商業地(di)(di)(di)產(chan)，顧名思義，作為商業用(yong)(yong)途的(de)(de)(de)地(di)(di)(di)產(chan)，故又名做(zuo)商鋪地(di)(di)(di)產(chan)。商業地(di)(di)(di)產(chan)廣義上通常指(zhi)(zhi)用(yong)(yong)于(yu)各種零售、批發(fa)、餐飲、娛(yu)樂、健身、休閑等(deng)(deng)經營用(yong)(yong)途的(de)(de)(de)房地(di)(di)(di)產(chan)形式(shi)，從(cong)經營模式(shi)、功(gong)能和用(yong)(yong)途上區(qu)別于(yu)普通住宅(zhai)、公寓、別墅(shu)等(deng)(deng)房地(di)(di)(di)產(chan)形式(shi)。以(yi)辦公為主要用(yong)(yong)途的(de)(de)(de)地(di)(di)(di)產(chan)，屬商業地(di)(di)(di)產(chan)范(fan)疇，也可以(yi)單列。國外(wai)用(yong)(yong)的(de)(de)(de)比較多的(de)(de)(de)詞匯(hui)是零售地(di)(di)(di)產(chan)的(de)(de)(de)概念。泛指(zhi)(zhi)用(yong)(yong)于(yu)零售業的(de)(de)(de)地(di)(di)(di)產(chan)形式(shi)，是狹義的(de)(de)(de)商業地(di)(di)(di)產(chan)。

1.傳統商鋪

商(shang)業地(di)產最開始(shi)的(de)(de)雛形就是(shi)服(fu)務于(yu)人們日(ri)常生活(huo)的(de)(de)發廊、食店、便利(li)店，他(ta)們以普通居(ju)民(min)為(wei)服(fu)務對(dui)象，服(fu)務種(zhong)類比較齊全，以滿足人們的(de)(de)日(ri)常生活(huo)起居(ju)為(wei)基本(ben)目的(de)(de)。這種(zhong)原始(shi)形態的(de)(de)商(shang)業地(di)產，遍布(bu)城市每個角落，因(yin)為(wei)其具有很大的(de)(de)靈活(huo)性，目前仍為(wei)廣大投(tou)資(zi)者的(de)(de)首選和(he)發展基礎(chu)，現在仍有超過一半的(de)(de)投(tou)資(zi)者首次投(tou)資(zi)時鐘情于(yu)傳(chuan)統(tong)商(shang)鋪，但(dan)其規模一般較小、抗(kang)風險(xian)能力低。

2.專業市場

隨著社會經濟的不(bu)斷發(fa)展，人們已經不(bu)滿足于(yu)基(ji)本的溫飽(bao)型(xing)消費了，專(zhuan)業(ye)市(shi)場(chang)(chang)也就(jiu)(jiu)應運而生。專(zhuan)業(ye)市(shi)場(chang)(chang)是市(shi)場(chang)(chang)細分的產物，它以某類產品(pin)(pin)品(pin)(pin)種(zhong)齊(qi)全(quan)的優勢(shi)，牢牢占領了商(shang)業(ye)市(shi)場(chang)(chang)一隅(yu)。這(zhe)種(zhong)市(shi)場(chang)(chang)現一般偏居(ju)城市(shi)四(si)周(zhou)，對區域的要求性(xing)不(bu)是很高，但非常強調“集群效應”，有(you)(you)規模就(jiu)(jiu)有(you)(you)人氣，有(you)(you)人氣也就(jiu)(jiu)有(you)(you)了商(shang)氣。

3.城市中心綜合商業市場

城市中(zhong)心(xin)綜合商(shang)業(ye)(ye)市場基本(ben)上位于(yu)城市中(zhong)心(xin)傳統商(shang)圈，厚重的商(shang)業(ye)(ye)氛圍、消費(fei)(fei)(fei)者的消費(fei)(fei)(fei)習慣保證了(le)這(zhe)種商(shang)業(ye)(ye)市場永遠站(zhan)在商(shang)業(ye)(ye)地產的前(qian)端(duan)，是一個城市商(shang)業(ye)(ye)發(fa)展的“晴雨表”。它一般都處于(yu)城市中(zhong)心(xin)地段(duan)，口(kou)岸的不可(ke)復(fu)制性(xing)成為了(le)決(jue)定(ding)性(xing)因素(su)，它是消費(fei)(fei)(fei)者消費(fei)(fei)(fei)習慣場所，這(zhe)就保證了(le)其(qi)超強的購買指數(shu)。

4.社區商業中心

以社區超市(shi)、大型購物中(zhong)心等為代表的社區商業(ye)中(zhong)心滿足了人們(men)的就近消(xiao)費需(xu)要，但(dan)這(zhe)種消(xiao)費往往以日常(chang)消(xiao)費品為主(zhu)，在檔次上和城市(shi)中(zhong)心綜合商業(ye)市(shi)場尚有差距，但(dan)方(fang)便性是其(qi)“殺手(shou)锏(jian)”。

5.休閑度假商業

新型休閑度假商業(ye)產(chan)業(ye)，最大(da)限度地(di)放松(song)了(le)人們(men)緊張的神經(jing)，深受都(dou)市(shi)市(shi)民(min)的追捧，一時(shi)間，這(zhe)(zhe)種(zhong)(zhong)商業(ye)地(di)產(chan)模式(shi)(shi)風生水(shui)起(qi)，但(dan)客(ke)(ke)戶(hu)群(qun)體在目前形式(shi)(shi)下尚欠穩定(ding)，注定(ding)了(le)這(zhe)(zhe)種(zhong)(zhong)商業(ye)地(di)產(chan)模式(shi)(shi)還待(dai)時(shi)間檢驗(yan)，穩定(ding)的客(ke)(ke)戶(hu)群(qun)體直接(jie)關(guan)系到了(le)它的成敗。

6.商住辦公樓

商住寫字樓的出現完全是現代社會高速快捷的產物，集辦公與住宿為一體，讓在“家”辦公成為現實，是許多中小型公司的“權宜之計”，但一般都很現代化，很符合年輕人快節奏、追求時尚的消費習慣。【詳細】

商業用地的價值判別與發展定位

策劃(hua)人員必須研究地(di)段(duan)、街區、商圈、商業功能演變、不同(tong)類型物業與地(di)段(duan)的(de)經濟效果，甚至要研究物業建(jian)成后物業與街區發展的(de)互動(dong)關系。價值判別結論決(jue)定(ding)項(xiang)目的(de)客(ke)戶定(ding)位(wei)、建(jian)筑定(ding)位(wei)、形(xing)象(xiang)定(ding)位(wei)和價格定(ding)位(wei)。

商業地產融資策劃

商(shang)業地產開發和運營的(de)(de)突(tu)出(chu)特(te)征是需(xu)要巨資(zi)投入，籌(chou)措足(zu)夠的(de)(de)資(zi)金是項目能否成功的(de)(de)關(guan)鍵。為(wei)籌(chou)措資(zi)金，贏得投資(zi)人的(de)(de)青睞和認(ren)可，必須制定系統、科(ke)學、完善、可實施的(de)(de)可行性研究報告，描繪(hui)完整(zheng)可信的(de)(de)投資(zi)收(shou)益“路線圖”。

商業地產價值鏈構造和策劃

價值(zhi)(zhi)鏈(lian)構(gou)(gou)造包括(kuo)產(chan)(chan)品縱向價值(zhi)(zhi)鏈(lian)和(he)企業(ye)(ye)內部價值(zhi)(zhi)鏈(lian)。針對一個商業(ye)(ye)地產(chan)(chan)項目，首要的(de)是構(gou)(gou)造產(chan)(chan)品縱向價值(zhi)(zhi)鏈(lian)，把參與商業(ye)(ye)物業(ye)(ye)開發和(he)運營的(de)各方(fang)利益有機(ji)地聯結起來。著(zhu)眼于長期發展的(de)企業(ye)(ye)為適應商業(ye)(ye)地產(chan)(chan)的(de)開發和(he)經營，也(ye)采取組織措施構(gou)(gou)建企業(ye)(ye)內部價值(zhi)(zhi)鏈(lian)。

商業地產建筑策劃

商(shang)業建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)一般由主要營(ying)業空(kong)(kong)間(jian)(jian)、附屬(shu)營(ying)業空(kong)(kong)間(jian)(jian)、配套(tao)空(kong)(kong)間(jian)(jian)和(he)共享空(kong)(kong)間(jian)(jian)構成。建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)策劃意在優化(hua)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)空(kong)(kong)間(jian)(jian)于經營(ying)業績之間(jian)(jian)的關系(xi)，優化(hua)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)空(kong)(kong)間(jian)(jian)的功(gong)能組合，以(yi)降低(di)成本，提高使用率，實現效(xiao)益(yi)最大化(hua)。為此必須采取科學的建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)設計和(he)評價方法，遵循整體化(hua)設計和(he)全過程(cheng)監理理念。

商業地產技術策劃

建筑和(he)管(guan)理(li)技術(shu)(shu)發展(zhan)迅速，例如(ru)節能技術(shu)(shu)、智能化技術(shu)(shu)、無線通信技術(shu)(shu)、鋼(gang)結構技術(shu)(shu)、自動化車(che)庫管(guan)理(li)系(xi)統等不斷推陳出新，策劃(hua)人員應在準確(que)把握發展(zhan)趨勢的(de)前提下，準確(que)評價(jia)(jia)技術(shu)(shu)的(de)經濟技術(shu)(shu)合理(li)性(xing)和(he)營銷價(jia)(jia)值，堅(jian)持經濟與(yu)技術(shu)(shu)聯系(xi)原(yuan)則(ze)，提出價(jia)(jia)值最大化技術(shu)(shu)方案。

商業地產營銷推廣策劃

亦(yi)即(ji)銷(xiao)售促進，實(shi)質是把商品(pin)和服務的(de)(de)信息有(you)效傳播給目標客戶(hu)，促使客戶(hu)愿意購買。傳播的(de)(de)最佳模式是整合(he)(he)營銷(xiao)傳播，超越傳統的(de)(de)4P理論(lun)，用4C理論(lun)指(zhi)導(dao)傳播實(shi)踐，整合(he)(he)生產、管理和營銷(xiao)活動。

商業地產招商策劃

招商是商業地產永恒的主題，也是難點。在商業地產開發的不同階段，招商內容不同。例如，項目前期招商重點是尋找合作伙伴、出資人，與大商家簽訂合作合同；建設過程中的重點是物業銷售;建設后期招商內容轉變為尋找中小經營者進場經營;投入使用若干年后根據形勢發展，招商的目的是不斷優化客戶組合。【詳細】

1、確立目標

招商策(ce)劃是(shi)招商過(guo)程的(de)第(di)一(yi)步，策(ce)劃程序的(de)第(di)一(yi)步是(shi)確立目標(biao)。只有目標(biao)確立了，策(ce)劃工作才能(neng)做到有的(de)放矢。

2、廣泛搜集各方面資料

招商策劃程序的(de)第二步是廣(guang)泛地(di)、大(da)量地(di)收(shou)集信息(xi)，獲取情報。信息(xi)收(shou)集對(dui)招商工作來(lai)說，顯得尤為重要(yao)。從一定程度上來(lai)說，招商過程就是一個收(shou)集信息(xi)、尋找機遇、尋求(qiu)合作伙伴的(de)過程。

3、制訂各類招商方案

制訂(ding)方(fang)案(an)是招商策(ce)劃的一個重要程(cheng)序，因為(wei)方(fang)案(an)的優(you)劣直接影響招商策(ce)劃后幾個程(cheng)序的進(jin)行(xing)，直接關系到招商效果的大(da)小。因此，必(bi)須極(ji)為(wei)重視招商方(fang)案(an)的制訂(ding)這一環(huan)節。

4、比較選擇各類方案

各類(lei)招(zhao)(zhao)商方(fang)案(an)提出(chu)來了(le)，比較選擇其中最(zui)合適、最(zui)理想的方(fang)案(an)也就(jiu)成(cheng)為招(zhao)(zhao)商策劃中一(yi)個(ge)帶有決(jue)策意義(yi)的重要(yao)環(huan)節。如果(guo)方(fang)案(an)選擇得(de)好，繼而進行的招(zhao)(zhao)商工(gong)作(zuo)就(jiu)有可能取得(de)好的成(cheng)績(ji)；如果(guo)方(fang)案(an)選擇不當，就(jiu)會影響效果(guo)。

5、方案的實施

方(fang)案(an)的實施就是(shi)將招(zhao)商方(fang)案(an)付(fu)諸(zhu)實際、付(fu)諸(zhu)行動的過(guo)程。一般(ban)說(shuo)來，實施的方(fang)案(an)是(shi)在各類招(zhao)商方(fang)案(an)中經(jing)過(guo)了嚴格(ge)篩選和充分(fen)論證的，是(shi)可行和可靠的方(fang)案(an)。因此，實施過(guo)程中要遵(zun)守原方(fang)案(an)中制訂(ding)的程序、原則和操作辦(ban)法(fa)，不得隨意變(bian)更時間、地點、出席會議的人員(yuan)等(deng)，在萬不得已的情況下才改變(bian)會議的有關事項。

6、方案實施后的跟蹤和反饋

招商方案較為集中的實施階段結束后，并不是招商方案全部過程的完結，更不是招商策劃的終止。要圓滿地完成整個策劃工作，還有一道必不可少的程序――方案的跟蹤、反饋。跟蹤得好，能鞏固和擴大招商會的成果，達到事半功倍的效果；跟蹤得不得力，則有可能前功盡棄。因此，策劃者要極為重視方案的跟蹤、反饋工作。【詳細】

地理位置

1、商業的(de)價值首(shou)先(xian)是體(ti)現在地(di)理(li)(li)位(wei)置上的(de)，所以(yi)一定要選擇(ze)商圈的(de)核心或有(you)發展潛力的(de)商業地(di)段。但對(dui)于住(zhu)宅(zhai)來講，地(di)理(li)(li)位(wei)置選擇(ze)的(de)彈性就很(hen)大了(le)，荒郊野嶺也可以(yi)做別(bie)墅，只要能走人，能進(jin)車就可以(yi)了(le)；

2、商(shang)業地(di)產項目最(zui)好處在(zai)道路(lu)十字路(lu)口，客流、人流、車流的(de)交匯處，這(zhe)樣不僅有利于商(shang)業企業的(de)形象展示，更(geng)滿足了商(shang)業對于“易(yi)達性”的(de)要求；

3、商業地產項目對于外觀形象展(zhan)示面即臨界(jie)面的要(yao)求很高，而住(zhu)宅就可以不(bu)要(yao)臨界(jie)面，不(bu)需要(yao)形象的展(zhan)示；

目標顧客

住宅(zhai)的(de)(de)(de)(de)目(mu)標(biao)(biao)顧客(ke)通(tong)常會根據自身的(de)(de)(de)(de)項目(mu)定(ding)位，鎖定(ding)一(yi)(yi)定(ding)的(de)(de)(de)(de)目(mu)標(biao)(biao)客(ke)層，例(li)如小資階層、白領階層，又或是(shi)普通(tong)老百姓，只要(yao)具備投資能(neng)力，都可以(yi)成為(wei)目(mu)標(biao)(biao)顧客(ke)，而商(shang)業地(di)產的(de)(de)(de)(de)目(mu)標(biao)(biao)顧客(ke)則相對固定(ding)。通(tong)常來講(jiang)，商(shang)業地(di)產的(de)(de)(de)(de)目(mu)標(biao)(biao)顧客(ke)第(di)(di)一(yi)(yi)類就是(shi)一(yi)(yi)般的(de)(de)(de)(de)經營戶，第(di)(di)二類是(shi)商(shang)業的(de)(de)(de)(de)投資者。

功能、用途

住(zhu)宅(zhai)的(de)功(gong)(gong)能(neng)(neng)和用途一般(ban)來講就(jiu)是(shi)居(ju)住(zhu)，但是(shi)商業(ye)則有(you)太多(duo)的(de)功(gong)(gong)能(neng)(neng)。例如，購物功(gong)(gong)能(neng)(neng)、餐飲功(gong)(gong)能(neng)(neng)、娛樂功(gong)(gong)能(neng)(neng)、休閑功(gong)(gong)能(neng)(neng)、商務功(gong)(gong)能(neng)(neng)等等，功(gong)(gong)能(neng)(neng)都是(shi)不一樣的(de)。

消費環節

住(zhu)宅銷售(shou)(shou)以(yi)后就(jiu)直接進(jin)入(ru)了消費(fei)(fei)終端(duan)，經過裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)就(jiu)可(ke)以(yi)居(ju)住(zhu)，可(ke)以(yi)使(shi)用(yong)了。而商(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)產在銷售(shou)(shou)過后，是不(bu)能直接進(jin)行消費(fei)(fei)的(de)，這時的(de)商(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)產項目在某種(zhong)程度上是不(bu)具備使(shi)用(yong)價(jia)值(zhi)的(de)，它(ta)還要進(jin)行招(zhao)商(shang)、裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)、進(jin)貨和經營。所以(yi)，住(zhu)宅是一(yi)個終端(duan)，銷售(shou)(shou)后就(jiu)進(jin)入(ru)了終端(duan)消費(fei)(fei)，而商(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)產則是開端(duan)，銷售(shou)(shou)只是商(shang)業(ye)(ye)(ye)經營的(de)開始。

對物業的要求

住(zhu)宅(zhai)對(dui)(dui)物業的(de)(de)要(yao)求(qiu)相(xiang)對(dui)(dui)簡單，只(zhi)要(yao)能滿足居住(zhu)的(de)(de)功能就可以，對(dui)(dui)層高(gao)、荷(he)載(zai)等的(de)(de)要(yao)求(qiu)也不(bu)高(gao)。但對(dui)(dui)于商業地產而言，對(dui)(dui)物業的(de)(de)層高(gao)、柱距(ju)、荷(he)載(zai)、電梯等都有很細致(zhi)的(de)(de)要(yao)求(qiu)，任何一個方面(mian)都有可能影(ying)響(xiang)商業地產項目的(de)(de)生存。

產品的設計

住宅地產的設計，主要是基于一般性使用功能的需要，而對于商業來講，不同的業態、不同的功能、不同的產品，商業設計也是不一樣的。商業地產的設計需要依據自身的需求，依據市場的需求，設計主要是為了滿足商業經營的需要。【詳細】