商業地產運營管理有哪些

一、產權持有

1、優勢

（1）便(bian)于統(tong)一經營定(ding)位和管(guan)理，較好地控(kong)制商業(ye)業(ye)態和檔次，降(jiang)低經營風險.

（2）物業(ye)租金逐年遞增。

（3）物(wu)業抵(di)押融資，等待增(zeng)值。

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2、劣勢

（1）專業(ye)商(shang)(shang)業(ye)運營(ying)公司談判(pan)實力強，有時開發(fa)商(shang)(shang)租(zu)金(jin)回報不及(ji)運營(ying)商(shang)(shang)經營(ying)回報。

（2）回(hui)報期長。

（3）初期投(tou)入資金壓(ya)力大。

3、適用條件

（1）開發商以商業地(di)產為長期經(jing)營的(de)資產。

（2）資金(jin)實(shi)力雄(xiong)厚。

（3）擁(yong)有優秀經(jing)營(ying)管理人才(cai)。

二、租售并舉

1、優勢

（1）業態可(ke)控，大租戶、小業主的(de)結構使項目能維持較(jiao)高的(de)經(jing)常(chang)性收益。

（2）出售部(bu)分物業(ye)使回報期縮短。

（3）主力店使物業增值(zhi)快。

2、劣勢

（1）對主力(li)店(dian)招商能力(li)要(yao)求極(ji)高。

（2）回報期(qi)長。

（3）初期投入資金(jin)壓力大(da)。

3、適用條件

（1）盈利周期短。

（2）資金實力雄(xiong)厚(hou)。

三、產權出售

1、優勢

（1）短期可(ke)有回(hui)報。

（2）整體出售(shou)銷售(shou)周期較長(chang)，客戶少。

2、劣勢

（1）后期可能(neng)缺乏統一管理、規(gui)劃，小業主(zhu)經營風險高。

（2）不享有地產增值的效益。

3、適用條件

（1）短期內要求回報。

（2）資金實(shi)力(li)不夠。

（3）人才缺乏。

商業地產的發展趨勢

一、傳統開發商試水商業地產

除了過往(wang)專注于住宅開(kai)(kai)發(fa)的(de)知(zhi)名(ming)開(kai)(kai)發(fa)商(shang)(shang)紛紛轉移重心，而這些(xie)傳統開(kai)(kai)發(fa)商(shang)(shang)在(zai)商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地產經驗積累不足的(de)情(qing)況下，急切(qie)期(qi)望與(yu)商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地產運營商(shang)(shang)這樣的(de)專業(ye)(ye)(ye)機構合作，資(zi)源(yuan)整合，分別發(fa)揮各自在(zai)資(zi)金和專業(ye)(ye)(ye)兩方面的(de)優勢，最(zui)大(da)限度降(jiang)低(di)未知(zhi)風險，最(zui)大(da)限度獲取財(cai)務利潤。

二、商業地產的分工邁向精細化

傳統房地產開發(fa)商在商業(ye)地產領(ling)域多沒有經驗，急需與作為(wei)商業(ye)地產運(yun)(yun)營商這樣(yang)的(de)商業(ye)地產外腦(nao)合作。于(yu)是，中國商業(ye)地產從投資、開發(fa)、運(yun)(yun)營一(yi)把抓的(de)形式(shi)，逐漸邁向(xiang)更(geng)加科(ke)學、成熟的(de)分工。開發(fa)者負(fu)責投資，運(yun)(yun)營商負(fu)責項目從定位、招商到(dao)開業(ye)運(yun)(yun)營的(de)一(yi)切專(zhuan)業(ye)運(yun)(yun)營管理。

三、郊區型新零售業態崛起

在各大(da)城市的(de)(de)(de)核心地(di)塊用地(di)空間逐(zhu)步減少的(de)(de)(de)情況下，隨著新(xin)型(xing)城鎮(zhen)化政策(ce)的(de)(de)(de)進一步貫徹(che)和(he)推(tui)行，城市郊(jiao)區(qu)的(de)(de)(de)新(xin)板塊成為商業(ye)地(di)產下一波熱點區(qu)域。這極(ji)大(da)地(di)推(tui)進了(le)以目的(de)(de)(de)性消費為主的(de)(de)(de)郊(jiao)區(qu)型(xing)零售業(ye)態的(de)(de)(de)迅猛(meng)發(fa)展。

四、商業地產跨界風將盛行

目前，主題或者(zhe)細分的(de)差(cha)異化(hua)(hua)(hua)策略(lve)將跨界風逐漸引入日益同質化(hua)(hua)(hua)的(de)商業地產(chan)。越來越多文化(hua)(hua)(hua)、藝(yi)術(shu)與商業相融合(he)的(de)購物中(zhong)心脫穎而出。其產(chan)品的(de)建筑(zhu)、業態(tai)和規劃(hua)都將以主題或細分為競爭策略(lve)，滿足(zu)中(zhong)國消費者(zhe)在購物之余豐富多元化(hua)(hua)(hua)的(de)文化(hua)(hua)(hua)體驗需求。

五、開發成本升高，租售雙模式盛行

在(zai)商業(ye)資產(chan)缺(que)乏融資渠道(dao)的(de)(de)背景下，租(zu)售雙模式(shi)正在(zai)盛行。對(dui)此，商業(ye)管理公司在(zai)為開發(fa)商設計投資回(hui)報時(shi)，會(hui)根據(ju)項目(mu)實際優劣(lie)勢和開發(fa)商的(de)(de)需求，分別(bie)設置多種形(xing)式(shi)、多個層面的(de)(de)利潤回(hui)收渠道(dao)和方式(shi)，囊(nang)括(kuo)短期、中期和長期目(mu)標的(de)(de)完整解決方案。