房產投(tou)資是什么

房產投資是以(yi)房產(chan)來(lai)(lai)(lai)獲取收(shou)益(yi)的行(xing)為(wei)(wei)。那么(me)房產(chan)如何獲得收(shou)益(yi)呢？一般情(qing)況下分為(wei)(wei)兩種：一種是房產(chan)升值帶(dai)來(lai)(lai)(lai)的收(shou)益(yi)；一種是房子出租(zu)帶(dai)來(lai)(lai)(lai)的收(shou)益(yi)。

房產投資的優缺點

房(fang)產(chan)投(tou)資的優點有哪(na)些

房產(chan)相對(dui)其(qi)他消費(fei)品，具有相對(dui)穩定(ding)的價值。除了房產(chan)本身價值增(zeng)值以外，房產(chan)投(tou)(tou)資最大(da)優勢就(jiu)是出(chu)租(zu)獲(huo)得(de)收(shou)入。若投(tou)(tou)資回報率平均為8%，通脹環境下(xia)，投(tou)(tou)資房地(di)產(chan)比普通儲蓄回報高(gao)，也可以獲(huo)得(de)長期出(chu)租(zu)收(shou)入。

房產投(tou)資(zi)的風險有(you)哪些

一般來(lai)說，投(tou)(tou)資(zi)房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)需(xu)(xu)要(yao)足夠儲蓄(xu)資(zi)金(jin)(jin)，在房(fang)(fang)(fang)子(zi)(zi)出(chu)售變現(xian)(xian)之(zhi)前，這(zhe)些(xie)房(fang)(fang)(fang)子(zi)(zi)需(xu)(xu)要(yao)支付(fu)成本，比如水(shui)電媒體或(huo)(huo)物業費用(yong)，擁有(you)(you)(you)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)的一些(xie)稅金(jin)(jin)費用(yong)，還有(you)(you)(you)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)維修費用(yong)等(deng)，還有(you)(you)(you)就是投(tou)(tou)資(zi)房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)后，可能(neng)面臨(lin)(lin)出(chu)現(xian)(xian)現(xian)(xian)金(jin)(jin)流趨緊問題，抵押(ya)貸款若無(wu)法還清，可能(neng)面臨(lin)(lin)一些(xie)沖突或(huo)(huo)麻(ma)煩。另外，房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)價(jia)值缺乏標準，房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)有(you)(you)(you)貶(bian)值的風險。

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投(tou)資什么房產比較好

按地段(duan)分

1、市區房

市區(qu)(qu)的(de)資源(yuan)(yuan)無論(lun)是教育，醫療還有商業(ye)(ye)(ye)等(deng)等(deng)，都會(hui)(hui)比(bi)郊區(qu)(qu)好。而隨著城鎮(zhen)化(hua)的(de)推(tui)(tui)進，保障房廉住房的(de)推(tui)(tui)進勢必會(hui)(hui)增加市區(qu)(qu)中心(xin)的(de)價(jia)值。還有一點就(jiu)是人(ren)口(kou)流(liu)(liu)入(ru)問題，市區(qu)(qu)中心(xin)一般設有很多服務(wu)部(bu)門，比(bi)如金融保險，還有為(wei)工商業(ye)(ye)(ye)服務(wu)的(de)行業(ye)(ye)(ye)等(deng)等(deng)。這(zhe)些資源(yuan)(yuan)會(hui)(hui)把企業(ye)(ye)(ye)的(de)總部(bu)吸引到市中心(xin)，而這(zhe)些企業(ye)(ye)(ye)的(de)興衰就(jiu)關系(xi)到整個市區(qu)(qu)人(ren)口(kou)流(liu)(liu)入(ru)流(liu)(liu)出，人(ren)多，自(zi)然(ran)會(hui)(hui)對房價(jia)形成需求。

2、郊區房

投資郊(jiao)區(qu)(qu)的(de)(de)房子(zi)能賺(zhuan)錢(qian)一般就(jiu)在棚戶區(qu)(qu)改(gai)(gai)造(zao)，在大(da)面積改(gai)(gai)造(zao)危房時期，洞(dong)察先(xian)機，提前下手，基本不會有(you)(you)失誤。如(ru)(ru)果能洞(dong)察先(xian)機，感覺到(dao)一個是(shi)(shi)未(wei)來(lai)的(de)(de)規劃(hua)，現在的(de)(de)郊(jiao)區(qu)(qu)，可能是(shi)(shi)未(wei)來(lai)的(de)(de)潛(qian)力股，這樣買(mai)郊(jiao)區(qu)(qu)的(de)(de)房子(zi)也是(shi)(shi)不錯(cuo)的(de)(de)選擇。但(dan)是(shi)(shi)風(feng)險較大(da)，畢竟(jing)如(ru)(ru)果猜(cai)錯(cuo)了(le)(le)，可能房子(zi)就(jiu)不會大(da)幅(fu)升值，還有(you)(you)即便(bian)是(shi)(shi)賭對(dui)了(le)(le)，等(deng)政府的(de)(de)規劃(hua)也是(shi)(shi)需要(yao)很長的(de)(de)時間(jian)等(deng)待。就(jiu)算買(mai)那種有(you)(you)潛(qian)力的(de)(de)郊(jiao)區(qu)(qu)，比如(ru)(ru)旁邊(bian)可能已經落成一些商業地產，高(gao)新(xin)技術開發區(qu)(qu)，也是(shi)(shi)有(you)(you)風(feng)險的(de)(de)。

3、學區房

學(xue)區房(fang)(fang)(fang)(fang)升值(zhi)空間不錯(cuo)，這種房(fang)(fang)(fang)(fang)子不求(qiu)居住，只(zhi)求(qiu)學(xue)位(wei)，越小(xiao)越便宜反而賣(mai)得好，但單(dan)價卻可以比新房(fang)(fang)(fang)(fang)花園房(fang)(fang)(fang)(fang)貴(gui)。但是考慮(lv)到“學(xue)區房(fang)(fang)(fang)(fang)”引(yin)發的(de)(de)一系列社會問題，教育部也在考慮(lv)實施(shi)“多(duo)校(xiao)(xiao)劃片，電(dian)腦(nao)派(pai)位(wei)”的(de)(de)方(fang)案(an)，并且(qie)在部分城市已經(jing)在試(shi)點。這個方(fang)案(an)的(de)(de)核心就(jiu)是擴(kuo)大學(xue)區范圍，同一個學(xue)區內(nei)有重(zhong)(zhong)點學(xue)校(xiao)(xiao)也有非重(zhong)(zhong)點學(xue)校(xiao)(xiao)，學(xue)區內(nei)的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)所有者(zhe)子女進入哪所學(xue)校(xiao)(xiao)就(jiu)讀由電(dian)腦(nao)隨機派(pai)位(wei)。一旦實施(shi)，就(jiu)算購買(mai)的(de)(de)是重(zhong)(zhong)點小(xiao)學(xue)初(chu)中隔壁的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)，也不一定能夠進入重(zhong)(zhong)點小(xiao)學(xue)初(chu)中。高(gao)價購買(mai)的(de)(de)“學(xue)區房(fang)(fang)(fang)(fang)”在面(mian)對(dui)政策變化(hua)后，房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)價值(zhi)將(jiang)大幅縮水(shui)。

4、地鐵房

地鐵房從建下的一刻就基本定了格局，房價一般按樓盤和地段而分，近地鐵也不一定能升值。只有離市中心越近的地鐵房，一站比一站的價格貴出不少。但是由于地鐵站不能夠隨意拆換，地鐵房的價值也是比較穩定的，就算房產價值不升，也不會回跌。而且地鐵房出粗價格高，不愁租不出好價格。【地鐵房>>】

按房屋大小分

房(fang)產投資小戶型(xing)好(hao)還是大(da)戶型(xing)好(hao)？從(cong)戶型(xing)上來說，小戶型(xing)無論是長線(xian)還是短線(xian)投資，都比(bi)較(jiao)適(shi)合。投資一手大(da)戶型(xing)，較(jiao)易(yi)出現(xian)空置風險。小戶型(xing)量(liang)多，需(xu)求量(liang)多，總(zong)價也低，比(bi)較(jiao)適(shi)合剛需(xu)及過渡(du)，容易(yi)出手，也容易(yi)出租。

按(an)地理位置分(fen)

穩妥的話(hua)，建議海外，相(xiang)對穩定，而且就算租出去租金收益(yi)率也比國內(nei)高，不用擔心管(guan)理的問(wen)題，有專(zhuan)業管(guan)理公司幫你出租，收租金和維護，只需交管(guan)理費。

海外購房(fang)其實最大的(de)(de)原因就(jiu)(jiu)是(shi)(shi)投(tou)資(zi)(zi)者們想要分(fen)(fen)散(san)(san)資(zi)(zi)金(jin)(jin)風險，對于國(guo)內的(de)(de)普(pu)通(tong)人來(lai)(lai)說(shuo)(shuo)，手里資(zi)(zi)金(jin)(jin)本來(lai)(lai)就(jiu)(jiu)有限(xian)，受國(guo)際匯率變動的(de)(de)影(ying)響并不大，但是(shi)(shi)對手里資(zi)(zi)金(jin)(jin)充裕的(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)者們來(lai)(lai)說(shuo)(shuo)，如果手里的(de)(de)資(zi)(zi)金(jin)(jin)全是(shi)(shi)國(guo)內資(zi)(zi)產，匯率一(yi)(yi)旦(dan)變化，投(tou)資(zi)(zi)者們的(de)(de)資(zi)(zi)金(jin)(jin)無形中就(jiu)(jiu)會(hui)縮水。這(zhe)時(shi)候，海外購房(fang)的(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)者因為分(fen)(fen)散(san)(san)了自己的(de)(de)資(zi)(zi)產，那么(me)受到的(de)(de)影(ying)響就(jiu)(jiu)會(hui)大大的(de)(de)降低。所(suo)以(yi)和國(guo)內房(fang)產比起來(lai)(lai)資(zi)(zi)產分(fen)(fen)散(san)(san)相對來(lai)(lai)說(shuo)(shuo)是(shi)(shi)一(yi)(yi)個優勢。

其次就是國(guo)(guo)外房(fang)產(chan)(chan)的永(yong)久產(chan)(chan)權，和國(guo)(guo)內(nei)相比也是比較(jiao)占優勢的，沒(mei)有(you)房(fang)產(chan)(chan)稅，過戶及持有(you)費用低，很多國(guo)(guo)家外國(guo)(guo)人購置房(fang)產(chan)(chan)門檻(jian)低，辦理(li)快。

但是想要圖總價快速且迅猛增長，喜歡短期套現的朋友們，投資海外房產不適合。【海外(wai)房產投資(zi)>>】

按房產類別分

1、商鋪投資

商業投資之(zhi)王，資產升值較快

商鋪投資和住宅投資相比，商鋪的投資穩定性、收益率、投資回報率明顯高于住宅。商鋪租金可收取的房租會遠遠高于銀行利息，隨著商圈的繁華，每年租金不斷上漲。同時，在通貨膨脹壓力下，投資商鋪能讓資產保值增值。但是由于商鋪的價格高，而影響其價格的因素很多，比如地段商情因子、客流量，可視性、交通條件，所以商鋪價格變化往往難以預料，其售價（租金）變化的幅度也比較大，商鋪想要得到較高的收益率，對商鋪投資者的專業能力有較高要求。另外商鋪的使用年限短，一般只有40年。【商鋪>>】

2、寫字樓

高投入高回報，且漲勢(shi)明顯

在(zai)政(zheng)府(fu)重點發展的(de)地(di)(di)方，會出(chu)現寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓群，投資寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓產品(pin)(pin)在(zai)大環境下有政(zheng)策扶持(chi)。一(yi)般的(de)寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓集群，地(di)(di)段都不會差。同一(yi)地(di)(di)段寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓比商(shang)鋪(pu)門檻(jian)低。寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓的(de)需求不斷攀(pan)高，寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓一(yi)旦入手，業主就不怕招不到公司租客，租金(jin)收益穩(wen)定(ding)，高品(pin)(pin)質寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓每年租金(jin)都在(zai)以10%的(de)漲幅上漲！投資寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓一(yi)定(ding)注重地(di)(di)標商(shang)務性，要(yao)選(xuan)擇(ze)市中心好地(di)(di)段，交(jiao)通便捷，配套齊全，以便于商(shang)務洽談及形象的(de)樹立。

但寫字樓目前市場的供應量比較大，有些地方呈飽和狀態，而且寫字樓升值空間有限，投資對資金的要求比較高。對于一個供需均衡或飽和的市場，商鋪投資的靈活性更大些。【寫字樓>>】

3、公寓投資

商住兩用，潛力巨大

公(gong)寓同樣為商業地產，其具備商住兩(liang)用(yong)性，既吸(xi)收了舒適(shi)的居住功能，又吸(xi)收了寫字樓的辦(ban)公(gong)商務特(te)點，同時(shi)極為注重人(ren)性化特(te)質，這就是高品質公(gong)寓的特(te)性。

因為(wei)公(gong)寓(yu)租(zu)金(jin)比寫字樓便宜(yi)，很多(duo)創業型、中小型公(gong)司會選擇租(zu)公(gong)寓(yu)進行辦公(gong)；公(gong)寓(yu)作為(wei)居住，市場潛力(li)也是(shi)(shi)非常可觀，寫字樓附近的公(gong)寓(yu)項目簡(jian)直(zhi)是(shi)(shi)白領租(zu)房的最佳，簡(jian)直(zhi)是(shi)(shi)供不(bu)應求(qiu)，公(gong)寓(yu)可謂是(shi)(shi)規避風險又收入穩(wen)定的選擇。

4、住宅投資

收入穩定，風(feng)險(xian)較低

住宅(zhai)的投資總價高，收租金付按揭(jie)，放長線釣大魚，不出(chu)租時又(you)可居(ju)家，成為很多中年朋友的選擇。

但是住宅出租時(shi)，租客往(wang)往(wang)要(yao)(yao)求是家(jia)具全配、精裝修(xiu)(xiu)，這就意味著要(yao)(yao)想租個(ge)好(hao)價格(ge)，就必須在出租前進行(xing)全屋裝修(xiu)(xiu)，其費用不少。同時(shi)處理后續維(wei)修(xiu)(xiu)等(deng)事項也(ye)相對(dui)麻煩(fan)，所以投資住宅雖相對(dui)風(feng)險(xian)低，但回報漫長。

按交付(fu)時間分

1、期房

期房(fang)(fang)(fang)相對現(xian)房(fang)(fang)(fang)價(jia)格要低一些，優(you)惠力度也(ye)比現(xian)房(fang)(fang)(fang)大。期房(fang)(fang)(fang)戶型的選擇空間大，基(ji)本所有戶型都有。期房(fang)(fang)(fang)修建的地段一般配(pei)套(tao)還未(wei)完(wan)善(shan)，后期生(sheng)活、交(jiao)通等配(pei)套(tao)完(wan)善(shan)，將有一定(ding)的升值空間。但(dan)是(shi)無論是(shi)交(jiao)房(fang)(fang)(fang)時間、戶型面積、配(pei)套(tao)等維度，購(gou)買期房(fang)(fang)(fang)都存在一定(ding)的風(feng)險，甚至于有的開發商(shang)不靠譜(pu)，卷款逃跑。

2、現房

可以很直觀(guan)(guan)看到整個小(xiao)(xiao)(xiao)區(qu)的現(xian)狀，包括樓間距、戶型(xing)(xing)面積、小(xiao)(xiao)(xiao)區(qu)規劃(hua)等(deng)(deng)(deng)都是直觀(guan)(guan)的。現(xian)房(fang)(fang)的生活配套(tao)完善相對完善和(he)成熟，不用(yong)擔(dan)心(xin)未來是否哪個規劃(hua)未能(neng)實現(xian)。購房(fang)(fang)風險指數小(xiao)(xiao)(xiao)，不用(yong)擔(dan)心(xin)爛尾房(fang)(fang)、交房(fang)(fang)延期等(deng)(deng)(deng)問題。但是現(xian)房(fang)(fang)在戶型(xing)(xing)、朝向、樓層等(deng)(deng)(deng)維度上，選擇余地小(xiao)(xiao)(xiao)；價格相對無優勢，優惠力度一(yi)般比期房(fang)(fang)小(xiao)(xiao)(xiao)。

3、尾房

很多尾房(fang)所屬(shu)的樓(lou)盤，一(yi)般物(wu)業設(she)(she)施和(he)小區環(huan)境比較完善(shan)，買這樣的房(fang)子花(hua)得少享受(shou)得多。因(yin)尾房(fang)已(yi)經過(guo)時間(jian)的考(kao)驗，無論投(tou)(tou)資(zi)還是自住，更利于人們判(pan)斷選擇(ze)。尾房(fang)價(jia)格(ge)、付(fu)款方式及談判(pan)中有相(xiang)對較大的主動性和(he)議價(jia)空間(jian)。尾房(fang)兼備了(le)新房(fang)的設(she)(she)計(ji)質量(liang)優勢(shi)(shi)和(he)完全可(ke)以與二手房(fang)、甚至經濟適用房(fang)比拼(pin)的價(jia)格(ge)優勢(shi)(shi)，投(tou)(tou)資(zi)風險小、選擇(ze)范(fan)圍廣(guang)。

按賣(mai)主分

投資(zi)一(yi)手房(fang)和(he)二手房(fang)哪個更加(jia)劃(hua)算(suan)？一(yi)般二手房(fang)，周圍都是(shi)(shi)配套(tao)齊(qi)全的(de)(de)(de)，發展(zhan)潛力(li)不是(shi)(shi)很多，你購買(mai)的(de)(de)(de)時候已經為這些便(bian)(bian)利買(mai)單了，后(hou)期出售時候，這方(fang)便(bian)(bian)的(de)(de)(de)利潤增(zeng)值你是(shi)(shi)賺不到的(de)(de)(de)。

但是一(yi)(yi)手房恰恰相(xiang)反，我(wo)們購(gou)(gou)買時候，只是購(gou)(gou)買的房子，因(yin)為配套還沒有，等(deng)配套成熟后出售，你還能賺到(dao)配套升(sheng)值這(zhe)部分錢。但這(zhe)不是簡(jian)單的一(yi)(yi)手房和二(er)手房的問題，主要(yao)看房子的性價比、地段升(sheng)值空間、開發商(shang)實力。

房產投資回報率

房產(chan)投資回報率怎么(me)算？

1、房(fang)(fang)(fang)產收益(yi)模式計算公(gong)式：　投(tou)資回報率＝（每月租金收益(yi)－按揭(jie)月供款(kuan)）×12／（首期(qi)房(fang)(fang)(fang)款(kuan)＋期(qi)房(fang)(fang)(fang)時間內的按揭(jie)款(kuan)）

投資(zi)房產的(de)收益(yi)是這樣實現的(de)，通過貸款(kuan)購買商業地(di)產，而后出(chu)租以(yi)獲取租金，然后以(yi)月租金償還(huan)銀行貸款(kuan)的(de)“月供(gong)”，超出(chu)償還(huan)銀行貸款(kuan)月供(gong)還(huan)款(kuan)額的(de)部分(fen)，才(cai)是投資(zi)客的(de)投資(zi)回報(bao)。

2、房產(chan)投(tou)資回(hui)報率(lv)分析計(ji)算公式：　投(tou)資回(hui)報率(lv)＝（稅后月(yue)租金－物業管理費）×12／購買房屋單價

此方法考(kao)慮了租金(jin)與房價兩者的相對關系，只要結(jie)果大(da)于8％都(dou)是(shi)不錯(cuo)的投資(zi)(zi)。但它(ta)只是(shi)簡單粗略的計算，沒有(you)考(kao)慮資(zi)(zi)金(jin)的時間(jian)價值(zhi)，并且對按揭付款(kuan)方式不能提(ti)供具體的投資(zi)(zi)分析(xi)。

3、房(fang)產投資回(hui)收時(shi)(shi)間(jian)分析計算公式(shi)：　投資回(hui)收年數(shu)＝（首期房(fang)款(kuan)(kuan)＋期房(fang)時(shi)(shi)間(jian)內的按揭(jie)款(kuan)(kuan)）／（稅后月(yue)租金(jin)－按揭(jie)月(yue)供款(kuan)(kuan)）×12

這種方法(fa)可簡略估算資(zi)金(jin)回收期的(de)長短，一(yi)(yi)般認為結(jie)果在12－15年之(zhi)內都是合理(li)的(de)投(tou)資(zi)。該方法(fa)比租(zu)金(jin)回報法(fa)更深入一(yi)(yi)步，適用(yong)范圍也更廣，但有(you)其片面性(xing)。

房產(chan)投資注意事(shi)項(xiang)

1、確定房產投資策略

有(you)些房產易(yi)于出租(zu)，但(dan)是(shi)不(bu)會有(you)太(tai)大的升(sheng)值潛力，而另外一些房產恰好(hao)相反(fan)。因(yin)此，在您決定投(tou)資(zi)以前，必須確(que)定您的投(tou)資(zi)策(ce)略(lve)。

2、需估計所投房產的潛力

您應該估計所投資的房(fang)產(chan)將會為(wei)您帶來(lai)何種收入，為(wei)此，您可(ke)以(yi)研究一下房(fang)產(chan)過(guo)去的升值(zhi)情況和(he)潛在的出(chu)租(zu)前景(jing)。

3、估計自己的財政實力

估計自己現(xian)有的經(jing)(jing)濟能力對于決定(ding)投資的時(shi)機(ji)十分重要(yao)。看(kan)(kan)看(kan)(kan)您(nin)(nin)有多少現(xian)金以及您(nin)(nin)家里有什么(me)可以抵押(ya)的東西。著眼于您(nin)(nin)的長期目(mu)標，比如，您(nin)(nin)要(yao)投資的房產(chan)是(shi)否(fou)會是(shi)您(nin)(nin)退(tui)休后的經(jing)(jing)濟來(lai)源(yuan)？

4、投資房產一定要分散資金

投資者在投資房產時，要考慮到國家宏觀調控帶來的風險，如果國家政策突然調整，或者是遭遇市場突變，投資人手中所持有的房產可能會面臨賣不出去的狀況，也有可能會貶值，建議投資人總的房產投資比率不要超過個人總資產的60%，這是其中一個房產投資技巧。【詳細>>】