【商業地產策(ce)劃】商業地產策(ce)劃流程(cheng) 如何做好商業地產策(ce)劃方案

商業地(di)產策(ce)劃的核(he)心內容(rong)包括商業用地(di)的價值(zhi)(zhi)判別與(yu)發展定位、商業地(di)產融資策(ce)劃、商業地(di)產價值(zhi)(zhi)鏈構造和策(ce)劃、商業地(di)產建筑策(ce)劃等。

商業地產定義

商業地產是(shi)包括(kuo)城市綜合體、購(gou)物中心、大(da)賣場(chang)(chang)、商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)街、shoppingmall、主題商(shang)(shang)場(chang)(chang)、專業(ye)(ye)(ye)(ye)市場(chang)(chang)、批發市場(chang)(chang)、折扣店(dian)、工廠直銷店(dian)、娛樂類(lei)商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)、酒店(dian)、度假村、養老院、寫字樓(lou)及(ji)住(zhu)宅和寫字樓(lou)的(de)(de)底層商(shang)(shang)鋪等以商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)化經營(ying)為(wei)目的(de)(de)與(yu)住(zhu)宅房(fang)地(di)(di)產(chan)有很大(da)區別(bie)的(de)(de)房(fang)地(di)(di)產(chan)產(chan)品。商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)是(shi)一個具(ju)有地(di)(di)產(chan)、商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)與(yu)投資(zi)三重特性(xing)的(de)(de)綜合性(xing)行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)，它兼(jian)有地(di)(di)產(chan)，商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)，投資(zi)三方面(mian)的(de)(de)特性(xing)，既(ji)區別(bie)于單純的(de)(de)投資(zi)和商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)，又有別(bie)于傳統意(yi)義上的(de)(de)房(fang)地(di)(di)產(chan)行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)。

商業地產核心內容

商業用地的價值判別與發展定位

策劃人員必須回答：開發什么樣的物業才能實現價值最大化?為此，策劃人員必(bi)須研究地段、街區(qu)(qu)、商圈、商業(ye)功能演變、不同(tong)類型(xing)物(wu)業(ye)與地段的經濟效果，甚至(zhi)要研究物(wu)業(ye)建成(cheng)后(hou)物(wu)業(ye)與街區(qu)(qu)發展的互動(dong)關系(xi)。價值判別結論決定(ding)項目的客(ke)戶(hu)定(ding)位、建筑定(ding)位、形(xing)象定(ding)位和價格定(ding)位。

商業地產融資策劃

商業地產開發和運營的(de)突出特征(zheng)是(shi)需要巨資(zi)(zi)投入(初(chu)始(shi)投資(zi)(zi)和總(zong)投資(zi)(zi))，籌措(cuo)足夠的(de)資(zi)(zi)金(jin)是(shi)項目(mu)能否成功的(de)關鍵。為籌措(cuo)資(zi)(zi)金(jin)，贏得投資(zi)(zi)人(ren)(銀行、基金(jin)、信托機構(gou)、獨立投資(zi)(zi)人(ren)、投資(zi)(zi)公司、開發商等)的(de)青睞(lai)和認可，必須制定系統、科學、完善、可實施的(de)可行性(xing)研究報告，描繪完整可信的(de)投資(zi)(zi)收益“路線(xian)圖”。

根據融(rong)資(zi)方案(an)，企業應通過招(zhao)商尋找潛在投資(zi)人、建立融(rong)資(zi)渠道(dao)，并評價(jia)融(rong)資(zi)方案(an)的成(cheng)本與收益，選擇(ze)最合適(shi)的方案(an)。例(li)如我們(men)從銀行(xing)貸款(kuan)和投資(zi)人出資(zi)入股兩種方案(an)。銀行(xing)雖不分配利(li)潤、不干涉經營管理，但(dan)要(yao)貸款(kuan)利(li)息;后者不要(yao)利(li)息但(dan)要(yao)參與分配利(li)潤，介入公(gong)司經營管理，究竟(jing)如何(he)選擇(ze)，應具(ju)體問(wen)題、具(ju)體分析。

商業地產價值鏈構造和策劃

商(shang)業(ye)物業(ye)的(de)(de)(de)開發(fa)和(he)(he)運(yun)營(ying)(ying)是價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)創(chuang)造(zao)和(he)(he)分(fen)配過程，發(fa)現價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)和(he)(he)創(chuang)造(zao)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)同等(deng)重要，價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)受多種因(yin)素和(he)(he)規(gui)律的(de)(de)(de)影響(xiang)，沒有(you)深(shen)厚的(de)(de)(de)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)理論功底就不(bu)可能制定完(wan)善的(de)(de)(de)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)策劃活(huo)動。價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)構造(zao)包括產(chan)(chan)品縱(zong)向價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)和(he)(he)企業(ye)內部價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)。針(zhen)對一個(ge)商(shang)業(ye)地產(chan)(chan)項目，首要的(de)(de)(de)是構造(zao)產(chan)(chan)品縱(zong)向價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)，把參與商(shang)業(ye)物業(ye)開發(fa)和(he)(he)運(yun)營(ying)(ying)的(de)(de)(de)各方利(li)益有(you)機地聯結起來。著眼于(yu)長期發(fa)展的(de)(de)(de)企業(ye)為適(shi)應商(shang)業(ye)地產(chan)(chan)的(de)(de)(de)開發(fa)和(he)(he)經營(ying)(ying)，也采取組(zu)織措施構建企業(ye)內部價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)。

商業地產建筑策劃

商業(ye)建(jian)筑一般由主要營業(ye)空(kong)(kong)間(jian)(jian)、附屬營業(ye)空(kong)(kong)間(jian)(jian)、配套空(kong)(kong)間(jian)(jian)和共享空(kong)(kong)間(jian)(jian)構成。建(jian)筑策劃意在優(you)化建(jian)筑空(kong)(kong)間(jian)(jian)于經(jing)營業(ye)績之間(jian)(jian)的關(guan)系(xi)，優(you)化建(jian)筑空(kong)(kong)間(jian)(jian)的功能組(zu)合(he)，以降低成本，提高(gao)使用率，實(shi)現效益最大化。為此必須采取科學的建(jian)筑設計和評價方法，遵循整體化設計和全過程監(jian)理理念。

商業地產技術策劃

建(jian)筑和管理(li)(li)技(ji)(ji)術(shu)(shu)發展(zhan)迅速，例如節能技(ji)(ji)術(shu)(shu)、智能化(hua)技(ji)(ji)術(shu)(shu)、無線(xian)通(tong)信技(ji)(ji)術(shu)(shu)、鋼結構技(ji)(ji)術(shu)(shu)、自(zi)動化(hua)車(che)庫管理(li)(li)系(xi)統(tong)等不斷(duan)推(tui)陳出新，策(ce)劃人員應在(zai)準確(que)(que)把握發展(zhan)趨勢的前提(ti)下，準確(que)(que)評(ping)價技(ji)(ji)術(shu)(shu)的經濟(ji)技(ji)(ji)術(shu)(shu)合理(li)(li)性和營(ying)銷價值，堅持經濟(ji)與技(ji)(ji)術(shu)(shu)聯系(xi)原則，提(ti)出價值最大化(hua)技(ji)(ji)術(shu)(shu)方案(an)。

商業地產營銷推廣策劃

亦即(ji)銷(xiao)(xiao)售促進，實質是把商品和(he)服務的信息有效傳(chuan)播給目標(biao)客(ke)戶，促使客(ke)戶愿意(yi)購買。傳(chuan)播的最(zui)佳模(mo)式是整合營(ying)銷(xiao)(xiao)傳(chuan)播，超越傳(chuan)統的4P理(li)論，用4C理(li)論指導傳(chuan)播實踐，整合生產、管理(li)和(he)營(ying)銷(xiao)(xiao)活動。

商業地產招商策劃

招(zhao)商(shang)(shang)是商(shang)(shang)業地(di)產永恒的(de)(de)主題，也(ye)是難點。在商(shang)(shang)業地(di)產開發的(de)(de)不同階段，招(zhao)商(shang)(shang)內(nei)容不同。例如(ru)，項目前(qian)期招(zhao)商(shang)(shang)重點是尋(xun)找合(he)作(zuo)伙伴、出(chu)資人，與大商(shang)(shang)家(jia)簽(qian)訂合(he)作(zuo)合(he)同，如(ru)中航龍(long)華九方(fang)購(gou)物中心為招(zhao)商(shang)(shang)做的(de)(de)畫冊——“自然而然，攜手九方(fang)”（飛越廣告(gao)作(zuo)品），就以獨特創意吸(xi)引了一批如(ru)星(xing)巴克這樣的(de)(de)知名(ming)商(shang)(shang)家(jia)；建(jian)設過(guo)程(cheng)中的(de)(de)重點是物業銷(xiao)售;建(jian)設后期招(zhao)商(shang)(shang)內(nei)容轉(zhuan)變為尋(xun)找中小經營(ying)者進場經營(ying);投入使用若(ruo)干年后根(gen)據形勢發展，招(zhao)商(shang)(shang)的(de)(de)目的(de)(de)是不斷優化(hua)客戶組合(he)。

策劃步驟

項目地塊解析

在項目(mu)(mu)市場(chang)發(fa)(fa)展趨勢研究的(de)基礎上，本部(bu)分(fen)將(jiang)從項目(mu)(mu)條件分(fen)析入手，從地塊角度判斷適合發(fa)(fa)展的(de)物業形(xing)態，并對項目(mu)(mu)周(zhou)邊環境(jing)地塊的(de)狀況性質進行研究，分(fen)析其(qi)對本地塊可能(neng)之影響。

項目區位分析

主要針對項目(mu)周邊地塊的(de)現狀以及未來(lai)發展(zhan)狀況進行(xing)分析，了解項目(mu)發展(zhan)的(de)環境及影響因(yin)素。

項目地塊條件分析

主要針對項目地塊的開發(fa)條件進行透徹分析，找出影(ying)響(xiang)項目發(fa)展的因(yin)素。

1、項(xiang)(xiang)目SWOT分(fen)析(優勢(shi)(shi)、劣勢(shi)(shi)、發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)機會、競爭(zheng)威脅)：分(fen)析項(xiang)(xiang)目發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)的(de)重要及難(nan)點，明確項(xiang)(xiang)目本身的(de)優勢(shi)(shi)、劣勢(shi)(shi)、發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)機會、競爭(zheng)威脅等。

2、項(xiang)目(mu)發展(zhan)方(fang)向(xiang)(xiang)把握(wo)：在了解市(shi)場(chang)環境、片(pian)區(qu)發展(zhan)及地(di)塊條(tiao)件基礎上(shang)，對項(xiang)目(mu)發展(zhan)方(fang)向(xiang)(xiang)、可能功(gong)能物(wu)業進(jin)行預測，提(ti)供細(xi)供市(shi)場(chang)調研方(fang)向(xiang)(xiang)。

3、項目(mu)發(fa)展形象(xiang)定位(wei)及概念定位(wei)：確定項目(mu)的發(fa)展形象(xiang)，為項目(mu)定位(wei)與規劃設計提供方向。

4、項目功(gong)能(neng)(neng)組合及(ji)業(ye)(ye)態配比定(ding)位(wei)：主要包括項目內部主要物業(ye)(ye)類(lei)型(xing)的功(gong)能(neng)(neng)確定(ding)、組合方案定(ding)位(wei)、功(gong)能(neng)(neng)布局及(ji)各功(gong)能(neng)(neng)間(jian)的關聯性控制。

5、項目(mu)開發規模(mo)與檔次定位：根(gen)據項目(mu)發展主(zhu)題，并(bing)結合項目(mu)所處市(shi)場(chang)背景環境(jing)，確定項目(mu)主(zhu)要物業類型的開發規模(mo)與檔次。

6、項(xiang)(xiang)目(mu)目(mu)標(biao)客戶定位：主要確定項(xiang)(xiang)目(mu)各功能(neng)物(wu)業(ye)的(de)(de)客戶階層、消費群體，為項(xiang)(xiang)目(mu)后期開發方案提供(gong)依據。7、項(xiang)(xiang)目(mu)價值定位(含財(cai)務分析(xi))：根據項(xiang)(xiang)目(mu)自身(shen)條件、總體定位、市(shi)場供(gong)需狀況、市(shi)場現有物(wu)業(ye)供(gong)應價格(ge)水(shui)平、潛在購買水(shui)平，以及項(xiang)(xiang)目(mu)所(suo)在區域未來發展(zhan)趨勢等因(yin)素，明(ming)確項(xiang)(xiang)目(mu)各功能(neng)物(wu)業(ye)的(de)(de)價格(ge)水(shui)平。

商業地產相關知識

分類

（一）按(an)使用功能劃分(fen)：泛指用途為商(shang)業、服務(wu)業的物(wu)業。國內(nei)常見有：底商(shang)、步行街、MALL、購物(wu)中心(xin)、專業性市場。

（二）地域性分(fen)類(lei)：根據不同(tong)的(de)城市發展規模(mo)，城市中(zhong)存(cun)在單個(ge)或多個(ge)商業中(zhong)心、商圈的(de)情況。

如：北(bei)京有燕莎、朝外、CBD、建(jian)國門(men)、王(wang)府井、亞(ya)奧、北(bei)三環、西單、阜成門(men)等(deng)多個分散的商業中心(xin)，商業分布呈現多極化現象。

上海、南(nan)京等國內諸多大中城市中雖有不同(tong)的(de)商(shang)業中心(xin)，但均有商(shang)業密集(ji)度極(ji)大的(de)首屈(qu)一指的(de)核(he)心(xin)商(shang)業區。

分析和研(yan)究不同地域的(de)商業(ye)特色有助于完成理想的(de)商業(ye)選址。

（三(san)）按服務對(dui)象和輻(fu)射范圍(wei)分(fen)類(lei)：有區(qu)域商(shang)業中心(xin)(xin)、城市核心(xin)(xin)商(shang)業中心(xin)(xin)、次中心(xin)(xin)、鄰(lin)里中心(xin)(xin)、小區(qu)配(pei)套商(shang)業等。

產業價值鏈

圖：商業地產的“產業價值鏈”模型圖

商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)鏈(lian)(lian)(lian)是(shi)(shi)一(yi)個流程(cheng)(cheng)增值(zhi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)過程(cheng)(cheng)，因此(ci)我(wo)們在思(si)考中(zhong)建立(li)了這樣一(yi)個模型(xing)，從(cong)上(shang)述模型(xing)可以看出(chu)一(yi)個商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)項目(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)鏈(lian)(lian)(lian)從(cong)不同的(de)(de)(de)(de)(de)(de)角(jiao)度看其實有兩個，既(ji)狹(xia)義(yi)(yi)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)鏈(lian)(lian)(lian)和(he)(he)廣義(yi)(yi)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)鏈(lian)(lian)(lian)廣義(yi)(yi)產(chan)(chan)(chan)(chan)值(zhi)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)鏈(lian)(lian)(lian)中(zhong)市場的(de)(de)(de)(de)(de)(de)狹(xia)義(yi)(yi)和(he)(he)狹(xia)義(yi)(yi)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)鏈(lian)(lian)(lian)中(zhong)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)是(shi)(shi)兩個價(jia)(jia)(jia)值(zhi)鏈(lian)(lian)(lian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)關鍵點，他們通過開(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)連接，把(ba)一(yi)個無(wu)形(xing)(xing)(xing)市場轉化成(cheng)(cheng)有形(xing)(xing)(xing)市場，這是(shi)(shi)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)鏈(lian)(lian)(lian)開(kai)發(fa)(fa)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)基本意(yi)義(yi)(yi)。狹(xia)義(yi)(yi)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)鏈(lian)(lian)(lian)是(shi)(shi)從(cong)經(jing)(jing)濟效(xiao)益和(he)(he)微(wei)觀概念講的(de)(de)(de)(de)(de)(de)，是(shi)(shi)以開(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)為龍頭的(de)(de)(de)(de)(de)(de)，整合了零售商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)，運營(ying)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)，金融業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)和(he)(he)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服務(wu)(wu)企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)而形(xing)(xing)(xing)成(cheng)(cheng)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)增值(zhi)過程(cheng)(cheng)。也就(jiu)是(shi)(shi)說(shuo)狹(xia)義(yi)(yi)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)鏈(lian)(lian)(lian)是(shi)(shi)開(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)在開(kai)發(fa)(fa)一(yi)個商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)項目(mu)一(yi)開(kai)始就(jiu)必須具備的(de)(de)(de)(de)(de)(de)思(si)維(wei)模式。為了實現商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)開(kai)發(fa)(fa)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)經(jing)(jing)濟效(xiao)益，開(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)必須尋(xun)求投(tou)資者(zhe)、商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)運營(ying)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服務(wu)(wu)企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)和(he)(he)關聯的(de)(de)(de)(de)(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)介入，共同玩轉這個項目(mu)。廣義(yi)(yi)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)鏈(lian)(lian)(lian)是(shi)(shi)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)社會效(xiao)益和(he)(he)宏觀講的(de)(de)(de)(de)(de)(de)，往往是(shi)(shi)無(wu)形(xing)(xing)(xing)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)，是(shi)(shi)從(cong)消費者(zhe)需(xu)求開(kai)始的(de)(de)(de)(de)(de)(de)逆向營(ying)銷的(de)(de)(de)(de)(de)(de)過程(cheng)(cheng)，逆向影像在美國已經(jing)(jing)提出(chu)十幾年(nian)(nian)了，在中(zhong)國有多(duo)少企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)做(zuo)到了，是(shi)(shi)一(yi)個商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)項目(mu)通過消費者(zhe)需(xu)求，商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)經(jing)(jing)營(ying)，質(zhi)直制造供應商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)改(gai)進而產(chan)(chan)(chan)(chan)生的(de)(de)(de)(de)(de)(de)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)。廣義(yi)(yi)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)鏈(lian)(lian)(lian)是(shi)(shi)認(ren)知(zhi)形(xing)(xing)(xing)成(cheng)(cheng)了，只要你把(ba)狹(xia)義(yi)(yi)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)鏈(lian)(lian)(lian)做(zuo)好(hao)(hao)了，他就(jiu)會形(xing)(xing)(xing)成(cheng)(cheng)了，但是(shi)(shi)廣義(yi)(yi)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)鏈(lian)(lian)(lian)基本上(shang)是(shi)(shi)造勢(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)，我(wo)們在80年(nian)(nian)代(dai)學習的(de)(de)(de)(de)(de)(de)時候就(jiu)學習了商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)項目(mu)。事實上(shang)掌握消費者(zhe)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)心理，行為偏好(hao)(hao)，掌握個體投(tou)資者(zhe)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)承受力(li)對(dui)于商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)開(kai)發(fa)(fa)都是(shi)(shi)十分重要的(de)(de)(de)(de)(de)(de)。

商業地產產業價值鏈理論的意義:

首先從意義上看，它至少有這么幾個意義:

第一、產業價值鏈有助于商業地產開發具備正確的理念。

房地(di)(di)產(chan)(chan)是(shi)(shi)(shi)一個資本(ben)密集型(xing)和知識密集型(xing)的(de)(de)行(xing)業，具有高風險，高收益(yi)的(de)(de)理念，商(shang)業地(di)(di)產(chan)(chan)尤其如此，其成功雖然靠智慧，反思我(wo)們大部分失敗的(de)(de)商(shang)業地(di)(di)產(chan)(chan)都是(shi)(shi)(shi)貪心所致，要么是(shi)(shi)(shi)忽(hu)視了消費(fei)者(zhe)的(de)(de)研究(jiu)，要么是(shi)(shi)(shi)很多(duo)政策(ce)傾向自己，忽(hu)視了關(guan)聯產(chan)(chan)業的(de)(de)利益(yi)。產(chan)(chan)業價值(zhi)鏈(lian)告(gao)訴我(wo)們，你想(xiang)成功的(de)(de)開發必須重(zhong)視整合(he)這些(xie)產(chan)(chan)業，為相(xiang)關(guan)產(chan)(chan)業提(ti)供增值(zhi)的(de)(de)機會。

第二、產業價值鏈有助于產業地產形成成功的思路。

這(zhe)(zhe)里(li)提出產(chan)業(ye)價值鏈這(zhe)(zhe)樣一種模(mo)式(shi)也(ye)是(shi)簡(jian)化這(zhe)(zhe)些東西，清(qing)晰思路。在(zai)商(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)策(ce)劃中，我們發(fa)現(xian)很多開發(fa)商(shang)(shang)從事沒有接觸商(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)，甚至從來沒有做過地(di)產(chan)，就(jiu)把房子(zi)蓋起來，這(zhe)(zhe)種情況太多了。在(zai)項目(mu)(mu)動工(gong)之后就(jiu)沒有了方向(xiang)，所以，為大家解決一個非常簡(jian)單的(de)問題，就(jiu)是(shi)產(chan)業(ye)價值鏈，你把你的(de)商(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)項目(mu)(mu)看成(cheng)一個集成(cheng)系統，涉(she)及(ji)到方方面面的(de)產(chan)業(ye)，不能光是(shi)開發(fa)房子(zi)這(zhe)(zhe)么簡(jian)單。相關產(chan)業(ye)我們在(zai)模(mo)型上標(biao)的(de)非常清(qing)楚。

第三、產業價值鏈模式有助于商業地產開發形成有效的模式。

那是(shi)(shi)一(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)模(mo)式，而不(bu)是(shi)(shi)一(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)理(li)念。首先是(shi)(shi)商(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)其前調(diao)(diao)查方(fang)面(mian)，與(yu)(yu)住宅開發(fa)不(bu)同，商(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)前期(qi)調(diao)(diao)查涉及(ji)的(de)(de)(de)(de)面(mian)廣得(de)多(duo)。一(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)商(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)項目市(shi)場調(diao)(diao)查內(nei)容(rong)(rong)至少涉及(ji)幾個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)方(fang)面(mian):一(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)是(shi)(shi)與(yu)(yu)住宅樓盤相同的(de)(de)(de)(de)必(bi)備的(de)(de)(de)(de)內(nei)容(rong)(rong)，宏觀(guan)經濟環(huan)境、消費(fei)者調(diao)(diao)研、密接調(diao)(diao)研等(deng)(deng)等(deng)(deng)。第(di)二個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)是(shi)(shi)長上方(fang)面(mian)的(de)(de)(de)(de)調(diao)(diao)研內(nei)容(rong)(rong)，包括廠商(shang)(shang)、批發(fa)商(shang)(shang)、分(fen)銷商(shang)(shang)，零售商(shang)(shang)，根據項目的(de)(de)(de)(de)大小，這些都要考慮到(dao)本(ben)地(di)基本(ben)涉及(ji)到(dao)的(de)(de)(de)(de)和外地(di)部分(fen)涉及(ji)到(dao)的(de)(de)(de)(de)商(shang)(shang)家、廠商(shang)(shang)。第(di)三(san)個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)方(fang)面(mian)是(shi)(shi)關聯產(chan)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)調(diao)(diao)查內(nei)容(rong)(rong)，我們這個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)模(mo)型上面(mian)說的(de)(de)(de)(de)關聯產(chan)業(ye)(ye)包括餐飲(yin)業(ye)(ye)、旅游休閑業(ye)(ye)、旅游業(ye)(ye)、培訓業(ye)(ye)、傳媒、廣告業(ye)(ye)、咨詢(xun)策劃(hua)。第(di)四個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)是(shi)(shi)服務運營機構(gou)的(de)(de)(de)(de)調(diao)(diao)研，包括會展(zhan)、物流、信息和咨詢(xun)等(deng)(deng)等(deng)(deng)。對照這個(ge)(ge)(ge)(ge)(ge)產(chan)業(ye)(ye)價值(zhi)鏈模(mo)型，我們商(shang)(shang)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)調(diao)(diao)研思路會變(bian)得(de)非(fei)常(chang)清晰。

模式

商業地產存在的三種模式：

第(di)一(yi)(yi)(yi)類我們把它稱之為“沃(wo)爾瑪(ma)”模(mo)式，這(zhe)(zhe)(zhe)種(zhong)模(mo)式比較典型的(de)是(shi)業內所謂大(da)(da)腕“萬科”模(mo)式，這(zhe)(zhe)(zhe)種(zhong)模(mo)式在(zai)不同的(de)城市(shi)郊(jiao)(jiao)區，進(jin)行大(da)(da)規模(mo)的(de)拷貝，產品極其單一(yi)(yi)(yi)化，目標客戶極其準確(que)，基本上是(shi)圍著城市(shi)的(de)白領階層和一(yi)(yi)(yi)些(xie)中青年購物打造的(de)，體制(zhi)上也采(cai)取一(yi)(yi)(yi)個強制(zhi)控(kong)制(zhi)，并且有計劃的(de)在(zai)郊(jiao)(jiao)區進(jin)行開發。和提到(dao)沃(wo)爾瑪(ma)一(yi)(yi)(yi)樣，沃(wo)爾瑪(ma)是(shi)全(quan)球(qiu)最大(da)(da)的(de)連鎖商店，萬科作為住宅代表性(xing)企業，走的(de)也是(shi)這(zhe)(zhe)(zhe)個模(mo)式，這(zhe)(zhe)(zhe)是(shi)第(di)一(yi)(yi)(yi)類。

第二類我們(men)叫(jiao)做百(bai)(bai)(bai)貨公(gong)司模式，談(tan)到百(bai)(bai)(bai)貨公(gong)司模式，在(zai)(zai)國內有代表性(xing)的(de)(de)(de)(de)就是華潤(run)置(zhi)地，即在(zai)(zai)同一(yi)個(ge)地域各種產(chan)(chan)品同時做，產(chan)(chan)品也多樣(yang)化，就像(xiang)一(yi)個(ge)百(bai)(bai)(bai)貨公(gong)司的(de)(de)(de)(de)高中低檔產(chan)(chan)品，什么都(dou)有，包括商戶(hu)、寫字樓、住宅、酒(jiu)店、公(gong)寓都(dou)在(zai)(zai)整個(ge)盤子里都(dou)體現出來，這種百(bai)(bai)(bai)貨公(gong)司的(de)(de)(de)(de)模式比較多的(de)(de)(de)(de)，一(yi)般(ban)在(zai)(zai)過去有一(yi)個(ge)城建(jian)系統，每個(ge)城市(shi)都(dou)有城建(jian)系統，城建(jian)系統轉制過來開發(fa)公(gong)司，包括很(hen)多大型的(de)(de)(de)(de)開發(fa)公(gong)司都(dou)在(zai)(zai)走這種模式，這是第二類。

第三(san)類我們(men)叫(jiao)做(zuo)是(shi)精品店(dian)的(de)(de)(de)(de)模(mo)式。這(zhe)類模(mo)式像(xiang)萬通一(yi)直在拼(pin)命的(de)(de)(de)(de)推行這(zhe)個“美國模(mo)式”，它這(zhe)種主要干什么(me)呢(ni)？主要在少數高(gao)端的(de)(de)(de)(de)市(shi)場進行精品店(dian)的(de)(de)(de)(de)經(jing)營，就像(xiang)我們(men)一(yi)樣，我賣的(de)(de)(de)(de)勞斯萊斯，可能(neng)一(yi)天就賣三(san)輛(liang)，但是(shi)我的(de)(de)(de)(de)總營業額和利潤(run)是(shi)最高(gao)的(de)(de)(de)(de)，所以是(shi)走高(gao)端路線(xian)。