商業地產和住宅地產的區別

一、地理位置的要求不一樣

1、商業的價(jia)值首先是(shi)體現(xian)在地(di)理位置(zhi)上的，所(suo)以一定要選擇(ze)商圈的核(he)心或(huo)有發(fa)展潛力的商業地(di)段。但對(dui)于住(zhu)宅(zhai)來講，地(di)理位置(zhi)選擇(ze)的彈性就(jiu)(jiu)很大了，荒(huang)郊野嶺也(ye)可(ke)以做別墅，只要能走人，能進車(che)就(jiu)(jiu)可(ke)以了。

2、商業(ye)地產(chan)項目(mu)最好處(chu)在(zai)道路十字路口，客(ke)流、人流、車流的(de)交匯處(chu)，這(zhe)樣不僅(jin)有利于商業(ye)企業(ye)的(de)形象展示(shi)，更滿足(zu)了商業(ye)對于“易(yi)達性”的(de)要求(qiu)。

3、商(shang)業(ye)地產項目對(dui)于(yu)外觀形(xing)象(xiang)展示(shi)面(mian)(mian)即臨(lin)界面(mian)(mian)的要(yao)(yao)求很高，而住宅就可以不要(yao)(yao)臨(lin)界面(mian)(mian)，不需要(yao)(yao)形(xing)象(xiang)的展示(shi)。

4、我(wo)們講商業地(di)產的(de)(de)植樹原(yuan)理，首先就是(shi)(shi)立地(di)選(xuan)項。如果(guo)地(di)選(xuan)錯了(le)，那是(shi)(shi)一定種(zhong)(zhong)不(bu)活的(de)(de)。這塊地(di)適(shi)合(he)種(zhong)(zhong)橘子(zi)，你種(zhong)(zhong)蘋(pin)果(guo)是(shi)(shi)活不(bu)了(le)的(de)(de)。北方(fang)的(de)(de)地(di)適(shi)合(he)種(zhong)(zhong)蘋(pin)果(guo)，種(zhong)(zhong)上南方(fang)的(de)(de)椰子(zi)，也肯定是(shi)(shi)活不(bu)了(le)的(de)(de)。所以(yi)，商業地(di)產和住宅的(de)(de)區別，首先是(shi)(shi)對地(di)理位置(zhi)的(de)(de)要求不(bu)一樣。

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二、目標顧客不一樣

住(zhu)宅的(de)(de)目(mu)(mu)標(biao)顧客(ke)通常(chang)會根據自(zi)身的(de)(de)項(xiang)目(mu)(mu)定(ding)(ding)位，鎖定(ding)(ding)一定(ding)(ding)的(de)(de)目(mu)(mu)標(biao)客(ke)層，例如(ru)(ru)小(xiao)資階層、白(bai)領階層，又(you)或是(shi)(shi)普通老百姓(xing)，只要具備投資能(neng)力(li)，都可(ke)以成(cheng)為目(mu)(mu)標(biao)顧客(ke)，而(er)商(shang)(shang)業(ye)地產的(de)(de)目(mu)(mu)標(biao)顧客(ke)則(ze)相對(dui)固定(ding)(ding)。通常(chang)來講，商(shang)(shang)業(ye)地產的(de)(de)目(mu)(mu)標(biao)顧客(ke)第一類就(jiu)是(shi)(shi)一般(ban)的(de)(de)經(jing)營戶(hu)(hu)(hu)(hu)，第二(er)類是(shi)(shi)商(shang)(shang)業(ye)的(de)(de)投資者(zhe)。經(jing)營戶(hu)(hu)(hu)(hu)又(you)可(ke)以細分很(hen)多種(zhong)，例如(ru)(ru)主力(li)經(jing)營戶(hu)(hu)(hu)(hu)，即我們通常(chang)所說的(de)(de)主力(li)店，還包括品牌商(shang)(shang)和一些配(pei)(pei)套(tao)商(shang)(shang)戶(hu)(hu)(hu)(hu)，比如(ru)(ru)說做餐(can)飲(yin)、娛樂(le)的(de)(de)配(pei)(pei)套(tao)商(shang)(shang)戶(hu)(hu)(hu)(hu)，還有(you)一些做小(xiao)生意(yi)的(de)(de)租戶(hu)(hu)(hu)(hu)，他們對(dui)商(shang)(shang)業(ye)物(wu)業(ye)、店面(mian)面(mian)積、配(pei)(pei)套(tao)功能(neng)等的(de)(de)要求(qiu)都不一樣，而(er)住(zhu)宅的(de)(de)目(mu)(mu)標(biao)顧客(ke)對(dui)物(wu)業(ye)功能(neng)和配(pei)(pei)套(tao)的(de)(de)要求(qiu)則(ze)很(hen)單一。

三、功能和用途不一樣

住(zhu)宅的功(gong)能(neng)(neng)(neng)和用(yong)途一般來講(jiang)就是居住(zhu)，但是商業(ye)則(ze)有太多的功(gong)能(neng)(neng)(neng)。例如，購物功(gong)能(neng)(neng)(neng)、餐飲功(gong)能(neng)(neng)(neng)、娛樂功(gong)能(neng)(neng)(neng)、休閑功(gong)能(neng)(neng)(neng)、商務功(gong)能(neng)(neng)(neng)等等，功(gong)能(neng)(neng)(neng)都是不(bu)一樣的。即使是購物功(gong)能(neng)(neng)(neng)，又可(ke)以細分為百貨(huo)店(dian)、大賣場、倉儲超(chao)市、生(sheng)活超(chao)市和專(zhuan)業(ye)店(dian)等。

四、消費環節不一樣

住(zhu)宅(zhai)銷售(shou)以(yi)(yi)后(hou)就(jiu)(jiu)直(zhi)接進(jin)(jin)入了(le)消(xiao)(xiao)費終(zhong)端，經過裝(zhuang)修就(jiu)(jiu)可(ke)以(yi)(yi)居住(zhu)，可(ke)以(yi)(yi)使(shi)用(yong)了(le)。而商(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)在銷售(shou)過后(hou)，是(shi)不(bu)(bu)能(neng)(neng)(neng)直(zhi)接進(jin)(jin)行消(xiao)(xiao)費的(de)(de)，這時的(de)(de)商(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)項目在某種程度(du)上是(shi)不(bu)(bu)具備使(shi)用(yong)價值的(de)(de)，它還(huan)要(yao)(yao)(yao)進(jin)(jin)行招(zhao)商(shang)、裝(zhuang)修、進(jin)(jin)貨(huo)和經營。所以(yi)(yi)，住(zhu)宅(zhai)是(shi)一(yi)個(ge)(ge)終(zhong)端，銷售(shou)后(hou)就(jiu)(jiu)進(jin)(jin)入了(le)終(zhong)端消(xiao)(xiao)費，而商(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)則是(shi)開(kai)端，銷售(shou)只(zhi)是(shi)商(shang)業(ye)(ye)(ye)經營的(de)(de)開(kai)始。假設花(hua)20萬(wan)買了(le)一(yi)個(ge)(ge)住(zhu)宅(zhai)，那再花(hua)點錢(qian)裝(zhuang)修一(yi)下就(jiu)(jiu)可(ke)以(yi)(yi)住(zhu)了(le)，只(zhi)要(yao)(yao)(yao)有(you)水、電就(jiu)(jiu)可(ke)以(yi)(yi)。而商(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)呢？用(yong)20萬(wan)買個(ge)(ge)商(shang)鋪(pu)，裝(zhuang)修還(huan)要(yao)(yao)(yao)花(hua)多少錢(qian)？進(jin)(jin)貨(huo)還(huan)要(yao)(yao)(yao)花(hua)多少錢(qian)？風險費用(yong)金需要(yao)(yao)(yao)多少錢(qian)？整個(ge)(ge)運營費需要(yao)(yao)(yao)多少錢(qian)？買得起(qi)商(shang)鋪(pu)就(jiu)(jiu)一(yi)定能(neng)(neng)(neng)經營得起(qi)來嗎(ma)？這和住(zhu)宅(zhai)是(shi)完全不(bu)(bu)一(yi)樣(yang)的(de)(de)。開(kai)發(fa)商(shang)賣住(zhu)宅(zhai)的(de)(de)時候(hou)，來的(de)(de)都是(shi)客，只(zhi)要(yao)(yao)(yao)有(you)鈔票可(ke)以(yi)(yi)。賣商(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)呢？不(bu)(bu)但(dan)要(yao)(yao)(yao)有(you)投資能(neng)(neng)(neng)力，還(huan)要(yao)(yao)(yao)有(you)經營能(neng)(neng)(neng)力，如果投資了(le)商(shang)鋪(pu)今后(hou)活不(bu)(bu)了(le)，那開(kai)發(fa)商(shang)也是(shi)活不(bu)(bu)好的(de)(de)。所以(yi)(yi)，商(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)和住(zhu)宅(zhai)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)的(de)(de)消(xiao)(xiao)費環(huan)節是(shi)不(bu)(bu)一(yi)樣(yang)的(de)(de)，不(bu)(bu)能(neng)(neng)(neng)用(yong)住(zhu)宅(zhai)的(de)(de)思維模式來解決商(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)的(de)(de)問題。

五、對物業的要求不一樣

住宅(zhai)對(dui)物(wu)業(ye)的(de)(de)要(yao)(yao)求相對(dui)簡(jian)單(dan)，只要(yao)(yao)能(neng)滿足居住的(de)(de)功能(neng)就可(ke)以，對(dui)層高(gao)、荷載等(deng)的(de)(de)要(yao)(yao)求也不高(gao)。但對(dui)于商業(ye)地(di)產(chan)而(er)言，對(dui)物(wu)業(ye)的(de)(de)層高(gao)、柱(zhu)距、荷載、電梯(ti)（扶(fu)梯(ti)、坡梯(ti)、升(sheng)降梯(ti)、觀光梯(ti)、貨梯(ti)）等(deng)都(dou)有很細致的(de)(de)要(yao)(yao)求，任何一(yi)個(ge)方面都(dou)有可(ke)能(neng)影響商業(ye)地(di)產(chan)項目的(de)(de)生存。不同的(de)(de)商業(ye)業(ye)態(tai)，對(dui)物(wu)業(ye)的(de)(de)要(yao)(yao)求也不同，一(yi)般百貨店樓板的(de)(de)承(cheng)重(zhong)要(yao)(yao)達到(dao)500公(gong)(gong)斤(jin)，倉儲店的(de)(de)荷載就要(yao)(yao)達到(dao)1500公(gong)(gong)斤(jin)，層高(gao)可(ke)能(neng)要(yao)(yao)求8米(mi)，甚至(zhi)是9米(mi)，而(er)住宅(zhai)的(de)(de)層高(gao)達到(dao)2.8—3米(mi)就可(ke)以了(le)。所以，對(dui)物(wu)業(ye)的(de)(de)要(yao)(yao)求不同也是商業(ye)地(di)產(chan)與住宅(zhai)地(di)產(chan)的(de)(de)區別之(zhi)一(yi)。

六、產品的設計不一樣

住(zhu)宅(zhai)地產(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)設(she)(she)(she)(she)計(ji)，主(zhu)(zhu)要(yao)是(shi)(shi)基(ji)于(yu)一般(ban)性使用功能的(de)(de)(de)(de)(de)(de)需(xu)(xu)(xu)要(yao)，而對(dui)(dui)于(yu)商業來(lai)講，不(bu)同的(de)(de)(de)(de)(de)(de)業態(tai)、不(bu)同的(de)(de)(de)(de)(de)(de)功能、不(bu)同的(de)(de)(de)(de)(de)(de)產(chan)品，商業設(she)(she)(she)(she)計(ji)也(ye)是(shi)(shi)不(bu)一樣的(de)(de)(de)(de)(de)(de)。例如(ru)，電影院的(de)(de)(de)(de)(de)(de)產(chan)品設(she)(she)(she)(she)計(ji)主(zhu)(zhu)要(yao)考慮層高(gao)、柱距(ju)和消(xiao)防等問題，而餐飲店的(de)(de)(de)(de)(de)(de)設(she)(she)(she)(she)計(ji)對(dui)(dui)物業硬件的(de)(de)(de)(de)(de)(de)要(yao)求(qiu)就不(bu)那么高(gao)了，主(zhu)(zhu)要(yao)是(shi)(shi)解決上、下水和排風(feng)等問題。商業地產(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)設(she)(she)(she)(she)計(ji)需(xu)(xu)(xu)要(yao)依據(ju)自身的(de)(de)(de)(de)(de)(de)需(xu)(xu)(xu)求(qiu)，依據(ju)市場的(de)(de)(de)(de)(de)(de)需(xu)(xu)(xu)求(qiu)，設(she)(she)(she)(she)計(ji)主(zhu)(zhu)要(yao)是(shi)(shi)為(wei)了滿足(zu)商業經營的(de)(de)(de)(de)(de)(de)需(xu)(xu)(xu)要(yao)。

商業地產的優缺點

一、優點

1、商業性(xing)質住(zhu)宅辦理(li)按揭時(shi)間是到(dao)交付的時(shi)候，而70年產權住(zhu)宅則是到(dao)房屋(wu)結頂時(shi)候就開始辦理(li)按揭。

2、商業性質即40年產(chan)權房(fang)以后如果(guo)拆遷(qian)的話，獲(huo)得的賠償金會(hui)比70年產(chan)權住宅性質房(fang)屋獲(huo)得的賠償金要(yao)高。

3、商業(ye)性質房(fang)屋(wu)可自住，也可注冊(ce)營(ying)業(ye)執照當辦公(gong)房(fang)用。

4、商業性質的房(fang)屋一(yi)般(ban)周(zhou)邊生活配(pei)套會更高檔些(xie)，這是生活水平的一(yi)種體現。

5、商(shang)業性質房屋拆遷時間(jian)短，換房時間(jian)能優先。

6、商業(ye)(ye)性質房屋(wu)均為(wei)單身貴族，企業(ye)(ye)白(bai)領，整體人群素質要高。

7、商(shang)業性質(zhi)房屋對(dui)第二次換(huan)大面積住房無影響，仍能(neng)享受第一(yi)套按揭利(li)率。

8、商(shang)業(ye)性質的(de)(de)土地在商(shang)鋪結構配比上(shang)要比住宅的(de)(de)商(shang)業(ye)配比合理很(hen)多(duo)，所以(yi)很(hen)快(kuai)可以(yi)形成(cheng)以(yi)小區為(wei)中心(xin)的(de)(de)商(shang)業(ye)氛圍，更加能吸引(yin)人氣(qi)，人氣(qi)高(gao)了，投資匯報率的(de)(de)必然(ran)會高(gao)上(shang)去(qu)。

9、商業規(gui)模形式，周邊配(pei)套齊全(quan)，購物(wu)逛(guang)街，飲食(shi)方便(bian)。物(wu)業管理會更加的規(gui)范和到位。

10、商業性質的房屋一般都是稱為單身公寓，所以面積不(bu)會很大(da)，因此總價(jia)低，適(shi)合投資，也適(shi)合過渡。

二、缺點

1、40年(nian)的稱為商(shang)業(ye)用地，并(bing)且(qie)大(da)多數樓(lou)盤水電收費和物業(ye)費是(shi)按(an)商(shang)業(ye)標準征收，很貴(gui)，并(bing)且(qie)基本沒有(you)天然氣。

2、商業地(di)產辦理按揭貸(dai)(dai)款要求(qiu)首付五成、貸(dai)(dai)款期限(xian)最長(chang)10年，貸(dai)(dai)款利率還(huan)要相應的上浮(fu)。

3、商(shang)業地(di)產無法(fa)落戶，無法(fa)滿足部分投資客要求(qiu)。