寫字樓買賣流程詳解

一次性付款方式：

1、買(mai)(mai)方(fang)、中介公(gong)司、賣方(fang)三方(fang)簽訂《房產轉讓合約》，收(shou)取買(mai)(mai)方(fang)誠(cheng)意金;

2、產權經查檔無誤后中介公司將買方(fang)的擔保(bao)金轉交賣方(fang);

3、買方將寫字樓款(kuan)存(cun)(cun)入(ru)(ru)中(zhong)(zhong)介公司代管賬(zhang)戶，賣方(fang)開(kai)(kai)出收據給買方(fang)，中(zhong)(zhong)介公司開(kai)(kai)出樓款(kuan)存(cun)(cun)入(ru)(ru)代管證(zheng)明(ming)給賣方(fang);

4、買(mai)方(fang)(個人)提供購(gou)買(mai)人身(shen)份(fen)證(zheng)(zheng)明，如委(wei)托，需提交經(jing)公(gong)證(zheng)(zheng)的授權(quan)委(wei)托書及受托人身(shen)份(fen)證(zheng)(zheng)明;

? ? 買(mai)方(單位)提供公司(si)營業執照，法人代表證明(ming)(ming)書(shu)，法定代表人身份證明(ming)(ming)，如(ru)委托(tuo)，需提交授權委托(tuo)書(shu)，受托(tuo)人身份證明(ming)(ming);

5、賣(mai)方(個人(ren))提供身份證(zheng)明，房地產證(zheng)，國土分(fen)局征收科(ke)開具的(de)付清當年土地使用費證(zheng)明;

? ? 賣方(單位)提(ti)供公司(si)營業(ye)執照，公司(si)章程(cheng)，董事會(hui)或股東會(hui)決議，房地產證(zheng)(zheng)，法定代表人證(zheng)(zheng)明(ming)(ming)書(shu)，法定代表人身(shen)份(fen)證(zheng)(zheng)明(ming)(ming)，公司(si)公章，國土分(fen)局(ju)征收科開具的付清當年土地使用費證(zheng)(zheng)明(ming)(ming)，如(ru)委托(tuo)，需提(ti)交授權委托(tuo)書(shu)，受托(tuo)人身(shen)份(fen)證(zheng)(zheng)明(ming)(ming);

6、買賣雙方簽訂(ding)《上(shang)海市(shi)房地產(chan)買賣合同(現售)》，涉外交(jiao)易(yi)需(xu)要公證;

7、買賣雙方到上海(hai)市土地房(fang)產交(jiao)易中心遞交(jiao)文件及(ji)《房(fang)地產權轉讓登記申請(qing)表》;

8、交易中心查檔、初(chu)審(shen)、復(fu)審(shen)、核準，同(tong)意申請，登記樓款，辦理(li)產(chan)權變更登記(22個(ge)工作日(ri)(ri)，1個(ge)月自(zi)然(ran)日(ri)(ri));

9、繳納稅費(fei)，出新《房(fang)地產證》，買方(fang)憑(ping)稅票(piao)及回執(zhi)領取(qu)，開樓款發票(piao);

10、中介公司(si)轉付全部樓款(kuan)到賣(mai)方賬戶;

11、賣(mai)方付清物(wu)業管理、水電、空調等費用，提交管理處費用交清證(zheng)明，交接物(wu)業。

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相關法律知識：

寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)市場(chang)目前流行兩大評定(ding)標(biao)準(zhun)，一是(shi)甲(jia)(jia)級(ji)寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)，一是(shi)5A寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)。所(suo)謂甲(jia)(jia)級(ji)寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)，實(shi)為一種(zhong)通行叫法，并沒有(you)固定(ding)標(biao)準(zhun)，因為誰也(ye)不愿意被叫成乙級(ji)寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)。這樣，恨不得任何一個有(you)玻璃幕墻(qiang)、帶電梯、“長(chang)”得高一些的寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)都自稱為甲(jia)(jia)級(ji)寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)。相比之下，5A寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)倒(dao)是(shi)有(you)一定(ding)的標(biao)準(zhun)，類似(si)于酒店星(xing)級(ji)評定(ding)的方法。但對于寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)，幾乎無(wu)反例，其無(wu)疑是(shi)投(tou)資和購買寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)的第一要素(su)。

超大規模

這里所說的(de)(de)超大(da)(da)規(gui)模(mo)，不僅是(shi)指建(jian)(jian)筑(zhu)體(ti)(ti)量本(ben)(ben)身比較(jiao)大(da)(da)，而且更強(qiang)(qiang)調其(qi)規(gui)模(mo)的(de)(de)伸展力及拓展性(xing)。一方(fang)(fang)面，不僅是(shi)寫字(zi)樓(lou)建(jian)(jian)筑(zhu)本(ben)(ben)身的(de)(de)規(gui)模(mo)要(yao)大(da)(da)，而且必須要(yao)有(you)強(qiang)(qiang)大(da)(da)的(de)(de)綜(zong)合配套，經營(ying)成一個集寫字(zi)樓(lou)、公寓、商住、星級酒(jiu)店、會展中心、休閑娛樂及購物中心于一體(ti)(ti)的(de)(de)大(da)(da)空(kong)間。另(ling)一方(fang)(fang)面，還要(yao)視其(qi)交通條件而論，四通八達的(de)(de)交通一定是(shi)其(qi)寫字(zi)樓(lou)規(gui)模(mo)的(de)(de)重要(yao)支撐(cheng)。一個寫字(zi)樓(lou)如果沒(mei)有(you)相當大(da)(da)的(de)(de)建(jian)(jian)筑(zhu)體(ti)(ti)量和規(gui)模(mo)化的(de)(de)配套設施，是(shi)難以稱得上五星級的(de)(de)。

建筑文化

所謂建筑文化，對酒店可能(neng)是指國(guo)(guo)王飯店、皇后飯店這樣(yang)的(de)(de)歷(li)史，但對于寫字樓(lou)(lou)而言，與其說(shuo)是世貿中心、國(guo)(guo)貿中心這樣(yang)的(de)(de)品牌文化，倒不如(ru)直(zhi)接說(shuo)成是摩天大(da)樓(lou)(lou)的(de)(de)建筑文化。無論西(xi)方還(huan)是東方，無論發達還(huan)是落后，一(yi)談(tan)到(dao)寫字樓(lou)(lou)，都有明(ming)顯的(de)(de)摩天大(da)樓(lou)(lou)的(de)(de)情(qing)結。盡管美國(guo)(guo)世貿中心被(bei)炸影響了世界各地對摩天大(da)樓(lou)(lou)的(de)(de)追求(qiu)，但估計這是暫時的(de)(de)。因為從(cong)道(dao)理上講，低矮(ai)的(de)(de)五角大(da)樓(lou)(lou)也同樣(yang)易于被(bei)攻擊。

寫字樓買賣稅費有哪些

1、契稅政策

《中華人民共(gong)和國(guo)契(qi)稅(shui)(shui)暫(zan)行條例》規(gui)定，征(zheng)稅(shui)(shui)對象為土地(di)使用權(quan)(quan)、房(fang)(fang)屋(wu)所(suo)有權(quan)(quan)的(de)轉移行為，稅(shui)(shui)目為國(guo)有土地(di)使用權(quan)(quan)出讓(rang)，土地(di)使用權(quan)(quan)轉讓(rang)(包(bao)括出售(shou)、贈與和交換(huan))，房(fang)(fang)屋(wu)買(mai)賣、贈與和交換(huan)，稅(shui)(shui)率(lv)為3%—5%，納稅(shui)(shui)人是在我國(guo)境內承受轉移土地(di)、房(fang)(fang)屋(wu)權(quan)(quan)屬的(de)單位和個(ge)人。國(guo)家規(gui)定對個(ge)人購買(mai)自用普(pu)通住(zhu)宅，暫(zan)減半征(zheng)收契(qi)稅(shui)(shui)。國(guo)家在今年(nian)房(fang)(fang)地(di)產(chan)業稅(shui)(shui)收政策(ce)(ce)調整(zheng)中，從(cong)價格、面積、容積率(lv)三方面明確了(le)享受優(you)惠(hui)政策(ce)(ce)的(de)普(pu)通住(zhu)房(fang)(fang)標(biao)準。從(cong)今年(nian)6月1日起，個(ge)人購房(fang)(fang)的(de)契(qi)稅(shui)(shui)優(you)惠(hui)政策(ce)(ce)也將(jiang)按(an)照統一(yi)的(de)普(pu)通住(zhu)房(fang)(fang)標(biao)準執(zhi)行。

2、營業稅政策

國家(jia)營(ying)(ying)(ying)業稅(shui)(shui)(shui)暫行條例規(gui)定(ding)，單位和個(ge)人(ren)(ren)(ren)(ren)銷(xiao)售(shou)不(bu)動產，按成交(jiao)價(jia)(jia)格征(zheng)(zheng)收(shou)(shou)5%的(de)(de)(de)(de)(de)營(ying)(ying)(ying)業稅(shui)(shui)(shui)。1999年，為了配合國家(jia)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)制(zhi)度(du)改革，切實減輕個(ge)人(ren)(ren)(ren)(ren)買賣普(pu)通(tong)住(zhu)(zhu)宅的(de)(de)(de)(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)收(shou)(shou)負擔(dan)，國家(jia)出臺優(you)惠政策規(gui)定(ding)，對(dui)(dui)(dui)個(ge)人(ren)(ren)(ren)(ren)購(gou)(gou)買并居住(zhu)(zhu)超(chao)過一年的(de)(de)(de)(de)(de)普(pu)通(tong)住(zhu)(zhu)宅，銷(xiao)售(shou)時(shi)免征(zheng)(zheng)營(ying)(ying)(ying)業稅(shui)(shui)(shui)。個(ge)人(ren)(ren)(ren)(ren)購(gou)(gou)買并居住(zhu)(zhu)不(bu)足一年的(de)(de)(de)(de)(de)普(pu)通(tong)住(zhu)(zhu)宅，銷(xiao)售(shou)時(shi)營(ying)(ying)(ying)業稅(shui)(shui)(shui)按銷(xiao)售(shou)價(jia)(jia)減去(qu)購(gou)(gou)入(ru)(ru)原價(jia)(jia)后的(de)(de)(de)(de)(de)差(cha)額(e)(e)計征(zheng)(zheng)。最近，為促進房(fang)(fang)地產市場(chang)健康發(fa)展，遏制(zhi)投機炒作行為，國家(jia)對(dui)(dui)(dui)個(ge)人(ren)(ren)(ren)(ren)轉讓房(fang)(fang)地產營(ying)(ying)(ying)業稅(shui)(shui)(shui)政策做出調(diao)整，自(zi)2005年6月1日起，對(dui)(dui)(dui)個(ge)人(ren)(ren)(ren)(ren)購(gou)(gou)買住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)不(bu)足2年轉手交(jiao)易(yi)的(de)(de)(de)(de)(de)，銷(xiao)售(shou)時(shi)按其(qi)取得的(de)(de)(de)(de)(de)售(shou)房(fang)(fang)收(shou)(shou)入(ru)(ru)全額(e)(e)征(zheng)(zheng)收(shou)(shou)營(ying)(ying)(ying)業稅(shui)(shui)(shui)。個(ge)人(ren)(ren)(ren)(ren)購(gou)(gou)買普(pu)通(tong)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)超(chao)過2年(含(han)(han)2年)轉手交(jiao)易(yi)的(de)(de)(de)(de)(de)，銷(xiao)售(shou)時(shi)免征(zheng)(zheng)營(ying)(ying)(ying)業稅(shui)(shui)(shui)。對(dui)(dui)(dui)個(ge)人(ren)(ren)(ren)(ren)購(gou)(gou)買非普(pu)通(tong)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)超(chao)過2年(含(han)(han)2年)轉手交(jiao)易(yi)的(de)(de)(de)(de)(de)，銷(xiao)售(shou)時(shi)按其(qi)售(shou)房(fang)(fang)收(shou)(shou)入(ru)(ru)減去(qu)購(gou)(gou)買房(fang)(fang)屋的(de)(de)(de)(de)(de)價(jia)(jia)款(kuan)后的(de)(de)(de)(de)(de)差(cha)額(e)(e)征(zheng)(zheng)收(shou)(shou)營(ying)(ying)(ying)業稅(shui)(shui)(shui)。

3、個人所得稅政策

根據(ju)國(guo)家個(ge)(ge)人所得稅(shui)(shui)法(fa)的規定，個(ge)(ge)人轉讓房屋(wu)等(deng)財產所得，應按20%的稅(shui)(shui)率繳納個(ge)(ge)人所得稅(shui)(shui)。

4、土地增值稅政策

土(tu)(tu)(tu)地(di)增(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)(shui)于1994年開始征(zheng)收(shou)(shou)(shou)，目的(de)(de)主要是為了規范土(tu)(tu)(tu)地(di)、房(fang)(fang)地(di)產市場(chang)交易秩序，合理(li)調節(jie)土(tu)(tu)(tu)地(di)增(zeng)值(zhi)收(shou)(shou)(shou)益，維(wei)護國(guo)家權益。土(tu)(tu)(tu)地(di)增(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)(shui)以納稅(shui)(shui)(shui)人在中華(hua)人民(min)共和國(guo)境內轉(zhuan)讓國(guo)有土(tu)(tu)(tu)地(di)使用(yong)(yong)權、地(di)上(shang)建(jian)筑物(wu)(wu)及其附著物(wu)(wu)所取(qu)得的(de)(de)增(zeng)值(zhi)額為征(zheng)稅(shui)(shui)(shui)對象，依照(zhao)規定(ding)的(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)率(lv)(lv)征(zheng)收(shou)(shou)(shou)的(de)(de)一種(zhong)稅(shui)(shui)(shui)收(shou)(shou)(shou)。土(tu)(tu)(tu)地(di)增(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)(shui)稅(shui)(shui)(shui)率(lv)(lv)采用(yong)(yong)四(si)級超(chao)率(lv)(lv)累進稅(shui)(shui)(shui)率(lv)(lv)，稅(shui)(shui)(shui)率(lv)(lv)分別為30%、40%、50%、60%四(si)檔。土(tu)(tu)(tu)地(di)增(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)(shui)也有一些優惠政(zheng)策。如因國(guo)家建(jian)設(she)需(xu)要依法征(zheng)用(yong)(yong)、收(shou)(shou)(shou)回(hui)的(de)(de)房(fang)(fang)地(di)產，對居民(min)個人擁有的(de)(de)普(pu)通(tong)標準住宅等，在其轉(zhuan)讓時免(mian)征(zheng)或暫免(mian)征(zheng)收(shou)(shou)(shou)土(tu)(tu)(tu)地(di)增(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)(shui)。

5、印花稅政策

印(yin)(yin)花(hua)稅(shui)(shui)(shui)是(shi)對經(jing)(jing)濟(ji)活動交往(wang)中書立領受的(de)各種應稅(shui)(shui)(shui)經(jing)(jing)濟(ji)憑證所征收的(de)一種稅(shui)(shui)(shui)。根據印(yin)(yin)花(hua)稅(shui)(shui)(shui)暫行條例(li)規定，個人買(mai)賣房地產按(an)交易合(he)同(tong)記(ji)載金額的(de)萬(wan)分(fen)之五的(de)稅(shui)(shui)(shui)率(lv)對買(mai)賣雙(shuang)方征收印(yin)(yin)花(hua)稅(shui)(shui)(shui)。