一、如何測算房屋的面積

在我(wo)國大部分城市，根據建(jian)設(she)部《商品(pin)房(fang)(fang)銷(xiao)售(shou)面(mian)(mian)積計(ji)算及公(gong)用建(jian)筑面(mian)(mian)積分攤規則》的(de)規定，房(fang)(fang)屋(wu)銷(xiao)售(shou)仍按(an)建(jian)筑面(mian)(mian)積計(ji)算價格(ge)，那么單元(yuan)(yuan)住宅的(de)銷(xiao)售(shou)面(mian)(mian)積怎樣測算？商品(pin)房(fang)(fang)按(an)“套(tao)”或“單元(yuan)(yuan)”出售(shou)，商品(pin)房(fang)(fang)的(de)銷(xiao)售(shou)面(mian)(mian)積即為購(gou)房(fang)(fang)者所購(gou)買的(de)套(tao)內或單元(yuan)(yuan)內建(jian)筑面(mian)(mian)積（以下簡稱套(tao)內建(jian)筑面(mian)(mian)積）與(yu)應分攤的(de)公(gong)用建(jian)筑面(mian)(mian)積之(zhi)和。

商品房銷(xiao)售面(mian)積(ji)=套內建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)+分攤的公(gong)用建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)

套內建筑面積(ji)=套內使用面積(ji)＋套內墻體面積(ji)＋陽(yang)臺(tai)建筑面積(ji)

（一）套內使用面積的概念是每套住宅戶門內除墻體厚度外全部凈面積的總和。其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、儲藏室、壁柜（不(bu)(bu)包括吊柜）、戶(hu)內樓梯（按投影面(mian)積(ji)(ji)）。利用(yong)(yong)坡(po)屋(wu)頂(ding)內空間作房間時，其一半(ban)的(de)面(mian)積(ji)(ji)凈(jing)(jing)高(gao)不(bu)(bu)低于(yu)2？1米，其余部(bu)分最小 凈(jing)(jing)高(gao)不(bu)(bu)低于(yu)1．5米，符合以(yi)上要求(qiu)的(de)可計(ji)入(ru)使(shi)用(yong)(yong)面(mian)積(ji)(ji)；否則不(bu)(bu)算使(shi)用(yong)(yong)面(mian)積(ji)(ji)。 每戶(hu)陽(yang)臺（無論凹、凸陽(yang)臺）面(mian)積(ji)(ji)在6平(ping)方(fang)(fang)米以(yi)下的(de)，不(bu)(bu)計(ji)算使(shi)用(yong)(yong)面(mian)積(ji)(ji)；超(chao)過(guo)6平(ping)方(fang)(fang)米的(de)，超(chao)過(guo)部(bu)分按陽(yang)臺凈(jing)(jing)面(mian)積(ji)(ji)的(de)1／2折算計(ji)入(ru)使(shi)用(yong)(yong)面(mian)積(ji)(ji)。

（二）套(tao)內(nei)墻(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)(ti)(ti)(ti)面(mian)(mian)積：商品房各套(tao)（單(dan)元）內(nei)使用(yong)空(kong)間周圍(wei)的(de)維護或承重墻(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)(ti)(ti)(ti)，有(you)共(gong)(gong)用(yong)墻(qiang)(qiang)(qiang)及(ji)非共(gong)(gong)用(yong)墻(qiang)(qiang)(qiang)兩種。品房各套(tao)（單(dan)元）之(zhi)間的(de)分隔墻(qiang)(qiang)(qiang)、套(tao)（單(dan)元）與公用(yong)建筑空(kong)間投影面(mian)(mian)積的(de)分隔墻(qiang)(qiang)(qiang)以及(ji)外(wai)墻(qiang)(qiang)(qiang)（包括山墻(qiang)(qiang)(qiang)）均為(wei)共(gong)(gong)用(yong)墻(qiang)(qiang)(qiang)，共(gong)(gong)用(yong)墻(qiang)(qiang)(qiang)墻(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)(ti)(ti)(ti)水(shui)平(ping)投影面(mian)(mian)積的(de)一半(ban)計入套(tao)內(nei)墻(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)(ti)(ti)(ti)面(mian)(mian)積。非共(gong)(gong)用(yong)墻(qiang)(qiang)(qiang)墻(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)(ti)(ti)(ti)水(shui)平(ping)投影面(mian)(mian)積全部計入套(tao)內(nei)墻(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)(ti)(ti)(ti)面(mian)(mian)積。

（三）陽臺建筑(zhu)面(mian)積：按(an)國家現(xian)行《建筑(zhu)面(mian)積計算(suan)規則》進行計算(suan)。

單元分攤的公用建筑面積由兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房之建筑面積；二是各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50。公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等(deng)，作為人防工(gong)程的地下室也(ye)不計入(ru)公用建筑(zhu)面積(ji)。

公用建筑(zhu)面(mian)積按以下方法計算：

整(zheng)棟(dong)建(jian)筑(zhu)物的(de)面(mian)(mian)積(ji)(ji)扣除整(zheng)棟(dong)建(jian)筑(zhu)物各套（單元(yuan)）套內建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)之和，并扣除已作為(wei)(wei)獨立使用(yong)(yong)空間(jian)銷(xiao)售或出租的(de)地下室、車(che)棚及人防工程等建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)，即(ji)為(wei)(wei)整(zheng)棟(dong)建(jian)筑(zhu)物的(de)公用(yong)(yong)建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)。

將(jiang)整棟的的公用(yong)建(jian)筑(zhu)(zhu)面積(ji)除以整棟的各套套內建(jian)筑(zhu)(zhu)面積(ji)之和，得到建(jian)筑(zhu)(zhu)物的公用(yong)建(jian)筑(zhu)(zhu)面積(ji)分(fen)攤系數。用(yong)建(jian)筑(zhu)(zhu)面積(ji)分(fen)攤系數＝公用(yong)建(jian)筑(zhu)(zhu)面積(ji)套內建(jian)筑(zhu)(zhu)面積(ji)之和。

公(gong)(gong)用(yong)建(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)分(fen)攤(tan)計(ji)算(suan)： 各(ge)套（單元(yuan)）的(de)套內建(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)乘以公(gong)(gong)用(yong)建(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)分(fen)攤(tan)系(xi)數，得到購(gou)房者(zhe)應合理分(fen)攤(tan)的(de)公(gong)(gong)用(yong)建(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)。 分(fen)攤(tan)的(de)公(gong)(gong)用(yong)建(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)＝公(gong)(gong)用(yong)建(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)分(fen)攤(tan)系(xi)數×套內建(jian)(jian)筑面(mian)積(ji) 一般高層(ceng)住宅公(gong)(gong)建(jian)(jian)分(fen)攤(tan)系(xi)數為0.4左右。

二、房屋面積有誤差怎么辦

根據《商(shang)(shang)品(pin)房銷售管理辦(ban)法(fa)》及最高(gao)人民法(fa)院相(xiang)關司法(fa)解釋的(de)(de)規定(ding)，出賣人交付房屋套內建(jian)筑(zhu)面積(ji)或者建(jian)筑(zhu)面積(ji)與商(shang)(shang)品(pin)房買賣合同(tong)約(yue)定(ding)面積(ji)不符，合同(tong)有(you)約(yue)定(ding)的(de)(de)，按照約(yue)定(ding)處理；合同(tong)沒(mei)有(you)約(yue)定(ding)或者約(yue)定(ding)不明(ming)確的(de)(de)按照以下原則處理：

（一）面(mian)積誤差(cha)比絕對值(zhi)在3%以內（含3%），按照合(he)同約定的價格(ge)據實結算，買(mai)受人請(qing)求解除(chu)合(he)同的，不予(yu)支持；

（二(er)）面(mian)(mian)積(ji)(ji)誤(wu)差(cha)比(bi)絕對(dui)值超出3%，買(mai)受(shou)人(ren)(ren)(ren)可(ke)以請(qing)求解(jie)除合(he)(he)同(tong)(tong)，返(fan)還(huan)已付購房(fang)(fang)款(kuan)(kuan)及利(li)息(xi)，也可(ke)以選擇繼續履行合(he)(he)同(tong)(tong)，房(fang)(fang)屋(wu)實(shi)(shi)際面(mian)(mian)積(ji)(ji)大于(yu)合(he)(he)同(tong)(tong)約定(ding)(ding)面(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)(de)，面(mian)(mian)積(ji)(ji)誤(wu)差(cha)比(bi)在3%以內（含3%）部(bu)分的(de)(de)房(fang)(fang)款(kuan)(kuan)由(you)(you)(you)買(mai)受(shou)人(ren)(ren)(ren)按約定(ding)(ding)的(de)(de)價格(ge)補(bu)足，超出3%部(bu)分的(de)(de)房(fang)(fang)款(kuan)(kuan)由(you)(you)(you)出賣人(ren)(ren)(ren)承擔(dan)，所有權歸買(mai)受(shou)人(ren)(ren)(ren)；房(fang)(fang)屋(wu)實(shi)(shi)際面(mian)(mian)積(ji)(ji)小于(yu)合(he)(he)同(tong)(tong)約定(ding)(ding)面(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)(de)，面(mian)(mian)積(ji)(ji)誤(wu)差(cha)比(bi)在3%以內（含3%）部(bu)分的(de)(de)房(fang)(fang)款(kuan)(kuan)及利(li)息(xi)由(you)(you)(you)出賣人(ren)(ren)(ren)返(fan)還(huan)買(mai)受(shou)人(ren)(ren)(ren)，但面(mian)(mian)積(ji)(ji)誤(wu)差(cha)比(bi)超過(guo)3%部(bu)分的(de)(de)房(fang)(fang)價款(kuan)(kuan)，出賣人(ren)(ren)(ren)應雙(shuang)倍(bei)返(fan)還(huan)給買(mai)受(shou)人(ren)(ren)(ren)。