買二手房(fang)可以落戶嗎(ma)？如(ru)何避(bi)免戶口(kou)問題

一、買二手房如何落戶

在司法(fa)實踐當中(zhong)(zhong)，因戶口引發(fa)的(de)(de)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)買(mai)(mai)賣(mai)糾紛有逐年上(shang)(shang)升的(de)(de)趨(qu)勢。其(qi)糾紛的(de)(de)主(zhu)要(yao)表現形式為(wei)(wei)：買(mai)(mai)賣(mai)雙方(fang)經過(guo)(guo)談判后，賣(mai)方(fang)將房(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)過(guo)(guo)戶到了買(mai)(mai)方(fang)的(de)(de)名下(xia)，買(mai)(mai)方(fang)也向賣(mai)方(fang)付清了房(fang)(fang)款(kuan)，交(jiao)易似乎就此圓滿(man)結束。但在不久之后，買(mai)(mai)方(fang)在辦理落戶手續時才發(fa)現，賣(mai)方(fang)的(de)(de)戶口并未從(cong)交(jiao)易的(de)(de)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)中(zhong)(zhong)遷出，以(yi)致買(mai)(mai)方(fang)的(de)(de)戶口無法(fa)遷人(ren)。更有甚者(zhe)，有些(xie)賣(mai)方(fang)的(de)(de)共同居(ju)住(zhu)(zhu)人(ren)以(yi)其(qi)戶口尚未遷出為(wei)(wei)名，主(zhu)張其(qi)對爭(zheng)議房(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)具有居(ju)住(zhu)(zhu)權(quan)，因此拒(ju)絕搬出。如(ru)此一來，購房(fang)(fang)者(zhe)雖然名義上(shang)(shang)取得了房(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)的(de)(de)產(chan)權(quan)，但戶口“陰影(ying)”卻揮之不去。誰愿意(yi)自家的(de)(de)房(fang)(fang)子里裝(zhuang)著(zhu)陌生人(ren)的(de)(de)戶口呢？如(ru)果(guo)碰到賣(mai)方(fang)共同居(ju)住(zhu)(zhu)人(ren)以(yi)戶口為(wei)(wei)由拒(ju)絕搬出，則(ze)情(qing)況(kuang)會更糟。買(mai)(mai)方(fang)花費巨資買(mai)(mai)來的(de)(de)房(fang)(fang)子只能(neng)“看”，卻不能(neng)住(zhu)(zhu)，無疑(yi)成了“鏡中(zhong)(zhong)花、水中(zhong)(zhong)月(yue)”。如(ru)果(guo)想搬進購買(mai)(mai)的(de)(de)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)，花費在訴(su)訟上(shang)(shang)的(de)(de)財(cai)力和(he)精力又將無法(fa)避(bi)免(mian)。

房(fang)(fang)屋交(jiao)易一旦因(yin)戶(hu)(hu)口(kou)(kou)發生糾紛，處理(li)(li)起來非常復雜。由于戶(hu)(hu)籍的(de)遷人(ren)和遷出(chu)(chu)等均歸(gui)公(gong)安機關管(guan)理(li)(li)，不(bu)屬于法院的(de)受理(li)(li)范圍，因(yin)此法院對(dui)于此類案件(jian)是不(bu)予受理(li)(li)的(de)。而公(gong)安機關在處理(li)(li)戶(hu)(hu)口(kou)(kou)糾紛時(shi)，又受到(dao)戶(hu)(hu)籍政策的(de)限(xian)制。比(bi)如，賣(mai)給買方(fang)的(de)房(fang)(fang)屋是賣(mai)方(fang)唯一的(de)一套房(fang)(fang)屋，沒有其(qi)他的(de)房(fang)(fang)屋可供(gong)賣(mai)方(fang)遷人(ren)戶(hu)(hu)口(kou)(kou)，則無(wu)(wu)論買方(fang)理(li)(li)由多(duo)么(me)充分(fen)，公(gong)安機關都是無(wu)(wu)法將(jiang)賣(mai)方(fang)戶(hu)(hu)口(kou)(kou)強行遷出(chu)(chu)的(de)。相應地買方(fang)的(de)戶(hu)(hu)口(kou)(kou)也就無(wu)(wu)法遷人(ren)。

二、買二手房如何避免戶口問題

為了避免因戶口(kou)問題而引發的房產(chan)糾紛，我們認為，買(mai)方一(yi)定要做好以下幾個方面的工作(zuo)：

第一，要求賣(mai)(mai)(mai)方出示戶(hu)口，并復印(yin)留存。通過(guo)審查(cha)賣(mai)(mai)(mai)方的(de)(de)戶(hu)口本，買(mai)方即(ji)可(ke)大致了(le)解賣(mai)(mai)(mai)方家(jia)庭的(de)(de)戶(hu)籍(ji)情況。但這種做法(fa)存在兩(liang)點缺陷(xian)，一方面，戶(hu)口本只(zhi)能(neng)反映賣(mai)(mai)(mai)方家(jia)庭成員(yuan)的(de)(de)戶(hu)籍(ji)狀(zhuang)況，而不能(neng)排除非(fei)家(jia)庭成員(yuan)戶(hu)口落于交易(yi)房屋(wu)內(nei)的(de)(de)可(ke)能(neng)；另一方面，戶(hu)口本上的(de)(de)信息可(ke)能(neng)與實際的(de)(de)戶(hu)籍(ji)狀(zhuang)況存在差異。

第二，在交易之前到(dao)公(gong)安機關查詢交易房(fang)(fang)屋的(de)(de)(de)戶籍(ji)(ji)狀(zhuang)況。房(fang)(fang)屋的(de)(de)(de)戶籍(ji)(ji)通(tong)常是由該房(fang)(fang)屋所(suo)(suo)在地的(de)(de)(de)派出(chu)所(suo)(suo)管(guan)理的(de)(de)(de)。買方可以委托律(lv)師或親自到(dao)派出(chu)所(suo)(suo)了解房(fang)(fang)屋的(de)(de)(de)戶籍(ji)(ji)狀(zhuang)況。如果派出(chu)所(suo)(suo)僅限本人調取戶籍(ji)(ji)材(cai)料的(de)(de)(de)活，買方可以要求(qiu)同賣方一起到(dao)派出(chu)所(suo)(suo)調閱(yue)。如果賣方拒絕配合(he)的(de)(de)(de)話，則房(fang)(fang)屋的(de)(de)(de)戶口即可能存(cun)在問題。

第(di)三，就(jiu)(jiu)戶(hu)口問(wen)題(ti)(ti)進(jin)行協(xie)商。約(yue)(yue)定適當(dang)的(de)(de)(de)(de)(de)付款方(fang)(fang)(fang)式和違(wei)約(yue)(yue)責任。如(ru)前所述(shu)，戶(hu)籍問(wen)題(ti)(ti)的(de)(de)(de)(de)(de)事后補(bu)救是非常困難(nan)的(de)(de)(de)(de)(de)，買(mai)方(fang)(fang)(fang)必須在糾紛的(de)(de)(de)(de)(de)預(yu)防上下足工夫(fu)。在簽(qian)訂購(gou)房合同時(shi)(shi)，應當(dang)把(ba)握兩點：一是付款的(de)(de)(de)(de)(de)時(shi)(shi)間。買(mai)方(fang)(fang)(fang)只有在確認所購(gou)房屋中的(de)(de)(de)(de)(de)全部戶(hu)口已經遷出(chu)時(shi)(shi)，才可(ke)以(yi)付清全部的(de)(de)(de)(de)(de)購(gou)房款。買(mai)方(fang)(fang)(fang)應當(dang)時(shi)(shi)刻(ke)牢記(ji)：花(hua)錢(qian)買(mai)的(de)(de)(de)(de)(de)不僅(jin)(jin)僅(jin)(jin)是一處(chu)產(chan)權無爭(zheng)(zheng)議(yi)(yi)的(de)(de)(de)(de)(de)房屋，還(huan)應當(dang)是一處(chu)戶(hu)籍無爭(zheng)(zheng)議(yi)(yi)的(de)(de)(de)(de)(de)房屋。二(er)是違(wei)約(yue)(yue)責任的(de)(de)(de)(de)(de)約(yue)(yue)定。賣(mai)方(fang)(fang)(fang)僅(jin)(jin)僅(jin)(jin)作出(chu)將戶(hu)口遷出(chu)交(jiao)易房屋的(de)(de)(de)(de)(de)承諾是遠遠不夠的(de)(de)(de)(de)(de)，買(mai)方(fang)(fang)(fang)必須與(yu)賣(mai)方(fang)(fang)(fang)就(jiu)(jiu)違(wei)反該項承諾的(de)(de)(de)(de)(de)責任作出(chu)約(yue)(yue)定。明確了(le)違(wei)約(yue)(yue)責任，就(jiu)(jiu)可(ke)以(yi)免(mian)除買(mai)方(fang)(fang)(fang)在損(sun)(sun)害方(fang)(fang)(fang)面的(de)(de)(de)(de)(de)舉(ju)證(zheng)(zheng)責任，買(mai)方(fang)(fang)(fang)就(jiu)(jiu)不必在訴訟中搜集證(zheng)(zheng)據證(zheng)(zheng)明自己(ji)所遭受的(de)(de)(de)(de)(de)損(sun)(sun)害。