買二(er)(er)手房流程 二(er)(er)手房交易流程圖 二(er)(er)手房收房驗(yan)房注意事項

一、購買二手房流程

1、看房

2、簽合同

3、辦(ban)理(li)過戶手(shou)續

4、繳納稅費

5、辦理(li)產權轉移手續

6、銀行貸款

7、銀(yin)行打款完成(cheng)交易

二、二手房收房驗房流程

1、需要帶的工具： 1只塑料洗臉盆--用(yong)于(yu)驗收(shou)下水(shui)管道 ；1只小榔頭(tou)--用(yong)于(yu)驗收房子墻體(ti)與地面是否空鼓(gu) ；1只塞尺--用于測(ce)裂(lie)縫的寬度 ；1只(zhi)5米卷尺(chi)--用于測(ce)量房子的凈高 ；1只萬用表---用于(yu)測試各個(ge)強電(dian)插座及弱(ruo)電(dian)類是否暢通 ；1只計算器---用(yong)于計算數據 ；1只水筆--用于簽(qian)字 ；1把掃帚--用于打掃室(shi)內(nei)衛生 ；1只小凳子和一些(xie)報紙、塑料(liao)帶，包裝繩--用(yong)于時間長，可休息一下及預(yu)先(xian)封(feng)閉下水(shui)管道。

2、正常驗收房子時間一般是持續2-3個鐘頭，建(jian)議早晨8：30去或下午2：30去。

（1）去(qu)物業部(bu)門查(cha)看資(zi)料部(bu)分，分別有以下(xia)幾份資(zi)料需要查(cha)驗： A房(fang)屋(wu)的(de)《住宅質量(liang)保證書(shu)》--可帶走(zou) B《住宅使(shi)用(yong)說明書》--可(ke)帶走(zou) C《竣工驗收備案表》 D面積實(shi)測表(biao) E管線分布(bu)竣工圖(tu)（水、強電(dian)、弱電(dian)、結構）--可帶走 如果房產商準備(bei)充分的(de)話(hua)，一般10分(fen)鐘即可查看完資料。

（2）核(he)實(shi)面積、合同(tong)及價(jia)錢多退少(shao)補問題。確認售(shou)樓合同(tong)附圖(tu)與(yu)現實(shi)是否(fou)一致，結(jie)構(gou)是否(fou)和(he)原設(she)計圖(tu)相(xiang)同(tong)，房(fang)屋面積是否(fou)經過房(fang)地產(chan)部門實(shi)際測量，與(yu)合同(tong)簽訂(ding)面積是否(fou)有差(cha)異(yi)。（先查看售(shou)房(fang)合同(tong)，看之間的誤差(cha)為多少(shao)，一般為3%，3%之內不考慮，超出部分進行(xing)處(chu)理，）以(yi)雙(shuang)方簽定合同(tong)為準(zhun).一般這個時間(jian)因人(ren)而變，時間(jian)為30--40分鐘(zhong). 看完那些資料后，基本就可以去驗收房子了(le)， 提示:暫且先不要交(jiao)付(fu)一些物業費(fei)用(yong)及相關(guan)費(fei)用(yong)，此時物業會催促(cu)你來交(jiao)付(fu)，可同他(ta)們(men)交(jiao)流，驗收好(hao)后(hou)，再交(jiao)付(fu)費(fei)用(yong).從物業處拿鑰(yao)匙，分別應該有樓層(ceng)鑰(yao)匙、進戶(hu)門鑰(yao)匙、信箱鑰(yao)匙、水表、電(dian)表（若有遠程(cheng)抄表另）等幾把。

（3）同物(wu)業人員一起去驗收房(fang)子。 1）詳細檢(jian)查房屋(wu)質量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現象； 2）檢查(cha)墻(qiang)體平整度、是否(fou)滲水、是否(fou)有(you)裂縫 提(ti)示：特別(bie)(bie)是查(cha)看一些(xie)墻(qiang)體是否(fou)有(you)水跡，特別(bie)(bie)是一些(xie)山墻(qiang)、廚房衛(wei)生(sheng)頂面、外墻(qiang)等地方，如有(you)的(de)話，務必(bi)盡(jin)快查(cha)明原因(yin)。 3)仔細檢查地面 仔細檢查地面有無空殼開裂(lie)情況。4）水(shui)(shui)電煤(mei)暢通情況和(he)能(neng)否正常(chang)使用。大開龍頭查漏堵，盡可(ke)能(neng)讓水(shui)(shui)流(liu)大一點、急(ji)一點，一來看看水(shui)(shui)壓(ya)，二來試試排水(shui)(shui)速度。 5）驗收下水(shui)(shui)情況，先用面盆盛(sheng)水(shui)(shui)，再(zai)向各個(ge)下水(shui)(shui)處灌水(shui)(shui)，分別(bie)是(shi)臺盆下水(shui)(shui)、浴(yu)缸下水(shui)(shui)、馬桶下水(shui)(shui)、廚房和衛生及陽(yang)臺地(di)漏等，基(ji)本是(shi)每個(ge)下水(shui)(shui)口應(ying)灌入(ru)兩(liang)盆水(shui)(shui)左右，應(ying)聽到咕嚕嚕的(de)聲音和表面無積水(shui)(shui)。 6）驗收地(di)面(mian)下(xia)水情況。在廁衛放水，淺淺就行(xing)了(約高(gao)2cm)。然(ran)后(hou)約好樓下的業(ye)主在(zai)24小(xiao)時(shi)后查看其家廁衛的天花。 7）核對買賣合(he)同上注(zhu)明的設(she)施、設(she)備等是(shi)否有遺漏、品牌(pai)、數量是(shi)否相符(fu)；8）測量一(yi)下樓宇(yu)的層高，用5米卷尺即可，采樣數據(ju)來源地點與(yu)具體數據(ju)，最好(hao)把(ba)水表、電表數字、樓高、馬桶坑距、浴(yu)缸長度(du)(du)和(he)寬度(du)(du)、沖淋房尺寸、吊頂(ding)高度(du)(du)都記在一個自己的小本(ben)子(zi)上(shang)，同時把(ba)一些驗(yan)收房子(zi)的數據(ju)和(he)問題(ti)寫(xie)在物業公司提供的紙張上(shang)。

3、最佳收房流程。核驗業主材料→業主領取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術報告書》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發商加以說明→交納剩余房款→業主領取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》→業主做綜合驗收→業主就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案→開發商與業主協商并達成書面協議→根據 協議內容解決交房中存在的問題，無法在15日內解決的(de)，雙方(fang)應(ying)當就(jiu)解決方(fang)案及期限達成書面協議→業(ye)主簽(qian)署《住交(jiao)接單》。 同時要(yao)求，開(kai)發商在交(jiao)房時向業(ye)主提供的(de)《竣工驗收備(bei)案表(biao)》、《住宅(zhai)(zhai)質量保(bao)證(zheng)書》和(he)《住宅(zhai)(zhai)使用(yong)說(shuo)明(ming)書》必(bi)須為原(yuan)件而不是復(fu)印件。

三、二手房交易注意事項

1、購買二手房注意事項之產權

（1）房屋產權是否明確

一些(xie)房(fang)(fang)屋的產(chan)(chan)權(quan)人在一個以上(shang)，對此(ci)購房(fang)(fang)者需要和該房(fang)(fang)所有產(chan)(chan)權(quan)人簽訂房(fang)(fang)屋買(mai)賣合同(tong)(tong)。若買(mai)受人與其簽訂的買(mai)賣合同(tong)(tong)未在其他共有產(chan)(chan)權(quan)人同(tong)(tong)意的情況下視為(wei)是交易無效。

（2）房屋手續是否齊全

房產證是證明房主(zhu)對房屋享有(you)(you)所(suo)有(you)(you)權的(de)唯(wei)一(yi)憑證，沒有(you)(you)房產證的(de)房屋交易時(shi)對買受人來說有(you)(you)極大詐騙風險。房主(zhu)可(ke)能有(you)(you)房產證而將其抵押(ya)或(huo)轉賣，即使現在沒有(you)(you)將來辦理(li)取得后，房主(zhu)還(huan)可(ke)以(yi)抵押(ya)和轉賣。所(suo)以(yi)在購(gou)買二手(shou)房時(shi)最好選擇有(you)(you)房產證的(de)房屋進行交易。

2、購買二手房注意事項之房屋結構

（1）房屋的準確面積

這個面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)既是(shi)包括建(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)、使用面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)和房(fang)內的實際面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)，在房(fang)屋(wu)產權(quan)證上一(yi)般標明的是(shi)建(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)，為(wei)了保險(xian)起見，最好的辦法是(shi)親自測驗量一(yi)下房(fang)屋(wu)內從墻角(jiao)到墻角(jiao)的面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)。

（2）房屋的內部結構

看房屋(wu)的(de)(de)戶(hu)型(xing)是(shi)否(fou)合(he)理(li)，有沒有特別不適合(he)居住(zhu)的(de)(de)缺點(dian)；管線(xian)(xian)是(shi)否(fou)太多或者走線(xian)(xian)不合(he)理(li)；天花(hua)板是(shi)否(fou)有滲水的(de)(de)痕(hen)跡；墻壁是(shi)否(fou)有爆裂或者脫皮等明顯的(de)(de)問題。

（3）是否有私搭私建的違章建筑

如(ru)占用屋(wu)頂平臺、走廊的情況，或者(zhe)屋(wu)內是(shi)否有搭建的小閣樓；是(shi)否改動過房(fang)屋(wu)的內外部結構，如(ru)將陽臺改成(cheng)臥室或廚房(fang)、將一間分隔(ge)成(cheng)兩(liang)間等，陽臺是(shi)否是(shi)業主自己封閉的，這涉及到面積(ji)如(ru)何計算的問(wen)題。

3、購買二手房注意事項之防詐騙

（1）中介公司違規操作造成交易風險

在二(er)手房(fang)(fang)交易過程(cheng)中(zhong)，大部分購房(fang)(fang)者都(dou)是在房(fang)(fang)屋(wu)中(zhong)介(jie)(jie)公(gong)司(si)(si)選擇房(fang)(fang)源，有的中(zhong)介(jie)(jie)公(gong)司(si)(si)也為買(mai)賣雙方托管(guan)購房(fang)(fang)款(kuan)(kuan)，但個別中(zhong)介(jie)(jie)公(gong)司(si)(si)將客戶購房(fang)(fang)資金(jin)挪(nuo)作他用，加大了買(mai)賣雙方的交易風險。如中(zhong)介(jie)(jie)卷(juan)款(kuan)(kuan)逃逸或資不抵債，房(fang)(fang)屋(wu)交易人索款(kuan)(kuan)無望(wang)，造成巨大的經濟損(sun)失。

（2）利用虛假身份騙取定金及購房款

施(shi)(shi)騙(pian)者(zhe)多是偽造(zao)虛假(jia)身份，利(li)用簽訂二手房買賣合同(tong)為誘餌，在辦(ban)理房屋更名過(guo)戶手續之(zhi)前向購房者(zhe)索要定金及部分或(huo)全部購房款，一旦購房者(zhe)交付款項，施(shi)(shi)騙(pian)者(zhe)便逃之(zhi)夭(yao)夭(yao)，使購房者(zhe)即未(wei)得(de)到房屋還損失了購房款。

（3）利用虛假房證騙取定金及購房款

施騙者多為交(jiao)易(yi)房(fang)屋(wu)(wu)的(de)承租人，其利(li)用能自由出(chu)入交(jiao)易(yi)房(fang)屋(wu)(wu)的(de)有(you)利(li)條件，偽(wei)造房(fang)屋(wu)(wu)產權(quan)證，通(tong)過信息(xi)站刊(kan)登虛假的(de)賣房(fang)信息(xi)，造成購房(fang)者誤以為施騙者就是房(fang)屋(wu)(wu)所有(you)權(quan)人，向(xiang)其交(jiao)納定金或購房(fang)款，因此上(shang)當(dang)受騙。

（4）利用購房貸款程序騙取交易房屋

施(shi)騙(pian)者利用銀行貸款審批(pi)程序實施(shi)詐(zha)騙(pian)行為，騙(pian)取(qu)交易房屋。

相對于購(gou)(gou)房(fang)者來說，買(mai)二手(shou)房(fang)最大的(de)好(hao)處就是可以直接拎包入住，省去了一大部分的(de)裝修(xiu)麻煩(fan)事兒。其實買(mai)二手(shou)房(fang)本(ben)身(shen)也(ye)很麻煩(fan)，因此建(jian)議購(gou)(gou)房(fang)者在購(gou)(gou)買(mai)二手(shou)房(fang)過程中要多(duo)注(zhu)意，參考一些二手(shou)房(fang)購(gou)(gou)買(mai)事項也(ye)是很有利(li)的(de)。

二手房買賣注意事項>>

四、二手房交接需知【詳細>>】

在房(fang)(fang)產(chan)交易中(zhong)因交房(fang)(fang)而產(chan)生的(de)糾紛主要表現于水、電、煤氣及其附屬設施和房(fang)(fang)屋裝修等方面。如果在買賣(mai)雙方的(de)《房(fang)(fang)地產(chan)買賣(mai)合同》中(zhong)，對上述(shu)情形(xing)予以關注(zhu)，那(nei)么在實際的(de)房(fang)(fang)屋交接過程中(zhong)，這樣的(de)矛盾會在很大程度上被避(bi)免。因此，為盡可能的(de)減少(shao)今后的(de)麻(ma)煩建議購(gou)房(fang)(fang)者在交房(fang)(fang)時注(zhu)意以下事項。

1、結清水表賬單

大(da)多數的(de)(de)房(fang)產(chan)上(shang)下家不需要(yao)辦(ban)理水(shui)表過戶手續(xu)。但在交房(fang)時根(gen)據買賣(mai)(mai)合同的(de)(de)約定，雙(shuang)方須要(yao)進行抄(chao)表讀數，并(bing)按實際的(de)(de)抄(chao)表數由業主結清所欠(qian)費(fei)用。建議買房(fang)在交房(fang)前要(yao)詢問賣(mai)(mai)房(fang)是否已付(fu)清水(shui)費(fei)，交房(fang)當日要(yao)求上(shang)家攜帶(dai)好近期的(de)(de)水(shui)費(fei)賬單，并(bing)可(ke)以撥打(da)相關機構查詢該房(fang)產(chan)已往的(de)(de)水(shui)費(fei)欠(qian)繳情況。

2、告知電表狀況

在交(jiao)房(fang)時建議買房(fang)者(zhe)親自查驗(yan)電表(biao)是(shi)否有移(yi)動(dong)改裝的痕跡(ji)。在實際操作中，現新(xin)建商品(pin)房(fang)的電表(biao)戶(hu)名基本(ben)(ben)為業主本(ben)(ben)人或是(shi)開發商名字。在辦(ban)理交(jiao)房(fang)手(shou)續(xu)(xu)時除雙方核對(dui)電表(biao)讀數(shu)外(wai)，還須雙方攜帶本(ben)(ben)人身份證件、房(fang)產證、私章等前往所在地電力(li)營業廳(ting)辦(ban)理電表(biao)過戶(hu)更名手(shou)續(xu)(xu)，并結清該電表(biao)的所有欠費。

3、辦理煤氣過戶

按照(zhao)煤(mei)氣(qi)(qi)(qi)公司的(de)(de)規(gui)定(ding)，上(shang)下家必(bi)須憑(ping)《房屋買(mai)賣合同》其中須寫明本房價已(yi)包含煤(mei)氣(qi)(qi)(qi)設施費(fei)或該煤(mei)氣(qi)(qi)(qi)設備無償轉讓的(de)(de)證明文字，以及(ji)上(shang)下家的(de)(de)身份(fen)證，上(shang)家近期的(de)(de)煤(mei)氣(qi)(qi)(qi)費(fei)賬單，雙(shuang)方親自到燃氣(qi)(qi)(qi)部(bu)門(men)(men)辦理過戶更(geng)名(ming)手續。對(dui)于沒(mei)有約(yue)(yue)定(ding)或約(yue)(yue)定(ding)不清的(de)(de)，燃氣(qi)(qi)(qi)部(bu)門(men)(men)將拒絕辦理。

4、有線電視過戶

有(you)線(xian)(xian)電(dian)(dian)視實(shi)行(xing)一戶一卡制，如遇上(shang)家拖欠(qian)費(fei)用(yong)的情況(kuang)，時間(jian)一長，有(you)線(xian)(xian)站會(hui)作封(feng)端處(chu)理(li)。因此在交(jiao)房時買房可要求賣方提交(jiao)交(jiao)房當年的有(you)線(xian)(xian)電(dian)(dian)視費(fei)收據憑(ping)證及有(you)線(xian)(xian)電(dian)(dian)視初(chu)裝憑(ping)證。買房憑(ping)上(shang)述兩樣資料(liao)和新的房地產(chan)權證，即可到房屋所在地的區有(you)線(xian)(xian)電(dian)(dian)視公司辦理(li)過戶手續(xu)。

5、結清電話，寬帶費用

如(ru)果買房(fang)無需延用賣(mai)房(fang)的電(dian)(dian)話號碼(ma)，則(ze)上家可以(yi)去電(dian)(dian)信公(gong)司注銷(xiao)或遷移該(gai)號碼(ma)，然后下家另外(wai)自行申請安(an)裝電(dian)(dian)話。如(ru)果買房(fang)需要延用賣(mai)房(fang)的電(dian)(dian)話號碼(ma)，則(ze)買賣(mai)雙(shuang)方(fang)一起(qi)到電(dian)(dian)信部門辦理過戶(hu)手續，并以(yi)交房(fang)當(dang)日為(wei)準(zhun)結算話費賬單。至于寬帶費用以(yi)交房(fang)當(dang)日為(wei)準(zhun)并以(yi)上月賬單結算。

6、結算維修資金

按照房地產管(guan)理部(bu)門的(de)規定，住宅轉讓時(shi)，維(wei)修資(zi)金賬(zhang)戶中余款是不予(yu)退還的(de)，因此賣方憑《商品(pin)住宅維(wei)修資(zi)金結算(suan)交割單》綠色(se)聯可向買房按實(shi)結算(suan)或贈(zeng)送給下家。同時(shi)維(wei)修資(zi)金的(de)所(suo)有(you)人更(geng)名(ming)為買方。

7、物業更名及結算物業管理費用

建(jian)議買賣雙方到房屋所在地的物(wu)(wu)業(ye)(ye)管理公司(si)辦(ban)理以交(jiao)房當日為準結算(suan)物(wu)(wu)業(ye)(ye)管理費。同時買房辦(ban)理物(wu)(wu)業(ye)(ye)進戶手(shou)續(xu)。

五、二手房收房注意事項

1、注意交樓附送物品清單

在(zai)簽約時(shi)，請各位業主與買(mai)家把附送(song)的(de)物(wu)品(pin)列明清單(dan)及數量，對于(yu)一些(xie)家電(dian)產品(pin)建議列明型號、牌子(zi)等，方便收樓(lou)時(shi)核對物(wu)品(pin)是否與合同相符。

2、要檢查單位室內各項設施是否有質量問題

購房者在收樓時須注意查看工程質量，如門、窗、天花、墻壁、地面的質量，有否滲漏等(特(te)別對于樓齡長的物業(ye))；檢查水、電是(shi)否(fou)正(zheng)(zheng)常(chang)，用水通道(dao)是(shi)否(fou)暢通等。檢查室(shi)內各項設備(bei)是(shi)否(fou)工(gong)作正(zheng)(zheng)常(chang)，如有任何問題(ti)舊業主(zhu)須配合新業主(zhu)維修，否(fou)則可能(neng)新業主(zhu)要承擔負責(ze)。

3、收樓證明是否齊全

對于(yu)一(yi)些多(duo)年(nian)未入住的(de)(de)新(xin)樓，購房(fang)者收(shou)樓時(shi)要檢(jian)查(cha)驗收(shou)樓盤(pan)交(jiao)付使用的(de)(de)證件是否齊備，同時(shi)對于(yu)一(yi)些所謂收(shou)樓費用，例如(ru)維修(xiu)基(ji)金等，必(bi)須清(qing)晰知(zhi)道業(ye)主是否曾繳交(jiao)過，以免(mian)造(zao)成自己(ji)的(de)(de)損失。

4、戶籍是否遷出

對(dui)于名校物業，有部分的原業主(zhu)把物業出(chu)售，但(dan)戶籍(ji)仍掛在已出(chu)售的物業，新(xin)業主(zhu)在收(shou)樓時，如(ru)果想(xiang)用(yong)該物業的戶籍(ji)時，及時要求(qiu)對(dui)方按時把戶籍(ji)遷出(chu)，否則新(xin)業主(zhu)無(wu)法找派出(chu)所接收(shou)戶籍(ji)。

5、發票是否齊全

買(mai)家(jia)成功收樓(lou)后，通(tong)常客(ke)戶(hu)都要(yao)辦理(li)一些過戶(hu)手續(xu)，例如過戶(hu)的(de)稅(shui)單、有線電視(shi)、電話、網絡等轉名手續(xu)的(de)發票是否齊全，否則買(mai)家(jia)無法使用相關(guan)的(de)服務(wu)。