商業地產投資回報率如何計算

1、租金回報率法

公式：（稅后月租金－按揭月供款）×12／（首(shou)期房款＋期房時間(jian)內的按揭款）。

優點：考(kao)慮了租金(jin)、價格(ge)和前(qian)期(qi)主要投(tou)入(ru)，比租金(jin)回(hui)報(bao)率分析法(fa)適用范圍廣(guang)，可(ke)估(gu)算資金(jin)回(hui)收(shou)期(qi)長短。

不(bu)足：未(wei)考慮前(qian)期的(de)(de)其他(ta)投入(ru)、資(zi)(zi)金的(de)(de)時間效應。不(bu)能解決多套投資(zi)(zi)的(de)(de)現金分(fen)析(xi)(xi)問題。且由于(yu)其固(gu)有的(de)(de)片面(mian)性，不(bu)能作(zuo)為(wei)理想的(de)(de)投資(zi)(zi)分(fen)析(xi)(xi)工(gong)具。

該圖片由注冊用戶"沉靜時光"提供，版權聲明反饋

2、租金回報率分析法

公(gong)式(shi)：（稅后月租金－每(mei)月物業(ye)管理費(fei)）×12／購買房屋總(zong)價這(zhe)種方法算(suan)出的比值越(yue)大，就表明(ming)越(yue)值得投資。

優(you)點：考(kao)慮了租金(jin)、房價及兩種因素的(de)相(xiang)對關系，是選擇“績優(you)地產”的(de)簡捷(jie)方(fang)法(fa)。

不足：沒(mei)(mei)有考慮(lv)全部的投入(ru)與(yu)產(chan)出，沒(mei)(mei)有考慮(lv)資(zi)金的時間(jian)成本(ben)，因此不能作為投資(zi)分(fen)析的全面(mian)依據。對按揭付(fu)款不能提供具(ju)體的分(fen)析。

3、內部收益率法

房產投資(zi)公式為：累計(ji)總收益(yi)／累計(ji)總投入(ru)＝月(yue)租(zu)金(jin)×投資(zi)期(qi)內的累計(ji)出租(zu)月(yue)數／（按(an)揭首(shou)期(qi)房款＋保險費(fei)＋契(qi)稅(shui)＋大(da)修基金(jin)＋家具(ju)等其他(ta)投入(ru)＋累計(ji)按(an)揭款＋累計(ji)物業管理費(fei)）＝內部收益(yi)率。

上述公式以(yi)按揭(jie)為例。未考慮(lv)付息(xi)、未考慮(lv)中介費支出(chu)。累計收益、投入均考慮(lv)在投資期范圍內。

優點：內(nei)(nei)(nei)部(bu)收益(yi)率(lv)法考慮了投資(zi)期(qi)內(nei)(nei)(nei)的所有(you)投入與收益(yi)、現金流等各方(fang)面(mian)因素。可以與租金回報率(lv)結合使(shi)用。內(nei)(nei)(nei)部(bu)收益(yi)率(lv)可理解(jie)為存銀行，只不過(guo)我國(guo)銀行利(li)率(lv)按(an)單利(li)計算，而內(nei)(nei)(nei)部(bu)收益(yi)率(lv)則(ze)是按(an)復利(li)計算。

不足：通過計算內部收益率判斷物(wu)業的(de)投資(zi)價值都是以今天的(de)數(shu)據為依(yi)據推(tui)斷未(wei)(wei)來，而(er)未(wei)(wei)來租(zu)金的(de)漲跌是個未(wei)(wei)知(zhi)數(shu)。

4、簡易國際評估法

基本(ben)公(gong)式(shi)為：如(ru)果該物(wu)業(ye)的年(nian)收(shou)益×15年(nian)＝房產(chan)購買價，則認為該物(wu)業(ye)物(wu)有所值。這一(yi)國(guo)際上(shang)專業(ye)的理財公(gong)司評(ping)估一(yi)處物(wu)業(ye)的投資(zi)價值的簡(jian)單方法(fa)。

商業地產投資價值大嗎

1、投資風險較小

投(tou)資商(shang)業(ye)地產(chan)可(ke)坐享其資產(chan)升(sheng)值帶(dai)(dai)來(lai)的(de)收益，日常生活、工作不受(shou)影響。炒股、買基金得(de)(de)天(tian)(tian)天(tian)(tian)盯著，時時留(liu)心，生怕下跌，既勞神又費力。漲了還(huan)好，一旦被(bei)套牢，牽連全家(jia)，讓人身心俱(ju)疲，雞(ji)飛(fei)蛋打(da)。而房(fang)(fang)子都能看得(de)(de)見摸得(de)(de)著，是實實在在的(de)東(dong)西，何況商(shang)業(ye)地產(chan)還(huan)能帶(dai)(dai)來(lai)雙重收益，每年可(ke)收房(fang)(fang)租且(qie)房(fang)(fang)租遠(yuan)遠(yuan)高于銀行利息，而且(qie)隨著租金的(de)上漲，商(shang)業(ye)地產(chan)也在不斷(duan)增值。

2、越老越值錢

二(er)手(shou)(shou)住宅(zhai)(zhai)房在(zai)出售的(de)時候會比同地(di)(di)(di)段的(de)新(xin)住宅(zhai)(zhai)房便宜，因(yin)為二(er)手(shou)(shou)房存在(zai)折舊的(de)因(yin)素。而商業(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)就(jiu)不(bu)是(shi)(shi)這樣的(de)了(le)，一般的(de)成(cheng)熟商圈需要(yao)兩到三(san)年的(de)培育期，一旦商圈成(cheng)熟以(yi)后商業(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)的(de)租金就(jiu)會逐年增長，商業(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)就(jiu)會越(yue)來(lai)越(yue)值錢(qian)，所(suo)以(yi)商業(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)就(jiu)不(bu)存在(zai)二(er)手(shou)(shou)房需要(yao)折舊的(de)說法。再(zai)加上(shang)二(er)手(shou)(shou)房市場(chang)以(yi)住宅(zhai)(zhai)房為主，二(er)手(shou)(shou)商業(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)非常少，因(yin)為已經(jing)是(shi)(shi)成(cheng)熟的(de)商業(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)了(le)，很少有人舍得拿出來(lai)賣，所(suo)以(yi)商業(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)是(shi)(shi)越(yue)老越(yue)值錢(qian)。

3、穩定性高

商(shang)(shang)業(ye)地(di)(di)產(chan)使(shi)用壽命在幾十年以上(shang)，買(mai)(mai)商(shang)(shang)業(ye)地(di)(di)產(chan)，不(bu)(bu)僅不(bu)(bu)掉(diao)價(jia)，還會(hui)更值錢，對于商(shang)(shang)業(ye)地(di)(di)產(chan)這(zhe)種價(jia)值較高的(de)固定(ding)資產(chan)，人們往(wang)往(wang)傾向于買(mai)(mai)漲不(bu)(bu)買(mai)(mai)落，別看買(mai)(mai)商(shang)(shang)業(ye)地(di)(di)產(chan)一出手就是幾十萬塊錢，而(er)錢并沒有消失，只不(bu)(bu)過由鈔票轉化為固定(ding)資產(chan)，在需要用錢的(de)時候，每年有豐厚的(de)租金(jin)進賬或者把(ba)商(shang)(shang)業(ye)地(di)(di)產(chan)一賣(mai)，錢就回來了。買(mai)(mai)商(shang)(shang)業(ye)地(di)(di)產(chan)的(de)人嘴上(shang)抱怨(yuan)房(fang)價(jia)太高，實(shi)際上(shang)他們內(nei)心(xin)希望在購房(fang)之后，房(fang)價(jia)繼(ji)續上(shang)漲。