房(fang)產投資是什么

房產投資(zi)是以房產(chan)來獲(huo)(huo)取收益的行為。那么房產(chan)如(ru)何(he)獲(huo)(huo)得收益呢？一(yi)般情況下分為兩種(zhong)：一(yi)種(zhong)是房產(chan)升值帶來的收益；一(yi)種(zhong)是房子出租(zu)帶來的收益。

房產投資的(de)優缺點

房產投資的優(you)點(dian)有哪(na)些

房產(chan)相(xiang)對其他消費品，具(ju)有相(xiang)對穩定的價(jia)值(zhi)。除(chu)了房產(chan)本身價(jia)值(zhi)增(zeng)值(zhi)以外(wai)，房產(chan)投資(zi)最大優勢就是出(chu)(chu)租獲(huo)得(de)(de)收入。若投資(zi)回報(bao)率(lv)平均為8%，通(tong)(tong)脹環境下，投資(zi)房地產(chan)比普通(tong)(tong)儲蓄回報(bao)高，也可(ke)以獲(huo)得(de)(de)長(chang)期出(chu)(chu)租收入。

房產投資的風險(xian)有哪些

一(yi)般(ban)來說，投資(zi)房(fang)地(di)產(chan)需(xu)要足夠(gou)儲蓄資(zi)金，在房(fang)子(zi)出(chu)售變現之前，這些(xie)房(fang)子(zi)需(xu)要支付成本，比如(ru)水電媒體(ti)或物業費(fei)用(yong)，擁有(you)房(fang)屋的一(yi)些(xie)稅金費(fei)用(yong)，還(huan)有(you)房(fang)屋維(wei)修費(fei)用(yong)等，還(huan)有(you)就是投資(zi)房(fang)地(di)產(chan)后，可能面(mian)臨(lin)出(chu)現現金流趨緊問題(ti)，抵(di)押(ya)貸款若無(wu)法還(huan)清(qing)，可能面(mian)臨(lin)一(yi)些(xie)沖突或麻(ma)煩。另(ling)外(wai)，房(fang)產(chan)價值缺乏標準，房(fang)產(chan)有(you)貶值的風險。

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投資什么(me)房產(chan)比較(jiao)好

按地(di)段(duan)分(fen)

1、市區房

市(shi)區的(de)資源無論是(shi)教(jiao)育，醫(yi)療還有(you)商業等(deng)(deng)(deng)等(deng)(deng)(deng)，都會比(bi)郊(jiao)區好。而隨(sui)著(zhu)城鎮化的(de)推進，保障房(fang)廉住房(fang)的(de)推進勢必會增加市(shi)區中心(xin)的(de)價(jia)值。還有(you)一點就是(shi)人口(kou)(kou)流入問題(ti)，市(shi)區中心(xin)一般設有(you)很多(duo)服務部門(men)，比(bi)如金融保險，還有(you)為(wei)工商業服務的(de)行業等(deng)(deng)(deng)等(deng)(deng)(deng)。這些資源會把企(qi)業的(de)總部吸引到市(shi)中心(xin)，而這些企(qi)業的(de)興衰(shuai)就關系到整個市(shi)區人口(kou)(kou)流入流出，人多(duo)，自然會對房(fang)價(jia)形成(cheng)需求。

2、郊區房

投資郊區(qu)(qu)(qu)的(de)(de)房子(zi)能(neng)(neng)賺錢一般就(jiu)在棚戶(hu)區(qu)(qu)(qu)改造，在大(da)面積改造危房時(shi)期(qi)，洞察先(xian)機(ji)，提前下手，基本不會有失誤。如果能(neng)(neng)洞察先(xian)機(ji)，感覺到(dao)一個是(shi)未來(lai)的(de)(de)規(gui)劃(hua)，現在的(de)(de)郊區(qu)(qu)(qu)，可(ke)能(neng)(neng)是(shi)未來(lai)的(de)(de)潛(qian)力(li)股，這樣買郊區(qu)(qu)(qu)的(de)(de)房子(zi)也是(shi)不錯的(de)(de)選擇。但是(shi)風險較大(da)，畢(bi)竟如果猜錯了，可(ke)能(neng)(neng)房子(zi)就(jiu)不會大(da)幅升值，還有即(ji)便是(shi)賭(du)對了，等政府的(de)(de)規(gui)劃(hua)也是(shi)需要很(hen)長的(de)(de)時(shi)間等待(dai)。就(jiu)算買那種有潛(qian)力(li)的(de)(de)郊區(qu)(qu)(qu)，比如旁邊可(ke)能(neng)(neng)已經(jing)落成(cheng)一些商業地產，高新技(ji)術開發區(qu)(qu)(qu)，也是(shi)有風險的(de)(de)。

3、學區房

學(xue)(xue)(xue)區(qu)房(fang)(fang)(fang)升值空間(jian)不錯，這種房(fang)(fang)(fang)子(zi)不求(qiu)居住(zhu)，只求(qiu)學(xue)(xue)(xue)位，越小(xiao)越便(bian)宜反而賣得好，但單(dan)價卻可以比新(xin)房(fang)(fang)(fang)花園(yuan)房(fang)(fang)(fang)貴(gui)。但是考慮到(dao)“學(xue)(xue)(xue)區(qu)房(fang)(fang)(fang)”引發的(de)(de)一(yi)系列社會問(wen)題，教育部也(ye)(ye)在考慮實(shi)施“多校(xiao)劃片，電腦派(pai)位”的(de)(de)方(fang)案，并且(qie)在部分(fen)城市已經在試(shi)點。這個方(fang)案的(de)(de)核心就是擴大(da)學(xue)(xue)(xue)區(qu)范圍，同一(yi)個學(xue)(xue)(xue)區(qu)內有重點學(xue)(xue)(xue)校(xiao)也(ye)(ye)有非重點學(xue)(xue)(xue)校(xiao)，學(xue)(xue)(xue)區(qu)內的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)產所有者子(zi)女進入(ru)哪所學(xue)(xue)(xue)校(xiao)就讀由電腦隨機派(pai)位。一(yi)旦實(shi)施，就算購(gou)買的(de)(de)是重點小(xiao)學(xue)(xue)(xue)初(chu)中隔(ge)壁(bi)的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)產，也(ye)(ye)不一(yi)定能夠進入(ru)重點小(xiao)學(xue)(xue)(xue)初(chu)中。高價購(gou)買的(de)(de)“學(xue)(xue)(xue)區(qu)房(fang)(fang)(fang)”在面對政(zheng)策變(bian)化后，房(fang)(fang)(fang)產價值將(jiang)大(da)幅縮(suo)水。

4、地鐵房

地鐵房從建下的一刻就基本定了格局，房價一般按樓盤和地段而分，近地鐵也不一定能升值。只有離市中心越近的地鐵房，一站比一站的價格貴出不少。但是由于地鐵站不能夠隨意拆換，地鐵房的價值也是比較穩定的，就算房產價值不升，也不會回跌。而且地鐵房出粗價格高，不愁租不出好價格。【地鐵房>>】

按房(fang)屋大小分(fen)

房產投(tou)資小(xiao)戶(hu)型(xing)(xing)好還是大戶(hu)型(xing)(xing)好？從戶(hu)型(xing)(xing)上(shang)來說，小(xiao)戶(hu)型(xing)(xing)無論是長線還是短線投(tou)資，都(dou)比較適(shi)(shi)合(he)。投(tou)資一手大戶(hu)型(xing)(xing)，較易(yi)出(chu)現空(kong)置風(feng)險。小(xiao)戶(hu)型(xing)(xing)量多(duo)，需(xu)求量多(duo)，總價也(ye)低(di)，比較適(shi)(shi)合(he)剛需(xu)及(ji)過渡(du)，容易(yi)出(chu)手，也(ye)容易(yi)出(chu)租。

按地(di)理位(wei)置(zhi)分

穩(wen)妥的(de)話，建議海外，相對(dui)穩(wen)定，而且就算租(zu)(zu)出去(qu)租(zu)(zu)金收益率也(ye)比國內高，不用(yong)擔(dan)心管(guan)理的(de)問題，有(you)專業(ye)管(guan)理公(gong)司幫你出租(zu)(zu)，收租(zu)(zu)金和維護，只需交管(guan)理費。

海(hai)外購(gou)房(fang)其(qi)實最大(da)(da)的(de)原(yuan)因(yin)就(jiu)(jiu)是(shi)(shi)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)們(men)想要分散資(zi)(zi)(zi)(zi)金風險(xian)，對于國內的(de)普通(tong)人來(lai)(lai)說，手(shou)里資(zi)(zi)(zi)(zi)金本(ben)來(lai)(lai)就(jiu)(jiu)有限，受國際(ji)匯率變動的(de)影(ying)響并(bing)不(bu)大(da)(da)，但是(shi)(shi)對手(shou)里資(zi)(zi)(zi)(zi)金充裕的(de)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)們(men)來(lai)(lai)說，如果手(shou)里的(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)金全是(shi)(shi)國內資(zi)(zi)(zi)(zi)產，匯率一旦變化，投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)們(men)的(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)金無形(xing)中(zhong)就(jiu)(jiu)會縮水。這(zhe)時候，海(hai)外購(gou)房(fang)的(de)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)因(yin)為分散了(le)自己的(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)產，那么受到的(de)影(ying)響就(jiu)(jiu)會大(da)(da)大(da)(da)的(de)降低。所以和(he)國內房(fang)產比起來(lai)(lai)資(zi)(zi)(zi)(zi)產分散相(xiang)對來(lai)(lai)說是(shi)(shi)一個優勢。

其(qi)次就是國(guo)外(wai)房產的永久產權(quan)，和國(guo)內相比(bi)也是比(bi)較占優勢的，沒有房產稅，過(guo)戶及持有費用低，很多國(guo)家外(wai)國(guo)人購置房產門檻(jian)低，辦理快。

但是想要圖總價快速且迅猛增長，喜歡短期套現的朋友們，投資海外房產不適合。【海(hai)外房產(chan)投(tou)資>>】

按房(fang)產類別(bie)分

1、商鋪投資

商業投資(zi)之王，資(zi)產升值較快

商鋪投資和住宅投資相比，商鋪的投資穩定性、收益率、投資回報率明顯高于住宅。商鋪租金可收取的房租會遠遠高于銀行利息，隨著商圈的繁華，每年租金不斷上漲。同時，在通貨膨脹壓力下，投資商鋪能讓資產保值增值。但是由于商鋪的價格高，而影響其價格的因素很多，比如地段商情因子、客流量，可視性、交通條件，所以商鋪價格變化往往難以預料，其售價（租金）變化的幅度也比較大，商鋪想要得到較高的收益率，對商鋪投資者的專業能力有較高要求。另外商鋪的使用年限短，一般只有40年。【商鋪>>】

2、寫字樓

高投入高回報，且漲勢明顯

在政(zheng)府重(zhong)點發展的(de)(de)地方(fang)，會出現(xian)寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)群(qun)，投資寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)產品(pin)在大環(huan)境下有政(zheng)策扶持。一般的(de)(de)寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)集群(qun)，地段都不會差。同一地段寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)比(bi)商鋪門檻低。寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)的(de)(de)需求不斷攀高，寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)一旦入手(shou)，業(ye)主(zhu)就不怕招不到公司租客，租金收益穩定(ding)，高品(pin)質寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)每年(nian)租金都在以(yi)10%的(de)(de)漲幅上漲！投資寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓(lou)一定(ding)注重(zhong)地標(biao)商務性，要選(xuan)擇市中心(xin)好地段，交通便捷，配(pei)套齊全，以(yi)便于商務洽談(tan)及形象的(de)(de)樹立。

但寫字樓目前市場的供應量比較大，有些地方呈飽和狀態，而且寫字樓升值空間有限，投資對資金的要求比較高。對于一個供需均衡或飽和的市場，商鋪投資的靈活性更大些。【寫字樓>>】

3、公寓投資

商(shang)住兩用(yong)，潛力巨大

公寓(yu)同樣(yang)為商業地產(chan)，其(qi)具(ju)備商住兩用性(xing)，既(ji)吸(xi)收了(le)舒適的居住功能，又吸(xi)收了(le)寫字樓的辦公商務特點，同時極為注重(zhong)人性(xing)化特質，這就是高品質公寓(yu)的特性(xing)。

因為公(gong)(gong)寓(yu)租金比寫(xie)字樓(lou)便宜，很多創業型、中小型公(gong)(gong)司會選擇租公(gong)(gong)寓(yu)進行辦公(gong)(gong)；公(gong)(gong)寓(yu)作為居(ju)住，市場潛力也是(shi)非常(chang)可(ke)觀，寫(xie)字樓(lou)附近的公(gong)(gong)寓(yu)項目簡直(zhi)是(shi)白領租房(fang)的最佳，簡直(zhi)是(shi)供不應求，公(gong)(gong)寓(yu)可(ke)謂(wei)是(shi)規避風險又收(shou)入(ru)穩定的選擇。

4、住宅投資

收入穩定，風險(xian)較低

住宅的投(tou)資總價高，收租(zu)金付按(an)揭，放長(chang)線(xian)釣大魚(yu)，不出租(zu)時又可(ke)居(ju)家，成為很多中年朋友的選擇。

但是住宅(zhai)出租時，租客往往要求是家具全配、精裝(zhuang)修，這(zhe)就(jiu)(jiu)意味著要想租個好(hao)價格，就(jiu)(jiu)必須在出租前進行全屋裝(zhuang)修，其費(fei)用不少。同時處理后續維修等事項也相對麻煩，所(suo)以投資(zi)住宅(zhai)雖相對風險(xian)低，但回報漫長。

按交付時(shi)間分

1、期房

期房(fang)(fang)相對現房(fang)(fang)價格要低一些，優惠力度也比現房(fang)(fang)大。期房(fang)(fang)戶(hu)(hu)型(xing)的選擇(ze)空(kong)間大，基(ji)本(ben)所有(you)戶(hu)(hu)型(xing)都(dou)有(you)。期房(fang)(fang)修建的地段一般配套還未(wei)完善，后(hou)期生活、交通(tong)等配套完善，將有(you)一定的升(sheng)值空(kong)間。但(dan)是無論是交房(fang)(fang)時間、戶(hu)(hu)型(xing)面積、配套等維(wei)度，購買期房(fang)(fang)都(dou)存(cun)在一定的風(feng)險，甚至(zhi)于有(you)的開發商不靠譜，卷款逃跑。

2、現房

可以(yi)很直觀看到整個小區的現狀，包(bao)括樓間距(ju)、戶(hu)型(xing)面(mian)積(ji)、小區規劃等都是直觀的。現房(fang)的生活配套完(wan)善相對完(wan)善和成熟(shu)，不(bu)用擔心未來是否(fou)哪個規劃未能實現。購房(fang)風險指數小，不(bu)用擔心爛(lan)尾(wei)房(fang)、交(jiao)房(fang)延期等問(wen)題。但是現房(fang)在戶(hu)型(xing)、朝(chao)向、樓層(ceng)等維度(du)上，選(xuan)擇(ze)余地小；價(jia)格相對無優勢，優惠力(li)度(du)一般比期房(fang)小。

3、尾房

很多尾房(fang)所屬(shu)的(de)樓盤，一般物業設(she)施和(he)小區環境比較完善，買這樣(yang)的(de)房(fang)子花得少享受得多。因尾房(fang)已經(jing)過時(shi)間的(de)考驗，無(wu)論投(tou)資還是自住，更利于(yu)人們判(pan)斷選(xuan)擇。尾房(fang)價(jia)格、付(fu)款方式及談判(pan)中有相對較大(da)的(de)主動性和(he)議價(jia)空間。尾房(fang)兼備了新房(fang)的(de)設(she)計(ji)質(zhi)量優(you)(you)勢(shi)和(he)完全可以與二手(shou)房(fang)、甚至經(jing)濟適用房(fang)比拼的(de)價(jia)格優(you)(you)勢(shi)，投(tou)資風(feng)險小、選(xuan)擇范圍廣。

按賣主分

投資一手(shou)房和(he)二手(shou)房哪(na)個更加劃(hua)算？一般二手(shou)房，周圍都(dou)是配套齊全的，發展(zhan)潛力不(bu)是很(hen)多，你購買的時候已經為這些便利買單了，后期出(chu)售時候，這方便的利潤(run)增值(zhi)你是賺不(bu)到的。

但是一(yi)手房恰恰相反，我們購(gou)買時(shi)候，只是購(gou)買的(de)房子，因為配套還沒(mei)有(you)，等配套成熟后(hou)出(chu)售，你還能(neng)賺到配套升值(zhi)這部分錢。但這不是簡單的(de)一(yi)手房和二手房的(de)問題，主(zhu)要看房子的(de)性價比、地(di)段升值(zhi)空間、開發商實力(li)。

房產投資回報率(lv)

房產投資(zi)回報率怎(zen)么算？

1、房(fang)產收(shou)益(yi)模(mo)式計算公(gong)式：　投資回報率＝（每月租金(jin)收(shou)益(yi)－按揭月供款）×12／（首期(qi)房(fang)款＋期(qi)房(fang)時間(jian)內的按揭款）

投資(zi)房產的(de)收益是這樣實現(xian)的(de)，通過貸(dai)(dai)款購買商業地產，而后出(chu)租以獲(huo)取(qu)租金，然(ran)后以月租金償還(huan)銀行貸(dai)(dai)款的(de)“月供”，超(chao)出(chu)償還(huan)銀行貸(dai)(dai)款月供還(huan)款額的(de)部(bu)分，才是投資(zi)客的(de)投資(zi)回(hui)報。

2、房產投資回報率(lv)分析計算公式：　投資回報率(lv)＝（稅后月租金－物業管理費）×12／購買房屋單價

此方(fang)法考(kao)慮(lv)了租金與房價兩者的(de)相(xiang)對關系，只(zhi)要結(jie)果大于(yu)8％都是不錯的(de)投資。但它只(zhi)是簡單粗略的(de)計算，沒有考(kao)慮(lv)資金的(de)時間價值(zhi)，并(bing)且(qie)對按揭付款(kuan)方(fang)式不能提(ti)供(gong)具體的(de)投資分析。

3、房產投資(zi)回(hui)收(shou)時(shi)間分(fen)析計算公式(shi)：　投資(zi)回(hui)收(shou)年數＝（首期房款＋期房時(shi)間內的按揭款）／（稅后(hou)月租金－按揭月供款）×12

這種方法可簡略估算資金回(hui)收期的長(chang)短，一般(ban)認為結果在12－15年之(zhi)內都是合理的投資。該方法比租(zu)金回(hui)報法更深入一步(bu)，適用范(fan)圍也(ye)更廣，但有其片面性。

房產投資注意(yi)事項

1、確定房產投資策略

有些房(fang)產易于出租，但是不會有太(tai)大的升(sheng)值潛力(li)，而另外(wai)一些房(fang)產恰好相(xiang)反。因此，在(zai)您(nin)決定(ding)投資(zi)以前，必須(xu)確定(ding)您(nin)的投資(zi)策(ce)略。

2、需估計所投房產的潛力

您應(ying)該估計所投資(zi)的(de)(de)房產(chan)將會為(wei)您帶來何種收(shou)入，為(wei)此，您可(ke)以研究一下房產(chan)過去的(de)(de)升(sheng)值情況和潛在的(de)(de)出租前景。

3、估計自己的財政實力

估計(ji)自己現(xian)有的(de)(de)經濟(ji)能力對于(yu)決定(ding)投資(zi)(zi)的(de)(de)時機(ji)十分重要。看(kan)看(kan)您有多少現(xian)金以(yi)及您家里(li)有什(shen)么可以(yi)抵押的(de)(de)東(dong)西(xi)。著眼(yan)于(yu)您的(de)(de)長期(qi)目標，比如，您要投資(zi)(zi)的(de)(de)房產是(shi)否會是(shi)您退休后的(de)(de)經濟(ji)來源？

4、投資房產一定要分散資金

投資者在投資房產時，要考慮到國家宏觀調控帶來的風險，如果國家政策突然調整，或者是遭遇市場突變，投資人手中所持有的房產可能會面臨賣不出去的狀況，也有可能會貶值，建議投資人總的房產投資比率不要超過個人總資產的60%，這是其中一個房(fang)產投資(zi)技巧。【詳細>>】