong)兩方面入手，一是在取(qu)得房(fang)(fang)(fang)產證之前，盡量少(shao)交房(fang)(fang)(fang)款；二是應先取(qu)得房(fang)(fang)(fang)屋的使用(yong)權和控制權，這(zhe)樣法(fa)律會(hui)向(xiang)購房(fang)(fang)(fang)者傾斜(xie)。

4、房價(jia)會有波動，買賣雙方(fang)應約(yue)定(ding)違(wei)約(yue)金標(biao)準(zhun)，以避免房價(jia)波動較大時，一(yi)方(fang)違(wei)約(yue)。