一、酒店式公寓產權多(duo)少年(nian)

上海市住房保障和房屋管理局發布了《以市住房保障房屋管理局、市規劃國土資源局對公寓式酒店、酒店式公寓、公(gong)(gong)寓(yu)式(shi)(shi)辦(ban)公(gong)(gong)樓等問題作出解讀》，其中強調：產權為住(zhu)宅的(de)(de)酒店式(shi)(shi)公(gong)(gong)寓(yu)屬(shu)“限(xian)購范圍(wei)”，而只(zhi)有公(gong)(gong)寓(yu)式(shi)(shi)的(de)(de)酒店及辦(ban)公(gong)(gong)樓才是(shi)不(bu)被限(xian)購的(de)(de)。

酒(jiu)店(dian)式(shi)公寓屬(shu)于(yu)居(ju)住(zhu)(zhu)建筑(zhu)，土地使用(yong)(yong)分(fen)類(lei)為住(zhu)(zhu)宅用(yong)(yong)地，房屋用(yong)(yong)途為居(ju)住(zhu)(zhu)，土地使用(yong)(yong)年限(xian)為70年。酒(jiu)店(dian)式(shi)公寓的特殊(shu)性(xing)在于(yu)酒(jiu)店(dian)式(shi)的管理，但(dan)其本質上仍是住(zhu)(zhu)宅，屬(shu)于(yu)限(xian)購范(fan)圍。

二、公寓式酒店又是什么

公寓(yu)式(shi)酒店屬(shu)于旅館建(jian)筑，土地使用(yong)分(fen)類(lei)為商服(fu)用(yong)地，房屋用(yong)途(tu)為旅(賓)館，土地使用(yong)年限為40年。公寓(yu)式(shi)酒店的特殊性在于按照(zhao)(zhao)公寓(yu)式(shi)或者單元式(shi)房型(xing)進行設計建(jian)造，但其(qi)本質上仍是酒店，不屬(shu)于住(zhu)宅(zhai)，按照(zhao)(zhao)相(xiang)關規(gui)定(ding)不得(de)分(fen)套(tao)銷售(shou)。

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三、酒店式公寓與公寓式酒店區別

1、用地性質

用地性質是(shi)指城市規(gui)劃管理部門(men)根據城市總體規(gui)劃的需要，對某宗具(ju)體用地所(suo)規(gui)定的用途(tu)。

城市建設用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)(di)分為(wei)8大類：居(ju)住(zhu)用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)(di)R、公共管(guan)理與公共服務(wu)設施(shi)用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)(di)A、商業(ye)服務(wu)業(ye)設施(shi)用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)(di)B、工業(ye)用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)(di)M、物流倉儲用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)(di)W、道路與交通設施(shi)用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)(di)S、公用(yong)(yong)(yong)設施(shi)用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)(di)U、綠(lv)地(di)(di)(di)(di)(di)與廣場用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)(di)G。

酒(jiu)店式公寓用(yong)地(di)性質屬(shu)于居住用(yong)地(di)，而公寓式酒(jiu)店用(yong)地(di)性質屬(shu)于商服用(yong)地(di)。

2、產權年限

產權(quan)(quan)年限是指(zhi)房屋建(jian)筑(zhu)產權(quan)(quan)的歸(gui)屬(shu)年限，包括：民(min)用(yong)住(zhu)宅建(jian)筑(zhu)，商用(yong)建(jian)筑(zhu)，工業用(yong)建(jian)筑(zhu)。按建(jian)筑(zhu)用(yong)類型(xing)有(you)所不同，一般民(min)用(yong)住(zhu)宅建(jian)筑(zhu)權(quan)(quan)屬(shu)年限為70年，商用(yong)房屋建(jian)筑(zhu)權(quan)(quan)屬(shu)年限為40年。

建(jian)筑(zhu)使(shi)(shi)用年(nian)限(xian)根據(ju)不同的(de)土(tu)地(di)性(xing)質來(lai)決(jue)定(ding)，根據(ju)《中(zhong)華人民共和國(guo)城鎮國(guo)有土(tu)地(di)使(shi)(shi)用權出讓和轉讓暫行條例(li)》第十二行規(gui)定(ding)：“土(tu)地(di)使(shi)(shi)用權出讓最(zui)高年(nian)限(xian)按(an)下列用途確定(ding)：

(一)居住用地(di)70年；

(二)工業用地50年；

(三)教育、科技、文化、衛(wei)生、體育用地50年；

(四)商業、旅游、娛樂用地40年；

(五)綜合或者(zhe)其他用地50年。”

酒(jiu)店式(shi)公寓(yu)為(wei)(wei)居住(zhu)用(yong)地，產(chan)權(quan)為(wei)(wei)70年，公寓(yu)式(shi)酒(jiu)店為(wei)(wei)商業用(yong)地，產(chan)權(quan)為(wei)(wei)40年。

3、管理方式

酒(jiu)店式(shi)公寓提供酒(jiu)店管家級服務，提供酒(jiu)店式(shi)的商務服務、保潔服務、物業(ye)管理、租賃管理。用戶可(ke)以(yi)像購(gou)買普(pu)通住(zhu)宅(zhai)一(yi)樣用于自住(zhu)，又可(ke)以(yi)交由(you)大廈以(yi)酒(jiu)店的形式(shi)出租，獲得投資(zi)回報。

公寓式酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)是設于酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)內部的(de)(de)公寓形式的(de)(de)酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)套(tao)房，它擁(yong)有居家的(de)(de)格局和良好的(de)(de)居住功能，客廳、臥室、廚房和衛生(sheng)間(jian)，全套(tao)的(de)(de)家具(ju)電器，一(yi)應(ying)俱全。同時(shi)，能夠為客人提供(gong)酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)的(de)(de)專業(ye)服(fu)務(wu)，如(ru)室內打(da)掃、床單更換以及一(yi)些商(shang)業(ye)服(fu)務(wu)等。

4、首付

首付就是買房(fang)子時(shi)的第一(yi)(yi)期付款(kuan)(kuan)。買房(fang)子時(shi)不能(neng)(neng)全(quan)部貸(dai)款(kuan)(kuan)，需先付一(yi)(yi)部分(fen)(fen)，余(yu)下(xia)的從銀行貸(dai)款(kuan)(kuan)。現在的要(yao)求(qiu)是住宅首付為(wei)房(fang)款(kuan)(kuan)的30%，商業首付為(wei)50%。因為(wei)考(kao)慮到貸(dai)款(kuan)(kuan)的還款(kuan)(kuan)風險，相關(guan)的部門都會要(yao)求(qiu)購房(fang)人提供一(yi)(yi)部分(fen)(fen)首付，就是預先由個人支(zhi)付一(yi)(yi)部分(fen)(fen)房(fang)款(kuan)(kuan)，以(yi)證明你(ni)有還款(kuan)(kuan)能(neng)(neng)力(li)。

對(dui)于首(shou)(shou)次置(zhi)業普(pu)通住(zhu)宅(zhai)的人群來說，首(shou)(shou)套(tao)房首(shou)(shou)付(fu)(fu)為(wei)30%，二套(tao)房首(shou)(shou)付(fu)(fu)為(wei)60%，酒店式(shi)公(gong)(gong)寓從其用地性(xing)質(zhi)來說屬(shu)于住(zhu)宅(zhai)用地，按普(pu)通住(zhu)宅(zhai)首(shou)(shou)付(fu)(fu)30%來計算。公(gong)(gong)寓式(shi)酒店為(wei)商服(fu)用地性(xing)質(zhi)，其首(shou)(shou)套(tao)房、二套(tao)房首(shou)(shou)付(fu)(fu)均為(wei)50%。

5、水電

水(shui)電(dian)分(fen)民用(yong)水(shui)電(dian)和(he)非民用(yong)水(shui)電(dian)。70年產權的居住用(yong)地，其水(shui)電(dian)標準按民用(yong)水(shui)電(dian)標準繳納，而40年產權的商業用(yong)地則按非民用(yong)水(shui)電(dian)標準繳納，即我們平(ping)時所說的商業水(shui)電(dian)標準。一般來說，商業水(shui)電(dian)比民用(yong)水(shui)電(dian)偏貴。

酒店(dian)式公(gong)寓(yu)屬(shu)于民用(yong)水電(dian)，公(gong)寓(yu)式酒店(dian)屬(shu)于商用(yong)水電(dian)。

6、契稅

契稅是(shi)以所有權(quan)發(fa)生轉移變動(dong)的(de)不動(dong)產(chan)為征(zheng)稅對(dui)象，向產(chan)權(quan)承受人征(zheng)收的(de)一種財產(chan)稅。應(ying)繳稅范圍包括：土地(di)使用(yong)權(quan)出售、贈與和(he)交(jiao)(jiao)換(huan)，房屋(wu)買(mai)賣，房屋(wu)贈與，房屋(wu)交(jiao)(jiao)換(huan)等。

契(qi)稅(shui)(shui)是房屋買(mai)賣(mai)中國家規定必須交的(de)稅(shui)(shui)收，一(yi)般按(an)合同中標(biao)(biao)明的(de)房屋價款的(de)1.5/100稅(shui)(shui)率征(zheng)稅(shui)(shui)(房交會契(qi)稅(shui)(shui)優惠除外)，征(zheng)收標(biao)(biao)準為：普通商品住宅1.5%，高檔住宅3%，由買(mai)方承(cheng)擔(dan)。

根據(ju)《中(zhong)華人(ren)民共和國契稅(shui)(shui)暫(zan)行(xing)條例》第三條規定(ding)(ding)：契稅(shui)(shui)稅(shui)(shui)率(lv)為3—5%。各地(di)契稅(shui)(shui)的(de)適用稅(shui)(shui)率(lv)，由省(sheng)級政(zheng)府在3—5%規定(ding)(ding)的(de)幅度內按照本地(di)區的(de)實際情況確定(ding)(ding)，并報(bao)財政(zheng)部和國家稅(shui)(shui)務總局備(bei)案。契稅(shui)(shui)稅(shui)(shui)率(lv)的(de)規定(ding)(ding)是3%-5%，一般取3%，為了(le)支持房地(di)產業，政(zheng)府對一般商品房減半收稅(shui)(shui)，對商業用房，別墅房產收3%。

從上圖我(wo)們可以(yi)看到(dao)，酒店式(shi)(shi)公寓為(wei)住宅，購房(fang)(fang)者(zhe)首套房(fang)(fang)按(an)1.5%的契(qi)稅收取(qu)，而二套房(fang)(fang)的話契(qi)稅則為(wei)3%。公寓式(shi)(shi)酒店為(wei)商服用(yong)地，首套房(fang)(fang)按(an)3%的標準來征收，而二套房(fang)(fang)則增加到(dao)5%。

四、酒店式公寓產權到期怎么辦

首先你得區別兩個概念：土(tu)地(di)使用權和房屋所有權

1、什么是土地使用權

土(tu)(tu)地使(shi)用(yong)權是(shi)國家向(xiang)組(zu)織、機構及個人出(chu)讓的(de)土(tu)(tu)地使(shi)用(yong)權利(li)，根據《中華人民共(gong)和國憲法(fa)》，土(tu)(tu)地的(de)所(suo)有權歸國家和集體所(suo)有。土(tu)(tu)地使(shi)用(yong)權在出(chu)讓時根據開發類型分為不同(tong)的(de)使(shi)用(yong)年(nian)限，民用(yong)住宅用(yong)地權屬年(nian)限較高為70年(nian)，工(gong)業(ye)用(yong)建筑用(yong)地和綜合類(lei)用(yong)地較高為50年，商用建(jian)筑用地較高(gao)為40年。

2、什么是房屋所有權

房屋所有權(quan)屬于個人(ren)產(chan)權(quan)，是私(si)有財產(chan)權(quan)的一種(zhong)，是得到《中華人(ren)民(min)共和(he)國憲法(fa)》的保護的，根(gen)據《中華人(ren)民(min)共和(he)國物權(quan)法(fa)》(自2007年10月1日起施行(xing))第六(liu)十四條，私人對其合法的(de)收入、房屋、生(sheng)活用品、生(sheng)產工(gong)具、原材(cai)料(liao)等(deng)不動產和動產享有所有權。其年限(xian)是永遠的(de)。

也就(jiu)是(shi)(shi)說房子(zi)的所有權是(shi)(shi)永遠(yuan)的，只要房子(zi)不(bu)塌，這房子(zi)就(jiu)一直是(shi)(shi)產權人(ren)(ren)的。但是(shi)(shi)土地使用(yong)權是(shi)(shi)有期(qi)(qi)限(xian)的。國家(jia)通過土地有期(qi)(qi)出讓方式，授予用(yong)地人(ren)(ren)40年、50年、70年不等的使用權。

那么，我們通常所說的，自(zi)己家(jia)買的房子是住宅，有70年產權，或者是公寓，只有40年產權(quan)，實際上說的是土地使用權(quan)。

3、那么土地使用權到期了怎么辦？房子還是你的嗎？

首先(xian)可以(yi)明確(que)的是，因為(wei)房子所(suo)有權(quan)是永遠的，所(suo)以(yi)房子當然還是你的，只要沒(mei)有拆。但是土地使用權(quan)已經沒(mei)有了，又該怎(zen)么解決呢？具(ju)體而言有兩種辦法(fa)。

第1種(zhong)辦(ban)法(fa)是延長土地使(shi)用權期限。

可(ke)以由房屋(wu)業主聯名提出(chu)，補交(jiao)土(tu)(tu)地(di)出(chu)讓金(jin)，這個價(jia)(jia)格應該低于(yu)同類的(de)土(tu)(tu)地(di)出(chu)讓金(jin)的(de)價(jia)(jia)格，類似于(yu)成本價(jia)(jia)和(he)市(shi)場(chang)價(jia)(jia)的(de)差額。

具(ju)體而言，就是由(you)產權人重(zhong)新(xin)辦(ban)理土(tu)地(di)使用權出(chu)讓(rang)手續，簽訂(ding)土(tu)地(di)出(chu)讓(rang)合(he)同(tong)，并(bing)向(xiang)國家繳納土(tu)地(di)出(chu)讓(rang)金，就可以繼續住下去(qu)啦(la)。

當然(ran)國家也可以給予產權人一次性的經濟(ji)補償，要求產權人在其他(ta)地方重新(xin)購(gou)買(mai)房(fang)屋居住(zhu)，然(ran)后把房(fang)子和土地都(dou)收回去。

第2種辦法(fa)是根據規劃需要(yao)，國家收回土地(di)(di)和地(di)(di)上建筑物的。對業(ye)主進行相(xiang)應補(bu)償，用類似拆(chai)遷安置的辦法(fa)解決。

如果國家(jia)要(yao)收回土地和地上(shang)的(de)(de)建筑物，也就是(shi)你家(jia)的(de)(de)房(fang)(fang)子(zi)，就需要(yao)給予產權人在其他地方另建安置住房(fang)(fang)，類(lei)似拆遷安置。

目(mu)前(qian)很(hen)(hen)多人認(ren)為中國的房子很(hen)(hen)多都不(bu)是(shi)長壽住宅，根本就住不(bu)上70年(nian)就拆(chai)掉了，不用(yong)去考慮(lv)這(zhe)個問題。但是也有人認為不管是40年、50年還是70年(nian)，都有到期的時候，土地(di)使用年(nian)限到期后(hou)，只(zhi)要房(fang)子(zi)還能住，就(jiu)都得(de)續簽土地(di)。

4、40年與70年在續期處理上沒有區別

至于(yu)購房(fang)者的問題，40年產權的酒店式公寓，與70年產權的(de)住宅相比，區別主要體(ti)現在購買和居住上，即水電費(fei)、公攤面積、稅收及(ji)戶籍政策(ce)、貸款政策(ce)等方面。

根(gen)據我(wo)國《物權(quan)法(fa)》第一百四十(shi)九條規(gui)定(ding)：住宅(zhai)(zhai)建(jian)設用地使用權(quan)限期間屆滿的，自動(dong)續(xu)(xu)期。非住宅(zhai)(zhai)建(jian)設用地使用權(quan)期間屆滿后(hou)的續(xu)(xu)期，依照(zhao)法律規(gui)定(ding)辦理。也就是說(shuo)在續(xu)(xu)期問題(ti)的處理上，沒(mei)有區別(bie)。

五、公寓樓40年產權到期怎么辦

《城(cheng)市地(di)產管理法》和《物權(quan)法》規定，“土地(di)使(shi)用(yong)權(quan)出讓(rang)合(he)同約定的年(nian)限屆(jie)滿(man)，土地(di)使(shi)用(yong)者需要繼續使(shi)用(yong)的，應當至遲(chi)于屆(jie)滿(man)前一年(nian)申請續期”。補交費用(yong)不(bu)會超過5位數，最低(di)不(bu)得低(di)于15.6元/平米。例如：50㎡補交780元即可續期。

況且，商(shang)業(ye)用地還(huan)有(you)著(zhu)一大(da)優勢，那就是拆遷(qian)補償(chang)(chang)費高(gao)。按照城市拆遷(qian)補償(chang)(chang)管理辦法(fa)有(you)關規定，商(shang)業(ye)用地拆遷(qian)補償(chang)(chang)資(zi)金是遠(yuan)高(gao)過(guo)普宅的，一般而言，商(shang)業(ye)拆遷(qian)補償(chang)(chang)面積(ji)(ji)是1賠3，住(zhu)宅用地拆遷(qian)補償(chang)(chang)面積(ji)(ji)則是1賠1。