買二(er)(er)手(shou)(shou)房流程(cheng) 二(er)(er)手(shou)(shou)房交(jiao)易流程(cheng)圖 二(er)(er)手(shou)(shou)房收房驗房注意事項(xiang)

一、購買二手房流程

1、看房

2、簽合同

3、辦理(li)過(guo)戶手(shou)續

4、繳納稅費

5、辦理(li)產權轉移手續

6、銀行貸款

7、銀(yin)行打款完成(cheng)交(jiao)易

二、二手房收房驗房流程

1、需要帶的工具： 1只塑料洗臉盆--用于驗收下水管(guan)道 ；1只小榔頭--用于(yu)驗收房子(zi)墻體與地面是(shi)否空鼓 ；1只塞尺--用于測(ce)裂(lie)縫的寬度 ；1只5米卷尺--用于測量房子的(de)凈高 ；1只萬用表---用(yong)于測試各(ge)個強電插座及弱電類是否暢通 ；1只(zhi)計算(suan)器---用于計算數據 ；1只水筆--用于簽字 ；1把(ba)掃(sao)帚(zhou)--用于打掃室內衛生(sheng) ；1只小凳子(zi)和一(yi)些報紙、塑料(liao)帶(dai)，包裝繩(sheng)--用于時(shi)間長，可(ke)休息一(yi)下(xia)及(ji)預(yu)先(xian)封閉下(xia)水管道。

2、正常驗收房子時間一般是持續2-3個鐘頭，建議(yi)早晨(chen)8：30去或下(xia)午(wu)2：30去(qu)。

（1）去物業部門查看(kan)資料(liao)部分(fen)，分(fen)別有以下(xia)幾份(fen)資料(liao)需要查驗： A房(fang)屋的《住宅質(zhi)量保證書(shu)》--可帶走 B《住宅使用說明書》--可帶走 C《竣工驗(yan)收備(bei)案表》 D面積實測表 E管線分(fen)布(bu)竣工(gong)圖（水、強電、弱電、結構）--可帶走 如果房產商準備充分的話，一(yi)般10分(fen)鐘即可查看完資料。

（2）核實(shi)面積、合同(tong)(tong)(tong)及價(jia)錢多(duo)(duo)退少補問題。確(que)認售樓合同(tong)(tong)(tong)附圖與(yu)現實(shi)是(shi)(shi)否一致，結構是(shi)(shi)否和(he)原設計圖相(xiang)同(tong)(tong)(tong)，房屋(wu)面積是(shi)(shi)否經過房地產部門實(shi)際測量，與(yu)合同(tong)(tong)(tong)簽訂面積是(shi)(shi)否有差異。（先查看(kan)售房合同(tong)(tong)(tong)，看(kan)之間的(de)誤差為多(duo)(duo)少，一般(ban)為3%，3%之(zhi)內不考慮(lv)，超出(chu)部(bu)分進行處理(li)，）以雙方簽定合同為準.一般這個時間(jian)因人而變，時間(jian)為30--40分鐘. 看完(wan)那些資料后，基本就可以去驗收房子(zi)了(le)， 提示(shi):暫(zan)且先不要(yao)交付一些(xie)物(wu)業費用(yong)及相關費用(yong)，此(ci)時物(wu)業會催促你(ni)來(lai)交付，可同他們交流，驗收好后，再交付費用(yong).從物業處(chu)拿鑰(yao)匙(chi)(chi)，分別應該有(you)樓層鑰(yao)匙(chi)(chi)、進戶門鑰(yao)匙(chi)(chi)、信箱鑰(yao)匙(chi)(chi)、水表(biao)、電表(biao)（若有(you)遠程(cheng)抄表(biao)另）等(deng)幾(ji)把。

（3）同(tong)物業人員一起去驗收房子(zi)。 1）詳細檢查房屋(wu)質量，包括(kuo)門窗、陽(yang)臺等(deng)部位(wei)有無開裂(lie)現象； 2）檢查(cha)墻體平整度、是(shi)(shi)否滲水、是(shi)(shi)否有裂縫 提示：特(te)別是(shi)(shi)查(cha)看(kan)一些(xie)墻體是(shi)(shi)否有水跡，特(te)別是(shi)(shi)一些(xie)山墻、廚房衛生頂面(mian)、外墻等(deng)地方，如有的(de)話，務必盡(jin)快查(cha)明原因。 3)仔細(xi)檢查(cha)(cha)地面 仔細(xi)檢查(cha)(cha)地面有無空(kong)殼開裂情況。4）水(shui)電煤暢通情況(kuang)和能否正(zheng)常(chang)使用。大(da)開龍頭(tou)查漏(lou)堵，盡可能讓水(shui)流(liu)大(da)一(yi)(yi)點、急一(yi)(yi)點，一(yi)(yi)來看(kan)看(kan)水(shui)壓，二來試(shi)(shi)試(shi)(shi)排水(shui)速度。 5）驗(yan)收(shou)下(xia)水(shui)(shui)情況，先用面盆盛水(shui)(shui)，再向各個下(xia)水(shui)(shui)處灌水(shui)(shui)，分別是(shi)臺盆下(xia)水(shui)(shui)、浴缸下(xia)水(shui)(shui)、馬桶下(xia)水(shui)(shui)、廚房和衛生及(ji)陽臺地漏等，基本是(shi)每(mei)個下(xia)水(shui)(shui)口應灌入兩盆水(shui)(shui)左右，應聽到咕(gu)嚕嚕的聲音和表面無積水(shui)(shui)。 6）驗收地(di)面下水情況(kuang)。在廁衛(wei)放水，淺(qian)淺(qian)就行了(約高(gao)2cm)。然后約好樓下的業主(zhu)在24小(xiao)時后(hou)查看其家廁(ce)衛的天花。 7）核對買賣合同上注明的設施、設備等(deng)是否有(you)遺(yi)漏、品(pin)牌、數量是否相符；8）測量一下樓宇的層高，用5米(mi)卷尺即可(ke)，采樣(yang)數據來源地點與具體(ti)數據，最好把水(shui)表(biao)、電表(biao)數字、樓(lou)高(gao)、馬(ma)桶坑(keng)距、浴缸(gang)長度和(he)寬(kuan)度、沖淋房尺寸、吊頂高(gao)度都(dou)記(ji)在(zai)一(yi)個自己的小本子(zi)上(shang)，同(tong)時把一(yi)些驗收房子(zi)的數據和(he)問題寫在(zai)物業公司(si)提供的紙張(zhang)上(shang)。

3、最佳收房流程。核驗業主材料→業主領取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術報告書》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發商加以說明→交納剩余房款→業主領取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》→業主做綜合驗收→業主就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案→開發商與業主協商并達成書面協議→根據 協議內容解決交房中存在的問題，無法在15日內(nei)解決(jue)的，雙方(fang)應當就解決(jue)方(fang)案及期限達成書面協議→業(ye)主簽署《住交接單》。 同時(shi)(shi)要求，開發商在交房時(shi)(shi)向(xiang)業(ye)主提供的《竣工驗收備案表》、《住宅質(zhi)量保證(zheng)書》和《住宅使用說明(ming)書》必(bi)須為原(yuan)件而不是復印(yin)件。

三、二手房交易注意事項

1、購買二手房注意事項之產權

（1）房屋產權是否明確

一些房屋(wu)的產(chan)權(quan)人在一個(ge)以(yi)上，對此購房者需要和該房所(suo)有產(chan)權(quan)人簽訂(ding)房屋(wu)買(mai)(mai)賣(mai)合同(tong)。若買(mai)(mai)受人與其簽訂(ding)的買(mai)(mai)賣(mai)合同(tong)未在其他共有產(chan)權(quan)人同(tong)意的情況下(xia)視為是交(jiao)易無效。

（2）房屋手續是否齊全

房(fang)(fang)產(chan)證(zheng)是證(zheng)明(ming)房(fang)(fang)主對房(fang)(fang)屋(wu)享有(you)(you)所有(you)(you)權(quan)的(de)唯一(yi)憑(ping)證(zheng)，沒(mei)有(you)(you)房(fang)(fang)產(chan)證(zheng)的(de)房(fang)(fang)屋(wu)交易(yi)時對買受(shou)人來說有(you)(you)極大詐騙風險。房(fang)(fang)主可能有(you)(you)房(fang)(fang)產(chan)證(zheng)而將其(qi)抵押(ya)(ya)或轉賣(mai)，即使(shi)現在沒(mei)有(you)(you)將來辦理取得后，房(fang)(fang)主還可以抵押(ya)(ya)和轉賣(mai)。所以在購買二(er)手房(fang)(fang)時最(zui)好選擇有(you)(you)房(fang)(fang)產(chan)證(zheng)的(de)房(fang)(fang)屋(wu)進行交易(yi)。

2、購買二手房注意事項之房屋結構

（1）房屋的準確面積

這個面(mian)(mian)積既(ji)是(shi)包括建筑(zhu)面(mian)(mian)積、使用面(mian)(mian)積和房(fang)內的(de)(de)實(shi)際面(mian)(mian)積，在房(fang)屋產權證上一般標明的(de)(de)是(shi)建筑(zhu)面(mian)(mian)積，為了(le)保險起見(jian)，最好的(de)(de)辦(ban)法是(shi)親自測(ce)驗量一下(xia)房(fang)屋內從(cong)墻(qiang)角到墻(qiang)角的(de)(de)面(mian)(mian)積。

（2）房屋的內部結構

看房屋的戶型是(shi)(shi)否(fou)合(he)理，有沒有特別不(bu)適合(he)居住的缺點；管線是(shi)(shi)否(fou)太多或者(zhe)走線不(bu)合(he)理；天花(hua)板是(shi)(shi)否(fou)有滲水的痕跡；墻壁是(shi)(shi)否(fou)有爆裂(lie)或者(zhe)脫(tuo)皮(pi)等明顯的問題(ti)。

（3）是否有私搭私建的違章建筑

如占用屋(wu)頂平(ping)臺(tai)、走廊的(de)情(qing)況，或(huo)者屋(wu)內(nei)是(shi)否有(you)搭建的(de)小閣(ge)樓；是(shi)否改(gai)動過房(fang)屋(wu)的(de)內(nei)外部結(jie)構，如將陽臺(tai)改(gai)成(cheng)臥室或(huo)廚房(fang)、將一間分隔成(cheng)兩間等(deng)，陽臺(tai)是(shi)否是(shi)業(ye)主自己封(feng)閉的(de)，這涉及到面積如何計算的(de)問(wen)題(ti)。

3、購買二手房注意事項之防詐騙

（1）中介公司違規操作造成交易風險

在二手房(fang)交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)過(guo)程中(zhong)，大(da)部分購房(fang)者都是在房(fang)屋(wu)中(zhong)介(jie)公司選(xuan)擇房(fang)源，有(you)的中(zhong)介(jie)公司也為買(mai)賣(mai)雙方托管購房(fang)款，但(dan)個別中(zhong)介(jie)公司將客戶(hu)購房(fang)資(zi)金挪作他用，加大(da)了(le)買(mai)賣(mai)雙方的交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)風險。如中(zhong)介(jie)卷款逃逸(yi)或資(zi)不(bu)抵債，房(fang)屋(wu)交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)人索款無望，造(zao)成巨大(da)的經濟損失(shi)。

（2）利用虛假身份騙取定金及購房款

施(shi)騙者多是偽(wei)造(zao)虛假身份，利用簽(qian)訂(ding)二手(shou)(shou)房(fang)(fang)(fang)買賣合(he)同為誘餌，在(zai)辦理房(fang)(fang)(fang)屋更名過(guo)戶手(shou)(shou)續之(zhi)前(qian)向購房(fang)(fang)(fang)者索(suo)要定金(jin)及部分或全部購房(fang)(fang)(fang)款(kuan)(kuan)，一旦購房(fang)(fang)(fang)者交付款(kuan)(kuan)項，施(shi)騙者便逃(tao)之(zhi)夭夭，使購房(fang)(fang)(fang)者即未得到(dao)房(fang)(fang)(fang)屋還損失(shi)了購房(fang)(fang)(fang)款(kuan)(kuan)。

（3）利用虛假房證騙取定金及購房款

施騙(pian)者(zhe)多為交(jiao)易房屋的承租人(ren)，其利用能自由出入交(jiao)易房屋的有(you)利條件，偽造房屋產權證，通過(guo)信息(xi)站(zhan)刊登虛假的賣(mai)房信息(xi)，造成購房者(zhe)誤以為施騙(pian)者(zhe)就是房屋所有(you)權人(ren)，向其交(jiao)納定金或購房款，因(yin)此上當受騙(pian)。

（4）利用購房貸款程序騙取交易房屋

施騙者利用銀行貸款審批程序實施詐騙行為(wei)，騙取交易房(fang)屋。

相(xiang)對于購房者來說(shuo)，買(mai)二手(shou)(shou)(shou)房最大(da)的(de)好(hao)處(chu)就是(shi)可以直接拎包入(ru)住(zhu)，省去(qu)了(le)一大(da)部分(fen)的(de)裝修麻(ma)煩事(shi)兒(er)。其實買(mai)二手(shou)(shou)(shou)房本身也很(hen)麻(ma)煩，因(yin)此建議購房者在購買(mai)二手(shou)(shou)(shou)房過程中要(yao)多注(zhu)意，參考一些二手(shou)(shou)(shou)房購買(mai)事(shi)項也是(shi)很(hen)有(you)利的(de)。

二手房買賣注意事項>>

四、二手房交接需知【詳細>>】

在(zai)(zai)房產交(jiao)易中因交(jiao)房而產生(sheng)的(de)糾紛主要表現于水、電、煤氣及其附屬設(she)施和(he)房屋裝修等方(fang)面(mian)。如(ru)果在(zai)(zai)買賣雙方(fang)的(de)《房地產買賣合同》中，對(dui)上(shang)述(shu)情形予以關注，那么在(zai)(zai)實際(ji)的(de)房屋交(jiao)接過程中，這(zhe)樣(yang)的(de)矛盾會(hui)在(zai)(zai)很大程度上(shang)被(bei)避免。因此，為盡可能的(de)減少今后的(de)麻煩建(jian)議購房者在(zai)(zai)交(jiao)房時注意以下事項。

1、結清水表賬單

大多(duo)數的(de)(de)房(fang)(fang)產上下家(jia)(jia)不(bu)需要(yao)(yao)辦理水(shui)(shui)表過戶手續。但(dan)在交(jiao)房(fang)(fang)時根據買(mai)(mai)賣(mai)合(he)同的(de)(de)約(yue)定，雙方(fang)須(xu)要(yao)(yao)進行抄(chao)表讀數，并按實(shi)際的(de)(de)抄(chao)表數由業主結清(qing)所(suo)欠費用。建議(yi)買(mai)(mai)房(fang)(fang)在交(jiao)房(fang)(fang)前要(yao)(yao)詢問賣(mai)房(fang)(fang)是否已付清(qing)水(shui)(shui)費，交(jiao)房(fang)(fang)當日要(yao)(yao)求(qiu)上家(jia)(jia)攜帶(dai)好近期的(de)(de)水(shui)(shui)費賬單(dan)，并可(ke)以撥打相關機構查詢該(gai)房(fang)(fang)產已往(wang)的(de)(de)水(shui)(shui)費欠繳情況。

2、告知電表狀況

在(zai)交房時(shi)建議買(mai)房者親(qin)自查驗電(dian)表(biao)(biao)是否有移動改裝的痕跡。在(zai)實際操作中，現新建商品房的電(dian)表(biao)(biao)戶名基本(ben)為(wei)業主本(ben)人(ren)或是開發商名字(zi)。在(zai)辦理交房手(shou)續(xu)時(shi)除雙方核對電(dian)表(biao)(biao)讀數外，還須(xu)雙方攜帶本(ben)人(ren)身份證件、房產證、私章(zhang)等(deng)前往所在(zai)地電(dian)力營業廳(ting)辦理電(dian)表(biao)(biao)過戶更名手(shou)續(xu)，并結清(qing)該(gai)電(dian)表(biao)(biao)的所有欠費。

3、辦理煤氣過戶

按照煤(mei)(mei)氣公司的(de)規定，上(shang)下(xia)家必須(xu)(xu)憑《房屋買賣合同》其(qi)中須(xu)(xu)寫明本房價已包含煤(mei)(mei)氣設施費(fei)或該煤(mei)(mei)氣設備無償轉讓的(de)證明文字，以及(ji)上(shang)下(xia)家的(de)身份證，上(shang)家近期的(de)煤(mei)(mei)氣費(fei)賬單，雙方親自(zi)到(dao)燃氣部門辦(ban)理過(guo)戶更名手(shou)續。對于沒有約定或約定不清的(de)，燃氣部門將拒絕辦(ban)理。

4、有線電視過戶

有線(xian)電(dian)視(shi)(shi)(shi)實行一戶(hu)一卡(ka)制，如遇(yu)上家拖欠費(fei)用(yong)的(de)情況，時(shi)(shi)間(jian)一長，有線(xian)站(zhan)會作封(feng)端(duan)處理。因此在(zai)(zai)交房時(shi)(shi)買房可要求賣方提(ti)交交房當年的(de)有線(xian)電(dian)視(shi)(shi)(shi)費(fei)收(shou)據憑(ping)證及有線(xian)電(dian)視(shi)(shi)(shi)初裝憑(ping)證。買房憑(ping)上述兩(liang)樣資料和(he)新的(de)房地(di)產權證，即(ji)可到(dao)房屋所在(zai)(zai)地(di)的(de)區有線(xian)電(dian)視(shi)(shi)(shi)公司(si)辦理過戶(hu)手續(xu)。

5、結清電話，寬帶費用

如果(guo)買房(fang)(fang)(fang)無需(xu)延用賣房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)電話號碼(ma)，則上(shang)(shang)家可以去電信(xin)公司注銷或遷移該號碼(ma)，然(ran)后下(xia)家另外自行申請安(an)裝電話。如果(guo)買房(fang)(fang)(fang)需(xu)要延用賣房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)電話號碼(ma)，則買賣雙方一起到電信(xin)部門辦(ban)理過戶(hu)手(shou)續，并以交(jiao)房(fang)(fang)(fang)當(dang)日為準結算(suan)話費(fei)賬(zhang)單(dan)。至于寬帶費(fei)用以交(jiao)房(fang)(fang)(fang)當(dang)日為準并以上(shang)(shang)月(yue)賬(zhang)單(dan)結算(suan)。

6、結算維修資金

按(an)照房地產(chan)管(guan)理部(bu)門的規定，住宅轉讓時，維修資金賬戶中(zhong)余款是不予退(tui)還的，因(yin)此賣方(fang)憑《商品(pin)住宅維修資金結(jie)算交(jiao)割單》綠色(se)聯可(ke)向買房按(an)實結(jie)算或贈送(song)給下家。同時維修資金的所(suo)有人更名為買方(fang)。

7、物業更名及結算物業管理費用

建議買賣雙方(fang)到房(fang)屋(wu)所在地的物業(ye)(ye)(ye)管理(li)(li)(li)公司辦理(li)(li)(li)以(yi)交房(fang)當日(ri)為(wei)準結(jie)算物業(ye)(ye)(ye)管理(li)(li)(li)費(fei)。同時買房(fang)辦理(li)(li)(li)物業(ye)(ye)(ye)進戶(hu)手續。

五、二手房收房注意事項

1、注意交樓附送物品清單

在簽約時(shi)，請各位業主與(yu)買家把附送的物品列明(ming)清單及數(shu)量，對于(yu)一些家電產品建議列明(ming)型號、牌子(zi)等(deng)，方便收樓(lou)時(shi)核對物品是否與(yu)合同相符。

2、要檢查單位室內各項設施是否有質量問題

購房者在收樓時須注意查看工程質量，如門、窗、天花、墻壁、地面的質量，有否滲漏等(特(te)別對于樓齡長的物業)；檢查(cha)水、電是否正常，用(yong)水通(tong)道是否暢通(tong)等。檢查(cha)室內各項設備是否工(gong)作正常，如有任何問題舊業(ye)主(zhu)須(xu)配合新業(ye)主(zhu)維修，否則可能新業(ye)主(zhu)要承擔(dan)負責(ze)。

3、收樓證明是否齊全

對(dui)于一(yi)些多(duo)年未入住的新樓，購房者收(shou)樓時要檢查驗(yan)收(shou)樓盤交付使用的證件(jian)是否齊備，同時對(dui)于一(yi)些所謂(wei)收(shou)樓費(fei)用，例如維修(xiu)基金等，必須清晰知道業主是否曾繳交過(guo)，以免造成(cheng)自(zi)己的損失。

4、戶籍是否遷出

對于(yu)名校物業(ye)(ye)，有(you)部分的原業(ye)(ye)主把物業(ye)(ye)出(chu)售(shou)，但戶(hu)籍仍掛在已出(chu)售(shou)的物業(ye)(ye)，新業(ye)(ye)主在收樓時，如(ru)果想(xiang)用(yong)該物業(ye)(ye)的戶(hu)籍時，及(ji)時要(yao)求對方按時把戶(hu)籍遷出(chu)，否則新業(ye)(ye)主無法找派出(chu)所接收戶(hu)籍。

5、發票是否齊全

買(mai)家成功收樓后，通常客(ke)戶(hu)都要辦理一些過(guo)戶(hu)手(shou)續(xu)，例如過(guo)戶(hu)的(de)稅單、有線(xian)電(dian)(dian)視(shi)、電(dian)(dian)話、網絡等轉名手(shou)續(xu)的(de)發票(piao)是否(fou)齊(qi)全(quan)，否(fou)則(ze)買(mai)家無法(fa)使用相關的(de)服務(wu)。